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物業承接查驗方法

第—條為了標準物業承接查驗行為，強化前期物業治理活動的指導和監督，維護業主的合法權益，依據《X物權法》、《X合約法》和《物業治理條例》等法律法規的規定，制定本方法。

第二條本方法所稱物業承接查驗，是指承接新建物業前，物業效勞企業和建設單位按照國家有關規定和前期物業效勞合約的約定，共同對物業共用部位、共用設施設備進行檢查和驗收的活動。

第三條物業承接查驗應當遵循老實信用、客觀公正、權責清楚以及愛護業主共有財產的原則。

第四條鼓舞物業效勞企業通過參與建設工程的設計、施工、分戶驗收和竣工驗收等活動，向建設單位提供有關物業治理的建議，為實施物業承接查驗制造有利條件。

第五條X住宅和城鄉建設主管部門負責全國物業承接查驗活動的指導和監督工作。

縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政地域內物業承接查驗活動的指導和監督工作。

第六條建設單位與物業買受人簽訂的物業買賣合約，應當約定其所交付物業的共用部位、共用設施設備的配置和建設標準。

第七條建設單位制定的臨時治理規約，應當對全體業主同意授權物業效勞企業代為查驗物業共用部位、共用設施設備的事項作出約定。

第八條建設單位與物業效勞企業簽訂的前期物業效勞合約，應當包含物業承接查驗的內容。

前期物業效勞合約就物業承接查驗的內容沒有約定或者約定不明確的，建設單位與物業效勞企業可以協議補充。

不能達成補充協議的，按照國家標準、行業標準履行；沒有國家標準、行業標準的，按照通常標準或者符合合約目的的特定標準履行。

第九條建設單位應當按照國家有關規定和物業買賣合約的約定，移交權屬明確、資料完整、質量合格、功能完備、配套齊全的物業。

第十條建設單位應當在物業交付使用15日前，與選聘的物業效勞企業完成物業共用部位、共用設施設備的承接查驗工作。

第十一條實施承接查驗的物業，應當具備以下條件：

〔一〕建設工程竣工驗收合格，取得規劃、消防、環保等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經建設行政主管部門備案；

〔二〕供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設施設備按規劃設計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立計量表具；

〔三〕教育、郵政、診治衛生、文化體育、環衛、社區效勞等公共效勞設施已按規劃設計要求建成；

〔四〕道路、綠地和物業效勞用房等公共配套設施按規劃設計要求建成，并滿足使用功能要求；

〔五〕電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監控系統等共用設施設備取得使用合格證書；

〔六〕物業使用、維護和治理的相關技術資料完齊整全；

〔七〕法律、法規規定的其他條件。

第十二條實施物業承接查驗，主要依據以下文件：

〔一〕物業買賣合約；

〔二〕臨時治理規約；

〔三〕前期物業效勞合約；

〔四〕物業規劃設計方案；

〔五〕建設單位移交的圖紙資料；

〔六〕建設工程質量法規、X、標準和標準。

第十三條物業承接查驗按照以下程序進行：

〔一〕確定物業承接查驗方案；

〔二〕移交有關圖紙資料；

〔三〕查驗共用部位、共用設施設備；

〔四〕解決查驗覺察的問題；

〔五〕確認現場查驗結果；

〔六〕簽訂物業承接查驗協議；

〔七〕辦理物業交接手續。

第十四條現場查驗20日前，建設單位應當向物業效勞企業移交以下資料：

〔一〕竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

〔二〕共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養等技術資料；

〔三〕供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準許使用文件；

〔四〕物業質量保修文件和物業使用說明文件；

〔五〕承接查驗所必需的其他資料。

未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。

第十五條物業效勞企業應當對建設單位移交的資料進行清點和核查，重點核查共用設施設備出廠、安裝、試驗和運行的合格證明文件。

第十六條物業效勞企業應當對以下物業共用部位、共用設施設備進行現場檢查和驗收：

〔一〕共用部位：一般包含建筑物的根底、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設備間等；

〔二〕共用設備：一般包含電梯、水泵、水箱、避雷設施、消防設備、樓道燈、電視天線、發電機、變配電設備、給排水管線、電線、供暖及空調設備等；

〔三〕共用設施：一般包含道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設施、機動車〔非機動車〕停車設施、休閑娛樂設施、消防設施、安防監控設施、人防設施、垃圾轉運設施以及物業效勞用房等。

第十七條建設單位應當依法移交有關單位的供水、供電、供氣、供熱、通信和有線電視等共用設施設備，不作為物業效勞企業現場檢查和驗收的內容。

第十八條現場查驗應當綜合運用核對、觀察、使用、檢測和試驗等方法，重點查驗物業共用部位、共用設施設備的配置標準、外觀質量和使用功能。

第十九條現場查驗應當形成書面記錄。查驗記錄應當包含查驗時間、工程名稱、查驗范圍、查驗方法、存在問題、修復情況以及查驗結論等內容，查驗記錄應當由建設單位和物業效勞企業參加查驗的人員簽字確認。

第二十條現場查驗中，物業效勞企業應當將物業共用部位、共用設施設備的數量和質量不符合約定或者規定的情形，書面通知建設單位，建設單位應當及時解決并組織物業效勞企業復驗。

第二十一條建設單位應當委派專業人員參與現場查驗，與物業效勞企業共同確認現場查驗的結果，簽訂物業承接查驗協議。

第二十二條物業承接查驗協議應當對物業承接查驗根本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出明確約定。

第二十三條物業承接查驗協議作為前期物業效勞合約的補充協議，與前期物業效勞合約具有同等法律效力。

第二十四條建設單位應當在物業承接查驗協議簽訂后10日內辦理物業交接手續，向物業效勞企業移交物業效勞用房以及其他物業共用部位、共用設施設備。

第二十五條物業承接查驗協議生效后，當事人一方不履行協議約定的交接義務，導致前期物業效勞合約無法履行的，應當承當違約責任。

第二十六條交接工作應當形成書面記錄。交接記錄應當包含移交資料明細、物業共用部位、共用設施設備明細、交接時間、交接方法等內容。交接記錄應當由建設單位和物業效勞企業共同簽章確認。

第二十七條分期開發建設的物業工程，可以依據開發進度，對符合交付使用條件的物業分期承接查驗。建設單位與物業效勞企業應當在承接最后一期物業時，辦理物業工程整體交接手續。

第二十八條物業承接查驗費用的承當，由建設單位和物業效勞企業在前期物業效勞合約中約定。沒有約定或者約定不明確的，由建設單位承當。

第二十九條物業效勞企業應當自物業交接后30日內，持以下文件向物業所在地的區、縣〔市〕房地產行政主管部門辦理備案手續：

〔一〕前期物業效勞合約；

〔二〕臨時治理規約；

〔三〕物業承接查驗協議；

〔四〕建設單位移交資料清單；

〔五〕查驗記錄；

〔六〕交接記錄；

〔七〕其它承接查驗有關的文件。

第三十條建設單位和物業效勞企業應當將物業承接查驗備案情況書面告知業主。

第三十一條物業承接查驗可以邀請業主代表以及物業所在地房地產行政主管部門參加，可以聘請相關專業機構協助進行，物業承接查驗的過程和結果可以公證。

第三十二條物業交接后，建設單位未能按照物業承接查驗協議的約定，及時解決物業共用部位、共用設施設備存在的問題，導致業主人身、財產平安受到損害的，應當依法承當相應的法律責任。

第三十三條物業交接后，覺察隱蔽工程質量問題，影響房屋結構平安和正常使用的，建設單位應當負責修復；給業主造成經濟損失的，建設單位應當依法承當賠償責任。

第三十四條自物業交接之日起，物業效勞企業應當全面履行前期物業效勞合約約定的、法律法規規定的以及行業標X定的維修、養護和治理義務，承當因治理效勞不當致使物業共用部位、共用設施設備毀損或者滅失的責任。

第三十五條物業效勞企業應當將承接查驗有關的文件、資料和記錄建立檔案并妥善保管。

物業承接查驗檔案屬于全體業主全部。前期物業效勞合約終止，業主大會選聘新的物業效勞企業的，原物業效勞企業應當在前期物業效勞合約終止之日起10日內，向業主委員會移交物業承接查驗檔案。

第三十六條建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承當物業共用部位、共用設施設備的保修責任。

建設單位可以托付物業效勞企業提供物業共用部位、共用設施設備的保修效勞，效勞內容和費用由雙方約定。

第三十七條建設單位不得憑借關聯關系濫用股東權利，在物業承接查驗中免除自身責任，加重物業效勞企業的責任，損害物業買受人的權益。

第三十八條建設單位不得以物業交付期限屆滿為由，要求物業效勞企業承接不符合交用條件或者未經查驗的物業。

第三十九條物業效勞企業擅自承接未經查驗的物業，因物業共用部位、共用設施設備缺陷給業主造成損害的，物業效勞企業應當承當相應的賠償責任。

第四十條建設單位與物業效勞企業惡意串通、弄虛作假，在物業承接查驗活動同侵害業主利益的，雙方應當共同承當賠償責任。

第四十一條物業承接查驗活動，業主享有知情權和監督權。物業所在地房地產行政主管部門應當及時處理業主對建設單位和物業效勞企業承接查驗行為的投訴。

第四十二條建設單位、物業效勞企業未按本方法履行承接查驗義務的，由物業所在地房地產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不改正的，作為不良經營行為記入企業信用檔案，并予以通報。

第四十三條建設單位不移交有關承接查驗資料的，由物業所在地房地產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交的，對建設單位予以通報，并按照《物業治理條例