房地產抵押

與評估風險防范

演講人：閆旭東目錄一、引言：金融與房地產、評估行業的關系二、房地產市場與房地產價值三、目前房地產評估行業存在的問題與風險防范四、房地產抵押與抵押價值實現過程中的評估制度體系問題五、房地產抵押的操作風險與防范一、引言：金融與

房地產、評估行業的關系一、引言：金融與房地產、評估行業的關系一、引言：金融與房地產、評估行業的關系

一、引言：金融與房地產、評估行業的關系一、引言：金融與房地產、評估行業的關系一、引言：金融與房地產、評估行業的關系

2、評估行業監管現狀

建設部、人行和銀監會聯合制定的?關于標準與銀行信貸業務相關的房地產抵押估價管理有關問題的通知?明確要求將科學、合理確實定房地產抵押價值，選用房地產估價機構，審慎放貸，貫徹到房地產抵押與處置的全過程。銀監會發布的?商業銀行房地產貸款風險管理指引?也有相關要求。二、房地產市場

與房地產價值二、房地產市場與房地產價值1、房地產與房地產價值 對于房地產的認識涉及其物質形態、功能性和財產權利三個方面：房：它具有物質形態、功能形態；地：除具有房的特性外，還具有位置的唯一性；產：泛指權利、財產。財產分為動產和不動產；權利有不同的權利類型。房地產價格：是在一定條件下形成的，其價值根底取決于價值基準是公開市場價值還是非公開市場價值，以及房地產的使用和權利狀況。二、房地產市場與房地產價值二、房地產市場與房地產價值2、房地產市場〔2〕從用途結構上分，房地產市場可分為：住宅市場；商業用房市場；寫字樓市場；工業廠房市場等等。如以深圳房地產市場為例二、房地產市場與房地產價值2、房地產市場〔3〕從區域上分，房地產市場是一個區域性的市場，每個城市都有其明顯的區域市場特征，每個城市的每個區域也都有其明顯的特征。 因此，對于每一個工程的房地產價格的把握，都應清楚是在什么市場層次面上、什么市場結構用途、哪一個市場區域的價格。二、房地產市場與房地產價值3、房地產估價方法與價值基準

二、房地產市場與房地產價值二、房地產市場與房地產價值二、房地產市場與房地產價值二、房地產市場與房地產價值二、房地產市場與房地產價值二、房地產市場與房地產價值二、房地產市場與房地產價值二、房地產市場與房地產價值二、房地產市場與房地產價值三、目前房地產評估行業存在的問題與風險防范三、目前房地產評估行業存在的問題與風險防范三、目前房地產評估行業存在的問題與風險防范三、目前房地產評估行業存在的問題與風險防范2、評估機構對評估風險應有的防范措施

②實地勘察風險防范

評估必須到現場進行實地勘察、記錄，必須弄清楚標的物的實際狀況及使用利用狀況，現場要全部踏勘，并與委托方提供的資料核實，要防止出現評估標的物與實際標的物不符的情況。三、目前房地產評估行業存在的問題與風險防范2、評估機構對評估風險應有的防范措施 ③產權審核風險防范

評估價值定義的界定取決于對標的物權利狀況的判斷，房地產價值就是房地產權利價值。產權審核至關重要。報告中價值定義、登記、權利狀況必須說明清楚，如有設定或假設條件，必須注明。三、目前房地產評估行業存在的問題與風險防范2、評估機構對評估風險應有的防范措施④職業道德風險防范 評估結果的準確取決于客觀和主觀兩方面，其中客觀方面的數據選擇也受主觀影響，保持客觀、公正、嚴謹的職業道德是評估人員賴以生存的根底。三、目前房地產評估行業存在的問題與風險防范三、目前房地產評估行業存在的問題與風險防范3、金融機構對房地產評估風險的防范〔1〕建立評估機構動態入圍制度 建設部對房地產評估機構實行資質等級管理，分為一、二、三級和臨時級別。國土資源部對土地估價機構分為全國范圍注冊執業和省級范圍注冊執業兩類。 最高人民法院、北京市高級人民法院也分別認定一批房地產和土地評估機構作為司法鑒定入冊機構。三、目前房地產評估行業存在的問題與風險防范三、目前房地產評估行業存在的問題與風險防范3、金融機構對房地產評估風險的防范〔2〕建立評估報告審核制度

對于價值內涵和價格水平的審核，關鍵是確定估價對象的價值內涵與評估價格水平是否一致。以某城市商業中心的一塊土地來講，它的公開市場價值可能是400萬，也可能是4000萬，甚至4個億，而且都是客觀合理價值。因為它們的價值定義內涵是不同的：400萬是生地價格，只是政府所收的土地出讓金；4000萬是包含土地出讓金和各類根底設施配套費的毛地價格；4個億是包含土地出讓金、各類根底設施配套費和拆遷補償費的熟地價格。三、目前房地產評估行業存在的問題與風險防范三、目前房地產評估行業存在的問題與風險防范4、三部門?通知?及?抵押評估指導意見?簡介〔1〕將科學、合理確實定房地產抵押價值，選用房地產估價機構，審慎放貸，貫徹到房地產抵押與處置的全過程?通知?要求〔第二條〕商業銀行在發放房地產抵押貸款前，要確定房地產抵押價值，作為核定貸款發放額的依據。房地產抵押價值可以由抵押當事人協商議定，也可以委托房地產估價機構進行估價。商業銀行應當對房地產抵押價值進行審核。?通知?要求〔第八條〕商業銀行應當加強對已抵押房地產市場價格變化的監測，及時掌握抵押價值變化情況。可以委托房地產估價機構定期或者在市場價格變化較快時，評估房地產抵押價值。

三、目前房地產評估行業存在的問題與風險防范4、三部門?通知?及?抵押評估指導意見?簡介〔1〕將科學、合理確實定房地產抵押價值，選用房地產估價機構，審慎放貸，貫徹到房地產抵押與處置的全過程

?通知?要求〔第八條〕處置抵押房地產前，商業銀行必須委托估價機構對其市場價值進行評估，防止信貸資產流失。對于房地產估價機構的選用〔第四條〕明確由商業銀行按照公正、公開、透明的原那么，在資質等級高、社會信譽好的房地產估價機構中擇優選擇。同時要求商業銀行內部對房地產抵押價值進行審核的人員，應當具備房地產估價專業知識和技能。三、目前房地產評估行業存在的問題與風險防范三、目前房地產評估行業存在的問題與風險防范三、目前房地產評估行業存在的問題與風險防范三、目前房地產評估行業存在的問題與風險防范四、房地產抵押與抵押價值實現過程中的評估制度體系問題四、房地產抵押與抵押價值實現過程中的

評估制度體系問題

從現有的銀行抵押貸款與處置拍賣的實踐結果來看，當抵押物成為唯一的還款來源而進行處置的情況下，處置所得進行清償時往往不能完全歸還銀行的債權本金和利息，還會給銀行造成損失，這樣的教訓不在少數。 這種損失直接揭示一個普遍的現象：房地產抵押時的評估價值與處置變現清償價值之間有相當的差距。 因此需要對房地產抵押評估價值與處置變現清償價值之間產生差距的原因進行進一步分析。四、房地產抵押與抵押價值實現過程中的

評估制度體系問題

1、房地產抵押與抵押價值實現 房地產抵押作為擔保債務履行的方式，在債務人未履行債務時，債權人有權就該財產優先受償。因此在房地產抵押與抵押價值實現的過程中就出現以下價值類型：①房地產抵押物的評估價值；②抵押貸款額；③處置抵押物房地產的評估底價；④處置抵押物房地產的成交價格；⑤扣除處置費用及相關交易稅費后的可清償債務凈值。四、房地產抵押與抵押價值實現過程中的

評估制度體系問題

1、房地產抵押與抵押價值實現 抵押物處置后所得價款的清償次序為：〔1〕支付處分抵押物的費用，如拍賣傭金、評估費、保管費、司法費用等；〔2〕扣除抵押物應繳納的稅費，如補繳土地出讓金、營業稅、所得稅、契稅、土地增值稅、過戶登記費等；〔3〕歸還抵押權人債權本金、利息及支付違約金；〔4〕賠償由債務人違反合同而對抵押權人造成的損失或賠償金；〔5〕剩余金額交還抵押人。 由此可見需扣除〔1〕、〔2〕兩項費用后才可歸還抵押權人的債權，為了抵押權人債權的平安，〔1〕、〔2〕兩項費用對抵押價格和處置價格的影響應予以考慮。四、房地產抵押與抵押價值實現過程中的

評估制度體系問題

1、房地產抵押與抵押價值實現 在這個過程中涉及的評估活動有兩個：房地產抵押價格評估和處置拍賣底價評估。銀行關心的是處置拍賣所得扣除相關費用后的凈值能否歸還貸款額。四、房地產抵押與抵押價值實現過程中的

評估制度體系問題

2、對抵押房地產變現清償價值的認識

通過對抵押物價值實現過程的分析可以看出，抵押物的價值實現是在未來房地產市場狀況中快速變現條件下實現的價值，其中真正能用于還款的是要扣除各種相關費用后的凈額。四、房地產抵押與抵押價值實現過程中的

評估制度體系問題

2、對抵押房地產變現清償價值的認識 由此正常可收回的抵押貸款額〔或稱平安抵押貸款額〕可以用以下公式表示： 抵押貸款額≤未來房地產市場條件下抵押物快速變現的價值－快速變現處置費用－處置交易相關稅費－利息－違約金－賠償金－約定的其他內容。 抵押率＝抵押貸款÷抵押評估價值

從以上公式所說明的內容來看，平安抵押貸款額與抵押評估價值沒有直接關系，它取決于未來房地產市場條件下抵押物快速變現價值和扣減費用。四、房地產抵押與抵押價值實現過程中的

評估制度體系問題

3、現行的房地產抵押評估制度的缺陷 從上述的說明和目前實踐中暴露的問題可以發現，現行的房地產抵押評估制度存在一定缺陷： 〔1〕目前的國家房地產評估標準規定，房地產抵押價值評估“可參照設定抵押權時的類似房地產的正常市場價格進行〞。而所謂的“正常市場價格〞是二級市場的商品房銷售價格？還是三級市場的二手房交易價格？通常二級市場價格高于三級市場價格，抵押房地產的處置變現屬于三級市場。如果抵押評估時以二級市場價格為根底進行，實際上就是高估了抵押房地產的價值。四、房地產抵押與抵押價值實現過程中的

評估制度體系問題

3、現行的房地產抵押評估制度的缺陷 〔2〕一般房地產抵押評估報告未考慮處置變現時的扣減費用。這局部費用占處置變現價值的百分之幾至百分之二十幾不等，甚至有的更高。由于這局部費用在處置時要先行扣除，直接影響銀行所得的清償價值。 〔3〕抵押和處置的時點不同，一般抵押報告只是在報告中注明一句話“提醒評估報告的使用者注意未來市場變化風險〞，但沒有針對抵押房地產的實際情況，從專業角度給出未來市場變化方向及程度對現有評估價值的影響分析。四、房地產抵押與抵押價值實現過程中的

評估制度體系問題

3、現行的房地產抵押評估制度的缺陷

〔4〕一般抵押報告也只是泛泛地提醒評估報告的使用者注意未來短期強制處分因素的影響，也沒有從專業角度分析抵押物自身的各方面因素及處置變現三級市場的狀況，給出未來抵押物變現能力的分析說明，供銀行確定平安抵押貸款額作參考。四、房地產抵押與抵押價值實現過程中的

評估制度體系問題

4、完善房地產抵押與價值實現過程中的評估制度體系的建議

通過以上分析，我們可以看到僅從目前的房地產抵押評估價格角度去確定房地產抵押貸款額是不夠的，它不能夠消除抵押物本身價值的變動給抵押額帶來的各種風險。四、房地產抵押與抵押價值實現過程中的

評估制度體系問題

四、房地產抵押與抵押價值實現過程中的

評估制度體系問題

4、完善房地產抵押與價值實現過程中的評估制度體系的建議

〔3〕對抵押物的價值變動進行動態監測。房地產的市場價值隨著時間的變化處于一個動態變化過程中，房地產作為抵押物從設定抵押權到處置變現，存在一個時間周期過程，在此期間，有必要對抵押物的價值變動進行動態監測，及時維護銀行的權利，到達資產價值的保全。四、房地產抵押與抵押價值實現過程中的

評估制度體系問題

4、完善房地產抵押與價值實現過程中的評估制度體系的建議

同時，對抵押物價值進行動態監測有利于貸款分類。國際上通行的“五級資產分類法〞是按貸款歸還能力來劃分貸款質量的,抵押物價值能否覆蓋貸款額是衡量借款人歸還能力的重要指標。所以,正確、動態地評估借款人的抵押物價值是貸款分類的重要依據。四、房地產抵押與抵押價值實現過程中的

評估制度體系問題五、房地產抵押的

操作風險與防范五、房地產抵押的操作風險與防范1、當前房地產抵押中存在的主要問題〔1〕“假按揭〞套取房地產開發貸款

近年來，作為宏觀調控措施，國家限制房地產開發貸款，鼓勵個人住房消費貸款。在此背景下，一些開發資金缺乏且無法正常取得開發貸款的開發商，就采取了假“按揭〞的方式，以套取貸款。五、房地產抵押的操作風險與防范1、當前房地產抵押中存在的主要問題〔1〕“假按揭〞套取房地產開發貸款 即：開發商利用自己員工及其親屬的身份證，或者從社會上租借來的個人身份證，簽訂所謂的“商品房預售合同〞，并以此申請個人住房抵押貸款，取得貸款后，由開發商以個人的名義按月歸還本息。同時，開發商將已設定抵押的商品房向社會銷售，實際成交后，購房人一次付款的，那么解除抵押；購房人選擇按揭的，開發商就以變更借款人為由，要求銀行重新辦理按揭；更有甚者，開發商既不解除抵押，也不重新辦理按揭，而是通過長期不協助辦理個人住房產權，掩蓋事實。據反映，開發商以這種假“按揭〞方式取得貸款的現象在各地都不同程度地存在。五、房地產抵押的操作風險與防范1、當前房地產抵押中存在的主要問題〔1〕“假按揭〞套取房地產開發貸款 假“按揭〞現象的明顯特征：一是形式合法。開發商利用員工或其親屬等個人名義簽訂的“商品房預售合同〞、借款合同、抵押合同等要件，從外表上看都是合法的，正因為這種形式上的合法，房地產權屬登記部門即使發現其有套貸跡象，也不能憑推斷就不登記，否那么會被控行政不作為。二是“銷售價格〞一般明顯高于市場價，因為開發商的主要目的就是為了多取得貸款。三是一般集中發生在月末、季末或逢年過節時，因為此時一般為財務結算的時間。五、房地產抵押的操作風險與防范1、當前房地產抵押中存在的主要問題〔1〕“假按揭〞套取房地產開發貸款

假“按揭〞蔓延的原因：據了解，開發商之所以選擇假“按揭〞方式，除了因正常的開發貸款難以取得外，也有利益驅動的因素。因為個人住房抵押貸款一時利率明顯低于生產性貸款；二是要件少，手續簡便；三是不需要評估抵押價值，貸款本錢低。此外，據反映也有個別銀行工作人員為完成放貸任務，有意幫助開發商辦理假“按揭〞業務。五、房地產抵押的操作風險與防范1、當前房地產抵押中存在的主要問題〔1〕“假按揭〞套取房地產開發貸款 假“按揭〞的危害：一是擾亂了正常的金融秩序，使大量消費性貸款轉化為房地產開發貸款。二是局部假“按揭〞實質上是“一房兩售〞，一旦開發商逃廢債務，銀行貸款將難以追回，因為真正的購房人入住后，抵押物將無法處分；購房人產權將得不到保護，因為盡管購房人是善意的且已實際付清房款，但在不解除抵押權的情況下，登記部門將無法為其確權登記。三是損害他人利益。假“按揭〞中名義上的借款人往往是在不知詳情的情況下被利用的，一旦開發商惡意欺詐，將作為違約一方承擔違約賠償責任，如果處理不好，將影響社會穩定。五、房地產抵押的操作風險與防范1、當前房地產抵押中存在的主要問題〔2〕超值抵押 房地產抵押是一種債務履行擔保方式，抵押物的價值應當高于所擔保的債務。但實踐中，有的借款人以虛報房地產價值或要求估價機構高估房地產價值，以此取得超出抵押物實際價值的銀行貸款。也有的貸款銀行工作人員明知借款人申報的抵押物價值或估價機構的估價結果高于其市場價值，甚至在房地產管理部門提醒其抵押物價值缺乏以為貸款提供擔保的情況下，仍堅持以此作為確定抵押貸款額度的依據，致使銀行實際放貸額大于抵押物的市場價值。五、房地產抵押的操作風險與防范1、當前房地產抵押中存在的主要問題〔3〕“售后再抵〞、“抵后再售〞 有的開發商預售商品房后，不到房地產管理部門辦理合同備案手續，通過隱瞞預售事實，又以其開發工程〔含已預售商品房局部〕辦理在建工程抵押登記，從銀行取得貸款；也有的開發商在沒有取得抵押權人同意的情況下，隱瞞開發工程已設定在建工程抵押的事實，擅自銷售商品房。五、房地產抵押的操作風險與防范1、當前房地產抵押中存在的主要問題〔3〕“售后再抵〞、“抵后再售〞 這兩種情況下，如果開發商經營不善或惡意逃廢債務，不能歸還到期借款，在建工程抵押權不解除，購房人即使已經實際付清房款，房地產管理部門也無法為其確權登記，其產權也得不到保護；而在購房人已經入住的情況下，銀行也將難以處分抵押物，貸款風險就不可防止。五、房地產抵押的操作風險與防范五、房地產抵押的操作風險與防范1、當前房地產抵押中存在的主要問題〔5〕重復抵押 近年來，隨著規章制度的健全和抵押登記管理的加強，除正常的余值抵押外，惡意重復設定房地產抵押現象已得到有效控制，但仍時有發生。究其原因：一是當事人擅自改變房屋的樓號、樓層、房屋等信息，使房地產管理部門的信息系統難以識別；五、房地產抵押的操作風險與防范1、當前房地產抵押中存在的主要問題〔5〕重復抵押二是局部地方當地工商行政管理部門也在辦理房地產抵押登記業務，但因該部門不掌握房屋權屬檔案，不了解具體房地產的權利狀態，為不法分子提供了可乘之機；三是有的當事人利用房地產管理體制上房、地分別管理或分級管理的缺陷，隱瞞已設定土地使用權抵押或在建工程抵押的事實，就同一房地產到另一部門再次申請抵押登記。在上述情形下，一旦借款人惡意逃廢，就會導致銀行債務處于無擔保狀態。五、房地產抵押的操作風險與防范五、房地產抵押的操作風險與防范2、不同類型房地產抵押的風險與防范

防范房地產抵押風險從程序上講應把好三個方面：①把好對抵押物的審核關，確保抵押物的真實性、合法性和有效性；②把好抵押物評估關，如實反映抵押物的價值；③把好抵押物登記關，確保抵押關系的效力。 在具體實踐中，根據經驗各類型房地產抵押及風險防范要點為：五、房地產抵押的操作風險與防范2、不同類型房地產抵押的風險與防范〔1〕土地使用權抵押

①明確地價款是否交清。假設分期或延期，需計算利息，并在抵押價值中扣除。此外假設工程地塊較大，可能要分割抵押，有幾種做法。五、房地產抵押的操作風險與防范2、不同類型房地產抵押的風險與防范〔1〕土地使用權抵押

②明確拆遷安置及場地平整情況。假設拆遷安置由開發商負責，應弄清拆遷安置或征地費用是否已付清或拆遷安置是否完畢、商業用地是否有回遷等。另處還應注意紅線外市政根底設施條件和紅線內市政條件及場地平整情況。例如：舊城改造中未拆遷完的用地抵押價值應扣除拆遷安置費；新區市政根底設施條件不好的用地抵押價值應扣除尚未投入配套的市政配套費用；土地開發本錢按區域客觀平均本錢核算等。即應明確標的物狀況及價格定義，由于標的物狀況及價格定義不同，同一用地的價值是可以完全不同的。五、房地產抵押的操作風險與防范2、不同類型房地產抵押的風險與防范〔1〕土地使用權抵押 ③注意工程是否有限制條件，在抵押和轉讓時需補交出讓金。此外有些出讓用地用公建配套，市政工程等費用抵扣地價、有的出讓工程需上交一定比例建筑面積給政府作為公建和公益工程等都需注意。五、房地產抵押的操作風險與防范2、不同類型房地產抵押的風險與防范〔1〕土地使用權抵押 ④注意是否是閑置土地，閑置時間是否超過兩年，因為按法律規定，出讓土地閑置二年，政府有權無償收回。對于閑置時間較長的或貸款還款遲于規定的二年閑置期限時間的土地抵押，嚴格上應要求開發商辦理延期手續較為平安。例如土地已閑置一年半，現辦理抵押貸款，期限一年，如果半年后土地仍未開發，政府無償收回土地，銀行的抵押收益就會受損。五、房地產抵押的操作風險與防范2、不同類型房地產抵押的風險與防范〔1〕土地使用權抵押

⑤注意土地剩余年限。出讓土地是有年限的，隨著土地剩余使用年限的減少，土地價值也會減少。五、房地產抵押的操作風險與防范2、不同類型房地產抵押的風險與防范〔2〕在建工程抵押

在建工程是一種特殊類型的房地產。從法律地位上看，在建工程不能單獨設立抵押權。在建工程無法獲得產權，只能依附于土地使用權，在建工程抵押實際是土地使用權及其地上建筑物抵押。五、房地產抵押的操作風險與防范2、不同類型房地產抵押的風險與防范〔2〕在建工程抵押從形態上看，在建工程一直在變化，換句話說，標的物處在動態變化的狀況中，而根據?擔保法?和?城市房地產管理法?規定，房地產抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押物。因此對在建工程有標的物形態及價值構成的界定問題。五、房地產抵押的操作風險與防范2、不同類型房地產抵押的風險與防范〔2〕在建工程抵押從財產權或債權的關系看，在建工程涉及的利益關系最多。例如涉及政府方面有地價款是否交清，是否違建問題；原用地方面有征地拆遷費用處理完畢與否，是否回遷問題；建筑商方面是否有工程款拖欠問題〔按?建筑法?拖欠工程款建筑商可將承建的工程留置，且留置權優先與抵押權〕；業主方面有預售問題；銀行方面有是否重復抵押，抵押的局部又被出售或出售局部又做抵押等各種問題。五、房地產抵押的操作風險與防范2、不同類型房地產抵押的風險與防范〔2〕在建工程抵押

所以對于在建工程抵押其抵押價值一般以本錢法確定為主，當其已封頂或近竣工時，使用時才會考慮其造價局部利潤，并進行建設進度修正。對于在建工程抵押需注意的核心在于其標的物相應權益關系的界定。有的地方對于在建工程抵押程序上采用了以下措施：五、房地產抵押的操作風險與防范2、不同類型房地產抵押的風險與防范〔2〕在建工程抵押出讓土地使用權上的在建工程①未領預售證但已開工工程，可辦理土地使用權抵押及在建工程抵押。已辦理土地使用權抵押的，不得續押，在土地使用權抵押注銷前不得辦理在建工程抵押，但可辦理以新增在建工程向同一抵押權人追加借款的抵押登記手續。②已設定土地使用權抵押的開發工程辦理預售合同登記時，開發商須提交抵押權人的同意證明，并有以書面告知購房人土地使用權抵押情況的義務。已設定在建工程抵押權的開發工程辦理預售合同登記時，開發商須先注銷出售單元的抵押權。或銀行同意其預售，出具放行單。五、房地產抵押的操作風險與防范2、不同類型房地產抵押的風險與防范〔2〕在建工程抵押出讓土地使用權上的在建工程 ③土地使用權抵押、在建工程抵押和商品房按揭應在同一銀行辦理。 ④在建工程屢次抵押時，應提供已有的抵押權人的知會證明；用于兩次抵押的在建工程估價，還須提供前次抵押人歸還貸款證明。 ⑤已竣工驗收合格或已交付使用的商品房，視為現房，應先辦理土地房屋權證前方能辦理抵押登記。五、房地產抵押的操作風險與防范2、不同類型房地產抵押的風險與防范〔2〕在建工程抵押劃撥土地使用權上的在建工程 劃撥土地使用權現屬空地的不能抵押，劃撥土地使用權上的在建工程一般也不辦理抵押登記手續。因為劃撥土地使用權一般要在地上建筑物竣工驗收后才能辦理土地房屋產權證，未完工的不辦理土地證。如需辦理抵押，須先到土地批租部門簽定設定出讓合同，確定需補交的土地出讓金，然后再到交易中心或權屬登記部門辦理抵押登記手續。五、房地產抵押的操作風險與防范2、不同類型房地產抵押的風險與防范〔3〕預售商品房抵押 ①為防止抵押物重疊，造成重復抵押，預售工程的名稱、樓號、單元號等編號須標準編號。 ②購置者在購置預售商品房后應立即辦理預售合同登記，防止開發商將已售的預售商品房設定抵押，造成購房人與抵押權人的糾紛。 ③開發商出售了已設定抵押的預售商品房〔在建工程〕，應告知抵押權人和購房人，進行局部還款解除該出售單元的抵押權，并進行預售合同登記。五、房地產抵押的操作風險與防范2、不同類型房地產抵押的風險與防范〔3〕預售商品房抵押 ④預售商品房抵押按揭一般辦理抵押鑒證或抵押登記，但不發放他項權證。如果在抵押期間抵押房地產已經竣工驗收，具備發放土地房屋產權證條件，按規定，當事人應在抵押人領取房地產權證書后，重新辦理房地產抵押登記。或者現在一般由抵押權人領證并保管。有少數人有意以新證重復抵押。 ⑤由于目前存在假按揭，有時銀行需要對按揭房屋的售價進行評估分析。五、房地產抵押的操作風險與防范2、不同類型房地產抵押的風險與防范〔4〕已領取產權證的房地產抵押〔一〕出讓土地使用權的房地產 ①此類房地產抵押一般不會出現過多問題，但也需要注意以下的情況：不具合法身份的抵押人設定抵押、以不合法的抵押物抵押、回避抵押登記、抵押物價值溢出、偽造產權證及鑒證等。 ②按規定，出讓的房地產商品房在竣工驗收后60天內應辦理產權證。有的地方將尚未銷售的商品房登記在開發商名