福

州

2

0

2

4

年樓

市

年

報2

0

2

5

.

0

1嘉論營銷-2025研究中心本資料僅供北京嘉論指定機構使用，未經北京嘉論公司書面許可，不得在指定機構以外傳閱、引用、復制或分發目錄CONTENT0102030405宏觀背景

城市數據

主城市場

板塊綜述

未來展望政

策

/

經

濟

篇大

福

州

數

據

綜

述五區閩侯市場表現分

板

塊

市

場

分

析未

來

樓

市

預

期012024年福州政策調整，主要聚焦適度寬松的貨幣政策。目前制約住房消費需求的限制性政策基本解除，房貸利率和首付比例降至較低水平，為樓市企穩復蘇創造了較為合理適宜的金融環境。人口經濟全國政策福州政策金融政策控規調整宏觀背景

|經濟人口數據2024年福建經濟格局保持平穩整體增速2.7%，各城市數據冰火兩重，福州省會數據仍保持首位，增速全省第一；2023年的人口數據中，福州位居第二位，人口規模不如泉州，吸納能力不如廈門。?

2023年福建各地市人口數據（萬人）2024年1-9月福建省級各市GDP（單位：億元）戶籍人口常住人口排名1城市福州泉州廈門漳州寧德龍巖莆田三明南平2024年1-9月

2023年1-9月增量513.12195.87247.417.54名義增速5.8%10009008007006005004003002001000888.39354.079226.866031.664222.952647.462523.312408.022116.331660.6940191.928840.959030.995784.254215.412667.642475.272406.482135.751625.6539120.75846.922.2%34.3%0.2%-0.8%1.9%532.7506.34315.7317.95-20.1848.04269.3263242.96733.63福州775.7泉州302.08廈門524.86漳州354.6寧德314.6龍巖367.48莆田284.38三明312.07南平71.540.1%8-19.4235.04-0.9%2.2%2024年4月12日，福州統計局發布2023年福州市國民經濟和社會發展統計公報，2023年末常住人口846.9萬人，比上年末增加2.1萬人。9福建省1071.172.7%數據來源：各市統計局等公開數據整理數據來源：各市統計局等公開數據整理Codeofthisreport|4?CopyrightJAVELIN宏觀背景

|全國政策2024年房地產政策由紓困轉向全面救助。存量政策加速落地，增量政策持續加碼。制約住房消費需求的限制性政策已基本解除，房貸、首付、稅費等政策調整，也為樓市復蘇創造了更為合宜的金融環境。?

2024年全國樓市政策重點：①②③④中央強力穩樓市信號釋放調整存量房貸利率降房貸釋放消費動能調整首付比例限購政策松綁聚焦一線城市首套最低15%，二套最低25%9月26日，中共中央政治局召開會議，提出要加大財政貨幣政策逆周期調節力度，并首次明確提出要促進房地產市場止跌回穩,對商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高質量。9月29日，央行發布公告，各家商業銀行原則上應在2024年10月31日前對符合條件的存量房貸開展批量調整。對于加點幅度高于-30基點的存量房貸利率，將統一調整到不低于-30個基點。同時，取消房貸利率重定價周期最短為一年的限制。5月17日，央行、金融監管總局聯合發文，調整個人住房貸款最低首付款比例，明確首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于15%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于25%。9月29日晚間，上海、廣州、深圳相繼宣布松綁此前執行的限購政策，其中廣州全面放開限購;9月30日晚間北京調整住房限購政策。多城限售、限價的取消，也對二手房的持續火熱起到助力。⑤⑥⑦⑧房貸利率降低進入“2”時代存量房收儲加速化解商品房庫存壓力信貸規模增加至4萬億“保交房”經濟支持300城100萬套重啟舊改貨幣安置激活需求10月21日，央行公布貸款市場報價利率(LPR)為:1年期LPR3.1%，5年期以上LPR3.6%，均較此前下降0.25個百分點。隨著新一輪LPR下調，全國多地商業銀行房貸利率將步入“2”時代。5月17日，央行宣布設立3000億元保障性住房再貸款鼓勵引導金融機構按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房用作保障性住房。10月12日，財政部明確提出，允許專項債券用于土地儲備、允許專項債券收購存量房。住房城鄉建設部部長倪虹10月17日在國新辦發布會上表示，年底前，將“白名單”項目的信貸規模增加到4萬億。城市房地產融資協調機制要將所有房地產合格項目都納入“白名單”，應進盡進、應貸盡貸，滿足項目合理融資需求。10月17日，住房城鄉建設部提出，通過貨幣化安置方式新增實施100萬套城中村改造、危舊房改造。11月15日，從最初的35個特大城市，擴圍至近300個地級及以上城市。Codeofthisreport|5?CopyrightJAVELIN宏觀背景

|福州政策2024年福州樓市政策，整體步調和全國一致，但整體偏向于金融手段，多次首付比例的調整，都能為樓市的成交帶來一波反彈，信貸政策處于較寬松時期，10月組合拳出臺后，年末進入政策空窗期。?

2024年福州樓市房地產政策重點1.19日多孩家庭貸款政策4.2日首付比例調整首套20%10月8日福州六部聯合出臺新政10月22日3.28日公積金貸款額度增加按揭貸款利率上浮10個基點7.20日LPR下調10個基點10.1日二手房出售個稅點數調整5.27日首付比例調整首套15%8.12日公積金余額可做貸款首付11月14日契稅政策優惠140平為界2.20日LPR下調25個基點5.17日公積金利率下調25個基點備注：地圖為2024年福州六區商品住宅周度供銷量價走勢圖，涵蓋五區、閩侯、長樂政策匯總為地方性主要出臺政策。Codeofthisreport|6?CopyrightJAVELIN宏觀背景

|金融政策10月之前福州金融政策旨在刺激剛需購房群體，10月新政出臺，優惠力度傾斜至二套及改善客戶，首付比例、房貸利率都與首套一致，認房標準也按區認房，政策傾向撬動改善需求客戶入場。?

2024年福州房貸利率執行情況：?2024年福州首付比例執行情況首套房利率二套房利率5年期LPR調整后首付比例（按區認房）家庭房屋套數貸款情況調整前首付比例5.00%4.50%4.50%4.00%3.50%3.00%2.50%2.00%4.25%3.45%4.25%3.45%4.25%3.45%無房不看貸款情況無房貸/房貸已結清1筆房貸未結清15%25%25%15%3.75%3.30%3.75%3.65%3.20%3.65%3.65%3.20%1套3.70%3.10%3.10%3.05%3.05%2.95%2.95%2筆及以上房貸未結清無房貸/房貸已結清1筆房貸未結清停止發放貸款3.30%3.20%25%25%15%有2套及以上1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2筆及以上房貸未結清停止發放貸款（等額本息-100萬貸款額-30年還款周期）1月和10月還款差額2024年10月10日出臺行政：優化住房套數認定，對居民家庭購買住房申請商業性個人住房貸首套：月供（-414元/月），總額（-14.89萬元）二套：月供（-878元/月），總額（-31.60萬元）款時，按照居民家庭在購買住房所在區的住房套數進行認定。???政策實施前：認定為居民家庭在福州五區范圍內的住房套數，以確定是否為首套房或二套房貸款申請。?

10月福州首套和二套貸款利率統一調整LPR-65bp,房貸利率低至“2.95%”，對改善性住房優惠力度極大；政策實施后：家庭在某一區內沒有住房，即使在其他區域有房產，也可視為首套房貸款申請。如臺江區有房產，但鼓樓區無房，則鼓樓區貸款按首套房。公積金調整首付款比例，首付比統一按最低20%，不再區分144㎡以上或以下、首次或二次。且貸款最高額提高，最高可貸140萬（三孩雙職工家庭）。?

11-12月房貸利率受地方銀行信貸政策調整，微漲0.15個百分點，回升至3.10%。?

公積金貸款利率，在5月18日實施的公積金貸款利率上下調0.25個百分點，首套利率2.85%，二套3.325%：Codeofthisreport|7?CopyrightJAVELIN宏觀背景

|規范調整四代住宅爭議常在，品質普宅亟待更新，持續調整的規劃條件，市場將涌現更多的高使用率的好房子，讓客戶擁有更好的居住品質，也讓市場進入產品內卷時代。?

2024年福州市政府優化土地開發相關政策：Codeofthisreport|8?CopyrightJAVELIN02土拍市場供銷表現成交規模價格走勢城市數據

|概述51694328696萬6865元/㎡478億元Year2024大福州成交數據畝畝㎡供應規模，總260萬㎡（主城區121萬

/縣域

138萬）成交表現：總334萬㎡（主城區154萬

/縣域180萬）價格表現：16470元/㎡（同比2023年降幅9.6%）供應規模畝數成交規模畝數成交總建面積計容樓面價成交總額大福州土拍數據16470551億元260萬334萬54%元/㎡供應規模：168幅

/5169畝

/812萬㎡成交表現：133幅

/4328畝

/696萬㎡

/478億元供應規模2024年成交規模2024年縣域市場成交份額商品住宅整體均價商品住宅成交總額價格表現：計容樓面價6865元/㎡，涉宅用地樓面價7226元/㎡Codeofthisreport|10?CopyrightJAVELIN城市數據

|土地供銷表現土拍市場活躍多地市供應呈現增幅，大福州土地收儲金額478億元，五區和福清屬于土拍熱點區域；主城區：福州五區2024年供應幅數激增，大宗地塊進行拆分，基本以中等規模地塊為主；成交規模上漲，但地塊容積率有所下調，因此成交建面呈現跌幅，總土地收儲金額約365億元較往年持平，但閩侯今年市場依舊保持低迷。外圍縣域：福清土拍市場仍維持往年熱度，本土民企回歸自購地塊開發繼續推動市場熱度，2024年福清土拍總攬金71億元；其他郊縣土拍市場仍呈現低迷。?2024年大福州土拍市場供銷量價一覽表：供應建面（萬㎡）成交幅數成交畝數成交建面（萬㎡）成交總額（億元）區域供應幅數同比供應畝數同比同比同比同比同比同比五區閩侯福清長樂連江永泰平潭羅源閩清全合計91542%0%2412141154229242390-5%0%395222663542128-9%-5%-7%3%74472%-20%-7%202713514152062826630%-29%-17%34%336212482528917%-31%-10%-87%-21%136%-58%-100%553%3%36595%-49%-5%33131363%-13%11%30%20%-62%-100%6%2797116886%30%100%-67%-100%20%-40%80%76%-4%21%-58%-100%6%11438%15%-17%289%132%-100%1616%4%100%-67%-100%50%44%2164164-62%-100%534%5%820000000620551693281231334328206965168-6%-6%13336%478說明：包含土地屬性：涉宅、商業、商辦、養老，不含工業、酒店、停車場等其他用地。Codeofthisreport|11?CopyrightJAVELIN城市數據

|涉宅地塊樓面價格樓面價格下滑趨勢明顯，部分郊縣推出少量核心區優質地塊帶動區域地價上漲；馬尾、長樂、永泰等多地今年推出核心區域的住宅地塊，地段+景觀資源+四代指標，帶動涉宅地塊樓面價格上漲；四區范圍，鼓樓、晉安區地塊底價成交較多，無溢價，因此樓面價格跌幅明顯。倉山區整體維持穩定，但目前成交多分布在金山板塊，樓面價格屬于陰跌，臺江區今年成交主力分布在萬寶商圈，區位佳，樓面價格上揚；?

2024年大福州住宅用地成交樓面價（單位：元/㎡）2000018000160001400012000100008000600040002000091%2024年%成交樓面價同比漲幅-3%7226元/㎡41%31%18%2%1%-5%-15%-16%2023年成交樓面價-38%7482元/㎡%倉山區臺江區晉安區鼓樓區馬尾區閩侯長樂區福清連江永泰2024年樓面地價2023年樓面地價同比漲跌幅Codeofthisreport|12?CopyrightJAVELIN城市數據

|商品住宅供銷表現大福州市場成交維穩在334萬㎡，“去庫存仍是主旋律”。2022年以來，福州樓市成交基本維持在330-350萬㎡波動，較2021年以前呈現腰斬狀態，但近3年市場份額穩定，并未有持續的大幅下跌。2024年各縣市市場供應量呈現持續縮量；成交規模上，福清、長樂、平潭等內生型市場，剛需支撐市場止跌反彈。?

2018-2024年大福州市場容量：?主城區和外圍郊縣市場份額占比供應量成交量2024年：154萬㎡年份201820192020202120222023同比-9%46%2023年2022年（萬㎡）（萬㎡）五區+閩侯五區+閩侯：170萬㎡五區+閩侯：209萬㎡59%VS41%外圍郊縣：144萬㎡83474278151%VS49%2024年：180萬㎡91254%同比-9%外圍郊縣外圍郊縣：162萬㎡820820295643731352?

2024年各縣市商品住宅供銷情況15060%38%34%40%20%0%13%4%4%100500284260604333334559-15%-24%2024-20%-40%-60%-49%981152339192273882130915永泰成交漲跌幅141729均值五區閩侯長樂福清連江平潭閩清說明：以上數據涵蓋大福州（不含羅源）網簽數據，各縣市均含鄉鎮數據。供應面積（萬㎡）成交面積(萬㎡)Codeofthisreport|13?CopyrightJAVELIN大福州

|

商品住宅價格水平大福州房價持跌，城市房價持續分化五區房價趨穩，外圍郊縣跌幅10-20%2

0

2

4

年

大

福

州

整

體

均

價

16470元

/

㎡

，

同

比

-9.6%（

2

0

2

3

年

:

1

8

2

1

4

元

/

㎡

）2

0

2

4

年

各

縣

市

商

品

住

宅

成

交

價

格30000250002000015000100005000027725-2%2%5%-2%0%-5%-5%-10%-10%-15%-20%-25%11441-20%1139710959-17%104689253-15%77827045五區閩侯長樂福清連江永泰平潭閩清2023年2024年漲跌幅說明：以上數據涵蓋大福州（不含羅源）網簽數據，各縣市均含鄉鎮數據。Codeofthisreport|14?CopyrightJAVELIN03市場綜述商品房市場商品住宅庫存壓力主城區

|商品房概述【

商

品

房

市

場

全

業

態

普

跌

住

宅

份

額

持

續

攀

升

】2024年

【

五

區

+閩

侯

】

商

品

房

成

交

總

額468億元243萬㎡*簽約口徑-22%同比-21%同比商

辦住362億元車39億元2024年商品住宅份額2024年商辦車份額77%23%46億元21億元成交金額成交建面成交套數成交均價46.23億元17.43萬㎡1290套成交金額20.52億元12.02萬㎡1761套成交金額38.93億元成交金額362.14億元154.03萬㎡13467套成交建面成交套數成交均價59.67萬㎡21265套成交建面成交套數成交均價成交建面成交套數成交均價70%30%26522元/㎡17070元/㎡18.31萬元/個23510元/㎡2023年商品住宅份額2023年商辦車份額Codeofthisreport|16數據來源：商品房交易中心及嘉論營銷數據庫?CopyrightJAVELIN商品房

|金額榜單【

豪

宅

熱

度

依

舊

、

榕

發

地

產

表

現

搶

眼

】建發房產依托建發紫宸20.32億元，總57.41億元斬獲福州主城區銷冠；除常見的建發、保利、國貿地產入圍，榕發地產業績表現不俗擠進入前列；2024年五區+閩侯商品房項目成交金額TOP102024年五區+閩侯商品房房企成交金額TOP10成交金額成交面積成交均價成交金額成交面積排序1板塊古田城東老金山省直湖前萬象寶龍茶亭南站東二環東二環連潘項目推廣名建發紫宸成交套數255排序1房企名稱建發房產國貿地產榕發地產萬科地產保利地產建總地產龍湖地產中海地產泰禾集團陽光城集團全市份額12.3%11.9%8.7%7.3%7%(億元)(萬m2)(元/㎡)(億元)(萬m2)20.3217.1416.2815.8814.1912.5912.4711.9211.8510.873.416.483.564.453.484.384.2345955026431457823571940743287332949929828388962548557.4155.4640.5634.1432.7619.5116.9512.6111.915.0826.36152萬科城市之光保利屏西天悅國貿天琴樾6092322334826418.4110.467.415建發瑞云30456保利國貿天琴湖榕發譽湖56564.2%3.6%2.7%2.5%2.4%7419711.954.658中海晉安湖叁號院建發灝云35089塔頭3.054.2623196.2510連潘綠城美的桂語映月6201011.156.07說明：以上數據排行榜五城區、閩侯的項目價格為在網簽價格上增加加價部分。房企排名以企業操盤為口徑，即若某項目為多家房企合作開發，則該項目的業績僅歸入操盤企業。Codeofthisreport|17?CopyrightJAVELIN主城區

|

商品房物業結構【

住

宅

市

場

承

壓

，

非

住

市

場

仍

存

挑

戰

】福州商品房市場中，住宅市場份額比重大約8成，住宅市場承壓背景下，其他非住宅物業產品市場份額持續下滑，成交規模基本同比下跌40-60%，非住宅市場仍存在較大去庫存挑戰。?

2024年福州五區商品房成交結構：2024年五區各物業成交情況供應面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）成交均價（元/㎡）成交金額（億元）房屋類型同比同比成交套數同比同比同比成交金額占比商品住宅

商業78%

10%辦公車位商品住宅商業98-21%-56%-65%-71%-43%115-14%-34%-62%-36%-27%9530948-15%-29%-64%-39%-34%2772529221185627095-2%4%32041-15%-31%-64%-42%-24%814辦公81013201684928647-5%-8%4%184%8%車位221364834合

2024年福州閩侯商品房成交結構：2024年閩侯各物業成交情況供應面積成交面積成交均價成交金額（億元）房屋類型同比同比成交套數同比同比同比（萬㎡）（萬㎡）（元/㎡）成交金額占比商品住宅

商業78%

9%辦公車位商品住宅商業2315%-66%039313%28%-33%17%12%393734211%18%-32%16%10%1095914740104494172-17%11%2%425-6%43%-32%-7%4%9%辦公024412車位6-44%-17%125644169136-21%-15%5合計30974154-5%說明：以上數據五城區、閩侯的價格為在網簽價格上增加加價部分。Codeofthisreport|18?CopyrightJAVELIN主城區

|商品住宅概述主城區新房數據新

房

商

品

住

宅

市

場

數

據12345供

應成

交套

數價

格存

量13467套905㎡（廣義）121萬

㎡15423510元/㎡萬

㎡同

比

-9%去化周期71個月同

比

-17%同

比

-8%同

比

-6%年份五區98萬閩侯23萬年份20242023五區閩侯年份五區閩侯年份五區閩侯年份五區閩侯115萬134萬39萬34萬20249530套3937套27725元10959元747萬78個月689萬62個月158萬49個月180萬48個月2024202420247504套125萬2249套18萬11213套20233567套320億42億28353元13205元2023202310913套1891套2023380億45億注：若扣除現階段爛尾和封盤項目廣義庫存閩侯：75萬㎡

23個月五區：684萬㎡

71個月Codeofthisreport|19?CopyrightJAVELIN商品住宅

|供銷表現【

五

區

規

模

持

續

下

滑

，

閩

侯

以

價

換

量

小

幅

上

漲

】2024年福州五區商品住宅成交規模屬于近年低位，仍處在下行空間，供應不足百萬，成交115萬㎡，整體仍處于去庫存。閩侯2024年價格跌幅17%，刺激老盤甩貨，成交量小幅上漲。?五區商品住宅2020-2024年年度供銷量價走勢圖?閩侯商品住宅2020-2024年年度供銷量價走勢圖供應面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）成交均價供應面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）成交均價4003503002502001501005035000300002500020000150001000050000400200001800016000140001200010000800060004000200002815435030025020015010050277252719527103155562605414863135341318210959122105998745403934222327822920202993422021131164202212513420239811520240020202021202220232024Codeofthisreport|20?CopyrightJAVELIN商品住宅

|二手市場福州2022年來，福州五區新舊房源成交規模在4.2-4.5萬套，2024年二手市場份額約80%，市場轉向存量房源。福州2022年-2024年，新舊房源成交規模套數在4.2-4.5萬套，成交規模份額維穩，2022年之前二手市場份額占比約55-60%，2023-2024年二手市場份額比重加大，目前約占市場份額80%，市場需求仍在但存量房源搶奪較大比重剛需客戶。?

2020-2024年福州五區新房二手房月度成交套數商品住宅市場

（新房）二手房市場60005000400030002000100002020年新房2021年新房2022年2023年新房2024年新房21624套32753套40%60%32311套40369套44%56%新房二手14340套27490套34%66%11216套34182套25%75%9530套21%79%二手二手二手二手34872套年月年月年年月年年月年月年月年月年年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月月月月月注：二手房數據來源福州市不動產登記和交易中心，二手數據涵蓋住宅和非住宅，由于閩侯無二手市場數據公示，因此不在統計范圍內Codeofthisreport21|?CopyrightJAVELIN商品住宅

|價格表現福州五區房價維持下行趨勢，年末受項目影響結構性上漲，閩侯年中甩價力度大，下半年價格企穩。2024年初，福州五區房價持續小步下行，跌至2.5萬元/㎡左右，年末建發紫宸項目入市集中簽約，拉高城市均價后回落；目前福州五區房價回調力度約10%左右，多區域項目從卷品質到猛打價格戰；閩侯區域年初價格仍保持穩定，在7月左右中鐵江灣悅城甩價出貨，金地自在城跟進，閩侯房價低至5888元/㎡起價，年中沖量后，閩侯房價企穩。?五區/閩侯商品住宅2022-2024年月度價格走勢年份均價五區閩侯五區閩侯2018年

2234426397156772019年

2430827641153552020年

2428128500151142021年

2507227411158142022年

2499028102135552023年

2527128353132052024年

235102772510959建發紫宸入市拉高城市均價400003500030000250002000015000100005000上半年走跌下半年上海西建發國貿拉高價格中鐵江灣悅城金地自在城甩價0202201202203202205202207202209202211202301202303202305202307202309202311202401202403202405202407202409202411商品住宅指導價取消說明：以上數據五城區、閩侯的價格為在網簽價格上增加加價部分。Codeofthisreport|22?CopyrightJAVELIN商品住宅

|總價表現城市豪宅單盤標桿，高改產品單價承壓下探，城市總價350萬以內份額上漲。2024年福州4萬以上單價項目份額增加，受市中心新盤入市，基本在4萬+的單價，但改善主場的東區板塊多數項目進行價格調整，因此原3-3.5萬單價的項目多數下調至2.5-3萬單價，市場份呈現較大幅度上漲。總價段上，目前200-250萬的剛需產品的市場份額比較增加，500萬以上總價段產品市場份額微調。200-250萬總價段市場份額從12%上調至16%比例調整較大。?

2020-2024年福州普宅各產品線單價段分布變化（套數占比）?

2020-2024年福州普宅各產品線總價段分布變化（套數占比）單價段1萬以下1-1.5萬1.5-2萬2-2.5萬2.5-3萬3-3.5萬3.5-4萬4萬以上合計2020年2%2021年6%2022年4%2023年4%2024年3%總價段200以下200-250250-300300-350350-400400-500500-600600-700700-800800-10001000以上合計2020年31%19%17%12%6%2021年35%20%15%11%5%2022年35%14%14%9%2023年29%12%12%11%7%2024年32%16%13%9%小計70%8%5%5%4%12%17%21%24%10%4%8%11%25%29%16%5%19%20%23%17%7%20%15%23%15%10%8%21%35%18%7%8%4%9%7%8%11%6%8%3%3%5%5%1%2%2%5%4%0%1%1%3%3%1%3%4%10%100%91770%1%1%4%3%100%20013100%30631100%13052100%105040%1%2%1%2%套數100%100%100%100%100%說明：以上數據涵蓋福州五區+閩侯，普宅涵蓋洋房產品不包含別墅產品Codeofthisreport|23?CopyrightJAVELIN商品住宅

|項目表現【市場項目競爭內卷保流速】2024年較前2年市場項目流速表現，“單盤主義”特征不明顯，前3-15名份額基本在3-4萬㎡，各項目同區域內卷產品，保證自身流速，形成強競爭。遠郊盤割肉保量，在以犧牲單價為前提保證流速，剛需客戶抄底入市。2024年商品住宅項目排行前15名2023年商品住宅項目排行前15名2022年商品住宅項目排行前15名總建面積（萬㎡）成交均價（元/㎡）總建面積（萬㎡）成交均價（元/㎡）總建面積（萬㎡）成交均價（元/㎡）排名項目名稱成交套數項目名稱成交套數項目名稱成交套數12中鐵江灣悅城萬科城市之光金地自在城9.055.894.224.063.993.943.843.793.563.513.333.323.113.19165245134453464104012452512113552651861801927446260016645建發璽云建發璞云7.34421433363389368492346445361382312196211260305369594762648219361402192029257337639596萬科城市之光世茂帝封江金地自在城建發璽云7.287.054.634.194.183.983.943.613.573.483.353.323.293.293.176225286052571703074413004712502183433882981602992226163120523611455050240901561878917.046.425.755.585.53國貿天琴樾4國貿保利和頌錦原中海晉安湖叁號院龍湖盛天景粼天著國貿建發保利悅湖榕發譽湖233352989315347154423161032503455841497026845308134346418741保利國貿天琴湖泰禾福州灣5國貿天琴灣首開國仕府保利閱江臺瑯岐山語城金地五四領峯一期陽光城象嶼登云湖建發縵云6萬科城市之光保利招商和樾風華龍旺華府壹號三盛雅居樂璞悅長灘國貿學原三期保利云上74.484.253.623.589保利國貿天琴湖保利屏西天悅國貿江嶼原8309165682568535075106131858230331478531011121314151795228007205812491333540142193.223.152.892.882.76建總江南尚璟綠城美的桂語映月建發瑞云中建元亨府中鐵城江督府熙悅府首開國仕府中海晉安湖叁號院保利閱江臺中駿世界城建發朗云中建元亨府3.06說明：以上數據排行榜五城區、閩侯的項目價格為在網簽價格上增加加價部分。Codeofthisreport|24?CopyrightJAVELIN商品住宅

|庫存壓力廣義庫存：五區土儲新增，廣義庫存上揚，成交萎縮去化周期新高；閩侯甩價老盤跑量，土地新增不足，庫存新低五區/閩侯商品住宅廣義庫存及去化周期五區+閩侯廣義庫存903萬/70個月（約5.9年）五區庫存量（萬㎡）閩侯庫存量（萬㎡）五區去化周期（月）閩侯去化周期（月）14001200100080060040020009080787063高庫存，周期冗長26547566050Lowinventory,LongTailcycle156482543550403020100180活躍廣義庫存：759萬㎡/59個月（剔除封盤、停工后的庫存占整體廣義84%）211493025①

截止2024年12月底，主城區（五區+閩侯）商品住宅廣義庫存約903萬㎡，按照近一年去化面積154萬㎡，去化周期70個月。由于土拍推售規模上漲，成交規模小幅萎縮，因此總規模庫存上漲。9047086556897472024年②

五區商品住宅廣義庫存約747萬㎡，按照2024年全年去化115萬㎡，去化周期約78個月。2020年2021年2022年2023年③

閩侯商品住宅廣義庫存約156萬㎡，庫存創歷史新低，由于下半年甩價跑量，成交上揚全年去化39萬，去化周期進一步下滑，整體庫存周期預計49個月；注：去化周期為當年月均銷售面積進行測算2024年去化周期為（近一年的去化周期，月均去化面積進行測算）Codeofthisreport|25?CopyrightJAVELIN商品住宅

|產品線庫存市場近2.3萬套房源取證未銷售，剛需產品線存量套數較大，高改產品需警惕新一輪庫存增長；截止到2024年12月底，福州市場庫存份額量較大仍集中在90㎡以下，市場份額占比43%，其次為110-125㎡剛改產品市場份額18%；但從產品線去化周期看，目前140㎡以下剛需剛改產品線取證庫存基本在20-22個月去化周期，140-180㎡高改產品線基本在14-15個月去化周期，高改產品在售壓力尚可，但需警惕未來新增存量。?

2024年12月底福州各產品線取證庫存套數及去化周期庫存面積120001000080006000400020000455045403530252015105面積段庫存套數

去化周期（月）（萬㎡）90以下90-110110-125125-140140-160160-180180-200200以上合計73978929464136206614618292020222215141945203148272114132024822222020191514695776090-110110-125125-140140-160160-180180-20090以下200以上22698庫存套數去化周期說明：以上數據涵蓋福州五區+閩侯，普宅涵蓋洋房產品不包含別墅產品去化周期=當期取證庫存套數/近12月成交套數Codeofthisreport|26?CopyrightJAVELIN04供銷表現價格波動庫存壓力產品線變動板塊市場

|供銷表現五區板塊熱度集中在東區和市中心，閩侯外圍板塊低價跑量；福州五區成交熱點板塊仍集中在東區、中心城區等，板塊年度去化套數1700-2100套，傳統“糧倉”倉山板塊，雖然去化近2600套房源，但較往年規模降幅達30%。閩侯較多板塊呈現漲幅，如南通板塊成交近千套房源，外圍板塊陳年老盤，通過“破底價”的價格策略，快速去化存量房源效果顯著。?

2024年福州五區各板塊供銷情況表現?

2024年閩侯各板塊供銷情況表現板塊供應面積（萬㎡）同比供應套數167519352136606成交面積（萬㎡）27.73同比成交套數21302568166912191013837板塊供應面積（萬㎡）同比-44%25%供應套數5445083701700成交面積（萬㎡）同比89%成交套數7605919593489東區板塊倉山板塊中心城區北區板塊金山板塊馬尾板塊西區板塊江濱板塊19.8120.4339.25.458.291.950.742.4-29.41%-49.67%38.42%-25.25%1.64%-7.63%上街板塊南嶼板塊南通板塊甘蔗板塊白沙板塊竹岐板塊荊溪板塊青口板塊5.014.933.893.2907.617.019.513.280.095.274.181.7726.49-30.60%7.89%-24%143%-16%-75%-31%53%25.82345%96%12.526.79%71511.39-29.80%-26.11%1277.15%1457.85%0%-83.89%0.00%22910.131.663.441.02-36%195%-51%18639576614479177491.09770.00%1590.1417-23%北區：含桂湖、森林公園片區Codeofthisreport|28?CopyrightJAVELIN板塊綜述

|成交均價福州全市各板塊均呈現普跌狀態，跌幅超5%成常態，外圍閩侯區域跌幅基本在15-20%；城市糧倉倉山板塊跌幅近10%，金山以萬科城市之光為首的以價換量，板塊價格跌幅超21%屬于跌幅最高板塊；板塊2024年352374355313931199716950同比漲跌幅29.17%4.05%?

2024年各板塊商品住宅價格分布圖：132857937北區：含桂湖、森林公園片區西區板塊中心城區馬尾板塊江濱板塊白沙板塊北區板塊上街板塊甘蔗板塊東區板塊倉山板塊南嶼板塊青口板塊荊溪板塊竹岐板塊南通板塊金山板塊1988799252.77%-2.23%-3.03%-3.83%-4.74%-6.99%-7.72%-9.76%-14.32%-16.92%-18.44%-20.63%-20.78%-21.07%35237255544355363546122137002931919887137001328529319202781500089421499020278150009925752679377526894225554Codeofthisreport|29?CopyrightJAVELIN板塊市場

|存量分布倉

山

、

北

區

、

金

山

警

惕

未

來

新

增

供

應中

心

、

東

區

庫

存

持

續

收

縮

壓

力

尚

可截止2024.12月各板塊廣義庫存(萬㎡）：截止2024.12月各板塊廣義庫存去化周期（月）：桂湖＞100個月已推未售存量（萬㎡）72待推體量（萬㎡）86土地存量（萬㎡）133總庫存40個月板塊（萬㎡）倉山東區290116個月24個月1731181120168713316624397687921051218949747118＞100個月中心亭江40個月五四北金山49個月11個月＞100個月11221694馬尾18個月總計410094個月上街板塊南嶼板塊南通板塊荊溪板塊竹岐板塊甘蔗板塊青口板塊白沙板塊總計40458個月83900488＞100個月4514個月114311950117633060個月4801315645872444個月說明：以上存量包含倉山板塊世茂帝封江的32萬㎡、南通天澤奧萊時代約25萬㎡、竹岐富力的14.4萬㎡、恒大2.7萬㎡，及泰禾土地9.1萬㎡等。Codeofthisreport|30?CopyrightJAVELIN板塊市場

|成交結構-五區五區各板塊產品線和總價段，基于新盤供貨策略不同存在波動；①

東區板塊：前期剛需產品線優先跑量，近期以改善產品為主力成交，但近期項目總價調整，仍在400萬左右總價購置更舒適產品線。②

中心城區：核心地段項目市場表現堅挺，產品面積段上漲，總價突破650萬+，但受建發紫宸單盤發力影響。③

西區板塊：區域供貨量小，受單盤影響較大，因此產品線及總價段波動較大。④

金山板塊：前期作為城市改善板塊，近期新盤入市產品結構發送較大轉變，由改善轉變剛需產品段趨小，套均總價跌至281萬。⑤

倉山板塊、五四北板塊馬尾板塊等外圍剛需板塊，產品及總價段波動較小。?

2022-2024年五區各板塊普宅套均面積（單位：㎡）?

2022-2024年五區各板塊普宅套均總價（單位：萬元）2022年2023年2024年2022年2023年2024年8007006005004003002001000154142140669573586138133135129126123123120119116110104106102102989994448452395414393381400360281252232204189198199163167137東區板塊中心城區倉山板塊北區板塊西區板塊金山板塊馬尾板塊東區板塊中心城區倉山板塊北區板塊西區板塊金山板塊馬尾板塊Codeofthisreport|31?CopyrightJAVELIN板塊市場

|成交結構-閩侯閩侯產品線仍維持剛需波動不大，部分板塊較同期直降近40萬

；①

產品線上：閩侯區域產品線基本在90-100㎡為主，新入市項目較少，產品線基本維持原有產品線。②

總價段上：竹岐板塊、荊溪板塊領跌，距離2022年上半年總價跌幅約29-31萬元/套，同比跌幅25-36%，板塊底價持續跌破；南通板塊也跌了近19萬元/套，同比跌幅也達20%。上街和南嶼板塊作為閩侯剛需優質板塊，上街板塊新項目入市【悅湖】項目，位于高新區旗山湖海西園周邊，位置較佳，因此拉高了板塊總價。南嶼板塊為國貿系項目持銷，價格調整幅度較小。?

2022-2024年閩侯各板塊普宅套均面積（單位：㎡）?

2022-2024年閩侯各板塊普宅套均總價（單位：萬元）2022年2023年2024年2022年2023年2024年16萬29萬19萬31萬15915410410010095147128128979898999693929494951389191919191901351348887831251221158011010710293928887897567685756上街板塊南嶼板塊南通板塊甘蔗板塊白沙板塊竹岐板塊荊溪板塊青口板塊上街板塊南嶼板塊南通板塊甘蔗板塊白沙板塊竹岐板塊荊溪板塊青口板塊Codeofthisreport|32?CopyrightJAVELIN中心城區

|量價關系2024年中心城區住宅多個新盤入市，供銷同漲，價格同比上漲3%。2024年中心城區商品住宅供應39.9萬㎡，同比上漲41%，鼓樓、臺江多點開花，建發、保利、綠城多盤入市。成交面積為26.9萬㎡，較2023年上漲12%，項目價格普遍集中4萬+，整體同比上漲3%。中心2019-2024年商品住宅年度量價走勢2024年供2024年銷2024年價4337460402004217442210500004000030000200001000003845836107362144337439.9萬㎡26.9萬㎡元/㎡20192020供應面積（萬㎡）2021202220232024成交面積（萬㎡）成交均價（元/㎡）41%同比12%同比3%同比2023年中心2024年商品住宅月度量價走勢供應面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）成交均價（元/㎡）53597108600004787044936416534069239476403914035437673372213670736484400002000006420202401202402202403202404202405202406202407202408202409202410202411202412說明：以上數據五城區、閩侯的價格為在網簽價格上增加加價部分。Codeofthisreport|33?CopyrightJAVELIN中心城區

|成交結構144㎡以上高改、豪奢產品主力成交，總價1千萬以上產品成交228套。2024年中心城區，120㎡以下份額同比22年相當，不足3成，120㎡以上成交份額74%，其中160-180㎡、180㎡以上產品發力明顯；主力成交總價段在600-800萬元，集中建發、保利及綠城項目，1000萬以上產品成交量回升，主力項目為【建發紫宸】；2022-2024年中心城區商品住宅產品線成交變化2022成交套數2023成交套數2024成交套數6005004003002001000503479403369342334222212197181133140133117112120969290867859504139422450-7070-9090-110110-120120-140140-160160-18050以下180以上2022-2024年中心城區商品住宅總價段成交變化2022成交套數2023成交套數2024成交套數546600500400300200100042137223122820120061180177188162157144139120117111997880718474737568584241373524200-250250-300300-350350-400400-450450-500500-600600-800800-1000200以下1000以上說明：以上數據五城區、閩侯的價格為在網簽價格上增加加價部分。Codeofthisreport|34?CopyrightJAVELIN中心城區

|項目存量名企在售存量充足，市屬國企新增大規模土地庫存。中心城區在售及土地庫存充足，在售庫存主要集中于保利、建發、綠城等名企，2024年成交地塊主要分布于鼓樓及閩江北一帶，市屬國企份額較大。狀態板塊項目名稱主力面積（㎡）

2024年簽約均價

2024年底庫存精裝46656建總云璟未來省直湖前保利屏西天悅135-2407.46毛坯40685市中心古田城東茶亭南站茶亭南站茶亭南站茶亭南站王莊金雞山金雞山老臺江王莊福大西禪寺老臺江福大西禪北站金雞山王莊保利天瓚建發紫宸綠城芝蘭月華138-220186-333148-220149-238235-283115-137155-230114-177128-161176-337148-212148-18899-14398-11079-12788-111精裝43237精裝68703精裝41751精裝434642.373.65.351.642.070.167.310.120.140.890.180.040.470.385.170.03234.051.811.170.503.34.31.3保利屏西天悅建發瑞云龍庭路95號（封盤）榕發宸央建發灝云建總華林雍璟榕發悅樂郡三期大東海公園府首開端禮著建總華林雍璟//24-28宜福華林悅府左海華璽精裝40408精裝41663毛坯30368在售/精裝37147精裝47288毛坯30192毛坯36348毛坯20068毛坯30337保利天珺巨榮光明里左海璞宸建總云璟未來左海華璽榕發錦珹大觀榕發悅樂郡三期24-52建發&碧全湖央公館待售土地129-238////////////////建發灝云上下杭上下杭上下杭江濱中大道王莊三坊七巷地塊（2018-52號）三坊七巷地塊（2018-50號）三坊七巷地塊（2018-51號）2023-44號雋達水岸花園24-02新榕亦川24-26左海隱翠公館24-57福厝紫陽縵宸24-28宜福華林悅府24-45華潤斗池綜合體24-50榕發金屏垱24-51新榕///////////////建發紫宸榕發宸央24-53融祥白鷺園24-26左海隱翠公館首開端禮著左海璞宸24-51新榕24-57福厝紫陽縵宸保利天瓚王莊王莊24-45華潤斗池綜合體國貿天琴樾金雞山閩江北茶亭南站市中心市中心市中心閩江北閩江北0.74.86.20.651.10.254.68綠城芝蘭月華榕發錦珹大觀保利天珺24-55建總梧桐公館24-54福厝鳳鳴天璽24-50榕發金屏垱建發瑞云在售待推尾盤地塊大東海公園府24-52建發&碧全湖央公館24-53融祥白鷺園24-54福厝鳳鳴天璽24-55建總梧桐公館24-02新榕亦川巨榮光明里雋達水岸花園Codeofthisreport|35?CopyrightJAVELIN東區板塊

|量價關系2024年東區較少新盤入市，整體市場規模收縮8%；續銷項目降價幅度大，成效顯著；2024年東區板塊供應19.8萬㎡，同比下滑29%；成交27.7萬㎡，中海叁號院、榕發譽湖、天琴湖等晉安湖周邊項目主力成交，主銷項目全年調價幅度約10%，整體均價降至2.9萬元/㎡。東區2019-2024年商品住宅年度量價走勢2024年供2024年銷2024年價8060402005000040000300002000010000037488374023535734365317222931920242931919.8萬㎡27.7萬㎡元/㎡20192020供應面積（萬㎡）202120222023成交面積（萬㎡）成交均價（元/㎡）-29%同比-8%同比-8%同比2023年東區2024年商品住宅月度量價走勢供應面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）成交均價（元/㎡）459986420500004000030000200001000003152729799303523023530299297902923128538288492787928165202401202402202403202404202405202406202407202408202409202410202411202412說明：以上數據五城區、閩侯的價格為在網簽價格上增加加價部分。Codeofthisreport|36?CopyrightJAVELIN東區板塊

|成交結構東區高改產品線總價下探帶來成交量上漲；250-300萬、400-450萬產品主力成交。受桂語映月大幅降價及榕發譽湖入市推動，160㎡以上產品成交量上漲，其余產品線成交量不同程度下滑；板塊主力成交總價段250-300萬，其次為400-450萬。2022-2024年東區商品住宅產品線成交變化2022成交套數2023成交套數2024成交套數80060040020005975415204674443993813593343463142592672032072081841271016960283450-70002570-9090-110110-120120-140140-160160-18050以下180以上2022-2024年東區商品住宅總價段成交變化2022成交套數2023成交套數2024成交套數600500400300200100051840935434734231731330427727426725524323022122419918317916514712511510085636666200以下45101111200-250250-300300-350350-400400-450450-500500-600600-800800-10001000以上說明：以上數據五城區、閩侯的價格為在網簽價格上增加加價部分。Codeofthisreport|37?CopyrightJAVELIN東區板塊

|項目存量在售庫存健康，待入市土地多集中于東區外圍區域，庫存壓力明顯。晉安湖周邊庫存消化較快，大量庫存集中于東三環周邊，均為市屬國企持有。狀態板塊項目名稱中海晉安湖叁號院榕發攬湖主力面積（㎡）2024年簽約均價2024年底庫存1.74連潘東二環100-143精裝2989376-125毛坯273683.45連潘綠城美的桂語映月保利國貿天琴湖首開香頌135-245精裝308130.54東二環135-194精裝325030.41東二環68-132毛坯238870.59首開香頌連潘大東海璽悅89-129毛坯273702.04在售福興工業區東二環建發美的君蘭和鳴聯發君樾府107-149精裝274710.05聯發君樾府97-137毛坯261340.58榕發譽湖東二環榕發譽湖140-180毛坯316101.54連潘左海星悅頌89-114毛坯278782.68榕發攬湖保利國貿天琴湖24-59福鼓山魁岐福興工業區福興工業區左海望麓79-89毛坯189992.16福厝遠山拾里79-134毛坯215828.28中海晉安湖叁號院左海云山宸院厝2023-25號榕發鼓韻公館2023-26號榕發鼓翠公館2023-28號榕發鼓秀公館2023-12號左海云山宸院新投尚峯境////////////////13.5513.0720.194.06福興工業區福興工業區鼓山魁岐大東海璽悅左海星悅頌24-58榕發建發美的君蘭和鳴土地綠城美的桂語映月福興工業區福興工業區連潘4.0324-31榕發云璽公館左海望麓在售2024-31號榕發云璽公館2024-58號榕發2024-59號福厝4.2待推榕發鼓韻公館4.1尾盤福厝遠山拾里榕發鼓翠公館榕發鼓秀公館福興工業區2.7地塊新投尚峯境Codeofthisreport|38?CopyrightJAVELIN金山板塊

|量價關系2024年金山住宅市場規模同比收縮30%，均價同比下滑21%，主銷項目位于老金山及奧體板塊。2024年金山供小于求，去庫存為主，萬科城市之光、榕發麓里為主力去化項目，高端項目售罄疊加在售項目調價幅度大，全年成交均價同比下滑21%。金山2019-2024年商品住宅年度量價走勢2024年供2024年銷2024年價504030201004000030000200001000003245931516300563002930666255962024255968.3萬㎡11.4萬㎡元/㎡20192020供應面積（萬㎡）202120222023成交面積（萬㎡）成交均價（元/㎡）2%同比-30%同比-21%同比2023年金山2024年商品住宅月度量價走勢供應面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）成交均價（元/㎡）32104000029412284282665226058252592512