豪宅價值體系梳理及案例研究專題分享版權聲明：本文僅供客戶內部使用，版權歸深圳世聯地產參謀股份所有，未經深圳世聯地產參謀股份書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發布報告中的局部或全部內容。12/10/2024地王出世萬眾矚目海滄區集美區同安區翔安區湖里區思明區廈門天價新地王于2007年9月8日產生——國貿地產競得地王——2007G28地塊和2007G29地塊，樓面地價拍出了每平方米14447元和17533元；總地價款約33億元，地價一次付清市場驚呼：“面粉比面包貴〞G28G29五緣灣整體規劃圖2全國視野下，廈門新興區域內，占據一線核心灣景地段〔朝向及景觀兼顧〕，中大規模絕版豪宅工程工程優勢：城市新興灣區，整體規劃水平高，配套完善，自然資源豐富；地塊位于內灣核心區域，具有一線親海的優良景觀；工程劣勢：地價高，樓面地價高達15500元/m2；由于沒有形成大片居住區，周邊人氣較低；整個區域仍在建設中，配套設施尚未完全建成。工程屬性界定工程屬性——五緣灣的“主臥〞區域屬性——廈門城市“新客廳〞二線中心城市廈門為福建經濟中心城市，海西經濟圈的核心城市城市灣區廈門島內唯一灣區，全國稀缺性灣區物業，集海景灣景于一身新興片區廈門島內唯一整體規劃的區域，正出于快速發展期自然資源擁有海景、海岸、內湖、溫泉、河道、田園、鳥林七大資源，實為休閑養生宜居之寶地區域配套交通便利，規劃中的配套滿足所有休閑居住商務需求，但當前配套建設尚未成熟中大規?？偨ㄖ娣e為21.32萬m2，為五緣灣片區中大規模住宅項目灣區核心位于內灣核心區北側，上風上水的核心區位一線親海區域內唯一擁有605米一線臨海線，滿足親海體驗優良景觀東南和東北向均擁有最佳景觀面3打造頂級豪宅是本工程的核心問題，豪宅案例研究的目的是為構建豪宅價值體系提供參照指標項目背景、屬性R1：市場現狀豪宅案例研究本項目價值體系核心問題R2：客戶目標價值挖掘體系匹配4豪宅案例研究思路：標準分＋加分項豪宅案例研究本項目價值體系核心問題價值挖掘體系匹配豪宅驅動力模式灣區豪宅價值體系豪宅價值體系4萬的均價迫使我們放眼全國一線豪宅市場，梳理一套豪宅的價值體系。過程中，我們從各類案例中總結出了豪宅的五種核心區動力。我們認為工程只要做到這一點，便獲得了“標準分〞。本工程又屬于灣區豪宅，總結國內的灣區豪宅市場，成功者寥寥，于是我們放眼成熟市場，逐一分析了世界十大灣區豪宅案例，其中發現香港、新加坡、美國的案例較為符合本工程，由此也梳理了一套灣區豪宅的價值體系，我們認為本工程符合了這一套價值體系，便獲得了“加分項〞。共性特性加分項5頂級豪宅價值體系構建6“使一個產品稀缺難求，你可以賣出天價〞——Gucci總裁明尼科·迪梭關鍵詞：獨特、稀缺、珍貴7?占據群眾認可的稀缺資源?功能上全面超越一般居住需求?附加值遠高于實際本錢?高價是最具炫耀性的符號?權貴豪富的階層標識～詮釋頂級豪宅8考察諸多城市豪宅案例，總結城市頂級豪宅的共同價值體系城市中高密度豪宅多出現在一二線及輻射外圍型城市；——下面將放眼全國一二線城市及海外成熟市場探尋問題的答案深圳豪宅市場香蜜湖1號中信紅樹灣紅樹西岸波托菲諾上海豪宅市場華府天地湯臣壹品世貿濱江二線豪宅市場杭州·金色海岸杭州·西湖8號海外豪宅市場香港·凱旋門十七英里香港·貝沙灣新加坡·吉寶灣案例詳細內容見附件9頂級豪宅共性特征總結稀缺的先天資源高高在上的價格開展階段頂級硬件標準占據城市核心的地段或者優良的自然資源高單價、大面積，整體價值完全脫離競爭層級，形成價格壁壘成熟階段的豪宅開展主要是立足軟件的突破，及軟硬件的結合從設計理念到用材，從硬件到軟性效勞，全方位打造產品附加價值頂級豪宅價值KPI頂級客戶需求10頂級豪宅核心特征1：〔城市核心+歷史人文〕/海岸線項目先天資源核心屬性香蜜湖1號香蜜湖傳統豪宅地段、城市中心，稀缺自然生態湖景資源城市核心+資源紅樹西岸紅樹灣區，稀缺灣區資源海岸線+灣區波托菲諾華僑城旅游度假居住區，華僑城旅游區景觀城市核心+人文十七英里深圳東部“黃金海岸”的唯一高尚居住區，海景資源，私享沙灘海岸線華府天地城市中心、新天地標志性區域城市核心+歷史人文湯臣一品黃浦江邊、陸家嘴標志性地段，一線江景和外灘景觀城市核心+歷史人文世茂濱江黃浦江邊、陸家嘴標志性地段，一線江景和外灘景觀城市核心+歷史人文金色海岸錢塘江邊、新CBD區，一線江景城市核心+資源西湖8號西湖邊上吳山腳下、鬧中取靜高尚居住區，西湖景觀城市核心+歷史人文凱旋門九龍城繁華地段，維多利亞港無敵景觀城市核心+歷史人文頂級豪宅沿絕版位置分布；主要分布可分為兩類：城市頂級豪宅必須具備兩種核心屬性相加：

城市核心+歷史人文海岸頂級豪宅，僅具備一種屬性，即可獨立存在：

海岸線先天資源11頂級豪宅核心特征2：國內一線城市豪宅價格，總價約1000萬元/套以上，約是普通住宅總價的6倍40000600008000010000012000015035040025020030020000450500123456777面積〔單位/平方米〕單價〔單位/元/平方米〕1234568887香蜜湖1號別墅中信紅樹灣三期高層88中信紅樹灣三期別墅123華府天地4湯臣一品高層56西湖8號公館高層復式金色海岸高層復式紅樹西岸普通平層世茂濱江高層4湯臣一品高層復式567西湖8號公館高層金色海岸高層香蜜湖1號平層1紅樹西岸紅樹西岸高層復式2世茂濱江高層復式3華府天地高層復式7香蜜湖1號高層復式8中信紅樹灣三期高層復式豪宅高層房均面積區間平均高點90㎡平均中點72㎡平均低點58㎡豪宅別墅戶均面積區間平均高點330㎡平均中點250㎡平均低點200㎡高層總價區間在700~1000萬左右復式及別墅總價區間1500~3000萬左右豪宅復式戶均面積區間平均高點500㎡平均中點390㎡平均低點280㎡12頂級豪宅核心特征3：全國價格趨同性；物業類型兩極化；戶型面積趨同性價格特征：單價突破了3萬/㎡價格箱體，頂級豪宅全國價格具有趨同性，與城市競爭力不相關；價格在普通住宅突破1萬/㎡，頂級豪宅實現了跳差，價格比1.3：1跳至2-4：1；物業特征：頂級豪宅物業類型兩極化，主要以低密度別墅、高層為主；多層產品出現率較少；這與頂極豪宅地段稀缺相關；戶型面積：別墅物業戶型面積主要集中在400-600平方米；高層物業戶型主要以4房為主，面積以200平方米為主流戶型；城市項目售價物業類型主力戶型北京玫瑰園5.9～22萬元/㎡(總價1600~6000萬元)獨棟、雙拼882～1499平米三房、四房PekingHouse2.5～3萬元/平方米別墅、公寓370~560平米大連星海國寶2萬元/平方米4棟30層高層200m2以上青島東海路9號3.2萬元/平方米2棟超高層公寓樓170－270平米上海湯臣一品11萬元/平方米2棟40層和2棟44層超高層402-434平米3房華府天地8萬元/平方米5幢18-19層小高層129-147平米2房和200-230平米3房世茂濱江3.8萬元/平方米6棟48層-53層超高層；1棟60層酒店式公寓276-333平米3房杭州金色海岸均價2.6萬元/平方米13幢樓宇、569套3房，復式西湖8號公館5-8萬元/平方米兩幢5層加局部躍層多層,58套220-225平米復式發展綠城.留莊均價3.3萬元/平方米建筑層數3-4層350平方米左右深圳紅樹西岸3～5萬元/平方米3棟純板式高層150-260平方米，2梯2戶香蜜湖1號4.2～3.1萬元/平方米低密度34.4％高層65.6％238-245平米4房中信紅樹灣一期2.5萬元/平方米四期3.5萬元/平方米（復式4.5萬元）低密度3.1%高層96.7140-150平米3房，167-179、200-268平米4房波托菲諾4期5萬元/平方米5棟小高層(3—11層)聯排別墅14戶11層220-320平米13頂級豪宅核心特征4：產品的開展經歷了三個階段第一階段大第二階段外豪第三階段富人區第四階段私享產品核心特征“大”；“低密度”資源依附金磚堆砌；符號營造；空間改變，空中別墅“體驗點”打造立足于“產品氛圍”、“服務”；注重私密性；注重享受性；注重專屬化；產品價值訴求點大面子身份、體驗、品質卓越、專屬、創新、藝術頂級形象特征“別墅”物業類型為頂級形象；鑲金帶銀，強調富貴符號；強調生活方式低調的奢華收藏品立足于產品硬件立足于產品軟件立足于產品軟硬相結合營銷特征張揚外顯，宣傳產品的用材和資源的占有宣揚某種高尚的生活帶來的身份低調奢華，強調圈內影響市場價格市場比較法定價價格與普通住宅價格比約為1.3：1前期市場比較法定價，后期稀缺性自我定價；價格比1.3：1跳至2-4：1稀缺性自我定價；價格比2-4：1代表項目銀湖別墅星海國寶中信紅樹灣波托菲諾萬科十七英里貝沙灣；凱旋門注：由于第一階段與第二階段產品沒有太大變革，并為初級階段初級階段高級階段成熟階段開展階段14頂級豪宅核心特征5：硬件開展根本在高級階段已完善，成熟階段主要是立足軟件的突破，及軟硬的相結合星海國寶世貿濱江湯臣壹品香蜜湖一號中信紅樹灣紅樹西岸波托菲諾貝沙灣凱旋門精神理念層級硬件保障水平高低高市場平均價值曲線豪宅價值曲線最高風險曲線123546789備注：隨著硬件保障水平的提高，硬件檔次提高，在理念的統領下，物質保障整體系統性增強隨著精神理念層級的提高，從簡單的資源占有和炫富，到表達成熟富豪生活階段初級發展階段高級發展階段成熟發展階段特征產品缺乏系統性保障，多為簡單堆砌，對資源的利用意識停留在擁有理念制勝，硬件有一定水準，但系統化程度不強，差異不大市場成熟階段，理念成熟，在具備強勢資源條件下，軟硬件保障全面系統要點重點發揮產品優勢，做出豪華和高檔的感覺精神層面多數僅貼上身份和財富的簡單標簽依托資源，重點挖掘精神理念層面的高度具備一定條件的硬件檔次保障，局部放大具有成熟富人生活理念具備成熟完備的硬件支撐體系，關鍵點放大將豪宅價值演繹到極致開展階段15頂級豪宅核心特征6：國內頂級豪宅硬件的8大“頂〞級標準材質：國際品牌——貨真價實、奢華、王室御用空間：突破傳統——尺度放大1.2倍以上、人性化功能：功能多元——室外功能室內化、享受性配套設施：配套私享——會所功能放大、圈層生活、私人俱樂部物業管理：5星級效勞——金鑰匙人文：時間元素——古樹、山石、歷史科技：高科技元素——時尚、精密、平安8大“頂〞級標準硬件標準16頂級豪宅客戶的需求特征對圈層乃至社會的影響力對資源的私享對資源的絕對私享，而不僅是和別人一起欣賞游艇、私人飛機、馬會、高爾夫、頂級spa等頂級豪宅客戶構成：上海華府天地：5-15億身價的全球頂級富豪波托菲諾：市級及其以上的政界要人就有18位、文體明星36位、商界名流190位之多。

香蜜湖1號：深圳及周邊城市的企業主、高級公務員和金領香港凱旋門：約一成是內地客戶，主要來自北京、上海和深圳；另外四成是中港商人，其它為海外客戶。來源的多樣性身份的頂級性頂級客戶的需求17頂級豪宅核心特征8：三大核心價值點是稀缺位置、卓越硬件、私享生活，進入頂級豪宅高級開展階段后，客戶對私享生活敏感點最強頂級客戶的需求私享生活極至要素工程具有昭示性、標志性，私屬領地界定明確公共資源私享，通過標識、規劃達成私享空間圈層生活的社交場通過會籍、俱樂部等形式達成專屬私享頂級配置設施：游艇碼頭、紅酒雪茄坊、私屬學校、頂級購物中心等在圈層中形成影響力，而非需社會影響力效勞是1對1，是強調身份的對等私密享受，是具有內張力的，是身份的標簽配套私享資源侵占低調奢華18頂級豪宅核心驅動力模式19世聯對全國乃至世界范圍內頂級豪宅案例進行研究，總結出豪宅的5種核心驅動力模式功能轉換—東海路9號精裝修—金色海岸科技智能化—紅樹西岸附送價值—蝴蝶谷頂級配套私享歷史人文生活模式資源私享產品創新核心驅動力上海華府天地杭州西湖8號公館萬科十七英里吉寶灣凱旋門BrickellKeyWilliamisland代表案例：青島東海路9號深圳星河丹堤杭州金色海岸深圳紅樹西岸上海華府天地杭州西湖8號公館深圳中信紅樹灣深圳波托菲諾香港貝沙灣深圳萬科十七英里新加坡吉寶灣香港凱旋門美國BrickellKey美國Williamisland……20產品創新21東海路9號：以酒店標準打造的青島濱海超高層豪宅，強烈的地標效應青島市區繁華地段占地約10100平方米，總建面95368平方米，容積率：8.95目前售價：均價28000元/平2棟50層塔樓及2層裙樓組成戶型面積：以三房170—270平米為主，其中頂層為623的復式公寓動感的“帆〞形外觀豪宅案例3產品創新功能轉換精裝修科技智能附送價值22極具地標效應的高度、外形及頂級酒店裝修標準的應用，使得工程超越一般居住功能的，功能轉換到頂級酒店層級，實現了價值提升23金色海岸：最核心是以精裝修及闊綽戶型為主的頂級豪宅產品打造產品創新功能轉換精裝修科技智能附送價值要素打造方式建筑設計澳大利亞柏濤（墨爾本）建筑設計公司園林景觀設計貝爾高林景觀設計公司規劃布局建筑排布形成一個“∽”形圍合排布，充分利用將近一千米的臨江線，使戶戶都能享用錢塘江景觀。戶型特點175~500平米，大面寬短進深“五明戶型”，雙主臥設計、入戶花園、獨立工人房空中別墅全套房設計，面積200－400平米，餐廳邊設計邊廳，可改為棋牌室——獨立衛生間、景觀浴室、270度弧形景觀窗、步入式更衣間室內裝修6000元/平米裝修標準：聘請香港G.I.L公司進行室內設計；采用原裝進口OTIS電梯，這是國內第一個大規模采用原裝進口OTIS電梯的住宅項目；原裝進口SIEMENS嵌入式廚房電器；原裝進口Siematic櫥柜；原裝進口漢斯格雅衛浴潔具、龍頭花灑等；選用了目前最先進的日本大金VRVⅡ戶式帶新風中央空調系統。會所設施金色海岸設有5000平米的五星級會所，配有室內恒溫游泳池、室外網球場、高尚俱樂部、商務中心、餐廳、酒吧、時尚健身美容設施等完善配套。社區配套周邊成熟的城市生活配套和商業配套物業管理戴德梁行物業管理營銷手段以“極限享用江景”為推廣語，突出一種尊貴而不失優雅的氣質，精致完善的細節全部隱于房間24配合戶型的大尺度、闊綽按照歐洲皇室標準，采用世界頂級品牌的裝修材質塑造歐洲皇室生活場景，讓客戶體驗皇室貴族的奢華配合戶型的大尺度及大空間，按照歐洲皇室標準進行裝修采用原裝進口OTIS電梯，這是國內第一個大規模采用原裝進口OTIS電梯的住宅工程原裝進口SIEMENS嵌入式廚房電器原裝進口Siematic櫥柜原裝進口漢斯格雅衛浴潔具、龍頭花灑等選用了目前最先進的日本大金VRVⅡ戶式帶新風中央空調系統……25亞洲最大智能化社區智能化設施：液晶觸摸屏終端：韓國/HOMEYWELL/HS-5000-G-T家庭網關：韓國/HOMEYWELL/HS-5000-G-W浴室對講分機：韓國/HOMEYWELL/BathPhone可視門口機：韓國/HOMEYWELL/HC-600012路智能繼電器：澳大利亞/CLIPSAL/L5512RVF8路智能繼電器：澳大利亞/CLIPSAL/L5508RVF4路智能調光器：澳大利亞/CLIPSAL/L5504D2A4鍵Neo開關：澳大利亞/CLIPSAL/E5054NL8鍵Neo開關：澳大利亞/CLIPSAL/E5058NLPC界面：澳大利亞/CLIPSAL/5500PC8鍵遙控器：澳大利亞/CLIPSAL/E5038TX室內紅外線傳感器：澳大利亞/CLIPSAL/5751(WE)智能電鎖：韓國/IREVO/TG-smart社區的物業管理、安防管理、社區效勞、家居生活全方位實現智能化。以“家庭集成控制〞為系統核心，連接網絡智能家電、緊急呼叫、門禁、電子門鎖以及觸摸屏操作終端，實現遠程控制終端設備，甚至遙控。全部1301套單元中，其中1000多套單元交樓標準已全部安裝了“智慧家居〞系統，業主入住后可直接享用，局部超大戶型單元，業主可以根據自己的需要，結合個性化裝修風格，選擇不同的“智慧家居〞解決方案，由CNHOORAY為業主量身定做“智慧家居〞系統。功能轉換精裝修科技智能附送價值產品創新26高科技材料與產品在在細節處表達奢華，保證絕對的高舒適性隔音樓板/阻隔垂直方向噪音紅樹西岸采用美國陶式化學隔音墊和擠塑板相結合的樓板隔音系統使居住在紅樹西岸的業主可充分享受前所未有的、完全不受干擾的寧靜生活空間。JUSTRIGHT熱水循環/無需等待采用美國專利產品品牌JUSTRIGHT，保證水龍頭隨時翻開就有熱水，無需分秒等待。依靠重力和冷熱水比重差異進行比較循環，節約能源、無須動力、分戶設置。戶式中央冷暖空調+新風系統新風系統：保證業主在完全封閉窗戶的情況下可以呼吸到室外空氣；戶式中央空調智能化控制：減少室外機數量，戶內入口上方設有出風口，業主可以根據自己的需求在回家之前通過遠程控制預先翻開空調；同層側向排水系統，防止直接垂直排水帶來的噪音紅樹西岸排水系統采用了有100多年歷史的瑞士上市公司GEBERIT公司的同層排水系統接吉博力橫排防臭地漏，這是目前興旺國家廣泛采用的排水方式，同樓層的排水支管與主排水支管均不穿越樓板，在同樓層內連接到主排水立管上，它從根本上解決了衛生間的許多問題，盡可能地避開上下鄰居排水之間的互相干擾。進水銅管/保障飲用水質量采用美國NIBICO進水銅管，保證用戶飲用水的質量和進水管的使用壽命。檫窗機/保持玻璃幕墻的美觀每戶避雷器陽臺隔柵/保護隱私減少對視27蝴蝶谷：全新的創新產品突破市場，創造市場神話戶戶帶花園，360度觀景，盡享南湖500畝絕版景觀資源，充分表達入住者的尊貴與氣度100％的贈送面積產品創新功能轉換精裝修科技智能附送價值28歷史人文29華府天地：開發理念——構建融入上海歷史、文化和未來的奢華生活位于上海最繁華的淮海路商圈，正對上海歷史文化和現代生活形態代表的新天地，“代表上海過去100年及未來100年〞。新天地不僅僅是對淮海路商圈高檔餐飲、時尚娛樂、人文景觀的簡單彌補，更是對海派文化的又一次延展和豐富。新天地是一個國際交流和聚會的地點，不僅吸引上海本地高收入人群和居住上海的外籍人士，還吸引其他城市的名門貴裔。30復古摩登的奢華：挖掘目標客戶的心理需求，暗示購置“華府天地〞就是購置“上海的奢華生活〞歷史：風華經典、雍容華貴文化：海派文化未來：鴻圖未來上海城市的特點新興、時尚、現代、混合文化國際化上海華府天地社區特點目標客群：5-15億身價的全球頂級富豪喜歡上海，感受上海的歷史文化沉淀和國際化的未來，買的就是上海的生活新古典主義建筑風格，五星級酒店式挑高大堂，宮廷式入口奢華的新古典主義風格內部裝修，裝修標準4000元/平藝術匯粹：景觀藝術長廊、名貴植栽的空中花園…31時尚的、現代的、國際化的、混合文化的、新奢華生活方式，表達在符合多文化需求的休閑娛樂會所和國際時尚休閑商業街與新天地融合的國際水平的餐飲、購物等功能的時尚休閑商業街32西湖8號公館：唯一的不可復制的西湖成為其頂級豪宅核心價值支撐西湖8號西湖8號公館中國的、世界的、唯一的西湖…3334生活模式35波托菲諾：依托華僑城區域開發所奠定的配套體系，引入意大利波托菲諾風情小鎮生活方式，滿足多元、開放、創新、融合的居住體驗，示范富人生活威尼斯酒店華夏藝術中心漢唐大廈銅鑼灣商業中心世界之窗歡樂谷民俗文化村＋＝華僑城片區經過十年開展，建成了完整的區域配套體系，形成了城市的區域中心地位，城市價值得到極大提升，已經具備打造頂級富人豪宅社區的條件給人帶來休閑、純粹、寧靜、開放生活方式的意大利小鎮Portofino成熟配套與異域生活方式完美結合的純粹富人居住社區36華僑城20年區域開發積累的的高端配套體系，經過資源整合后，極大的提升了波托菲諾的區域價值和居住價值華僑城第一幼兒園南山實驗學校華僑城小學華僑城中學暨南大學中旅學院華僑城醫院歡樂谷國際青年旅館海景酒店：4星級深圳灣大酒店：4星級威尼斯皇冠假日酒店：5星級中國銀行、工商銀行、招商銀行城市公共巴士、環華僑城生活小巴、汽車站配套分類文化娛樂教育醫療酒店銀行交通配套設施以城市的配套體系來經營，功能齊全多樣；配套設施同時面向社區和城市，滿足需求；教育和醫療設施對住宅的影響度大；文化娛樂設施和酒店主要效勞于城市，能全面提升區域的形象和檔次。區域價值住宅價值37資源私享3839集萬千崇于一身，成為南中國海名副其實的新貴名利場：倡導新奢華主義(RE-LUXE)的生活方式工程定位：具有鮮明海邊坡地特征和休閑度假特性的高檔居住小區功能定位：CLUBHOUSE——融合居住、商務、度假、甚至局部商業功能；南中國海資產新貴的名利沙龍產品口號：名流會聚，低調內斂，無敵海景附送權益無限提升工程價值空間第一：她在中國房地產界享有盛名，是卓越的象征第二：她是萬科20年最頂級的產品，是品質的象征第四：她是深圳第一個VISTACLUBHOUSE，是銳意創新的象征第六：資源極度稀缺、獨有的保值增值功能，是智慧和財富的象征第七：附送浪琴會籍(價值45萬)是榮耀身份的象征40頂級配套私享41香港凱旋門：擁有維多利亞港無敵景觀，為香港頂級地段；交通便利成香港企業家最大賣點地段繁華，無敵海景資源位于九龍城海邊繁華地段緊靠園林中央公園臨海而建，南向維多利亞港，西向中港碼頭，無敵海景資源交通非常便利到中環只需一站直達香港國際機場靠近中港碼頭將建南環線駁通港九新界和通往內地凱旋門客戶：已與100多位買家簽約，約一成是內地客戶，主要來自北京、上海和深圳；另外四成是中港商人。他們大局部都是最能干的企業家，很多人買房子都是一次性付款，不用做按揭。在九龍區買房子的大局部都是香港的廠家、企業家和實業家，經常要到內地做生意，如果這些鐵路沿線接通了，他們回內地做生意會很方便，這因而成為凱旋門很大的賣點。42頂級摩天會所，擁有無敵海灣視野，配套頂級豪華，完全表達頂級高尚生活，僅為業主專屬59樓的摩天大廳，就是凱旋門豪華會所的空中恒溫泳池，每一位身臨其境的參觀者，都會被眼前璀璨的夜景深深吸引，落地窗外大片的維多利亞港夜景倒映在游泳池畔，顯得波光粼粼，令人不禁迷醉。60樓為宴會及休閑區，星夢宴會廳豪華典雅，天花板垂吊著6盞法國Baccarat水晶吊燈；最令人驚艷的是空中酒廊云霄閣，180度的臨海景觀，是適合小酌幾杯的好地方；61樓是大型健身中心，在跑步機上跑步，高空俯瞰維港，彷佛空中漫步；62樓為空中花園，以法國浪漫情懷為藍本，劃分為茶花園、桂花園、松樹園、茉莉園、薔薇園及榕樹園，讓住戶在綠化空間中舒展筋骨。62樓空中花園60樓為宴會及休閑區61樓是大型健身中心43五種頂級豪宅特征及適用性總結類型特征適用性產品創新功能轉換通過居住功能的升級，通過更高層級物業轉換，實現價值升級用地性質、高度等不受限制市場對高層級物業接受度高精裝修通過頂級品牌系統嫁接，實現表里如一的高品質；一旦滯銷容易過時客戶追求效率個性需求不強烈科技智能化最新科技及智能的應用，將便利性及舒適性進行到底；科技容易過時客戶對科技認知度高存在大量科技新貴人群附送價值通過額外贈送給消費者提供超值感政府攻關能力強歷史人文將人文精神進行現代演繹及升華擁有唯一的、不可復制的人文資源生活模式通過資源的整合及挖掘，創造一種全新的生活方式資源具備挖掘潛力客戶對全新生活模式接受意識強資源私享將稀缺的資源獨享化，少數人占有多數人資源資源稀缺通過系統的措施實現資源獨享頂級配套私享將頂級配套專屬化，僅供少數人專享客戶專屬意識強44灣區豪宅歷程及價值研究45灣區豪宅開展研究46由豪宅價值體系到灣區豪宅價值體系的梳理——以全面保障的軟硬件體系，成就頂級豪宅物業價值47從世界方位來看，沿海岸開展是世界主要城市群開展的主要方向，而海岸生活那么代表著國際化的居住方式和潮流DoubleBayNoosaBeverlyHillsHawkeBay

TokyoBayBurauBayLongIslandRepulseBayResidenceBel-AirBackBay——翻開世界級灣區生活的開展史，擁有海景的灣區，永遠是城市頂尖富裕人群的聚居地。無倫是紐約LongIsland、洛杉磯BeverlyHill、西雅圖之華盛頓湖、日本東京灣、還是香港淺水灣，皆因依天然水域，擁有美好的自然風光和強大的區域價值而為眾多人追求和向往。48中國沿海城市帶富人區正在形成，海濱城市置業成為中國財富階層的置業趨勢，濱海城市出現財富聚集效應一直以來中國人對海岸生活并不熟悉。隨著國際生活方式的逐步融入，人們開始接受海岸生活，開始認識藍色居住文明。在海岸生活成為國際潮流的趨勢下，一些適合生活的優質海岸正顯示出其稀缺性，變得彌足珍貴。處于海岸線上的“城市〞未來具有巨大的開展潛力，其開展將擴張中國海岸線城市密度，加速中國海岸城市帶的形成中國各海岸城市都在形成自己的海岸豪宅片區大連青島廈門深圳、香港珠海、澳門三亞、?？诃h渤海海峽西岸珠三角海南島49海景資源作為絕對的稀缺資源，其對居住價值的影響力正在脫離城市級別的束縛，在極至化的過程中濱海豪宅的價值走向趨同中國的海岸線長1.8萬公里，島嶼海岸線長1.4萬公里，相對中國廣闊的腹地，海岸線絕對是稀缺的資源。濱海城市中海景住宅同非海景住宅存在明顯價格梯度，價格由內陸向海岸線逐漸遞增，并形成相對獨立評價體系。廈門的海岸資源在整個中國海岸線上都是極其稀缺的，廈門海景住宅未來將與其他城市海景住宅形成統一的價值評價體系。大連青島廈門深圳、珠海三亞、?？诔鞘许椖渴蹆r(元/平)大連星海國寶2.5大連明珠1.9青島弄海園琴島星2.3－3東海路9號3.2廈門國貿藍海2愛琴海1.8深圳十七英里3－6萬紅樹西岸3－5中信紅樹灣3－4.5珠海海灣半山（2期）1.7－2鳳凰山1號1.8萬/平城市價值>海景價值海景價值>城市價值50濱海居住經歷了幾個階段，正在向體驗、私享、專屬的更高層次演進城市特征居住形式居住主張海居歷程初級階段開展階段快速開展階段成熟階段農耕文明時代工業文明時代后工業文明時代海洋文明時代港口制造、加工業物流中轉地原始村落居住的最低層級－擋風避雨－居住功能一線區域－居住及娛樂療養地、度假地功能單一居住的最高層級－超越單純居住－私享、體驗資源－專屬、奢華港口經濟高科技、信息化區域城市中心城市功能擴張都市融合城市群核心城市功能復合海洋經濟二線腹地純居住功能完善的區域，集居住、休閑、娛樂、時尚一體居住的較低層級－居住居住的高層級－居住為主－享有資源－時髦51農耕文明時代：擋風避雨，簡單的居住功能52工業文明時代——簡單、粗糙對海資源的利用，強調觀景一海、一路、一排樓，是不少海濱城市的典型模式，因此催生了一批雷同的海景豪宅、偽豪宅；典型城市：煙臺、威海、日照……124536789濱海廣場1011煙臺－海天名人廣場煙臺－凱旋城53后工業文明時代：功能集中，酒店等公共共享功能前置，居住功能退居二線，臨海而不親海一期C區D區B區A區居民安置區山地別墅區4.76萬方高爾夫別墅區32.6萬方度假別墅區53.8萬方商業街總用地67400平米213457689101213111415三亞的亞龍灣是典型的模式54海洋文明時代：超越對海的低層次利用，將精致的城市文明與海洋融合一體——親海、私享、專屬——海洋文明的極致是海洋工業——陸地文明的極致是是城市、酒店、奢華效勞——當極致海洋遭遇極致城市，我們進入全新的海洋文明時代55對資源的高層次利用——超越單純的觀海而不親海、共享而不私享、公共而不專屬；城市精粹效勞于海洋：頂級酒店、海陸空的交通體系、少數人專屬的會所〔如游艇會〕、定制管家效勞；超越單純居住功能的模糊化功能空間，居住、會客、休閑空間融為一體。56灣區豪宅案例研究57大連·星海國寶58星海國寶——充分依托標志性地段和稀缺景觀資源，標榜居住新區價值最大化10公里5公里8公里客運碼頭火車站機場30層高層建筑與周邊寬闊的廣場形成強烈比照，樹立標桿形象河東區：高層公寓，延山腳排布四棟海景高層，面向河口和星海灣海景，最大限度利用山、海、河資源基地面積：44699.2m2；總建筑面積：174180m2；綠地率：35%產品形式：四棟海景高層層數：地上30F，地下1F河西區：商服樓，沿河畔排布，與星海廣場相鄰，商業街與星海廣場旅游活動區域相融?；孛娣e：29944.1m2；總建筑面積：55046.8m2層數：標準戶4層，轉角5層初級階段59僅注重產品層面的打造，通過高、大、闊的建筑及戶型等物質層面的完善支撐豪宅價值，在親海性及私享性方面挖掘缺乏將現代風格與歐式建筑元素和地勢與海岸景觀帶相融合，超高超大體量、全花崗巖外墻、超過百米樓間距、洛可可圓形尖頂200m2以上超寬尺度居室空間設計，強調舒適概念，彰顯尊貴氣勢運用景觀強調元素：外飄窗、景觀陽臺，戶戶大尺度開窗，直面一線海景全進口家具、衛浴、櫥具等設備高檔精裝修、菜單式選擇豪華多功能會所溫泉入戶智能化布線五星級酒店式物業效勞景觀陽臺工程定位：國際海岸豪宅巨星用歐式高層傳達大氣，用大尺度、大氣勢顯示奢華與高貴氣質高品質的產品、配套細節和效勞設計大戶度空間及景觀陽臺等觀景元素60中信紅樹灣61與國際知名灣區一一比照，借用其生活體驗提升自身價值，樹立工程的濱海富人社區形象，明確區域價值>個盤價值，強調紅樹灣區域價值；尋找國外同類型可借鑒案例模式，創立一種全新的物業類型——國際頂級灣區物業，將競爭對手鎖定第一級別豪宅。中信紅樹灣：國內首次提出灣區生活理念，通過展示國際知名灣區的生活，樹立工程的濱海富人社區形象，脫離競爭體系，打造頂級灣區物業形象紅樹灣區居住價值未被認知高級階段62深圳還沒有這樣一個純粹的富人聚居地，只有紅樹灣能走出深圳，成為享譽世界的“富人聚居區〞，紅樹灣的片區價值是唯一的，無法比較的。對工程價值的思考——區域價值>個盤價值“灣區價值〞是中信紅樹灣的核心價值主張，“中信=紅樹灣=灣區物業+灣區生活〞是貫徹始終的開發理念核心戰略灣區物業+灣區生活區域價值的新定義：中信紅樹灣重新定義片區：整合周邊海灣、公園、果嶺等資源，形成文化的稀缺性，提出“灣區〞的概念，提升自身價值，支撐高端定位借用國際知名灣區的生活體驗，樹立工程的濱海富人社區形象園林、產品設計和社區規劃中大量進行產品創新，打造灣區物業現代時尚的大玻璃體售樓處、亮點樣板房、看房通道及現場園林展示細節展示表達未來效勞品質營造休閑開放的共享街區表達未來生活氣氛組織灣區自駕游、GOLF、酒會等表達高尚灣區生活深圳國際化未來營銷展示63整合周邊海灣、公園、果嶺等資源，形成文化稀缺性，提出“灣區〞的概念，但親海性、專屬性的配套設施缺乏，概念大于實質東：政府規劃中的濱海主題公園，自然生態紅樹林北：華僑城旅游風景區，“世界之窗”、“民俗村”南：深圳灣、紅樹林濕地、海和香港天水圍西：沙河高爾夫場中信紅樹灣位于深圳灣填海區，南山沙河東路與白石路交匯東南面，非一線海景，只能遠觀；北臨華僑城主題公園，西臨沙河高爾夫球場，東接規劃中的中央公園，南臨深圳灣；交通便利，配套齊全，臨近地鐵2號線出口，有較大升值潛力。周邊資源豐富，具有很好的區域形象，但本工程缺少資源獨占性和稀缺性整合資源，形成紅樹灣區域文化的稀缺性64香港貝沙灣65開展工程名稱：貝沙灣(ResidenceBel-Air)區位：處港島南區西海岸，是香港傳統豪宅地段，屬于“香港硅谷〞數碼港中的住宅局部〔數碼港包括核心辦公大樓、國際級發數碼港艾美酒店、豪華住宅和購物商場〕開展商：盈科大衍地產開展賣方：香港數碼港〔附屬開展〕地塊用途限制：私人住宅年期：2000年5月22日起計50年交通：有巴士、渡輪及規劃中地鐵連接市區，18分鐘至中環，20分鐘到尖沙咀，35分鐘到機場資源：背山面海，700米海岸線香港島貝沙灣九龍貝沙灣六期成熟階段66貝沙灣共分6期物業，2800戶，本案主要研究6期Bel-AirNo.8貝沙灣分6期：一期：ResidenceBer-AirⅠ二期：南岸ResidenceBer-AirⅡ〔SouthTowers)三期：南灣ResidenceBer-AirⅢ(Bel-AironthePeak)四期：貝沙灣豪華洋房DeluxeHousesatVillaBer-Air五期：貝沙灣第五期豪華洋房DeluxeHousesPhaseⅤ〔興建中〕六期：ResidenceBer-AirⅥ(Bel-AirNo.8)本案例主要研究Bel-AirNo.8。一期二期三期五期六期貝沙灣一、二期物業四期Bel-AirNo.8共709伙單位，分別是1房約50個〔占7%〕，2房約180個〔約26%〕，3房約390個〔占55%〕、4房約70個〔占10%〕。貝沙灣六期67貝沙灣6期“Bel-AirNo.8〞，大師手筆，整體呈波浪型的豪華高層住宅組成，濱海意向強烈Bel-Airno.8由知名建筑師Foster&Partner設計的，共有8座住宅大廈。Bel-Airno.84幢雙子式線性豪宅大樓，與四周的山海照應，更讓每個豪宅單位皆享有最正確景觀、采光都以及空氣流通量。此外，除了戶戶皆背山面海外，更設有寬敞露臺配合花園平臺上不同主題的池景及特色園林，接連一望無際的碧海藍天，同時飽覽三重優美景致68水蓮瀑布繽紛噴泉玩樂池60米無邊際泳池日光浴臺兒童嬉戲泳池寫意休閑泳池特色魚池按摩浴池翠綠山景無邊際遠洋景八大特色水池8個特色水池配以不同主題，燈效及逾百水柱，構成一條躍動閃耀的珊瑚魚，與一線海景形成無邊際效果，凸現濱海意向，形成視覺專屬Bel-Airno.8前方營造一個以水為主題的花園平臺：8個特色水池配以不同主題、燈效及逾百水柱，構成一條躍動閃耀的珊瑚魚，燈光隨日夜轉變；花費數千萬元在這設置如拉斯韋加斯Bellagio多達約100條的屏風式噴水柱，晚上會配上不同顏色燈光，令住戶日間可看海景之余，晚上也可享有另一種繁華景致；開展商將一艘60尺長的游艇放在示范單位旁，而未來Bel-Airno.8的住戶，可憑住客會所的會員身分，租用這艘游艇。屏風式噴水柱69細節設計一切圍繞“海景〞享有作為首要原那么，一切向海景讓步波浪型露臺每位住客享有無敵海景大露臺，高樓底，寬敞的大廳和房間。大局部單位都擁有波浪形露臺，標準單位樓高為10尺4寸，高層戶樓高更達11尺6寸。間格只有2房2廳以上的大單位，建筑面積在825方尺以上，建筑實用率是82%，樓底有10尺6寸以上，有9尺7寸的露臺；巧妙利用空間設計上巧妙善用空間，尤其設計廚房及浴室時，櫥柜、爐具、冰箱等家電用品的配置皆經過精心安排，以擴大空間感。貝沙灣公寓層高普遍到達3米甚至更高，加上2.4米寬的進戶門，讓人備感舒適和寬敞。電梯電梯門廳里沒有安排任何設備間，而是通過裝修設計，用很簡潔的處理手法表達了高檔樓盤的品質。每座電梯大堂的樓高達30尺，氣勢非凡；對于樓梯的尺度和開門的尺度都有細心設計，尤其是大量采用雙進戶門的設計，也充分考慮到日常生活的細節———可以讓傭人直接進入廚房和傭人的住處，而不必提著大包小包經過客廳到廚房。在有限的室內安排充足的儲藏空間。香港的所謂豪宅其實面積也并不大，貝沙灣一套近2000萬港幣的公寓其實也只有160平方米而已，但是卻有多達四處可以滿足分類儲藏的需要。附送名牌廚具各類單位都配置Miele名牌廚具，浴室和廚房附送迷你電視及按摩式浴缸，另浴室裝置了電暖玻璃板，而三房戶也都配設IslandKitchen；Islandkitchen洗手間內帶GuerlainSpa無敵海景大露臺，弧形窗海景式客廳70裝修：以法國南部風情作為規劃和建筑設計藍本，耗資逾1億元打造海邊示范單位及售樓處，為業主提供個性化裝修套餐Manhattan風格Malibu風格PowerBlue風格71Bel-AirNo.8香水盈科05慈善亮燈儀式2003Bel-Air秋冬時裝晚宴7273貝沙灣會所系統空中效勞俱樂部名車、游艇俱樂部時尚娛樂城頂尖健身美容會所豪華宴會廳品酒館、雪茄館提供私人客機及直升機效勞，并為住客設計不同的航程特別提供豪華游艇和名貴房車如勞斯萊斯、法拉利及保時捷的接載及租用效勞由著名酒評家定期舉辦試酒會和雪茄品嘗會，以供住客及專家互相交流心得。貝沙灣亦曾邀請蘇富比的首席品酒家SerenaSutcliffe，M.W.在貝沙灣Wine&CigarClub舉行試酒大會特邀著名國際級小提琴家西崎崇子進駐，教授貝沙灣的小朋友拉奏小提琴7475突破常規的展示、體驗式營銷，通過微型電視劇將貝沙灣不同的生活場景及人物活動展示給客戶，創造出超越一般的營銷效果貝沙灣Bel-AirNo.8獲得2007年度“HKMA/TVB杰出市場籌劃獎〞金獎。評語為：充分顯示如何利用有效的市場定位手法，成功創立品牌。整個市場策略非常完整，亦能貫徹實行。762007年第二季度貝沙灣Bel-AirNo.8推出短短數星期，便售出約500個單位，帶來88億港幣的收入貝沙灣以無盡的創意及卓越的素質稱為豪宅市場的典范。展望未來，本人深信貝沙灣品牌無可抗拒的魅力，會令本集團在香港和亞太地區的所有地產方案盡享優勢——李澤楷集團全面看好本港的豪宅市場，料豪宅物業的樓價于一年內肯定可升30%以上?！钪强?7創意空間，私享至上效率至上，時間無價全方位〔海陸空〕的會員接送效勞系統無邊際游泳池等實現與海的關聯，營造海景私享性一切為海景讓位，將資源私享到室內核心理念KPI(關鍵指標系統)8大主題會所為業主專享，提供全方位效勞78新加坡吉寶灣79吉寶灣工程由碼頭改建而成，占地30公頃，方案容納2800個住宅單位，共兩期；二期由6座高層公寓樓及11座別墅式公寓樓組成工程地址：位于吉寶灣，面臨圣淘沙島，背倚花芭山，毗鄰佳麗比園工程類型：公寓土地期限：99年地契建筑面積：193，400平方米容積率：2.3物業類型：3棟41層、3棟24層玻璃高樓，11棟高6至8層的公寓樓。單位數目：1129戶稀缺資源：整幅地段的海岸線長達750米籌劃及代理：世邦魏理仕及DTZ戴德梁行為在香港及全球的市場籌劃及銷售代理ReflectionsatKeppelBay成熟階段Keppel碼頭一期二期80工程定位：打造融生活、工作、娛樂于一體的世界級濱海灣居生活方式開發商：“沒有建筑理念的建筑不過是一堆空洞的混凝土。我們需要賦予建筑物以生命，創造出兼具形態與功能的建筑杰作。〞建筑師：“高樓的垂直線和低層別墅的水平線，在海水和藍天的映照下，交織成一種完整與和諧的狀態。此外，每一層樓的景觀都不一樣，絕無重復，讓每個住戶都能感受到自己與眾不同。〞在reflections，你可以享有離市區最近卻最幽靜、擁有750米海岸線的一線海濱生活；你可以僅花五分鐘車程即可到達新加坡最繁華的CBD和商業區；你可以免費10年加盟頂級海濱俱樂部，充分享有吉寶灣一切資源。工作娛樂生活81工程賣點：“濱海灣居像中國長城一樣被標上了世界地圖〞成為新加坡城市名片MarianBay750米海岸線圣淘沙高爾夫俱樂部圣淘沙度假村資源及配套的私享：擁有750米的海岸線，業主私享；將MarianBay當成自己的“大操場〞；高爾夫俱樂部；濱海俱樂部；交通便利，有地鐵站，僅5分鐘車程即到市區CBD和商業區；靠近新加坡史上最大的購物娛樂中心怡豐城，未來設施還包括圣淘沙綜合娛樂城。產品體系大師手筆，亞洲首各工程新加坡開展特色規模最大的頂級豪宅單位，橫跨1330平方米，并附帶1100平方米的內置空中花園；工程的特色還包括有著名的建筑師的簽名、使用鋼和鈦的合金材料來反映現代意識、分體式建筑和錯綜縱橫線以及反映自然環境的曲線。全方位觀海體系建立，滿足業主從任何角度體驗海raffleplace商業街MarinaatKeppelBay圣淘沙度假村ReflectionsatKeppelBay82建筑開發理念：獨特曲線與水岸景觀相映成趣，物業與所處的天然環境、人文環境巧妙融合，迎合了現代人回歸自然的渴求頂層和樓宇間均種植樹木與吉寶灣天然環境融為一體ReflectionsatKeppelBay實現吉寶島資源價值最大化的同時，也充分珍視島嶼周圍的環境，小區園林植被、甚至頂樓以及樓宇間的植被，都使其與吉寶島融為一體。“環保意識是當前一種全球性的覺醒，建筑師們再也不能只是單純地蓋房子，建筑的意義關系到人類生存與生活的方式。〞83產品：美國著名建筑大師林貝斯金亞洲首個工程，外立面極富沖擊力，成為新加坡地標建筑ReflectionsatKeppelBay高樓的彎曲線條使整體造型宛如水中盛開的蓮；傾斜屋頂上的空中花園代表希望和生機；銜接高樓的空中走廊是最正確的觀景臺，山光水色盡收眼簾。美國世貿中心總規劃米蘭Fiera柏林猶太博物館香港城市大學創意媒體中心美國市民博物館DanielLibeskind新加坡Reflections肯塔基州Roebling橋84產品：從客廳、臥室到洗手間均觀灣景、海景，觀海陽臺180度觀海180度屋頂觀海陽臺從屋頂陽臺看圣淘沙觀?？蛷d觀海臥室觀海臥室的夜晚觀海洗手間地標性建筑85兩房臥室與洗手間由玻璃隔開，180度觀海臥室與書房由玻璃隔開86精裝修，邀得意大利豪華家具品牌高檔家具擺設；高科技智能化效勞Reflections2900平方米示范公寓，邀得意大利豪華家具品牌Minotti和Giorgetti，借出高檔家具擺設，而其中有些還是在本地第一次出現的家具擺設。智能化效勞，通過指紋可以進自家、以及各會所；webpad可視來訪者、網上購物、收發郵件、預約物管效勞；無線網絡，同時可通過攝像頭可視孩子在泳池或休憩區狀況，確保其平安；通過網絡與鄰居溝通、社區新聞公布、買菜等。四房樣板房，350平方米，家具為Minotti品牌三房樣板房，100平方米，家具為Giorgetti品牌掌上智能化效勞87會所：充分利用樓隙空間，設10個主題，擁有1萬平方米的反射池〔相當于8個奧林匹克游泳池的規?！?，打造濱海特色充分利用空間，會所的不同主題分散在樓宇的各個角落，為每棟業主帶來便捷效勞。會所擁有健身房、露天陽臺、蒸汽室、緩步跑道、2個網球場、燒烤亭、兒童泳池、露天按摩浴缸、兒童游戲區、開放式草坪、公共體育長廊等，會所充分人性化，不僅有專門的兒童游樂園，還有專門的兒童游泳池；一個1萬平方米的反射池〔相等于大約8個奧林匹克游泳池的規?！?。11232456537991081網球場2反射池3按摩浴缸4會所5泳池6兒童泳池7健身房8健身房9燒烤亭10兒童游憩區會所兒童游憩區88整合灣區資源——750m海岸線、濱海俱樂部、MarianBay、圣淘沙高爾夫俱樂部、圣淘沙度假村，形成完整的灣區生活配套體系MarianBay750米海岸線圣淘沙高爾夫俱樂部圣淘沙度假村除了豪華住宅單位，吉寶島上也將興建一個濱海俱樂部。這個耗資超過15，000萬元建造的俱樂部預計在2007年第四季完工，到時將能停泊75艘長度介于6～60米的船只。吉寶集團透露，吉寶灣的所有住宅業主都能自動成為該濱海俱樂部的會員，不但擁有十年的免費會員資格，并且還豁免五年的會員費。公開招收會員活動預料在明年初正式展開，收費還沒有最后確定。吉寶灣對岸的升濤灣ONE15游艇中心俱樂部已于去年4月開始招收會員，截至06年7月，已經吸引1000人入會，其中65％是新加坡人。這個可停泊204艘船的俱樂部預計在07年第一季完成第一期工程，會費已在一年內調高三次，由最初23888元，上月調高到30888元。吉寶灣濱海俱樂部內的設施還包括會員俱樂部會所、美食餐廳、spa和租船效勞，此外，它也會與吉寶集團持有股份的峇淡島Nongs