《物業(yè)管理基本制度與政策》備考建議

在講授課程內(nèi)容之前，就如何復(fù)習(xí)好《物業(yè)管理基本制度與政策》這門課程，在這里給大家一些備考建議,

僅供參考。

一、準(zhǔn)備工作：

1、準(zhǔn)備好兔習(xí)材料：教材（包括《補(bǔ)充修改內(nèi)容》）、最新考試大綱及一二本好的復(fù)習(xí)參考書或習(xí)題集。

2、做好復(fù)習(xí)計劃：做總體時間安排，復(fù)習(xí)內(nèi)容安排，時間上不要安排太緊湊，留一定剩余機(jī)動時間。2012

年全國物業(yè)管理師考試為：2012年9月15、16日，做好復(fù)習(xí)計劃并嚴(yán)格執(zhí)行非常重要。

二、復(fù)習(xí)基本程序：

第一步：全面通讀教材：對教材中內(nèi)容能全面理解和融會貫通，能從整體上對課程內(nèi)容進(jìn)行系統(tǒng)把握，看

教材過程中對照考試大綱要求，按不同要求用不同符號或顏色做好標(biāo)記，以備下一步學(xué)習(xí)中隨時掌控。

第二步：強(qiáng)化考試重點：在通讀教材基礎(chǔ)上抓住重點進(jìn)行復(fù)習(xí)，特別是大綱要求掌握的和熟悉的內(nèi)容，要

重點理解和記憶。

如：一些重要數(shù)據(jù)，要重點記憶。

2010年真題：當(dāng)提議召開業(yè)主大會臨時會議的業(yè)主達(dá)到（）以上時，業(yè)主委員會應(yīng)及時組織召開業(yè)主大會

臨時會議。（2010；24）

A.10%

B.20%

C.30%

D.40%

答：B

2011年真題：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人訂立的商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)明確的內(nèi)容有（）。

A.商品房基本狀況

B.交付使用條件及口期

C.維修資金的籌集方式和標(biāo)準(zhǔn)

D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘方案

E.裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾

答案；ABE

第三步：做習(xí)題，做模擬題：找一本好的復(fù)習(xí)參考書或習(xí)題集，在每一章復(fù)習(xí)過程上就可以邊復(fù)習(xí)邊練習(xí)。以鞏

固和檢驗復(fù)習(xí)成果。做幾套模擬題，判斷自己水平，掌握考試時間，體驗考試感覺。

第四步：查漏補(bǔ)遺：沒有把握的，沒記住的再重點突擊。

三、題型及往屆考試情況分析：

1、考試題型

《物業(yè)管理基本制度與政策》這門課程只有和多選兩種題型，其中單選題60題，每題1分，共60分，多選題

20題，每題2分，共40分。考試時間為二個半小時。

2、往年試題分析

表12010年《物業(yè)管理基本制度與政策》試題分布情況:

2010年第一章第二章第三章第四章第五章

物業(yè)管理概物業(yè)管理服物業(yè)管理的業(yè)主建筑物房地產(chǎn)相關(guān)

述務(wù)基本制度區(qū)分所有權(quán)制度與政策

單項選擇題41327106

（分值）

多項選擇題4101844

（分值）

總分823451410

表22011年《物業(yè)管理基本制度與政策》試題分布情況:

2011年第一章第二章第三章第四章第五章

物業(yè)管理概物業(yè)管理服物業(yè)管理的業(yè)主建筑物房地產(chǎn)相關(guān)

述務(wù)基本制度區(qū)分所有權(quán)制度與政策

單項選擇題41424117

（分值）

多項選擇題481864

（分值）

總分822421711

具體每章中每節(jié)的分值分布在講授中會提到。

有關(guān)答題技巧方面的內(nèi)容在本課程最后做模擬題時重點講授。

四、本課程講授的特點

為方便復(fù)習(xí)，這門課程按新考試大綱要求，以每章的要點作為授課的順序，提煉出的教材中的重點知識，減

少一些復(fù)習(xí)強(qiáng)度。

《考試大綱》中每一章都列出很多要點，

第一章物業(yè)管理概述17個

第二章物業(yè)管理服務(wù)24個

第三章物業(yè)管理的基本制度69個

第四章業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)17

第五章房地產(chǎn)相關(guān)制度與政策34個

第六章“國外及香港地區(qū)物業(yè)管理概況”在考試大綱中未作要求，沒有列出要點，可以忽略。

161個要點又根據(jù)大綱中每章“考試基本要求”，（分掌握、熟悉、了解、沒要求）劃分為A、B、C、D四個等級,

在要點旁邊注明。

A級：大綱要求掌握的重要內(nèi)容，全面理解和記憶；

B級：大綱要求熟悉的比較內(nèi)容，重點理解和記憶；

C級：大綱要求了解的一般性內(nèi)容，一般理解和記憶；

D級：大綱不作要求，理解即可，不要求記憶。）

五、本課程知識體系

I、課程知識體系

主要幫助大家從宏觀上把握課程的內(nèi)容，了解各章節(jié)之間的關(guān)系，學(xué)習(xí)時不容易混亂。

2、我國法規(guī)的層次

根據(jù)《立法法》的規(guī)定，我國的法律層次可分為:

（1）法律（全國人民代表大會通過）

（2）行政法規(guī)（國務(wù)院頒布）

（3）部門規(guī)章（國務(wù)院下面各部委制定）

（4）地方性法規(guī)（省、自治區(qū)、直轄市人大制定）

（5）自治條例和單行條例（民族自治地方人大制定）

各法規(guī)效力高低順序：

法律〉行玫法規(guī)〉部門規(guī)章〉地方性法規(guī)/自治條例和單行條例

如：

建議大家對重要的法律法規(guī)的原文也要認(rèn)真閱讀，配合教材來進(jìn)行復(fù)習(xí)，如物權(quán)法第六章業(yè)主建筑物區(qū)分所

有權(quán)和《物業(yè)管理條例》。教材最后有附錄與物業(yè)管理相關(guān)的法規(guī)和相關(guān)文件，共有24部法規(guī)和文件，附錄中的

法規(guī)的大部分內(nèi)容有些在教材各章節(jié)會體現(xiàn)出來，但也有些教材中沒有體現(xiàn)，要注意看，有可能考。

2010年真題.《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》規(guī)定，裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動時，欲搭建建筑物、構(gòu)筑

物的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過城市（B）行政主管部門的批準(zhǔn)。（2010.18）

A.房產(chǎn)

B.B.規(guī)劃

C.建設(shè)

D.城管

解析：（《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》

第六條裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得有下列行為：

（一）搭建建筑物、構(gòu)筑物；

（二）改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗；

（三）拆改供暖管道和設(shè)施；

（四）拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施。

本條所列第（?）項、第（二）項行為，應(yīng)當(dāng)經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)；第（三）項行為，應(yīng)當(dāng)經(jīng)供暖管理單位

批準(zhǔn)；第（四）項行為應(yīng)當(dāng)經(jīng)燃?xì)夤芾韱挝慌鷾?zhǔn)。）

如時間比較充裕的話，推薦大家可以看看最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律

若干問題的解釋》和《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》，有助于對相關(guān)制度的理解。

第一章物業(yè)管理概述

第一章歷屆試題分值

節(jié)次2010年2011年

單項選擇題多項選擇題單項選擇題多項選擇題

1、物業(yè)管理的概念2232

2、我國物業(yè)管理的產(chǎn)生

與發(fā)展

3、我國物業(yè)管理制度的

歷史沿革

4、《物業(yè)管理條例》2212

一、考試目的和基本要求

（一）考試目的

本部分的考試目的是考察應(yīng)試人員運用《物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）分析、處理物業(yè)管理工作中《條例》

相關(guān)問題的能力。

（二）考試基本要求

掌握：《條例》對物業(yè)管理的定位。

熟悉：物業(yè)管理的基本特征。

二、要點說明（要點內(nèi)容部分一般為命題點，本課程以要點內(nèi)容部分作為重點，并按要點順序來講授，對照大

綱要求把要點內(nèi)容分為ABCD四個等級：

1.《條例》對物業(yè)管理的定位（A）

2.物業(yè)管理的特征（B）

3.物業(yè)管理的市場化特征（B）

4.市場原則作為物業(yè)管理活動的前提條件（C）

三、內(nèi)容輔導(dǎo)

第一章物業(yè)管理概述

第一節(jié)物業(yè)管理的概念

1.《條例》對物業(yè)管理的定位（A）P1-3

（一）物業(yè)管理的概念

《物業(yè)管理條例》第二條對物業(yè)管理下了定義：物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)

服務(wù)企業(yè)按照物.業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)

的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

（二）對《條例》所稱物業(yè)管理定義的理解

圖1物業(yè)管理定義的理解

物業(yè)管理定義包涵三方面的涵義：

（1）.物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方式來實現(xiàn)的活動

業(yè)主對于房屋等建筑物的管理，主要有三種方式：第一種方式是業(yè)主自己進(jìn)行管理；第二種方式是業(yè)主將不

同的服務(wù)內(nèi)容委托給不同的專業(yè)公司；第三種方式是業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理。《物業(yè)管理條例》規(guī)范的

范圍就是第三種方式，《條例》調(diào)整和規(guī)范的范圍僅限于業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)所進(jìn)行的物業(yè)管理服務(wù)活動。

需要說明的是，作為建筑物的所有權(quán)人，業(yè)主可行使對建筑物的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)，對建筑

物的維修、養(yǎng)護(hù)、管理屬于業(yè)主行使所有權(quán)的體現(xiàn)。業(yè)主有權(quán)選擇適合自己的方式來管理自己的物業(yè)。《物業(yè)管

理條例》并不強(qiáng)制業(yè)主必須選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)來實施物業(yè)管理，但是，如果業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的形式來

對物業(yè)進(jìn)行管理，則應(yīng)當(dāng)按照《條例》的規(guī)定來進(jìn)行。

（2）.物業(yè)管理活動的基礎(chǔ)是物業(yè)服務(wù)合同

物業(yè)服務(wù)合同是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立的關(guān)于雙方在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)的協(xié)議。物業(yè)服務(wù)合同是

物業(yè)管理活動產(chǎn)生的契約基礎(chǔ)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)是基于物業(yè)服務(wù)合同的約定來為業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)的。物業(yè)服

務(wù)合同確立了業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間被服務(wù)者和服務(wù)者的關(guān)系，明確了物業(yè)管理活動的基本內(nèi)容。物業(yè)服務(wù)企

業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同提供物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同交納相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費用，雙方是平等的民事法

律關(guān)系。

真題.業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系是（C）的關(guān)系。（2010,5）

C.管理與被管

B.領(lǐng)導(dǎo)與被領(lǐng)導(dǎo)

C.服務(wù)與被服務(wù)

D.上級與下級

（3）.物業(yè)管理的內(nèi)容是對物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，對相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進(jìn)行維護(hù)

物業(yè)管理的內(nèi)容由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)古物業(yè)服務(wù)合同中約定。主要有兩方面：一是對房屋及配套的設(shè)施設(shè)

備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理；二是維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的清潔衛(wèi)

生、安全防范、裝飾裝修等服務(wù)。

除此之外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以接受業(yè)主和使用人的特別委托，為其提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目；

也可接受供水、供氣、供熱等公用事業(yè)單位的委托，有償為其向業(yè)主代收有關(guān)費用。

例題:下列關(guān)于物業(yè)管理的表述中，不正確的是（B）

A.物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方式來實現(xiàn)的活動

B.對于房屋等建筑物的管理，業(yè)主都應(yīng)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)來進(jìn)行管理

C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)是基于物業(yè)服務(wù)合同的約定來為業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)的

D.物業(yè)管理的內(nèi)容由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定

解析：業(yè)主有權(quán)選擇適合自己的方式來管理自己的物業(yè)，沒有強(qiáng)制要求業(yè)主都應(yīng)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)來進(jìn)行管理，

B不正確。

（三）《物業(yè)管理條例》調(diào)整的范圍；

1.《條例》既調(diào)整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動，也調(diào)整非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動

雖然住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)在物業(yè)形態(tài)、業(yè)主的組成、業(yè)主對服務(wù)的需求、物業(yè)管理提供服務(wù)的內(nèi)容和方式

等方面確實存在較大差別，但在法律制度方面，兩者并無明顯不同，無分別立法的必要。至于兩者的差別，可以

通過物業(yè)服務(wù)合同來解決。當(dāng)然，《條例》在某些問題.上對兩者也作了區(qū)分，有些規(guī)定就只適用于住宅物業(yè)。

2.《條例》的適用范圍，既包括城市，也涵蓋鄉(xiāng)村

《條例》確立的一些基本制度，既適用于城市的物業(yè)管理活動，也適用于鄉(xiāng)村的物業(yè)管理活動。

真題.關(guān)于物業(yè)管理的說法，正確的是（B）。（2010,2）

A.物業(yè)管理的直接責(zé)任主體是物業(yè)服務(wù)企業(yè)

B.物業(yè)管理的對象是房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地

C.物業(yè)管理的內(nèi)容是維修、養(yǎng)護(hù)、管理

D.物業(yè)管理的性質(zhì)是公益性的公共服務(wù)活動

例題：下列關(guān)于《物業(yè)管理條例》調(diào)整的范圍的表述中，正確的是（）（多選題）

A.《物業(yè)管理條例》既調(diào)整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動，也調(diào)整非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動

B.《物業(yè)管理條例》只調(diào)整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動，對非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動未作規(guī)定

C.《物業(yè)管理條例》所有問題.匕都沒有區(qū)分住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)

D.《物業(yè)管理條例》的適用范圍，既包括城市，也涵蓋鄉(xiāng)村

E.《物業(yè)管理條例》的適用范圍，只適用城市，不適用鄉(xiāng)村

解析：AD是正確的，BE錯誤應(yīng)該好理解，C書上說的是：《條例》在某些問題上對兩者也作了區(qū)分，有些規(guī)定

就只適用于住宅物業(yè)。所以C是錯誤的。

2.物業(yè)管理的市場化特征（B級）P3

物業(yè)管理的市場化特征

圖2物業(yè)管理的市場化特征

(1).房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)的演變導(dǎo)致了物業(yè)財產(chǎn)狀況的演變

現(xiàn)代房地產(chǎn)，特別是住宅房地產(chǎn)，房地產(chǎn)權(quán)屬已經(jīng)由獨立的產(chǎn)權(quán)主體向共有的產(chǎn)權(quán)主體轉(zhuǎn)化。目前，除少數(shù)

情況外，建筑物及配套的設(shè)施、設(shè)備以及用地，基本已被多個產(chǎn)權(quán)人區(qū)分所有，其中的每個產(chǎn)權(quán)人僅享有部分產(chǎn)

權(quán)并承擔(dān)專有部分的管理修繕義務(wù)，全體業(yè)主對物業(yè)共有部分共同承擔(dān)著維護(hù)責(zé)任。.

(2).多元化的物業(yè)權(quán)屬狀況要求物業(yè)管理形式與之相適應(yīng)

在共有產(chǎn)權(quán)狀態(tài)下，解決共有房屋維修養(yǎng)護(hù)等各方面事宜的方式只有一條途徑，就是委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)

業(yè)主的共同契約,為業(yè)主提供管理與服務(wù)。業(yè)主通過一定的形式表達(dá)各自意愿,按照民主集中制原則,共同決定

對共有財產(chǎn)的管理和共同利益的平衡。

(3).物業(yè)管理活動應(yīng)當(dāng)遵循市場原則

業(yè)主管理房產(chǎn)的方式，由自管自修轉(zhuǎn)向委托專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理，這種物業(yè)管理方式的轉(zhuǎn)化，必須通

過市場原則來實現(xiàn)，也就是由業(yè)主通過市場選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在平等、自愿、等價有償、誠

實信用的基礎(chǔ)上，簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，然后各自享有并履行合同約定的權(quán)利和義務(wù)。

(4).非市場性的房屋管理不屬于物業(yè)管理

《條例》將業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，作為物業(yè)管理活動的前提條件,

就是將物業(yè)管理與傳統(tǒng)意義的行政管房模式區(qū)分開，強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理是一種市場行為、市場關(guān)系、市場活動，必須

遵守市場規(guī)則。

3.物業(yè)管理的特征（B級）P5-6

物業(yè)管理是城市管理體制、房地產(chǎn)管理體制的重大改革，是一種與房地產(chǎn)綜合開發(fā)，與現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配

套的綜合性管理；是隨著住房制度改革的推進(jìn)而出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)多元化格局后與之相銜接的統(tǒng)一管理；是與建立社會

主義市場經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的社會化、專業(yè)化、市場化的管理。按照社會產(chǎn)業(yè)部門劃分的標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理屬于第三

產(chǎn)業(yè)。社會化、專業(yè)化、市場化是物業(yè)管理的三個基本特征。

（一）社會化

物業(yè)管理的社會化，指的是擺脫了過去那種自建自管的分散管理體制，由多個產(chǎn)權(quán)單位、產(chǎn)權(quán)人通過業(yè)主大

會選聘一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

物業(yè)管理社會化有兩個基本含義：一是物業(yè)的所有權(quán)人要到社會上去選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)

要到社會上去尋找可以代管的物業(yè)。

物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)的經(jīng)營管理權(quán)相互分離，是物業(yè)管理社會化的必要前提，現(xiàn)代化大生產(chǎn)的社會

專業(yè)分工，則是實現(xiàn)物業(yè)管理社會化的必要條件。由于社會專業(yè)分工不同，業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理,

業(yè)主更多精力從事自己的更擅長的工作。

例題：物業(yè)管理社會化的必要前提是（）

A.現(xiàn)代化大生產(chǎn)的社會專業(yè)分工

B.物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)的經(jīng)營管理權(quán)相互分離

C.物業(yè)的所有權(quán)人在社會上選聘好物業(yè)服務(wù)企業(yè)

D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)社會上找到可以代管的物叱

解析：B,物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)的經(jīng)營管理權(quán)相互分離，是物業(yè)管理社會化的必要前提。

（二）專業(yè)化

物業(yè)管理的專業(yè)化，指的是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過合同或契約的簽訂，按照產(chǎn)權(quán)人和使用人的意志和要求去實

施專業(yè)化管理。這就要求：有專業(yè)的人員配備；有專門的組織機(jī)構(gòu)；有專門的管理工具設(shè)備；有科學(xué)、規(guī)范的管

理措施與工作程序；運用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)實施專業(yè)化的管理。物業(yè)管理專業(yè)化是現(xiàn)代化大生

產(chǎn)專業(yè)分工的必然結(jié)果。

（三）市場化

市場化是物業(yè)管理最主要的特點。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營，所提供的商品是勞務(wù)，方式

是等價有償，業(yè)主通過招投標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)來具體實施。物業(yè)服務(wù)企業(yè)是按照現(xiàn)代企業(yè)制

度組建并運作，具有明確的經(jīng)營宗旨和管理章程，實行自主經(jīng)營、獨立核算、自負(fù)盈虧，能夠獨立承擔(dān)民事責(zé)任

的企業(yè)法人。物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主和使用人提供勞務(wù)和服務(wù)，業(yè)主和使用人購買并消費這種服務(wù)。在這樣一種新

的機(jī)制下逐步形成有活力的物業(yè)管理競爭市場，業(yè)主有權(quán)選擇物業(yè)管理單位，物業(yè)管理單位必須靠自己良好的經(jīng)

營和服務(wù)才能進(jìn)入和占領(lǐng)這個市場。這種通過市場競爭機(jī)制和商品經(jīng)營的方式所實現(xiàn)的商業(yè)行為就是市場化。雙

向選擇和等價有償是物業(yè)管理市場化的集中體現(xiàn)。

真題.我國物業(yè)管理的基本特征有（BCD）o（2010o61）

D.統(tǒng)一化

B.市場化

C.社會化

D.專業(yè)化

E.現(xiàn)代化

真題.我國物業(yè)管理的三個基本特征是（）。（201lo1）

A.社會化、專業(yè)化、市場化

B.社會化、專業(yè)化、企業(yè)化

C.社會化、集中化、市場化

D.社會化、現(xiàn)代化、企業(yè)化

答案：A

真題.物業(yè)管理的市場化特征集中體現(xiàn)在等價有償和（）。（2011o3）

A.政府調(diào)控

B.業(yè)主決策

C.企業(yè)決策

D.雙向選擇

答案：D

4.市場原則作為物業(yè)管理活動的前提條件（C級）P4

將市場原則作為物業(yè)管理活動的前提條件，其主要目的在于以下兩點：

一是強(qiáng)調(diào)業(yè)主在市場活動中的自主權(quán)，業(yè)主作為物業(yè)的主人，具有充分的自主選擇權(quán)，而這種選擇權(quán)必須依

法得到保護(hù)。

二是強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理活動必須納入市場秩序，物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主提供哪些服務(wù)，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)是什么，業(yè)主如何

承擔(dān)服務(wù)費用，以及業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)相互之間所承擔(dān)的違約責(zé)任，都必須在物業(yè)服務(wù)合同中作出明確約定。

真題.將市場原則作為物業(yè)管理活動的前提條件，其主要目的在于強(qiáng)調(diào)（）。（2011、61）

A.業(yè)主在市場活動中的自主權(quán)

B.尊重和維護(hù)業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)利

C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的社會貨任

D.物業(yè)管理活動必須納入市場秩序

E.物業(yè)管理在社會經(jīng)濟(jì)中的地位與作用

答案：AD

例題：物業(yè)管理活動的前提條件是（C）o

A.社會化分工原則

B.專業(yè)原則

C.市場原則

D.標(biāo)準(zhǔn)化原則

解析：物業(yè)管理活動應(yīng)當(dāng)遵循市場原則，市場原則作為物業(yè)管理活動的前提條件。

本講包括

第二節(jié)我國物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展

第三節(jié)我國物業(yè)管理制度的歷史沿革

一、考試目的和基本要求

（一）考試目的

本部分的考試目的是考察應(yīng)試人員運用《物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）分析、處理物業(yè)管理工作中《條例》

相關(guān)問題的能力。

（二）考試基本要求

熟悉：物業(yè)管理在社會經(jīng)濟(jì)中的地位和作用

了解：物業(yè)管理產(chǎn)生和發(fā)展，我國物業(yè)管理制度建設(shè)的歷史沿革。

二、要點說明（要點內(nèi)容部分一般為命題點，本課程以要點內(nèi)容部分作為重點，并按要點順序來講授，對照大

綱要求把要點內(nèi)容分為ABCD四個等級：

5.我國物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展（C級）

6.我國改革開放前城鎮(zhèn)住房制度的主要特征（C級）

7.物業(yè)管理在社會經(jīng)濟(jì)中的地位和作用（B級）

8.我國物業(yè)管理制度建設(shè)的歷史沿革（C級）

9.政府在我國物業(yè)管理發(fā)展中的特殊地位（D級）

10.《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》（C級）

共6個要點，本講2010年、2010年都沒有題。

三、內(nèi)容輔導(dǎo)

第一章物業(yè)管理概述（2）

第二節(jié)我國物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展

5.我國物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展（C級）P6-11

（一）物業(yè)管理的起源與發(fā)展（D級）

物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國。一位名叫奧克維婭?希爾的女士為在其名下出租房屋制定了一套房

屋管理辦法，物業(yè)管理起源。引導(dǎo)并要求租戶嚴(yán)格遵守。

（二）我國物業(yè)管理的產(chǎn)生（C級）

1981年3月100,深圳市第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司——深圳市物業(yè)管理公司掛牌成立。該公司隸

屬于深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)公司，建立了“獨立核算、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展、自我完善”的運行機(jī)制。我國第一家

專業(yè)化物業(yè)管理公司成立，標(biāo)志著我國在物業(yè)管理的產(chǎn)生。

（三）我國物業(yè)管理的發(fā)展（C級）

1993年，深圳市人大頒發(fā)了全國第一部物業(yè)管理地方性法規(guī)——《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》，

以地方立法的方式對物業(yè)管理進(jìn)行制度規(guī)范。

建設(shè)部在認(rèn)真總結(jié)深圳和廣州經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，于1994年3月23日頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》。

明確要求“住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)逐步推行社會化、專業(yè)化的管理模式，由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實施專業(yè)化管理”。由此,

確立了物業(yè)管理新體制，為我國房地產(chǎn)管理體制的改革指明了方向。

1999年，建設(shè)部在深圳召開了全國第三次物業(yè)管理工作會議，推廣深圳物業(yè)管理項目招投標(biāo)制度和經(jīng)驗。

2000年，中國物業(yè)管理協(xié)會成立，對加強(qiáng)行業(yè)指導(dǎo)和行業(yè)自律起到了重要作用。

2002年，建設(shè)部建立全國物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有力促進(jìn)了物業(yè)管理行業(yè)的誠信建設(shè)，推動物業(yè)服

務(wù)企業(yè)規(guī)范運作。

2003年6月8日，《物業(yè)管理條例》正式頒布，這標(biāo)志著我國物業(yè)管理法制建設(shè)進(jìn)入新階段。

截止到2005年底，我國物業(yè)服務(wù)企業(yè)總數(shù)已超過3萬家，從業(yè)人員突破300萬。

例題：物業(yè)管理起源于（D）的英國。

A.18世紀(jì)60年代

B.18世紀(jì)90年代

C.19世紀(jì)30年代

D.19世紀(jì)60年代

例題：（C）深圳市第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司一一深圳市物業(yè)管理公司掛牌成立。

A.1980年3月10日

B.1980年5月10日

C.1981年3月10□

D.1981年5月10日

6.我國改革開放前城鎮(zhèn)住房制度的主要特征C級）P7

我國改革開放前的城鎮(zhèn)住房制度主要呈現(xiàn)三個特征：

一是住房投資由國家和國有企業(yè)統(tǒng)包；

二是住房分配采取實物分配；

三是住房消費采取福利低租金和國家包修包養(yǎng)制度。

1994年，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，全面開展公有住房向居民和職工出售工作。

1998年，國務(wù)院發(fā)布了《進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，取消住房實物分配，開始實施住

房分配貨幣化。

7.物業(yè)管理在社會經(jīng)濟(jì)中的地位和作用（R級）P11-14

物業(yè)管理作為一個新興的行業(yè)，在實現(xiàn)全面建設(shè)小康社會的目標(biāo)中，更應(yīng)發(fā)揮其重要的作用。

（-）實施物業(yè)管理有利促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長

房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)快速增長,對國民經(jīng)濟(jì)增長起到了重要的推動作用。但是目前我們所認(rèn)識到的居民住房消費,

僅僅是居民購買住房這一個方面的消費。實際上，居住消費本身包含眾多的消費環(huán)節(jié)，可歸納為四類基本消費支

出：一是購房消費支出；二是家庭裝飾裝修、家具家電等消費支出；三是使用過程中的水、電、氣、暖等方面的

長期消費支出；四是房屋大、中修及設(shè)施設(shè)冬改造以及物業(yè)管理消費支出。后三類消費支出有可能超過購房支出。

（二）實施物業(yè)管理有利于提高人民群眾居住質(zhì)量

目前，我國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積超過26m2,住房嚴(yán)重短缺問題基本解決，居民住房需求不僅追求面

積增加而且要求質(zhì)量提高、從單純的生存型需求向舒適型需求轉(zhuǎn)變的新階段。提高居住質(zhì)量，既要靠住宅設(shè)計得

好，建設(shè)得好，裝修得好，也要有良好的物業(yè)管理，提供房屋及其設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)、綠化、保潔等專業(yè)性服

務(wù)，創(chuàng)造安全舒適的居住環(huán)境。

（三使施物業(yè)管理有利于增加就業(yè)

物業(yè)管理就業(yè)容量大，保潔、保安、維修等工作需要大量的勞動力，對擴(kuò)大就業(yè)具有重要作用。目前，物業(yè)

管理吸納的勞動力中大部分來自企事業(yè)單位下崗分流人員、農(nóng)村剩余勞動力及部隊復(fù)轉(zhuǎn)軍人等，對于緩解農(nóng)村剩

余勞動力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整中的就業(yè)矛盾作出了重要貢獻(xiàn)。

（四使施物業(yè)管理有利于維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定

維護(hù)社會安定是全面建設(shè)小康社會的重要保障。物業(yè)管理是社區(qū)服務(wù)的重要組成部分。物業(yè)服務(wù)的一項重要

內(nèi)容就是要維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境和秩序。通過規(guī)范社區(qū)建設(shè)與物業(yè)管理各主體之間的關(guān)系，整合資源，推進(jìn)

物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，既有利于為居民創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，也有利于促進(jìn)社區(qū)安定和社區(qū)精神文明

建設(shè)。

（五塊施物業(yè)管理有利于推動房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展

物業(yè)管理作為房地產(chǎn)消費階段的管理環(huán)節(jié)，對房地產(chǎn)保值、增值有著重大影響。房地產(chǎn)消費是一個漫長的時

期，這一時期中，不僅房地產(chǎn)價值與物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)好壞有直接關(guān)聯(lián)，而且房地產(chǎn)市場價格也隨著物業(yè)品牌的優(yōu)劣

而隨時升降。良好的物業(yè)管理可以提升房地產(chǎn)的價值，低劣的物業(yè)管理或沒有物業(yè)管理，必然會直接或間接地影

響房地產(chǎn)的保值、增值。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)活動的后繼延伸，對提高房地產(chǎn)開發(fā)項目的品牌效應(yīng)，促進(jìn)房

地產(chǎn)開發(fā)的良性循環(huán)，提高城市建設(shè)和城市管理的專業(yè)化和現(xiàn)代化，都有著重要意義。

例題：4、物業(yè)管理在社會經(jīng)濟(jì)中的地位與作用表現(xiàn)在（ACDE）。（多選題）

A.有利促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長

B.利于提高人民文化素質(zhì)

C.有利于增加就業(yè)

D.有利于維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定

E.有利于推動房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展

解析：“B.利于提高人民文化素質(zhì)”書中沒有提及。

第三節(jié)我國物業(yè)管理制度的歷史沿革

8.我國物業(yè)管理制度建設(shè)的歷史沿革（C級）P15-18

我國的物業(yè)管理制度是由國家法規(guī)政策和地方性法規(guī)政策共同組成的，下面主要對全國性的法規(guī)政策進(jìn)行

簡要介紹。

（一）《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》

改革開放后，我國的房地產(chǎn)業(yè)得以發(fā)展利提升，尤其是住宅小區(qū)建設(shè)方面，在“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合

開發(fā)、配套建設(shè)”方針指引下，規(guī)劃布局合理，配套日益完善，并呈現(xiàn)了數(shù)量多、規(guī)模大、建設(shè)方式多樣化的特

點。

建設(shè)部于1994年3月23口頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，確立了城市新建住宅小區(qū)物業(yè)管理的新體

制，指明了我國房屋管理體制改革的前進(jìn)方向。

《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》具體內(nèi)容見本章第十要點

（二）物業(yè)管理服務(wù)考評標(biāo)準(zhǔn)

1.《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》

為貫徹建設(shè)部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，提高城市住宅小區(qū)的整體管理水平，推動社會化、專業(yè)化的

物業(yè)管理進(jìn)程，建設(shè)部于1995年印發(fā)了《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》及考評驗收工作的通知。

2.《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則》

為加強(qiáng)對城市大限的物業(yè)管理，提高城市大原的物業(yè)管理水平，1997年建設(shè)部印發(fā)了《全國城市物業(yè)管理優(yōu)

秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則》，針對大廈物業(yè)管理的情況和特點，規(guī)定了管理標(biāo)準(zhǔn)和考評內(nèi)容，從此使大廈的物業(yè)管

理也納入規(guī)范管理的軌道。

3.《關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評驗收工作的通知》

根據(jù)全國物業(yè)管理迅猛發(fā)展的形勢需要，2000年5月，建設(shè)部發(fā)布了《關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)

（大廈、工業(yè)區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評驗收工作的通知》。該通知在廣泛征求各地主管部門及企業(yè)意見的基礎(chǔ)上，本著

高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求、操作簡便的原則對原標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行修訂。通知附件分別編制了全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)、示范大

原、示范工業(yè)區(qū)三個標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則。

（三）物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)合格上崗制度

針對物業(yè)管理人員素質(zhì)普遍偏低的狀況，為全面提高隊伍素質(zhì)，規(guī)范物業(yè)管理人員行為，提升管理質(zhì)量，1996

年建設(shè)部人事教育勞動司與房地產(chǎn)業(yè)司聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于實行物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓(xùn)合

格上崗制度的通知》，通知主要內(nèi)容包括：

第一，關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓(xùn)合格上崗實施辦法。

第二，物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位規(guī)范。。

第三，物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理、管理員崗位規(guī)范。物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理、管理員崗位規(guī)范也包括三個內(nèi)容：

一是崗位必備知識，二是崗位必備能力，三是培訓(xùn)教學(xué)計劃。

（四）《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》

為規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)收費行為，保護(hù)消費者的正當(dāng)權(quán)益，1996年，國家計委和建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)了《城

市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》。

（五）《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》

為規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)財務(wù)管理行為，有利于企業(yè)公平競爭，加強(qiáng)財務(wù)管理和經(jīng)濟(jì)核算，財政部1998年頒布了

《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》，該規(guī)定結(jié)合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的特點及其管理要求，從代管基金、成本、費用、營

業(yè)收入和利潤等方面具體規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財務(wù)管理行為。

（六）《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》

為保障住房售后的維修管理，維護(hù)住房產(chǎn)權(quán)人和使用人的共同利益，建設(shè)部、財政部于1998年11月印發(fā)了

《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》。注：2007年12月4日，建設(shè)部會同財政部發(fā)布了《住宅

專項維修資金管理辦法》，并于2008年2月1日起施行，《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》同時

廢止。

（七）《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》

1999年建設(shè)部印發(fā)了《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》，要求從事物業(yè)管理的企業(yè)必須按照《試行辦法》

的規(guī)定，申請企業(yè)資質(zhì)評定，然后才能依法運營。注：2004年3月，建設(shè)部發(fā)布《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》;

2007年II月26日，《建設(shè)部關(guān)于修改《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法〉的決定》（建設(shè)部令第164號）發(fā)布，決定對

《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》(建設(shè)部令第125號)進(jìn)行修改,

(八)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》

為加強(qiáng)住宅室內(nèi)裝飾裝修管理，保證裝飴裝修工程質(zhì)量和安全，維護(hù)公共安全和公共利益，2002年3月建設(shè)

部發(fā)布了《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》(建設(shè)部令第110號)。二、《條例》頒布后的物業(yè)管理制度建設(shè)

二、《條例》頒布前物業(yè)管理制度建設(shè)

2003年6月8日，國務(wù)院頒布了《物業(yè)管理條例》。注：2007年8月26日，《國務(wù)院關(guān)于修改〈物業(yè)管理條例》

的決定》正式公布，自2007年10月1日起施行。

由于第三章將詳細(xì)論述物業(yè)管理的各項基本制度，這里僅就《條例》頒布后，制定的全國性政策法規(guī)作列舉

式介紹：

(1)2003年6月，建設(shè)部發(fā)布《業(yè)主大會規(guī)程》；注：2010年1月1日廢止

(2)2003年9月，建設(shè)部發(fā)布《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》；

(3)2003年11月，國家發(fā)展改革委員會、建設(shè)部發(fā)布《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》；

(4)2004年1月，中國物業(yè)管理協(xié)會制訂《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)淮》；

(5)2004年3月，建設(shè)部發(fā)布《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》；注：2007年II月26日

進(jìn)行修改。

(6)2004年7月，國家發(fā)展改革委員會、建設(shè)部發(fā)布《物業(yè)服務(wù)收費明碼標(biāo)價規(guī)定》。

(7)2004年9月，建設(shè)部發(fā)布《業(yè)主臨時公約(示范文本)》和《前期物業(yè)服務(wù)合同(示范文本)》；

(8)2005年11月，人事部、建設(shè)部發(fā)布《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》、《物業(yè)管理師資格考試實施辦法》和《物

業(yè)管理師資格認(rèn)定考試辦法》。

(9)2007年3月，全國人大通過了《中華人民共和國物權(quán)法》，2007年10月1日實施

(10)2007年9月10日，國家發(fā)展改革委員會和建設(shè)部聯(lián)合印發(fā)了《物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法(試行)》(發(fā)

改價格［2007R285號)2007年10月1日起施行。

(11)2007年12月4日，建設(shè)部會同財政部發(fā)布了《住宅專項維修資金管理辦法》，并于2008年2月1日起施

行，1998年《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》同時廢止。

(12)2010年1月1日起施行《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》，2003年《業(yè)主大會規(guī)程》同時廢止。

注意頒布的時間、實施的時間，頒布的部門，如中國物業(yè)管理協(xié)會制訂《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級

標(biāo)準(zhǔn)》；

這些法規(guī)的大部分內(nèi)容有些在教材各章節(jié)會體現(xiàn)出來，有些教材中沒有體現(xiàn)，要注意看，有可能考。

真題.根據(jù)《物業(yè)管理條例》，下列情形中，屬于應(yīng)當(dāng)?shù)蹁N物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的有（ACD）。（2010、75）

A.以欺騙手段取得資質(zhì)證書的

B.物業(yè)服務(wù)企業(yè)法人變更的

C.挪用專項維修資金且情節(jié)嚴(yán)重的

D.將小區(qū)全部物業(yè)管理一并委托他人且情節(jié)嚴(yán)重的

E.聘用未取得物業(yè)管理執(zhí)業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理的

注：《物業(yè)管理條例》“第六章法律責(zé)任”中的第60、62、63條。

真題.《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》規(guī)定，裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動時，欲搭建建筑物、構(gòu)筑物的，

應(yīng)當(dāng)經(jīng)過城市（B）行政主管部門的批準(zhǔn)。（2010、18）

A.房產(chǎn)

B.規(guī)劃

C.建設(shè)

D.城管

根據(jù)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》

第六條裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得有下列行為：

（一）搭建建筑物、構(gòu)筑物：

（二）改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗；

（三）拆改供暖管道和設(shè)施；

（四）拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施。

本條所列第（一）項、第（二）項行為，應(yīng)當(dāng)經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)；第（三）項行為，應(yīng)當(dāng)經(jīng)供暖管理單位

批準(zhǔn)；第（四）項行為應(yīng)當(dāng)經(jīng)燃?xì)夤芾韱挝慌鷾?zhǔn)。）

例題：物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)理崗位規(guī)范包括（）三個方面的內(nèi)容。（多選題）

A.崗位必備知識

B.崗位必備能力

C.崗位合格證書的頒發(fā)與管理

D.培訓(xùn)教學(xué)計劃

E.培訓(xùn)內(nèi)容與方式

解析：物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)理崗位規(guī)范包括三個方面的內(nèi)容：一是崗位必備知識，二是崗位必備能力，三是培訓(xùn)教學(xué)

計劃。

例題：人事部、建設(shè)部于（D）年發(fā)布了《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》、《物業(yè)管理師資格考試實施辦法》和《物

業(yè)管理師資格認(rèn)定考試辦法》。

A.2004年9月

B.2004年11月

C.2005年9月

D.2005年11月

9.政府在我國物業(yè)管理發(fā)展中的特殊地位(D級)P14

我國的物業(yè)管理之所以在短時間得以迅猛發(fā)展，始終離不開政府主管部門的推動和引導(dǎo)。在我國短暫的物業(yè)

管理發(fā)展史中，政府之所以起到不可或缺的作用，主要基于以下三個原因：

一、我國當(dāng)前仍處于計劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型期，由福利制的房屋管理模式轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌龌奈飿I(yè)管理模式，需

要政府發(fā)揮應(yīng)有的作用；

二、物業(yè)管理是我國城市管理的重要組成部分，物業(yè)管理的水平直接關(guān)系到城市管理的水平，而城市管理是政府

的主要職能，從城市管理職能角度考慮，政府必須對物業(yè)管理進(jìn)行適度干預(yù)；

三、普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的物.業(yè)管理是廣大百姓的民生問題，直接關(guān)系到民眾的基本生活保障和社

會的和詣穩(wěn)定，需要政府從全局的高度進(jìn)行必要的監(jiān)管。

10.《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》(C級)P15

1994年3月頒布《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》是我國第一部系統(tǒng)規(guī)范物業(yè)管理制度的規(guī)范性文件，是推動我

國全面開展物業(yè)管理活動的基石，對我國建立物業(yè)管理活動秩序產(chǎn)生了重大影響。其中規(guī)范了以下幾項主要內(nèi)容:

⑴確定了物業(yè)管理活動的主管部門；

(2)確定了物業(yè)管理工作的基本內(nèi)容；

(3)明確了社會化、專業(yè)化的物業(yè)管理模式；

(4)確定了業(yè)主選舉產(chǎn)生物業(yè)管理委員會制度；

(5)明確了管理委員會的權(quán)利與義務(wù)；

(6)明確了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利與義務(wù)；

(7)確定了物業(yè)管理服務(wù)的合同制度與備案制度；

(8)針對業(yè)主的主要違規(guī)行為提出管理措施：

(9)針對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違規(guī)行為規(guī)定了行政處罰措施

例題：我國第一部系統(tǒng)規(guī)范物業(yè)管理制度的規(guī)范性文件是(C)。

A.《物業(yè)管理條例》

B.《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》

C.《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》

D.《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》

解析：1994年3月頒布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》是我國第一部系統(tǒng)規(guī)范物業(yè)管理制度的規(guī)范性文件。

例題：《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》規(guī)定的內(nèi)容有（ABCD

A、確定了物業(yè)管理活動的主管部門

B、確定了物業(yè)管理工作的基本內(nèi)容

C、明確了社會化、專業(yè)化的物業(yè)管理模式

D、確定了業(yè)主選舉產(chǎn)生物業(yè)管理委員會制度

E、明確了業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)

11.《條例》頒布前物業(yè)管理制度建設(shè)的主要特點（C級）P15

從我國物業(yè)管理制度建設(shè)的歷史沿革來看，可以《條例》為分水嶺，劃分成《條例》頒布前后兩個階段，兩

個階段既存在著承繼的關(guān)系，也各自具有鮮明的特點。

《條例》頒布前的物業(yè)管理制度建設(shè)

從20世紀(jì)90年代初到《條例》頒布前，對于物業(yè)管理這一新生事物，無論國家還是地方都嘗試通過制度建

設(shè)加以推動和規(guī)范。這一階段的物業(yè)管理政策法規(guī)主要體現(xiàn)以下特點：一是借鑒性，主要借鑒新加坡、香港特區(qū)

等國家和地區(qū)的先進(jìn)經(jīng)驗；二是過渡性，主要考慮傳統(tǒng)房管模式的根深蒂固，采取漸進(jìn)式的方法進(jìn)行改革；三是

針對性，主要是針對當(dāng)時當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理實踐中出現(xiàn)的問題，選擇應(yīng)對性的政策和方法。

例題：從20世紀(jì)90年代初到《物業(yè)管理條例》頒布前這一階段的物業(yè)管理政策法規(guī)主要特點是（BCE

（多選題）

A.配套性

B.過渡性

C.借鑒性

D.經(jīng)驗性

E.針對性

解析：配套性、經(jīng)驗性是《物業(yè)管理條例》頒布后這一階段的物業(yè)管理政策法規(guī)主要特點。

12.《條例》頒布后物業(yè)管理制度建設(shè)的主要特點（C級）P18

2003年6月8日，《物業(yè)管理條例》正式頒布，這標(biāo)志著我國物業(yè)管理法制建設(shè)進(jìn)入新階段。這一階段物業(yè)

管理政策法規(guī)主要體現(xiàn)出以下特點：

一是配套性，主要是以《條例》的配套性文件和實施細(xì)則的方式出現(xiàn)，以貫徹落實《條例》為基本指針；

二是經(jīng)驗性，主要是總結(jié)物業(yè)管理實踐的經(jīng)驗教訓(xùn)，有針對性地作出制度安排；

三是操作性，主要是將《條例》中的基本制度和原則規(guī)定予以細(xì)化，使其在現(xiàn)實操作層面上得以實施。

例題：《物業(yè)管理條例》頒布后這一階段的物業(yè)管理政策法規(guī)主要特點是（ADE）o（多選題）

A.配套性

B.過渡性

C.借鑒性

D.經(jīng)驗性

E.操作性

解析：過渡性過渡性、借鑒性是《物業(yè)管理條例》頒布前這一階段的物業(yè)管理政策法規(guī)主要特點

本講包括

第四節(jié)《物業(yè)管理條例》

一、考試目的和基本要求

考試基本要求

掌握：《條例》的指導(dǎo)思想以及確立的基本法律關(guān)系。

熟悉：《條例》確立的基本制度，《條例》涉及的主要問題。

了解：

二、要點說明（要點內(nèi)容部分一般為命題點，本課程以要點內(nèi)容部分作為重點，并按要點順序來講授，對照大

綱要求把要點內(nèi)容分為ABCD四個等級：

13.《條例》的指導(dǎo)思想（A級）

14.《條例》創(chuàng)設(shè)的法律制度及其內(nèi)涵（B級）

15.《條例》的主要內(nèi)容（B級）

16.《條例》法律責(zé)任的特點（C級）

17.《條例》確立的基本法律關(guān)系（A級）

三、內(nèi)容輔導(dǎo)

第一章物業(yè)管理概述（3）

第四節(jié)《物業(yè)管理條例》

2003年6月8日，國務(wù)院頒布了《物業(yè)管理條例》。《條例》的頒布，是我國物業(yè)管理發(fā)展歷史上一件具有

里程碑意義的大事，標(biāo)志著我國物業(yè)管理進(jìn)入了法制化、規(guī)范化發(fā)展的新時期。

真題：2003年9月1日，（）的實施，標(biāo)志著我國物業(yè)管理進(jìn)入了法制化、規(guī)范化的新階段。（2010；1）

A.《物權(quán)法》

B.《物業(yè)管理條例》

C.《業(yè)主大會規(guī)程》

D.《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》

答案：B

《條例》的立法過程（D級：大綱不作要求）

1999年4月，建設(shè)部成立《條例》起草小組，開始《條例》的起草工作。在《條例》起草階段，起草小組主要

做了下列工作：

（-）收集有關(guān)資料，了解國內(nèi)外物業(yè)管理的立法情況

（二）開展立法調(diào)研，掌握第一手材料

（三）進(jìn)行專家論證，研討立法中的難點問題

（四）廣泛征求意見，以求彰顯民意

13.《條例》的指導(dǎo)思想（A級）P22

（1）《條例》的指導(dǎo)思想（重點）

《條例》在堅持民法基本原則和立法法規(guī)定的原則下，突出了發(fā)展為重、平衡利益、保護(hù)弱者的立法理念。

《條例》的立法指導(dǎo)思想，主要表現(xiàn)在以下三個方面：

一是強(qiáng)調(diào)保護(hù)業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)益，協(xié)調(diào)單個業(yè)主與全體業(yè)主的共同利益關(guān)系;

二是強(qiáng)調(diào)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)是平等的民事主體，是服務(wù)和被服務(wù)的關(guān)系；

一:是強(qiáng)調(diào)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過公平、公開和協(xié)商方式處理物業(yè)管理事項。

（2）《條例》在立法過程中，主要遵循以下幾個基本原則：

（一）物業(yè)管理權(quán)利和財產(chǎn)權(quán)利相對應(yīng)的原則

《條例》吸收了發(fā)達(dá)國家成熟的建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，對業(yè)主權(quán)利義務(wù)的規(guī)定，其實就是明確了業(yè)主作為

建筑物區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)利義務(wù)。對業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)的規(guī)定，是基于業(yè)主擁有的財產(chǎn)權(quán)份額,

將業(yè)主的物業(yè)管理權(quán)利相應(yīng)建立在對自有房屋擁有的財產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)之上。

（二）維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的原則

為維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，《條例》既對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為、業(yè)主大會的職責(zé)及其涉及業(yè)主共同利益事項

的表決、個別業(yè)主不按合同約定交納物業(yè)管理費用損害全體業(yè)主利益的行為、有關(guān)政府部門行政監(jiān)督管理責(zé)任等

作了明確規(guī)定，也對建設(shè)單位、公用事業(yè)單位等物業(yè)管理相關(guān)主體依法應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)作了詳盡規(guī)定。在處理行

政處罰和承擔(dān)民事責(zé)任關(guān)系方面，《條例》設(shè)定的法律責(zé)任充分體現(xiàn)了優(yōu)先保護(hù)全體業(yè)主利益的原則。

（三）現(xiàn)實性與前瞻性有機(jī)結(jié)合的原則

《條洌》注重保持法規(guī)、政策的持續(xù)性和適度性，對于如何解決現(xiàn)實中存在的問題，如開發(fā)企業(yè)不交納未售

出物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費用、任意擴(kuò)大物業(yè)服務(wù)企業(yè)的治安責(zé)任、公用事業(yè)單位向物業(yè)服務(wù)企業(yè)轉(zhuǎn)嫁責(zé)任等，《條例》

作出了明確規(guī)定。《條例》貫穿發(fā)展的指導(dǎo)思想，設(shè)立的業(yè)主大會、強(qiáng)制性維修養(yǎng)護(hù)等制度，符合市場經(jīng)濟(jì)的基

本規(guī)律，符合未來立法趨勢。

（四）從實際出發(fā)，實事求是的原則

我國各地區(qū)的物業(yè)管理發(fā)展很不平衡，沿海地區(qū)與中西部地區(qū)、大城市與中小城市，在物業(yè)管理市場發(fā)育程

度、市場環(huán)境、管理服務(wù)水平等方面差異較大。《條例》在堅持法律制度統(tǒng)一性的前提下，充分考慮各地區(qū)的實

際情況，對房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理分業(yè)經(jīng)營、物業(yè)管理區(qū)域劃分等問題僅作出原則性規(guī)定，有的規(guī)定的具體執(zhí)行

辦法，授權(quán)省、自治區(qū)、直轄市制定。

例題：《物業(yè)管理條例》在立法過程中，主要遵循（）基本原則。（多選題）

A.物業(yè)管理權(quán)利和財產(chǎn)權(quán)利相對應(yīng)的原則

B.突出保護(hù)弱者的原則

C.維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的原則

D.現(xiàn)實性與前瞻性有機(jī)結(jié)合的原則

E.從實際出發(fā)，實事求是的原則

答、ACDE,保護(hù)弱者是立法理念。

14.《條例》創(chuàng)設(shè)的法律制度及其內(nèi)涵（B級）P23-24

（1）《條例》創(chuàng)設(shè)的法律制度（B級）

《條例》就業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)，業(yè)主大會的組成、職責(zé)和行為規(guī)則，前期物業(yè)管理，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的

法律關(guān)系，業(yè)主處理財產(chǎn)共同利益的方式等，創(chuàng)設(shè)了業(yè)主大會、業(yè)主公約、前期物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)承接查驗、

物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理、物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格、住宅專項維修資金等七項物業(yè)管理的基本制度。

（2）《條例》創(chuàng)設(shè)的法律制度的內(nèi)容（B級）（與條例的內(nèi)容區(qū)別）

要準(zhǔn)確把握《條例》所創(chuàng)設(shè)的法律制度的內(nèi)涵。

（一）尊重和維護(hù)業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)利

物業(yè)管理的基礎(chǔ)是業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)。對物業(yè)進(jìn)行管理是業(yè)主行使財產(chǎn)權(quán)的行為。選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施管理只

是業(yè)主管理自身物業(yè)的方式之一，業(yè)主還可以根據(jù)實際情況決定采用其他方式。《條例》本著尊重業(yè)主財產(chǎn)權(quán)利

的原則，并不強(qiáng)制業(yè)主必須實行物業(yè)管理，而只是規(guī)范實行物業(yè)管理時各方的行為。

強(qiáng)調(diào)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主是平等的民事主體，是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系，保證業(yè)主充分行使財產(chǎn)權(quán)。

（二）建立業(yè)主民主協(xié)商、自我管理、平衡利益的機(jī)制

共同財產(chǎn)和共同利益是構(gòu)成業(yè)主之間聯(lián)系的基礎(chǔ)。業(yè)主共同財產(chǎn)的管理和共同利益的平衡，需要有民主協(xié)商

的機(jī)制來實現(xiàn)。業(yè)主大會制度和管理規(guī)約制度，目的就是建立業(yè)主民主協(xié)商、自我管理、平衡利益的機(jī)制。業(yè)主

大會是表達(dá)業(yè)主意愿、實現(xiàn)業(yè)主利益均衡的組織形式，其基本的議事準(zhǔn)則就是民主協(xié)商。業(yè)主一旦共同決定委托

物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理，就將共同財產(chǎn)的管理置于整體的共同契約中。共同契約就必然要在單個業(yè)主利益的

分散性與整體業(yè)主利益的協(xié)調(diào)性之間實現(xiàn)均衡；業(yè)主要遵守少數(shù)服從多數(shù)的原則。

真題：業(yè)主大會制度和管理規(guī)約制度，目的是建立（）的機(jī)制。（2010；63.）

A.質(zhì)價相符

B.民主協(xié)商

C.自我管理

D.平衡利益

E.公平競爭

答案：BCD

真題：業(yè)主大會基本的議事準(zhǔn)則是（）0（2011；5）

A.民主協(xié)商

B.自我管理

C.平衡利益

D.共同遵守

答案：A

（三）《條例》和有關(guān)法律法規(guī)共同規(guī)范物業(yè)管理活動

物業(yè)管理活動中的問題，有的是由《條例》所規(guī)范的，有的是由其他法律法規(guī)所規(guī)范的。物業(yè)管理活動各方

主體也應(yīng)當(dāng)遵守其他法律、法規(guī)確定的行為規(guī)范。如《民法通則》、《合同法》、《公司法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營

管理條例》、《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》等法律、法規(guī)規(guī)定的相關(guān)制度，都是規(guī)范物業(yè)管理活動的法律依據(jù)。

（四）妥善處理政府和市場的關(guān)系

物業(yè)管理活動中大量的是處理民事關(guān)系，應(yīng)當(dāng)通過設(shè)定規(guī)則，由當(dāng)事人自行調(diào)節(jié)和通過司法程序調(diào)節(jié)。對這

些民事關(guān)系，不宜采取政府行政措施進(jìn)行調(diào)節(jié)。《條例》對不產(chǎn)生外部影響、不涉及公共利益的純私人事務(wù)，不

設(shè)置政府行政管理權(quán)；對不屬于政府行政職責(zé)的事務(wù)，不設(shè)定行政規(guī)則；對應(yīng)當(dāng)由業(yè)主自行處理的事務(wù)，不設(shè)定

行政強(qiáng)制措施。同時《條例》明確界定了違反行政管理秩序行為與民事違約、民事侵權(quán)行為的界限，對凡是能夠

通過民事責(zé)任解決的，不再設(shè)定行政處罰；對違反行政管理規(guī)定，又同時構(gòu)成民事違約或侵權(quán)的行為，則堅持損

害賠償優(yōu)先的原則。

市場規(guī)則的完善是市場主體行為規(guī)范的基礎(chǔ)。各級房地產(chǎn)行政主管部門，按照《條例》的精神，主要應(yīng)把完

善市場機(jī)制放在重要位置，切實轉(zhuǎn)變職能，做到不越位、不缺位、不錯位、不擾民，管好政府該管的事，并簡化

手續(xù)，方便群眾。

例題：（）是物業(yè)管理的基礎(chǔ)。

A、業(yè)主的住宅權(quán)

B、業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)

C、物業(yè)管理者所得

D、物業(yè)管理服務(wù)

答案：B

例題：下列不符合《物業(yè)管理條例》所創(chuàng)設(shè)的法律制度的內(nèi)涵是（

A.業(yè)主共同財產(chǎn)的管理和共同利益的平衡，需要有民主協(xié)商的機(jī)制來實現(xiàn)

B.《釜例》并不強(qiáng)制業(yè)主必須實行物業(yè)管理，而只是規(guī)范實行物業(yè)管理時各方的行為

C.物業(yè)管理活動各方主體也應(yīng)當(dāng)遵守其他法律、法規(guī)確定的行為規(guī)范

D.物業(yè)管理活動中大量的是處理民事關(guān)系，應(yīng)當(dāng)由政府通過設(shè)定規(guī)則，并采取行政措施進(jìn)行調(diào)節(jié)。

答案：D物業(yè)管理活動中大量的是處理民事關(guān)系，應(yīng)當(dāng)通過設(shè)定規(guī)則，由當(dāng)事人自行調(diào)節(jié)和通過司法程序調(diào)節(jié)。

對這些民事關(guān)系，不宜采取政府行政措施進(jìn)行調(diào)節(jié)。

15.《條例》的主要內(nèi)容簡介（C級）P25-30

《條例》主要內(nèi)容簡介

（一）第一章總則

本章共5條，對《條例》的立法目的、調(diào)整對象和適用范圍、倡導(dǎo)原則和行政管理體制等作了規(guī)定。

作為第一部全國性的物業(yè)管理法規(guī)，《條例》第一條開宗明義，將規(guī)范物業(yè)管理活動、維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益、

改善人民群眾的生活和工作環(huán)境作為其立法宗旨。

（二）第二章業(yè)主及業(yè)主大會

本章從第六條到第二十條，共15條，規(guī)定了業(yè)主的概念、權(quán)利與義務(wù)，業(yè)主大會的組成、宗旨、成立條件、

職責(zé)、會議制度、議事規(guī)則，業(yè)主委員會的性質(zhì)、職責(zé)與組成，業(yè)主公約的內(nèi)容、法律效力，業(yè)主大會、業(yè)主委

員會與居民委員會的關(guān)系等內(nèi)容。

條例第二章內(nèi)容非常重要，2007年8月修改《物業(yè)管理條例》時，本章修改較多，第十條、第十一條、第

十二條、第十九條都作了修改。

例如：第十二條業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。

業(yè)主大會決定本條例第十一條第（五）項“籌集和使用專項維修資金”和第（六）項"改建、重建建筑物及其附

屬設(shè)施”規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定本

條例第十一條規(guī)定的其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

（三）第三章前期物業(yè)管理

木章從第二十一條到第三十一條，第共II條，是關(guān)于前期物業(yè)管理的規(guī)定，包括前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時管

理規(guī)約、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)、物業(yè)承接驗收手續(xù)、物業(yè)資料的移交、物業(yè)管理用房、物業(yè)的保修責(zé)任等內(nèi)容。

（四）第四章物業(yè)管理服務(wù)

本章從第三十二條到第四十九條，共18條，旨在明確物業(yè)管理服務(wù)中各方主體的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

理解本章的各條規(guī)定，有利于明確物業(yè)管理當(dāng)事人的相互關(guān)系，促進(jìn)物業(yè)管理活動的順利開展。

（五）第五章物業(yè)的使用與維護(hù)

本章從第五十條到第五十六條，共7條，對物業(yè)的使用與維護(hù)相關(guān)問題進(jìn)行規(guī)范。

本章規(guī)定對于規(guī)范業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位的行為，保

障物業(yè)的正常使用與維護(hù)，具有十分重要的意義。