物業(yè)服務(wù)合同糾紛案例討論案例討論1、2001年2月4日，盧某與陽光物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同一份，約定由陽光公司管理盧某的一套公寓。管理期限由2001年2月16日至2010年12月31日。該合同約定，陽光公司將提供小區(qū)保安服務(wù)。2003年1月23日晚，盧某在其居住的大廈內(nèi)遭到不法分子襲擊因而受傷。同年4月25日，盧某將陽光公司訴至法院，要求解除與被告陽光公司簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同，并賠償因受襲擊產(chǎn)生的醫(yī)療費、誤工費、交通費、營養(yǎng)費、護理費、整容費、學習中斷費以及精神損失費共計人民幣8萬元。案例討論2、2012年1月，楊女士購買了陽光小區(qū)商品房一套，該小區(qū)業(yè)委會于2012年9月與陽光公司簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，約定的物業(yè)管理收費標準為每月每平方米1.10元。但是從2013年4月起，楊女士以陽光公司擅自允許其他企業(yè)在其居住的建筑物上架設(shè)天線為由，拒絕向陽光公司交納物業(yè)管理費。自2014年2月份開始，陽光公司一直向楊女士催討所欠的物業(yè)管理費但無結(jié)果。2014年6月26日，陽光公司向法院起訴，要求楊女士支付拖欠的物業(yè)管理費。楊女士認為自己的行為并無不當之處，是物業(yè)管理公司違約行為在先，自己不交費是合理行使合同法上的同時履行抗辯權(quán)。案例討論3、1998年7月2日，王某與某房地產(chǎn)公司簽訂商品房預(yù)售合同，購買了“陽光家園”小區(qū)A89棟商品房。1999年2月5日，雙方辦理了房屋驗收和交接手續(xù)。該房交付后，王某同意將該房屋交給開發(fā)商指定的陽光物業(yè)管理公司同意管理。實際上，開發(fā)商與陽光公司在1998年11月27日就簽訂了物業(yè)服務(wù)合同一份，約定由陽光公司管理“陽光家園”小區(qū)，約定物業(yè)管理費為每月每平方米1.80元，該收費標準經(jīng)過物價管理部門批準。1999年12月，該小區(qū)業(yè)主委員會成立，因與陽光公司在收費問題上達不成共識，未能簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同。王某從1999年4月份開始拒絕交付物業(yè)管理費。2005年5月22日，陽光公司起訴王某，要求判令王某支付拖欠的物業(yè)管理費。案例討論

4、三名業(yè)主均系陽光家園的住戶。2003年5月6日，陽光家園與圓方物業(yè)訂立“陽光家園物業(yè)管理承包協(xié)議”。主要內(nèi)容為圓方物業(yè)承包“陽光家園物業(yè)管理，包括門衛(wèi)、車輛、衛(wèi)生三頂管理內(nèi)容。其中約定：小區(qū)內(nèi)存放所有車輛按物業(yè)管理收取費用。陽光家園提供自行車棚，停車場及住房一間，水、電費用由物業(yè)自理，所有車輛管理、收費均由物業(yè)自行支配。物業(yè)對在指定區(qū)域內(nèi)停放的車輛要認真看管，若出現(xiàn)丟失損壞，則由物業(yè)按國家有關(guān)規(guī)定賠償。

三名業(yè)主作為陽光家園的住戶，按電動自行車每月5元的標準向管理人員交納看管費。2004年12月19日晚，三名業(yè)主的電動自行車在指定的停車棚內(nèi)被盜。案例討論5、2002年1月26日，原告白某與北京市陽光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱陽光房地產(chǎn)）簽訂了《商品房買賣合同》，約定原告購買其開發(fā)建設(shè)的位于北京市某區(qū)陽光家園商品房一套。原告入住時，與被告同時簽訂了《陽光家園物業(yè)管理協(xié)議》（以下簡稱物業(yè)管理協(xié)議）及《陽光家園裝修管理規(guī)定》（以下簡稱裝修規(guī)定），在裝修規(guī)定中，雙方“約定未經(jīng)物業(yè)公司同意，禁止在樓宇外墻上及樓頂露天平臺上安裝花架、防盜護欄、窗框、天線或遮蓬等物件”。2006年12月原告與被告協(xié)商，要求在自己住宅的樓頂安裝太陽能熱水器，但雙方分歧較大，未能達成一致，后被告將原告住宅通往樓頂?shù)耐ǖ篱T鎖住，禁止原告在該樓樓頂安裝太陽能熱水器。現(xiàn)原告訴至法院，要求被告將原告住宅通往樓頂?shù)耐ǖ篱T打開，允許其安裝太陽能熱水器。合同當事人對合同條款理解有爭議的，應(yīng)當按照合同使用的詞句、合同的有關(guān)條款、合同的目的、交易習慣以及誠實信用原則，確定該條款的真實意思，現(xiàn)原告、被告對裝修規(guī)定中“未經(jīng)物業(yè)公司同意，禁止在樓宇外墻上及樓頂露天平臺上安裝花架、防盜護欄、窗框、天線或遮蓬等物件”的約定理解發(fā)生爭議，原告認為，該條款中沒有明確約定禁止原告安裝太陽能熱水器，其中的一個“等”字表示已列舉完全；被告認為該條款中雖沒有明確列明禁止原告安裝太陽能熱水器，但該“等”字表明禁止安裝的項目尚未列舉完全，應(yīng)包括所有影響樓宇外觀及安全的附屬設(shè)施。根據(jù)合同使用的詞句、合同的相關(guān)條款、合同目的及漢語的通用語法，該條款中的“等”應(yīng)表明未列舉完全，同時，雙方簽訂裝修規(guī)定的時間是2003年前后，不能苛求被告對太陽能發(fā)展的預(yù)期，故對該條款應(yīng)做擴張解釋，“等”字應(yīng)包括所有影響樓宇外觀及安全的附屬設(shè)施。案例討論6、上海市某知名小區(qū)，幾年來一直是由上海某物業(yè)管理有限公司負責物業(yè)管理。2006年9月15日上午，業(yè)主王先生發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理人員未經(jīng)小區(qū)業(yè)主的同意，在逐一開啟設(shè)在小區(qū)大堂內(nèi)的業(yè)主信箱，取走信箱內(nèi)的廣告資料，同時發(fā)現(xiàn)自己信箱內(nèi)的資料也被管理人員拿走。王先生于是當即對管理人員進行了制止和質(zhì)問。事發(fā)不久，王先生一紙訴狀將物業(yè)公司告上法庭，要求物業(yè)公司對私開信箱的行為書面賠禮道歉，承諾今后不再發(fā)生類似侵權(quán)行為，并要求物業(yè)公司在小區(qū)內(nèi)張貼告示消除影響。

然而，在法庭上物業(yè)公司卻認為，每月不定期開啟業(yè)主的信箱，是物業(yè)公司的一項服務(wù)內(nèi)容，目的是幫助遺失信箱鑰匙的業(yè)主應(yīng)急提取郵件或修理信箱、投遞報刊信件等，同時也為業(yè)主清理信箱內(nèi)的垃圾廣告資料。此項工作做了已近3年，從未有業(yè)主提出異議，也未發(fā)現(xiàn)業(yè)主的信件有遺失的情況。盡管如此，事發(fā)當天物業(yè)公司在小區(qū)內(nèi)貼出了告示，表示今后不再私自開啟業(yè)主信箱，此后，物業(yè)公司又向王先生送交書面致歉信，再次向王先生道歉并承諾不再發(fā)生類似的情況，但遭王先生的拒收。物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容應(yīng)該要符合國家法律規(guī)定和合同的約定。物業(yè)管理合同中所約定的服務(wù)內(nèi)容不得違法法律規(guī)定。履行合同必須要適當履行總結(jié)

物業(yè)管理合同履行過程中的常