從業二十年的老會計經驗之談，如果覺得有幫助請您打賞支持，謝謝!營改增后土地增值稅中的地價款問題看了一些網站掛出的稅務總局2016年70號公告《改增后土地增值稅若干征管規定》，有點奇怪，里面沒有讀到關于土地出讓金的事。

營改增后，對于一般計稅的地房地產開發項目來說，土地出讓金可以抵減增值稅銷售額，那么自然就會有人提出疑問：在計算土地增值稅時，可以加計扣除的土地出讓金，沖不沖減呢？

一、先思考一下會計上的處理。

財政部幾個月前，曾出過一個營改增會計處理的征求意見稿，所以，如果財政部真的出了這個文件，則會計處理當然就應該按這個文件來；如果財政部不出這個文件，那么，我們就只能結合會計準則來進行判定了。（我我曾對此寫有一個意見反饋，認為不應該出這樣的文件，見公眾號。）

到今天，財政部也沒有出這個文件，所以，下面，就以沒有出這個文件來分析。

假設：某項目地價1.11億，售價2.22億，進項為零。那么，顯然，銷項為0.22億，地價款抵減增值稅銷項0.11億，交增值稅0.11億。

銷售后開出增值稅專用發票的要素將是這樣的：

價格稅率稅金合計

2億11%0.22億2.22億

由于實際只納稅0.11億，那么，抵減掉的增值稅銷項應該如何處理呢？即以下分錄關系該如何補充完整：

借應交稅費-應交增值稅（抵減銷項稅額）0.11億

貸？？？？？？0.11億

一種觀點認為，0.11億應沖減土地出讓金成本，財政部征求意見稿所持的，看起來就相似于這一觀點。這一觀點實際上是把此0.11億視為了增值稅進項稅金、并且是可抵扣的進項稅金。但，把某一個金額視為稅金，我認為，如果沒有政策支持或事實支持，就是沒有支持的。

從政策上看，雖然看起來這0.11億抵了銷項，但它不是可抵扣的進項稅金，因為《試點辦法》第15條明確規定，只有其所列舉的四種憑證上注明或計算的稅金，才是可抵扣的進項稅金，土地出讓金收據顯然不算；

從事實上看，地價款抵減銷項，是通過出讓金本身抵減銷售額來實現的（而且是按比例實現的），這與進項稅金直接抵扣銷項稅金的過程完全不一樣。

所以，我不傾向于認為應該沖減土地出讓金成本。除非財政部對此在會計處理上有強制性要求。比如，另出一個規定會計怎么寫分錄的《營改增試點有關會計處理的規定》。

另一種觀點認為0.11億應該增加收入。我傾向于此觀點。因為站在銷售方而言，向客戶收取的全部價款中，一部分是自己的收入，另一部分是代收的政府稅金，二者之和為總價。每少交1元增值稅，也就是多1元收入。

雖然從發票上看，稅金是0.22億、收入是2億，但會計核算應該基于業務實質，而非發票這樣的法律形式，所以，按實質處理，增值稅只有0.11億，下降了0.11億，所以，收入應該增加0.11億。

會計分錄為：

借應交稅費-應交增值稅（抵減銷項稅額）0.11億

貸主營業務收入0.11億

所以，抵減后會計收入應該是2.11億，比發票上顯示的收入多了0.11億。

二、再看看土地增值稅收入

土地增值稅收入應該是發票上的2億？還是抵減銷項后的2.11億？

在70號公告出臺前，按財稅【2016】43號文的理解，我頭腦簡單地認為應該是2.11億。因為43號文的規定是：土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入。即，土地增值稅收入與會計收入無差異。

誰知70號公告對此有不同理解，其規定簡化一下看得更清楚（原文可輕易于百度找到），共三句話：

1、收入不含增值稅。（與財稅【2016】43號文表述一致）

2、一般計稅納稅人，收入不含增值稅銷項稅額；

3、簡易計稅納稅人，收入不含增值稅應納稅額。

70號公告竟然把一般計稅與簡易計稅的土地增值稅收入，按兩個不同的標準進行計算。顯然是經過深思熟慮的，后面必有其原因，只是我們不知道而已。

于是結論就出來了，按70號公告，一般計稅方式下，土地增值稅收入為總價減銷項稅額，即就是發票上的收入，本例來說，就是2億。與前述會計處理構成典型的稅會差異。

三、于是說說土地成本

土地增值稅扣除計算時的所謂土地成本，指取得土地使用權所支付的金額，如果僅從《土地增值稅條例》及其實施細則看，是指價款本身，絲毫沒有被沖減的意思。

會計上呢？如前所述，因為財政部沒有出正式的文件。從會計處理角度分析，沖減土地成本是沒有依據的，增加收入是沒有錯誤的。

財稅【2016】43號文呢，該文件規定：土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，仿佛抵扣的稅金應當要從土地成本中剔出來，但是且慢

此規定針對的是進項稅額，土地出讓金、或者說出讓金所抵減的銷項稅額，都不是進項稅額。如前所述，進項稅額必須是《試點實施辦法》第15條羅列的四類憑證上注明的或計算的稅金。土地出讓金憑證不在其列，所以，不可能是進項稅額。不是進項稅額，也就不適用于43號文的規定了。

再看70號文，對此竟然只字不提。

四、結論出來了

所以，結論出來了，土地增值稅對此的政策是：

1、土地增值稅收入，是發票收入，是總收入-銷項；

2、土地出讓金，沒有沖減的規定；

3、會計處理沒有硬性規定，但不沖減土地額是正確合理的。

所以，如果會計對增值稅抵減稅額處理為增加收入，則計算土地增值稅時，出讓金全額加計扣除是正確的。

以上政策，截止于70號文出臺之時。最終政策是否變化，仍需要拭目以待。

小編寄語：不要指望一張證書就能使你走向人生巔峰。考試只是檢測知識掌握的一個手段，不是目的。千萬不要再考試通過之后，放松學習。財務人員需要學習的有很多，人際溝通，實務經驗，excel等等等等，都要學，都要積