《物業管理基本制度與政策》備考建議

在講授課程內容之前，就如何復習好《物業管理基本制度與政策》這門課程，在這里給大家一些備考建議,

僅供參考。

一、準備工作：

1、準備好兔習材料：教材（包括《補充修改內容》）、最新考試大綱及一二本好的復習參考書或習題集。

2、做好復習計劃：做總體時間安排，復習內容安排，時間上不要安排太緊湊，留一定剩余機動時間。2012

年全國物業管理師考試為：2012年9月15、16日，做好復習計劃并嚴格執行非常重要。

二、復習基本程序：

第一步：全面通讀教材：對教材中內容能全面理解和融會貫通，能從整體上對課程內容進行系統把握，看

教材過程中對照考試大綱要求，按不同要求用不同符號或顏色做好標記，以備下一步學習中隨時掌控。

第二步：強化考試重點：在通讀教材基礎上抓住重點進行復習，特別是大綱要求掌握的和熟悉的內容，要

重點理解和記憶。

如：一些重要數據，要重點記憶。

2010年真題：當提議召開業主大會臨時會議的業主達到（）以上時，業主委員會應及時組織召開業主大會

臨時會議。（2010；24）

A.10%

B.20%

C.30%

D.40%

答：B

2011年真題：房地產開發企業和買受人訂立的商品房買賣合同，應當明確的內容有（）。

A.商品房基本狀況

B.交付使用條件及口期

C.維修資金的籌集方式和標準

D.物業服務企業的選聘方案

E.裝飾、設備標準承諾

答案；ABE

第三步：做習題，做模擬題：找一本好的復習參考書或習題集，在每一章復習過程上就可以邊復習邊練習。以鞏

固和檢驗復習成果。做幾套模擬題，判斷自己水平，掌握考試時間，體驗考試感覺。

第四步：查漏補遺：沒有把握的，沒記住的再重點突擊。

三、題型及往屆考試情況分析：

1、考試題型

《物業管理基本制度與政策》這門課程只有和多選兩種題型，其中單選題60題，每題1分，共60分，多選題

20題，每題2分，共40分?？荚嚂r間為二個半小時。

2、往年試題分析

表12010年《物業管理基本制度與政策》試題分布情況:

2010年第一章第二章第三章第四章第五章

物業管理概物業管理服物業管理的業主建筑物房地產相關

述務基本制度區分所有權制度與政策

單項選擇題41327106

（分值）

多項選擇題4101844

（分值）

總分823451410

表22011年《物業管理基本制度與政策》試題分布情況:

2011年第一章第二章第三章第四章第五章

物業管理概物業管理服物業管理的業主建筑物房地產相關

述務基本制度區分所有權制度與政策

單項選擇題41424117

（分值）

多項選擇題481864

（分值）

總分822421711

具體每章中每節的分值分布在講授中會提到。

有關答題技巧方面的內容在本課程最后做模擬題時重點講授。

四、本課程講授的特點

為方便復習，這門課程按新考試大綱要求，以每章的要點作為授課的順序，提煉出的教材中的重點知識，減

少一些復習強度。

《考試大綱》中每一章都列出很多要點，

第一章物業管理概述17個

第二章物業管理服務24個

第三章物業管理的基本制度69個

第四章業主的建筑物區分所有權17

第五章房地產相關制度與政策34個

第六章“國外及香港地區物業管理概況”在考試大綱中未作要求，沒有列出要點，可以忽略。

161個要點又根據大綱中每章“考試基本要求”，（分掌握、熟悉、了解、沒要求）劃分為A、B、C、D四個等級,

在要點旁邊注明。

A級：大綱要求掌握的重要內容，全面理解和記憶；

B級：大綱要求熟悉的比較內容，重點理解和記憶；

C級：大綱要求了解的一般性內容，一般理解和記憶；

D級：大綱不作要求，理解即可，不要求記憶。）

五、本課程知識體系

I、課程知識體系

主要幫助大家從宏觀上把握課程的內容，了解各章節之間的關系，學習時不容易混亂。

2、我國法規的層次

根據《立法法》的規定，我國的法律層次可分為:

（1）法律（全國人民代表大會通過）

（2）行政法規（國務院頒布）

（3）部門規章（國務院下面各部委制定）

（4）地方性法規（省、自治區、直轄市人大制定）

（5）自治條例和單行條例（民族自治地方人大制定）

各法規效力高低順序：

法律〉行玫法規〉部門規章〉地方性法規/自治條例和單行條例

如：

建議大家對重要的法律法規的原文也要認真閱讀，配合教材來進行復習，如物權法第六章業主建筑物區分所

有權和《物業管理條例》。教材最后有附錄與物業管理相關的法規和相關文件，共有24部法規和文件，附錄中的

法規的大部分內容有些在教材各章節會體現出來，但也有些教材中沒有體現，要注意看，有可能考。

2010年真題.《住宅室內裝飾裝修管理辦法》規定，裝修人從事住宅室內裝飾裝修活動時，欲搭建建筑物、構筑

物的，應當經過城市（B）行政主管部門的批準。（2010.18）

A.房產

B.B.規劃

C.建設

D.城管

解析：（《住宅室內裝飾裝修管理辦法》

第六條裝修人從事住宅室內裝飾裝修活動，未經批準，不得有下列行為：

（一）搭建建筑物、構筑物；

（二）改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗；

（三）拆改供暖管道和設施；

（四）拆改燃氣管道和設施。

本條所列第（?）項、第（二）項行為，應當經城市規劃行政主管部門批準；第（三）項行為，應當經供暖管理單位

批準；第（四）項行為應當經燃氣管理單位批準。）

如時間比較充裕的話，推薦大家可以看看最高人民法院《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律

若干問題的解釋》和《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》，有助于對相關制度的理解。

第一章物業管理概述

第一章歷屆試題分值

節次2010年2011年

單項選擇題多項選擇題單項選擇題多項選擇題

1、物業管理的概念2232

2、我國物業管理的產生

與發展

3、我國物業管理制度的

歷史沿革

4、《物業管理條例》2212

一、考試目的和基本要求

（一）考試目的

本部分的考試目的是考察應試人員運用《物業管理條例》（以下簡稱《條例》）分析、處理物業管理工作中《條例》

相關問題的能力。

（二）考試基本要求

掌握：《條例》對物業管理的定位。

熟悉：物業管理的基本特征。

二、要點說明（要點內容部分一般為命題點，本課程以要點內容部分作為重點，并按要點順序來講授，對照大

綱要求把要點內容分為ABCD四個等級：

1.《條例》對物業管理的定位（A）

2.物業管理的特征（B）

3.物業管理的市場化特征（B）

4.市場原則作為物業管理活動的前提條件（C）

三、內容輔導

第一章物業管理概述

第一節物業管理的概念

1.《條例》對物業管理的定位（A）P1-3

（一）物業管理的概念

《物業管理條例》第二條對物業管理下了定義：物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業

服務企業按照物.業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內

的環境衛生和秩序的活動。

（二）對《條例》所稱物業管理定義的理解

圖1物業管理定義的理解

物業管理定義包涵三方面的涵義：

（1）.物業管理是由業主通過選聘物業服務企業的方式來實現的活動

業主對于房屋等建筑物的管理，主要有三種方式：第一種方式是業主自己進行管理；第二種方式是業主將不

同的服務內容委托給不同的專業公司；第三種方式是業主選聘物業服務企業進行管理?！段飿I管理條例》規范的

范圍就是第三種方式，《條例》調整和規范的范圍僅限于業主選聘物業服務企業所進行的物業管理服務活動。

需要說明的是，作為建筑物的所有權人，業主可行使對建筑物的占有權、使用權、收益權、處分權，對建筑

物的維修、養護、管理屬于業主行使所有權的體現。業主有權選擇適合自己的方式來管理自己的物業。《物業管

理條例》并不強制業主必須選擇物業服務企業來實施物業管理，但是，如果業主通過選聘物業服務企業的形式來

對物業進行管理，則應當按照《條例》的規定來進行。

（2）.物業管理活動的基礎是物業服務合同

物業服務合同是業主和物業服務企業訂立的關于雙方在物業管理活動中的權利義務的協議。物業服務合同是

物業管理活動產生的契約基礎。物業服務企業是基于物業服務合同的約定來為業主提供物業管理服務的。物業服

務合同確立了業主和物業服務企業之間被服務者和服務者的關系，明確了物業管理活動的基本內容。物業服務企

業根據物業服務合同提供物業管理服務，業主根據物業服務合同交納相應的物業服務費用，雙方是平等的民事法

律關系。

真題.業主與物業服務企業的關系是（C）的關系。（2010,5）

C.管理與被管

B.領導與被領導

C.服務與被服務

D.上級與下級

（3）.物業管理的內容是對物業進行維修、養護、管理，對相關區域內的環境衛生和秩序進行維護

物業管理的內容由業主和物業服務企業古物業服務合同中約定。主要有兩方面：一是對房屋及配套的設施設

備和相關場地進行維修、養護、管理；二是維護相關區域內的環境衛生和秩序，包括物業服務企業提供的清潔衛

生、安全防范、裝飾裝修等服務。

除此之外，物業服務企業可以接受業主和使用人的特別委托，為其提供物業服務合同約定以外的服務項目；

也可接受供水、供氣、供熱等公用事業單位的委托，有償為其向業主代收有關費用。

例題:下列關于物業管理的表述中，不正確的是（B）

A.物業管理是由業主通過選聘物業服務企業的方式來實現的活動

B.對于房屋等建筑物的管理，業主都應選聘物業服務企業來進行管理

C.物業服務企業是基于物業服務合同的約定來為業主提供物業管理服務的

D.物業管理的內容由業主和物業服務企業在物業服務合同中約定

解析：業主有權選擇適合自己的方式來管理自己的物業，沒有強制要求業主都應選聘物業服務企業來進行管理，

B不正確。

（三）《物業管理條例》調整的范圍；

1.《條例》既調整住宅物業的物業管理活動，也調整非住宅物業的物業管理活動

雖然住宅物業和非住宅物業在物業形態、業主的組成、業主對服務的需求、物業管理提供服務的內容和方式

等方面確實存在較大差別，但在法律制度方面，兩者并無明顯不同，無分別立法的必要。至于兩者的差別，可以

通過物業服務合同來解決。當然，《條例》在某些問題.上對兩者也作了區分，有些規定就只適用于住宅物業。

2.《條例》的適用范圍，既包括城市，也涵蓋鄉村

《條例》確立的一些基本制度，既適用于城市的物業管理活動，也適用于鄉村的物業管理活動。

真題.關于物業管理的說法，正確的是（B）。（2010,2）

A.物業管理的直接責任主體是物業服務企業

B.物業管理的對象是房屋及其附屬設施設備和相關場地

C.物業管理的內容是維修、養護、管理

D.物業管理的性質是公益性的公共服務活動

例題：下列關于《物業管理條例》調整的范圍的表述中，正確的是（）（多選題）

A.《物業管理條例》既調整住宅物業的物業管理活動，也調整非住宅物業的物業管理活動

B.《物業管理條例》只調整住宅物業的物業管理活動，對非住宅物業的物業管理活動未作規定

C.《物業管理條例》所有問題.匕都沒有區分住宅物業和非住宅物業

D.《物業管理條例》的適用范圍，既包括城市，也涵蓋鄉村

E.《物業管理條例》的適用范圍，只適用城市，不適用鄉村

解析：AD是正確的，BE錯誤應該好理解，C書上說的是：《條例》在某些問題上對兩者也作了區分，有些規定

就只適用于住宅物業。所以C是錯誤的。

2.物業管理的市場化特征（B級）P3

物業管理的市場化特征

圖2物業管理的市場化特征

(1).房地產物質形態的演變導致了物業財產狀況的演變

現代房地產，特別是住宅房地產，房地產權屬已經由獨立的產權主體向共有的產權主體轉化。目前，除少數

情況外，建筑物及配套的設施、設備以及用地，基本已被多個產權人區分所有，其中的每個產權人僅享有部分產

權并承擔專有部分的管理修繕義務，全體業主對物業共有部分共同承擔著維護責任。.

(2).多元化的物業權屬狀況要求物業管理形式與之相適應

在共有產權狀態下，解決共有房屋維修養護等各方面事宜的方式只有一條途徑，就是委托物業服務企業依據

業主的共同契約,為業主提供管理與服務。業主通過一定的形式表達各自意愿,按照民主集中制原則,共同決定

對共有財產的管理和共同利益的平衡。

(3).物業管理活動應當遵循市場原則

業主管理房產的方式，由自管自修轉向委托專業物業服務企業進行管理，這種物業管理方式的轉化，必須通

過市場原則來實現，也就是由業主通過市場選聘物業服務企業，并和物業服務企業在平等、自愿、等價有償、誠

實信用的基礎上，簽訂物業管理服務合同，然后各自享有并履行合同約定的權利和義務。

(4).非市場性的房屋管理不屬于物業管理

《條例》將業主選聘物業服務企業，并和物業服務企業簽訂物業服務合同，作為物業管理活動的前提條件,

就是將物業管理與傳統意義的行政管房模式區分開，強調物業管理是一種市場行為、市場關系、市場活動，必須

遵守市場規則。

3.物業管理的特征（B級）P5-6

物業管理是城市管理體制、房地產管理體制的重大改革，是一種與房地產綜合開發，與現代化生產方式相配

套的綜合性管理；是隨著住房制度改革的推進而出現的產權多元化格局后與之相銜接的統一管理；是與建立社會

主義市場經濟體制相適應的社會化、專業化、市場化的管理。按照社會產業部門劃分的標準，物業管理屬于第三

產業。社會化、專業化、市場化是物業管理的三個基本特征。

（一）社會化

物業管理的社會化，指的是擺脫了過去那種自建自管的分散管理體制，由多個產權單位、產權人通過業主大

會選聘一家物業服務企業。

物業管理社會化有兩個基本含義：一是物業的所有權人要到社會上去選聘物業服務企業；二是物業服務企業

要到社會上去尋找可以代管的物業。

物業的所有權、使用權與物業的經營管理權相互分離，是物業管理社會化的必要前提，現代化大生產的社會

專業分工，則是實現物業管理社會化的必要條件。由于社會專業分工不同，業主選聘物業服務企業進行物業管理,

業主更多精力從事自己的更擅長的工作。

例題：物業管理社會化的必要前提是（）

A.現代化大生產的社會專業分工

B.物業的所有權、使用權與物業的經營管理權相互分離

C.物業的所有權人在社會上選聘好物業服務企業

D.物業服務企業社會上找到可以代管的物叱

解析：B,物業的所有權、使用權與物業的經營管理權相互分離，是物業管理社會化的必要前提。

（二）專業化

物業管理的專業化，指的是由物業服務企業通過合同或契約的簽訂，按照產權人和使用人的意志和要求去實

施專業化管理。這就要求：有專業的人員配備；有專門的組織機構；有專門的管理工具設備；有科學、規范的管

理措施與工作程序；運用現代管理科學和先進的維修養護技術實施專業化的管理。物業管理專業化是現代化大生

產專業分工的必然結果。

（三）市場化

市場化是物業管理最主要的特點。在市場經濟條件下，物業管理的屬性是經營，所提供的商品是勞務，方式

是等價有償，業主通過招投標選聘物業服務企業，由物業服務企業來具體實施。物業服務企業是按照現代企業制

度組建并運作，具有明確的經營宗旨和管理章程，實行自主經營、獨立核算、自負盈虧，能夠獨立承擔民事責任

的企業法人。物業服務企業向業主和使用人提供勞務和服務，業主和使用人購買并消費這種服務。在這樣一種新

的機制下逐步形成有活力的物業管理競爭市場，業主有權選擇物業管理單位，物業管理單位必須靠自己良好的經

營和服務才能進入和占領這個市場。這種通過市場競爭機制和商品經營的方式所實現的商業行為就是市場化。雙

向選擇和等價有償是物業管理市場化的集中體現。

真題.我國物業管理的基本特征有（BCD）o（2010o61）

D.統一化

B.市場化

C.社會化

D.專業化

E.現代化

真題.我國物業管理的三個基本特征是（）。（201lo1）

A.社會化、專業化、市場化

B.社會化、專業化、企業化

C.社會化、集中化、市場化

D.社會化、現代化、企業化

答案：A

真題.物業管理的市場化特征集中體現在等價有償和（）。（2011o3）

A.政府調控

B.業主決策

C.企業決策

D.雙向選擇

答案：D

4.市場原則作為物業管理活動的前提條件（C級）P4

將市場原則作為物業管理活動的前提條件，其主要目的在于以下兩點：

一是強調業主在市場活動中的自主權，業主作為物業的主人，具有充分的自主選擇權，而這種選擇權必須依

法得到保護。

二是強調物業管理活動必須納入市場秩序，物業服務企業為業主提供哪些服務，服務標準是什么，業主如何

承擔服務費用，以及業主與物業服務企業相互之間所承擔的違約責任，都必須在物業服務合同中作出明確約定。

真題.將市場原則作為物業管理活動的前提條件，其主要目的在于強調（）。（2011、61）

A.業主在市場活動中的自主權

B.尊重和維護業主的財產權利

C.物業服務企業的社會貨任

D.物業管理活動必須納入市場秩序

E.物業管理在社會經濟中的地位與作用

答案：AD

例題：物業管理活動的前提條件是（C）o

A.社會化分工原則

B.專業原則

C.市場原則

D.標準化原則

解析：物業管理活動應當遵循市場原則，市場原則作為物業管理活動的前提條件。

本講包括

第二節我國物業管理的產生與發展

第三節我國物業管理制度的歷史沿革

一、考試目的和基本要求

（一）考試目的

本部分的考試目的是考察應試人員運用《物業管理條例》（以下簡稱《條例》）分析、處理物業管理工作中《條例》

相關問題的能力。

（二）考試基本要求

熟悉：物業管理在社會經濟中的地位和作用

了解：物業管理產生和發展，我國物業管理制度建設的歷史沿革。

二、要點說明（要點內容部分一般為命題點，本課程以要點內容部分作為重點，并按要點順序來講授，對照大

綱要求把要點內容分為ABCD四個等級：

5.我國物業管理的產生和發展（C級）

6.我國改革開放前城鎮住房制度的主要特征（C級）

7.物業管理在社會經濟中的地位和作用（B級）

8.我國物業管理制度建設的歷史沿革（C級）

9.政府在我國物業管理發展中的特殊地位（D級）

10.《城市新建住宅小區管理辦法》（C級）

共6個要點，本講2010年、2010年都沒有題。

三、內容輔導

第一章物業管理概述（2）

第二節我國物業管理的產生與發展

5.我國物業管理的產生和發展（C級）P6-11

（一）物業管理的起源與發展（D級）

物業管理起源于19世紀60年代的英國。一位名叫奧克維婭?希爾的女士為在其名下出租房屋制定了一套房

屋管理辦法，物業管理起源。引導并要求租戶嚴格遵守。

（二）我國物業管理的產生（C級）

1981年3月100,深圳市第一家涉外商品房管理的專業公司——深圳市物業管理公司掛牌成立。該公司隸

屬于深圳經濟特區房地產公司，建立了“獨立核算、自負盈虧、自我發展、自我完善”的運行機制。我國第一家

專業化物業管理公司成立，標志著我國在物業管理的產生。

（三）我國物業管理的發展（C級）

1993年，深圳市人大頒發了全國第一部物業管理地方性法規——《深圳經濟特區住宅小區物業管理條例》，

以地方立法的方式對物業管理進行制度規范。

建設部在認真總結深圳和廣州經驗的基礎上，于1994年3月23日頒布了《城市新建住宅小區管理辦法》。

明確要求“住宅小區應當逐步推行社會化、專業化的管理模式，由物業管理公司統一實施專業化管理”。由此,

確立了物業管理新體制，為我國房地產管理體制的改革指明了方向。

1999年，建設部在深圳召開了全國第三次物業管理工作會議，推廣深圳物業管理項目招投標制度和經驗。

2000年，中國物業管理協會成立，對加強行業指導和行業自律起到了重要作用。

2002年，建設部建立全國物業服務企業信用檔案系統，有力促進了物業管理行業的誠信建設，推動物業服

務企業規范運作。

2003年6月8日，《物業管理條例》正式頒布，這標志著我國物業管理法制建設進入新階段。

截止到2005年底，我國物業服務企業總數已超過3萬家，從業人員突破300萬。

例題：物業管理起源于（D）的英國。

A.18世紀60年代

B.18世紀90年代

C.19世紀30年代

D.19世紀60年代

例題：（C）深圳市第一家涉外商品房管理的專業公司一一深圳市物業管理公司掛牌成立。

A.1980年3月10日

B.1980年5月10日

C.1981年3月10□

D.1981年5月10日

6.我國改革開放前城鎮住房制度的主要特征C級）P7

我國改革開放前的城鎮住房制度主要呈現三個特征：

一是住房投資由國家和國有企業統包；

二是住房分配采取實物分配；

三是住房消費采取福利低租金和國家包修包養制度。

1994年，國務院下發了《關于深化城鎮住房制度改革的決定》，全面開展公有住房向居民和職工出售工作。

1998年，國務院發布了《進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，取消住房實物分配，開始實施住

房分配貨幣化。

7.物業管理在社會經濟中的地位和作用（R級）P11-14

物業管理作為一個新興的行業，在實現全面建設小康社會的目標中，更應發揮其重要的作用。

（-）實施物業管理有利促進經濟增長

房地產業的持續快速增長,對國民經濟增長起到了重要的推動作用。但是目前我們所認識到的居民住房消費,

僅僅是居民購買住房這一個方面的消費。實際上，居住消費本身包含眾多的消費環節，可歸納為四類基本消費支

出：一是購房消費支出；二是家庭裝飾裝修、家具家電等消費支出；三是使用過程中的水、電、氣、暖等方面的

長期消費支出；四是房屋大、中修及設施設冬改造以及物業管理消費支出。后三類消費支出有可能超過購房支出。

（二）實施物業管理有利于提高人民群眾居住質量

目前，我國城鎮居民人均住房建筑面積超過26m2,住房嚴重短缺問題基本解決，居民住房需求不僅追求面

積增加而且要求質量提高、從單純的生存型需求向舒適型需求轉變的新階段。提高居住質量，既要靠住宅設計得

好，建設得好，裝修得好，也要有良好的物業管理，提供房屋及其設施設備的維修養護、綠化、保潔等專業性服

務，創造安全舒適的居住環境。

（三使施物業管理有利于增加就業

物業管理就業容量大，保潔、保安、維修等工作需要大量的勞動力，對擴大就業具有重要作用。目前，物業

管理吸納的勞動力中大部分來自企事業單位下崗分流人員、農村剩余勞動力及部隊復轉軍人等，對于緩解農村剩

余勞動力向非農產業的轉移和產業結構調整中的就業矛盾作出了重要貢獻。

（四使施物業管理有利于維護社區穩定

維護社會安定是全面建設小康社會的重要保障。物業管理是社區服務的重要組成部分。物業服務的一項重要

內容就是要維護物業管理區域內環境和秩序。通過規范社區建設與物業管理各主體之間的關系，整合資源，推進

物業管理與社區建設的協調發展，既有利于為居民創造良好的居住環境，也有利于促進社區安定和社區精神文明

建設。

（五塊施物業管理有利于推動房地產業的良性發展

物業管理作為房地產消費階段的管理環節，對房地產保值、增值有著重大影響。房地產消費是一個漫長的時

期，這一時期中，不僅房地產價值與物業維修養護好壞有直接關聯，而且房地產市場價格也隨著物業品牌的優劣

而隨時升降。良好的物業管理可以提升房地產的價值，低劣的物業管理或沒有物業管理，必然會直接或間接地影

響房地產的保值、增值。物業管理作為房地產開發活動的后繼延伸，對提高房地產開發項目的品牌效應，促進房

地產開發的良性循環，提高城市建設和城市管理的專業化和現代化，都有著重要意義。

例題：4、物業管理在社會經濟中的地位與作用表現在（ACDE）。（多選題）

A.有利促進經濟增長

B.利于提高人民文化素質

C.有利于增加就業

D.有利于維護社區穩定

E.有利于推動房地產業的良性發展

解析：“B.利于提高人民文化素質”書中沒有提及。

第三節我國物業管理制度的歷史沿革

8.我國物業管理制度建設的歷史沿革（C級）P15-18

我國的物業管理制度是由國家法規政策和地方性法規政策共同組成的，下面主要對全國性的法規政策進行

簡要介紹。

（一）《城市新建住宅小區管理辦法》

改革開放后，我國的房地產業得以發展利提升，尤其是住宅小區建設方面，在“統一規劃、合理布局、綜合

開發、配套建設”方針指引下，規劃布局合理，配套日益完善，并呈現了數量多、規模大、建設方式多樣化的特

點。

建設部于1994年3月23口頒布了《城市新建住宅小區管理辦法》，確立了城市新建住宅小區物業管理的新體

制，指明了我國房屋管理體制改革的前進方向。

《城市新建住宅小區管理辦法》具體內容見本章第十要點

（二）物業管理服務考評標準

1.《全國優秀管理住宅小區標準》

為貫徹建設部《城市新建住宅小區管理辦法》，提高城市住宅小區的整體管理水平，推動社會化、專業化的

物業管理進程，建設部于1995年印發了《全國優秀管理住宅小區標準》及考評驗收工作的通知。

2.《全國城市物業管理優秀大廈標準及評分細則》

為加強對城市大限的物業管理，提高城市大原的物業管理水平，1997年建設部印發了《全國城市物業管理優

秀大廈標準及評分細則》，針對大廈物業管理的情況和特點，規定了管理標準和考評內容，從此使大廈的物業管

理也納入規范管理的軌道。

3.《關于修訂全國物業管理示范住宅小區（大廈、工業區）標準及有關考評驗收工作的通知》

根據全國物業管理迅猛發展的形勢需要，2000年5月，建設部發布了《關于修訂全國物業管理示范住宅小區

（大廈、工業區）標準及有關考評驗收工作的通知》。該通知在廣泛征求各地主管部門及企業意見的基礎上，本著

高標準、嚴要求、操作簡便的原則對原標準進行修訂。通知附件分別編制了全國物業管理示范住宅小區、示范大

原、示范工業區三個標準及評分細則。

（三）物業管理從業人員培訓合格上崗制度

針對物業管理人員素質普遍偏低的狀況，為全面提高隊伍素質，規范物業管理人員行為，提升管理質量，1996

年建設部人事教育勞動司與房地產業司聯合下發了《關于實行物業管理企業經理、部門經理、管理員崗位培訓合

格上崗制度的通知》，通知主要內容包括：

第一，關于物業管理企業經理、部門經理、管理員崗位培訓合格上崗實施辦法。

第二，物業管理企業經理崗位規范。。

第三，物業管理企業部門經理、管理員崗位規范。物業管理企業部門經理、管理員崗位規范也包括三個內容：

一是崗位必備知識，二是崗位必備能力，三是培訓教學計劃。

（四）《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》

為規范物業服務企業的服務收費行為，保護消費者的正當權益，1996年，國家計委和建設部聯合下發了《城

市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》。

（五）《物業管理企業財務管理規定》

為規范物業服務企業財務管理行為，有利于企業公平競爭，加強財務管理和經濟核算，財政部1998年頒布了

《物業管理企業財務管理規定》，該規定結合物業服務企業的特點及其管理要求，從代管基金、成本、費用、營

業收入和利潤等方面具體規范物業服務企業的財務管理行為。

（六）《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》

為保障住房售后的維修管理，維護住房產權人和使用人的共同利益，建設部、財政部于1998年11月印發了

《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》。注：2007年12月4日，建設部會同財政部發布了《住宅

專項維修資金管理辦法》，并于2008年2月1日起施行，《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》同時

廢止。

（七）《物業管理企業資質管理試行辦法》

1999年建設部印發了《物業管理企業資質管理試行辦法》，要求從事物業管理的企業必須按照《試行辦法》

的規定，申請企業資質評定，然后才能依法運營。注：2004年3月，建設部發布《物業管理企業資質管理辦法》;

2007年II月26日，《建設部關于修改《物業管理企業資質管理辦法〉的決定》（建設部令第164號）發布，決定對

《物業管理企業資質管理辦法》(建設部令第125號)進行修改,

(八)《住宅室內裝飾裝修管理辦法》

為加強住宅室內裝飾裝修管理，保證裝飴裝修工程質量和安全，維護公共安全和公共利益，2002年3月建設

部發布了《住宅室內裝飾裝修管理辦法》(建設部令第110號)。二、《條例》頒布后的物業管理制度建設

二、《條例》頒布前物業管理制度建設

2003年6月8日，國務院頒布了《物業管理條例》。注：2007年8月26日，《國務院關于修改〈物業管理條例》

的決定》正式公布，自2007年10月1日起施行。

由于第三章將詳細論述物業管理的各項基本制度，這里僅就《條例》頒布后，制定的全國性政策法規作列舉

式介紹：

(1)2003年6月，建設部發布《業主大會規程》；注：2010年1月1日廢止

(2)2003年9月，建設部發布《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》；

(3)2003年11月，國家發展改革委員會、建設部發布《物業服務收費管理辦法》；

(4)2004年1月，中國物業管理協會制訂《普通住宅小區物業管理服務等級標淮》；

(5)2004年3月，建設部發布《物業管理企業資質管理辦法》；注：2007年II月26日

進行修改。

(6)2004年7月，國家發展改革委員會、建設部發布《物業服務收費明碼標價規定》。

(7)2004年9月，建設部發布《業主臨時公約(示范文本)》和《前期物業服務合同(示范文本)》；

(8)2005年11月，人事部、建設部發布《物業管理師制度暫行規定》、《物業管理師資格考試實施辦法》和《物

業管理師資格認定考試辦法》。

(9)2007年3月，全國人大通過了《中華人民共和國物權法》，2007年10月1日實施

(10)2007年9月10日，國家發展改革委員會和建設部聯合印發了《物業服務定價成本監審辦法(試行)》(發

改價格［2007R285號)2007年10月1日起施行。

(11)2007年12月4日，建設部會同財政部發布了《住宅專項維修資金管理辦法》，并于2008年2月1日起施

行，1998年《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》同時廢止。

(12)2010年1月1日起施行《業主大會和業主委員會指導規則》，2003年《業主大會規程》同時廢止。

注意頒布的時間、實施的時間，頒布的部門，如中國物業管理協會制訂《普通住宅小區物業管理服務等級

標準》；

這些法規的大部分內容有些在教材各章節會體現出來，有些教材中沒有體現，要注意看，有可能考。

真題.根據《物業管理條例》，下列情形中，屬于應當吊銷物業服務企業資質證書的有（ACD）。（2010、75）

A.以欺騙手段取得資質證書的

B.物業服務企業法人變更的

C.挪用專項維修資金且情節嚴重的

D.將小區全部物業管理一并委托他人且情節嚴重的

E.聘用未取得物業管理執業資格證書的人員從事物業管理的

注：《物業管理條例》“第六章法律責任”中的第60、62、63條。

真題.《住宅室內裝飾裝修管理辦法》規定，裝修人從事住宅室內裝飾裝修活動時，欲搭建建筑物、構筑物的，

應當經過城市（B）行政主管部門的批準。（2010、18）

A.房產

B.規劃

C.建設

D.城管

根據《住宅室內裝飾裝修管理辦法》

第六條裝修人從事住宅室內裝飾裝修活動，未經批準，不得有下列行為：

（一）搭建建筑物、構筑物：

（二）改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗；

（三）拆改供暖管道和設施；

（四）拆改燃氣管道和設施。

本條所列第（一）項、第（二）項行為，應當經城市規劃行政主管部門批準；第（三）項行為，應當經供暖管理單位

批準；第（四）項行為應當經燃氣管理單位批準。）

例題：物業服務企業經理崗位規范包括（）三個方面的內容。（多選題）

A.崗位必備知識

B.崗位必備能力

C.崗位合格證書的頒發與管理

D.培訓教學計劃

E.培訓內容與方式

解析：物業服務企業經理崗位規范包括三個方面的內容：一是崗位必備知識，二是崗位必備能力，三是培訓教學

計劃。

例題：人事部、建設部于（D）年發布了《物業管理師制度暫行規定》、《物業管理師資格考試實施辦法》和《物

業管理師資格認定考試辦法》。

A.2004年9月

B.2004年11月

C.2005年9月

D.2005年11月

9.政府在我國物業管理發展中的特殊地位(D級)P14

我國的物業管理之所以在短時間得以迅猛發展，始終離不開政府主管部門的推動和引導。在我國短暫的物業

管理發展史中，政府之所以起到不可或缺的作用，主要基于以下三個原因：

一、我國當前仍處于計劃經濟向市場經濟的轉型期，由福利制的房屋管理模式轉變為市場化的物業管理模式，需

要政府發揮應有的作用；

二、物業管理是我國城市管理的重要組成部分，物業管理的水平直接關系到城市管理的水平，而城市管理是政府

的主要職能，從城市管理職能角度考慮，政府必須對物業管理進行適度干預；

三、普通商品房、經濟適用房和廉租房的物.業管理是廣大百姓的民生問題，直接關系到民眾的基本生活保障和社

會的和詣穩定，需要政府從全局的高度進行必要的監管。

10.《城市新建住宅小區管理辦法》(C級)P15

1994年3月頒布《城市新建住宅小區管理辦法》是我國第一部系統規范物業管理制度的規范性文件，是推動我

國全面開展物業管理活動的基石，對我國建立物業管理活動秩序產生了重大影響。其中規范了以下幾項主要內容:

⑴確定了物業管理活動的主管部門；

(2)確定了物業管理工作的基本內容；

(3)明確了社會化、專業化的物業管理模式；

(4)確定了業主選舉產生物業管理委員會制度；

(5)明確了管理委員會的權利與義務；

(6)明確了物業服務企業的權利與義務；

(7)確定了物業管理服務的合同制度與備案制度；

(8)針對業主的主要違規行為提出管理措施：

(9)針對物業服務企業的違規行為規定了行政處罰措施

例題：我國第一部系統規范物業管理制度的規范性文件是(C)。

A.《物業管理條例》

B.《物業管理企業資質管理辦法》

C.《城市新建住宅小區管理辦法》

D.《全國優秀管理住宅小區標準》

解析：1994年3月頒布的《城市新建住宅小區管理辦法》是我國第一部系統規范物業管理制度的規范性文件。

例題：《城市新建住宅小區管理辦法》規定的內容有（ABCD

A、確定了物業管理活動的主管部門

B、確定了物業管理工作的基本內容

C、明確了社會化、專業化的物業管理模式

D、確定了業主選舉產生物業管理委員會制度

E、明確了業主的權利和義務

11.《條例》頒布前物業管理制度建設的主要特點（C級）P15

從我國物業管理制度建設的歷史沿革來看，可以《條例》為分水嶺，劃分成《條例》頒布前后兩個階段，兩

個階段既存在著承繼的關系，也各自具有鮮明的特點。

《條例》頒布前的物業管理制度建設

從20世紀90年代初到《條例》頒布前，對于物業管理這一新生事物，無論國家還是地方都嘗試通過制度建

設加以推動和規范。這一階段的物業管理政策法規主要體現以下特點：一是借鑒性，主要借鑒新加坡、香港特區

等國家和地區的先進經驗；二是過渡性，主要考慮傳統房管模式的根深蒂固，采取漸進式的方法進行改革；三是

針對性，主要是針對當時當地物業管理實踐中出現的問題，選擇應對性的政策和方法。

例題：從20世紀90年代初到《物業管理條例》頒布前這一階段的物業管理政策法規主要特點是（BCE

（多選題）

A.配套性

B.過渡性

C.借鑒性

D.經驗性

E.針對性

解析：配套性、經驗性是《物業管理條例》頒布后這一階段的物業管理政策法規主要特點。

12.《條例》頒布后物業管理制度建設的主要特點（C級）P18

2003年6月8日，《物業管理條例》正式頒布，這標志著我國物業管理法制建設進入新階段。這一階段物業

管理政策法規主要體現出以下特點：

一是配套性，主要是以《條例》的配套性文件和實施細則的方式出現，以貫徹落實《條例》為基本指針；

二是經驗性，主要是總結物業管理實踐的經驗教訓，有針對性地作出制度安排；

三是操作性，主要是將《條例》中的基本制度和原則規定予以細化，使其在現實操作層面上得以實施。

例題：《物業管理條例》頒布后這一階段的物業管理政策法規主要特點是（ADE）o（多選題）

A.配套性

B.過渡性

C.借鑒性

D.經驗性

E.操作性

解析：過渡性過渡性、借鑒性是《物業管理條例》頒布前這一階段的物業管理政策法規主要特點

本講包括

第四節《物業管理條例》

一、考試目的和基本要求

考試基本要求

掌握：《條例》的指導思想以及確立的基本法律關系。

熟悉：《條例》確立的基本制度，《條例》涉及的主要問題。

了解：

二、要點說明（要點內容部分一般為命題點，本課程以要點內容部分作為重點，并按要點順序來講授，對照大

綱要求把要點內容分為ABCD四個等級：

13.《條例》的指導思想（A級）

14.《條例》創設的法律制度及其內涵（B級）

15.《條例》的主要內容（B級）

16.《條例》法律責任的特點（C級）

17.《條例》確立的基本法律關系（A級）

三、內容輔導

第一章物業管理概述（3）

第四節《物業管理條例》

2003年6月8日，國務院頒布了《物業管理條例》?！稐l例》的頒布，是我國物業管理發展歷史上一件具有

里程碑意義的大事，標志著我國物業管理進入了法制化、規范化發展的新時期。

真題：2003年9月1日，（）的實施，標志著我國物業管理進入了法制化、規范化的新階段。（2010；1）

A.《物權法》

B.《物業管理條例》

C.《業主大會規程》

D.《前期物業管理招投標管理暫行辦法》

答案：B

《條例》的立法過程（D級：大綱不作要求）

1999年4月，建設部成立《條例》起草小組，開始《條例》的起草工作。在《條例》起草階段，起草小組主要

做了下列工作：

（-）收集有關資料，了解國內外物業管理的立法情況

（二）開展立法調研，掌握第一手材料

（三）進行專家論證，研討立法中的難點問題

（四）廣泛征求意見，以求彰顯民意

13.《條例》的指導思想（A級）P22

（1）《條例》的指導思想（重點）

《條例》在堅持民法基本原則和立法法規定的原則下，突出了發展為重、平衡利益、保護弱者的立法理念。

《條例》的立法指導思想，主要表現在以下三個方面：

一是強調保護業主的財產權益，協調單個業主與全體業主的共同利益關系;

二是強調業主與物業服務企業是平等的民事主體，是服務和被服務的關系；

一:是強調業主與物業服務企業通過公平、公開和協商方式處理物業管理事項。

（2）《條例》在立法過程中，主要遵循以下幾個基本原則：

（一）物業管理權利和財產權利相對應的原則

《條例》吸收了發達國家成熟的建筑物區分所有權理論，對業主權利義務的規定，其實就是明確了業主作為

建筑物區分所有權人的權利義務。對業主在首次業主大會會議上的投票權的規定，是基于業主擁有的財產權份額,

將業主的物業管理權利相應建立在對自有房屋擁有的財產權基礎之上。

（二）維護全體業主合法權益的原則

為維護全體業主的合法權益，《條例》既對物業服務企業的行為、業主大會的職責及其涉及業主共同利益事項

的表決、個別業主不按合同約定交納物業管理費用損害全體業主利益的行為、有關政府部門行政監督管理責任等

作了明確規定，也對建設單位、公用事業單位等物業管理相關主體依法應當履行的義務作了詳盡規定。在處理行

政處罰和承擔民事責任關系方面，《條例》設定的法律責任充分體現了優先保護全體業主利益的原則。

（三）現實性與前瞻性有機結合的原則

《條?！纷⒅乇３址ㄒ?、政策的持續性和適度性，對于如何解決現實中存在的問題，如開發企業不交納未售

出物業的物業服務費用、任意擴大物業服務企業的治安責任、公用事業單位向物業服務企業轉嫁責任等，《條例》

作出了明確規定。《條例》貫穿發展的指導思想，設立的業主大會、強制性維修養護等制度，符合市場經濟的基

本規律，符合未來立法趨勢。

（四）從實際出發，實事求是的原則

我國各地區的物業管理發展很不平衡，沿海地區與中西部地區、大城市與中小城市，在物業管理市場發育程

度、市場環境、管理服務水平等方面差異較大?！稐l例》在堅持法律制度統一性的前提下，充分考慮各地區的實

際情況，對房地產開發與物業管理分業經營、物業管理區域劃分等問題僅作出原則性規定，有的規定的具體執行

辦法，授權省、自治區、直轄市制定。

例題：《物業管理條例》在立法過程中，主要遵循（）基本原則。（多選題）

A.物業管理權利和財產權利相對應的原則

B.突出保護弱者的原則

C.維護全體業主合法權益的原則

D.現實性與前瞻性有機結合的原則

E.從實際出發，實事求是的原則

答、ACDE,保護弱者是立法理念。

14.《條例》創設的法律制度及其內涵（B級）P23-24

（1）《條例》創設的法律制度（B級）

《條例》就業主的權利和義務，業主大會的組成、職責和行為規則，前期物業管理，業主與物業服務企業的

法律關系，業主處理財產共同利益的方式等，創設了業主大會、業主公約、前期物業管理招投標、物業承接查驗、

物業服務企業資質管理、物業管理從業人員職業資格、住宅專項維修資金等七項物業管理的基本制度。

（2）《條例》創設的法律制度的內容（B級）（與條例的內容區別）

要準確把握《條例》所創設的法律制度的內涵。

（一）尊重和維護業主的財產權利

物業管理的基礎是業主的財產權。對物業進行管理是業主行使財產權的行為。選聘物業服務企業實施管理只

是業主管理自身物業的方式之一，業主還可以根據實際情況決定采用其他方式。《條例》本著尊重業主財產權利

的原則，并不強制業主必須實行物業管理，而只是規范實行物業管理時各方的行為。

強調物業服務企業與業主是平等的民事主體，是服務與被服務的關系，保證業主充分行使財產權。

（二）建立業主民主協商、自我管理、平衡利益的機制

共同財產和共同利益是構成業主之間聯系的基礎。業主共同財產的管理和共同利益的平衡，需要有民主協商

的機制來實現。業主大會制度和管理規約制度，目的就是建立業主民主協商、自我管理、平衡利益的機制。業主

大會是表達業主意愿、實現業主利益均衡的組織形式，其基本的議事準則就是民主協商。業主一旦共同決定委托

物業服務企業實施物業管理，就將共同財產的管理置于整體的共同契約中。共同契約就必然要在單個業主利益的

分散性與整體業主利益的協調性之間實現均衡；業主要遵守少數服從多數的原則。

真題：業主大會制度和管理規約制度，目的是建立（）的機制。（2010；63.）

A.質價相符

B.民主協商

C.自我管理

D.平衡利益

E.公平競爭

答案：BCD

真題：業主大會基本的議事準則是（）0（2011；5）

A.民主協商

B.自我管理

C.平衡利益

D.共同遵守

答案：A

（三）《條例》和有關法律法規共同規范物業管理活動

物業管理活動中的問題，有的是由《條例》所規范的，有的是由其他法律法規所規范的。物業管理活動各方

主體也應當遵守其他法律、法規確定的行為規范。如《民法通則》、《合同法》、《公司法》、《城市房地產開發經營

管理條例》、《建設工程質量管理條例》等法律、法規規定的相關制度，都是規范物業管理活動的法律依據。

（四）妥善處理政府和市場的關系

物業管理活動中大量的是處理民事關系，應當通過設定規則，由當事人自行調節和通過司法程序調節。對這

些民事關系，不宜采取政府行政措施進行調節?！稐l例》對不產生外部影響、不涉及公共利益的純私人事務，不

設置政府行政管理權；對不屬于政府行政職責的事務，不設定行政規則；對應當由業主自行處理的事務，不設定

行政強制措施。同時《條例》明確界定了違反行政管理秩序行為與民事違約、民事侵權行為的界限，對凡是能夠

通過民事責任解決的，不再設定行政處罰；對違反行政管理規定，又同時構成民事違約或侵權的行為，則堅持損

害賠償優先的原則。

市場規則的完善是市場主體行為規范的基礎。各級房地產行政主管部門，按照《條例》的精神，主要應把完

善市場機制放在重要位置，切實轉變職能，做到不越位、不缺位、不錯位、不擾民，管好政府該管的事，并簡化

手續，方便群眾。

例題：（）是物業管理的基礎。

A、業主的住宅權

B、業主的財產權

C、物業管理者所得

D、物業管理服務

答案：B

例題：下列不符合《物業管理條例》所創設的法律制度的內涵是（

A.業主共同財產的管理和共同利益的平衡，需要有民主協商的機制來實現

B.《釜例》并不強制業主必須實行物業管理，而只是規范實行物業管理時各方的行為

C.物業管理活動各方主體也應當遵守其他法律、法規確定的行為規范

D.物業管理活動中大量的是處理民事關系，應當由政府通過設定規則，并采取行政措施進行調節。

答案：D物業管理活動中大量的是處理民事關系，應當通過設定規則，由當事人自行調節和通過司法程序調節。

對這些民事關系，不宜采取政府行政措施進行調節。

15.《條例》的主要內容簡介（C級）P25-30

《條例》主要內容簡介

（一）第一章總則

本章共5條，對《條例》的立法目的、調整對象和適用范圍、倡導原則和行政管理體制等作了規定。

作為第一部全國性的物業管理法規，《條例》第一條開宗明義，將規范物業管理活動、維護當事人合法權益、

改善人民群眾的生活和工作環境作為其立法宗旨。

（二）第二章業主及業主大會

本章從第六條到第二十條，共15條，規定了業主的概念、權利與義務，業主大會的組成、宗旨、成立條件、

職責、會議制度、議事規則，業主委員會的性質、職責與組成，業主公約的內容、法律效力，業主大會、業主委

員會與居民委員會的關系等內容。

條例第二章內容非常重要，2007年8月修改《物業管理條例》時，本章修改較多，第十條、第十一條、第

十二條、第十九條都作了修改。

例如：第十二條業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應當有

物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

業主可以委托代理人參加業主大會會議。

業主大會決定本條例第十一條第（五）項“籌集和使用專項維修資金”和第（六）項"改建、重建建筑物及其附

屬設施”規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意；決定本

條例第十一條規定的其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。

業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

（三）第三章前期物業管理

木章從第二十一條到第三十一條，第共II條，是關于前期物業管理的規定，包括前期物業服務合同、臨時管

理規約、前期物業管理招標投標、物業承接驗收手續、物業資料的移交、物業管理用房、物業的保修責任等內容。

（四）第四章物業管理服務

本章從第三十二條到第四十九條，共18條，旨在明確物業管理服務中各方主體的權利義務關系。

理解本章的各條規定，有利于明確物業管理當事人的相互關系，促進物業管理活動的順利開展。

（五）第五章物業的使用與維護

本章從第五十條到第五十六條，共7條，對物業的使用與維護相關問題進行規范。

本章規定對于規范業主、物業服務企業以及供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位的行為，保

障物業的正常使用與維護，具有十分重要的意義。