湖南商務職業技術學院畢業設計目錄TOC\o"1-3"\h\u153871公司簡介 龍湖地產有限公司提高償債能力方案設計1公司簡介龍湖地產有限公司于1993在重慶創建，并逐漸向全國發展。龍湖地產有限公司的業務廣泛，涵蓋地產開發、商業運營、租賃住房、智慧服務四大主航道業務，并積極試水養老、產城等創新領域。2009年，龍湖地產有限公司（股份代碼：960）在香港聯交所主板上市。截至2020年6月底，公司業務遍布全國5大區域，50余個城市。公司連續11年獲得“財富中國500強”，連續9年獲得“中國房地產開發企業綜合實力10強”，3次入選“福布斯亞太區最佳上市公司50強”，連續3年榮登“福布斯全球上市公司2000強”。圖1龍湖地產有限公司組織架構圖龍湖地產有限公司根據市場的發展和客戶的購房意愿，公司自主研發并且形成了以“春江酈城”、“水晶酈城”、“春江天璽”、“天宸原著”為組合的住宅產品。2龍湖地產有限公司償債能力現狀分析龍湖地產有限公司2019年12月，公司總資金達到1200億，營業收入7000280.92萬元、營業利潤13008100.60萬元、利潤總額13002400.70萬元、凈利潤910200.60萬元。在全國各地開出了分公司，每年的營業額數目巨大，公司的財務能力日益壯大。龍湖地產有限公司的2020年的流動負債余額為26.3億元，占負債總額的79.59%，其中短期的借款13.6億，同比上年增長10.01%，應付賬款7.5億，同比上年增長了15.65%，應付票據5.2億，同比上年增長了16.2%。3龍湖地產有限公司償債能力指標分析3.1短期償債能力分析3.1.1流動比率流動比率一般用流動資產總額與流動負債總額的比率表示，流動資產一般包括了貨幣資金、應收賬款、短期的投資、存貨等。流動負債一般包括短期借款、應付賬款等。流動比率越大，說明企業的資金流動也就越大。流動比率=流動資產/流動負債表12017-2020年流動比率單位：萬元項目2020201920182017流動資產258662199705152214114141流動負債2631631539305627421361流動比率0.971.292.65.35從表1了解到近幾年龍湖公司的流動比率比較波動，但2017年和2018年相比較，各個房地產的流動比率都有降低的變化，但是龍湖公司的流動比率下降的最低，表明龍湖的流動資產在增加。但龍湖2020的流動比率相較2017年的來說，呈現一個斷崖式的下降，表明2020年龍湖地產有限公司的短期償債能力較差，流動資產雖逐年增加，但資產流動性較差，負債也在逐年增加，說明了龍湖發展的償債能力是不夠的，并且企業所面臨的流動風險壓力比較大。3.1.2速動比率速動比率可以用來表示企業可以變現的能力，是在資產負債率和流動比率的基礎上更進一步衡量企業現金支付能力的指標。在計算速動比率時要把存貨從流動資產中剔除，速動比率流動更能反映公司償還流動負債的能力。速動比率=速動資產/流動負債表22017-2020年速動比率單位：萬元項目2020201920182017速動資產146320131530115664115654流動負債2631601539315627321360速動比率0.550.802.055.10表2可以看出，龍湖地產有限公司的速動比率是在逐年下降的，速動資產雖逐年在增加，但同比增加的不是很多，而流動負債卻每年接近翻倍增加，導致龍湖地產的速動比率逐年下降，速動比率的逐年下降也表現出龍湖地產有限公司的可變現資產較少，短期償債能力較弱。3.1.3現金比率現金比率表示每一元流動負債有多少現金及現金等價物作為償還的保證。通常用一定時期內企業現金資產類與流動負債的比值表示，反映公司可用現金及變現方式清償流動負債的能力，企業有無支付現金的能力和償還債務的能力，是企業能否生存和健康發展的關鍵。現金比率=貨幣資金/流動負債表32017-2020年現金比率單位：萬元項目2017201820192020貨幣資金392164936099836109235流動負債18823281356389574279現金比率0.480.570.640.68可以從表3中說明,該公司2017年至2020年的流動負債和貨幣資金同時都在逐漸增長，但流動負債比值增長速度快于貨幣資金比值，雖然現金比率在逐漸增長，債務是可以按時償還的，但該比率已經超過了20%，比率過于高，企業的正常經營會受到阻礙。3.2長期償債能力分析3.2.1資產負債率資產負債率沒有一定的標準尺度，通常認為40%-50%為最好，由此可見，我們在管理企業的資產中，資產負債率的高低是不一定的，它要看我們從哪個方面和層次分析，如債權人，投資者或者股東。資產負債率通常用負債總額和資產總額的比值表示。如下表所示：表42017-2020年資產負債率單位：萬元項目2020201920182017資產總額440000293600205738109013負債總額33000021036513982069365資產負債率75%71.65%67.96%63.63%由表4可以看出，龍湖地產的負債總額逐年升高，雖然資產總額也在逐年增加，但龍湖過度的負債讓龍湖的資產負債率逐年升高，資產負債率達到了70%以上，高于60%的警戒線，導致公司不能很好的發展。3.2.2產權比率表示資(產)的所有(權)(比率)，這里面的所有權就包括債權人和股東，所以代表了這兩種投資者對資產的所有權比率。產權比率是評估資金合理性的一種指標，可反映股東所持股權是否過多等情況，從另外一個方面說明企業借款經營的程度，產權比率越低，表明我們企業自有資本占總資產的比重越大。表52017-2020年產權比率單位：萬元項目2020201920182017負債總額33000021036513982069365所有者權益110000832356591839648產權比率300.00%252.74%212.11%174.95%通過表5我們可以看出來，龍湖地產有限公司的產權比率逐年升高，且2020年的產權比率極高，這說明企業的負債總額逐年升高，資產負債率較高導致企業的所有者權益減少。這是一種高風險的、高回報的財務結構，同時說明了企業長期償債能力較弱，債權人利益的受保障程度比較低。4龍湖地產有限公司償債能力存在的問題4.1應收賬款周轉速度慢通過對龍湖地產有限公司的短期償債能力分析，綜合各個指標的數據和結論，本企業的短期償債能力的高低主要受應收賬款的影響。從表1和表2中可以看出企業的流動比率和速動比率都在逐年降低，反映企業的營運能力低下，說明企業的應收賬款在流動資產中的占比率較高，且也每年逐漸增加，導致應收賬款周轉率低，企業應收賬款的變現能力較弱。企業的應收賬款和其他應收款存在較長的時間，這些賬款的不及時清理對企業造成潛在的損失，影響企業的獲利能力，從而導致企業償債能力較弱。4.2企業盈利能力不強龍湖地產有限公司近幾年來的資產負債率都在百分之六十左以上，且都有較多的增長。且近四年來速動比率一直呈現下降的狀況。2020年的速動比率為0.55，2020年的流動比率為0.97，從這兩個數據中可以了解到公司的流動負債比流動資產大很多，說明龍湖地產有限公司持有的流動資產不夠用來歸還到期的債務,需要采取其它相應的措施來彌補流動資產的不足，但企業盈利能力不夠，從而導致公司的財務狀況非常不穩定。4.3負債比重高一般來說，資產負債率只有在40%到60%這個區間是比較合理的，通過以上的數據分析，龍湖地產有限公司的資產負債率都超過60%，并且比率最高達到了75%，所以很明顯的看出龍湖地產有限公司的負債比重比較高，進一步導致了公司的變現能力變弱。而龍湖地產有限公司的現金比率都大于合理比率的最大值。又因為太高的現金比率會加大公司的財務風險，如果公司不能按時償還債務，支付利息，不僅會導致企業的信用下降，可能還會使企業面臨破產。所以當企業的負債比重和現金比率持續上升時，企業的籌資能力會受到很大的影響，因此企業為了能夠獲得持續經營所需要的資金就必須做出更多的能力甚至更大的報酬，償債的壓力也會跟隨著增加。5提高龍湖地產有限公司的償債能力方案設計5.1加快應收賬款的回收（1）加強企業內部和外部數據的核對，增強往來賬款準確性。首先，企業經營最重要的部分就是時刻關注自身的經營業務活動，應該有效地關注在活動中產生的往來賬款。企業的業務、財務和各個部門應該協同工作，相互合作，加強往來賬款的核對。（2）加強應收賬款的管理，加快應收賬款的回收。當發現賬面不統一時，應第一時間與供應商、客戶核對數據，而且需要定期進行核對，從細節入手，及時發現問題并且提出解決問題的具體策略和措施，盡量減少往來款項賬面的差異。在核對的過程中，同時也要確定期末余額和期間發生的金額，按照時間順序列出期間發生的金額，注明交易數量、單價、折扣等信息，既能輕易找到造成余額差異的原因，同時確保每筆交易事項的準確記錄。（3）減少賒銷業務的發生。在購銷活動中，盡可能避免賒銷的業務，可以設置多種回款方式，例如支票等。銷售時要認真考慮收回賬款成本與新增利潤的比率，要特別的查看一些關聯廠商的信用問題，同時還要派專門的人監督款項的回收情況，然后根據不同信用等級的客戶制定出不同的收賬政策與措施，并且要使款項回收政策科學且合理，極力防止應收賬款的數額太大。加強數據核對減少賒購業務加快應收賬款回收加強數據核對減少賒購業務加快應收賬款回收客戶往來款項應收賬款定期核對客戶往來款項應收賬款定期核對減少差異設置多種回款方式調查客戶信用度圖2加強應收賬款的回收方案5.2提高龍湖有限公司盈利能力（1）提高企業的銷售收入。提高銷售量的第一步就是對新開發的樓盤提前進行宣傳，找到潛在的客戶源，盡可能的將房子銷售給剛需人群。其次，在建設新地產之前進行充分的市場調查，如周邊的環境、交通和居住的人群，可以多增加一些設施，提高競爭力。最后，可以開展優惠活動，如贈送客戶一些平方或直接進行降價處理，降價是必然的趨勢，尤其是在三四線的小城市房子的價格虛高，根本沒有市場競爭力。（2）推進新產品，讓企業多元化發展。如果企業產品較為單一，產品系列較為簡單，會導致企業市場競爭能力較小，市場占有率較少。龍湖地產在單一銷售房產的同時，可以根據客戶的需求推出設計裝修、搬家等業務，增加企業的營業收入。（3）龍湖地產有限公司還要科學的進行長期的投資與資產的購置。在投資前應當要仔細地預測該項目的前景、分析該投資的風險和資本回報率的問題，不要盲目的進行投資。在資產購置的時候，要跟公司自身的實際需要聯系起來，不要過多的閑置固定資產，從而使得非流動資產占用了資金。總的來說，在日常活動的經營管理中，要使公司各類資產的質量水平有較好的保持，要讓公司的償還債務能力有較好的基礎，這樣才能更好的提高本公司的盈利能力。圖3提高盈利能力方案5.3調整合理的資本結構，提高長期償債能力5.3.1調整公司負債結構在企業發展的初期，龍湖地產有限公司在同行業中競爭壓力是相對偏小的。在這種情況下，龍湖地產公司并未注重長期發展，因此企業在發展初期長期借款占比少。從而導致了龍湖地產公司出現流動負債比重過高、負債結構不合理的問題。公司發展成熟期，資產規模的擴大，來自同行業的競爭壓力也相應增加，之前的負債模式不太適用如今所處的經濟環境，因此資本結構也需要相應的改變。龍湖地產公司可以通過增加非流動負債來減輕現金流壓力，充分利用長期債務籌集資金的方式，降低企業財務風險，以便來優化其資本結構。5.3.2完善公司股權結構目前龍湖地產的第一大股東為該公司的相對控制人。可見，龍湖地產公司的股權結構并不合理，存在股權集中度高的情況。減少股權集中，可以建立更加合理的股權結構，避免股權過度集中帶來的經營風險。對此，龍湖地產公司可根據第一股東的主導地位，建立一種使幾個大股東能夠相互控制的股權模式，使其股份分散化，有效控制企業內部可能存在的潛在交易行為。5.3.3拓寬融資渠道龍湖地產公司應該進行多元化、多渠道的融資體系，增加長期負債的融資水平，不要過于依賴應付賬款和短期借款，可以通過增加長期借款，如銀行借款等渠道引入資金，以分散風險達到優化企業融資結構的目的。與此同時，企業可以嘗試利用第三方融資平臺進行適當的外部融資，積極利用債券融資和股權融資，通過發行股票來吸納社會上的資金。利用債券融資，不僅使企業的資金渠道變得多樣化，而且能加強債券市場的活動，我國的債券市場需要政企合作來完善。調整合理的資本結構調整合理的資本結構調整公司負債結構完善公司股權結構完善公司股權結構拓寬融資渠道拓寬融資渠道圖4調整合理的資本結構方案6總結在市場經濟情況下，企業要重視償債能力。管理好流動資產的質量，根據流動資產的質量規劃好企業的分配工作。龍湖從各種償債能