全面正確理解和認識

物業管理

季如進教授清華大學房地產研究所2021年9月25日一、物業管理在我國的興起〔一〕歷史的回憶——我們共同走過從前一、物業管理在我國的興起〔一〕歷史的回憶——我們共同走過從前2.物業管理的出現、興起和開展是在中國改革開放的大背景下，與中國房地產業的開展、住房制度的改革一路同行的。但物業管理的開展滯后。3.當前，物業管理已成為中國特色社會主義市場經濟體制的組成局部，中國特色的物業管理是“中國特色社會主義理論〞的組成局部。努力探討和實踐中國特色物業管理已是時代提出的歷史性課題。一、物業管理在我國的興起〔二〕物業管理的出現與開展1.住宅物業管理直接起源于“房荒〞城鎮人均住房使用面積建國初期，平方米1965年，7.8平方米〔住房溫飽〕1978年，平方米〔文革期間房子根本沒蓋，但是人口增長了〕一、物業管理在我國的興起一、物業管理在我國的興起2.社會化、專業化、市場化物業管理體制確實定1981年3月深圳市物業管理公司的成立兩次研討會簡介1994年4月?城市新建住宅小區管理方法?〔建設部33號令〕的公布2003年6月?物業管理條例?的公布，2007年8月修訂2007年3月通過?物權法?，2007年10月1日實施二、物業管理的現狀及主要問題〔一〕物業管理現狀行業已具有并確定相當的規模物業管理領域不斷拓展，競爭日趨劇烈物業管理企業增速快、差異大物業管理運作標準化不夠、問題、矛盾、糾紛多物權法公布后，物業管理的調整與標準二、物業管理的現狀及主要問題〔二〕物業管理法制框架的形成與建立1.?物權法?與?物業管理條例?2.相關的幾個主要制度業主大會制度管理規約制度物業管理專業人員職業資格制度物業效勞企業資質認定制度物業管理效勞招投標制度物業承接驗收制度住房專項維修資金制度3.注冊物業管理師制度簡介4.各地方政府應出臺的配套文件二、物業管理的現狀及主要問題〔三〕當前物業管理存在的主要問題1.全社會對物業管理全面正確的理解與認識還不到位。2.二個錯誤傾向我來管你－物業公司角度業主至上－業主角度3.政府職能轉變中的新問題。4.市場經濟是個大學校，我們要重新學習。二、物業管理的現狀及主要問題〔四〕開展趨勢1.建管別離的必然趨勢2.物業管理定位的調整3.物業管理市場的細分4.物業管理運作的標準二、物業管理的現狀及主要問題〔五〕兩點啟示1.中國國情與國外借鑒2.改革與市場經濟三、物業管理的含義及定位〔一〕物業管理的含義1.最早的官方提法：?城市新建住宅小區管理方法?〔建設部33號令〕第二條：“本方法所稱住宅小區管理，是指對住宅小區內的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理工程進行維護、修繕與整治。〞第四條：“住宅小區應當逐步推行社會化、專業化的管理模式。由物業管理公司統一實施專業化管理。〞三、物業管理的含義及定位2.?物業管理條例?的提法第二條：“本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業效勞企業，由業主和物業效勞企業按照物業效勞合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。〞三、物業管理的含義及定位3.?物權法?的說法第81條：“業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業效勞企業或者其他管理人管理。〞第82條：“物業效勞企業或者其他管理人根據業主的委托管理建筑區劃內的建筑物及其附屬設施，并接受業主的監督。〞三、物業管理的含義及定位注意：物業管理始終沒有定義，即其內涵與外延不清導致定位不準。當前，可將物業管理理解為：社會化、專業化、市場化的房屋管理模式。三、物業管理的含義及定位三、物業管理的含義及定位〔三〕根本管理效勞的三個檔次：1.保障型：適用于經濟適用房、舊有公房，效勞標準低、收費低〔目前執行政府指導價〕；2.效勞型：適用于商品房，效勞標準和收費標準高于保障型，收費以政府指導價為根底，參考物業檔次協商確定；3.享受型：適用于高檔商品房，收費為市場調節價。三、物業管理的含義及定位〔四〕物業管理的三個目的1.以物業為對象——沒有物業就沒有物業管理確保功能的正常使用與完好；保值增值。建筑物生命周期介紹。

三、物業管理的含義及定位2.以人為核心——物為人用的要求創造和提供平安、舒適、文明、和諧的生活工作環境與秩序，滿足不同住用人全方位、多層次的需求。人對居住的不同層次的需求:〔1〕住面積——溫飽社會的根本要求〔2〕住功能——小康社會的硬件要求〔3〕住環境——小康社會的硬、軟件要求〔4〕住效勞——小康社會的軟、硬件要求〔5〕住品位——后小康時代的追求環境與秩序管理的根本要求:平安、安靜、安逸

現階段主要努力方向三、物業管理的含義及定位3.社會責任社會效益、經濟效益、環境效益的統一及做到同步增長。注意處理：〔1〕三個效益的聯系與關系，誰為主〔學生：政治掛帥、以學為主、身體第一〕；〔2〕物業效勞企業的社會責任與權利的某種不對稱現象；〔3〕業主整體利益的要求和個別業主利益訴求的不對等情況。三、物業管理的含義及定位〔五〕物業管理在房地產開發中的地位和作用與自然的和諧－－天人合一的理念人與物的和諧－－物為人用的原那么人與他人的和諧－－群體生活、工作的需求四、物業管理的性質和自身特點四、物業管理的性質和自身特點四、物業管理的性質和自身特點四、物業管理的性質和自身特點2.全天候、不間斷的管理效勞工作〔1〕物業管理一旦開始，就不能停頓。在時間上是不能有間斷點的。〔2〕容易出現間斷點的時刻：雙方進入法律訴訟時期物業效勞合同到期到再次選聘之間后合同義務四、物業管理的性質和自身特點3.銷售環節提前市場化的物業管理，其本質是一種商品的生產和提供。物業效勞公司提供的產品是管理效勞和勞務效勞，廣闊住用人是這種產品的消費使用者。生產銷售消費四、物業管理的性質和自身特點4.產品的生產和消費使用同時產生和結束〔1〕物業管理的生產環節和消費環節具有和一般產品〔包括其他效勞行業〕不同的一個突出特點：即物業管理的生產與消費是同時產生、即時消費。〔2〕由于物業管理生產和消費是同時產生和結束，導致物業管理提供的管理效勞缺少質量檢驗這一至關重要的步驟，無法剔除“廢品〞。這是由行業特點決定的。生產消費銷售四、物業管理的性質和自身特點4.產品的生產和消費使用同時產生和結束〔3〕如何看待“廢品〞物業效勞企業：1%和100%的關系加強全過程的質量控制業主：寬容、支持、諒解注重監督改正過程與結果〔不以追究責任為主〕四、物業管理的性質和自身特點5.物業管理效勞提供者直接面對全體住用人物業效勞公司的每一個員工直接面對廣闊住用人。物業管理效勞的這一特征決定了員工的根本素質與即時表現會直接影響到所提供的效勞的質量。〔1〕效勞的最高境界是滿足效勞對象的“心理需求〞〔2〕員工的根本心態是搞好管理效勞的根底〔3〕調整員工的情緒是物業效勞公司各級領導者日常管理工作的重點〔4〕廣闊住用人對員工的尊重、理解是必要的四、物業管理的性質和自身特點6.效勞質量與價格之間的彈性關系一般產品的性價比是剛性或者半剛性的；物業管理效勞的性價比是彈性的。物業管理效勞的收費內容分為兩種：一種是常規的公共效勞，根據政府指導價在一定的范圍內根據效勞內容和質量浮動或雙方協商定價；另一種是不限價的專項效勞和特約效勞，這類效勞一般是根據效勞質量和效勞方式的不同由業主和物業管理公司協商定價。四、物業管理的性質和自身特點6.效勞質量與價格之間的彈性關系物業管理效勞是一種體驗商品，事前不易準確評價特點：客觀評價的專業性主觀評價的模糊性在物業效勞合同洽談期間，對根本價格的準確把握始終是業主與物業效勞公司雙方協商的重點與難點。五、房地產開發與物業管理的關系〔一〕房地產開發企業與物業效勞企業的關系1.早期開發商成立物業管理公司起到推動物業管理普及、開展的作用。 ――青春不解風情2.社會各界尤其是開發商及其下屬的物業管理企業對物業管理的不了解、不熟悉是各類問題產生的主要根源。 ――初戀時，我們不懂愛情3.房地產開發與物業管理的相別離是今后的開展方向與要求。 ――離婚了，別再來煩我五、房地產開發與物業管理的關系五、房地產開發與物業管理的關系〔三〕房地產開發企業與前期物業管理1.前期物業管理的起始點2.開發商、物業管理公司、業主三方的關系3.前期物業管理效勞是物業管理的矛盾、糾紛、問題集中出現的時期六、業主的三個層次與三種意識

六、業主的三個層次與三種意識〔二〕業主的三種意識1.權利意識〔1〕有何種權利〔2〕如何行使權利〔3〕怎樣維護權利

(1)有何權利單個業主的權利－－成員權〔包括義務〕知情權——行使權力的前提參與權——行使權力的根底*選擇權——行使權力的關鍵監督權——行使權力的保障六、業主的三個層次與三種意識

*選擇權的含義說明你的選擇意味你將接受選擇結果，即大多數人的選擇對選擇的代價的承受六、業主的三個層次與三種意識

六、業主的三個層次與三種意識

〔2〕如何行使權利－－民主不僅僅是工作作風、工作方法，民主是現代社會的根本制度之一；民主的程序，即游戲規那么；民主需實踐、提高；民主的代價。六、業主的三個層次與三種意識

〔3〕怎樣維護權益－－合法理性的維權意識，合法的維權途徑、手段。注意：不要打錯板子，有理也不能攪三分。六、業主的三個層次與三種意識

2.自治意識(1)“權在業主〞及業主議事規那么這個業主是指全體業主。這是自治的表達(2)付費的概念這是自治的必要條件(3)自治的途徑群體中集體思想的歸納、表達與實施六、業主的三個層次與三種意識

3.自律意識－－自律的內涵(1)法律的底線(2)社會整體利益的服從(3)少數服從多數的理解六、業主的三個層次與三種意識六、業主的三個層次與三種意識七、物業管理招投標〔一〕為什么要搞招投標市場經濟的要求行業標準開展的要求企業自身建設的要求廣闊業主自身利益的要求七、物業管理招投標〔二〕招投標的性質和目的1.招投標性質――是市場經濟的必然產物2.招投標的目的――不是要最好的，而是要最適合的七、物業管理招投標七、物業管理招投標〔四〕物業管理招投標的自身特點1.最適合的物業管理方案不易確定2.物業管理效勞的行業特殊性七、物業管理招投標〔五〕物業管理招投標的分類及要點1.按招標主體分類(1)開發建設單位〔開發商〕a.開發商招標和物業管理企業投標的心態b.草擬制定相關文件c.政府部門的參與與監管d.提前進行(2)業主大會(3)產權人〔單一產權為主〕七、物業管理招投標2.按招標方法分類(1)自行招標(2)委托招標(3)自行招標與委托招標相結合3.按招標形式分類(1)公開招標(2)邀請招標

七、物業管理招投標(六)編制招標文件的要點 1.本物業有無特殊性要求 2.保修期費用的測算 3.報酬的取費形式八、物業效勞合同〔一〕物業效勞合同的地位與作用〔二〕物業效勞合同的種類 1．前期物業效勞合同 2．前期物業管理效勞協議 3．物業效勞合同八、物業效勞合同1.前期物業合同〔1〕甲、乙方：甲方：開發商乙方：經招投標選聘的物業效勞企業〔物業管理公司〕或其他管理人〔2〕簽訂日期在開發商取得銷售證〔現房〕或預售許可證〔期房〕之前。八、物業效勞合同八、物業效勞合同〔4〕幾點說明從業主入住到成立業主大會這段時間，以及物業建設階段，都需要物業效勞企業提供物業管理效勞。這個階段的物業管理為前期物業管理。前期物業管理與通常情況下物業管理的不同特征。前期物業效勞合同對日后物業管理能否正常實施的影響。八、物業效勞合同前期物業效勞合同的特征由建設單位和物業效勞企業簽訂；前期物業效勞合同是一種過渡性質的合同；前期物業效勞合同是一種要式合同.要式合同是指法律要求必須具備一定的形式和手續的合同。八、物業效勞合同2.前期物業管理效勞協議〔1〕甲、乙方甲方：開發商；或開發商選聘的物業效勞企業或其他管理人；或開發商和開發商選聘的物業效勞企業或其他管理人乙方：購房人八、物業效勞合同〔2〕簽訂時間：購房人在簽訂購房合同前。〔3〕協議期限：同前期物業效勞合同。八、物業效勞合同八、物業效勞合同前期物業管理效勞協議的根本特征：購房人在購房時必須同時簽訂協議；協議的根本內容應與前期物業效勞合同一致；協議應經政府主管部門審定；協議的內容必須對所有購房人一致.八、物業效勞合同八、物業效勞合同〔三〕專項效勞的委托合同1.物業效勞企業可以將綠化、保安、保潔等效勞委托給其他專業的效勞公司承擔。2.這些專項效勞的委托合同不屬于物業效勞合同，雖然它們和物業管理活動相關。八、物業效勞合同〔四〕物業效勞合同的簽訂要點 1．“宜細不宜粗〞的原那么 2．不應有無償無限期的承諾 3．合同的簽訂既要實事求是，更要留有余地 4．要明確違約責任的界定及爭議的解決方式八、物業效勞合同1.“宜細不宜粗〞的原那么一般物業效勞合同中對委托的管理效勞應包括五個層次的約定：〔1〕針對委托工程的約定〔2〕各個委托工程的具體內容〔3〕管理效勞的質量標準〔4〕管理和效勞費用〔5〕要對物業效勞企業的獎懲約定條款八、物業效勞合同2．不應有無償無限期的承諾〔1〕物業管理本質上講是有償效勞，無償提供效勞是福利制的產物，不是市場經濟的要求。〔2〕無償效勞會導致住用人之間享受到的效勞不一致。〔3〕無償提供效勞在實踐中證明是有害、行不通的。〔4〕物業管理的委托是有期限的，無期限的承諾從理論上講是行不通的，實踐中也是難以做到的。八、物業效勞合同3．合同的簽訂既要實事求是，更要留有余地〔1〕物業效勞企業要量力而行。〔2〕對分期建設工程、分期建成使用時的物業管理的承諾。〔3〕各項承諾要恰到好處，留有余地；寧可缺乏，不可過頭。八、物業效勞合同4．要明確違約責任的界定及爭議的解決方式〔1〕明確各類問題出現后，如何區分責任以及承擔相應責任的前提條件。〔物業管理公司代人受過分析〕〔2〕要明確解決問題的方式和途徑，有時要事先約定解決的期限及費用的處理等條款。〔3〕三層解決方式：協商；調解；仲裁或訴訟。九、物業效勞的費用問題物業管理是要花錢的。但凡和錢有關的問題牽扯到收和支兩個方面，即物業管理效勞經費的來源和物業管理效勞費用支出的本錢構成。需要提請注意的是，這不僅僅是物業效勞費的問題。九、物業效勞的費用問題(一〕物業管理經費的來源物業效勞費共用部位、共用設施設備維修資金多種經營的收益與利潤政府的扶持開發商的支持業主的贊助九、物業管理效勞的費用問題〔二〕物業效勞費物業效勞費的收費原那么物業效勞費的構成物業效勞費的定價形式和計費方式物業效勞費的收繳九、物業管理效勞的費用問題1.物業效勞費的收費原那么合理公開費用與效勞水平相適應競爭雙方協商政府監督九、物業管理效勞的費用問題2.物業效勞費的構成〔1〕包干制物業效勞費(X)=物業效勞本錢(X1)+法定稅費(X2)+物業效勞企業的利潤(X3)〔2〕酬金制預收的物業效勞資金(X)=物業效勞支出(X1)+物業效勞企業的酬金(X4)九、物業管理效勞的費用問題九、物業管理效勞的費用問題3.物業效勞費的定價形式和計費方式〔1〕物業效勞費的定價形式政府指導價有定價權限的人民政府價格主管部門會同房地產行政主管部門根據物業管理效勞等級標準等因素制定相應的基準價及其浮動幅度。市場調節價由經營者自主定制，通過市場競爭形成的價格。由業主與物