法律培訓——物業管理過程中的風險防范主要內容一、前言二、物業管理公司的權利三、物業管理公司的義務四、相鄰權糾紛一、前言1、何謂物業管理？2、物業管理公司的主要權利義務一、前言1、何謂物業管理？【物業管理條例第2條】物業管理，指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業效勞合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。物業管理主要涉及三方當事人：開發商、物業管理公司、業主。物業管理公司是受開發商或者全體業主的委托，并基于物業效勞合同的具體約定對小區進行物業管理的。一、前言2、物管公司的主要權利義務〔1〕物管公司的主要權利：按照物業效勞合同收取物業管理費用；制定物業管理制度；制止違反法律、法規、物業管理制度、業主公約的行為?！?〕物管公司的主要義務：基于物業效勞合同的約定，提供相應的物業管理效勞。其管理范圍包括對建筑物及其附屬共用設施、設備進行使用管理、維修養護、巡視檢查；提供園林綠地的管理養護效勞；提供環境衛生的管理效勞；對公共秩序進行維護及平安防范；對車輛行駛、停放管理及其場地進行維修養護等。關于業主的定義何謂業主？【物業管理條例第六條】房屋的所有權人為業主。業主一般包括：〔1〕房屋的所有人；〔2〕持有空置物業的建設單位；〔3〕已辦理商品房預售合同登記且所購房屋已入住使用的自然人和法人等。關于業主的定義關于房屋所有人：?物權法?第十四條：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記薄時發生效力。第十七條：不動產權屬證書是權利人享有該不動產的證明。第二十八條：因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發生效力。關于業主的定義第二十九條因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力。第三十條因合法建造、撤除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。

第三十一條依照本法第二十八條至第三十條規定享有不動產物權的，處分該物權時，依照法律規定需要辦理登記的，未經登記，不發生物權效力。二、物業管理公司的權利〔一〕收取物業管理費用〔二〕收取其他費用〔一〕收取物業管理費用1、物管公司收取物業管理費的依據2、分析業主拒交物業管理費的理由3、業主欠費時，物管公司可否采取斷水、斷電措施4、業主欠費時，訴訟時效的中斷、延長、失效1、物管公司收取物業管理費的依據〔1〕法規依據【物業管理條例第7條】：業主在物業管理活動中，履行以下義務：〔一〕遵守業主公約、業主大會議事規那么；〔二〕遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；〔三〕執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；〔四〕按照國家有關規定交納專項維修資金；〔五〕按時交納物業效勞費用；〔六〕法律、法規規定的其他義務。1、物管公司收取物業管理費的依據【物業管理條例第42條】：業主應當根據物業效勞合同的約定交納物業效勞費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業效勞費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。1、物管公司收取物業管理費的依據〔2〕合同依據①物業買賣合同及前期物業效勞合同在業主入住前期，因業主委員會尚未成立，為便于小區的管理，由開發商作為大產權人委托物管公司對小區進行物業管理。根據?物業管理條例?規定，開發商應該與受委托的物管公司簽訂?前期物業效勞合同?，并將該合同約定的內容包含在與業主簽訂的房屋買賣合同中，以約束業主與物管公司之間的物業管理效勞關系。實踐中，也存在開發商將物業管理相關條款制定在業主入住時需簽訂的文件中，在業主簽字、蓋章后，對業主產生法律效力。1、物管公司收取物業管理費的依據法規鏈接【物業管理條例第21條】：在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位選聘物業管理企業的，應當簽訂書面的前期物業效勞合同?！疚飿I管理條例第25條】：建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業效勞合同約定的內容。1、物管公司收取物業管理費的依據②物業效勞合同在小區成立業主委員會之后，那么由業主委員會與物管公司就相關的物業管理效勞問題進行約定，簽訂新的物業效勞合同，開發商與物管公司簽訂的原物業效勞合同在新合同生效時或新合同約定的終止時間終止。法規鏈接【物業管理條例第35條】：業主委員會應當與業主大會選聘的物業管理企業訂立書面的物業效勞合同。1、物管公司收取物業管理費的依據不管是上述哪種情況，只要相關的房屋買賣合同、前期物業效勞合同，或業主入住時簽署文件中的物業管理條款，或業主委員會與物管公司簽訂的物業效勞合同合法有效成立，那么上述文件均可作為物管公司收取物業管理費的依據，自業主在相關物業效勞合同上簽字或者蓋章之日起，該合同就生效。即使業主簽訂的合同是由開發商或物管公司單方擬訂的格式合同，但只要該格式合同不具有合同法規定的合同無效之情形，業主的簽章就代表業主對合同條款的全部認同。在物管公司按約履行了管理義務的情況下，業主也應按約履行交納費用的義務。1、物管公司收取物業管理費的依據〔3〕物管公司的事實管理行為一般來講，物業效勞合同中都約定了效勞期限，在效勞期限屆滿時，物業效勞合同就失去效力，對雙方當事人也就沒有了約束力。因此實踐中經常會出現以下情形：?前期物業效勞合同?到期后，小區業主委員會尚未成立，或者還沒有與物管公司簽訂新的效勞合同，開發商由于已與自身沒有太大的利害關系，并且沒有明確的法律依據，往往不會再與物管公司續簽?物業效勞合同?，這就使得物管公司面臨沒有合同依據而進行管理的局面。1、物管公司收取物業管理費的依據物業效勞合同到期后，由于業主委員會換屆選舉，或業主委員會與物管公司暫時無法就某些問題達成一致，出現雙方未繼續簽署物業效勞合同，但業主委員會也未聘請新物管公司的局面；或是出現雙方未繼續簽署物業效勞合同，但業主委員會正在聘請新的物管公司過程中，從而使物管公司的管理處于事實管理的狀態。

1、物管公司收取物業管理費的依據在上述兩種情形下，物管公司一般都是按照前期物業效勞合同或原物業效勞合同的約定，繼續對小區提供物業管理效勞。結合合同法規定，原已到期的物業效勞合同可認為是已擬訂、待簽署的合同，而物管公司的繼續履行行為也可認為是履行了合同的主要義務，在小區業主接受了效勞的情況下，應認定物管公司與小區之間事實上成立了物業管理效勞關系。根據合同法公平、權利與義務相一致的原那么，在物管公司與小區形成事實上的物業管理關系時，接受效勞的業主就應承擔給付物業管理費的義務。單個業主不能以其未與物管公司簽訂物業效勞合同為由拒絕交納物業管理費。1、物管公司收取物業管理費的依據法規鏈接【合同法第37條】：

采用合同書形式訂立合同，在簽字或蓋章之前，當事人一方已經履行主要義務，對方接受的，該合同成立?！緱l文釋解】

當合同一方或雙方以自己的實際行為履行了合同的主要義務，對方又予以接受的，即使雙方還未在合同上簽字蓋章，也應視為合同已成立。2、分析業主拒交物業管理費的理由實踐中，物管公司在起訴業主欠繳物業費的過程中，一些業主常常以兩類理由拒絕交納物業管理費：業主本人并未與物管公司簽訂物業效勞合同；業主本人與開發商之間，或業主本人與其他業主之間存在糾紛，而物管公司沒有很好地解決該糾紛。法律分析：這兩類抗辯理由均缺乏法律依據。2、分析業主拒交物業管理費的理由〔1〕業主以未與物管公司簽訂物業效勞合同為由拒交物業管理費，屬于對物業效勞合同的性質存在錯誤認識。通常，物業效勞合同并不是針對小區的單獨業主訂立的，而是以小區的全體業主為當事人訂立的，而物管公司也并不只是為某一個或某幾個業主單獨提供效勞，而是基于開發商的委托，或基于代表全體業主的業主委員會的委托，為整個小區提供物業管理效勞的。因此，業主以本人并未與物管公司簽訂物業效勞合同為理由，而主張不應交納物業費是沒有法律依據的。2、分析業主拒交物業管理費的理由〔2〕業主以物管公司沒有很好地解決其與開發商之間或者與其他業主之間存在的糾紛為由拒交物業管理費，屬于混淆了不同的法律關系。在實踐中，業主提出的具體抗辯理由通常包括以下情況：欠費業主以與開發商之間存在糾紛為由進行抗辯。欠費業主與開發商因房屋保修、規劃變更、綠地、車庫、會所等遺留問題產生糾紛，要求物管公司履行開發商的義務，或要求物管公司協助開發商履行約定義務，或要求物管公司就遺留事項協助自己與開發商進行協調，而物管公司無法協調或協調不成。2、分析業主拒交物業管理費的理由這種情況下，由于法律關系的主體是業主與開發商，所發生糾紛涉及的事項也不屬于物管公司的管理效勞范圍，因此欠費業主應直接向開發商主張權利，或通過業主委員會向開發商主張權利。因該類糾紛的發生，業主要求增加物管公司的職責，并以物管公司未履行職責為理由進行交費抗辯，其主張是缺乏法律依據的。2、分析業主拒交物業管理費的理由欠費業主以與其他業主之間存在糾紛為由進行抗辯。欠費業主因與其他業主之間基于相鄰關系產生的噪音污染等糾紛，或與其他業主之間發生的人身損害侵權糾紛為由，要求物管公司處理或協調解決，而物管公司無法處理或協調解決的。這種情況下，由于造成糾紛的侵權人是其他業主，因此，如果物管公司已經按照物業效勞合同的約定履行了管理職責，那么該類糾紛的法律關系的主體應是欠費業主與其他業主，欠費業主應直接向其他業主主張權利，而不能以此為由拒絕交費。3、業主欠費時，物管公司可否采取斷

水、斷電措施在實踐中，在業主不配合管理或違反物業效勞合同約定的情況下，如拖欠物業管理費拒不交納，有些物管公司就對業主采取罰款、斷水、斷電的措施。但根據法律規定，物管公司是無權采取這些措施的，其行為已構成對業主權利的侵害。3、業主欠費時，物管公司可否采取斷

水、斷電措施法律分析業主的水電費雖是物管公司代收代繳，但水電的提供者是自來水公司和供電局，供水、供電合同的當事人也是業主或使用人與自來水公司和供電局。根據合同法的規定，供用電、水、氣、熱力合同，只有在用電、水、氣、熱力人逾期不交付費用，經催告在合理期限內仍不交付費用和違約金的，供用電、水、氣、熱力人才可按國家規定的程序中止供電、水、氣、熱力。因此物管公司在任何情況下都沒有權利對業主或物業使用人斷水、斷電。4、業主欠費時，物管公司可否采取斷

水、斷電措施因此，物管公司絕不可以為維護自己的權益而采取違法手段，否那么不但維護不了自己的合法權益，還可能損害了業主或使用人的合法權益，而被告上法庭。對策：對不配合小區管理、違反物業效勞合同約定、欠費的業主，由于業主與物管公司簽訂了?物業效勞合同?，而依法成立的合同在當事人之間具有法律約束力，物管公司完全可以按照合同的約定，采取協商或通過訴訟的途徑追究業主的違約責任。3、業主欠費時，物管公司可否采取斷

水、斷電措施法規鏈接【物業管理條例第67條】：違反物業效勞合同約定，業主逾期不交納物業效勞費用的，業主委員會應當催促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以向人民法院起訴。4、業主欠費時，訴訟時效的中斷、延

長、失效物管公司向業主追索物業管理費，應依照現行法律關于訴訟時效的規定?！久穹ㄍ敲吹?35條】：向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為二年，法律另有規定的除外?！久穹ㄍ敲吹?37條】：訴訟時效期間從知道或者應當知道權利被侵害時起計算。但是，從權利被侵害之日起超過二十年的，人民法院不予保護。有特殊情況的，人民法院可以延長訴訟時效期間。4、業主欠費時，訴訟時效的中斷、延

長、失效【民法通那么第139條】：在訴訟時效期間的最后六個月內，因不可抗力或者其他障礙不能行使請求權的，訴訟時效中止。從中止時效的原因消除之日起，訴訟時效期間繼續計算?！久穹ㄍ敲吹?40條】：訴訟時效因提起訴訟、當事人一方提出要求或者同意履行義務而中斷。從中斷時起，訴訟時效期間重新計算。4、業主欠費時，訴訟時效的中斷、延

長、失效根據訴訟時效中斷的規定，物管公司向業主持續主張權利、追繳欠費的行為，可以引起訴訟時效的中斷，訴訟時效期間將重新計算。但在物業管理實踐中，許多欠費業主不接聽物管公司的催費，不簽署物管公司的催費單，還有的業主長期不在家、房屋長期空置或留給物管公司的聯系方式已失效，無法聯系到業主本人及其親屬，這些情況使物管公司難以舉證證明自己一直在向業主催繳欠費。4、業主欠費時，訴訟時效的中斷、延

長、失效對策：1、建議采取寄掛號信、發送EMS等方式進行催費，這樣可為自身主張權利提供書面的憑證，從而在訴訟中對欠費業主提出的物管公司追繳欠費超過訴訟時效的主張進行反駁。2、建議約定在?前期物業效勞協議?或?業主公約?送達條款。

送達條款范文：注意：以下的甲方是指“業主〞，乙方是指“物業效勞企業〞。

雙方約定的通訊地址：甲方：；乙方：；雙方約定的非郵寄送達的聯系人：甲方：聯系人：；聯系：；：。乙方：聯系人：；聯系：；：。

任何一方就本協議發給另一方的任何通知必須按以上聯系方式、以中文書面形式進行。如以人手傳送，以聯系人簽收之時視為送達。如以形式進行，那么以聯系人確認接到時視為已送達。如以郵件郵遞形式進行，應以掛號信或特快專遞方式寄送，以郵局在信封面蓋收郵戳之日為發出日，自發出之日起三個工作日后視為送達。甲方如須變更聯系方式的，應及時書面通知乙方，否那么，以按原聯系方式傳送視為送達。如因甲方未能及時通知或拒收信函、通知、通告或其它原因致使無法聯絡時，因通信聯絡方式失效造成的損失和責任由甲方承擔。假設甲方要求改投至指定地點，甲方須填寫相應委托書，并支付郵遞費、效勞費等相關費用。

〔二〕收取其他費用1、“四金〞的收?。骸?〕管理費押金〔2〕水電周轉金〔3〕裝修保證金〔4〕專項維修資金2、代收代繳費用的收取1、“四金〞的收取“四金”水電周轉金裝修保證金管理費押金專項維修資金〔二〕物業管理收費相關法規收費項目法規文件文號實施日期水電周轉金廣東省物價局關于加強物業服務收費管理有關問題的通知粵價[2006]284號2007.2.1裝修保證金廣東省物價局關于加強物業服務收費管理有關問題的通知粵價[2006]284號2007.2.1廣州市物價局《廣州市物業服務收費管理實施細則》穗價[2004]200號

2004.11.1管理費押金廣州市物價局《廣州市物業服務收費管理實施細則》穗價[2004]200號

2004.11.1專項維修資金廣州市房管局關于貫徹國家《物業管理條例》有關問題的通知穗國房字[2003]592號2003.9.5廣州市房管局《關于進一步規范專項維修資金的通知》穗國房字[2007]480號2007.7.61、關于水電周轉金——不得收取依據：?廣東省物價局關于加強物業效勞收費管理有關問題的通知?【粵價[2006]284號實施)】第七條：“物業管理企業接受委托代收水費、電費的，除業主自愿，物業管理企業可預收水電費并逐月扣減外，物業管理企業不得收取水電周轉金等與水電費繳交相關的費用。〞2、關于裝修保證金——協商收取，不得強制

依據：?廣東省物價局關于加強物業效勞收費管理有關問題的通知?【粵價[2006]284號實施)】第八條：“業主對其物業進行室內裝修的，物業管理企業可按照當地價格主管部門的規定，與業主〔或裝修企業〕約定裝修保證金〔押金〕、垃圾余泥清運、裝修工人出入證押金〔或工本費〕等費用的具體標準。除上述收費工程外，物業管理企業不得強制收取其它任何與裝修相關的費用。〞?廣州市物業效勞收費管理實施細那么?【穗價〔2004〕200號實施)】第十七條：“裝修管理效勞費用和裝修保證金由業主與物業管理企業約定，并應以書面形式明確，不進行裝修的不得收取。在業主裝修完畢后，經物業管理企業檢查驗收，沒有損壞公共部位、設備設施的，裝修保證金應自檢查合格之日起15個工作日內退還業主。除此以外，物業管理企業不得以任何名目向業主或者物業使用人收取占用超過3個月的押金、保證金。裝修產生的垃圾余泥由業主或物業使用人自行處理的，物業管理企業不得收費；委托物業管理企業處理的，清運費標準由業主與物業管理企業協商確定。〞3、關于管理費押金依據：?廣州市物業效勞收費管理實施細那么?【穗價〔2004〕200號實施)】第十三條：“物業效勞收費按法定產權面積計收。已辦理房產證的，以房產證記載的建筑面積為準，包括套內建筑面積和分攤的共有建筑面積；未辦產權證的，以物業買售合同中建筑面積為準。另有約定的除外。物業效勞收費按月計收。除業主自愿外，不得預收。〞4、關于專項維修資金——業主自行繳交依據：?關于進一步標準專項維修資金的通知?【穗國房字〔2007〕480號實施)】一、從即日起禁止各開發建設單位、物業管理公司代收業主繳交的專項維修資金；專項維修資金應作為業主收樓的必備條件之一，在收樓之前由業主自行到政府指定銀行繳交。2、代收代繳費用的收取

【物業管理條例第45條】：物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取費用。物業管理企業接受委托代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。2、代收代繳費用的收取在實踐中，這些費用往往都是由有關單位直接向物管公司收取，并先由物管公司替業主墊付的，之后物管公司再向業主收取該筆代墊費用。

有一些業主以水電費等代收代繳費用收取標準過高為由拒絕向物管公司交納水電費是沒有道理的。雖然該筆費用是由物管公司收取，但物管公司只是根據自來水公司、供電局的委托進行代收代繳，收取的費用并不屬于物管公司所有，并且收費標準也是由上述單位根據國家統一規定制定的，物管公司只是執行而已，因此收費上下是物管公司無法決定的，與物管公司無關。2、代收代繳費用的收取對策：對于業主拖欠水電費等代收代繳費用的問題，物管公司可在與有關單位簽署代收代繳協議時，就相關問題，如：由誰進行追繳欠費的訴訟活動，是否有權對欠費業主終止提供效勞，如終止提供效勞造成的損失應如何承擔等問題與有關單位協商確定解決方案。向業主催繳代收代繳費用，可參照催繳物業管理費的方法，采取寄送掛號信、發送EMS等方式，以證明物管公司有持續向業主主張權利。

三、物業管理公司的義務〔一〕小區共用部位、共用設施設備日常維護〔二〕人身財產平安防范責任〔三〕停車管理的風險防范物業管理公司的主要義務1、物管公司的主要義務：基于物業效勞合同的約定，提供相應的物業管理效勞，履行其物業管理職責。2、解決物業管理糾紛的關鍵是：如何認定物管公司已履行其物業管理的職責。物業管理公司的主要義務〔1〕如果物管公司與業主委員會簽訂的?物業管理合同?對此有約定，那么按照該合同約定、參照有關文件的規定、物管公司的收費金額、管理方式、物管公司處理糾紛或問題的方式等因素，來衡量和判斷物管公司是否履行了職責。〔2〕在物業效勞合同沒有約定的情況下，在實踐中，如果物管公司存在以下幾方面的行為引發訴訟，法院大多會認定物管公司未完全履行管理職責，從而視物管公司的過錯程度，判決物業管理企業承擔與其過錯相適應的賠償責任：物業管理公司的主要義務業主在小區內發生財物喪失或毀損，而物管公司在其職責范圍內未盡到平安防范義務，或未配置應有的平安防范設備，對財物喪失或毀損有過錯的；物管公司在物業管理區域內設有車輛泊位，并對停放的車輛收取泊位維護費用，業主的車輛在小區內喪失或損壞，物管公司有過錯的；物管公司或其聘請的施工人員在維修施工時，違反施工規章制度，不設置明顯標志或不采取其他平安措施，造成業主人身或財產損害的；物管公司的受雇人員在履行職務過程中給業主人身或財產造成損害的；物業管理公司的主要義務因物管公司疏于管理，致使物業管理區域內的娛樂、運動器材等公共設施存在不平安因素，造成業主在使用或靠近這些設施時受到傷害的；物業管理區域內發生電梯事故，造成業主人身或財產損害的；物管公司怠于行使管理職責，致使物業管理區域內發生火災、水災、物業坍塌等事故，造成業主人身或財產損害的；發生在物業管理區域內的，第三人侵權造成業主人身或財產損害，而物管公司未履行保安職責或履行保安職責存在過錯的。〔一〕小區共用部位、共用設施設備日常維護1、共用部位、共用設施設備的范圍2、共用部位、共用設施設備的使用權歸屬3、常見問題〔1〕小區內建筑垃圾的處理〔2〕在住宅樓頂、電梯內做廣告〔一〕小區共用部位、共用設施設備日

常維護1、共用部位、共用設施設備的范圍【住宅共用部位共用設施設備維修基金管理方法第3條】：共用部位是指住宅主體承重結構部位，包括：根底、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設施設備是指住宅小區或單幢住宅內，建設費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等?！惨弧承^共用部位、共用設施設備日

常維護2、共用部位、共用設施設備的使用權歸屬【物業管理條例第27條】：業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。小區共用部位、共用設施設備的使用權是由住宅小區或單棟住宅內全體業主共同享有的，但這種使用權是不可分割的。每個業主不可單獨對共用部位、共用設施設備進行使用，而排除其他業主的正常使用，否那么將構成對其他業主的侵權?！惨弧承^共用部位、共用設施設備日

常維護3、常見問題小區內建筑垃圾的處理對于建筑垃圾的清理，有的小區是由堆放的業主自行委托人員清理，有的小區那么是由物管公司清理。處理的方式不同，責任的承擔也會不同。如由物管公司進行清理，物管公司應嚴格按照法規規定的時間或方式清理垃圾?！疚飿I管理條例第53條】：物業管理企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和本卷須知告知業主?！惨弧承^共用部位、共用設施設備日

常維護【案例】一男孩在小區玩耍時，不慎跌倒在小區門口的建筑垃圾堆上，被垃圾堆上的廢棄玻璃魚缸的銳口割斷股動脈致死。經查，該堆建筑垃圾是小區內的某業主在裝修時臨時堆放的，居委會曾屢次要求該業主將垃圾及時清運出去。事發前，該業主清運了局部垃圾，剩下局部垃圾該業主稱不是其堆放而未清運。法院判決物管公司及該業主對男孩的死亡應承擔賠償責任。〔一〕小區共用部位、共用設施設備日

常維護【點評】〔1〕物管公司的過錯就在于建筑垃圾堆放在小區內已有兩個月，物管公司既沒有催促業主及時清理垃圾，也沒有自行清理垃圾。該業主作為建筑垃圾的堆放者，雖然不能認定魚缸是其所有，但由于其沒有及時將堆放的建筑垃圾清理干凈，從而為魚缸的放置創造了條件，對事故的發生也存在過錯。〔一〕小區共用部位、共用設施設備日

常維護〔2〕由于建筑垃圾存在許多平安隱患，建議物管公司在日常管理中做到：將房屋裝飾、裝修中的禁止行為和本卷須知告知業主、使用人；選擇適宜的場所和容器以供業主或使用人堆放垃圾，并注意對遺漏在場所外的垃圾進行收集、清理；及時清理垃圾或提醒業主及時清理垃圾，以防止建筑垃圾造成的危險?！捕橙松碡敭a平安防范1、侵害人：物管公司的工作人員〔1〕個人侵權行為〔2〕職務侵權行為2、侵害人：第三人〔1〕物管公司是否具有保護業主、物業使用人人身、財產平安的義務〔2〕物管公司對業主、物業使用人之保護義務的來源〔3〕物管公司違反保護義務的責任承擔〔二〕人身財產平安防范1、侵害人：物管公司的工作人員〔1〕個人侵權行為物管公司工作人員不是在執行職務過程中，侵害業主或物業使用人的權益，其責任承擔如下：①構成犯罪的，根據罪責自負原那么，行為人應當承擔相應的刑事責任；受害人提起刑事附帶民事訴訟或民事訴訟時，根據民法通那么關于侵權行為的規定，行為人還應當對其犯罪行為承擔相應的民事責任。②不構成犯罪，但構成侵權行為的，應當承擔相應的民事責任。〔二〕人身財產平安防范法規鏈接【民法通那么第106條第2款】：公民、法人由于過錯侵害國家的、集體的財產，侵害他人財產、人身的，應當承擔民事責任?！捕橙松碡敭a平安防范〔2〕職務侵權行為【物業管理條例第47條】：物業管理企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。物管公司的工作人員在執行職務過程中，侵害了業主或物業使用人的權益，其責任承擔如下：〔二〕人身財產平安防范①構成犯罪的，行為人應承擔相應的刑事責任；由于行為人是在以物管公司的名義執行職務過程中侵害他人權益，受害人提起刑事附帶民事訴訟或民事訴訟時，物管公司應對其工作人員在執行職務過程中的侵權行為，承擔民事責任。在物管公司向受害人承擔民事責任后，可向直接侵權人——物管公司的工作人員追索。②不構成犯罪，但構成侵權行為的，物管公司仍須對其工作人員在執行職務過程中發生的侵權行為承擔民事責任。在物管公司向受害人承擔民事責任后，可向直接侵權人——物管公司的工作人員追索?！捕橙松碡敭a平安防范法規鏈接【最高人民法院?關于貫徹執行<中華人民共和國民法通那么>假設干問題的意見?第58條】：企業法人的法定代表人和其他工作人員，以法人名義從事的經營活動，給他人造成經濟損失的，企業法人應當承擔民事責任。【最高人民法院?關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>假設干問題的意見?第42條】：法人或者其他組織的工作人員因職務行為或授權行為發生的訴訟，該法人或其他組織為當事人?！捕橙松碡敭a平安防范【案例】2003年2月某日，某小區物管公司經理，因收取物業管理費問題與該小區某業主發生了爭執，并用拳頭將該業主鼻骨打至骨折，經法醫鑒定為輕傷。法院經審理認為，物管公司經理的行為構成了成心傷害罪，但鑒于其認罪態度好，且能積極賠償受害人的經濟損失，確實有悔罪表現，故依法對其從輕處分，判處有期徒刑10個月，緩刑1年，并賠償受害人5500元。〔二〕人身財產平安防范【點評】本案中，物管公司經理將小區居民打成輕傷，其行為已構成成心傷害罪，應承擔刑事責任。由于其認罪態度良好，依法可從輕處分。物管公司經理作為物管公司的工作人員，是在收取物業管理費時將小區業主打傷，其行為又構成法人的工作人員在執行職務時的侵權，根據民法、刑法、訴訟法的相關規定，假設受傷業主就自己的人身損害提起民事訴訟或刑事附帶民事訴訟，物管公司作為應對其工作人員的犯罪行為依法承擔賠償責任的單位，將有可能對受傷業主承擔賠償責任?！捕橙松碡敭a平安防范物管公司在盡到自己管理職責的情況下，對局部業主或物業使用人不履行?物業效勞合同?及其他相關合同的行為，可以依法要求其承擔違約責任，必要時可通過法律手段維護自己的合法權益?！捕橙松碡敭a平安防范2、侵害人：第三人〔1〕物管公司是否具有保護業主、物業使用人人身、財產平安的義務①物管公司對業主、物業使用人不具有法定的保護義務。物業管理——業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業效勞合同約定，對房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動?！疚飿I管理條例第2條】〔二〕人身財產平安防范【物業管理條例第47條】：物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的平安防范工作。發生平安事故時，物業管理企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。

——但該條例并沒有規定物管公司的平安防范工作即是保護義務，因此從法律角度而言，物業管理區域內，物管公司對業主、物業使用人不負有法定的保護義務。〔二〕人身財產平安防范物管公司對業主、物業使用人的保護義務應屬于合同義務的范疇。【物業管理條例第36條】：物業管理企業應當按照物業效勞合同的約定，提供相應的效勞。物業管理企業未能履行物業效勞合同的約定，導致業主人身、財產平安受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。物業管理效勞的平安防范內容，是指物管公司根據法規與管理合同的約定，提供平安方面的效勞，如24小時保安、巡邏，對停車場、小區出入口進行監控等，防范各種惡性事件的發生，協助公安機關維持小區的秩序，對小區內發生的重大治安問題及時向公安機關報告等?！捕橙松碡敭a平安防范對于刑事案件，法律賦予公安機關強制的權力維護社會治安，預防、打擊犯罪。公安機關是專門的治安管理機關，其職責是保護人民群眾的生命平安，保護國家、集體、個人的合法財產不受非法侵害。但物管公司只是依照物業效勞合同為小區提供平安防范效勞，其權限僅為對小區進行管理，物管公司無權也沒有預防、打擊犯罪的能力?，F行法律法規均沒有規定物管公司提供的平安防范效勞，應包括對刑事案件、意外事件的防范。〔二〕人身財產平安防范〔2〕物管公司對業主、物業使用人的保護義務的來源。在物業管理效勞過程中，業主、物業使用人與物管公司之間為一種合同關系。業主及物業使用人的義務是向物管公司交納物業管理效勞費用，而物管公司的義務那么是向業主提供約定的效勞，如對建筑物及附屬設施的維護、修繕，對相關居住環境的維護，對業主的人身、財產提供相應的平安防范效勞等?！捕橙松碡敭a平安防范合同的給付義務：物業管理合同中約定的保護義務。物管公司對業主、物業使用人承擔的人身、財產平安的保護義務，大多來源于?物業效勞合同?的約定。其中保安效勞作為物管公司與業主約定的效勞內容之一，構成了物管公司的保護義務。【例子】在物管效勞合同中，物管公司對保安效勞作了具體約定，承諾在小區圍墻及公共區域內安裝紅外線監視器系統、報警系統及二十四小時保安平安監控。假設沒有履行承諾，導致不法分子潛入小區作案，物管公司那么要對業主或物業使用人的人身或財產損失承擔違約責任。〔二〕人身財產平安防范合同附隨義務根據?物業效勞合同?，業主、物業使用人委托物管公司進行物業管理，其目的是為了享受舒適的生活以及希望財產、人身平安得到保護。根據物業效勞合同的性質、目的，防止業主、物業使用人的人身、財產受到侵害就構成了此類合同的附隨義務。只要?物業效勞合同?成立生效，合同的附隨義務就隨之產生并客觀存在?！捕橙松碡敭a平安防范因此物管公司提供管理效勞時，應當切實采取有效的平安防范措施，認真履行最謹慎之注意義務，在自己能力所及范圍內最大限度地保護業主、物業使用人的財產、人身不受非法侵害。發生平安事故時，物管公司要及時向有關行政管理部門報告并協助做好救助工作。即使物業效勞合同沒有約定物管公司應對業主、物業使用人的人身、財產平安提供保護，在物業管理區域內，如果業主或物業使用人遭到第三人的侵害，如偷竊、毆打或人身傷害等行為，物管公司就應當履行保護義務，采取制止或報警等措施?！捕橙松碡敭a平安防范〔3〕物管公司違反保護義務的責任承擔在第三人侵權的情況下，物管公司對物業管理區域內業主或物業使用人的保護義務從性質上說屬于合同義務，包括合同的給付義務和附隨義務兩種情形。但并不是說違反了保護義務就一定承擔全部賠償責任，責任的承擔要視違反保護義務的歸責原那么和保護義務違反者的過錯程度而定。〔二〕人身財產平安防范【例子】如在物業管理區域內，歹徒殺人搶劫，保安未出聲制止或采取報警等積極行動，歹徒作案后離去，顯然，保安人員未盡到通行的注意義務，在發生損害時未采取適當的處置措施，違反了物業效勞合同附隨的保護義務，且對該義務的違反存在過錯，因此物管公司應當承擔損害賠償責任?！捕橙松碡敭a平安防范但是，由于入室盜搶、殺人等刑事案件具有突發性、不可預測性和犯罪手段的多樣化等特點，作為物管公司來說，不可能完全防止犯罪事件在管理區域內發生，只要物管公司采取了業內通行的防范措施，如及時制止、報警以及協助公安機關調查，其在突發事件中并無不當之處，那么物管公司就不存在過錯，不應承擔責任?！捕橙松碡敭a平安防范【案例A】2002年某日，廣州市天河區某樓盤發生一宗雙命案，梅某和其司機周某被人殺死在家中，已由公安機關立案偵查。案發后，被害人梅某的家屬認為開發商對房屋平安的設計存在缺陷，物管公司未盡到平安保障責任為由，將開發商和物管公司一起告上了法庭，要求開發商和物管公司賠償死亡補償費、喪葬費、小孩撫養費、父母扶養費、精神損失費等費用合計人民幣50余萬元?！捕橙松碡敭a平安防范【對本案的不同觀點】第一種觀點：本案屬于?消費者權益保護法?第七條的調整范疇，物管公司有義務保護業主或物業使用人人身、財產的平安。只要業主或物業使用人在物業管理區域內遭受侵害，物管公司就違反了法定義務，應承擔賠償責任。第二種觀點：對業主、物業使用人的人身、財產的保護，是基于雙方的合同約定，如物管公司未盡適當注意，致使業主或物業使用人遭受人身、財產損害，便是違反了合同約定的給付義務，構成違約，應承擔違約責任?！捕橙松碡敭a平安防范第三種觀點：對業主、物業使用人的人身、財產保護，是基于雙方的?物業管理協議?而產生的附隨義務，造成業主、物業使用人人身或財產損害的，物管公司應承擔相應的合同責任。第四種觀點：業主、物業使用人的人身、財產損害是第三人的不法行為造成的，并非物管公司的效勞直接造成，即物管公司并非侵害人，根據“罪責自負〞的原那么，物管公司不應承擔賠償責任?！捕橙松碡敭a平安防范【點評】梅某被他殺致死，而不是被告的效勞或設施等因素致死，根據罪責自負的原那么，對犯罪造成的危害后果，應由犯罪分子承擔刑事和民事責任。物業管理中所提供的保安效勞僅指物業管理企業為維護物業管理區域內的公共秩序和物業使用的平安，而實施的必要的正常防范性平安保衛活動。但由于刑事犯罪的突發性、隱蔽性，物管公司并非國家平安部門，其只是對其管理的小區盡管理義務，對突發性的暴力犯罪行為，是難以預料和防范的，即使物管公司給予應有的注意和防范，也不可能完全防止刑事犯罪的發生。在本案中，物管公司對梅某居住的樓宇安置了攝像機和實行保安巡邏，已履行合理注意義務，沒有失職或過錯行為，梅某的死亡與物管公司無因果關系。綜上，原告要求被告賠償的訴訟請求，無事實和法律上的依據，是不會得到法院支持的?！捕橙松碡敭a平安防范【案例B】業主陳某將摩托車交由所在小區的物管公司保管。一天晚上凌晨時分，有兩人持刀威脅當班保管員，將陳某的摩托車強行搶走，當班保管員立即報警。后陳某起訴該物管公司，要求物管公司賠償損失。〔二〕人身財產平安防范【點評】物管公司已履行其職責。案發時，物管公司的保管員盡職盡責地履行為業主妥善保管車輛的義務，且劫案發生后又立即報警，積極協助公安機關辦案，對早日尋回陳某車輛已采取了一系列措施，盡到提供保管效勞過程中應盡的照顧義務。保管車輛失竊或遇劫屬于刑事法律的范疇，由于持刀搶劫已超出了物管公司可控制的范疇，只要物管公司提供的效勞沒有對保管車輛造成傷害，同時物管公司沒有成心指使他人實施搶劫行為，那么陳某的保管車輛被劫屬第三方侵害的案件，不應由物管公司承擔責任?！捕橙松碡敭a平安防范保管車輛被劫屬第三人致害，物管公司不是直接侵害人，不應承擔賠償責任。法規鏈接【物業管理條例第46條】：對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業管理企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。【民法通那么第117條】：侵占國家的、集體的財產或者他人財產的，應當返回財產，不能返還財產的，應當折價賠償。受害人因此遭受其他重大損失的，侵害人并應當賠償損失。〔三〕停車管理的風險防范因車輛喪失而發生的法律糾紛，是司法實踐中發生較多的保管合同糾紛案件。根據合同法關于保管合同的規定，對在停車場喪失車輛的糾紛，應當考察保管合同關系是否成立、該保管合同是有歸還是無償等情況綜合認定?！踩惩＼嚬芾淼娘L險防范1、業主與物管公司存在車輛保管合同關系〔1〕保管合同的法律規定及概念保管合同——保管人保管存放人交付的保管物，并返還該物的合同?！竞贤ǖ?65條】〔三〕停車管理的風險防范①保管合同具有以下特征：訂立合同的目的是由當事人保管物品，并非以保管人獲得物品的所有權或使用權為目的。保管合同的標的是保管行為。保管合同為實踐合同，以保管物的交付為成立要件。即保管合同的成立，不僅須有當事人雙方意思表示的一致，還須有存放人將保管物交付于保管人的行為。但當事人對保管合同的成立另有約定的，按照其約定執行?！竞贤ǖ?67條】：保管合同自保管物交付時成立，但當事人另有約定的除外。保管合同是不要式合同。僅以存放人實際交付保管物為成立要件，并不要求當事人必須采取何種特定形式。保管合同的形式由當事人選擇，口頭形式、書面形式或其他形式均可。〔三〕停車管理的風險防范②保管合同分有償保管和無償保管兩種類型。有償保管:當事人對保管費有明確約定，或者約定雖然不明確但當事人達成補充協議，或按照合同有關條款、交易習慣可以確定保管費的保管關系。無償保管：當事人對保管費沒有約定或者約定不明確，既無法達成補充協議，又無法按照合同有關條款或者交易習慣確定保管費的保管關系。保管合同的有歸還是無償，由當事人約定?！竞贤ǖ?66條】：存放人應當按照約定向保管人支付保管費。當事人對保管費沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，保管是無償的?！踩惩＼嚬芾淼娘L險防范③保管合同雙方的權利義務存放人的主要義務：依約支付保管費。保管人的主要義務：向存放人給付保管憑證；妥善保管保管物；不得將保管物轉交給第三人保管；不得使用或許可第三人使用保管物；向存放人返還保管物?！竞贤ǖ?68條】：存放人向保管人交付保管物的，保管人應當給付保管憑證，但另有交易習慣的除外?！踩惩＼嚬芾淼娘L險防范④保管人對保管物的損害賠償責任：保管人保管不善造成保管物毀損、滅失的，保管人應當承擔損害賠償責任；對無償保管，保管人證明自己沒有重大過失的，不承擔賠償責任。〔三〕停車管理的風險防范〔2〕如何認定車輛保管合同的成立國家沒有明確規定物管公司必須對停入小區的車輛進行保管，并對車輛的損害、喪失承擔損害賠償責任。因此應以物管公司和業主雙方的意思自治為原那么，由物管公司和業主對車輛的保管及損害、喪失責任的承擔進行約定。在小區車輛喪失的案件中，業主與物管公司是否構成車輛保管合同關系常常是案件爭議的焦點，因為一旦車輛保管合同關系成立，物管公司又存在保管不善的情形，業主就可以主張物管公司承擔賠償責任。一般情況下，從以下幾個方面對車輛保管合同的成立予以認定：〔三〕停車管理的風險防范業主與物管公司之間就車輛保管問題意思表示一致。通常有兩種形式：業主和物管公司單獨書面簽訂了車輛保管合同或在物業效勞合同中有關于車輛保管的約定條款；物管公司在所提供的場地上設置有包含對車輛進行保管意思的標識。

【注意】在訴訟過程中，如果業主和物業管理公司未訂立書面車輛保管合同，除雙方認可口頭保管合同存在的情況外，主張保管合同存在的一方〔一般是業主〕應當對合同存在的事實承擔舉證責任?！踩惩＼嚬芾淼娘L險防范【案例】陳某為某小區業主，該小區業主委員會與某物管公司簽訂了?物業管理委托合同?，委托該物管公司對小區進行物業管理。陳某自入住開始每月均有向物管公司交納摩托車的車輛保管費，并將摩托車放在樓下。后來物管公司制定了小區車輛停放管理規定，明示告知了業委會和全體業主，并發函告知陳某已為其安排了摩托車停放車位，要求其按規定將車輛停放在指定位置。但陳某為圖方便，仍將車輛停放在自己樓下。某晚陳某的摩托車被盜，于是認為物管公司的工作人員失職導致了摩托車的被盜，遂以沒有履行物業管理職責為由申請仲裁，要求物管公司承擔賠償責任。

〔三〕停車管理的風險防范【對本案的不同觀點】：第一種觀點：雙方存在物業管理合同關系，業主已向其支付費用，物管公司理應盡責。由于物管公司的工作人員失職，導致業主摩托車被盜，應承擔責任。第二種觀點：本案屬于保管合同糾紛，不是物業管理合同糾紛。陳某不按規定停車，應對車輛的喪失承擔主要責任。而且陳某車輛的被盜是由于第三人侵權造成，物管公司已履行物業管理的職責，不應承擔責任?！踩惩＼嚬芾淼娘L險防范【點評】〔1〕雙方不存在保管合同關系。該物管公司對小區的車輛實行有償保管，陳某一直有向物管公司交納車輛保管費，可見陳某與物管公司之間就車輛保管問題已形成合意。陳某并未實施將摩托車交付給物管公司保管的行為。陳某長期將摩托車停放在其住房的臺階上，并未交付給物管公司進行保管，應屬于自己保管。由于保管合同以存放人實際交付保管物為成立要件，因此陳某與物管公司之間實際上并未成立保管合同。〔三〕停車管理的風險防范〔2〕在雙方不形成車輛保管合同的情況下，陳某與物管公司之間屬于物業管理關系。為維護小區公共秩序和車輛停放秩序，該物管公司采取了一系列管理措施，包括制定車輛停放管理規定，明示告知全體業主，發函要求陳某將車輛停放在指定位置等?？梢姡锕芄疽寻次飿I管理合同的約定履行其對小區內車輛停放秩序的管理職責。物管公司已制定了車輛停放管理規定，并為陳某的車輛專門安排了停放車位，但陳某沒有按照物管公司規定的停車位置停放車輛，并未配合物管公司的管理工作，違反物管公司制定的車輛停放管理制度，堅持不按規定停車，應對其摩托車的被盜承擔主要責任?！竞贤ǖ?79條】：有償的保管合同，存放人應當按照約定的期限向保管人支付保管費?！踩惩＼嚬芾淼娘L險防范物管公司管理有疏漏，應對車輛喪失承擔一定責任。案例中的物管公司對小區的車輛停放和保管問題，雖作了規定和發出通知，并已發函給陳某，但對陳某不按指定地點停放車輛沒有采取有效措施予以糾正，在管理上存在疏漏，是導致陳某車輛被盜的因素之一，因此被仲裁委裁定須承擔陳某車輛喪失而致的合理損失的40％?！?〕因車輛喪失所致的合理損失如何確定。根據廣州市公安局車管所推薦的舊機動車交易市場對與陳某喪失車輛同一型號的摩托車進行評估，仲裁庭認為評估能表達該型號車輛的現在市場價值，數額合理，并認可該評估價格為陳某因喪失車輛所致的合理損失額?！踩惩＼嚬芾淼娘L險防范〔3〕在車輛保管合同有效存在的情況下，物管公司對車輛喪失的責任承擔在有充分證據證明業主與物管公司之間存在保管合同關系的情況下，車輛喪失案件的法律責任主要適用?合同法?分那么第十九章保管合同的相關規定。假設是有償保管，物管公司應該承擔賠償責任，賠償業主因喪失車輛所造成的全部損失；假設是無償保管，一般情況下物管公司也應承擔賠償責任，但能證明其沒有重大過失的，物管公司可免除賠償責任。〔三〕停車管理的風險防范車輛毀損案件車主提出車輛毀損賠償要求時，物管公司應注意的舉證問題。【案例】某晚，管理某大廈的物管公司接到某車主投訴，稱其停放在大廈廣場車位上的轎車車頭在停放后被劃，廣場車管員沒有盡到責任，要求物管公司承擔損失。物管公司現場查看、確認劃痕后與車主達成協議，如經專家鑒定，該劃痕為新痕，那么物管公司負責賠償。110巡警對劃痕進行查看和分析后，得出的結論是此劃痕為舊痕。面對這一結論，車主無言以對。事后，物管公司組織相關人員總結經驗，提出今后凡有車輛來大廈廣場停車，車管員必須對其進行仔細簡稱，發現問題當場請車主確認，并作好記錄?！踩惩＼嚬芾淼娘L險防范【點評】本案反映出物管公司在處理車主投訴車輛被損事件中的一個重要法律問題，即舉證問題。本案中的物管公司對車主提出的索賠要求處理得非常冷靜。在確認劃痕確實存在的情況下，物管公司并未急于處理與車主之間的責任承擔及賠償問題，而是提出先請內行或權威部門的專家鑒定車輛劃痕是新痕還是舊痕，再根據鑒定結論對事件進行進一步處理的建議。這不僅使物管公司與車主的矛盾得到緩解，而且也對可能發生的訴訟作了準備。因為如果車主要求物管公司賠償并提起訴訟，那么在訴訟中，業主需舉證證明車輛是因物管公司的過錯而遭到損壞的；物管公司進行辯論時，反駁業主的主張，也要舉證證明物管公司對車輛的損失沒有過錯，這必然面臨著對車輛劃痕進行鑒定的問題。在本案中，物管公司與業主就鑒定問題達成協議，說明雙方對鑒定機關作出的鑒定結論均予以認可，在訴訟中該鑒定結論就是最有力的證據。〔三〕停車管理的風險防范車輛劃痕是舊痕就可以肯定車輛不是在停放期間遭到損害的。但如果經鑒定車輛的劃痕是新痕，那么有兩種可能：一是車輛是在停放之前的不長時間內遭到損害，二是車輛是在停放在車位上之后遭到損害。這就不排除物管公司承擔責任的可能性?！踩惩＼嚬芾淼娘L險防范【建議】物管公司為防止糾紛發生，降低承擔責任的可能性，在進行停車管理時，特別是在與此存車人形成了車輛保管合同的情況下，最好在車輛停放前，由工作人員對車輛進行必要的簡稱，并請車主對檢查結果進行書面確認，以便于在發生車輛毀損糾紛時，對責任的承擔進行劃分。四、相鄰權糾紛1、相鄰權的法律規定及概念2、物業管理中常見的相鄰權糾紛3、相鄰權糾紛中物管公司的責任承擔四、相鄰權糾紛1、相鄰權的法律規定及概念【民法通那么第83條】：不動產的相鄰各方，應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系。給相鄰方造成阻礙或者損失的，應當停止侵害，排除阻礙，賠償損失。相鄰關系——兩個或兩個以上相互毗鄰不動產的所有人或使用人，在行使占有、使用、收益、處分權利時發生的權利義務關系。以下是幾類常見的相鄰關系：〔1〕相鄰土地使用關系〔2〕相鄰防險、排污關系〔3〕相鄰用水、流水、截水、排水關系〔4〕相鄰管線安設關系〔5〕相鄰光照、通風、噪音、震動關系〔6〕相鄰竹木歸屬關系四、相鄰權糾紛2、物業管理中常見的相鄰權糾紛〔1〕業主的房屋相互毗鄰是業主之間產生相鄰關系的根底。〔2〕物業管理中經常出現的相鄰權糾紛有：業主因對樓道等公共部位的不當使用、非法侵占，妨害了其他業主的正常通行、使用權利；業主私搭亂建，影響相鄰業主通風、采光等權利；業主在家中或平臺、樓道飼養寵物，使相鄰方的正常居住、生活受到阻礙；業主進行非法的或不當的裝飾、裝修行為，產生噪音、堵塞管道等，損害相鄰方合法權益。四、相鄰權糾紛3、相鄰權糾紛中物管公司的責任承擔實踐中，業主之間產生了相鄰權糾紛，往往將責任推向物管公司，要求物管公司必須對糾紛加以解決：或由物管公司賠償自己損失；或由物管公司要求侵害業主賠償自己的損失；也有局部業主在物管公司調解無效的情況下，才由自己通過訴訟等其他方式解決問題。四、相鄰權糾紛3、相鄰權糾紛中物管公司的責任承擔受害業主不能以相鄰為理由要求物