物業管理條例解讀講義《物業管理條例解讀》的培訓主要從兩個方面展開：1、物業管理的概述；2、從案例分析中學習《物業管理條例》的相關內容。物業管理概述1、從物業管理的角度來講，所謂物業就是指已建成并投入使用的各類房屋及與之相配套的設備、設施和場地。2、所謂物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理、維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。3、物業服務內容包括：1）物業共用部位的維修、養護和管理；2）物業共用設施設備的運行、維修、養護和管理；3）物業共用部位和相關場地的清潔衛生，垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通；4）公共綠化的養護和管理；5）車輛停放管理；6）公共秩序維護、安全防范等事項的協助管理；7）裝飾裝修管理服務；8）物業檔案資料管理。4、物業服務費定價：市場調節價、政府指導價。物業服務費用的收費方式：包干制（物業服務企業按合同約定的服務內容和質量標準為業主提供服務，盈余或虧損由物業服務企業享有或承擔）和酬金制（物業服務支出應全部按照合同的約定支出。物業服務支出年度結算后結余部分轉入下一年度繼續使用；物業服務支出年度結算后不足部分，由全體業主承擔）。包干制的物業服務費的構成包括：1）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費用；2）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；3）物業管理區域清潔衛生費用；4）物業管理區域綠化養護費用；5）物業管理區域秩序維護費用；6）辦公費用；7）物業管理企業固定資產折舊；8）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；9）法定稅費；10）物業管理企業的利潤；11）相關法律法規規定的其他費用。5、提到物業服務費，可能大家都有聽過業主說過這樣的話：你們這些物業公司的人員都是靠我們交的物業費養著的。難道業主就是小區的主人，物業公司就是業主的仆人嗎？當然不是，=1\*GB3①在法律上，我們雙方是平等的民事主體關系，雙方在平等自愿的原則下，通過雙方選擇簽訂合同明確各自權利和義務；=2\*GB3②在經濟上，雙方是聘用與被聘用、服務與被服務、委托與被委托的關系，物業管理公平的服務是企業行為，是有償的，業主要為享受服務支付一定的費用，這是一種服務與被服務的平等關系。6、我國物業管理的產生與發展，主要提到的是逐步完善的相關物業管理的法律法規：2003年6月，國務院出臺《物業管理條例》并于2003年9月1日起施行；2007年3月16日第十屆全國人民代表大會第五次會議通過，2007年3月16日中華人民共和國主席令第62號公布，自2007年10月1日起施行；2007年8月26日，公布國務院關于修改《物來管理條例》的決定，本決定自2007年10月1日起施行；隨后，相繼出臺了《物業服務收費管理辦法》、《物業管理企業資質管理辦法》等。二、從案例分析中學習《物業管理條例》內容在對案例進行分析前需提到也許前期物業服務企業有可能是開發商的子公司，但子公司是獨立法人，依法獨立承擔責任。在選聘時也應經過招投標方式進行。《物業管理條例》第24條規定：國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業；投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。案例（一）：依據《城市房地產開發經營管理條例》、《物業管理條例》，《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》的相關規定對案例分析如下：1、在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容；2、房地產預售合同中包含物業服務合同、臨時管理規約不屬于霸王條款，建設單位在物業銷售前向物業買受人明示并說明物業服務合同及臨時管理規約，物業買受人在與建設單位簽訂買賣合同時，應當對遵守物業服務合同及臨時管理規約予以書面承諾。如果條款中有損害業主利益、違反法律規定的，業主可以向人民法院起訴，請求予以撤銷。3、開發商依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同對業主具有約束力，業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。首先《城市房地產開發經營管理條例》第28條規定：商品房銷售，當事人雙方應當簽訂書面合同。合同應當載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質量要求、物業管理方式以及雙方的違約責任。也就是說，在商品房銷售時，物業管理方面是合同的必備內容之一。這是因為，在房屋建成后，由于購房的業主入住率沒有達到法寶的成立業主委員會的條件，為了維護小區的整體利益，實現對小區公共事務的管理，由建設單位與其委托的物業管理服務企業簽訂前物業服務合同。該合同對已入住的業主和已經購房但尚未入住的業主具有約束力。其次《物業管理條例》第21條規定：在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。第22條規定：臨時規約是建設單位在銷售物業前，制定的對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出的約定。臨時管理規約是由物業建設單位單方面制定的，因為在物業還沒有銷售，沒有為購買物業的小業主辦理產權證之前，物業開發建設單位是唯一的產權人，是大業主。因此建設單位可以根據物業管理的需要制定臨時管理規約，但建設單位制定的臨時管理規約，不得侵害物業買受人的合法權益。當小區入住率等符合法定條件，成立業主大會和業主委員會后，業主制定正式的管理規約時，該臨時規約就失去效力，因此其具有臨時過渡的特點。第23條規定：建設單位應當在物業銷售前將臨時管理規約向物業買受人明示、并予以說明。物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。物業買受人在與售房單位簽訂商品房買賣合同時，合同中均對臨時管理規約作了約定，是合同內容之一（有的作為合同的附件）。購房者在合同簽訂時，等同于對臨時管理規約的確認，其確認行為應視為對臨時管理規約的認可，因此在業主沒有成立業主委員會，制定正式管理規約之前，業主對物業的使用及維護等應遵守臨時管理規約的規定。業主若違反臨時管理規約的規定，妨礙物業正常使用、造成物業損害或損害其他業主合法利益的，受侵害業主可以依據臨時管理境內外約向人民法院起訴，要求其承擔相應的責任。若業主認為臨時管理規約的內容違反法律法規規定可以請求區主管部門予以撤銷或通過訴訟予以解決，因此開發商在簽訂房屋買賣合同時，要求購房者簽訂并遵守業主臨時管理規約，并非是霸王條款。第25條規定：建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。因此，在新建商品房銷售時，由于某種原因業主大會和業主委員會尚未成立，此時由建設單位（此時也是業主）委托物業服務企業對小區進行服務是合法的，也是必要的。購房者在簽訂商品房買賣合同時就接受了前期物業管理合同約定的內容，當然這不是說，購房者在購房時就必須聽從建設單位指令，如果物業合同約定內容有損害業主合法權益的，屬于無效。雖然前期物業管理服務合同在訂立時，業主沒有參與協商，也不是合同當事人之一。但業主在簽訂商品房買賣合同時，對前期物業服務合同的確認，必然要受前期物業管理合同內容的約束。業主簽訂買賣合同之日起，物業服務企業就既對建設單位負責，又要對業主提供小區的物業管理服務。《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第1條明確規定：建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業主以其并非合同當事人為由提出提高抗辯的，人民法院不予支持。可心說，業主簽訂房地產買賣合同時對前期物業服務合同的確認，有時并非是業主的“自愿”，但由于該前期物業管理服務合同，是為了小區業主整體利益制定的，其利益也歸業主，且其制定有法律依據，因此不能說是建設單位“強買強賣”。但這也不等于說，建設單位和物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，購房人就必須遵從。若建設單位和物業公司簽訂的前期物業服務合同存在損害業主合法利益的，業主在簽訂購房合同時，可請求區主管部門予以撤銷或通過訴訟予以解決。根據《物業管理條例》第26條規定：前期物業合同可以約定期限，但是期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。案例（二）：這個案例也讓我們想到一個問題，房子存在質量缺陷，業主能否拒交物業費？房子有質量問題，是由于開發商或建設單位造成的，業主可以找開發商解決質量問題；開發商與業主是賣方與買方關系，物業公司與業主是服務與被服務關系，只要物業公司按照合同約定履行了義務，業主均應向物業公司交納物業管理費。根據《物業管理條例》第7條的規定：業主在物業管理活動中，履行下列義務：（一）遵守管理規約、業主大會議事規則；（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和工作隊用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；（四）按照國家有關規定交納專項維修資金；（五）按時交納物業服務費用；（六）法律、法規規定的其他義務。第42條規定：業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。就是說，物業服務費交付的主體是業主。物業在未實際交付給買受人占有之前的物業服務費應由建設單位交納，實際交付后應由業主買受人交納。因為在物業未交付前物業服務企業為建設單位提供了物業服務，建設單位在享受了服務同時必須承擔相應的義務即交納物業服務費。依此類推，買受人在接收物業后，享受了物業服務企業的服務，應承擔物業服務費用。開發商在買賣合同中約定的交房日期，是業主和開發商之間關于交房的約定，能否實際履行，要看開發商或業主是否按時交房。延遲交房的原因需分析，如果是開發商延遲交房時間的，開發商應承擔違約責任。如果是業主延遲交房的，應由業主承擔違約責任。案例中提到是業主發現房屋存在問題而延遲交房時間的情況，業主可以與開發商協商解決的方法，確定延遲期間的物業服務費用由哪方交納。案例（三）依據《物業管理條例》、《物權法》、《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》相關規定，分析如下：1、業主應該自辦理交房之次日起支付物業服務費，因此，物業公司向業主催要物業服務費是合法的。2、業主以未入住沒有享受物業服務為由拒絕交納物業服務費，沒有法律依據。若物業服務公司起訴該業主，要求其支付物業服務費的，法院會支持其訴訟請求。3、物業服務費是物業所有人或使用人，按照物業服務合同約定的收費標準向物業服務企業交納的費用。《物業管理條例》第42條規定：業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。也就是說，業主從開發商處接收房屋時起，業主就實際占有了房屋，就應開始交納物業服務費。至于業主是否實際使用，不影響物業服務企業收取物業服務費。因為物業服務公司提供的是物業區域的公共事務管理服務，即建筑物及其設備、共用設施、綠化、環境衛生、交通、公共秩序等項目的日常維護、管理服務，這種公共性服務不會因為某一個人或幾個人不在此居住，而減少提供服務，減少管理成本。《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第1條規定：建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。《物權法》第83條規定：業主應當遵守法律、法規以及管理規約。業主大會和業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以