房地產價值評估結課作業資產評估1142206019資產評估1142206019陳清貴房地產價值評估結課作業資產評估常用的方法有成本法、收益法、市場法，這三種方法各有特點，在選擇采用哪種方法時要考慮資料的可得性以及評估目的。一、房地產價值評估中三種評估方法的理論依據1、成本法。成本法是指以當前條件下重新購建相同的被評估房地產所需的成本扣減其已損耗的價值為基礎確定被評估房地產價值的方法。成本法的理論依據是生產費用價值理論，其認為房地產的原始成本越高，價值越大；房地產的存續時間越長，損耗越多，價值越小。從這個意義上說，成本法所評估的價值是以當前重置成本以及歷史損耗為依據的，其本質還是以歷史成本為基礎，與房地產的未來運用效率無關，因此成本法評估的價值是會計價值。成本法所評估的價值能被人們認可的原因是：房地產持有人要出售該資產，其售價不應低于其成本，否則無利可圖；房地產購買人出價不愿高于其重置成本，否則不如自己建造。因此，買賣雙方達成交易的均衡價格就是重置成本。重置成本還不完全是會計上的成本，它是經濟學意義上的成本，不僅包含重置時必要的材料、物料、人工以及稅費投入，而且包含投資報酬，即所投入的會計成本中在重新購建期間應負擔的利息和利潤報酬。2、收益法。收益法的理論依據為效用價值論，其認為房地產的價值在于該房地產所帶來的未來收益，未來收益的現值之和就是該房地產的價值，該折現率亦稱資本化率。早在1906年，耶魯大學教授費雪在其專著《資本與收入的性質》中就系統地論述了收入與資本的關系。費雪認為，收入是資本價值的源泉，并把收入分為享用收入、實際收入和貨幣收入。享用收入是指人們在消費中所產生的精神愉悅感受，由實際收入所帶來。實際收入是指能給人們帶來享用的客觀事物，包括人們的衣食住行等一切物品。貨幣收入是指人們的工資、股利、利息、租金和利潤等現金收入。當人們的貨幣收入大于實際收入時，就會進行儲蓄或投資，因為投資能帶來未來收入。資本價值就是收入的資本化。1930年費雪所著的《利息理論》完整地提出了利用收益法進行價值評估的框架，認為資產的價值就是未來現金流量的折現值。費雪資本評估理論的不足就是認為未來現金流量是無風險的，所以折現率取無風險的市場利率。20世紀60年代，莫迪格萊尼和米勒又對收益法進行就市場法而言，只要交易情況正常、市場信息比較充分、相同或類似房地產存在活躍的市場、替代案例比較多，則評估結果在短期內具有一定的可靠性。當供需失衡時，評估結果不具有長久的可靠性。另外，選取的案例是否為可比較案例、交易價格是否為市場正常交易價格、因素修正幅度是否合理等對評估結果均具有一定的影響。房地產價值評估要充分收集相關信息，選取合理的評估方法，針對評估方法合理確定評估參數，尤其關注不確定性和敏感性參數，同時認真分析比較不同評估方法所得評估結果存在差異的原因，并做出可能的調整。三、案例分析1、市場比較法---＊＊大廈辦公用房（1）房地產位置狀況本次評估的對象為＊＊銀行總行位于上海市浦東新區＊＊＊路＊＊號的辦公樓。該樓建筑面積69,720.566平方米，土地面積為1930平方米，地處陸家嘴中心區域。（2）房地產的權利狀況委估房地產“房地產權證”尚在辦理之中，估價對象土地使用權類型為出讓，“土地轉讓合同”載明土地規劃用途為金融辦公綜合樓；土地使用權面積為9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物屬＊＊銀行所有，鋼混結構；估價對象為北幢全幢，地上共55層，地下4層，委估建筑面積為69,720.566平方米。（3）房地產概況委估房地產座落于上海市浦東新區＊＊＊路＊＊號；地處陸家嘴金融區內，估價對象為北幢全幢，地上共55層，地下4層，建筑面積為69,720.566平方米。該建筑物為＊＊銀行總行新建成的辦公樓。其中地上辦公樓61,276.486平方米，地下為車庫，建筑面積8444.08平方米（車位116個）。該樓為鋼混結構，地上共55層，地下4層，建筑面積為69,720.566平方米。建筑物外墻為全玻璃幕墻，內有進口高速電梯11部，觀光電梯4部，貨梯1部。進口中央空調和消防報警、自動噴淋、監視系統。內設寬帶網絡，電話光纜接入，雙回路供電，自備發電機，辦公樓和公共部位精裝修，墻面為大理石，地面為進口花崗石(辦公室及會議室為木地板，衛生間、廚房為防滑地板磚)，大堂挑空二層，建筑物墻面及地面，保養情況較好。照明為日光燈燈艙；進口衛生潔具設施齊全。該大廈緊鄰＊＊廣場，有一定的商業氛圍，與金貿大廈、東方明珠等上海標志性建筑毗鄰，周圍路網發達、交通便利。（4）評定估算1）地上建筑物部分用市場比較法評估。A.比較實例選擇：通過市場調查，根據替代原則，按用途相同、土地級別相同地區、價格類型相同等特點篩選案例。交易實例調查情況表實例項目名稱地址標價A新上海國際大廈浦東南路360號$2,800B華能聯合大廈銀城東路139號$2,800C證券大廈浦東南路528號$3,000B.比較因素條件表比較因素條件表物業名稱待估對象可比實例A可比實例B可比實例C因素情況名稱＊＊銀行大廈新上海國際大廈華能聯合大廈證券大廈坐落位置＊＊＊路＊＊號浦東南路360號銀城東路139號浦東南路528號所處地區浦東新區陸家嘴金融區浦東新區陸家嘴金融區浦東新區陸家嘴金融區浦東新區陸家嘴金融區建筑用途辦公樓辦公樓辦公樓辦公樓單價待估22,48022,48024,090交易日期2004年6月30日2004年8月2004年7月2004年7月區域因素商業繁華度繁華,金融業聚集區繁華,金融業聚集區繁華,金融業聚集區繁華,金融業聚集區交通條件有地鐵和多條公交線路有地鐵和多條公交線路有地鐵和多條公交線路有地鐵和多條公交線路公共服務設施陸家嘴金融區內，公共服務設施齊全。陸家嘴金融區內，公共服務設施齊全。陸家嘴金融區內，公共服務設施齊全。陸家嘴金融區內，公共服務設施齊全。自然條件優優優優社會環境優優優優地區性不動產銷售狀況優優優優環境衛生及景觀好好好好市政設施七通一平七通一平七通一平七通一平個別因素建筑結構鋼混鋼混鋼混鋼混部位整幢整幢整幢整幢裝飾裝修情況外墻全玻璃幕墻，內裝修到公共部位。辦公房內為輕鋼龍骨吊頂，木地板，輕質隔斷。外墻花崗巖，玻璃幕墻，內裝修到公共部位。辦公房內為毛坯外墻花崗巖，玻璃幕墻，內裝修到公共部位。辦公房內為毛坯。外墻全玻璃幕墻，內裝修到公共部位。辦公房內為輕鋼龍骨吊頂，木地板，輕質隔斷設施狀況進口電梯，中央空調，消防報警、自動噴淋，水電到位，電話進戶。進口電梯，中央空調，消防報警、自動噴淋，水電到位，電話進戶。進口電梯，中央空調，消防報警、自動噴淋，水電到位，電話進戶。進口電梯，中央空調，消防報警、自動噴淋，水電到位，電話進戶。平面布局好好好好臨路狀況一面臨主干道。一面臨主干道。一面臨主干道。一面臨主干道。物業管理好好好好C.交易情況修正評估比較對象表實例項目名稱地址標價價格修正后A新上海國際大廈浦東南路360號$2,800￥22,480B華能聯合大廈銀城東路139號$2,800￥22,480C證券大廈浦東南路528號$3,000￥24,090因可比實例都是美元標價，按1美元＝8.27元人民幣換算。因可比實例都是中介開價，根據上海市現行房地產市場情況，修正系數取1.03。D.交易時間修正因可比實例成交日期距評估基準日很近，當地房地產市場價格比較穩定，因此修正系數1.00。E.因素修正(詳見下表)比較因素修正表物業名稱待估物業實例一實例二實例三比較因素交通銀行大廈新上海國際大廈華能聯合大廈證券大廈狀況描述分值狀況描述分值狀況描述分值狀況描述分值交易單價（元/平米）待估224802248024090座落位置銀城中路188號浦東南路360號銀城東路139號浦東南路528號交易日期2004.6.301002004.81002004.71002004.7100區域因素區域繁華程度繁華100繁華100繁華100繁華100距城市主要商服中心距離近100近100近100近100道路狀況優100優100優100優100交通便捷度優100優100優100優100交通受制情況無100無100無100無100距車站港口的距離近100近100近100近100城市基礎設施七通一平100七通一平100七通一平100七通一平100社會公共服務設施齊全100齊全100齊全100齊全100社會人文環境條件優100優100優100優100環境質量優100優100優100優100自然環境條件優100優100優100優100景觀優100優100優100優100城市規劃限制相似100相似100相似100相似100不動產銷售狀況優100優100優100優100區域因素小計1111個別因素臨街狀況優100優100優100優100建筑面積大100大100大100大100層高3.8m1003.8m1003.8m1003.8m100內部結構的合理性一般100一般100一般100一般100物業朝向、層數較好100好102較好100較好100建筑結構鋼混100鋼混100鋼混100鋼101日照、通風程度相似100相似100相似100相似100裝修狀況高檔裝修100外裝修高檔，內裝修毛坯96外裝修高檔，內裝修毛坯96高檔裝修100設備標準及狀況高100高100高100高100新舊程度新100新100新100新100物業管理好100好100好100好100綠化環保程度一般100一般100一般100一般100特別因素一般100一般100一般100一般100個別因素小計11.02041.04170.9901比準價格(單價)23400(取整)229392341723852評估價格(總價)1,444,286,755.00經過上述各種修正后，評估比準價格如下：A＝22939（元/平方米)B＝23417(元/平方米)C＝23852(元/平方米)取三者的算術平均值作為評估單價（比準價格），即：地上建筑物評估單價＝（22939+23417+23852）/3＝23400(元/平方米)(取整)2、成本法案例――＊＊辦公樓辦公樓產權屬武漢***有限公司，建于1984年，共2層，磚混結構，建筑面積551.88平方米。房屋基本狀況如下：外墻水泥砂漿，內墻及頂棚噴涂，木門窗，地面水磨石，走道鐵欄桿，樓梯砼踏步，鐵欄桿扶手。（1）綜合造價辦公樓樓預決算資料難以搜集，根據武漢市建設工程造價管理站于2001年10月發布的文件（武建造預字[2001]28號）中公布的第四期工程造價信息，選取與評估對象技術特征類似的典型工程綜合造價為602.32元/平方米，評估對象基準日為2001年12月31日，距典型工程造價發布僅兩月時間，該期間人工、材料價格基本無變化，故評估人員對典型工程造價直接采用。以下為典型工程與評估對象的建筑技術特征一覽表：依據武漢市建設工程造價管理站文件（武建造預字[2001]28號）并參考“資產評估常用數據與參數手冊”第二版（呂發欽主編）中的有關參數，將典型工程與評估對象進行比較確定修正系數，下表為修正系數一覽表：經過以上修正系數修正，確定評估對象單方綜合造價為：602.32×100/101×100/96×100/100×100/100×100/105×100/100×100/105×100/101=557.8(元/平方米)綜合造價=557.8×551.88=307,838.66（元）（2）前期及其他費用（5.16％）1）按工程比例收取：勘察設計費（依據原國家物價局、建設部[1992]價費字375號文，按建安工程造價的2.55%計算）；城市建設工程招（議）標服務費（依據鄂價費地字[1992]232號文，按建安工程造價的0.04%計算）；標底審查費（依據鄂價費字[1992]232號文，按建安工程造價的0.1%計算）；工程質量監督費（依據武政[1997]20號文，按建安工程造價的0.18%計算）；工程建設監理費（依據原國家物價局、建設部[1992]價費字479號文，按建安工程造價的2.6%計算）。安全監督費（鄂財綜發【1997】269號文，按建安工程造價的0.08％計算）。工程預算定額測定費（依據武政辦【1998】65號文，按建安工程造價的0.06％）。小計：557.8×5.61％＝31.29元/平方米2）按建筑面積計取（20.25元/平方米）人防易地建設費（依據武政[1997]20號文，14元/平方米）城市公共消防設施配套費（依據武漢市政府[1997]20號文，5元/平方米）白蟻防治費（依據鄂價費字[1992]232號文，1.2元/平方米）抗震審查費（依據鄂價房地字[1993]9號文，0.05元/平方米）。前期及其它費用小計：51.54元/平方米（3）資金成本按工程建設正常投資情況，建設期為1年，利息率取評估基準日的一年期固定資產貸款利率5.85%。故資金成本為：（557.8+51.54）×5.85%×1×1/2=17.82（元/平方米）（4）重置成本合計單方造價為557.8+51.54+17.82＝627元/平方米投資利潤及銷售稅費合計按成本價的18%計取，重置成本為627元/平方米×（1＋18）×551.88平方米＝408,313.94元（5）成新率確定1)使用年限法理論成新率＝1－（1－殘值率）×（已使用年限／耐用年限）式中:殘值率依據《房地產估價規范》提供的參考值,磚混結構為2％。已使用年限為17年，耐用年限為50年。理論成新率＝1－（1－2％）×（17／50）＝66.68％2）打分法評估人員實地勘察，辦公樓基礎無不均勻沉降，結構構件尚好，內裝修有少量裂縫、空鼓，外裝修稍好。按原城鄉建設環境保護部制訂的《房屋完損等級評定標準》，現場勘察后打分為：項目標準分評定評分合計完損等級結構部分基礎16-20有承載力、稍有不均勻沉降、但穩定1870基本尚好承重構件16-20有輕微變形、細小裂縫18非承重構件10-20稍有裂縫、破損10屋面13-16稍有滲漏14樓地面10-12稍有磨損、裂縫10裝修部分門窗16-20基本靈活、少量變形1868外粉13-16稍有裂縫、風化14內粉13-16稍有裂縫、風化13頂棚13-16無明顯變形、稍有裂縫13細木裝修10-12稍有破損10設備部分水衛25-32基本尚可2565電照16-20線路、照明裝置基本尚好、無漏電18其他22-28基本正常使用22完好分值率＝結構部分合計得分×結構部分權重＋裝修部分合計得分×裝修部分權重＋設備部分合計得分×設備部分權重＝70×0.60＋68×0.20＋65×0.20＝69.2％3）成新率的確定成新率取理論成新率與完好分值率的加權算術平均值，為客觀的評定房屋的成新率，理論成新率權重取30%，完好分值率取70%。成新率＝66.68％×0.3＋69.2％×0.7＝68％（取整）（6）評估值計算評估值＝重置成本×成新率＝408,313.94×68％＝277,653.48（元）3、收益法評估案例――＊＊大廈建筑