工程部服務手冊1、價紹本工程手冊所規定的總體指導方針和程序，應作為公寓事業部所有工程部門運營的基本原則。有關內容需要根據地方法規、業務法規、勞動法等的要求做出相應調整，但是任何情況都應遵守本手冊中所規定的最低服務標準。但是規定這些程序并不是為了限制公寓營運項目現有能力和專業技術的發揮。我們歡迎所有的公寓員工積極參與并提出建議，使本手冊更具有意義、效率應在實踐中不斷完善工程程序、設備和系統，并需要經常進行總結和評估，必須在經過實踐證明的成熟技術和新技術之間建立合理的平衡關系，同時要考慮到一些客觀因素的限制，如公寓的所在地理位置、能否勝任的員工等。為適應保利公寓不斷變化的需求，應不定期地對本手冊進行更新和深化，還應聽取員工的意見和建議。我們歡迎所有的公寓員工積極參與并提出建議，使本手冊更具有意義、效率。2、目的本手冊旨在協助工程部以本手冊作為行動準則，達到工程部的預定目標。工程部的目標必須包括：●在工程領域中建立符合較高技術和管理標準的組織機構●對工作的自覺行動和遵守常規●令酒店客人滿意和配合其他部門工作3、公寓管理公司的服務目標3.1工作目標公寓管理公司服務目標是在每個公寓項目工程內營造這樣的環境：●重視為公寓客人和內部顧客服務質量的不斷提高；●重視對所有級別的員工進行持續的培養和培訓；●隨時根據情況使用經實驗證明的成熟技術服務；●隨時對工程項目的情況和標準進行培訓和更新?！癖匾獣r公寓管理公司和地區項目總會對各公寓項目提供幫助。3.2工作重點1．工作重點要放在工程項目領導的責任上。應將改革創新、管理才能和創造力等視為成功的關鍵因素。2．項目工程部人才選拔，也是一項重要的工作。只要條件允許，我們鼓勵首先從公司內部提拔人才，前提是必須選擇聘用最優秀的人才。3．應著重強調為公寓項目提供支持，以使他們的運營活動和資源管理更加有效。4．公寓管理公司與相關人員共同召開會議，會議的議程應包括制訂整個項目公司應遵照執行的結構和程序。區域項目總、工程總監會議應強調下列內容：●資訊的傳遞●各公寓的年度報告總結，包括對所發現問題采取的必要改正措施進行跟進?！駥嵭泄澞艿瘸绦虻姆椒ā癖O督已經下達任務的執行進度●必要時在技術方面對公寓提供培訓幫助5．公司工程總監每年至少應視察一次其管轄范圍內的公寓，視察時間通常為2至3個整天，進行如下工作：(a）公寓消防系統和安全的年檢（2天）(b）檢查電器安全問題和程序尤其是在牽涉到公寓運營和安全的問題。6．向所管轄地區內的公寓工程經理和工程技術人員提供指導方針和適當的幫助。3.3主要工作范圍1、監督管轄其區域內酒公寓的工程職能2、在公寓管理公司之間就工程重大問題進行協調3、小型改造工程4、預防性維修保養計劃檢查5、培訓監督6、能源的比較管理7、大宗維修整改合同3.4具體工作職責內容1、監督管轄其區域內各公寓的工程問題管理協調職能●對管轄區內公寓進行年度消防安全和工程問題檢查●提出合理改進建議?！裨谄涔茌爡^內公寓出現問題時，提供技術支持和建議2．在公寓管理公司與所管轄公寓之間就工程問題和消防安全進行協調協助項目總及工程經理制定工作程序：（a）節約能源、(b)改進維修合同、(c)備用部件的控制、(d)員工培訓、協助其管轄區內公寓的項目和工程經理執行已獲管理公司批準的程序。3、培訓監督對公寓項目工程部和安全進行培訓，以保證運營的效率和對設備的正確維修。保證部門內良好的工作士氣。4、能源的比較管理對比各公寓項目的能源消耗，通知需要改進的公寓項目節能降耗的措施：人力資源工作表現的評定：每個季度對其下屬項目管理人員進行工作表現評定，讓員工了解消防安全工程部的期望和目標對其所管轄區域內的工程部經理或項目總進行工作表現評定。4、工程部的職責4.1、工程部的主要目標和職能包括：強調遵守所有關于消防，公寓樓宇的地方法規和其它政府法規，遵守有關的標準、規范及保險要求等。要確保公寓客人和員工的安全。在這一方面，工程部與保安人員之間的協調非常重要。根據"地方法規"的要求，保安人員通常在消防安全方面起著關鍵的作用。但由于安保人員沒有專業技術人員處理與"消防系統"相關的問題，因此必須由"工程部"負責技術支持。4.2、要保證為所有運營部門提供必要的工程服務、設施和維修服務，以便這些部門能充分發揮職能，為客人提供滿意的服務。工程部經理或工程師作為工程部的代表，應履行如下職責：1．保證全天候滿足公寓的運營需求；2．實施成本、效益平衡節能的維修計劃3．實施全面、有效的培訓計劃密切的合作4.確立最合理的優先順序密切的合作5．制訂酒店檢查和質量監測的工作程序，6．保證工程部的資源能夠得到最有效的利用。7并協助進行"環境管理體系"的實行，以維持已有的狀態。5.0工程部的行政管理5.1工程部的組織機構工程部的工作職責也是工程經理或工程主管的工作職責。公寓工程部的基本結構要符合各公寓的具體情況，必須根據公寓的規模、位置和品牌來確定，這一點至關重要。工程經理通常由工程主管協助工作，但要視公寓的規模和品牌而定。在較大型的公寓，較小規模的公寓中，可以根據監管的需要將其中一些職能合并，但負責每項任務的主管應對自己所監管的職能負責。5.2運營職能必須考慮到以下四種不同的公寓基本運營活動：1、酒店的運營；2、維修保養、；3、項目工作；4、員工培訓以下是對這幾種不同運營活動的說明：1、每天公寓每天24小時運營，在運營期內必須對運營活動進行管理。如果管理不當，會令人質疑我們為公寓客人和內部顧客服務的能力。因此我們必須注意完全理解客人的需求，認真安排"運營活動"，以滿足顧客的具體要求。必須安排輪流值班，以便在運營期間內總能找到相應工程人員。每個職位必須指派能夠合法承擔并勝任該工作的員工來擔任。另外，員工必須完全熟悉自己所負責設備的操作要求，在值班時，肯定會出現指派負責運營的員工進行維修保養工作的情況，但一定要優先滿足運營的需求。2、維修保養工程維修保養工作會直接影響到我們為公寓客人和內部顧客服務的能力，因此，我們有必要制訂正確的保養計劃，以保證盡量提供最好的維修保養服務。公寓的維修保養工作又可以分為下面幾類：●設備的預防性維修保養（按計劃進行）●故障維修（緊急情況下進行）●客房的維修保養（按計劃進行）●樓宇的維修保養（按計劃進行）5.3執行多種工程任務萬能工使用"萬能工"的原則不是強調某一工種，而是要求選出合適的員工接受培訓，使之能夠執行各種不同的工程任務。這一原則應在條件允許的情況下加以推廣。我們鼓勵將負責運營的員工調去負責維修保養，給他們提供更多的機會學習其它的專業。但這并不是說他們必須獲得其它專業的資格證書。我們注意到一些有關傳統或工會的事項會制約上述原則的應用。但公寓項目總或工程經理應對各自公寓的具體情況進行分析，并在制約條件允許的范圍內，盡量推廣這一原則。具備"多種技能"的優勢不言而喻。特別是它能使運營工作更加靈活，員工也會感到更多的樂趣和更大的挑戰性。對于公寓來說，專業化在任何情況下都是不可行的，因為公寓的員工人數很少，需要公寓員工能滿足多樣性工作的需求。5.4工程部的行政管理級別的精簡盡量減少公寓組織結構中的級別是公寓管理公司的方針。在公寓工程管理方面，還未有成熟模式，還存在著其它一些問題，如：專門的培訓和資格認證，包括各工種的證書，多種技能培養和交叉培訓是最終達到"精簡級別"目標所需進行工作的一部分，在進行這些工作時，必須考慮到上述問題。5.5員工培訓工程部內的工作安排必須包括工程人員的持續培訓。有關培訓工作的事宜需要與人力資源部進行協調給予幫助。6.0項目工作公寓項目經常會要求項目總進行負責不同的工程項目籌開管理，如公寓的籌建、改建、擴建等。工程項目工作問題非常多，可能會影響項目總運營工作，尤其是籌建剛開業項目。公司工程總監必須與公寓項目總一起對此進行審查，并制定計劃，使"工程項目"不會對公寓工程部的正常運營產生負面影響。7.0工程部的預算工程部的預算應包括所有的能源成本（包括水、電、氣）、運營成本、維修成本和其它部門的運營成本。工程部經理或工程主管應與項目總緊密合作，特別是與項目總經理和公司財務總監合作，準備工程部的年度預算。預算必須考慮的影響因素：1、公寓是經營情況；2、電器設備使用情況及年限；3、人員成本支出；4、各種設備維保合同；5、能耗費用等。8.0人力的管理對人力資源的有效利用是工程部成功運營的關鍵因素之一，工程部總監或總工程師必須隨時密切監督工程部的崗位設置。必須進行認真評估，使下列人員的使用達到平衡點：正式員工臨時工外部承包人，我們不鼓勵長期使用"臨時工"。計算機工作系統非常有助于對部門的需求進行計劃和評估，但不能取代對現場的隨時檢查和對運營情況的隨時監督。員工應對所接受工作任務的完成時間負責，這一點很重要。工程部總監或總工程師必須親自參與這一方面的工作，以顯示其自身的投入和參與精神。8.1員工培訓員工的培訓標準必須進行更新，以便更有效地適應工程系統日益提高的需求和復雜程度、以及法律對員工應急能力的要求。我們必須首先確定需要優先考慮的事項以及我們的弱項，再采取適當的措施。8.2員工交流員工的交流應根據"培訓計劃需求"或隨時出現的特殊需求（如員工短缺、公寓緊急需要、新公寓開業等）進行安排。員工的情況應存檔，說明員工的能力和可用情況。9.0職務描述員工清楚地了解自己的職責是非常必要的。以下"職務描述"說明了各職位的基本職責。如果需要修改"職務描述"或在其中添加內容，需由人力資源部同意。應該注意的是，"職務描述"并不是要限制、約束員工或阻礙員工發揮他們的最大潛能。"職務描述"只是提供一些基本的參考要點，經工程部總監或總工程師同意可以對它的內容進行擴充。延期"或執行多項任務會對職務描述產生影響。鑒于目前本程序仍處在檢驗階段，本手冊只能對少數職務的描述。9.1職務描述索引z工程經理z工程主管z消防安全主管z強／弱電管工z機械管工z空調工z萬能工9.2職務描述內容工程經理/工程的職務描述及其他職務描述，根據各公寓項目的需要發送給有管項目總。10.0運營程序10.1概述工程部與公寓其它部門之間進行迅速而有效的溝通十分重要。工程部經理或工程主管應負責審核工程部發出的所有報告，保證其準確性。月報、季報和安全報告都有標準的格式，所有報告必須包括：-報告人-目的-日期-簽字-分送名單工程部應將所有正式來往信函和報告保留至少三年，或根據總經理指示的時間保留。某些文件法律上要求保留七年以上，工程部經理或工程主管應按要求執行。10.2報告的撰寫如果所寫報告不是標準格式的常規報告，則應包括下列內容：上述常規報告所需資料報告，摘要報告正文包括：l）介紹2）結論和建議3）證明資料4）參考資料文件和報告的專業表述方法能反映出工程部的專業精神，因此應予以重視。10.3常規報告公寓應根據各自需求，由總經理確定常規報告的數量和報告次敷。但某些報告的報告次數頻率應保利公寓事業部的需要確定，包括：1．水電氣等能源消耗月報2．工程部經理或項目總月檢清單及報告附表1。能源報告11.0公寓運營參數（機電工程標準）11.1公寓的運營機電系統服務的質量，特別是空調、供暖和通風系統（包括冷熱水供應）的服務質量，經常成為酒店客人投訴的對象。上述服務質量的基本參數，可以作為維持酒店正常運營條件的參考標準。11.2空調、供暖和通風系統有些情況下，公寓的基礎設施可能達不到運營參數的要求，特別是在濕度的控制方面，這是可以接受的。但工程部經理或工程師應負責對存在的差距進行評估，并與公司工程部總監共同商討，以采取必要的措施。如果發現較大的技術問題或可能增加成本時，應上報公司總經理間和工程總監，進行審查，并采取相應措施。11.3介紹對不同公寓的要求可能有差異，具體要求應取決于下列因素：地理位置公寓品牌類型及設計、服務和運營特點截然不同。有些地方的公寓需要全年制冷不需供暖；有些公寓既需要制冷，又要求供暖；還有一些公寓則只需要在公眾場所需要制冷或供暖等情況。為了公司對公寓發展前景目標、商務環境、健康要求和良好的工程慣例，為顧客和員工提供舒適的環境?？照{、供暖和通風設備的初期投入資金數額相當巨大，而且也是公寓機電工程中"成本"最大的單項運營和維修項目。11.4環境標準公寓應對運營的環境條件進行認真的評估，包括室內和室外的干球溫度(db）、濕球溫度（wb）和相對濕度（RH)，以保證空調、供暖和通風設備的各方面都能達到舒適的標準。有關"健康"和"大廈綜合癥"問題現在越來越受到重視，工程部經理或工程師對此也應給予關注。11.5溫度和濕度―設計參數室內運營條件一般應以附表中的參數為標準，包括：溫度和相對濕度通風要求，即新風和排夙，有時還包括換氣量。應值得注意。在極其寒冷的地區，新風量和換氣量已相應減少，但必須限定在一定的范圍內。工程部經理和總工程師不得下令關閉新風，以達到節約能源的目的。我們必須將公寓顧客和員工的健康放在第一位；同時，也必須保證對新風量進行嚴格的控制對于客人進行運動的場所（如舞廳、健身房等）應格外注意，保證為顧客提供舒適的環境。在員工每次的停留時間不超過一小時的服務區和庫房，如果儲存的物品不會因溫度、濕度不當而受到損壞，則其溫度和濕度水平可以超出溫度差允許上下2度差。國家權威部門的規定在運行中必須考慮。大多數情況下，要優先執行。11.6新風和通風―設計參數運營公寓規定新風選擇有一定的標準。有些情況下，還可以對某些特定位置類型（和容量）的換氣量作出規定。有些區域規定了換氣量和最低新風要求，如果該規定超過了附表中規定的數值，則應以該國的規定為準。在室外氣溫較低、新風需要預熱時，應注意不要超過最低標準。另外，在冬季可能需要使用加濕設備以維持相對濕度的最低標準。時還要特別注意因遇度抽湮而導致的空氣污染問題，解決這一問題可能需要使用過濾設備或增加新風量。（后期我們整理出新風規定數值表）12.0公共區域照明12.1介紹公寓公共區域的照明有助于改善公寓的外觀和環境氣氛，因此有必要進行正確而有效的維修保養。公共區域的照明必須考慮以下三個基本類別：公共區域照明，如公寓大堂、走廊、等區域。外部區域的照明，可能包括建筑外立面、景觀、招牌等。公共區域保持高標準照明所需考慮的主要維護問題和因素。室外照明的維護將主要說明有助于保持高質量照明的主要因素。12.2光源目前公寓的照明設計使用了大量不同的鹵素燈和其它燈飾。對于新建公寓公司會盡量減少由設計師指定使用照明裝置的類型。前提是不影響照明質量下盡量采用LED光源。對于運作中公寓一般需要解決兩個主要問題：更換公寓合適LED光源，更換光源后對燈飾進行重新調整，保證其符合設計方案。要解決以上問題，首先必須對工程人員進行培訓，使他們了解照明的原則，并基本掌握設計師的設計意圖。這樣工程人員才能正確地解決照明系統中出現的問題。顯而易見公寓購買的LED光源類型必須正確，因此有必要就此與采購部門進行協調。一般來說，在一定程度上達到合理化、標準化的LED光源就是正確的，但一定不能影響"照明質量"，下面有關照明的基本概念將有助于做出正確的決策。12.3培訓工程部經理或總工程師應挑選出至少兩名有相應背景的員工，并對其進行適當的培訓。應包括：本手冊中的相關內容。與照明裝置的供應商和設計師進行交流。其它有關的內容安排。照明設計原則的一些基本數據，有助于工程人員在更換光源后進行"調光"。有關不同類型光源的資料。光源質量效果比較色溫：會影響光源的顏色外觀，單位為開氏溫度（K）。顏色表現效果：會影響光源所照射的物體表面的顏色，單位為顏色表現指數（R）。外觀顏色相近的光源的光譜構成可能完全不同，因此就會產生完全不同的顏色表現效果。從一種光源的外觀顏色可以推斷出其詳細的顏色表現屬性。根據顏色的外觀（與色溫相關）可以將白色分為三種，詳見下表：色溫外觀顏色>5000K冷色（藍白色）3000一S000K中間色（白色）<3300K暖色（紅白色）12.4外觀顏色日光色實際上是一種藍白色（色溫＞5000K）。白熾燈的色溫接近2500K,就是說是一種紅白色或者說暖白色。從室外走進公寓大堂看一下白熾燈照射的區域，就可以對二者進行比較。兩者的差別非常明顯，通過這個例子很容易說明這一點。要達到高質量的照明，即營造令人愉快的氣氛，就應該將光源的色溫與照明度聯系起來。實踐證明，照明度增加，色溫也會升高。就是說，照明度越高，光源的顏色就越白。12.5照明系統及其運轉和維護各區域照明需要達到的標準（后期出具體照明標準）13.0冷卻塔的維護保養和軍團菌的預防1.13介紹對冷卻塔的正確維護和對軍團病毒（LD）的預防非常重要，需要我們進行認真詳細的考慮。主要說明冷卻塔維護和檢測的必背資料和操作指南同時也介紹了其他潛在的病源。13.2軍團病是什幺軍團病毒是一種自然產生的微生物，有可能引起肺部疾病，如軍團病。軍團菌病毒是一種致命的疾病，在世界上有很多有記載的案例。如果冷卻塔和加濕器水霧中的有機物濃度達到一定程度時，產生軍團菌病的風險就會很高。控制這種或其它微生物體的最有效辦法是對它們可能存在的載體進行化學處理，這在許多國家是法定要求。即使不考慮法律問題，我們也有必要實施如下計劃：a、定期檢測計劃；b、適當的生物控制水處理計劃；作為上述安全計劃的一部分，還應制訂冷卻塔的除垢和防腐蝕計劃。13.3檢測和維護的最低標準為了保證現行程序符合要求，請與下列最低標準進行對照：(A)法定要求。應確認運營公寓符合有關法律要求，并保證公寓的行為符合相關標準。(B)檢測作為檢測的最低標準，每家有中央空調的運營公寓必須在冷卻塔每運行4到6月后對冷卻塔進行檢查。就是說，在熱帶區域的公寓每年應進行3次檢測，在冬天需要排空冷卻塔的地區可相應減少檢測次數，對于熱帶的城市公寓，我們建議每三個月進行一次檢測軍團病檢測。13.4取樣檢測在有很多城市都有檢測公司，由第三方檢測公司取水樣應裝在已消毒的深琥珀色瓶子中（最小1000cc），在存放和運輸時應保持冷凍，并應在取樣后24小時內送達化驗室進行分析。以下規定亦適用：在對水樣瓶消毒前，先在瓶中加入硫代硫酸鈉，加入的數量取決于瓶子的大小。每100毫升的瓶子容量應加入0.1毫升的1.8%(w/v)（即18ppm）的硫代硫酸鈉溶液(Na2S2O3,5H2O)?！裉崛±鋮s塔水樣時，應從槽形或箱形冷卻池的水中提取?！袢訒r，必須小心防止水樣和水源的交叉污染?！裨谔崛∷畼訒r應注意：a/如果水是靜止的，應攪動水，使其中的沉淀物包含在水樣中；b、如果水是流動的，應盡量提取"第一次流動＂的水樣。不能在平時慣用的燃燒點或消毒點取樣。最好由經驗豐富的人員進行取樣，但這一點在實際工作中可能不太適用；取樣人員應佩戴安全手套和面具，以防在取樣時發生危險。13.5冷卻塔的維護冷卻塔中冷卻水的運行溫度非常適合軍團菌病毒生長，而在冷卻塔噴水冷卻過程中產生的浮質（包括微生物）很容易被傳播到周圍環境中。冷卻塔的錯誤設計、操作和維護已經成為導致軍團菌病爆發的主要原因之一。13.6操作和維護注意事項：a、水處理應制訂全面的水處理計劃，用阻蝕劑、表面活化劑和防塞劑對冷卻塔中的水進行連續或間斷性的處理。水處理計劃還應注重控制水管堵塞以及冷卻塔中的淤泥、水垢和藻類等，以維持表面的熱傳導性能，從而保證系統中的水流暢通能夠消除和控制一般藻類的水處理系統應按下列標準選擇：(1)最好選擇好的專利產品；(2)所選系統應由供應商制造，并達到某一認可的標準。在按照廠商建議的頻率、劑量和配制方法進行投藥。(3)應對再循環系統中產品的有效性進行案例分析及所選系統應在化學上和結構上適合所需處理的水。(4)所選系統應安全易用及系統應適用于管道材料，并且不會腐蝕管道材料；所選系統及其最終產品應不會破壞環境，不會對哺乳動物產生毒性，并可以進行化學和生物降解；所選系統應可使用其它水處理藥品，在溫度發生大幅度變化時仍可保持運行，所選系統還應能夠穿透系統內的泡沫、淤泥、粘土和水垢，而不產生泡沫。水處理藥品應在水系統的紊流區加入，以促進快速稀釋和混合。如果所使用的藥品有可能互相反應，則應在不同的投藥點加入不同藥品，以保證在一種可能發生反應的藥品稀釋后再加入第二種藥品。投藥可使用下列任一方法：(5)使用自動控制投藥量和/或藥品濃度的裝置連續逐滴加入藥品；或是定期手動投藥（具體頻率應根據廠商的建議確定）；由定時器、藥品濃度傳感器、補充水流量計等裝置控制的自動投藥。(7)定期清洗和消毒——應定期對冷卻塔進行清洗、清淤和消毒。清洗的頻率應根據冷卻塔的清潔程度和具體位置確定。清洗冷卻塔的指導頻率應為每半年一次。清洗時間間隔超過半年但不到一年也可以接受，但應根據相應的性能數據來確定。但通常可能需要進行更為頻密的清洗。13.7正確的記錄對每個冷卻塔的準確、完整信息都應保存正式記錄，并隨時備查。記錄應包括下列內容：負責冷卻塔運行和維護的人員姓名和/或公司名稱、聯系電話和聯系地址；對冷卻塔的詳細說明，如位置、構造、型號、容量和生產/安裝年份以及有關正確、安全運行的詳細資料；設備或系統的平面示意圖及塔定期加藥處理、清洗、清淤和消毒計劃；13.8空調系統的其它部件空調機/風機盤管（AHU/FCU）的冷凝水排水盤應能正確排水、有足夠的斜度、排水管應連接在排水盤的最低處。應定期對排水盤進行檢查和清洗。在排水盤的冷凝排水管接入AHU/FCU冷凝排水管（連接建筑物的排水系統）前的位置應安裝空氣斷開裝置和U型槽，以防止其它AHU/FCU排出水的回流。如果目前沒有這些裝置，則應列入房間改造等計劃中，進行翻新。平放排水管應有足夠的斜度，并應定期檢查是否有堵塞情況。應定期檢查、清潔或更換通風道和AHU/FCU的空氣過濾器，將灰塵和微生物的數量降到最低，以保證室內空氣質量良好，并防止傳染?。òㄜ妶F?。┑穆?。它的內容進行擴充。"延期"或執行多項任務會對職務描述產生影響。鑒于目前本程序仍處在檢驗階段14.0維修保養協議14.1概述各公寓每年都要就主要設備的維修保養簽訂協議或合同。鑒于工程系統或工程服務的專業性，工程部不能完全由自身完成這些工作。維修保養協議一般適用于以下方面：第一類：●垂直運輸系統，包括電梯、扶梯、?！裣老到y，包括火警中控系統、緊急呼叫聯動系統、火警對講系統、煙感器、噴淋、消防栓、消防廣播等。以上的維修保養工作一般都要求符合安全標準和規定，因此必須由已注冊登記的合格承包商來完成。另外，有關設備的零配件和專業技術通常只能由設備的原始供應商提供。上述問題制約了我們就維修保養工作的價格與承包商進行談判。承擔此類維修保養工作的大部分承包商都備有自己的"標準維修保養協議"。第二類其它"外部"維修保養合同通常適用于：●樓宇管理系統●中央空調主機●特殊項目:熱水鍋爐、承壓設備等●高壓設備保養對于這類項目，我們對承包商及其價格的選擇也是受到制約的。承擔這類項目的大多數承包商也都有自己的"標準維修保養協議"。第三類這類維修保養合同適用于下列工作：●隔油池的清潔●淤泥的清除（污水處理設備）●垃圾的清運●油、燃氣等的供應對這類項目承包商的選擇性較大，承包商之間的競爭也有利于我們更好地控制工程質量和成本。14.2同的談判對前兩類的維修保養合同很難進行談判，但也不是不可能。我們要確保合同條款的平衡性，不能對公寓項目過于不利。承包商一般會提交自己的"標準合同"。工程經理或總工程師必須認真檢查這一"標準合同"，將合同中不合理、不適當的條款單獨列出，再進行商討。一般會遇到以下方面的問題：費用和隱藏成本不明顯，有追究疏忽責任的條款等，工作范圍等的限制，雜工或"正常工作時間"以外的工作每小時的費用過高14.3小型合同與大型企業簽訂主要合同時，各項合同內容基本上都很詳細，只需考慮怎樣使合同的條款更令人滿意。但是，在一些經驗較少的小型承包商提供的合同文件中，通常對可能引起法律糾紛的問題考慮得不夠充分。工程部總監或總工程師必須確保合同條款詳細周密，以防止合同出現漏洞。所有維修保養合同和協議必須說明以下問題（并非以下所有問題都適用于所有情況）：●清楚說明合同雙方●合同雙方授權代表的簽名●承包商的工作范圍，包括工作職責●公寓項目運營者的責任（如適用）●維修保養工作的開始和結束日期●合同總價及付款方式●承包商違約情況下的"合同終止或中斷"條款●保險及索賠事宜●進入時間●承包商員工的行為規范（如適用）●合同的適用法律●安全及保安問題●工作現場的清潔問題●垃圾搬運和現場的清掃●噪音控制問題●工作時間●不能包括在總費用中的雜工每小時費用●未指定工作對于長期的維修保養合同，需要考慮成本和收費的增加。否則，所有合同都應為固定價格總包合同。如果沒有其它選擇，可以簽訂"按成本加收費用"合同。公司不提倡支付過多的預付定金或預付款。過去的經驗表明，要找到能夠迅速進行優質維修和有足夠零配件的承包商是非常困難的。因此，在許多情況下可以考慮對公寓的內部員工進行相關培訓，并自己購買零部件。公寓工程部經理或總工程師應對公寓選擇哪一種維修保養方式進行評估。如果幾家公寓的位置非常接近，可以考慮將零配件、維修員工和其它相關