2017年9月浩創·梧桐郡

年度營銷方案項目分析02營銷策略03營銷推廣執行04目錄市場環境分析01市場環境分析01市場環境分析01根據城市房地產市場發展狀況，以城市主干道棗鄉大道、建設路、人民路、金星大道將內黃房地產分為南部板塊、老城區板塊和北部新城區板塊。北部新城區：眾恒翡翠城翰林華府水木蘭亭圣達尚品御園金桂公館棗鄉貴園內黃建業城目前，內黃的房地產項目多數位于北部新城區，老城區及南部產業聚集區的項目偏少。老城區板塊概況：老城區板塊的特征為區域配套成熟但老舊，同時土地供應少，房地產項目較少，整體品質一般，體量較小。產業聚集區傳統老城區北部新城區人民路建設路金星大道棗鄉大道內黃房地產市場板塊劃分市場環境分析01板塊概況：區域內政策導向性強，區域內項目比較集中，主要集中在人民路以北，品牌開發商有建業集團等，項目有眾恒翡翠城、水木蘭亭、棗鄉貴園、金桂公館、圣達尚品御園、翰林華府等。市場主要競爭樓盤情況內黃建鄴城金桂公館本案圣達尚品御園水木蘭亭翰林華府棗鄉貴園翡翠城市場環境分析01競品分析—金桂公館位置人民路與經二路交叉口向北200米路東開發商安陽市飛翔置業有限公司開盤時間/

開發周期兩期（目前在售二期）物業9層電梯洋房、18層小高層建筑風格新古典主義配套2000㎡景觀綠化，建筑小品、雕塑、陶藝均價高層3100元/㎡小高層3200元/㎡小高層樓王5#3400元/㎡戶型113㎡-134㎡三房145㎡四房交房時間2018年5月備注小高層3-9F捆綁儲藏室銷售，儲藏室10-30㎡，1600元/㎡市場環境分析01競品分析—金桂公館主力戶型113㎡-134㎡三房145㎡四房總價范圍35萬-47萬交房時間2018年5月優惠政策買房單價優惠30元/㎡價格分析高層3100元/㎡小高層3200元/㎡小高層樓王5#3400元/㎡銷售速度去化較慢賣點一：工程進度，區域內最快賣點二：新汽車站旁，新區核心賣點三：人民醫院、實驗二小近在咫尺賣點四：2000㎡景觀綠化，建筑小品、雕塑、陶藝賣點五：9層電梯洋房，低容積率小高層1T2戶，送地暖，開口費60元/㎡，非集中供暖，小高層3-8F捆綁儲藏室銷售，1600元/㎡，面積10-30㎡。市場環境分析01競品分析—金桂公館三室115㎡三室114㎡三室134㎡四室145㎡金桂公館的戶型主要是113-134㎡的三房，面向人群主要是婚房或者偏改善型居住人群。市場環境分析01競品分析—圣達尚品御園位置繁陽一路與經三路交匯處開發商內黃圣達置業顧有限公司占地面積110畝建筑面積14萬㎡物業9層電梯洋房、18層小高層建筑風格新古典主義配套高檔會所、綠化均價預計3400戶型110-140㎡三房150㎡四房總套數約590套交房時間2018年年底市場環境分析01競品分析—圣達尚品御園三室148㎡三室136㎡三室116㎡三室130㎡三室125㎡賣點一：創建安陽市園林小區賣點二：雙路供電/地暖系統/環小區跑道/品牌電梯/旗艦會所賣點三：周邊教育、醫療配套賣點四：9層電梯洋房賣點五：高綠化率38%，百米樓間距圣達尚品的戶型主要是110-140㎡的三房，150㎡四房，面向人群主要是首改人群或者改善型人群。市場環境分析01競品分析—棗鄉貴園位置棗鄉大道與繁陽二路交匯處東南角開發商內黃縣天圣置業建筑風格ART-Dcel主觀價值點65畝物業形態二期7棟（一期清盤）項目定位城市新生活ART-Dcel風情品質生活配套醫療、教育、商業、餐飲、娛樂均價預計3200元優惠政策交1千排號，目前已認籌260組左右戶型110-143㎡市場環境分析01競品分析—棗鄉貴園三室118㎡三室138㎡三室142㎡四室143㎡項目位于繁陽二路，位置偏北，區域價值一般；項目主打配套，醫療、教育、商業、餐飲、娛樂；通過科技配套增加項目競爭力（紅外線報警系統，出入口智能門禁系統、24小時閉路監控系統、單元門智能刷卡系統）。位置棗鄉大道與繁陽一路交匯處東北角開發商內黃天圣置業占地面積65畝開盤時間最快2018年年底物業形態小高層，共計648戶項目定位主流小眾高品質宜居社區配套醫院、水系、霧森系統、人工降雨系統均價預計3400元優惠政策未開始，預計月底認籌5千抵1萬戶型127-159㎡項目體量較小，主打水系為賣點；西側為中醫院；目前項目剛入市，預計月底啟動認籌，優惠5千抵1萬。市場環境分析01競品分析—水木蘭亭市場環境分析01競品分析—水木蘭亭三室139㎡三室127㎡三室137㎡四室159㎡通過增加項目內部配套提升競爭力（霧森系統、人工降雨系統、直飲水系統）產品均為小高層9層，1T2戶設計，貫穿南北大門的通長水系；戶型產品主要以改善型為主。位置棗鄉大道與緯一路交叉口西北角開發商林州眾恒置業有限公司占地面積184.5畝建筑面積30萬㎡容積率2.49綠化率39%車位數地上：300地下：2999總戶數1800（三期500套）開盤時間預計10月份，價格預計3500元/㎡配套教育配套齊全，緊鄰內黃一中銷售動態VIP會員辦理中，交5000抵1萬，目前排號300個左右項目位于城市發展的主干道上，本著“先景觀，后建筑、低密度、以水系園林”的理念，打造為內黃改善樓盤。二期基本售罄，三期認籌階段，10月份開盤。市場環境分析01競品分析—眾恒翡翠城市場環境分析01競品分析—眾恒翡翠城三室118㎡三室126㎡三室133㎡眾恒翡翠城一方面項目開發商在內黃已經有成熟翡翠城項目并取得良好口碑，客戶有一定認知度，因此更容易接受；其次項目工程/景觀進度相對較快，客戶的防備心理較弱，更能打動客戶并能與客戶更好的溝通。賣點一：眾恒品牌值得信賴，已有項目口碑賣點二：工程進度快，景觀先行，增加客戶購買信心賣點三：產品特質：景觀園林社區主推戶型主要為舒適型三房大部分房源捆綁地下室銷售市場小結01內黃項目市調表序號項目名稱項目地址樓棟層高價格戶型面積主要賣點項目進度及優惠備注1翰林華府繁陽一路與繁陽大道交叉口西南角共21棟11層預計均價3500元110-150送壁掛爐、子母門、斷橋鋁、音樂噴泉、霧森系統、兩梯兩戶未出±0、預計10月份開盤、交1萬抵2萬，交5萬抵7萬可直接定房源18年年底交房，緊鄰霄河公園和縣一中2翡翠城棗鄉大道與緯一路交匯處西北角共33棟、3期8棟11-18層預計均價3500元100-130一期已經入住，二期馬上交房，小區綠化做的不錯、一梯兩戶認籌階段，交5千低1萬、10份開盤18年年底交房，大部分房源捆綁地下室3水木蘭亭棗鄉大道與緯一路交匯處東北角10棟住宅、2棟公共服務房9層電梯洋房預計均價3400元127-15965畝地一共10棟住宅、直飲水、霧森系統、一梯兩戶、小區通長水系8月1號認籌，5千抵1萬18年年底交房4棗鄉貴園棗鄉大道與繁陽二路交匯處東南角二期7棟9-11層預計均價3200元110-143價格相比周邊項目要低、緊鄰中醫院、旁邊規劃有中原公園交1千排號，目前已認籌260組左右二期推售房源530套，18年年底交房，一期中醫院團購5萬洋國際棗鄉大道與緯一路交匯處西北角住宅最快今年年底入市，暫無其他詳細信息目前主推商鋪，住宅預計年底或18年年初推出。目前沒有詳細信息6金桂公館人民路與經二路交叉口向北200米路東二期6棟4棟9層2棟18層均價3200元樓王3500元113㎡-134㎡三房1T2戶，送地暖（個人）目前在售二期，優惠30元/㎡小高層3-8層捆綁儲藏室銷售，1600元/㎡，10-30㎡7盛達御園繁陽一路與經三路交匯處二期8棟6棟9層2棟18層預計3400元110-140㎡三房150㎡四房1T2戶，地暖系統/環小區跑道/首層入戶車庫/旗艦會所目前排號，交100元，每周簽到優惠1000元，最高8000元頂層送閣樓，1樓送庭院競品樓盤中，僅金桂公館在售，其他樓盤均在9-10月份以后銷售。競品項目以小高層高層為主價格集中于3200-3500元/㎡產品以110-140㎡為主競品項目通過增加內部配套提升項目競爭力（霧森系統、人工降雨系統、地暖、產品附加等）項目分析02項目分析02區位分析地塊位于內黃縣新老交界處，政府主力發展方向，北側為人民路，西側為二帝大道，項目距離高速路口6公里，約需要10分鐘。項目周邊分布有內黃縣人民醫院，內黃縣人民政府、公安局、縣汽車站等政府機關及事業單位，目前隨著內黃縣城的北向發展，該地塊新區核心位置愈發明顯。主流發展方向新老城過渡區交通樞紐中心項目分析02周邊配套生活配套完善，居住氛圍濃厚目前區域內生活購物、餐飲、教育、休閑、醫療配套完善；周邊中小學環繞，具有一定的學區房優勢；縣人民醫院、縣人民政府、縣公安局、縣檢察院、縣地稅局、客運站等市政單位位于項目北側人民路沿線，為片區提供一定的客群支撐；縣第二實驗中學縣第一中學內黃縣人民政府內黃縣人民醫院領秀城臨街底商內黃公園項目分析02項目區位：位于人民路南，緯二路北，顓頊大道東，新華路西；經濟技術指標：總用地面積約150畝，總建面近30萬方；備注：現在用地指標未完全明確。地塊經濟技術指標：區域內知名品牌大盤，但相對于市場競品容積率偏高本體指標地塊編號占地面積容積率建筑面積建筑高度車位占比總套數A46666.92.930萬m2100米1:0.82269B51283.22.9產品戶型以100-120㎡三房為主地上30萬方建筑面積，涵蓋小高層及高層產品，主力戶型100-120㎡面積區間，與市場暢銷戶型面積相比產品面積偏小。地上住宅25.9萬方+商業3.3萬方+地下7.8萬方=37萬方產品戶型項目分析02戶型配比項目分析02項目戶型占比匯總產品戶型面積區間產品套數套數占比三房經濟三房90-105m266029.18%舒適三房105-120m2102445.26%四房輕奢四房120-130m235815.83%闊綽四房130-145m22209.73%A地塊戶型比產品戶型面積區間產品套數套數占比三房經濟三房90-105m231829.09%舒適三房105-120m247343.28%四房輕奢四房120-130m221419.58%闊綽四房130-145m2888.05%B地塊戶型比產品戶型面積區間產品套數套數占比三房經濟三房90-105m234229.26%舒適三房105-120m255147.13%四房輕奢四房120-130m214412.32%闊綽四房130-145m213211.29%區域：政府北擴發展方向，未來經濟發展重點區域；交通：區位交通便利，路網四通八達，距離高速口僅約6公里；環境：緊鄰內黃公園，區域環境優越投資潛力大；品牌：浩創地產，內黃縣開發體量最大品牌開發房企，置業信心強；配套：商超、學校、內黃人民醫院、人民政府等周邊配套完善。本體小結02營銷策略03營銷策略03月均認購133套市場競品樓盤月均去化套數20-30套，至2017年12月份本案認購目標400套營銷目標營銷策略03策略總綱營銷階段推廣主題推廣階段銷售動作營銷目標客戶召集項目節點推廣渠道推廣活動10月11月12月1月2月4月5月開盤開盤入市活動期項目導入期集中引爆期入市活動期項目導入期集中引爆期籌備期認籌期開盤期籌備期認籌期開盤期年底認購目標：400套。售樓部開放認籌開始二批認籌現在的生活是你想要的嗎？線上：軟文炒作、戶外、電臺線下：電開、拓客、巡展”幸福生活一桶金”糧油、車載垃圾桶、車載空氣凈化器全城免費送，倡導健康生活1、電call啟動，告知項目即將入市信息2、商圈巡展開始3、單頁派發開始圈入認籌客戶350組15年蓄勢再發讓生活照進現實線上：渠道全覆蓋線下：電開、拓客、巡展1、新客戶接待，入會2、老業主的維護，促進老帶新3、認籌客戶釋放開盤節點圈入認籌客戶200組在這里擁有你想要的生活線上：戶外、網絡、電臺線下：電開、拓客、巡展開盤活動世界在左，我在右我的生活在內黃1、未成交客戶的梳理2、釋放熱銷信息3、老業主的維護，促進二批次銷售去化70%留取重點推廣渠道，保持市場聲音浩創·梧桐郡高品質生活獻給懂得生活的人項目一批次剩余房源去化未成交客戶梳理新客戶導入線上：軟文炒作、戶外、電臺線下：電開、回訪老業主、拓客一票抵萬金線上：加大報廣/軟文/網絡推廣力度線下：電開/回訪老業主/拓客持續不斷線上線下全媒體渠道全面配合“你的健康、我來守護”浩創·梧桐郡花樣奔跑健康節1、新客戶接待，入會2、老業主的維護，促進老帶新3、認籌客戶釋放開盤節點生活源于品質浩創·梧桐郡你的理想生活家恐龍展/萌寵浩創梧桐郡全城認籌盛大開啟新售樓部開放去化剩余房源圈層活動、暖場活動、開盤活動營銷策略03項目信息準備及釋放9.2011.30認購選房完成目標10.1宣傳物料定稿12.31客戶圈定蓄客期61天目標沖刺

由于市場下半年住宅投放量大，競爭比較激烈，為確保400套房源年底認購的銷售任務順利完成，需盡快對項目目標客群進行鎖客圈定，因此建議將項目售樓部開放即啟動項目認籌活動節點定為10月1日，利用事件營銷活動宣傳造勢，深度釋放產品銷售信息，保證項目市場熱度，11月30日進行客戶收籌，認購后繼續釋放項目信息，利用認籌升級噱頭，塑造宣傳項目熱銷信息形象.營銷節點9.26宣傳物料出街售樓部開放項目認籌營銷策略03按照從10月1日至12月31日將400套房源認購進行分解，保守測算需求量有效來訪約1989組。房源認購任務分解時間2017.10.1—2017.11.302017.12.1—12.31天數（天）6131銷售形式散籌+集中解籌集中銷售銷售目標35050認籌目標58083來訪轉認籌比例3:1總來訪量1740249日均來訪量28.58日均到訪22組，日均成交4.3套目標分解營銷策略03項目啟動認籌優惠建議：5000抵10000元優惠；設置客戶門檻，提高項目認籌質量讓客戶心理從認不認籌？轉移到是5000認籌還是1萬認籌？銷售政策營銷策略03認籌策略：籌帶籌老帶新的縮小版，認籌客戶介紹新客戶認籌，圈入大量的購房客戶，擴大認籌基數，認籌過的客戶可領取認籌獎勵價值100元禮品一份。銷售政策：老帶新政策涵蓋人群：籌帶籌解籌轉成交客戶，開盤老帶新未認籌客戶成交，開盤后老客戶帶新客戶成交獎勵辦法：100㎡以下獎勵1000元/套，100㎡以上獎勵1500元/套（暫定）；客戶成功認購簽訂合同發放50%，銀行放款后發放剩余50%。2017年下半年如何實現跑贏競品、實現快銷？營銷策略執行04現狀及核心問題：項目周邊競品較多，如何快速搶奪區域客戶？鄉鎮客戶分布不集中，如何進行客戶挖掘？年底項目達不到預售條件，如何進行產品認購、持續強銷？營銷策略執行04執行綱領廣眾樹形象，窄眾蓄客戶廣眾渠道——戶外廣告、網絡廣告、公交車體等覆蓋范圍廣泛，但相對而言針對客戶群體不明顯的渠道；重要性：廣眾渠道作為傳播最為廣泛的渠道，具有傳播性性強、受眾范圍廣；對于項目形象建立、擴大市場認知、宣傳品牌形象等作用尤為明顯。窄眾渠道——主要包括拓展（企業宣講、拓客）、短信、派單等針性強的渠道；重要性：窄眾渠道具有信息釋放靈活性強，費用較低、針對客群明顯等優勢。營銷策略執行04推廣渠道策略渠道類型購買競品項目客戶資源電話CALL客縣城區域內進行派單拓客派單/拓客高速公路出入口、縣城主干道戶外大牌根據周邊鄉鎮集會節點，進行集會巡展及拓客巡展村莊主要交通路段、入口，視野較開闊的墻體墻體廣告內黃來往安陽、鶴壁和濮陽等公交車體和座椅墊公交車廣告與縣城及各鄉鎮沿街代銷點、KTV、酒店等個體戶合作商家聯盟營銷策略執行04道路燈桿旗西環路、繁陽一路、黃池路、建設路浩創·梧桐郡售樓部開放及項目認籌活動盛大開啟活動目的：品牌效應，借力借勢，提高公司知名度與項目整體形象；活動對象：市場高端客群、意向客戶，老客戶及其朋友；活動時間：10月1日活動地點：項目售樓部活動內容：領導講話+節目表演+認籌活動+現場抽獎營銷策略執行04營銷活動策略營銷策略執行04營銷活動策略內黃縣首屆恐龍展浩創·梧桐郡營銷中心全城盛啟活動時間：2017年10月1日-10月8日活動目的：傳播項目知名度，吸引客戶到訪，促進客戶認籌上量活動地點：領秀城售樓部活動對象：老客戶、來訪客戶、意向客戶活動內容：1、通過展覽活動吸引路人眼球，以全新的形象震撼登場，宣告浩創新盤盛大開啟。2、以展覽為噱頭，吸引客戶關注度，增加到訪量，促進客戶認籌。喜樂大奔，健康行走浩創·梧桐郡首屆嘉年華歡樂來襲活動時間：2017年11月4、5、25、26日活動目的：吸引客戶到訪，促進客戶認籌，活動地點：內黃縣人民公園活動對象：意向客戶+老客戶活動內容：1、健康行走、跑跑卡丁車等形式，提高客戶體驗；2、客戶參與度較高，同過活動直接維系老客戶，促進老帶新，讓老客戶常回家看看。營銷策略執行04營銷活動策略劉老根大舞臺客戶答謝會活動目的：增加客戶粘性、以成交客戶為核心的活動，保持銷售氛圍，維持市場熱度活動對象：意向客戶，老客戶及其朋友；活動時間：12月23—24日活動地點：某大型酒店活動內容：1、項目活動派票，增加客戶到訪項目次數；2、維護老業主和認籌客戶的關系，增加業主轉介客戶數量。營銷策略執行04營銷活動策略年貨狂歡節——瘋狂購物城活動目的：維護老客戶，挖掘新客戶，加速項目產品快速去化。活動時間：2018年1月27—28日活動地點：三期售樓部活動內容：1、瘋狂購物城：年貨半價購、限時免費搶年貨；2、現場精美餐點+精彩的節目表演；營銷策略執行04營銷活動策略暖場活動營銷策略執行04為保證每周周末案場人氣，營造良好的營銷氛圍，案場每周周末都有暖場活動，以兒童和中老年人為主，吸引客戶參與，滯客時間長，案場人氣足活動時間：2017年10月-12月，每周周六周日活動目的：營造案場氛圍，聚攏人氣，促進客戶參與活動地點：浩創·梧桐郡營銷中心活動對象：到訪新老客戶，全區域客戶活動內容：手工、美食、民俗為主行銷精準拓客——【進】掃街掃樓根據項目目標客戶居住及工作區域，項目主要到訪交通主干道、社區，劃分項目拓客地區，前期進行大范圍拓客，在客戶拓展的同時也達到項目宣傳的作用；拓客形式：派單、拉訪、插車、陌拜營銷策略執行04行銷精準拓客—【拓】企業深入公司、企事業單位、幼兒園、培訓班、愛好團體等舉辦項目推介會、邀約其到訪項目；通過陌拜、種子客戶嫁接、推介會等形式走進企事業單位，商會、團體，登記客戶資料，贈送小禮品。通過贊助活動形式植入；聯合舉辦項目，為項目批量導入客戶；（企事業單位、醫療機構、教育機構）

營銷策略執行04行銷精準拓客—【截】客流①商超攔截②路口攔截③競品攔截區域商超，主要交通路口周邊在售項目客戶覆蓋，競品客戶將成為本案直接潛在客戶；營銷策略執行04行銷精準拓客—【跨】行業保險公司銀行等行業聯動，鎖定客戶

凡是購買銀行理財產品、保險產品等投資產品客戶，在本案均享受額外優惠，最大限度吸納投資客群；凡是車主來售樓部即可領取免費洗車券，轉發案場活動集贊也可獲得一定金額油卡；汽修站中國銀行工商銀行人壽保險華夏保險平安保險農業保險太平洋保險眾康保險人民保險