J信托公司X房地產(chǎn)信托情況及項目風險現(xiàn)狀分析 11.1J信托公司X房地產(chǎn)項目背景 1 1 2 61.2J信托公司X房地產(chǎn)信托融資方案 8 8 J公司業(yè)務體系由自營資產(chǎn)與信托資產(chǎn)兩大業(yè)務板塊共同組成，其中后者是主營業(yè)務。由J公司代理X項目的信托工作。X房地產(chǎn)公司做為信托項目，需要對其風險等方面進行1.1J信托公司X房地產(chǎn)項目背景1.1.1J信托公司基本情況J信托公司是經(jīng)中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會認證具有信托業(yè)務的信托投資企業(yè)，具備跨會2016-2018年中國信托行業(yè)管理評級中獲得良好的成績。自成立17年來，J信托投資公司地產(chǎn)金融服務。它繼續(xù)發(fā)展壯大。近年來，我們立足本地區(qū)，積極布局全國，逐步在北京、上海、深圳等地區(qū)設立了12個銷售部或辦事處。J信托公司正在實施多元化發(fā)展戰(zhàn)略，并逐步向其他金融領域進軍。當前，為D證券大規(guī)模增加資金，持有股份27.95%,由于其控股股東地位，與證券D合作的情況下，還管理股權E期貨公司；與此同時，開展全行業(yè)資1.1.2擔保人X房地產(chǎn)集團有限公司基本情況X房地產(chǎn)集團有限公司成立于1993年6月12日，注冊資本為人民市706487萬元。公(2)歷史沿革擔保人于1993年6月3日成立，股東是(香港)X房地產(chǎn)集團有限公司；2002年4月，公司投資總額由1000萬元人民幣增至2000萬元人民幣；2003年11月，公司投資總額由2000萬元人民幣增至3000萬元人民幣；2004年12月，公司投資總額由3000萬元人民幣增至5000萬元人民幣；2005年11月，公司投資總額由5000萬元人民幣增至10000萬元人民幣；2007年3月，公司投資總額由10000萬元人民幣增至20000萬元人民幣；2007年9月，公司投資總額由20000萬元人民幣增至73000萬元人民幣；2008年7月，公司投資總額由73000萬元人民幣增至136000萬元人民幣；2010年8月，公司投資總額由136000萬元人民幣增至2176000萬元人民幣；2011年9月，公司投資總額由217600萬元人民幣增至282616萬元人民幣；截止2018年7月12日，擔保人經(jīng)過數(shù)次增資及法人變更，目前公司注冊資本347600(3)經(jīng)營情況至此，2020年間，X房地產(chǎn)集團的銷售物業(yè)收入為511.94億元，同比增長16.7%;其中，來自大灣區(qū)的收入占比達71%。此外，土地儲備方面，也有明顯增加。2020年該公司全國范圍合共獲得47幅地塊，應占計容建筑面積約為565萬平方米，土地收購權益代價約471.14億元。于全國51個城市合共擁有217個房地產(chǎn)項目，土地儲備達約2880萬平方米；其中大灣區(qū)土地儲備約1590萬平方米，占集團整體土地儲備的55%。X房地產(chǎn)集團集團地產(chǎn)主要布局四大城市圈：環(huán)渤海、中西部區(qū)域、長三角、大灣區(qū)。(4)公司組織和管理①股權結構圖公司的實際控制人是XX先生，其通過一致行動人控制的香港聯(lián)交所上市公司X房地產(chǎn)集團控股有限公司控制本公司。公司與實際控制人及各級股東之間的產(chǎn)權及控制關系如下圖1.1股東間控制關系圖②公司管理結構X公司按照《房地產(chǎn)公司法》等規(guī)章制度的有關要求，設立了健全的公司治理機構，包括董事會、監(jiān)事會等。董事會的構成為三名董事會成員，它是X公司的最高權力機構，X公司的所有重要事務都得由董事會同意后才能執(zhí)行，董事長為公司的法人代表，代表X公司行使職權，高級行政管理人員包括總經(jīng)理和首席財務官等。③重要規(guī)章制度財務管理制度：公司為規(guī)范內(nèi)部財務行為，促進生產(chǎn)經(jīng)營活動的順利進行，加強財務管理和經(jīng)濟核算，根據(jù)國家相關會計制度，結合公司實際情況，制定財務管理制度。制度適用標準，每月末由各單位申報《失職問責匯總表》,由公司董事會及結合X公司的實際狀況，制定了X公司內(nèi)部審計條例。該條例清晰的說明了財務審計部是資者關系管理制度》,按照性質(zhì)對不同投資者進(5)擔保來源分析第一還款來源：X房地產(chǎn)集團有限公司項目公司的應收購房尾款。本信托項目的第一還款來源為X房地產(chǎn)集團有限公司購房尾款特定資產(chǎn)收益權項下房地產(chǎn)項目的銷售回款，上述項目回款期限均在12個月以內(nèi)。根據(jù)對標的J公司項目的銷售情況看：X項目應收購房尾款為9億元，足可覆蓋本期項目信托計劃本金及投資收益。第二還款來源：差額補足方X房地產(chǎn)集團有限公司經(jīng)營性現(xiàn)金流。項目第二還款來源為X房地產(chǎn)集團有限公司的經(jīng)營性現(xiàn)金流。X房地產(chǎn)集團有限公司(1)信息表根據(jù)國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)公示信息記載(最后查詢?nèi)諡楸緢蟾嫒?及**市**區(qū)市場監(jiān)督管理局于2017年7月21日向項目公司核發(fā)的《營業(yè)執(zhí)照》顯示，項目公司的基本信 統(tǒng)一社會信用代碼成立日期項目公司2017年7月21日營業(yè)期限經(jīng)營范圍2017年7月21日至2037年7月20日有限責任公司(法人獨資)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(須取得許可或批準后方可經(jīng)營);房屋出租；物業(yè)管控；建筑項目、樁基施工、建筑裝飾裝修工程、土石方施工項目、市政施工項目；建筑施工材料、裝飾裝修材料。(依據(jù)規(guī)章制度批準的項目，由有關部門批準后才可以進行經(jīng)營活動)(2)歷史沿革2017年7月21日，項目公司經(jīng)**市**區(qū)市場監(jiān)督管理局核準設立，其成立時的法定代表人為王先生，注冊資本為人民幣5000萬元，股東為X房地產(chǎn)集團有限公司，公司路408號1幢521室，營業(yè)期限為自2017年7月21日至2037年7月20日，經(jīng)營范圍為(3)當前股權結構表1.2股權結構(人民幣：萬元)持股比例X房地產(chǎn)集團有限公司(4)注冊資本和實收資本(5)公司治理結構(6)主要證照年7月21日至2037年7月20日，登記機關：**市**區(qū)市場監(jiān)督管理局，發(fā)證日期：2017年7月21日；信托業(yè)務的產(chǎn)品必須以私募投資基金形式發(fā)行，每一種產(chǎn)品都牽涉到法律法規(guī)因素、金融科技因素、銷售服務因素。信托業(yè)務的產(chǎn)品基本組成部分包括投資回報率、流動變化、產(chǎn)品有效時間、風險控制措施及交易流程，是組成信托關系至關重要的基本組成部分。X房地產(chǎn)項目信托要素見表1.3。(8)信托財產(chǎn)贖回方式：融資方到時間限期后償還信托貸款本金及利息(10)信托報酬不低于2%年行抽查，信托公司有權要求融資者或擔保人履行提前還款義務。1.2.2項目融資信托交易流程解決資金問題，項目企業(yè)、X房地產(chǎn)集團有限公司與J信托公司建立合作關系。J信托公司依據(jù)X房地產(chǎn)集團有限公司、項目公司的實際狀況和特征，開展合適的信托業(yè)務，通過考核的投資人員通過信托計劃向J信托公司劃轉(zhuǎn)資金，J信托公司依據(jù)合同約定按三個月或者目企業(yè)的股東將該本次建設的項目及X房地產(chǎn)公司的100%股權抵押給J信托公司，X房地業(yè)務順利進行，X房地產(chǎn)集團以及項目企業(yè)幫助J信托公司本次業(yè)務的工作項目的實際狀況，將X房地產(chǎn)信托項目可