廉租房經濟適用房及基礎設施建設項目財務評價方案一、財務評價基礎數據的測算1、計算期的確定本項目的運營期為50年。2、銷售稅金及附加的確定該項目為廉租住房和經濟適用房建設項目，按照萍鄉市《廉租住房保障辦法》的相關規定，運營期免征營業稅、城市維護建設稅和教育費附加。3、資金來源按照《廉租住房保障辦法》以及《中央預算內投資對中西部財政困難地區新建廉租住房項目的支持辦法》，該項目建設所需資金主要由中央財政補貼705萬元（200元/㎡）；市財政部門補貼1410萬元（400元/㎡）；申請銀行貸款8000萬元；其余部分由土地出讓金留區（縣）部分提取資金1417.10萬元組成。4、運營期收支確定（1）項目運營收入測算A、廉租住房租金收入按照《廉租住房保障辦法》和相關規定，萍鄉市廉租房的最高租金不得超過1.22元/㎡?月結合上栗縣的實際情況，該項目廉租房面積為21221.41㎡，租金定為1.00元/㎡?月。B、物業管理費收入按照《廉租住房保障辦法》的相關規定結合本項目的實際情況，該項目的物業管理費為0.10元/㎡?月。項目廉租住房計算期為50年，租金按每年上漲8.2%（上調系數以最近幾年我國平均工資漲幅8.2%為參照）計算。C、經濟適用房收入根據相關規定，本項目經濟適用房面積為13582.64㎡，售價由征地折遷費、勘察設計費、配套費、建安費、管理費、貸款利息、3%以內的利潤構成。出售經濟適用房實行政府指導價其售價由市、縣人民政府根據以上幾項因素綜合確定，經綜合分析論證后，本項目經濟適用房售價確定給1600元/平方米。因經濟適用房遠比商品房價格低，且其購買對象是特定的群體，因此預測其銷售在完工后1年內就能全部完成。各年具體租金收入見表13-1租金收入和運營費用表。2、項目運營費用測算該項目運營費用主要包括維修費和管理人員工資福利費。該項目建成后將需要工作人員20人，平均工資及福利為1.0萬/年·人。工作人員的總工資福利費為20萬元/年。根據類似項目的管理經驗估算出該項目的年維修費用為8萬元，該項目總的運營費用為：28萬元/年。項目的計算期為50年，運營費用每年按6.4%上調（上調系數以最近幾年我國平均通貨膨脹率6.4%為參照）。各年具體運營費用支出見表13-1租金收入和運營費用表。二、盈利能力分析從動態盈利能力來看，本項目財務內部收益率為-9.33%小于零，財務凈現值為-5562.29萬元小于零，項目無法收回投資。項目在運營期內，各年租金收入在支付維修費用和管理人員工資后并有微利，可以實現維護管理的收支平衡，不需要政府追加后續投資。三、貸款償還能力分析貸款基本資料序號貸款金額（萬元）8000.001貸款期限（年）32貸款利率2.12年期貸款利率（%）6.502.25年期貸款利率（%）7.003年償還額3.1貸款期第二年起，每年償還本金（萬元）2000.003.2貸款期期末償還本金（萬元）8000.00還款計劃表單位：萬元年份償還本金支付利息本金及利息支付額還款來源20110560.00560.00經濟適用房銷售收入20122000.00560.002560.00上栗縣財政收入和經濟適用房銷售收入20132000.00420.002420.00上栗縣財政收入和經濟適用房銷售收入20142000.00280.002280.00上栗縣財政收入20152000.00140.002140.00上栗縣財政收入合計8000.001960.009960.00通過以上兩表分析，本項目擬申請銀行貸款8000.00萬元，還款期為5年，利率為7.00%，還款期末本金及利息總額為9960.00萬元。項目貸款償還來源于上栗縣財政、廉租房租金及經濟適用房銷售收入，經計算至2015年本項目可產生收入2200余萬元，缺額部分為7760萬元，目前上栗縣人民政府已為本項目召開了專項會議，并通過了安排財政收入償還銀行貸款本金及利息的決議，同意從縣財政收入中2013年-2015年每年安排資金償還項目銀行貸款利息及本金。據相關統計數據，2009年上栗縣財政總收入完成63828萬元，其中：地方一般預算收入完成40416萬元，比上年增收6038萬元，增長17.6%?？梢钥闯霰卷椖窟€款來源—上栗縣財政收入呈逐漸增長趨勢，相對比較穩定，因此其作為本項目還款主體是可以接受的，并且是可靠的。四、評價結論從財務評價的角度來看，本項目的建設是不可行的；但從社會效益角度分析，廉租房和經濟適用房建設目的是解決低收入家庭住房困難的需要、是構建和諧社會的需要，項目建設是必須的。表13-1租金收入與運營費用表單位：萬元序號年份項目合計2014-20182019-20232024-20282029-20332034-20382039-20432044-20482049-20532054-20582059-20631收入19273.542338.28244.21361.86536.02794.031176.361743.172583.353829.145667.111.1廉租住房租金收入17100.32165.06244.21361.86536.02794.031176.361743.172583.353829.145667.111.2經濟適用房收入2173.222173.222運營費用10224.59154.20214.26297.72413.67574.79798.671109.741541.972142.542977.033租金收入凈額9048.952184.0829.9564.14122.35219.24377.69633.431041.381686.602690.08表13-2資金籌措與使用計劃表單位：萬元序號項目合計20112012201320141總投資11532.103683.634724.843123.631.1建設投資10412.103123.634164.843123.631.2建設期利息1120.00560.00560.001.3流動資金2資金籌措11532.103683.634724.843123.632.1補貼資金2125.002125.002.2自有資金1407.101407.102.3銀行貸款8000.002276.532599.843123.63表13-3損益表單位：萬元序號月份項目合計2011-20132014-20182019-20232024-20282029-20332034-20382039-20432044-20482049-20532054-20582059-20631凈收入9048.952184.0829.9564.14122.35219.24377.69633.431041.381686.602690.082總投資11532.1011532.103建設投資11532.1011532.104利潤總額-2483.15-11532.102184.0829.9564.14122.35219.24377.69633.431041.381686.602690.085累計利潤總額-11532.10-9348.02-9318.06-9253.92-9131.57-8912.33-8534.64-7901.21-6859.83-5173.23-2483.156所得稅7稅后利潤-2483.15-2483.158可供分配利潤-2483.15-2483.158.1盈余公積金0.000.008.2未分配利潤-2483.15-2483.159累計未分配利潤-2483.15表13-4資金來源與運用表單位：萬元序號月份項目合計2011-20132014-20182019-20232024-20282029-20332034-20382039-20432044-20482049-20532054-20582059-20631資金來源30805.6411532.102338.28244.21361.86536.02794.031176.361743.172583.353829.145667.111.1資本金11532.1011532.101.2廉租房租金收入17100.32165.06244.21361.86536.02794.031176.361743.172583.353829.145667.111.3經濟適用房收入2173.222173.222資金運用21756.6911532.10154.20214.26297.72413.67574.79798.671109.741541.972142.542977.032.1建設投資11532.1011532.102.2銷售稅金及附加0.002.3運營費用10224.59154.20214.26297.72413.67574.79798.671109.741541.972142.542977.032.4盈余公積金0.000.002.5所得稅0.000.003盈余資金9048.950.002184.0829.9564.14122.35219.24377.69633.431041.381686.602690.084累計盈余資金0.002184.082214.042278.182400.532619.772997.463630.894672.276358.879048.95表13-5項目財務現金流量表單位：萬元序號月份項目合計2011-20132014-20182019-20232024-20282029-20332034-20382039-20432044-20482049-20532054-20582059-20631現金流入16194.400.002338.28199.81296.07438.56649.66962.481426.232113.653132.934636.731.1租金收入17100.320.00165.06244.21361.86536.02794.031176.361743.172583.353829.145667.112住房出售收入2173.222173.220.000.000.000.000.000.000.000.000.002.1現金流出21756.6911532.10154.20214.26297.72413.67574.79798.671109.741541.972142.542977.032.2建設投資11532.1011532.102.3銷售稅金及附加0.002.4運營費用10224.590.00154.20214.26297.72413.67574.79798.671109.741541.972142.542977.033所得稅4稅后凈現金流-5562.29-11532.102184.08-14.45-1.6524.8974.87163.81316.49571.68990.391659.70累計稅后凈現金流-11532.10-9348.02-9362.47-9364.12-9339.23-9264.36-9100.55-8784.06-8212.38-7221.99-5562.29凈現·值-4180.321068.08-8.20-0.9414.1242.4892.95179.58324.37561.95933.62累計稅后凈現值-4180.32-3112.24-3120.44-3121.38-3107.26-3064.78-2971.83-2792.26-2467.88-1905.94-5562.29財務內部收益率-9.33%表13-6資本金現金流量表單位：萬元序號月份項目合計2011-20132014-20182019-20232024-20282029-20332034-20382039-20432044-20482049-20532054-20582059-20631現金流入16194.400.002338.28199.81296.07438.56649.66962.481426.232113.653132.934636.731.1租金收入17100.320.00165.06244.21361.86536.02794.031176.361743.172583.353829.145667