金融業(yè)務(wù)培訓(xùn)

大家好！培訓(xùn)目的1、熟練掌握二手房交易流程2、費用的計算3、促成交易提高收益培訓(xùn)的意義二手房過戶、按揭貸款等金融方面的知識是每一位成功的經(jīng)紀人所應(yīng)必備的專業(yè)知識。金融業(yè)務(wù)知識是貫穿于成交過程之中的，它直接反映出作為置業(yè)顧問的專業(yè)度。培訓(xùn)的主要內(nèi)容一、金融中心成立的意義二、相關(guān)知識三、權(quán)證業(yè)務(wù)基本流程

四、房產(chǎn)過戶流程及提交資料五、二手房商業(yè)貸款六、公積金貸款七、特殊情況重點總結(jié)八、各種稅費九、案例一、金融中心成立的意義

金融中心的職能和作用業(yè)務(wù)咨詢業(yè)務(wù)指導(dǎo)、培訓(xùn)辦理過戶、貸款業(yè)務(wù)金融衍生業(yè)務(wù)保險評估擔保……

二、相關(guān)知識1.二手房

二手房通常是指個人購買的新竣工的商品房、經(jīng)濟適用住房或單位自建住房，在辦完產(chǎn)權(quán)證具有完全處分權(quán)后，在二級市場上合法交易買賣的住房。

2.房產(chǎn)證的八個要點：①房產(chǎn)證號（區(qū)分房改房和商品房）②房屋所有權(quán)人（認真核對）③房屋坐落（房主的身份證和戶口本地址與房屋坐落是否一致）

④房屋建筑面積（普通住宅＜144㎡≤非普通住宅）

⑤房屋共有權(quán)人（房屋共有權(quán)證）⑥設(shè)定他項權(quán)利摘要⑦房產(chǎn)證下證日期（5年以內(nèi)和5年以上）⑧房屋平面圖（測繪和地址變更）課件鏈接附件3.過戶什么叫過戶？過戶的三種形式：買賣、贈與、繼承4.貸款二手房交易貸款的形式：按揭貸款（商貸）、公積金貸款、組合貸款、現(xiàn)房抵押（經(jīng)營、消費）三、權(quán)證業(yè)務(wù)基本流程

簽訂買賣合同→報件至金融中心→遞交齊全的材料金融中心預(yù)審→資金監(jiān)管→銀行審核面簽→公證及評估→完稅→過戶→取證→抵押→物業(yè)交割→商貸放款→他項權(quán)證送銀行至公積金管理中心→公積金放款四、房產(chǎn)過戶流程及提交資料1、一次性付款過戶流程及提交資料（1）一次性付款過戶流程簽訂買賣合同，資金監(jiān)管協(xié)議測繪繳納營業(yè)稅、個人所得稅、印花稅繳納契稅資料齊全房管局受理過戶材料領(lǐng)取新房產(chǎn)證（1）一次性付款過戶流程

（1）一次性付款過戶流程

（2）提交資料

賣方：產(chǎn)權(quán)證原件及復(fù)印件，夫妻雙方身份證，戶口本，結(jié)婚證原件及復(fù)印件買方：身份證原件及復(fù)印件2、按揭貸款流程、提交資料（1）按揭貸款過戶流程簽訂買賣合同貸款材料齊全，上報金融中心辦理抵押登記手續(xù)，抵押登記回執(zhí)交銀行放款領(lǐng)取新證辦理完稅過戶手續(xù)銀行審核后通知過戶他項權(quán)證交銀行（2）按揭貸款提交資料

（2）借款人：夫妻雙方身份證、戶口本、結(jié)婚證，沒結(jié)婚的開單身證明，外地戶口辦暫住證，收入證明擔保人（外地戶口需找擔保人，擔保人必須本市戶口，）擔保人提供夫妻雙方身份證、戶口本、結(jié)婚證、收入證明，未婚的提供單身證明賣方提供資料：夫妻雙方的身份證、戶口本、結(jié)婚證

3、公積金貸款過戶流程及提交資料

簽訂買賣合同領(lǐng)取新房產(chǎn)證辦理抵押登記手續(xù)領(lǐng)取他項權(quán)證書他項權(quán)證書交銀行5日后放款辦理完稅過戶手續(xù)銀行審核后通知過戶材料齊全，上報金融中心評估（1）公積金貸款過戶流程（2）公積金貸款提交資料（2）借款人：（以下資料全部一式兩份）夫妻雙方身份證、戶口本、結(jié)婚證，沒結(jié)婚的開單身證明，外地戶口辦暫住證，收入證明（個人資信證明）*公積金流水賬單、公積金審批表課件鏈接附件擔保人（外地戶口需找擔保人，擔保人必須本市戶口，）擔保人提供夫妻雙方身份證、戶口本、結(jié)婚證、收入證明，未婚的提供單身證明賣方提供資料：夫妻雙方的身份證、戶口本、結(jié)婚證五、二手房商業(yè)貸款1、借款人條件具有完全民事行為能力的自然人（包括港澳臺及境外人士）借款人有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，具有按期償還貸款本息的能力，能夠提供相應(yīng)的收入或資產(chǎn)證明借款人無不良資信和行為記錄能夠提供政府房管部門認可的購買二手住房的買賣合同或契約有銀行認可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押能夠提供首期款銀行存款證明或銀行認可首付款收據(jù)

2、房產(chǎn)抵押貸款成數(shù)、年限及利率

貸款成數(shù)，年限，利率根據(jù)所選擇的貸款用途、資信狀況、抵押物價值不同由銀行確定。*住房貸款一般不超過抵押房產(chǎn)評估凈值的70%，房齡與貸款年限之和不超過30年；男不超過65周歲（70歲），女不超過60周歲（70歲）；基準利率5.94，下浮15%后為5.049%。*經(jīng)營性貸款、消費貸款額度一般不超過抵押房產(chǎn)評估凈值的50%-70%；利率按基準利率或上浮10%。六、公積金貸款（一）、公積金的支取職工有下列情形的，可以按規(guī)定支取公積金余額：購買、建造、大修具有產(chǎn)權(quán)的城鎮(zhèn)自住住房；離休、退休；完全喪失勞動能力，并與單位終止勞動關(guān)系；戶口遷出濟南行政區(qū)域或者出境定居；償還個人住房公積金貸款本息；房租超過家庭工資收入的規(guī)定比例；職工在職期間死亡或者被宣告死亡享受城市居民最低生活保障人員。

（二）貸款對象和條件具有完全行為能力的自然人；具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有按時還本付息的能力；至貸款時，借款人已累計繳存住房公積金6個月以上，且連續(xù)繳存6個月。（至貸款時）具有合法的購房合同或協(xié)議；已交付購房全部價款的30%以上的首付款；同意以所購住房作抵押。

（三）、貸款額度住房公積金貸款額度每戶不高于50萬元，最低不低于1萬元貸款限額，且不高于所購商品房總價款或二手房評估價的70%二者取低值。住房公積金貸款額度有以下兩種計算公式：貸款額度=借款人及共同還款人公積金帳戶儲存余額的15倍貸款額度=借款人及共同還款人住房公積金月繳存款額之和除于繳存比例*12個月*貸款年限*40%

（四）、期限、利率住房公積金貸款最長期限不超過30年，借款年限加借款人年齡不得超過借款人法定退休年齡，男不超過60歲，女不超過55歲；二手房房齡與貸款年限之和不超過50年。5年（含）以下年利率3.33%。5年以上年利率3.87%。七、特殊情況重點總結(jié)（一）、貸款常用的兩種還款方式（二）、辦理貸款特殊情況分析（三）、過戶特別注意的情況（四）、特殊情況的過戶（五）、金融中心常見問題（一）、貸款常用的兩種還款方式*等額本息——每月以相等的金額償還借款本息，每月供款固定，可準確掌握您的收支預(yù)算。（等額法）*等額本金——就是每月以相等的金額償還本金，利息按剩余本金逐月結(jié)清，供款初期金額較等額本息還款法略高，但可節(jié)省整體利息支出。（遞減法）（二）、辦理貸款特殊情況分析未成年人能否辦理樓宇按揭貸款？港澳臺等人士可否辦理按揭?需提交哪些資料?開始供款后能提前還貸嗎？按現(xiàn)行利率辦按揭，如將來利率有升降，是否同步變化？（三）.過戶特別注意的情況1.身份證是否過期,身份證的名字是否和產(chǎn)權(quán)證上的一致2.產(chǎn)權(quán)人身份證.戶口本上的地址是否與產(chǎn)權(quán)證地址一致3.產(chǎn)權(quán)證上的地址是否有變更4.是否是房主本人，有沒有委托公證書;5.商品房注意事項(測繪,土地性質(zhì))6.市房改房注意事項(測繪,參加房改是一個人還是夫妻雙方)7.省直房改房注意事項：測繪,夫妻雙方需要同時到場,已購公房確認表，附表一,當時參加房改時發(fā)票（國有住房出售專用票據(jù)）課件鏈接附件（四）、特殊情況的過戶贈與：贈與公證費20元/平米，契稅3%，評估費評估值5‰，印花稅1‰，交易手續(xù)費6元/平米，登記費80元，地稅證明。繼承：公證費40元/平米，一個放棄80元，1元/平米，登記費80元。繼承后買賣：繼承父母的房子繳個稅20﹪房改房夫妻離異析產(chǎn)雙方身份證、離婚證，房產(chǎn)證，新測繪圖紙。80元登記費。（六）、金融中心常見問題稅費計算錯誤,造成糾紛甚至毀單提供資料缺失，客戶不配合承諾過多，后期出現(xiàn)紕漏離婚析產(chǎn)困難八、各種稅費1、營業(yè)稅：

A、五年內(nèi)全額征收交易價5.55%。B、五年以上：普通住宅免稅。非普通住宅五年以上按差額征收。2、個人所得稅：

A、五年以內(nèi)（有多套住房者）交易價的1%或本次交易價與上次購買價差額的20%。

B、五年以上家庭唯一住宅

免稅。3、印花稅：買賣雙方各承擔交易價0.5‰（2008年11月1日減免）4、土地增值稅：房屋成交價值1﹪（2008年11月1日減免）4、契稅：交易價或評估價的3%第一次購買普通住宅1.5%；90㎡以下收1%5、交易服務(wù)費：6元/平方米（買賣雙方各半）6、測繪費：住宅1.36元/平方米（200，300，400）非住宅2.04元/平方米（商用房、寫字樓）7、登記費：80元8、抵押備案費：50萬以上380元，50萬以下230元。9、評估費：評估價的5‰10、金融服務(wù)費：貸款額的1%九、案例：案例一王先生從21世紀某加盟店購置了一套張先生位于歷城區(qū)東興家園的房改房，建筑面積80平方米，房價38萬，房產(chǎn)證下證日期為04年6月，當時購房發(fā)票日期為99年4月。一次性付款，知張先生妻子名下還有一套住宅。請計算一下王某和張某應(yīng)分別支付的費用明細。案例二李先生從21世紀不動產(chǎn)某加盟店購買了一套常女士位于歷下區(qū)燕柳園的商品房，面積124.5平方米，成交價為71.5萬，房產(chǎn)證下證日期為03年9月。因李先生生意緊張，現(xiàn)只能付30%首付，其余做按揭貸款，評估公司評估值為73萬，請計算交易過程中李先生和常女士所分別承擔的費用明細。案例三張三花98萬元在21世紀某加盟店購買一套李四市中區(qū)的房屋，建筑面積147平方米，2001年12月的產(chǎn)權(quán)證，上報金融中心辦理過戶貸款手續(xù)，評估價為95萬，2000年原購房價為70萬元。（另外李四的妻子也有一套房產(chǎn)在21世紀委托銷售）張三目前首付60萬，其余辦理按揭貸款，請分別計算張三與李四在交易過程中所產(chǎn)生的全部費用。案例四孫女士在21世紀某加盟店購買了楊先生一套位于槐蔭區(qū)匡山小區(qū)的二樓房產(chǎn)，建筑面積為93平方米，成交價格為34萬，評估值為34.5萬。房屋建成年代2000年，房產(chǎn)證下證日期為2002年5月。知孫女士丈夫名下還有一套房產(chǎn)存在。孫女士只能付首付12萬元整，其余辦理貸款。孫女士目前公積金余額為8526元，先考慮用公積金貸款，其余用商業(yè)貸款，試計算交易過程中孫女士和楊先生各承擔費用明細案例五王先生于2007年7月1日與李小姐在21世紀某加盟店簽定一買賣合同，王先生房屋座落于天橋區(qū)三孔街28號3-401，該房屋為商品房建成于1995年，房屋產(chǎn)權(quán)證日期為2000-7-1，建筑面積為144平米，李小姐想辦理組合貸款，李小姐今年30歲現(xiàn)已婚，房屋成交價格為50萬。問：（1）李小姐想貸35萬，現(xiàn)在公積金余額只有3000元，每月繳存額是215元，李小姐想盡可能的多用公積金貸款，對此你會有什么樣的合理化建議；李小姐公積金貸10年，商業(yè)貸款貸20年可以實現(xiàn)嗎？對此你有什么建議？（2）詳細列出整個件辦理過程中需要交納的費用?案例六2007年6月23日李先生與孟先生在體系內(nèi)加盟店簽訂買賣合同，李先生房屋坐落于市中區(qū)玉函小區(qū)35號樓1-301，面積83平米，成交價格30.6萬，房屋建成年代為1996年，李先生2000年參加房改，購房發(fā)票日期為2000年5月12日，房產(chǎn)證日期為2005年7月7日。孟先生今年25歲，未婚，由于剛剛參加工作，所以需要辦理按揭貸款，孟先生戶口現(xiàn)在山東煙臺。問：1.孟先生辦理按揭貸款最多可以貸多少？

2.李先生與孟先生需要提供哪些齊全資料，需要準備那些費用各是多少？9、春去春又回，新桃換舊符。在那桃花盛開的地方，在這醉人芬芳的季節(jié)，愿你生活像春天一樣陽光，心情像桃花一樣美麗，日子像桃子一樣甜蜜。2月-252月-25Thursday,February20,202510、人的志向通常和他們的能力成正比例。18:18:3118:18:3118:182/20/20256:18:31PM11、夫?qū)W須志也，才須學也，非學無以廣才，非志無以成學。2月-2518:18:3118:18Feb-2520-Feb-2512、越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。18:18:3118:1