若干會計、稅務處理問題答疑1、問：我公司是一家房地產(chǎn)開發(fā)公司，現(xiàn)將已開發(fā)竣工的商品房留下幾套給公司自用，并決定轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)。請問：為實現(xiàn)開發(fā)商品房的利潤，自用的商品房是否可以按本公司對外銷售的價格入賬？稅務方面有何規(guī)定？

答：會計方面：將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，不符合確認收入的條件，只能按賬面成本結轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)，不確認收入。

稅務方面：⑴《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號）規(guī)定，開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權或使用權轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。確認收入（或利潤）的方法和順序為：①按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；②由主管稅務機關參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品的市場公允價值確定；③按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%,具體比例由主管稅務機關確定。⑵《國家稅務總局關于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策規(guī)定的通知》（國稅發(fā)[2003]89號）規(guī)定：①房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房在售出前不征收房產(chǎn)稅；但對售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。②房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。⑶《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

2、問：我單位屬市級集體企業(yè)，收到房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)來的拆遷補償款，請問拆遷補償款應當支出哪些項目？稅務方面如何處理？

答：企業(yè)拆遷通常包括政策搬遷和商業(yè)性拆遷兩種形式。

企業(yè)政策性搬遷收入，是指因當?shù)卣鞘幸?guī)劃、基礎設施建設等原因，搬遷企業(yè)按規(guī)定標準從政府取得的搬遷補償收入，以及搬遷企業(yè)通過市場（招標、拍賣、掛牌等形式）取得的土地轉(zhuǎn)讓收入。這種情況下被搬遷企業(yè)通常并非出于自愿，搬遷補償款主要是補償企業(yè)因搬遷而造成的損失以及重新購置機器設備、土地使用權、新建廠房等支出以及安置職工之用。

對于政策性搬遷，財務及會計方面，《財政部關于企業(yè)收到政府撥給的搬遷補償款有關財務處理問題的通知》（財企[2005]123號）規(guī)定：⑴企業(yè)收到政府撥給的搬遷補償款，作為專項應付款核算。搬遷補償款存款利息，一并轉(zhuǎn)增專項應付款。⑵企業(yè)在搬遷和重建過程中發(fā)生的損失或費用，區(qū)分以下情況進行處理：①因搬遷出售、報廢或毀損的固定資產(chǎn)，作為固定資產(chǎn)清理業(yè)務核算，其凈損失核銷專項應付款；②機器設備因拆卸、運輸、重新安裝、調(diào)試等原因發(fā)生的費用，直接核銷專項應付款；③企業(yè)因搬遷而滅失的、原已作為資產(chǎn)單獨入賬的土地使用權，直接核銷專項應付款；④用于安置職工的費用支出，直接核銷專項應付款。⑶企業(yè)搬遷結束后，專項應付款如有余額，作調(diào)增資本公積金處理，由此增加的資本公積金由全體股東共享；專項應付款如有不足，應計入當期損益。企業(yè)收到的政府撥給的搬遷補償款的總額及搬遷結束后計入資本公積金或當期損益的金額應當單獨披露。

稅務方面，《財政部、國家稅務總局關于企業(yè)政策性搬遷收入有關企業(yè)所得稅處理問題的通知》（財稅[2007]61號）規(guī)定：⑴對企業(yè)取得的政策性搬遷收入，應按以下方式進行企業(yè)所得稅處理：①搬遷企業(yè)根據(jù)搬遷規(guī)則，用企業(yè)搬遷收入購置或建造與搬遷前相同或類似性質(zhì)、用途的固定資產(chǎn)和土地（以下簡稱重置固定資產(chǎn)），以及進行技術改造或安置職工的，準予搬遷企業(yè)的搬遷收入扣除重置固定資產(chǎn)、技術改造和安置職工費用，其余額計入應納稅所得額。②企業(yè)因轉(zhuǎn)換生產(chǎn)經(jīng)營方向等原因，沒有用上述搬遷收入進行重置固定資產(chǎn)或技術改造，而將搬遷收入用于購置其他固定資產(chǎn)或進行其他技術改造項目的，可在企業(yè)政策性搬遷收入中將相關成本扣除，其余額計入應納稅所得額。③搬遷企業(yè)沒有重置固定資產(chǎn)、技術改造或購置其他固定資產(chǎn)的計劃或立項報告，應將搬遷收入加上各類拆遷固定資產(chǎn)的變賣收入、減除各類拆遷固定資產(chǎn)的折余價值和處置費用后的余額計入當年應納稅所得額，計算繳納企業(yè)所得稅。④搬遷企業(yè)利用政策性搬遷收入購置的固定資產(chǎn)，可以按照現(xiàn)行稅收規(guī)定計算折舊或推銷，并在企業(yè)所得稅稅前扣除。⑤搬遷企業(yè)從規(guī)劃搬遷第二年起的五年內(nèi)，其取得的搬遷收入暫不計入當年應納稅所得額，在五年期內(nèi)完成搬遷的，搬遷收入按上述規(guī)定扣除相關成本費用后，其余額并入搬遷企業(yè)當年應納稅所得額，繳納企業(yè)所得稅。⑵對于符合西部大開發(fā)、高新技術企業(yè)等企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策的搬遷企業(yè)，其取得的搬遷收入，在審核企業(yè)享受稅收優(yōu)惠政策有關主營業(yè)務收入占總收入比例的條件時，不計入企業(yè)的總收入。⑶本通知印發(fā)之前已做稅務處理的，不再調(diào)整；尚未進行稅務處理的，按照本通知的規(guī)定執(zhí)行。

如果是商業(yè)性拆遷，即基于雙方自愿的拆遷，補償款實質(zhì)上是被拆遷企業(yè)處置固定資產(chǎn)及轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)等的收入，按稅法規(guī)定應該對轉(zhuǎn)讓收入計征營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅等。企業(yè)只能按清理固定資產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)（土地使用權）等進行賬務處理。所發(fā)生的損失在稅務方面應該按照《企業(yè)財產(chǎn)損失所得稅前扣除管理辦法》（國家稅務總局令第13號）的規(guī)定辦理。

3、問：我單位原是生產(chǎn)經(jīng)營機床附件的國有企業(yè)法人單位，由于經(jīng)營虧損已停止生產(chǎn)經(jīng)營。目前，上級單位決定利用原廠區(qū)占用土地建造職工住宅，形式為集資建房，最終要為職工辦理產(chǎn)權證。請問在建房售房過程中我單位如何納稅？

答：按照目前政策，對企業(yè)集資建房有嚴格的限制性規(guī)定，即同時符合以下條件的困難企業(yè)可以通過職工集資方式建房：一是必須經(jīng)市、縣人民政府批準；二是必須符合城市的規(guī)劃；三是企業(yè)必須擁有自己的土地，而且土地必須符合城市規(guī)劃。對于采用職工集資等方式建房的，《關于制止違規(guī)集資合作建房的通知》（建住房[2006]196號）規(guī)定，符合規(guī)定條件，經(jīng)市、縣人民政府批準進行集資合作建房的企業(yè)和單位，要嚴格執(zhí)行建設部、發(fā)展改革委、國土資源部、人民銀行《關于印發(fā)的通知》（建住房[2004]77號）和其他有關集資合作建房的規(guī)定。集資合作建房必須符合土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，列入當?shù)乇灸甓冉?jīng)濟適用住房建設計劃和年度土地利用計劃，其建設標準、優(yōu)惠政策、供應對象的審核等要嚴格按照經(jīng)濟適用住房的有關規(guī)定執(zhí)行。建成的住房不得在經(jīng)審核的供應對象之外銷售。對于符合房改政策規(guī)定的集資建房，除建筑施工企業(yè)應該繳納營業(yè)稅和企業(yè)所得稅以外，建設單位不需要再繳納其他稅金。但對于以集資建房名義變相搞實物分配或商品房開發(fā)的，要對所涉及的土地使用權、房屋建筑物轉(zhuǎn)讓行為計征營業(yè)稅、土地增值稅等。

4、問：我公司有一筆出口業(yè)務，5月20日訂立合同，約定總價款10000美元，當日匯率7.68；5月28日收到預收款5000美元，匯率7.65；6月1日商檢合格后開具發(fā)票，匯率7.64；6月5日購貨方見到商檢合格證及發(fā)票后支付尾款5000美元，6月10日收到尾款，匯率7.62。假設無其他費用，請問如何進行賬務處理？

答：按問題內(nèi)容推斷，你單位應該是以人民幣為記賬本位幣。按《企業(yè)會計制度》規(guī)定，企業(yè)發(fā)生外幣業(yè)務時，應當將有關外幣金額折合為記賬本位幣金額記賬。除另有規(guī)定外，所有與外幣業(yè)務有關的賬戶，應當采用業(yè)務發(fā)生時的匯率，也可以采用業(yè)務發(fā)生當期期初的匯率折合。按《企業(yè)會計準則第19號—外幣折算》規(guī)定，外幣交易應當在初始確認時，采用交易發(fā)生日的即期匯率將外幣金額折算為記賬本位幣金額；也可以采用按照系統(tǒng)合理的方法確定的、與交易發(fā)生日即期匯率近似的匯率折算。

我們假定企業(yè)按業(yè)務發(fā)生時的即期匯率折算，各個時點對所發(fā)生的業(yè)務應該做如下會計處理：①5月20日，不需要進行會計處理；②5月28日，收到預收款5000美元，按匯率7.65折合人民幣38250元，借記“銀行存款—美元38250”，貸記“預收賬款—#公司（美元）38250”；③6月1日，開發(fā)票時按當日匯率折合人民幣76400元，借記“預收賬款—#公司（美元）76400”，貸記“主營業(yè)務收入76400”；④6月10日收到尾款按當日的匯率折算人民幣38100元，但該項銷售業(yè)務預收項目的余額為38150，差額部分為匯兌損益，記為財務費用，借“銀行存款—美元38100”，“財務費用—匯兌差額50”，貸“預收賬款—#公司（美元）38150”。

5、問：貴刊2005年第12期的問題解答欄目中提到“通訊費發(fā)票開具給個人的，能報銷入賬并稅前扣除”；2006年第12期的問題解答提出“業(yè)務宣傳中送給大客戶特定人員的禮品，稅務方面規(guī)定作為業(yè)務招待費……”請問這兩者依據(jù)的具體文件是什么？

答：⑴關于第一個問題，因為當時的專題是“與企業(yè)經(jīng)濟行為有關的票據(jù)問題”，所以該問題的關鍵是強調(diào)“發(fā)票開具給個人”，且因為篇幅所限，解答沒有說明理由。在稅務方面也并沒有專門針對企業(yè)通訊費支出作出具體的規(guī)定，但按照《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》及其實施細則以及《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》等法規(guī)文件的規(guī)定精神，企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營有關的通訊費是準予在管理費用中列支的（新的《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例未見有實質(zhì)性改變的規(guī)定）。近幾年，隨著通訊技術尤其是移動通訊技術的發(fā)展，加上通訊制度改革，公務通訊“個人化”事實上已經(jīng)不可避免，所以，《國家稅務總局關于個人所得稅有關政策問題的通知》（國稅發(fā)[1999]58號）規(guī)定，個人因通訊制度改革而取得的通訊補貼收入，扣除一定標準的公務費用后，按照“工資、薪金”所得項目計征個人所得稅。按月發(fā)放的，并入當月“工資、薪金”所得計征個人所得稅；不按月發(fā)放的，分解到所屬月份并與該月份“工資、薪金”所得合并后計征個人所得稅。該文件下發(fā)后，各地為執(zhí)行方便都制定了具體的實施辦法，大體分兩種做法：一種是規(guī)定限額列支，比如某一層級人員每月可以給予若干金額的通訊費補貼，不需要提供通訊費發(fā)票；而另一類是限額報銷，即在不超過規(guī)定的標準內(nèi)憑通訊費發(fā)票報銷。在第二種情況下，所能取得的通訊費發(fā)票只能是開具給個人的，解答內(nèi)容也是基于此而言。

⑵關于贈送禮品的稅務處理問題，原解答中所列文件如《國家稅務總局關于中國移動通信集團公司有關所得稅問題的通知》（國稅函[2003]847號）就對“業(yè)務銷售附帶贈送的處理”一類問題明確如下：“中移動為留住老用戶、發(fā)展新用戶或鼓勵入網(wǎng)和推廣使用新業(yè)務，采用積分計劃等各種營銷方式，對具備一定消費條件的自有用戶免費贈送一定的業(yè)務使用時長、流量或業(yè)務使用費額度，有價卡預存款和有價卡實物，SIM卡，手機或手機補貼，其他有價物品或等價物等支出，應作為商業(yè)折扣或成本費用允許在稅前扣除。給予已有用戶或使用者（包括個人消費者和單位法人）的，凡是作為商業(yè)折扣給予單位使用者的，應在賬面上反映；給予法人單位的特定人員（如業(yè)務聯(lián)系人、單位領導等），應作為企業(yè)業(yè)務招待費按規(guī)定標準扣除；為宣傳推廣目的隨機給予不確定客戶（包括實際用戶和潛在用戶）的，應作為業(yè)務宣傳費按規(guī)定標準扣除?！贝送?，在稅務實踐中，將企業(yè)因宣傳推廣需要而發(fā)生的贈送業(yè)務區(qū)別情況對待：凡外購商品用于贈送的，通常作為招待費對待，按規(guī)定比例稅前扣除；對于自產(chǎn)貨物用于贈送的，按宣傳費對待（我們認為此類問題既具有針對性，也具有普遍性，因而稅務總局的規(guī)定也具有普遍的適用性）。

6、問：我公司是鋼材熱處理加工企業(yè)，別的公司把鋼材運到我公司，我公司沒有鋼材的所有權，只是負責進行加工處理，僅收加工費。在核算成本時該如何設置科目？我公司雖然沒有鋼材所有權，但是鋼材從我公司進出，是否也要做材料賬？

答：通常按照實際運作模式分兩種核算方法。

⑴委托加工協(xié)議中只約定了提供的主材數(shù)量和應該交付的加工產(chǎn)品數(shù)量的，對所收到的材料只作備查登記，不核算其價值。你單位（加工企業(yè)）只核算發(fā)生的輔料價值和人工、制造費用等加工成本，借記“生產(chǎn)成本”，貸記相關科目。完工產(chǎn)品價值實際上也不包含主材價值，借記“產(chǎn)成品”或“受托加工產(chǎn)品”，貸記“生產(chǎn)成本”。交付加工產(chǎn)品時，也只確認應收的加工費，借記“銀行存款”、“應收賬款—加工費”等，貸記“主營業(yè)務收入—加工費收入”等。

⑵委托加工協(xié)議中不但約定了所提供材料的數(shù)量，還提供了材料價格以及加工產(chǎn)品的數(shù)量及價值，或者企業(yè)自身生產(chǎn)某產(chǎn)品并受托加工同一產(chǎn)品，那么加工企業(yè)就可以在收到材料時借記“受托加工材料”，貸記“應付賬款—應付受托加工材料款”，在實際領用時借記“生產(chǎn)成本”，貸記“受托加工材料”，發(fā)生的其他輔料和人工成本等按自身生產(chǎn)的成本核算方式核算即可（核算為生產(chǎn)成本及制造費用）。單獨接受委托加工產(chǎn)品的，按照《企業(yè)會計制度》規(guī)定，工業(yè)企業(yè)接受外來原材料加工制造的代制品和為外單位加工修理的代修品，在制造和修理完成驗收入庫后，視同企業(yè)的產(chǎn)品，在庫存商品科目核算；可以降價出售的不合格品，也在該科目核算，但應當與合格商品分開記賬。自產(chǎn)并同時受托加工產(chǎn)品且無法實際分清的，可以統(tǒng)一視為自產(chǎn)產(chǎn)