PART01樓市政策供給推動產品迭代需求端全方位放松政策環(huán)境丨供給端供給端促進住宅品質迭代，滿足多元化居住需求提高住宅品質要求，鼓勵設置空中庭院，推動“兩智一全”住宅規(guī)劃建設——住宅品質提升————“第四代住宅”————“兩智一全”——

新建成品住宅要達到綠色建筑二星級及以上標準。

陽臺：陽臺水平投影面積之和不超過本層總水平投影面積(包括陽臺)15%的部分可按二分之一計入容積率。?

“兩智一全”住宅是以滿足多樣化需求為導向，以“數字化、智慧化、綠色化、產業(yè)化”為支撐，基于“普適+特色”的“智能建造+智慧品質+全生命周期管理”住宅。

住宅層高不應小于3.0m，改善型住宅層高不小于3.15m

空中庭院：多層以上住宅每戶可設置一個空中庭院，面積不計入容積率。

改善型住宅生活陽臺最小進深不宜小于1.5m，最大進深不宜大于2.4m?

智能建造（新設備、新工藝、新工具）?

智慧品質（智慧社區(qū)、全屋智能）

共享平臺：多層以上住宅公共部位可隔層設置一個開敞式空中共享平臺，面積不計入容積率。層高：鼓勵設有地暖、管道式新風或集中式中央空調系統(tǒng)的住宅層高可按≥3.15米設計。

每套住宅應至少設置1間雙人臥室或兼起居的臥室。?

全生命周期（社區(qū)全周期服務、物業(yè)增值服務）?

支持政策：優(yōu)化規(guī)劃建設條件：如6層及以下的居住建筑可設置室外庭院；予以容積率獎補

：如對于開展全屋智能、

智能建造、

增加兒童友好及養(yǎng)老設施等增加額外成本的的項目，予以容積率獎補；加強項目融資支持

：購房戶使用公積金貸款購買“兩智一全”等改善型住宅的，貸款額度可上調

20%；

改善型住宅應設置獨立的儲藏室

改善型住宅廚房使用面積應與套型建筑面積相匹配，使用面積不宜小于6㎡

挑空：優(yōu)化住宅挑空空間容積率計算規(guī)則。多層及以下住宅內部設置的室內挑空空間，滿足有關要求的，可按單層計入容積率。

改善型住宅戶型應設置不少于兩個衛(wèi)生間且應設置不少于一個帶獨立衛(wèi)生間的套房；

…….

…….政策環(huán)境丨需求端歷史最寬松時期，政策應松盡松，應出盡出公積金全方位支持、利率歷史低位、首套分區(qū)認定、房價/地價均不限價——公積金政策全方位支持購房————限制性政策應松盡松——蘇州戶籍非蘇州戶籍（基本與本地戶籍一致）

3月7日，出臺《關于住房公積金支持房票安置、住房“以舊換新”的通知》。3月28日，發(fā)布《關于推出蘇州市靈活就業(yè)人員參加住房公積金制度試點“樂居蘇城”存貸產品的通知》。5月17日，下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點。限購限售不限制套數適用區(qū)域限售房源蘇州六區(qū)+昆山、常熟、太倉、張家港限售區(qū)域

5月31日，發(fā)布《關于調整住房公積金使用政策的通知》，提高公積金貸款最高限額、加大綠色建筑貸款支持力度，自2024年6月1日起施行。限售年限取得不動產證滿兩年無限制年限僅蘇州市區(qū)限售常熟、張家港、昆山、太倉不限售新房

6月7日，發(fā)布《關于優(yōu)化住房公積金貸款家庭住房套數認定標準的通知》，將公積金貸款家庭住房套數認定標準由按市認定優(yōu)化為按區(qū)認定。二手房無

10月24日，發(fā)布《關于調整優(yōu)化住房公積金使用政策的通知》，加大軍人公積金貸款支持力度、支持購買保障性住房使用住房公積金、推進老舊住區(qū)自主更新使用住房公積金，12月1日起實施。家庭若有新出生人口（二孩及以上），出售房屋時不受限制轉讓年限制約。蘇州大市無房無貸/有貸且已結清有貸未結清最低首付15%，最低利率3.1%最低首付15%，最低利率3.1%最低首付15%，最低利率3.3%最低首付15%，最低利率3.1%最低首付15%，最低利率3.3%——購房利率降至歷史低位——蘇州大市1套房無貸/有貸且已結清蘇州房貸利率走勢圖（%）限貸

商業(yè)貸款蘇州大市2套房

1套未結清在同一預購區(qū)域，2套均未結清

停貸4.003.753.50首套房認定范圍：購房人在所購住房城區(qū)范圍內無住房的，或在所購住房城區(qū)范圍內僅3.253.25有一套住房且正在掛牌出售的，辦理新購住房的按揭貸款時可按首套住房認定。3.103.103.053.002.502.003.002.952.90對我市二孩及以上家庭辦理個人住房按揭貸款時，在住房套數認定時核減1套住房;蘇州已執(zhí)行“認房不認貸”,即家庭成員在我市名下無成套住房的，無論是否利用貸款購買過住房，均按首套房執(zhí)行信貸政策;限價

房價/地價目前蘇州房價、地價均不限價，回歸市場化2024年4月2024年5月2024年6月2024年7月2024年8月2024年9月

2024年10月

2024年11月

2024年12月PART02土地市場縮量提質降價待開發(fā)地塊增多土地市場丨供求面積延續(xù)縮量提質，控增量，優(yōu)結構，大力去庫存2024土地供應腰斬，持續(xù)去庫存，“小而美”及低容地塊占比增加供應縮量結構優(yōu)化?

土地縮量，其中涉宅成交總建214萬方，同比↓59%；?

累計供需缺口達到489萬㎡，去庫存效果顯著平均總建、平均用地規(guī)模逐年下滑，出讓地塊延續(xù)“小而精”??

2024蘇州供應48宗，容積率≤1.2及占比65%，

≤1.5占比88%蘇州年度地塊用地和總建面積變化2019-2024年市區(qū)涉宅土地與住宅成交量對比15.1915001000500094189511.008166594.665745254232149657.307677416071.003.812016年

2017年

2018年

2019年

2020年

2021年

2022年

2023年

2024年平均總建（萬㎡）

平均用地（萬㎡）2019年2020年2021年2022年2023年2024年涉宅土地成交總建(萬㎡)住宅成交面積（萬㎡）2023-2024年土地板塊及容積率結構分布2023年2019-2024年市區(qū)累計住宅庫存消耗量走勢2024年1.2＜

1.5＜R≤1.5R≤2.06004002000板塊能級出讓地塊191.2＜

1.5＜出讓地R≤1.2R＞2.0R≤1.2R＞2.0R≤1.5R≤2.0塊489核心次核心普通鄉(xiāng)鎮(zhèn)合計134718131612643018756164012104011022313015188211585512280249181741791515474831112019年2020年2021年2022年2023年2024年容積率

1.2園區(qū)：5宗（40%）

姑蘇：1宗(100%）

高新區(qū)：8宗

（63%）共計4宗（65%）

相城區(qū)：16宗（56%）

吳中區(qū)：10宗（80%）吳江區(qū)：8宗（75%）注：數據來源于CRIC，統(tǒng)計口徑為純住宅+商住+綜合，剔除特殊用途地塊，數據截止至2024.12.31PART03住宅市場規(guī)模低位，K型分化住宅市場丨新房市場供求量處歷史低位，前低后高，止跌企穩(wěn)態(tài)勢初顯整體供應腰斬，量價齊跌，利好政策及推盤疊加推動四季度成交翹尾蘇州市區(qū)2016-2024年商品住宅年度供求量價走勢蘇州市區(qū)2024年1-12月商品住宅月度供求量價走勢140012001000800600400200028004300002500020000150001000050000807060504030201002900028000270002600025000240002300022000284762846026548266472825326033

2614811512232294127147207707422650119275756896262021778626033816257492515165924915

24974567244484233734453130285228722628222617301729174611239

143210012016856761872110020208915065112023278201720182019202120222024供應面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）成交均價（元/㎡）供應面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）成交均價（元/㎡）注：數據來源于CRIC，各城市數據不含附屬縣級市，數據截止至2024.12.31住宅市場丨庫存情況狹義庫存回歸警戒線內，廣義庫存仍承壓姑蘇、園區(qū)狹義、廣義均健康，新區(qū)、相城、吳中狹義降低至警戒線、廣義承壓蘇州各區(qū)2024年12月商品住宅狹義庫存蘇州各區(qū)2024年12月商品住宅廣義庫存700600500400300200100073.68070605040302010070.465.11801601401201008030.025.020.015.010.05.025.058.415.213.112.911.97.819.320.160402030.350.91131.53154.93117.02138.7138.2112.77430.62640.85425.69344.7900.0姑蘇區(qū)園區(qū)新區(qū)相城區(qū)吳中區(qū)吳江區(qū)姑蘇區(qū)園區(qū)新區(qū)相城區(qū)吳中區(qū)吳江區(qū)存量（萬㎡）去化周期（月）存量（萬㎡）去化周期（月）狹義庫存623萬㎡，去化周期14.8個月（狹義庫存/近6個月平均去化）廣義庫存1993萬㎡，去化周期56.5個月（廣義庫存/近12個月平均去化）數據口徑：數據來源CRIC，截止2024.12.31住宅市場丨熱銷樓盤高度聚焦于核心、次核板塊，改善為王好地段+非標好產品、或好產品前提下大幅降價是樓盤熱銷主因2024年蘇州市區(qū)商品住宅項目成交金額排名TOP102024年蘇州市區(qū)商品住宅項目成交面積排名TOP10成交金額成交均價套均面積套均總價成交面

成交均價

套均面積

套均總價排名1項目名稱區(qū)域園區(qū)園區(qū)板塊雙湖斜塘熱銷原因地段+產品產品排名1項目名稱區(qū)域板塊熱銷原因(億元)

(元/㎡)

(㎡/套)

(萬/套)積(萬㎡)

(元/㎡)

(㎡/套)

(萬/套)綠城玫瑰園45.30

8271135.75

4848024.75

2788519.35

4801118.46

4255218.23

2298417.70

4302317.14

5159216.08

238974181861471901651271533251361263458900410913龍湖御湖境吳中區(qū)

城南中心

8.88278852298448480238972055425316827111784918233310171471271861361201394181241161264102929003252473533458222212389產品+營銷象嶼恒泰天譽東方中鐵建花語云萃華庭產品+以價換22相城區(qū)陸慕斜塘黃橋7.937.376.73量3龍湖御湖境獅山金茂府吳中區(qū)

城南中心產品+營銷產品+地段3象嶼恒泰天譽東方

園區(qū)產品4新區(qū)獅山斜塘陸慕斜塘湖東黃橋4建發(fā)檀府中建虹溪璟庭龍湖青云闕綠城玫瑰園相城區(qū)產品5大家月上海棠軒

園區(qū)中鐵建花語云萃華庭象嶼恒泰天悅東方702

產品+以價換量5新區(qū)

滸關城鐵

5.97以價換量產品+營銷地段+產品以價換量以價換量以價換量6相城區(qū)園區(qū)292660以價換量產品6相城區(qū)園區(qū)陸慕雙湖5.485.485.385.314.96778金雞湖畔瑞園建發(fā)檀府園區(qū)1680325地段8荷岸曉風花園

相城區(qū)

活力島9相城區(qū)產品9保利融信云上流光

相城區(qū)黃橋婁江創(chuàng)新城10保利天匯園區(qū)

婁江創(chuàng)新城

15.38

31017389以價換量10保利天匯園區(qū)注：數據來源于CRIC，統(tǒng)計口徑為住宅+別墅+酒店式公寓，數據截止至2024.12.31PART04縣市市場土地縮量，成交普跌縣市丨土地市場四縣土地市場低迷，國資平臺主導常熟土地量價均漲，張家港量價齊跌，太倉、昆山量跌價漲；太倉全部國資托底2024年縣市土地成交分布2020-2024年蘇州四縣市涉宅土地成交量價情況3002502001501005012000100008000市區(qū)80%鄉(xiāng)鎮(zhèn)太倉昆山20%17%28%72%常熟83%張家港60%40%6000992024年縣市土地拿地房企40007455國企/央企地方國企民企3020000太倉昆山100%077%82%23%18%常熟成交總建(萬㎡)樓板價(元/㎡)太倉昆山常熟張家港張家港60%40%注：數據來源于CRIC，統(tǒng)計口徑為純住宅+商住+綜合，剔除特殊用途地塊，數據截止至2024.12.31縣市丨新房市場全線普跌，量跌遠大于價跌以價換量深化下市場仍持續(xù)低迷，昆山成交量跌幅最大、常熟最小2018年至今昆山商品住宅年度供求走勢2018年至今太倉商品住宅年度供求走勢400200040000200000300200100020000150001000050000316.74313.17232.4186.7457.852018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年供應面積(萬㎡)成交面積(萬㎡)成交均價(元/㎡)供應面積(萬㎡)成交面積(萬㎡)成交均價(元/㎡)2024年昆山供應83萬㎡,同比↓47%，成交87萬㎡，同比↓44%，均價21087元/㎡，同比下跌↓8%2024年太倉供應41萬㎡，同比↓47%，成交58萬㎡，同比↓30%，均價18533元/㎡，同比↓1%2018年至今張家港商品住宅年度供求走勢2018年至今常熟商品住宅年度供求走勢400200020000100000300200100020000180001600014000225.02176.7368.3144.832018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年供應面積(萬㎡)成交面積(萬㎡)成交均價(元/㎡)供應面積(萬㎡)成交面積(萬㎡)成交均價(元/㎡)2024年張家港供應36萬㎡,同比↓1%，成交45萬㎡，同比↓35%，均價13972元/㎡，同比下跌↓3%2024年常熟供應48萬㎡，同比

↑25%，成交68萬㎡，同比↓22%，均價15668元/㎡，同比↓1%注：數據來源于CRIC，統(tǒng)計口徑為住宅+別墅；數據截止至2024.12.31縣市丨房企縣市房企份額集中，TOP10占據市場份額均過半當前份額仍以老舊項目去化為主，未來新項目入市后將以地方城投主導2024年蘇州下屬縣市房企銷售金額權益排行榜（TOP10）太倉常熟昆山張家港排行排行排行排行成交金額成交面積成交金額成交面積成交金額成交面積成交金額成交面積企業(yè)名稱建發(fā)房產中國恒大企業(yè)名稱常熟城投招商蛇口企業(yè)名稱中建七局保利置業(yè)企業(yè)名稱建發(fā)房產(億元)(萬㎡)(億元)(萬㎡)(億元)(萬㎡)(億元)(萬㎡)1213.746.661222.427.939.804.031229.0424.0013.9510.47127.947.105.223.22張家港市金聯(lián)置業(yè)11.907.39345仁恒置地太倉城投太倉城發(fā)8.657.557.215.403.523.39345華發(fā)股份創(chuàng)想集團首開股份6.126.084.724.953.083.20345保利發(fā)展招商蛇口萬科地產18.2215.4511.356.726.045.07345金廈房產中銳投資愛情地產5.565.092.752.703.441.71678象嶼地產越秀地產4.814.364.343.692.282.22678保利發(fā)展卓越集團中國金茂4.504.064.003.132.652.65678昆高新集團9.439.196.843.276.082.06678力高集團碧桂園2.411.951.662.011.861.80上海中柏房地產金帝房產集團昆山百樂門遠洋集團太倉嘉年華房地產金地商置集團92.712.692.163.189中天美好中海地產3.283.252.371.5596.295.333.292.199新城控股中駿集團1.631.601.571.52昆山鉅康房產開發(fā)10海倫堡101010合計TOP10集中度67.9639.90合計TOP10集中度66.3637.40合計TOP10集中度135.1459.15合計TOP10集中度37.6825.0560%49%59%51%69%63%56%51%注：數據來源于CRIC，統(tǒng)計口徑為住宅+別墅；數據截止至2024.12.31縣市丨庫存昆、虞、太廣義承壓，張家港庫存低流速慢太倉土地入市率低，張家港供地節(jié)制，昆、虞、張廣義周期均超7年蘇州四縣市2024年12月住宅狹義庫存蘇州四縣市2024年12月住宅廣義庫存47.6300250200150100505045403530252015105800700600500400300200100016014012010080135.2106.194.429.589.227.424.3604020333.28690.92603.78651.57152.55251.86179.04114.15000張家港昆山存量（萬㎡）常熟太倉張家港昆山常熟太倉去化周期（月）存量（萬㎡）去化周期（月）PART05市場展望止跌回穩(wěn)進入高質量發(fā)展階段展望丨土地一級市場合作增加，二級市場代建為主政策持續(xù)降負激勵，延續(xù)“小而精”；地方國企為主流，代建仍是主流供

應

量

保

持

平

穩(wěn)延

續(xù)

去

庫

存

趨

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保

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小

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續(xù)

為

房

企

降

負保

持

預

供

地

模

式增

加

有

效

供

給?

2022年蘇州成交68宗，2023年85宗，2024年48宗，約214萬㎡，住宅成交423萬㎡，供地小于住宅成交?

一方面是土地繼續(xù)低容化，低容地塊的占比有望繼續(xù)提升?

“人、房、地、錢”要素聯(lián)動的新機制下，預供地模式繼續(xù)保持?

給房企足夠的研判時間，降低土地流拍概率?

另一方面土地繼續(xù)保持小型化，降低房企的拿地壓力及供地規(guī)模?

預計明年供地規(guī)模整體保持平穩(wěn)，仍遠低于住宅成交庫

存

壓

力

下城

投

托

底

為

常

態(tài)代

建

持

續(xù)

增

加城

投

提

升

開

發(fā)

能

力少

量

房

企

回

歸

摘

地保

安

全

仍

是

核

心?

合作模式下，剩余地塊素質相對較差?

城投的市場調價的靈活度低?

均一定程度限制房企合作意愿，倒逼城投提升開發(fā)能力?

2024年代建已經成為主流和