DB33浙江省質量技術監督局發布I1海域價格評估規范在正常經營條件下，一定年期的海域使用權未來純收益的現值總2利用海域空間建造的，與海域使用權人的生產活動存在直接或間接聯系的輔助性4.1評估原則4.1.1最佳使用原則3實現海域、資本、勞動力、技術、經營管理等生產4.1.2預期收益原則4.1.3貢獻分配原則海域價格應根據海域對海域總收益的貢獻大小4.1.4市場供需原則4.1.5替代原則4.2技術途徑采用收益還原法、成本逼近法、假設開發法、市場比較法和基準價系數修正法評估海域價格。4.3評估成果5.1收益還原法收益還原法是將海域未來預期純收益，按一定還原利率折算成評估基準日收益總和的一種方法。該方法只適用于有收益或有潛在收益并能按照貢獻原則較準確的計算海域未來每年純收V——待估海域收益價格，單位為萬元；4d)計算待估海域年總收益，按年總收入扣除年總費用后的余額確定；e)計算待估海域年純收益，按年總收益中扣除非海域生產要素貢獻后的余額確定；f)確定還原利率，宜采用安全利率加風險系數的方式確定；5.2成本逼近法5.2.1適用條件VEaVEaEdTR1R2R3 VEa——海域取得費，單位為萬元；T——稅費，單位為萬元；R3——海域增值，單位為萬元；5.2.3程序與要求a)收集與評估有關的成本費用、利息、利潤及增值收益等資料。5d)確定各項稅費；按照海域取得和開發過程中應必須支付的有關稅收和費用計算確定。與投資風險確定各項投資回報率，估計海域投資應得i)對海域價格進行使用年期、個別因素的修正，確定待估海域的最終價格。采用成本逼近法評估有限年期海域價格時，應根據具體情況計算海域使用年期修正系數：5.3假設開發法VABC......................................(4)V——待估海域價格，單位為萬元；A——開發完成后的海域及其附屬用海設施總價值，單位為萬元；6b)確定待估海域的最有效利用方式。資本要計算利息，利息的計算要充分考慮資本投入的進度安排，按復5.4市場比較法VVBK1K2K3K4K5K6K7........................(5)K6——使用年期修正系數；K7——評估基準日修正系數。5.4.3程序與要求71)選擇比較因子。根據評估對象的具體用海情況，選擇重要的比較因子。式確定評估海域和比較實例的因子條件指數后比較確定相隨時間變動的規律，求取相關指數，確定修5.5基準價系數修正法1bij VV(1K)K(6)1bij V——海域價格，單位為萬元；Ki——海域價格修正系數；Kj——評估基準日、海域使用年期、海域開發程度、交易情況修正系數等其它修正系數。a)8b)依據HY/T123和《海域評估技術指引（國海管字[2013]708號）》，分析待估海域價格影響c)依據海域基準價修正系數表和海域價格影響因素指標條件說明表，確定待估海域價格修正系d)進行評估基準日、海域使用年期、海域開發程度、交易情況等其它修正；應收集的圖件資料包括海籍圖、海域基準價圖、宗海海域價格評估調查的相關資料見附錄D。估方法的適用條件選擇適用的評估方法。評估宜選用兩種以上僅采用一種方法評估的，測算價格為最終宗海b)加權算術平均法；9宗海的資源環境因素資料、評估對象所屬行業特殊因素、海上附著物照片、有關背景材料、評估機構資質證書及營業執照復印件、評估師資格證書復印件a)同一區域內，存在相同、相似圍海養殖用海b)對于圍海養殖收益或潛在收益易確定的，可采用收益還原法；d)政府公布海域基準價的，可采用基準價系數修正法。b)對于開放式養殖收益或潛在收益易確定的，可采用收益還原法；c)政府公布海域基準價的，可采用基準價系數修正法。a)海域交易市場不成熟且可取得海域開發成本的，宜采用成本逼近法。b)對于人工魚礁收益或潛在收益易確定的，可采用收益還原法。a)對于鹽業生產經營收益或潛在收益易確定的，可采用收益還原法；b)政府公布海域基準價的，可采用基準價系數修正法。b)政府公布海域基準價的，可采用基準價系數修正法。a)政府已經公布海域基準價的，可采用基準價系數修正法；b)對于船舶工業的收益或潛在收益易確定的，可采用收益還原法；b)海域交易市場不成熟且可取得海域開發成本的，可采用成本逼近法。a)政府公布海域基準價的，可采用基準價系數修正法；b)填海造地用于旅游開發和建設賓館、飯店等的用海，可采用假設開發法；c)旅游經營收益或潛在收益易確定的，可采用收益還原法。7.5造地工程用海關于海上構筑物的評估參照國家及省市規定的地上構筑物評估相A.1～A.5。道路、供水、排水、供電、供氣、供熱、通訊等基礎設施的齊評估對象所屬港口一年間經水運輸出、輸入港區并經過裝卸作通過對風、雨、霧、浪等氣象水文資料的統計分析確定適宜港賓館飯店的等級、數量和接待能力以及旅游娛樂設施項目數量道路、供水、排水、供電、供氣、供熱、通訊等基礎設施的齊綜合考慮評估對象所在鄉鎮海岸地貌、海洋水文、海岸帶環境????優劣優劣優劣優劣????????優劣優劣優劣優劣????????優劣優劣優劣優劣????????優劣優劣優劣優劣????????優劣優劣優劣優劣????表B.6交通運輸用海宗海價格影響因????優劣優劣優劣優劣????優劣優劣優劣????表B.8旅游娛樂用海海域價格影響因優劣優劣優劣????優劣優劣優劣????表B.10造地工程用海宗海價格影響因優劣優劣優劣????F[(InhI1b)/I1b]100%..............................F1——基準價上調最大幅度；Inh——待估海域正常情況下交易價格的最高值；I1b——待估海域基準價。F2[(I1bInl)/I1b]100%..............................(C.2)F2——基準價下調最大幅度；I1b——待估海域基準價；Inl——待估海域正常情況下交易價格的最低值。根據不同用途用海類型各因素對海域價格的影響，按照下式計算各因素的修正幅度。F1iF1Wi....................................F1i——i因素的上調幅度；F1——基準價上調最大幅度；Wi——i因素對宗海價格的影響權重。F2iF2Wi....................................F2i——i因素的下調幅度；F2——基準價下調最大幅度；Wi——i因素對宗海價格的影響權重。海域基準價修正系數表應按優、較優、一般、較劣、劣分為五檔，其中優檔取值1F1i，較優檔取值1F1i2，一般檔取值1，較劣檔取值1F2i2，劣檔取值1F2i。修正系數表應通過已有海域C.5.2編制海域價格影響因素指標條征，按照五檔分別設定各海域影響因素指標條件。指標條件應盡量采用量化標準，并填入附錄B的相應a)根據海域基準價修正系數表和海域價格影響因素指標條件說明表，得到待估海域修正系數。b)海域基準價修正系數確定應區分不同的海域使用類型和用海方式。單位名稱主管單位所在位置用海類型用海方式積效益年年年平均年年年平均年年年平均單位名稱主管單位所在位置用海類型用海方式職工人數面積米)效益流動資金固定資金年年年平均年年年平均年年年平均單位名稱主管單位所在位置用海類型用海方式職工人數(平方方米.流動資金固定資金年年年平均年年年平均年年年平均單位名稱主管單位所在位置用海類型用海方式職工人數積(平方流動資金固定資金年年年平均年年年平均年年年平均單位名稱主管單位所在位置用海類型用海方式職工人數積(平方米.年)流動資金固定資金年年年平均年年年平均年年年平均市縣村備注市縣村備注海域正常轉讓總價格(注明修正原因)萬元海域正常轉讓價格市縣村備注海域正常出租總價格(注明修正原因)萬元海域正常出租租金海域正常價格市縣村聯營海域用途%備注市縣村備注項目ABCD‥‥‥ABCD‥‥ABCD‥‥員準人標員準人標員準人標員準人標資本人數準工資總額元/公頃）（表格式）封面的內容和格式、正文的內容和格式參照圖E.5～圖E海域價格評估報告[說明該項評估是為了滿足委托方的何種需要及其評估依據、評估結果的應用方向等，對評估依據則應注明文號、批準單位及批準日期等。][說明評估對象實際用途和宗海內外實際開發程度、本次評估所設定的開發程度和用途及其理由，其它內容）價格。][說明最終確定的總海域價格、單位面積價格，須以人民幣表示，總海域價格附大寫金額，并附海域評估結果一覽表。如需用外幣表示的，應標明評估基準日外幣與人民幣的比價。]評估機構機構公章）2．規劃限制條件：[說明有否影響海域價格及海域利用的規劃限3．影響海域價格的其他限定條件：[說明有否影響海域價格的其它限二、其他需要說明的事項[參照評估報告中“其它需要評估機構加蓋公章）[說明該項評估的委托單位及其隸屬關系、委托單位與評估對象海域使用者之間的關系、主營業務范圍等以及單位地址、法人代表、聯系人等，或委托的個[說明評估對象的具體范圍，指出評估的是海域還是包括其它內容，并長率、第三產業比重、非農產業比重、就業結構、恩格爾系數、物價水平、居民收入水平等。]人文環境條件、海域使用制度、海洋功能區劃等。]積物質量、海域環境質量、大氣質量狀況、海洋自然災害、開發程度等。][說明該項評估所依據的國家有關法律、法規、行政規章以及評估對象所在沿海省、自治區、直轄[上述評估依據應與評估過程相一致，對評估過程中方法選擇、有關參數確定所依據的主要文件應并與評估原則和評估依據銜接一致][要求所選評估定、年期設定、評估基準日設定等）]（1）評估報告和評估結果發生效力的法律依據。說明進行本次評估所依據的主要法律、法規，注（5）違規使用海域評估報告和評估結果的法律責任。]海域價格評估技術報告項目名稱:[說明評估項目的全稱，內容可包括字樣。評估項目全稱后加括號注明評估對象所在縣（市、區）全名，如“××縣（市、[說明該項評估的受托評估機構、機構地址、評估機構資質級別、資格證書獲得時間、評估資格有：（：（[上述內容中，海域登記和權利狀況以海域登記、海域使用權證書和海域使用權出讓合同中的有關[海域權利狀況中他項權利限制以及海域利用限制等對海域價格造成影響的，應說明影響趨勢及影其它原因而影響海域價格的特殊因素，要在這里說[在對海域影響因素進行分析時，通過定性和定量分析，著重分析這些因素對海域價格可能產生的[海域價格影響因素的分析，必須做到客觀描述，用語規范，內涵準確，能夠定量反映的必須用定[應根據評估對象特點及項目的實際情況，依據《規范》選取適宜的評估方法（收益還原法、成本并說明評估方法選擇的依據。同時，各種評估方法的應用過程還應分別滿足《規范》1．具體說明實際總收益和客觀總收益及評估時采用的收益額和相應的條件，采用市場比較法、假2．總費用中涉及到的項目和各項標準，要具體說明其確定的依據、確定方法和各項參數的選取標1．要詳細說明海域取得費的各組成項目及費用標準，并說明其確定的依據。有文件依據的，應首2．明確評估對象的開發期限、開發狀況和相應的開發費用標準，并說明依據。有文件依據的，說3．貸款利息、投資回報率的確定，要在技術報告中說明依據的資料及其來源、分析計算過程及結5．根據評估對象的海洋經濟因素、區域經濟因素、社會發展因素與資源環境因素條件進行修正，1．通過分析評估對象條件、利用現狀等，考慮到規劃利用及管理等限制條件，確定海域的最佳利2．明確評估對象開發完成后的利用方式（招標、拍賣、掛牌、抵押、出租、海上直通車等）及依3．對計算中所采用的建設費、專業費用要說明其確定的方法和依據；對開發周期、利息、稅費、[應用此種方法評估，要按照《規范》規定，選擇相似比較實例，進行因素比較修正后，確定待估1．比較實例選擇。要求比較實例至少有三個，選擇的實例與評估對象應屬于同一供需圈、用途相2．因素選擇。評估時選擇的比較因素應包括影響海域價格的全部主要因素，主要是海洋經濟表1中所列因素應根據不同用途，并結合實際調查情況和評評估對象和比較實例的各項條件說明要客觀、具體，其中評估對象的因素條件說明要與第二部分??????????為在因素指標量化的基礎上進行比較因素修正，必須將因素指標差異折算為反映價格差異的因素????????????????????海域基準價內涵是指在海洋功能區劃范圍內,對現狀利用條件下不同等別或不同均質海域,按照漁2．說明宗海位置、用途、用海方式及評估對象所在等3．說明評估對象的各項因素具體條件，應按因素修6．對海域基準價修正得到宗海價格。當評估對象設定的海域開發程度與海域基準價設定的海域開平均值或以其中某一價格等為最終宗海價格的，要解釋其方海域價格評估報告2．委托評估方聯系電話3．受托評估方6．評估目的 單位面積海域價格 . . . . . . 他項權利權利人他項權利義務人2.6海域使用權取得方式海域取得時間批準機關 海洋漁業增加值 海洋工業增加值 海洋旅游總收入 海洋產業結構水平海洋產業從業人員數量 全社會固定資產投資就業結構優化度 漁農村建設狀況