東方新城二期市場調查報告住在城東成都樓市太陽升起的地方八里小區萬科城市花園、蜀都花園、嶙江峰閣等上東陽光、萬科魅力之城、優品尚東三圣、洪河、十陵又憑借副中心東方新城二期城東房地產必展歷程2004年，，東方新城一期，萬科每畝成交價60萬元2004年12月30日，成都芙華拍賣拿下城北沙河邊地塊，城北假三環地價首次突破200萬元/畝2005年12月6日，華潤置地以21.4億元競得420廠用地，凈用地面積約840畝成都通瑞匯港置業公司2006年4月11日以246萬元/畝的價格共5億余元總價競得刃具廠240畝地塊城東土地價格增長迅速，供應體量大。萬科魅力之城優品上東上東陽光東方新城二期大觀城市花園比利華國際城千居朝陽卓錦城藍谷地萬科城市花園成都三環路以內，尤其是靠近二環路一線，城南、城西可供開發用地已非常有限，而城東這一片區的存量土地多達數萬畝。其中成鋼廠、川棉廠、川藥廠等諸多大宗地塊為各地房產大腕所看好，有消息稱，成鋼廠2000畝土地引起了海外投資商的高度關注。

對于城東，萬科、中海、首創、融創、萬達、深國投、滕王閣、保利以及央企中信集團等內地大鱷，還有來自香港的和黃、瑞安，新加坡的仁恒、天立，菲律賓的頂峰集團等都躍躍欲試。

城東土地供給情況

城東的改造和興建將在5年以內完成，713萬平方米的地塊將被陸續進行拍賣，用于住宅及商業商務項目的開發，隨著開發的深入，一個規劃高起點、配套高水準，可以容納至少25萬人口的新區將逐步形成。在這片曾是成都房地產開發最冷清的地盤上，將演繹一個新的、高層次的“中產”概念。新片區舊貌換新顏，因沙河改造、工業企業的騰籠換鳥、城東新盤密集開發，使人們心中的城東完全改變了面貌，新崛起的片區層出不窮。明天的城東將是成都人理想的家園！

明天的城東城東參考樓盤信息

萬科魅力之城

項目總占地面積：660畝三期規劃指標：占地面積：76500㎡代征地面積：8500㎡容積率：2.3建筑基底面積：22000㎡戶數：1400戶價格：電梯4000元/㎡多層4200元/㎡萬科魅力之城13萬平米集中商業區，以ShoppingMal為龍頭，聚集品牌百貨、美食餐飲、休閑娛樂等多元業態，500米步行半徑實現良好的生活循環，一個玉林、雙楠、紫荊的“升級版”即將呈現。萬科?魅力之城就位于東方新城核心位置，占地660余畝，將具有完善的配套：1個中心公園、2所中學、2所小學、4個幼兒園及3個農貿市場；兼有各類公共設施，醫院、文化活動中心、銀行、郵局等一應俱全。

魅力之城在一、二期900余套戶數中，有60余種戶型，設計量是一般樓盤的20倍。作為居住容器內核空間，其合理性與尺度感顯得尤為重要。多樣化的戶型選擇是我們對個性居住的最大尊重；其中，雙開門電梯向兩戶人家分別開放，電梯門即為自家首個大門，業主直接按房號按鈕便對號入座，進入自家領地，更多的私有空間和私密性。而下沉庭院創造出人居的“私人院落”，更多的“私有”空間成為夢想的延伸；獨創的藝術走廊－－入戶T型設計為客戶預留展露個性的自由地帶。

優品尚東綠化率45.00

容積率2.600占地面積：197畝

建筑面積：26萬平米

價格：3200元/㎡精心規劃的南偏東11度的朝向，符合成都氣候特征，順應成都主風向，對自然的充分利用能降低能耗，并且使每戶每個房間都能最大化的自然通風采光，都擁有穿堂風；錯動式布局應運而生了270度觀景體驗，你可以坐在主臥或是書房的任何一個角落，透過寬大的轉角落地窗，看庭前花開花落，望天外云卷云舒。新型錯動式布局配上純短板建筑令人叫絕！不斷改進完善的錯動式布局，使每棟建筑沒有了轉角的封閉，每一個庭院圍而不合、隔而不斷，空間更加開放靈動?？梢员ＷC業主最大的視野面，不僅有270度的視野外，大部分戶型均可享受南北兩面的景觀與和煦的日光溫柔的清風。而錯動式布局也為園林景觀的設計留下了發揮的空間，沒有大而笨重的超大景觀，取而代之的是散落在各樓棟之間的精致景觀小品。

“零”山墻，沒有一般建筑山墻的陰冷，沒有那些像監獄一樣的換氣小窗，取而代之的是明亮的轉角落地窗，通透明亮，這也意味著業主能享受的景觀更加豐富。上東陽光占地面積：421354平方米建筑面積：400480平方米綠化率：46.20%容積率：1.27價格：3600-3800元/㎡上東陽光，居宏觀規劃中定位為“無‘煙’城”、“山城”、“花城”的生態居住新區，毗鄰5000畝四川大學城“川師東小校區”，坐享10平方公里的十陵城市公園集生活、購物、休閑、體育等多種居家配套于一體，又多層、花園洋房等多種建筑形態的浪漫都市家園。大觀城市花園一期經濟技術指標凈用地面積：34499㎡建筑密度：30%建筑面積：77915㎡綠地率：30%總戶數：544戶機動車位：352輛容積率：2.1一期均價3300元/㎡二期均價3600元/㎡項目總用地192畝大觀城市花園一期總平圖大觀城市花園二期總平東方新城二期現狀東方新城二期東方新城二期簡介一、項目位置東方新城土地一級開發項目位于成都市成華區保和鄉勝利村，即成昆鐵路以東，成渝高速路以南，老成渝公路以北，三環路兩側的成片土地。二、項目交通狀況東方新城片區所屬區域交通便捷。根據規劃，該片區未來將形成機場路東延線、三環路、東洪路、十洪大道的“四縱”和由成洛路、成渝高速路、40米寬規劃道路組成的“三橫”的暢通路網結構。三、規劃情況東方新城二期規劃總用地面積約1097.63畝(含生態公園)。其中凈用地面積約647.72畝(含500.27畝住宅用地、80.63畝商業性質用地和66.82畝公建配套用地)，市政用地面積約14.16畝，綠化及生態公園用地約283.76畝，道路用地約152畝。本案所處城東副中心片區，大盤林立，建筑規劃設計推陳出新，園林景觀設計風格各異，各有特色。本案能在激烈的市場競爭中脫穎而出，要有好的產品，適合的營銷手段。好產品表現在建筑規劃、設計及園林景觀設計及施工等方面。本案分析隨著成都城東副中心的形成，及未來兩年內城東大量的土地開發，城東可能成為成都未來幾年成都人購房首選。城東副中心的形成，錦江區人民政府的搬遷，大量政府公務人員在此上班，形成一定消費及居住需求，刺激本區域房地產市場。2005年有城南副中心房地產走勢，就是城東副中心的明天。本案應承接目前市場，探索未來市場，把握市場主動權。成為本區域的房地產市場的領導者。總占地面積（畝）1097.63總占地面積（㎡）731756.99凈用地面積（畝）647.72凈用地面積（㎡）431815.49容積率3.0覆蓋率30.00%基底面積（㎡）129544地上建筑面積（㎡）1295446地下室面積（㎡）129544總建筑面積（㎡）1424991商品房售價（元/㎡）4400商品房銷售總額（萬元）569996車庫售價（元/㎡）1600車庫銷售總額（萬元）10363

總銷售金額（萬元）580360東方新城項目經濟技術指標成本測算說明本次測算沒有得到本地塊具體規劃指標，商業物業沒有考慮，統一按修建住宅測算。進一步測算在取得規劃指標后進行。項目利潤中沒有扣除所得稅。項目投資額（萬元）單位成本備注一土地成本142498.401099.99220萬/畝二前期費用29497.32

1報建費建設項目報建費1、特大城市市政基礎設施配套費16814.90118118元/平方米2、文物勘探發掘費3、工程定額測定費4、建筑工程質量監督費5、新建房屋白蟻防治費新型建筑材料專項基金712.5055元/平方米散裝水泥專項基金142.5011元/平方米異地綠化建設費427.5033元/平方米防空地下室易地建設費3562.482525元/平方米2地質堪查、測繪費用712.505

3規劃設計費用4274.9730

4工程前期費用（場地平整費用）2849.9820

三建安工程費用200353.75

1地基處理7772.6860

2土建地上部分土建成本168408.041300

地下部分土建成本23318.041800

3監理費用854.996

成本測算項目投資額（萬元）單位成本備注四基礎配套費用25714.61

1小區內部網管配套16840.80130

2小區園林景觀、綠化3886.3430

3維修基金4987.4738.5

五貸款利息13672.6795.95利率6.12六不可預見費用7961.2855.87

直接成本419698.043239.79