公允價值容易引發非公允估值2007年的上市公司年報中，公允價值的變動在很多公司甚至成為凈利潤的重要來源。按照公允價值核算的主要科目有：交易性金融資產與投資性房地產。

根據北京中能興業投資咨詢有限公司ValueTool公司績效數據庫統計，2007年在非ST和非金融類的1347家A股上市公司中，公允價值變動損益與凈利潤的比值高于10%的公司有50家，其中高于100%的公司有6家。

公允價值對我們評估企業的價值到底影響幾何？實際上，在具體公司的估值實踐中，由公允價值所引起的不公允估值屢見不鮮。

當前使用最廣泛的估值方法要數市盈率法了，簡單地說，它的原理就是股價（P）等于未來一年的每股凈利潤（E）的一定倍數。這個原理成立的基礎是因為資產的價值來源于其未來創造收益的能力，所以E是原因，P是結果。同時這個收益是持續的，所以P才會是E的一定倍數。

但公允價值變動損益與按照公允價值衡量的資產價值之間的關系正好與之相反，公允價值變動損益的本質是資產現值的變化，所以資產價值的變動是原因，而變動產生的損益只是一個結果，用這個結果去解釋原因將本末倒置。而如果給這個結果一個倍數再去預測資產的現值顯然就更錯上加錯了。

在估值實踐中，如果使用PE法進行估值，就必須首先剔除公允價值變動損益。在估計出其他經營資產的價值后，再加上按照公允價值核算的資產價值，作為對股權價值的合理估計。

當然，需要注意的是，在估算這部分資產價值時，公司年報中披露的公允價值變動損益和資產的公允價值都已經是過去時了，很可能與評估日時的資產價值存在巨大差別，而此時當前的市場價值才是這部分資產價值的最合理估計。

與股票投資一樣，公司的房地產投資也可以按照公允價值模式進行計量。按照新會計準則的規定，投資性房地產指可以單獨計量和出售，為賺取租金或者資本增值而持有的房地產，具體包括三大類：已出租土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權、已出租的建筑物。既然是按照公允價值來衡量，投資性房地產公允價值的變化顯然也不應該包含在PE估值中，因為上述錯誤在這里依然成立：首先PE法的基本邏輯在公允價值計量的房地產投資和其變動損益之間并不存在。其次，即便有PE，此PE和企業正常經營利潤所對應的PE也將完全不同。

但到此為止，問題還遠遠沒有解決，一個更隱蔽的估值錯誤還在不斷發生。以某房地產上市公司為例，該公司在2008年3月發布公告《對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量》，理由是：“公司董事會認為：采用公允價值對投資性房地產進行后續計量是目前國際通行的成熟方法，可以更加真實客觀地反映公司價值，有助于廣大投資者更全面地了解公司經營和資產情況。”

如果我們按照上述邏輯，使用企業剔除公允價值變動損益后的凈利潤和對應的PE估計經營資產的價值，然后加上投資性房地產的公允價值，那么實際上我們已經無意中對投資性房地產進行了重復估值。在這個案例中，該公司投資性房地產全部為公司的出租物業，而租金收入一直是該公司重要的收入來源。

和股票投資不同，在大部分情況下，投資性房地產所產生的租金收入已經體現在企業的正常經營收益中。從會計準則的規定中我們也可以看出這種情況幾乎是命中注定的，因為“已出租”是投資性房地產的重要特性之一。那么在上述估值方法下，我們一方面對上述房地產資產按照租金收入的一定PE倍數進行了估值，然后又加上了這部分房地產的市場價值，顯然這里必須存在一個非此即彼的取舍。

然而就算我們認識到了這一點，我們既剔除公允價值變動損益的影響，同時為避免重復估值也不加回投資性房地產的現值，情況又如何呢？我們仍然可能高估企業的價值，因為按照公允價值模式計量的投資性房地產是不需要計提折舊的，而折舊實際上是企業獲取租金的成本，以這個高估了的收益為基礎的PE估值顯然也會同比例的高估這部分資產的價值。

實際上，對房地產采用公允模式進行計量除了能讓資產負債表和損益表更光彩一些以外不會有任何實際意義上的價值。

小編寄語：會計學是一個細節致命的學科，以前總是覺得只要大概知道意思就可以了，但這樣是很難達到學習要求的