土地增值稅稅率表及計算方法

土地增值稅實行四級超率累進稅率，具體稅率如下：

1.增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%;

2.增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%;

3.增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%;

4.增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

土地增值稅只對轉讓國有土地使用權的行為征稅，對出讓國有土地使用權的行為不征稅。它是以轉讓房地產取得的收入，減除法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據，并按照四級超率累進稅率進行征收。下面來更加詳細的了解土地增值稅。

一、土地增值稅的特點：

1、在房地產轉讓環節征收;

2、以房地產轉讓實現的增值額為計稅依據;

3、征稅范圍比較廣;

4、采用扣除法和評估法計算增值額;5、實行超率累進稅率。

二、土地增值稅的納稅人：

增值稅納稅人是指轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。土地增值稅的納稅義務人不論法人與自然人;不論經濟性質;不論內資與外資企業、中國公民與外籍個人;不論部門。

三、土地增值稅的稅率：

1、不超過50%的部分稅率為30%;

2超過50%的部分稅率為40%;

3超過100%至200%的部分的稅率為50%;

4超過200%的部分的稅率為60%。

四、土地增值稅的征稅范圍：

1、征稅范圍的一般規定：

(1)土地增值稅只對轉讓國有土地使用權的行為征稅，對出讓國有土地使用權的不征稅(國家才是所有者，才能出讓);

(2)土地增值稅既對轉讓土地使用權的行為征稅，也對轉讓地上建筑物及其他附著物產權的行為征稅;

(3)土地增值稅只對有償轉讓的房地產征稅，對以繼承、贈與等方式無償轉讓的房地產，不予征稅。

2、征稅范圍的具體和特殊規定

(1)以房地產進行投資聯營

以房地產進行投資聯營一方以土地作價入股進行投資或者作為聯營條件，免征收土地增值稅。其中如果投資聯營的企業從事房地產開發，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資聯營的就不能暫免征稅。

(2)房地產開發企業將開發的房產轉為自用或者用于出租等商業用途，如果產權沒有發生轉移，不征收土地增值稅。

(3)房地產的互換，由于發生了房產轉移，因此屬于土地增值稅的征稅范圍。但是對于個人之間互換自有居住用房的行為，經過當地稅務機關審核，可以免征土地增值稅。

(4)合作建房，對于一方出地，另一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅;但建成后轉讓的，應征收土地增值稅。

(5)房地產的出租，指房產所有者或土地使用者，將房產或土地使用權租賃給承租人使用由承租人向出租人支付租金的行為。房地產企業雖然取得了收入，但沒有發生房產產權、土地使用權的轉讓，因此，不屬于土地增值稅的征稅范圍。

(6)房地產的抵押，指房產所有者或土地使用者作為債務人或第三人向債權人提供不動產作為清償債務的擔保而不轉移權屬的法律行為。這種情況下房產的產權、土地使用權在抵押期間并沒有發生權屬的變更，因此對房地產的抵押，在抵押期間不征收土地增值稅。

(7)企業兼并轉讓房地產，在企業兼并中，對被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中的，免征收土地增值稅。

(8)房地產的代建行為，是指房地產開發公司代客戶進行房地產的開發，開發完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產開發公司而言，雖然取得了收入，但沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務收性質，故不在土地增值稅征稅范圍。

(9)房地產的重新評估，按照財政部門的規定，國有企業在清產核資時對房地產進行重新評估而產生的評估增值，因其既沒有發生房地產權屬的轉移，房產產權、土地使用權人也未取得收入，所以不屬于土地增值稅征稅范圍。

(10)土地使用者處置土地使用權，土地使用者轉讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權屬證書，無論其在轉讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權屬證書變更登記手續，只要土地使用者享有占用、使用收益或處分該土地的權利，具有合同等到證據表明其實質轉讓、抵押或置換了土地并取得了相應的經濟利益，土地使用者及其對方當事人就應當依照稅法規定繳納營業稅、土地增值稅和契稅等。

小編寄語：會計學是一個細節致命的學科，以前總是覺得只要大概知道意思就可以了，但這樣是很難達