第9章房地產(chǎn)投資項目的可行性研究

9.1房地產(chǎn)投資項目的可行性研究概述

9.1.1房地產(chǎn)投資項目的可行性研究的概念房地產(chǎn)投資項目的可行性研究，是指在房地產(chǎn)投資決策前，對擬開發(fā)的房地產(chǎn)項目在技術(shù)的先進性、經(jīng)濟的合理性、財務(wù)的盈利性、工程建設(shè)的可行性幾個方面進行全面的、系統(tǒng)的調(diào)查，研究分析和預(yù)測、評價，并在此基礎(chǔ)上從環(huán)境保護、公眾安全、社會福利等角度進一步對擬建項目的經(jīng)濟效益、環(huán)境效益、社會效益作出科學(xué)公正的綜合評價和論證，同時制定出房地產(chǎn)投資項目實施的最佳方案。9.1.2房地產(chǎn)投資項目的可行性研究的作用1．可行性研究是項目投資決策的重要依據(jù)2．可行性研究是作為籌集資金向銀行申請貸款的依據(jù)3．可行性研究是與各有關(guān)部門商談合同、簽訂協(xié)議的依據(jù)4．可行性研究是項目進行工程設(shè)計、設(shè)備訂貨和施工準備等基本建設(shè)前期工作的依據(jù)5．可行性研究可作為環(huán)保部門和消防部門審查項目對環(huán)境影響和消防安全的依據(jù)；也可作為向項目建設(shè)所在地的政府和規(guī)劃部門申請建設(shè)執(zhí)照的依據(jù)9.1.3房地產(chǎn)投資項目的可行性研究的內(nèi)容1．為什么要投資這個項目？2．項目投資的地點在哪里最佳？3．項目的投資環(huán)境怎樣？4．項目的市場前景如何？5．項目的投資規(guī)模多大最合適？6．項目應(yīng)采用什么樣的工程技術(shù)？7．項目的建設(shè)期及作業(yè)安排是怎樣的？8．資金籌措方案是否最優(yōu)?9．項目的經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益怎樣？10．項目是否可行并最優(yōu)?9.1.5房地產(chǎn)投資項目的可行性研究報告的內(nèi)容1．總論2．市場預(yù)測3．投資資源分析與評價4．建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案5．場地選擇6．技術(shù)方案、設(shè)備方案和工程方案7．原材料燃料供應(yīng)8．總圖運輸與公用輔助工程9．節(jié)能措施10．節(jié)水措施11．環(huán)境影響分析12．勞動安全衛(wèi)生與消防13．組織機構(gòu)與人力資源配置14．項目實施進度15．投資估算16．融資方案17．財務(wù)評價18．國民經(jīng)濟評價19．社會評價20．風(fēng)險分析21．研究結(jié)論與建議9.2土地增值稅和企業(yè)所得稅計算案例9.2.1土地增值稅土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。9.2.1.1把握兩個概念（1）增值額（2）扣除項目金額9.2.1.2掌握稅率四級超率累進稅率9.2.1.3確定應(yīng)稅收入包括貨幣收入、實物收入及其他收入9.2.1.4確定扣除項目（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本（3）房地產(chǎn)開發(fā)費用（4）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金支出（5）其他扣除項目9.2.1.5計算方法土地增值稅稅額＝增值額×稅率－扣除項目金額×速算扣除數(shù)”9.2.1.6案例分析【例9-1】某房地產(chǎn)公司開發(fā)100棟花園別墅，其中80棟出售，10棟出租，10棟待售。每棟地價14.8萬元，登記、過戶手續(xù)費0.2萬元，開發(fā)成本包括土地征用及拆迂補償費、前期工程費、建筑安裝工程費等合計每棟50萬元，貸款支付利息每棟0.5萬元（能提供銀行證明）。每棟售價180萬元，營業(yè)稅率5％，城建稅稅率5％，教育費附加征收率3％。問該公司應(yīng)繳納多少土地增值稅？9.2.2企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅是指對企業(yè)和其他取得收入的組織的生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅。9.2.2.1企業(yè)所得稅的稅率9.2.2.2房地產(chǎn)開發(fā)銷售收入的范圍9.2.2.3確認收入（或利潤）的方法和順序9.2.2.4成本、費用扣除的稅務(wù)處理（1）已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本①土地征用費及拆遷補償費。②前期工程費。③建筑安裝工程費。④基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。⑤公共配套設(shè)施費：⑥開發(fā)間接費。（2）期間費用；（3）營業(yè)稅金及附加；（4）土地增值稅。9.2.2.5案例分析【例9-2】仍以9-1為