第二章房地產(chǎn)市場(chǎng)一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境主要影響因素社會(huì)環(huán)境人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)及其變化、家庭生命周期、傳統(tǒng)觀念及消費(fèi)心理、社會(huì)福利、社區(qū)和城市發(fā)展形態(tài)等政治環(huán)境政治制度、政局穩(wěn)定性、政府能力、政策連續(xù)性、政府及公眾對(duì)待外交的態(tài)度等經(jīng)濟(jì)環(huán)境經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，產(chǎn)業(yè)與結(jié)構(gòu)布局、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、工資及就業(yè)水平、家庭收入及分布、支付能力與物價(jià)水平等金融環(huán)境宏觀金融政策、金融工具完善程度、資本市場(chǎng)發(fā)育程度等法律制度環(huán)境土地制度、產(chǎn)權(quán)制度、稅收制度、住房制度、交易制度和城市發(fā)展政策等技術(shù)環(huán)境建筑材料、建筑施工技術(shù)和工藝、建筑設(shè)備的進(jìn)步、信息技術(shù)和節(jié)能減排技術(shù)、可持續(xù)發(fā)展技術(shù)的發(fā)展和應(yīng)用等資源環(huán)境土地、環(huán)境和能源等資源的約束國際環(huán)境經(jīng)濟(jì)全球化和國際資本流動(dòng)

土地市場(chǎng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)市場(chǎng)房地產(chǎn)商品交易市場(chǎng)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)建筑裝飾材料市場(chǎng)中介服務(wù)市場(chǎng)物業(yè)管理市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的結(jié)構(gòu)體系圖房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行是一個(gè)龐大而又復(fù)雜的市場(chǎng)體系，按不同的市場(chǎng)分類標(biāo)準(zhǔn)，可以對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行不同的分類劃分，而且，每個(gè)市場(chǎng)又可以進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制運(yùn)行機(jī)制是指市場(chǎng)活動(dòng)中各種因素相互聯(lián)系，按照客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律，是自愿達(dá)到和理配置的具體組織結(jié)構(gòu)和運(yùn)行方式。在房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行過程中，主要有市場(chǎng)機(jī)制和計(jì)劃機(jī)制兩大機(jī)制發(fā)揮著重要作用。（一）市場(chǎng)機(jī)制1．供求機(jī)制房地產(chǎn)供求變化是房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的主要表現(xiàn)形式，而房地產(chǎn)市場(chǎng)供求之間的對(duì)立運(yùn)動(dòng)及其相互制約關(guān)系，優(yōu)勢(shì)通過房地產(chǎn)供給和需求之間的數(shù)量關(guān)系、結(jié)構(gòu)關(guān)系和時(shí)空關(guān)系表現(xiàn)出來的。供求機(jī)制市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作的最基本機(jī)制。供求關(guān)系的變化導(dǎo)致價(jià)格的張羅，反過來又刺激和抑制供給和需求。供求關(guān)系的變動(dòng)與后面的價(jià)格、競(jìng)爭(zhēng)等機(jī)制相互聯(lián)系、相互制約、相互影響，發(fā)揮著各自的功能又共同發(fā)揮功能，已實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)資源配置的基礎(chǔ)性作用。2．價(jià)格機(jī)制

價(jià)格機(jī)制是房地產(chǎn)市場(chǎng)中作用最強(qiáng)、最直接的市場(chǎng)機(jī)制。它主要通過價(jià)格的漲落影響房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系，從而實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。根據(jù)價(jià)值規(guī)律，房地產(chǎn)商品的價(jià)值是其價(jià)格行形成的基礎(chǔ)，房價(jià)應(yīng)圍繞其價(jià)值波動(dòng)。當(dāng)房價(jià)高于價(jià)值時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)的投資利潤高于社會(huì)投資利潤率，對(duì)房地產(chǎn)也得投資就會(huì)增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給量增加，出現(xiàn)供過于求的局面。這時(shí)價(jià)格又會(huì)下跌，投資者相應(yīng)減少，直至供求關(guān)系重新達(dá)到平衡。從需求方面來講，房價(jià)上漲，將會(huì)抑制房地產(chǎn)消費(fèi)，呈現(xiàn)供給大于需求的局面，導(dǎo)致房價(jià)下跌，直至供求關(guān)系達(dá)到平衡。反之，亦然。由于房地產(chǎn)存在出租和出售兩種經(jīng)營形式，所以房地產(chǎn)價(jià)格包括出租和出售兩種價(jià)格。這兩種價(jià)格之間的比例關(guān)系也會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系。3．競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制所謂競(jìng)爭(zhēng)就是發(fā)生在交換主體之間的圍了物質(zhì)經(jīng)濟(jì)利益進(jìn)行的行為。競(jìng)爭(zhēng)存在的前提是交換雙方存在獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)利益。競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制是市場(chǎng)機(jī)制中的動(dòng)力要素，沒有競(jìng)爭(zhēng)，市場(chǎng)的內(nèi)部運(yùn)動(dòng)就會(huì)停止。競(jìng)爭(zhēng)結(jié)果導(dǎo)致優(yōu)勝劣汰，實(shí)現(xiàn)資源的最佳配置和生產(chǎn)要素的優(yōu)化組合。房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的方式一般包括價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)和非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)是競(jìng)爭(zhēng)的基本方式，在價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)中，生產(chǎn)者必須不斷擴(kuò)大開發(fā)經(jīng)營規(guī)模，降低物質(zhì)消耗和生產(chǎn)費(fèi)用，以獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)主要包括技術(shù)、質(zhì)量、宣傳、服務(wù)等形式競(jìng)爭(zhēng)，是價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)的一種輔助手段，其目的是樹立企業(yè)的良好形象，擴(kuò)大市場(chǎng)占有率。稅收機(jī)制對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)行調(diào)控、理順和調(diào)控國家與企業(yè)、用人單位及個(gè)人之間的利益分配關(guān)系，從而保持分配的相對(duì)平衡。4．稅收機(jī)制信貸、利率機(jī)制及信貸資金的供給需求之間存在的有機(jī)聯(lián)系。通過利率的變動(dòng)，可以影響生產(chǎn)成本和價(jià)格，調(diào)整社會(huì)產(chǎn)生部門比例關(guān)系。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營所需資金多且周期長，所以信貸是房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的主要資金來源，與其他市場(chǎng)相比，房地產(chǎn)市場(chǎng)受信貸、利率機(jī)制更大。信貸利率的變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給影響較大。房地產(chǎn)開發(fā)往往需要巨額投資，開發(fā)商的自有資金通常難以滿足需要。因此，開發(fā)商大多依賴抵押貸款和房地產(chǎn)預(yù)售來籌集資金。信貸、利率直接影響到開發(fā)成本，從而影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給。5．信貸、利率機(jī)制由于我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供需不平衡的矛盾一直比較突出，另外房地產(chǎn)投機(jī)難以避免，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)必須接受國家的干預(yù)和指導(dǎo)。國家和地方政府的職能部門通過控制房地產(chǎn)一級(jí)土地市場(chǎng)、城市整體規(guī)劃、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)等宏觀調(diào)控措施來引導(dǎo)和鼓勵(lì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，完善和健全房地產(chǎn)市場(chǎng)法律、法規(guī)來規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)行為。（二）計(jì)劃機(jī)制三、房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能（一）交換功能交換功能是一切市場(chǎng)機(jī)制中最基本的功能。房地產(chǎn)作為一種特殊商品，也是價(jià)值和使用價(jià)值的矛盾統(tǒng)一體。房地產(chǎn)開發(fā)商為了實(shí)現(xiàn)其開發(fā)商品的價(jià)值，就必須到市場(chǎng)上讓渡其房地產(chǎn)商品的使用價(jià)值；而商品房的消費(fèi)者為了取得其使用價(jià)值，以滿足居住、生產(chǎn)、辦公的需要，必須支付貨幣，到市場(chǎng)購買自己所需要的商品房。所有這些交易活動(dòng)，都必須在房地產(chǎn)市場(chǎng)才能進(jìn)行，如此循環(huán)反復(fù)，體現(xiàn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的交換功能。按照價(jià)值規(guī)律，商品交換應(yīng)該以價(jià)值為基礎(chǔ)進(jìn)行等價(jià)交換，二交換對(duì)象的價(jià)值卻沒有科學(xué)的評(píng)價(jià)尺度。在實(shí)際中，解決這一問題的途徑有兩種：一是通過國家的計(jì)劃來解決；二是通過市場(chǎng)來解決。時(shí)間證明，市場(chǎng)往往更為合理、有效。房地產(chǎn)商品是房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)的共同產(chǎn)品，其價(jià)格是否合理將直接影響到這兩個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。價(jià)格偏低，這兩個(gè)產(chǎn)業(yè)部門不能得到合理的利潤和滿足自身發(fā)展的資金的激烈，會(huì)阻礙兩個(gè)產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展；價(jià)格偏高，是開發(fā)商和建筑商獲得正常利潤之外的超額利潤，造成投資過熱，大量房地產(chǎn)空置，造成資金和資源的浪費(fèi)，甚至造成國民經(jīng)濟(jì)的泡沫，無法按比例協(xié)調(diào)發(fā)展。所以，發(fā)揮房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)值評(píng)價(jià)功能不僅對(duì)房地產(chǎn)業(yè)，而且對(duì)整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)都有重要意義。（二）價(jià)值評(píng)價(jià)功能市場(chǎng)是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)運(yùn)行的信息中心。市場(chǎng)的基本功能就在于展示交易行情，為買者和賣者提供供求和價(jià)格信息，使他們做出正確的決策。一方面，房地產(chǎn)開發(fā)上通過市場(chǎng)可以獲取足夠的房地產(chǎn)供求信息，了解同行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)情況，以便制定合理的開發(fā)經(jīng)營計(jì)劃，改進(jìn)生產(chǎn)技術(shù)，調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，適應(yīng)市場(chǎng)需求。另一方面，房地產(chǎn)需求者或消費(fèi)者也要憑借市場(chǎng)供應(yīng)商品的數(shù)量、品種、價(jià)格等信息，進(jìn)行比較分析，來選擇適合自己的房地產(chǎn)商品。由此可見，房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的反饋、傳播和擴(kuò)散，能有效地促成供需各方在最佳條件下實(shí)現(xiàn)自己的選擇，從而促成交易。（三）信息的傳遞與反饋功能房地產(chǎn)資源的有效配置是指房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的各種資源（包括人力、無力、財(cái)力、土地等各種房地產(chǎn)生產(chǎn)要素）在各種不同的使用方向之間的合理分配。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，由于競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制和價(jià)格機(jī)制的作用，迫使企業(yè)合理利用資源、提高土地利用率和資源產(chǎn)出率，真正做到地盡其利，房盡其用，使資源配置適應(yīng)市場(chǎng)需求。以前，我國對(duì)土地實(shí)行行政劃撥，無償使用，共有住房實(shí)行福利制供給，土地占多用少，戰(zhàn)而不用的現(xiàn)象嚴(yán)重。城市中心地帶用地單位多是政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位或居民燭照，而不是經(jīng)濟(jì)效益高的金融、商業(yè)企業(yè)，這些現(xiàn)象均造成了土地資源的浪費(fèi)，而公有住房也往往是分配不公，閑置與緊缺同時(shí)并存。（四）優(yōu)化房地產(chǎn)資源配置的功能房地產(chǎn)市場(chǎng)的平衡與調(diào)節(jié)功能主要是指市場(chǎng)通過其價(jià)格信號(hào)的變化，隨時(shí)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系，促使房地產(chǎn)商品總供給于總需求趨于平衡。一方面，當(dāng)某種房地產(chǎn)商品供不應(yīng)求時(shí)，其市場(chǎng)價(jià)格就會(huì)上揚(yáng)，從而增加其生產(chǎn)者的投資能力，還可以吸引其他投資轉(zhuǎn)向?qū)@種房地產(chǎn)商品的需求。另一方面，當(dāng)某種房地產(chǎn)商品供過于求時(shí)，其市場(chǎng)價(jià)格就會(huì)下跌，導(dǎo)致其生產(chǎn)者的盈利減少，投資能力降低。或者轉(zhuǎn)向生產(chǎn)其他產(chǎn)品。同時(shí)因市場(chǎng)價(jià)格下跌，能在一定程度上刺激其需求。市場(chǎng)通過價(jià)格對(duì)可供給量進(jìn)行分配，另一方面也引導(dǎo)開發(fā)商向需求上升的項(xiàng)目增加投入，減少對(duì)需求不足的項(xiàng)目的投資。由于市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)引起的供求關(guān)系變動(dòng)，反映了試產(chǎn)估計(jì)值在平衡房地產(chǎn)供求方面的積極作用。（五）平衡和調(diào)節(jié)市場(chǎng)供求功能四、房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)反映和描述房贖買地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的指標(biāo)包括供給指標(biāo)、需求指標(biāo)和市場(chǎng)交易指標(biāo)。（一）供給指標(biāo)1．新竣工量（NewCompletionsNCt）指報(bào)告期內(nèi)新竣工房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)，可按物業(yè)類型分別統(tǒng)計(jì)。2．滅失量3.存量4.空置量5.空置率6.可供租售量7.房屋施工面積8.房屋新開工面積9.平均建設(shè)周期10.竣工房屋價(jià)值.........（二）需求指標(biāo)1.國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）2.人口數(shù)量3.城市家庭人口規(guī)模4.就業(yè)人員數(shù)量5.就業(yè)分布6.城鎮(zhèn)登記失業(yè)率7.城市家庭可支配收入8.城市家庭總支出9.房屋空間使用數(shù)量10.商品零售價(jià)格指數(shù)11.城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（三）市場(chǎng)交易指標(biāo)1.銷售量（HouseSold,HSt）2.出租量3.吸納量4.吸納率5.吸納周期6.預(yù)售面積7.房地產(chǎn)價(jià)格8.房地產(chǎn)租金9.房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)五、房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的概念

指在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的交易各方為自己利益最大化而進(jìn)行的努力。

競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系不僅發(fā)生在買賣雙方之間，還包括賣方或買方內(nèi)部成員之間的競(jìng)爭(zhēng)。五、房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)

市場(chǎng)結(jié)構(gòu)用來描述競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)。

1、完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)；

2、壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)；

3、寡頭競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)；

4、完全壟斷市場(chǎng)（我國的國有土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)）完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)概念

是指競(jìng)爭(zhēng)充分而不受任何阻礙和干擾的一種市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，在這種市場(chǎng)中有非常多的獨(dú)立生產(chǎn)者，他們都以相同的方式向市場(chǎng)提供同類的，標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品。最接近的就是農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)，例如棉花、糧食、西瓜、大白菜。完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的特征市場(chǎng)上有足夠多的經(jīng)濟(jì)主體產(chǎn)品是同質(zhì)的各種資源可以自由地流動(dòng)信息對(duì)稱完全壟斷市場(chǎng)

在市場(chǎng)上只存在一個(gè)供給者和眾多需求者的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。對(duì)于壟斷者所出售的產(chǎn)品，市場(chǎng)上不存在相近的替代品。例如，電力公司、自來水公司、通信公司。完全壟斷市場(chǎng)的假設(shè)條件有三個(gè)方面：第一，整個(gè)市場(chǎng)的物品、勞務(wù)或資源都由一個(gè)供給者提供，消費(fèi)者眾多；第二，沒有任何接近的替代品，消費(fèi)者不可能購買到性能等方面相近的替代品；第三，進(jìn)入限制使新的企業(yè)無法進(jìn)入市場(chǎng)，從而完全排除了競(jìng)爭(zhēng)。寡頭壟斷市場(chǎng)該市場(chǎng)只有少數(shù)幾個(gè)企業(yè)，每個(gè)企業(yè)所生產(chǎn)的產(chǎn)品可以是同質(zhì)的，也可以是異質(zhì)的，行業(yè)進(jìn)出障礙較大。寡頭壟斷市場(chǎng)的基本特征：（1）企業(yè)極少

（2）相互依存

（3）產(chǎn)品同質(zhì)或異質(zhì)

（4）進(jìn)出不易壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)指許多廠商生產(chǎn)和銷售有差別的同類產(chǎn)品，市場(chǎng)中既有競(jìng)爭(zhēng)因素又有壟斷因素存在的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的特征：市場(chǎng)中存在著較多數(shù)目的廠商，彼此之間存在著較為激烈的競(jìng)爭(zhēng)。廠商所生產(chǎn)的產(chǎn)品是有差別的，或稱“異質(zhì)商品”。

廠商進(jìn)入或退出該行業(yè)都比較容易，資源流動(dòng)性較強(qiáng)。六、房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理房地產(chǎn)市場(chǎng)管理是指房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)依法對(duì)房地產(chǎn)交易有關(guān)的交易機(jī)構(gòu)、交易規(guī)則和各種交易活動(dòng)所進(jìn)行的管理。主要包括房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理和房地產(chǎn)交易管理。房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的主要方式是運(yùn)用法律、經(jīng)濟(jì)、行政手段對(duì)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)扶植、引導(dǎo)、控制、監(jiān)督，包括：為房地產(chǎn)交易活動(dòng)創(chuàng)造必要的條件；對(duì)房地產(chǎn)交易活動(dòng)進(jìn)行管理；對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營單位進(jìn)行管理；進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估工作，對(duì)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行管理。一、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)禪機(jī)管理，是房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)根據(jù)國家法律和有關(guān)規(guī)定，審查和確認(rèn)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的歸屬，記載并整理反映房地產(chǎn)狀況及產(chǎn)權(quán)變化情況的各種資料的一種行政管理活動(dòng)。（一）房地產(chǎn)權(quán)屬管理1.房地產(chǎn)權(quán)屬和類型房地產(chǎn)權(quán)屬即房地產(chǎn)的權(quán)利歸屬，是房產(chǎn)權(quán)屬于地產(chǎn)權(quán)屬的結(jié)合，在我國通常是指房產(chǎn)的所有權(quán)和地產(chǎn)的使用權(quán)的結(jié)合。（1）房屋權(quán)屬房屋權(quán)屬即房地產(chǎn)的所有權(quán)，是指房產(chǎn)所有人對(duì)自己的房產(chǎn)依法享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利，是絕對(duì)物權(quán)，具有絕對(duì)性和排他性。房地產(chǎn)所有權(quán)按照房地產(chǎn)權(quán)利主體的不同，可以劃分為：①房產(chǎn)的國家所有②房地產(chǎn)的集體所有③房地產(chǎn)的私人所有④房地產(chǎn)的涉外所有（2）地產(chǎn)權(quán)屬地產(chǎn)權(quán)屬即土地權(quán)利的歸屬，由于我國特殊的土地制度，土地公有并且土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，土地有償使用，這使得我國土地的所有權(quán)與使用權(quán)處于分離狀態(tài)。所以地產(chǎn)圈屬即是土地所有權(quán)和使用權(quán)的歸屬。①土地的所有權(quán)土地所有權(quán)是土地所有者依法對(duì)土地的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。分局《土地管理法》的規(guī)定，我國的土地全部是共有的，包括全面所有和集體所有，在我國不存在土地所有權(quán)的私有形式。②土地的使用權(quán)土地使用權(quán)是指土地的使用者（既包括土地的所有權(quán)人，又包括并非擁有土地的所有權(quán)但依法取得土地使用權(quán)的人）對(duì)土地的占有、使用和收益的權(quán)利。因此，土地的使用權(quán)是廣義的使用權(quán)，它不僅包括土地使用權(quán)本身，還包括土地的占有和收益權(quán)。隨著我國土地制度的改革，土地使用權(quán)已經(jīng)成為我國土地權(quán)屬的重要內(nèi)容。根據(jù)土地使用權(quán)的不同，土地的使用權(quán)可以分為國有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)；按照土地使用權(quán)取得的方式不同，土地的使用可以分為以劃撥方式取得土地使用權(quán)和以出讓方式取得的土地使用權(quán)，前者往往是無償取得，是在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下廣泛適用的用地方式。后者是有償取得，是改革開發(fā)以來出現(xiàn)的新的用地方式。2.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記（1）登記的類型《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》的規(guī)定，房屋權(quán)屬登記分為總登記、初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項(xiàng)權(quán)利登記和注銷登記六種。①總登記總登記是指在一定的期限和行政區(qū)域內(nèi)對(duì)所有的房屋進(jìn)行的統(tǒng)一的權(quán)屬登記。總登記在某一行政區(qū)域沒有建立完整的產(chǎn)籍，或是原有的產(chǎn)籍年久失管，或由于其他原因造成產(chǎn)籍混亂，必須全面建立產(chǎn)權(quán)管理秩序時(shí)進(jìn)行，并由縣級(jí)以上地方人民政府根據(jù)需要決定是否進(jìn)行。列入總登記范圍內(nèi)的所有房屋，均應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的期限內(nèi)辦理登記。②初始登記初始登記是指最初的、原始的登記。初始登記包括兩種類型：一種是新建房屋的登記，應(yīng)為建房者最初取得房屋所有權(quán)的，如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房竣工后，必須先進(jìn)行登記，這種登記就是初始登記；二是原屬集體所有的土地，經(jīng)一定原因變?yōu)閲型恋匾院螅湓撏恋厣系姆课葸M(jìn)行的權(quán)屬登記，也屬于初始登記。進(jìn)行初始登記時(shí)，新建的房屋，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后三個(gè)月內(nèi)向登記機(jī)關(guān)提請(qǐng)；集體土地上的房屋因土地所有權(quán)變?yōu)閲彝恋兀暾?qǐng)人應(yīng)當(dāng)自這一事實(shí)發(fā)生之日起30天內(nèi)申請(qǐng)。③轉(zhuǎn)移登記轉(zhuǎn)移登記是因房屋所有權(quán)主體變更而應(yīng)進(jìn)行的登記，如房屋買賣、交換、贈(zèng)與、繼承、劃撥、分割、合并等。將房屋分割列入轉(zhuǎn)移登記的范圍是因?yàn)樵瓉硎莾蓚€(gè)或兩個(gè)以上的權(quán)利人共同地作為房屋所有權(quán)的主體，共有人并不能明確房屋的哪一部分屬自己所有，但經(jīng)分割以后，變?yōu)楦髯运校黧w變?yōu)閱我坏乃腥耍@一是一種權(quán)利主體變更的形式。轉(zhuǎn)移登記，應(yīng)當(dāng)在事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)提出申請(qǐng)。④變更登記變更登記是指權(quán)利人法定名稱發(fā)生改變或是房屋狀況發(fā)生變化后而進(jìn)行的登記。如房屋門牌號(hào)碼的改變，路名的更改，房屋的翻、改建或添建、部分拆除，都是所有權(quán)客體的變更，因此應(yīng)列入變更登記的范圍。權(quán)利人法定名稱改變，如公民改變自己的姓名，企業(yè)更改自己的法定名稱，從表面來看主體發(fā)生了變更，但實(shí)際上房屋所有權(quán)并沒有轉(zhuǎn)移，因而也應(yīng)該列入變更的范圍。變更登記，應(yīng)當(dāng)在事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)提出申請(qǐng)。⑤他項(xiàng)權(quán)利登記他項(xiàng)權(quán)利是指當(dāng)事人設(shè)定的房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利，目前最為多見的是抵押權(quán)。典權(quán)也是房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利的一種。因主債權(quán)的消滅（如債務(wù)的履行）、房屋滅失或抵押權(quán)的行使可使抵押權(quán)歸位消滅。因典期屆滿、出典人回贖或轉(zhuǎn)典為賣以及房屋滅失可使典權(quán)歸于消滅。轉(zhuǎn)移登記，應(yīng)當(dāng)在事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)提出申請(qǐng)。⑥注銷登記因房屋滅失、土地使用年限屆滿，他項(xiàng)權(quán)利終止而進(jìn)行的登記為注銷登記。房屋滅失時(shí)，所有權(quán)的要素之一——客體滅失，房屋所有權(quán)不復(fù)存在。土地使用權(quán)年限屆滿，房屋所有權(quán)人未按城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定申請(qǐng)續(xù)期，或雖申請(qǐng)續(xù)期而未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回。此時(shí)，按房屋所有權(quán)和該房屋占有范圍內(nèi)土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則，原所有人的房屋所有權(quán)也不復(fù)存在。轉(zhuǎn)移登記，應(yīng)當(dāng)在事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)提出申請(qǐng)。（2）登記的原則和特點(diǎn)房屋所有權(quán)與該房屋所占用的土地的使用權(quán)實(shí)行權(quán)利主體一致的原則；房地產(chǎn)權(quán)屬登記的屬地管理原則。房地產(chǎn)權(quán)屬登記由不同登記機(jī)關(guān)分別登記；為房地產(chǎn)權(quán)利動(dòng)態(tài)登記；具有公信力；實(shí)行即時(shí)登記制度；頒發(fā)權(quán)利證書。（3）登記的程序①受理登記申請(qǐng)②勘丈繪圖③產(chǎn)權(quán)的審查和確認(rèn)④房屋權(quán)屬證書的制作和頒發(fā)（二）房地產(chǎn)產(chǎn)籍管理1.房地產(chǎn)產(chǎn)籍房地產(chǎn)產(chǎn)籍是指房籍和地籍的有機(jī)組成，由于房產(chǎn)和地產(chǎn)不可分割的特點(diǎn)，房籍和地籍統(tǒng)一構(gòu)成那個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)籍制度。房籍以地籍為基礎(chǔ)，由地籍發(fā)展而來，地籍包括土地產(chǎn)權(quán)的登記和土地分類面積記錄等內(nèi)容，是土地的自然狀況、社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況和法律狀況的調(diào)查、記錄和登記。房地產(chǎn)產(chǎn)籍主要是由圖、檔、卡、冊(cè)組成。它通過圖形、文字記載、原始證據(jù)等，記錄反映產(chǎn)權(quán)狀況、房屋及其國有土地的使用情況。2.房地產(chǎn)產(chǎn)籍管理房地產(chǎn)產(chǎn)籍管理主要是對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)籍資料的管理。房地產(chǎn)產(chǎn)籍資料有房地產(chǎn)平面圖、房地產(chǎn)檔案、房地產(chǎn)卡片、房地產(chǎn)權(quán)屬簿冊(cè)四部分組成。（1）房地產(chǎn)產(chǎn)籍的主要內(nèi)容①房地產(chǎn)平面圖房地產(chǎn)平面圖是一種反映房屋、土地現(xiàn)狀的專業(yè)圖。房地產(chǎn)平面圖是由測(cè)繪專業(yè)人員按國家規(guī)定的房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)和程序勘測(cè)和繪制出的反映城市房屋和土地的分布、占有、使用等方面情況的專用性圖紙。房地產(chǎn)平面圖包括房屋及其所占用的土地使用權(quán)權(quán)屬界定位置圖、房產(chǎn)分幅平面圖、房產(chǎn)分丘平面圖和房屋分層分戶平面圖。②房地產(chǎn)檔案房地產(chǎn)權(quán)屬檔案是城市房地產(chǎn)行政管理部門在房地產(chǎn)權(quán)屬登記、調(diào)查、測(cè)繪、權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更等房地產(chǎn)權(quán)屬管理工作中直接形成的有保存價(jià)值的文字、圖表、聲像等不同形式的歷史記錄，是城市房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理工作的真實(shí)記錄和重要依據(jù)，是城市建設(shè)檔案的組成部分。房地產(chǎn)檔案主要記錄和反映房地產(chǎn)權(quán)利人的房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)狀況的歷史演變和房地產(chǎn)權(quán)屬糾紛的處理結(jié)果及其過程等方面的情況，是審查和確定房地產(chǎn)權(quán)屬的重要依據(jù)。③房地產(chǎn)卡片房地產(chǎn)卡片是對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利人的情況、房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)狀況以及產(chǎn)權(quán)來源等情況扼要摘錄而制作的一種卡片。它按房地產(chǎn)產(chǎn)籍地號(hào)（丘號(hào)）順序，以一處房屋坐落中的每幢房屋為單位而填制的。④房地產(chǎn)登記簿冊(cè)房地產(chǎn)登記簿冊(cè)是在房地產(chǎn)權(quán)屬登記、發(fā)證中根據(jù)工作需要而分類編制的各種表冊(cè)的總稱。房地產(chǎn)產(chǎn)籍資料的各項(xiàng)內(nèi)容應(yīng)該是一致的，并應(yīng)及時(shí)進(jìn)行異動(dòng)管理。（2）房地產(chǎn)產(chǎn)籍管理的內(nèi)容①產(chǎn)籍資料的收集產(chǎn)籍資料整理是指通過對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬登記、產(chǎn)權(quán)變更及產(chǎn)權(quán)清理等項(xiàng)工作所產(chǎn)生的大量的產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍資料所進(jìn)行的整理、裝訂和歸檔工作。③產(chǎn)籍資料變更產(chǎn)籍資料變更是指通過對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬的各項(xiàng)內(nèi)容的實(shí)際變化情況，對(duì)各種房地產(chǎn)產(chǎn)籍資料所進(jìn)行的變更。產(chǎn)籍資料變更要案一定的程序和規(guī)范進(jìn)行。④產(chǎn)籍資料統(tǒng)計(jì)

產(chǎn)籍資料統(tǒng)計(jì)是指對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬登記、發(fā)證中的各項(xiàng)內(nèi)容、數(shù)字進(jìn)行的統(tǒng)計(jì)。房地產(chǎn)產(chǎn)籍資料的統(tǒng)計(jì)匯總時(shí)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理的重要環(huán)節(jié)，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理成果的最終反映。②產(chǎn)籍資料整理⑤產(chǎn)籍資料的使用產(chǎn)籍資料的使用是指將房地產(chǎn)產(chǎn)籍各項(xiàng)資料、內(nèi)容提供給房地產(chǎn)權(quán)屬管理部門、城市建設(shè)管理部門、上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)機(jī)關(guān)、司法機(jī)關(guān)和有關(guān)單位使用和利用，一滿足各方面工作需要的過程。二、房地產(chǎn)交易管理房地產(chǎn)交易管理是指政府房地產(chǎn)管理部門及其他相關(guān)部門以法律的、行政的、經(jīng)濟(jì)的手段，對(duì)房地產(chǎn)交易活動(dòng)行使指導(dǎo)、監(jiān)督等管理職能。房地產(chǎn)交易管理主要包括房地產(chǎn)銷售管理、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理、房地產(chǎn)租賃管理和房地產(chǎn)抵押管理。（一）房地產(chǎn)銷售管理房地產(chǎn)銷售管理包括商品房預(yù)售管理和商品房現(xiàn)售管理。（1）商品房預(yù)售的概念商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價(jià)款的行為。（2）商品房預(yù)售的條件①已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；②持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；③按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；④向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。1.商品房預(yù)售管理①申請(qǐng)“商品房預(yù)售許可證”開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理“商品房預(yù)售許可證”,應(yīng)當(dāng)提交下列證件及資料a.商品房預(yù)售田間中（1）-（3）項(xiàng)規(guī)定的證明材料；b.開發(fā)企業(yè)的“營業(yè)執(zhí)照”和資質(zhì)等級(jí)證書；c.工程施工合同；d.商品房預(yù)售方案。②審查核發(fā)“商品房預(yù)售許可證”房地產(chǎn)管理部門在接到開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)詳細(xì)查驗(yàn)各項(xiàng)證件和資料，并到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行查勘。經(jīng)審查合格的，應(yīng)在接到申請(qǐng)后的10日內(nèi)核發(fā)“商品房預(yù)售許可證”。（3）商品房預(yù)售的程序開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向承購人出示“商品房預(yù)售許可證”。售樓廣告和說明書必須載明“商品房預(yù)售許可證”的批準(zhǔn)文號(hào)。未取得“商品房預(yù)售許可證”的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。④簽訂商品房預(yù)售合同商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。商品房的預(yù)售可以委托代理人辦理，但必須有書面委托書。⑤辦理權(quán)屬登記手續(xù)預(yù)售的商品房交付使用之日起3個(gè)月內(nèi)，承購人應(yīng)當(dāng)持有關(guān)憑證到縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。③出示“商品房預(yù)售許可證”（3）商品房預(yù)售合同登記備案《城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定》商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日之內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。預(yù)售合同登記備案管理主要是備案的及時(shí)性、準(zhǔn)確性、公開性。2．商品房現(xiàn)售管理（1）商品房現(xiàn)售的概念商品房現(xiàn)售管理是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付定金或者放幾款的行為。（2）商品房現(xiàn)售的條件《商品房銷售管理辦法》第七條要求，商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：①現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；②取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；③持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；④已通過竣工驗(yàn)收；⑤拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；⑥供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；⑦物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。（3）商品房銷售中禁止的行為①房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人；②房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。③房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。④商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理1.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概念和類型房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指合法擁有土地使用權(quán)及土地上建筑物、附著物所有權(quán)的自然人、法人和其他組織，通過買賣、交換、贈(zèng)與將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的法律行為。根據(jù)轉(zhuǎn)讓的對(duì)象，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可分為地面上有建筑物的轉(zhuǎn)讓和地面上無建筑物的轉(zhuǎn)讓。根據(jù)土地使用權(quán)的獲得方式，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可以分為以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。根據(jù)轉(zhuǎn)讓的方式，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可分為有償和無償兩種方式，有償轉(zhuǎn)讓包括房地產(chǎn)買賣和房地產(chǎn)入股等行為；無償轉(zhuǎn)讓包括房地產(chǎn)贈(zèng)與與繼承等行為。2.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓最主要的特征是發(fā)生權(quán)屬變化，即房屋所有權(quán)連同房屋所占用的土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移。《城市房地產(chǎn)管理法》及《轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》都明確規(guī)定了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)符合的條件，采取排除法規(guī)定了下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：(1)達(dá)不到下列條件的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓:①以出讓方式取得土地使用權(quán)用于投資開發(fā)的，按照土地使用權(quán)出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開發(fā)投資總額的25％以上；②屬于成片開發(fā)的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件；③按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。(2)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的。(3)依法收回土地使用權(quán)的。(4)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的。(5)權(quán)屬有爭(zhēng)議的。(6)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的。(7)法律和行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情況。3.辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序2000年10月實(shí)行產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)“一體化”辦公以來，辦理交易手續(xù)一個(gè)窗口收件、一個(gè)窗口收費(fèi)、一個(gè)窗口發(fā)證，內(nèi)部封閉運(yùn)作。具體程序包括：受理→初審→復(fù)審→估價(jià)（必要時(shí)）→繕證→繳費(fèi)、發(fā)證→歸檔。（三）房地產(chǎn)租賃管理1.房地產(chǎn)租賃的概念和類型房地產(chǎn)租賃是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人現(xiàn)出租人支付租金的行為。2.房地產(chǎn)租賃的條件建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》（1995年6月1日起執(zhí)行）規(guī)定，有下列情形之一的房屋不得出租：（1）未依法取得房屋所有權(quán)證的；（2）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（3）共有房屋未取得共有人同意的；（4）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；（5）屬于違法建筑的；（6）不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；（7）已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；（8）不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的（9）有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。3.房地產(chǎn)租賃的政策規(guī)定（1）對(duì)房屋出租單位和個(gè)人的要求國家工商行政管理局《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)督管理的通知》要求，而國家定價(jià)出租的各種所有權(quán)房屋，其交易行為均應(yīng)納入房地產(chǎn)市場(chǎng)管理。從事房屋出租經(jīng)營的單位和個(gè)人（居住用房租賃暫除外），需經(jīng)工商行政管理部門依法核準(zhǔn)登記，犯法營業(yè)執(zhí)照后，方可開展出租活動(dòng)。（2）有關(guān)出租人終止合同的政策規(guī)定將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的；將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用的；將承租的房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變用途的；拖欠租金累計(jì)6個(gè)月以上的；利用承租房屋進(jìn)行違法活動(dòng)的；故意損壞