保利徐州孟莊83號E地塊項目概念方案設計The

Planning

And

ArchitectureDesign

Of

xu

zhou叁2020.04目

錄CONTENTSPart

01

/

前期分析Part

02

/

規劃理念Part

03

/Part

04

/Part

05

/Part

06

/Part

07

/Part

08

/規劃策略規劃方案產品分析立面意向示范區專篇團隊簡介徐

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目

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tP

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T

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E前

期徐州西站徐州東站徐州站徐州汽車客運南站SITE區

位本項目位于泉山城南核心區，隸屬云龍湖板塊，距云龍湖風景區1.8km,距泉山森林公園1.5km，景觀資源得天獨厚；臨近老礦大商圈，居住和文教氛圍濃厚，區位優越；距市政府9.6km，徐州站5.7km，徐州東站12.3km，距礦業大學文昌校區約1.4km。市政府徐

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t01交

通

分

析CURRENT

SITUATION規劃地鐵站點規劃地鐵站點SITE城市次干道城市主干道地鐵站公交站交

通項目臨近三環南路、金山東路、泰山東路等主次干道，路網成熟，路況寬闊;項目臨近規劃3號線地鐵站，周邊多路公交車經過，公共出行較為便利；徐

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t01景

觀

資

源CURRENT

SITUATION云龍公園徐州漢文化景區云龍湖風景區3.0

kmSITE京杭運河泉山森林公園新城區大龍湖景區圭山山體公園資

源項目周邊

景觀資源豐富，2公里范圍內可達泉山森林公園；3公里范圍可達云龍湖風景區、圭山山體公園；

4公里范圍內可達云龍公園；5公里范圍可達徐州漢文化景區。徐

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t01周

邊

配

套CURRENT

SITUATION徐州市中醫院徐州市中心醫院徐州市第三十四中學3.0

kmSITE中國礦業大學徐州市第三十六中學大豐壹方城江蘇建筑職業技術學院大潤發江蘇師范大學萬達廣場基地周邊配套成熟教育購物醫療配

套周圍

學校

配套齊全（徐州第三十四中學、徐州地三十六中學，江蘇師范大學、中國礦業大學等）。商業配套豐富，3公里范圍內有萬達廣場、大潤發、大豐壹方城；徐州市中心醫院徐

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t01現

狀CURRENT

SITUATIONSITEN地塊方位角：南偏西32°用

地建筑限高：

≤54米視覺通廊建筑限高：≤24米總用地面積：78014㎡容積率：≤2.0計容建筑面積：156028㎡建筑密度：≤27%徐

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t01周

邊

現

狀CURRENT

SITUATION65地塊東側綠地理想城C、E地塊中間新泰路1SITE652344

孟莊E地塊南側道路231地塊北側學府路地塊西側泉泰佳苑孟莊E地塊內部經測算，基地南側已建住宅對本地塊住宅日照有影響。220m現

狀1、現狀：地塊為凈地，無建筑物，內部堆積有建筑垃圾，無明顯不利因素；2、四至：地塊東至新泰路，南至風華園北側道路，西至規劃道路，北至學府路。徐

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t01基

地

分

析CURRENT

SITUATION優勢&劣勢

機遇&挑戰

如何做到貨值最大化

如何在周邊眾多競品

便利交通及高層影響

如何最大化利用景觀項目中脫穎而出

資源徐

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tPART

TWO規

劃挖掘地塊價值的最大化充分利用地塊的特性找到地塊的內在價值規劃組合換取溢價設計理念獲得最大限度的溢價空間產品創新獲得溢價注重品質提升價值在規劃、建筑層面控制造價豎向、房型、地庫、立面在源頭上找到切入點徐州樓盤相對屬于提升階段，精神層面支持較少，有很大的提規劃層面產品層面KEYWORDSKEYWORDS品質感

戶型創新尊貴禮儀品質生活相同產品更多功能扎根主城量身打造

輕奢品質社區●PART

THREE規

劃03難

點

梳

理DESIGN

ANALYSIS關鍵點1—南側高層間距基地40米間距控制線40米

40米40米40米南側高層間距控制線基地南側的綠地理想城，最后面一排高層高度接近百米，根據規范高層北面的被遮擋建筑間距至少控40米以上；徐

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t03難

點

梳

理DESIGN

ANALYSIS關鍵點2—南側高層日照基地88米不足大寒日2小時區域不足大寒日2小時區域基地南側的綠地理想城，高層區域對我們基地存在很嚴重的日照影響,根據規范使用正版日照軟件測算下來,大寒日2小時日照線,離用地最遠點接近88米;徐

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t03難

點

梳

理DESIGN

ANALYSIS關鍵點3—北側18班幼兒園18班18班幼兒園用地幼兒園用地基地18班幼兒園用地根據E地塊的監管協議，基地北側需建設一座18班幼兒園，應與孟莊E地塊主體項目一期同步設計、同步建設、同步驗收、同步交付使用；徐

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t03難

點

梳

理DESIGN

ANALYSIS關鍵點4—視線走廊視覺走廊區域建筑限高≤24米限高54m建筑限高≤54米限高24m視覺走廊區域限高24米其它區域限高54米根據出讓條件，基地內有塊視覺走廊控制范圍，視覺走廊內建筑限高小于等于24米，基地限高小于等于54米；徐

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t03難

點

梳

理DESIGN

ANALYSIS關鍵點5—商業選址23213大寒日2小時控制線土地利用率高可結合洋房景觀軸任務書條件要求根據出讓條件要求，項目需配建不低于10000㎡商業，其中包括不低4000㎡農貿市場，商業要求內街形式布局，沿街集中布置；提高土地利用率公建部分應布置在日照受影響區域；徐

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t03難

點

梳

理DESIGN

ANALYSIS關鍵點提煉

南側高層間距

南側高層日照

北側18班幼兒園

視線走廊

公建選址重重限制條件下，本地塊如何去做？03難

點

梳

理DESIGN

ANALYSIS徐州云龍湖片區提升階段，配套成熟度板塊內在售項目少，庫存少，競爭環境較為寬松本項目定位為——剛需改善類樓盤在追求產品舒適度前提下，控總價、拉貨值，保證開發安全性強

排03強

排

推

導DESIGN

ANALYSIS商業及售樓處放沿東側布局

嘗試一：

T4

18F+

8F高層

洋房總貨值：29.45億

住宅總量：142270㎡

住宅貨值：27.66億

商業貨值：1.80億洋房占比：32.0%商業沿東側布局，對用地面寬擠壓過大，導致存在大量三面寬洋房產品，且洋房貨值不高03強

排

推

導DESIGN

ANALYSIS商業沿南側日照影響區域布局

嘗試二：

T4

18F+

8F高層

洋房總貨值：29.54億

住宅總量：142270㎡

住宅貨值：27.74億

商業貨值：1.80億洋房占比：33.1%商業沿南側布局，提高土地利用率，可做四面寬洋房產品，貨值有所提升03強

排

推

導DESIGN

ANALYSIS商業沿南側日照影響區域布局

嘗試三：

T4

18F+

8F高層

洋房總貨值：30.39億

住宅總量：142270㎡

住宅貨值：28.59億

商業貨值：1.8億洋房占比：47.08%商業沿南側布局，洋房面積段下調控總價，局部三面寬洋房產品，洋房貨值最大化03強

排

推

導DESIGN

ANALYSIS

嘗試四：

T4

18F+T2

18F+高層

高層

全四面寬洋房8F售樓處及商業沿南側日照影響區域布局總貨值：29.79億

住宅總量：140768㎡

住宅貨值：27.54億

商業貨值：2.25億洋房占比：34.7%125高層做四面寬T2產品，洋房130以上全四面寬產品，需商業補1500㎡，貨值有所提升03強

排

推

導DESIGN

ANALYSIS

嘗試五：

27F+高層

全四面寬洋房8F商業沿南側日照影響區域布局總貨值：30.48億

住宅總量：142270㎡

住宅貨值：28.68億

商業貨值：1.8億洋房占比：48.12%突破54米限高，洋房量最大化，130以上全四面寬產品，接近極致貨值方

案

生

成DESIGN

ANALYSIS方案一——分區明確、產品較優方案二——貨值最大、產品適中總貨值：29.54億

住宅貨值：27.74億

洋房占比：33.1%

建筑密度：22.79%總貨值：30.39億

住宅貨值：28.59億

洋房占比：47.08%

建筑密度：25.27%方案三——貨值適中、產品最優方案四——突破限高、極致貨值總貨值：29.79億

住宅貨值：27.54億

洋房占比：34.7%

建筑密度：23.27%總貨值：30.48億

住宅貨值：28.68億

洋房占比：48.12%

建筑密度：25.67%PART

FOUR規

劃04總

平

面

圖DESIGN

ANALYSIS方案一

全T4高層，沿街洋房三面寬布局N18班幼兒園徐

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t04方

案

一

鳥

瞰DESIGN

ANALYSIS徐

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t04方

案

一

鳥

瞰DESIGN

ANALYSIS徐

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t04方

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瞰DESIGN

ANALYSIS徐

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t方案一孟莊E地塊經濟指標04經

濟

指

標DESIGN

ANALYSIS單位面積780142.0002036421560289749644800142296606740001006790041535535580020020040100總用地面積（國土出讓面積）平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米容積率總建筑面積地上計容面積中高層（18F）住宅商業多層（8F）小計商鋪農貿市場小計物業用房健身用房（設施）社區服務用房養老用房開閉所、配電室消防控制室、監控室生活水泵房、消防泵房金融郵電配套門衛、警務室衛生服務站微型消防站150505025垃圾站電信機房有線電視機房小計非計容面積253665476141832814967512311483435404074——40749.00%1221123人防地下車庫普通地下車庫地下非機動車庫地下儲藏室地下地上小計地上保溫層面積地上架空層面積小計人防面積占比（人防/總建筑面積）機動車停車位地上停車位輛輛輛輛輛地下停車位1098556542人防車位非人防車位綠地率建筑基底占地面積建筑密度非機動車數量地上非機動車數量地下非機動車數量30.00%1660622.79%291973平方米輛輛輛284611843789總戶數戶人居住人數地上可售/總建筑面積地上機動車停車比例72.9%10.0%徐

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t04戶

型

分

布DESIGN

ANALYSIS戶型配比產品種類

面積區間高層套數建筑面積

套數配比

面積配比業態合計981081251421271622162883601281286421168311044522418176162561036814229618%24%30%11%11%5%15%22%32%13%11%7%10.0%20.0%

9749630.0%10.0%洋房合計25.0%

448005.0%1184100%100%100%高層125㎡高層98㎡高層108㎡洋房127㎡洋房142㎡洋房162㎡售樓處商業農貿市場徐

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t04方

案

一

日

照DESIGN

ANALYSIS圖例例結論：

經日照計算分析得出，所有住宅均滿足《江蘇省城市規劃技術管理規定2011版》第三章3.2.3條規定，“我省大城市住宅不應低于大寒日兩小時的日照標準”的規定。徐

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t04流

線

分

析DESIGN

ANALYSIS城市道路車行道路人行道路地下車庫出入口徐

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t04消

防

分

析DESIGN

ANALYSIS城市道路消防車道徐

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t04配

套

分

析DESIGN

ANALYSIS售樓部農貿市場商業徐

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t04景

觀

分

析DESIGN

ANALYSIS景觀軸線中心景觀組團景觀徐

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t方04總

平

面

圖DESIGN

ANALYSIS方案二

130㎡面積段洋房三面寬布局，洋房最多，貨值最大版布局！N18班幼兒園徐

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t04方

案

二

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瞰DESIGN

ANALYSIS徐

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t04方

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瞰DESIGN

ANALYSIS徐

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t04方

案

二

鳥

瞰DESIGN

ANALYSIS徐

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t方案二孟莊E地塊經濟指標04經

濟

指

標DESIGN

ANALYSIS單位面積780142.00020274315602876816654801422966084總用地面積（國土出讓面積）平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米容積率總建筑面積地上計容面積中高層（18F）多層（8F）小計住宅商業商鋪農貿市場小計400010084900物業用房健身用房（設施）平方米415社區服務用房養老用房開閉所、配電室平方米平方米平方米347347800消防控制室、監控室平方米200生活水泵房、消防泵房平方米200配套金融郵電門衛、警務室衛生服務站微型消防站垃圾站電信機房有線電視機房小計平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米40100150505025253648467151824714167非計容面積人防地下車庫普通地下車庫地下地上地下非機動車庫平方米5123地下儲藏室小計平方米平方米1187542660地上保溫層面積平方米4055地上架空層面積小計平方米平方米——40559.00%11921201072556人防面積占比（人防/總建筑面積）機動車停車位地上停車位輛輛輛輛輛地下停車位人防車位非人防車位516綠地率建筑基底占地面積建筑密度30.00%1854625.27%291973平方米非機動車數量地上非機動車數量地下非機動車數量總戶數輛輛輛戶人28461156369973.2%10.0%居住人數徐

州

孟

莊

8

3

號

E

地

塊

項

目

概

念

方

案

設

計地上可售/總建筑面積地上機動車停車比例BA

O

L

I

X

U

Z

H

O

U

Q

IN

C

H

U

N

L

U

P

r

o

j

e

c

t04戶

型

分

布DESIGN

ANALYSIS戶型配比產品種類

面積區間高層套數建筑面積

套數配比

面積配比

業態合計9810812714212916218014434432176401555243624454416%12%30%3%12%11%

7681631%3%洋房合計39264505681036814229634%6%36%

654807%1156100%高層125㎡高層98㎡高層108㎡洋房127㎡洋房142㎡洋房162㎡售樓處商業農貿市場徐

州

孟

莊

8

3

號

E

地

塊

項

目

概

念

方

案

設

計B

A

O

L

I

X

U

Z

H

O

U

Q

I

N

C

H

U

N

L

U

P

r

o

j

e

c

t04方

案

二

日

照DESIGN

ANALYSIS圖例例結論：

經日照計算分析得出，所有住宅均滿足《江蘇省城市規劃技術管理規定2011版》第三章3.2.3條規定，“我省大城市住宅不應低于大寒日兩小時的日照標準”的規定。徐

州

孟

莊

8

3

號

E

地

塊

項

目

概

念

方

案

設

計B

A

O

L

I

X

U

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H

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U

Q

I

N

C

H

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N

L

U

P

r

o

j

e

c

t方04總

平

面

圖DESIGN

ANALYSIS方案三

125㎡高層戶型T2布置，增大T4高層戶型面積段，洋房全四面寬布局N18班幼兒園徐

州

孟

莊

8

3

號

E

地

塊

項

目

概

念

方

案

設

計B

A

O

L

I

X

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H

O

U

Q

I

N

C

H

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N

L

U

P

r

o

j

e

c

t04方

案

三

鳥

瞰DESIGN

ANALYSIS徐

州

孟

莊

8

3

號

E

地

塊

項

目

概

念

方

案

設

計B

A

O

L

I

X

U

Z

H

O

U

Q

I

N

C

H

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N

L

U

P

r

o

j

e

c

t04方

案

三

鳥

瞰DESIGN

ANALYSIS徐

州

孟

莊

8

3

號

E

地

塊

項

目

概

念

方

案

設

計B

A

O

L

I

X

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Z

H

O

U

Q

I

N

C

H

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N

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r

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j

e

c

t04方

案

三

鳥

瞰DESIGN

ANALYSIS徐

州

孟

莊

8

3

號

E

地

塊

項

目

概

念

方

案

設

計B

A

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Q

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C

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N

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o

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e

c

t04經

濟

指

標DESIGN

ANALYSIS方案三孟莊E地塊經濟指標單位面積總用地面積（國土出讓面積）平方米78014容積率總建筑面積平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米2.00020378215602893752485441422966065400010065900地上計容面積中高層（18F）住宅商業多層（8F）小計商鋪農貿市場小計物業用房健身用房（設施）社區服務用房養老用房415356356800開閉所、配電室消防控制室、監控室平方米200生活水泵房、消防泵房

平方米200配套金融郵電門衛、警務室衛生服務站微型消防站垃圾站電信機房有線電視機房小計平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米40100150505025253668477541834015096512311875436814073——40739.00%非計容面積人防地下車庫普通地下車庫地下非機動車庫地下儲藏室小計地上保溫層面積地上架空層面積小計地下地上人防面積占比（人防/總建筑面積）機動車停車位輛1225地上停車位地下停車位輛輛輛輛1231102556人防車位非人防車位546綠地率建筑基底占地面積30.00%1699823.29%平方米建筑密度非機動車數量地上非機動車數量地下非機動車數量總戶數居住人數輛2919輛輛戶人73284611883802徐

州

孟

莊

8

3

號

E

地

塊

項

目

概

念

方

案

設

計B

A

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L

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e

c

t04戶

型

分

布DESIGN

ANALYSIS戶型配比產品種類

面積區間高層套數建筑面積

套數配比

面積配比

業態合計98117127142132162324324188112208323175237908240921590427456518427%27%16%9%22%27%

9375217%11%洋房合計18%3%19%

485444%1188142296100%高層125㎡高層117㎡高層98㎡洋房132㎡洋房142㎡洋房162㎡售樓處商業農貿市場徐

州

孟

莊

8

3

號

E

地

塊

項

目

概

念

方

案

設

計B

A

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Q

I

N

C

H

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N

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e

c

t04方

案

三

日

照DESIGN

ANALYSIS圖例例結論：

經日照計算分析得出，所有住宅均滿足《江蘇省城市規劃技術管理規定2011版》第三章3.2.3條規定，“我省大城市住宅不應低于大寒日兩小時的日照標準”的規定。徐

州

孟

莊

8

3

號

E

地

塊

項

目

概

念

方

案

設

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t方04總

平

面

圖DESIGN

ANALYSIS方案四

高層突破限高至80m，洋房全四面寬，商業單街布局！N18班幼兒園徐

州

孟

莊

8

3

號

E

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塊

項

目

概

念

方

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設

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c

t04方

案

四

鳥

瞰DESIGN

ANALYSIS徐

州

孟

莊

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3

號

E

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塊

項

目

概

念

方

案

設

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c

t04方

案

四

鳥

瞰DESIGN

ANALYSIS徐

州

孟

莊

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3

號

E

地

塊

項

目

概

念

方

案

設

計B

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c

t04方

案

四

鳥

瞰DESIGN

ANALYSIS徐

州

孟

莊

8

3

號

E

地

塊

項

目

概

念

方

案

設

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c

tE方案四孟莊

地塊經濟指標04單位面積780142.00020147415602869752725441422966108400010108900415335經

濟

指

標DESIGN

ANALYSIS總用地面積（國土出讓面積）平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米容積率總建筑面積地上計容面積中高層（18F）多層（8F）小計住宅商業商鋪農貿市場小計物業用房健身用房（設施）社區服務用房養老用房335800開閉所、配電室消防控制室、監控室平方米平方米200200生活水泵房、消防泵房配套金融郵電門衛、警務室衛生服務站微型消防站垃圾站電信機房有線電視機房小計平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米40100150505025253624454461813313013512313423413914055——40559.00%1152116非計容面積地下人防地下車庫普通地下車庫地下非機動車庫地下儲藏室小計地上保溫層面積地上架空層面積小計地上人防面積占比（人防/總建筑面積）機動車停車位地上停車位輛輛輛輛輛地下停車位1036556480人防車位非人防車位綠地率建筑基底占地面積建筑密度30.00%1854625.67%29187228461116357173.7%10.0%平方米非機動車數量地上非機動車數量地下非機動車數量總戶數輛輛輛戶人居住人數地上可售/總建筑面積地上機動車停車比例徐

州

孟

莊

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3

號

E

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塊

項

目

概

念

方

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設

計B

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c

t04戶

型

分

布DESIGN

ANALYSIS戶型配比產品種類

面積區間高層套數建筑面積

套數配比

面積配比

業態合計98107127142132162542702701122721281106529228890342901590435904207361410165%24%24%10%25%12%100%4%20%

6847224%11%洋房合計25%

7254415%高層125㎡高層98㎡高層108㎡洋房127㎡洋房142㎡洋房162㎡售樓處商業農貿市場徐

州

孟

莊

8

3

號

E

地

塊

項

目

概

念

方

案

設

計B

A

O

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I

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I

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C

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r

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e

c

t方

案

回

顧DESIGN

ANALYSIS方案一方案二NNN方案三方案四NPART

FIVE產

品05競

品

分

析DESIGN

ANALYSIS項目項目簡介主力戶型圖綠地理想城悅湖公館建筑面積：26.7萬㎡售價：高層1.6萬元/㎡洋房1.8萬元/㎡1、雙寬景觀陽臺2、南向三面寬3、北臥無飄窗4、148洋房三面寬裝修情況：精裝主力面積段：98-176㎡3室2廳2衛-117㎡3室2廳2衛-124㎡室

廳

衛4

2

2

-148㎡中海鉑悅府建筑面積：4.5萬㎡售價：高層1..8萬元/㎡裝修情況：毛坯1、洋房四面寬2、雙寬景觀陽臺3、高層戶型均為三面寬主力面積段：120-150㎡3室2廳2衛-122㎡室

廳

衛4

2

2

-1484室2廳2衛-133㎡㎡綠地理想城悅山公館建筑面積：64萬㎡售價：洋房1.75萬元/㎡裝修情況：毛坯1、高層均為三面寬2、洋房面積段大，與本案競爭弱主力面積段：115-175㎡3室2廳2衛-122㎡3室2廳2衛-116㎡徐

州

孟

莊

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3

號

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地

塊

項

目

概

念

方

案

設

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c

t05產

品

策

略DESIGN

ANALYSIS我們的策略規劃形態定制產品全線升級的各級配功能空間更精細的體驗根據總圖規劃的空間形態，組合產品的設計成功升級各功能空間尺度，額外有效的使用空間精細化研發產品，相同面積段打造最優體驗，全方面擊垮競品定制升級精細徐

州

孟

莊

8

3

號

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項

目

概

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t05產

品

策

略DESIGN

ANALYSIS高層產品05產

品

策

略DESIGN

ANALYSIS中間套戶型優化升級三房兩廳兩衛11.匹配套型面積，優化衛生間與書房2標準化產品產品優化2.南向寬景雙陽臺，不輸競品徐

州

孟

莊

8

3

號

E

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塊

項

目

概

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c

t05產

品

策

略DESIGN

ANALYSIS95+112高層標準層平面圖（標準化產品）三房兩廳兩衛套內建筑面積（單位：平方米）戶型建筑面積（單位：平方米）

得房率房號房型小計套內使用+套內墻體陽臺投影面積8.61陽臺面積(計1/2)(不包括保溫層，一層大堂、機房層等公攤面積)(標準層）EE'H三室二廳二衛三室二廳二衛三室二廳二衛三室二廳二衛小計72.9372.9380.8480.84307.54388.084.3054.3054.5454.54517.777.23577.23585.38585.385325.24405.7896.3696.368.619.099.09109.53109.530.8015H'本層建筑面積17.7405.78徐

州

孟

莊

8

3

號

E

地

塊

項

目

概

念

方

案

設

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c

t05產

品

策

略DESIGN

ANALYSIS95+124㎡高層標準層平面圖

（標準化產品）95㎡三房兩廳兩衛

124㎡四房兩廳兩衛套內建筑面積（單位：平方米）戶型建筑面積（單位：平方米）

得房率房號房型小計套內使用+套內墻體陽臺投影面積8.61陽臺面積(計1/2)(不包括保溫層，一層大堂、機房層等公攤面積)(標準層）EE'G三室二廳二衛三室二廳二衛四室二廳二衛四室二廳二衛小計72.9372.9395.7395.73337.32418.814.3054.3055.095.0918.7918.7977.23577.235100.82100.82356.11437.694.9194.918.6110.1810.18123.89123.890.8138G'本層建筑面積437.60徐

州

孟

莊

8

3

號

E

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塊

項

目

概

念

方

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t05產

品

策

略DESIGN

ANALYSIS105+124㎡高層標準層平面圖

（標準化產品）四房兩廳兩衛套內建筑面積（單位：平方米）戶型建筑面積（單位：平方米）

得房率房號房型小計套內使用+套內墻體陽臺投影面積9.09陽臺面積(計1/2)(不包括保溫層，一層大堂、機房層等公攤面積)(標準層）FF'G三室二廳二衛三室二廳二衛四室二廳二衛四室二廳二衛小計80.6380.6395.7395.73352.724.5454.5455.095.0919.2785.17585.175100.82100.82371.99總計104.00104.00123.10123.109.0910.1810.18G'0.8190本層建筑面積434.9219.27454.19454.19徐

州

孟

莊

8

3

號

E

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塊

項

目

概

念

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c

t05產

品

策

略DESIGN

ANALYSIS127㎡高層標準層平面圖（標準化產品）四房兩廳兩衛套內建筑面積（單位：平方米）戶型建筑面積（單位：平方米）

得房率房號房型小計套內使用+套內墻體陽臺投影面積9.34陽臺面積(計1/2)(不包括保溫層，一層大堂、機房層等公攤面積)(標準層）JJ'四室二廳二衛92.5592.55185.14.674.679.3497.2297.22194.44總計125.23125.23四室二廳二衛小計9.340.7763本層建筑面積241.129.34250.46250.46徐

州

孟

莊

8

3

號

E

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塊

項

目

概

念

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t05產

品

策

略DESIGN

ANALYSIS洋房產品05產

品

策

略DESIGN

ANALYSIS127㎡三面寬洋房四房兩廳兩衛北向雙飄窗洄游空間2

南北通透十字廳布局3+1靈活可變空間13戶型特點4徐

州

孟

莊

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3

號

E

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項

目

概

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t05產

品

策

略DESIGN

ANALYSIS127㎡洋房標準層平面圖四房兩廳兩衛套內建筑面積（單位：平方米）戶型建筑面積（單位：平方米）

得房率房號房型小計套內使用+套內墻體陽臺投影面積6.86陽臺面積(計1/2)(不包括保溫層，一層大堂、機房層等公攤面積)(標準層）BB'四室二廳二衛四室二廳二衛小計111.53111.53223.063.433.436.86114.96114.96229.92總計127.10127.106.860.8905本層建筑面積251.346.86258.2258.20徐

州

孟

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3

號

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t05產

品

策

略DESIGN

ANALYSIS132㎡洋房標準層平面圖（標準化產品）四房兩廳兩衛套內建筑面積（單位：平方米）戶型建筑面積（單位：平方米）

得房率房號房型小計套內使用+套內墻體陽臺投影面積11.53陽臺面積(計1/2)(不包括保溫層，一層大堂、機房層等公攤面積)(標準層）AA'四室二廳二衛101.74101.74203.485.7655.76511.53107.505107.505215.01總計131.28131.28四室二廳二衛小計11.530.8316本層建筑面積247.0311.53258.56258.56徐

州

孟

莊

8

3

號

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項

目

概

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品

策

略DESIGN

ANALYSIS140㎡洋房標準層平面圖（標準化產品）四房兩廳兩衛套內建筑面積（單位：平方米）戶型建筑面積（單位：平方米）

得房率房號房型小計套內使用+套內墻體陽臺投影面積11.82陽臺面積(計1/2)(不包括保溫層，一層大堂、機房層等公攤面積)(標準層）CC'四室二廳二衛108.86108.86217.725.915.9111.82114.77114.77229.54總計136.67136.67四室二廳二衛小計11.820.8398本層建筑面積261.5111.82273.33273.33徐

州

孟

莊

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品

策

略DESIGN

ANALYSIS160㎡洋房標準層平面圖（標準化產品）四房兩廳兩衛套內建筑面積（單位：平方米）戶型建筑面積（單位：平方米）

得房率房號房型小計套內使用+套內墻體陽臺投影面積19.82陽臺面積(計1/2)(不包括保溫層，一層大堂、機房層等公攤面積)(標準層）DD'四室二廳二衛121.89121.89243.789.919.9119.82131.8131.8263.6總計156.30156.30四室二廳二衛小計19.820.8433本層建筑面積292.7719.82312.59312.59徐

州

孟

莊

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X立

面立面意向Facade

Motion文脈+交融+隱喻新中式——高層立面意向Facade

Motion高層立面意向Facade

Motion高層立面意向Facade

Motion高層立面意向Facade

Motion洋房立面意向Facade

Motion洋房立面意向Facade

Motion單元入口立面意向Facade

Motion單元入口立面意向Facade

Motion小區入口立面意向Facade

Motion官家氣度小區入口立面意向Facade

Motion售樓部立面意向Facade

MotionPART

SEVEN示

范

區07示

范

區

設

計DESIGN

ANALYSIS啟動區設計-選址NO.1北側NO.2東側

推薦度：?推薦度：?規劃道路優點：1.臨近人流來向,招示型好。2.選址位于視線通廊范圍內，空間感受良好。優點：1.臨近人流來向,招示型好。2.選址位于視線通廊范圍內，空間感受良好。3.售樓部位于洋房區軸線上。1.缺點：

占用洋房區用地。缺點：占用洋房區用地。2.標準化售樓部面寬超過樓間距，售樓部軸線被住宅打斷學府路NO.3南側

推薦度：?優點：充分利用南側高層造成的日照陰影區缺點：1.展示性較差。規劃道路2.南側樓盤施工造成周邊環境較差。07示

范

區

設

計DESIGN

ANALYSIS啟動區設計-總圖樣板房區景觀前場售樓部停車場07示

范

區

設

計DESIGN

ANALYSIS啟動區設計-空間布局入口廣場精神空間樣板房后場景觀水景社區大堂樹池規劃道路樣板房回車場停車場后場景觀后場景觀后廣場樣板房07示

范

區

設

計DESIGN

ANALYSIS啟動區設計-流線入口廣場樣板房樣板房水景廣場售樓部精神堡壘后廣場停車區樣板房看房流線車行流線07示

范

區

設

計DESIGN

ANALYSIS啟動區設計-節點入口廣場07示

范

區

設

計DESIGN

ANALYSIS啟動區設計-節點水景廣場07示

范

區

設

計DESIGN

ANALYSIS啟動區設計-節點售樓處07示

范

區

設

計DESIGN

ANALYSIS啟動區設計-節點前廣場07示

范

區

設

計DESIGN

ANALYSIS啟動區設計-節點水景07示

范

區

設

計DESIGN

ANALYSIS啟動區設計-節點連廊07示

范

區

設

計DESIGN

ANALYSIS啟動區設計-節點室外休閑07示

范

區

設

計DESIGN

ANALYSIS啟動區設計-節點兒童游樂07示

范

區

設

計DESIGN

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計DESIGN

ANALYSIS徐

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孟

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ANALYSIS徐

州

孟

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項

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案

回

顧DESIGN

ANALYSIS方案一——分區明確、產品較優方案二——貨值最大、產品適中方案三——貨值適中、產品最優方案四——突破限高、極致貨值PART

EIGHT團

隊上

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