2023年房地產估價師之估價原理與方法押題練習試

題B卷含答案

單選題（共40題）

1、在測算開發利潤時要注意（）與利潤率的匹配。

A.開發成本

B.計算基數

C.利潤

D.投資

【答案】B

2、某宗土地的規劃容積率為3,可興建6000m2的商住樓，經評估總地價為180

萬元，該宗土地的單價為（）元/m2。

A.100

B.300

C.600

D.900

【答案】D

3、建筑物重新購建成本的求取方法中，將建造日期時的建安工程費調整為價值

時點時的建安工程費的方法稱之為（）。

A.單位比較法

B.分部分項法

C.工料測量法

D.指數調整法

【答案】A

4、胃氣虛的形成原因是

A.持久或反復地飲食失節

B.稟賦素虛

C.久病元氣不復

D.以上均是

【答案】D

5、評估某在建工程的市場價值，該在建工程有賓館與寫字樓兩種續建方案，成

本法測算該兩種續建方案的結果均為8800元/m2,假設開發法對續建用作賓館

和寫字樓兩種方案的測算結果分別為10000元/m2和9550元/2。根據最高最

佳利用原則，估價方案綜合測算結果（多種估價方法的，采用簡單算數平均

數）應確定為（）元/m2。

A.9175

B.9400

C.9450

D.9775

【答案】B

6、產出量的增加比例小于投入量的增加比例，這種情況被稱為（）。

A.規模收益不變

B.規模收益遞減

C.規模收益遞增

D.邊際收益遞減

【答案】B

7、能引起局部紅腫熱痛等癥狀，易耗血動血，多臟腑郁發的病邪

A.熱

B.暑

C.風

D.火

【答案】D

8、房地產需要專業估價的基本條件是房地產具有()的特性,

A.獨一無二和供給有限

B.獨一無二和價值量大

C.流動性大和價值量大

D.不可移動和用途多樣

【答案】B

9、對于同一估價對象和同一估價時點，卜列價值類型中評估價值最大的一般是

()O

A.謹慎價值

B.市場價值

C.殘余價值

D.快速變現價值

【答案】B

10、影響某套住房價格的實物因素不包括（）。

A.裝修

B.戶型

C,層同

D.樓層

【答案】D

11、收益法估價的典型對象是（），其凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負

擔的費用后的余額。

A.混合收益的房地產

B.出租的房地產

C.自用或空置的房地產

D.自營的房地產

【答案】B

12、“……筋骨隆盛，肌肉滿壯……”是指

A.男子,四八

B.男子，五八

C.女子，三七

D.女子，四七

【答案】A

13、長期趨勢法是運用預測科學的理論和方法，特別是（），對房地產的未來

價格作出推測、判斷的方法。

A.指數平滑分析

B.趨勢擬合分析

C.時間序列分析

D.相關分析

【答案】C

14、馬克思主義政黨的最局綱領和奮斗目標是

A.解放生產力，發展生產力

B.消滅剝削，消除兩極分化

C.建設社會主義

D.最終實現共產主義

【答案】D

15、在路線價法中，"標準臨街宗地”可視為比較法中的（）。

A.“交易實例”

B.“可比實例”

C.“收集交易實例”

D.“建立價格可比基礎”

【答案】B

16、下列估價基本事項中，首先應予以明確的是（）。

A.估價目的

B.估價時點

C.估價對象

D.價值類型

【答案】A

17、資本化率構成中，流動性補償的流動性是指（）。

A.房地產開發企業自有資金周轉的速度

B.估價對象房地產變為現金的速度

C.估價對象房地產帶來凈收益的速度

D.房地產開發企業流動資金周轉的速度

【答案】B

18、下列關于“整體觀念”的內容敘述不正確的是

A.人自身是一個統一的整體

B.人與自然環境是一個統一整體

C.自然環境是一個有機整體

D.人與社會環境是一個統一整體

【答案】C

19、在人民法院委托的房地產估價拍賣中，人民法院是（）。

A.估價利害關系人

B.估價對象權利人

C.估價委托人，不是報告使用者

D.估價委托人和報告使用者

【答案】D

20、在房屋征收中，評估期房的價值應以（）為準。

A.與被征收房屋價值評估時點一致

B.房屋的實際狀況

C.評估人員的專業判斷

D.評估人員的現場勘察結果

【答案】A

21、從估價的角度看，開發商自有資金應得的利息，也要與其應獲的利潤分

開，不能算做（）：

A.利潤

B.利息

C.開發所得

D.開發成本

【答案】A

22、在統一采用單價方面，土地除了單價之外還可為（）。

A.樓層單價

B.有效地價

C.樓面地價

D.總價

【答案】C

23、運用長期趨勢法測算房地產未來價格，當房地產價格的變動過程是持續上

升或者下降，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，則宜選用（）進行測

算。

A.平均增減量法

B.平均發展速度法

C.移動平均法

D.指數修勻法

【答案】B

24、直線法求取建筑物折舊時，從粗到細來進行劃分的是（）。

A.綜合折舊法一分類折舊加總法一個別折舊加總法

B.分類折舊加總法一個別折舊加總法一綜合折舊法

C.個別折舊加總法一分類折舊加總法一綜合折舊法

D.綜合折舊法一個別折舊加總法一分類折舊加總法

【答案】A

25、下列關于估價上的建筑物折舊的說法中，錯誤的是（）。

A.估價上的折舊與會計上的疔舊有本質區別

B.建筑物的折舊就是建筑物的原始建造價格與賬面價值的差額

C.建筑物的折舊就是各種原因所造成的價值損失

D.建筑物的折舊就是建筑物在估價時點時的重新購建成本與市場價值之間的差

額

【答案】B

26、在進行房地產狀況修正時，應注意可比實例的房地產狀況是（）的房地產

狀況。

A.價值時點

B.收集該可比實例時

C.進行房地產狀況修正時

D.成交價格所反映

【答案】D

27、建筑物實物因素中的采光和（）尤其對住宅和辦公樓來說，比較重要。

A.保溫

B.隔聲

C.日照

D.隔熱

【答案】B

28、在計算建筑物的重新購建價格的具體方法中，（）最為詳細、準確。

A.單位比較法

B.分部分項法

C.工料測量法

D.指數調整法

【答案】C

29、經濟全球化的實質決定了它的發展必然

A.有利于所有國家

B.有利于發達資本主義國家

C.有利于發展中國家

D.有利于社會主義國家

【答案】B

30、價值時點原則要求評估價值是在由（）決定的某個特定時間的價值。

A.價值類型

B.估價結果

C.估價目的

D.估價過程

【答案】C

31、“氣之根”是

A.心

B.肝

C.肺

D.腎

【答案】D

32、在房地產估價中，長期趨勢法運用的假設前提是（）°

A.過去形成的房地產價格變動趨勢在未來仍然存在

B.市場上能找到充分房地產歷史價格資料

C.房地產在過去無明顯的季節變動

D.政府關于房地產市場調控的有關政策不會影響房地產的歷史價格

【答案】A

33、有甲、乙兩宗面積形狀都相同的相鄰地塊，價值各為50萬元，若將兩宗土

地合并為一宗，合并后的價值各為110萬元，如果甲地塊的使用權人欲購買乙

地塊的使用權，乙地塊的使用權人所要的交易雙方都是公平合理的正常價格應

為（）。

A.50萬元

B.55萬元

C.60萬元

D.60萬元以上

【答案】C

34、某可比實例的實物狀況比估價對象優9%,則其實物狀況調整系數為

（）O

A.0.91

B.0.92

C.1.09

D.1.10

【答案】B

35、關于估價依據選取或應用的說法，正確的是（）。

A.估價依據應根據估價對象和估價結果來選取

B.《房地產估價規范》應作為估價依據，且其對估價的要求是最低要求

C.在估價報告中予以說明的情況下，對估價委托人提供的作為估價依據的資料

可不審慎檢查

D.估價報告中的估價師聲明和估價假設都是一種估價依據

【答案】B

36、房地產開發利潤率由大到小的順序是（）。

A.直接成本利潤率、投資利澗率、成本利潤率、銷售利潤率

B.直接成本利潤率、成本利澗率、投資利潤率、銷售利潤率

C.銷售利潤率、成本利潤率、投資利潤率、直接成本利潤率

D.成本利潤率、直接成本利澗率、投資利澗率、銷售利澗率

【答案】A

37、某宗房地產的土地面積為360m2,建筑面積為250m2,建筑物的外觀和設施

設備均已陳舊過時，有待拆除重建。測算建筑物拆除費用和殘值分別為每平方

米建筑面積300元和50元。該房地產相對于空地的減價額是()元。

A.6750

B.6250

C.67500

D.62500

【答案】D

38、某商品住宅期房建筑面積為100平米，尚需6個月建成交付使用，類似商

品住宅現房的市場價格為5000元/平方米，該房每月末凈租金收益為2000元/

套，年折現率為12樂風險補償為現房價格的5樂則該期房目前的市場價格為

()萬元。

A.46.30

B.46.341

C.47.50

D.50.00

【答案】B

39、寒病即見寒象所采用的治法是

A.熱因熱用

B.寒因寒用

C.寒者熱之

D.熱者寒之

【答案】C

40、對于同一估價對象和同一估價時點，下列價值類型中評估價值最大的一般

是（）。

A.謹慎價值

B.市場價值

C.殘余價值

D.快速變現價值

【答案】B

多選題（共20題）

1、關于假設開發法中開發完成后的價值的說法，正確的有（）。

A.靜態分析法中開發完成后的價值是開發完成后的房地產狀況在價值時點的房

地產市場狀況下的價值

B.動態分析法中對適宜預售的房地產，開發完成后的價值是開發完成后的房地

產狀況在預售時的房地產市場狀況下的價值

C.評估酒店等在建工程的價值時，預測開發完成后的價值可以包含家具、設備

及特許經營權的價值

D.可用成本法根據當前的客觀成本及應得利潤測算開發完成后的價值

E.被迫轉讓開發前提下開發完成后的價值要低于自愿轉讓開發前提下開發完成

后的價值

【答案】ABC

2、某宗房地產購買總價為50萬元，首付款為房價的30%,余款由銀行貸款支

付，該貸款的期限為10年，年利率為5.58%,按月等額償還本息。則關于房地

產價格的說法，正確的有（）。

A.該房地產的實際價格等于名義價格

B.該房地產的名義價格為50萬元

C.該房地產的實際價格為50萬元

D.該房地產的實際價格高于50萬元

E.該房地產不存在名義價格

【答案】ABC

3、下列估價目的中，對己被查封的房地產應視為未被查封的房地產來估價的有

（）°

A.房地產抵押估價

B.房屋征收評估

C.房地產司法拍賣估價

D.房地產轉讓估價

E.房地產投資信托基金估價

【答案】BC

4、關于長期趨勢法用途的說法，正確的有（）。

A.可用于假設開發法中預測開發完成后的房地產價值

B.可用于收益法中預測未來租金、經營收入、運營費用、空置率或凈收益

C.可用于比較法中對可比實例的成交價格進行房地產狀況調整

D.可用來比較分析兩宗房地產價格水平的高低

E.可用于填補某些房地產歷史價格資料的缺乏

【答案】AB

5、關于收益法中求取房地產未來凈收益估價值的說法，正確的有（）。

A.評估投資價值可選用較樂觀的估計值

B.評估抵押價值應選用較保守的估計值

C.評估期房市場價格應選用最高的估計值

D.評估買賣價格應選用最可能的估計值

E.評估保險價值應選用最低的估計值

【答案】ABD

6、房地產抵押對房地產估價的需要，包括（）。

A.增加抵押貸款

B.抵押期間對抵押房地產進行動態監測

C.抵押貸款到期后需繼續以該房地產抵押貸款

D.處置抵押房地產

E.租賃抵押房地產

【答案】ABCD

7、某工業房地產的土地是5年前以出讓方式取得的50年建設用地使用權，類

似工業用地的重新購建價格為200萬元，重新建造該房地產的建設成本為300

萬元，管理費用為15萬元，銷售費用為20萬元，銷售稅費為50萬元。正常建

設期為1.5年，假設土地取得費用在建設期初一次性投入，其他費用在建設期

內均勻發生，年利率為6.31%,投資利潤率為12%,土地報酬率為6%。下列運

用成本法評估該房地產市場價值中的有關說法，正確的有（）。

A.評估對象土地取得成本為196萬元

B.應計算利息項目的總金額為535萬元

C.土地取得成本的計息期為1.5年

D.土地取得成本之外其他計息項目應計投資利息總額為15.73萬元

E.開發利潤為64.20萬元

【答案】ACD

8、下列房地產抵押估價活動中，符合合法原則要求的有（）。

A.將學校用于教學的辦公樓假設可改變為商務辦公樓進行估價

B.對已依法公告列入征收范圍內的房屋，按抵押價值進行估價

C.對已抵押房地產進行再次抵押估價，不扣除已抵押擔保的債權數額

D.對在建工程進行抵押估價，不扣除發包人已支付承包人的工程價款

E.對劃撥土地的房地產進行抵押估價，扣除相應的土地使用權出讓金

【答案】D

9、有限年期且其他因素不變的收益法公式可用于（）°

A.不同收益年限的類似房地產價格的相互轉換

B.市場法中交易情況調整

C.比較相同類型不同期限價格的高低

D.不同類型房地產不同使用年限價格的高低E直接用于測算價格

【答案】AC

10、下列對房地產估價的必要性，說法正確的有（）。

A.房地產估價是專業估價存在的基本前提

B.房地產需要專業估價

C.房地產可以自動的形成適當的價格

D.房地產估價在估價行業中占主體

E.房地產估價是一個單一的估價過程

【答案】ABD

11、同一房地產對于不同投資者之所以會有不同的投資價值，是因為（）不

同。

A.開發成本

B.運營費用

C.納稅狀況

D.對未來的信心

E.市場利率

【答案】ABCD

12、最高最佳利用原則必須同時滿足（）條件。

A.法律上允許

B.技術上可能

C.財務上可行

D.價值最大化

E.公益最大化

【答案】ABCD

13、某小區中有一幢沿街商業樓，一、二層為商業用房，三?六層為住宅，現

需評估其中第四層某套住宅價格，擬選取該小區中另一幢6層住宅樓第四層的

某套住宅為可比實例，該樓為同期建造但不臨街。對該可比實例與估價對象進

行對比，進行房地產狀況調整時，判斷錯誤的有（）。

A.因位于同一小區，區位因素相同，不需進行區位狀況調整

B.因同期建造，質量一致，不需進行實物狀況調整

C.因房地產權利性質相同，不需進行權益狀況調整

D.因樓層相同，不需進行樓層因素調整

E.因臨街狀況不同，應進行噪聲污染因素調整

【答案】ABCD

14、影響工業房地產價格的區位因素主要有（）。

A.是否適于安裝設備

B.是否易于取得動力

C.是否便于處理廢料

D.是否接近大自然

E.是否利于獲取原料

【答案】BC

15、一名合格的房地產估價師應具備（）。

A.孔實的估價埋論知識

B.良好的社會關系

C.良好的職業道德

D.深厚的語言文字表述功底

E.豐富的實踐經驗

【答案】AC

16、某寫字樓的租金為每日每平方米3元，電費、物業管理費由承租人負擔，

水費、供暖費、房地產稅由出租人負擔。由該租金減去運營費用求取該寫字樓

的凈收益，應減去的運營費用包括（）。

A.電費

B.物業管理費

C.水費

D.供暖費

E.房地產稅

【答案】CD

17、房地產供給形成的條件有（）。

A.供給計劃

B.供給決策

C.供給意愿

D.供給能力

E.供給行為

【答案】CD

18、房地產估價實務中，估價假設和限制條件的內容應包括（）。

A.房地產估價報告使用期限

B.經實地查勘無理由懷疑房屋存在安全隱患且無相應專業鑒定的情況下，對房

屋安全的合理假定

C.對估價所必需的尚未明確或不夠明確的土地用途、容積率等事項的合理假定

D.因被征收人拒絕注冊房地產估價師進入被征收房屋內進行實地查勘，對估價

對象內部狀況的合理假定

E.為降低估價風險，對房地產市場狀況進行假定

【答案】ABCD

19、城市規劃對房地產使用管制的內容，主要包括（）。

A.建筑高度

B.建筑結構

C.容積率

D.土地使用權來源

E.土地用途

【答案】AC

20、某工業房地產的土地是5年前以出讓方式取得的50年建設用地使用權，類

似工業用地的重新購建價格為200萬元，重新建造該房地產的建設成本為300

萬元，管理費用為15萬元，銷售費用為20萬元，銷售稅費為50萬元。正常建

設期為1.5年，假設土地取得費用在建設期初一次性投入，其他費用在建設期

內均勻發生，年利率為6.31樂投資利潤率為12樂土地報酬率為6虬下列運

用成本法評估該房地產市場價值中的有關說法，正確的有（）。

A.評估對象土地取得成本為196萬元

B.應計算利息項目的總金額為535萬元

C.土地取得成本的計息期為1.5年

D.土地取得成本之外其他計息項目應計投資利息總額為15.73萬元

E.開發利潤為64.20萬元

【答案】ACD

大題（共10題）

一、某寫字樓為鋼筋混凝土結構，層高4.8m,沒有電梯，建筑面積為

30000m2,經濟壽命為60年，有效經過年數為3年。經調查得知，現重新建造

該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費為1200元加2（含裝修、設備費），

專業費為建筑安裝工程費的8%,管理費用為建筑安裝工程費與專業費之和的

3%,銷售費用為重新購建價格的3%,年利率為6%,建設期為2年，建筑安裝

費、專業費、管理費用、銷售費用第一年投入60%,第二年投入40%,各年年內

均為均勻投入，銷售稅費為重新購建價格的6.5%,投資利潤率為35%。又知該

建筑物的墻、地面等損壞的修復費用為35萬元；裝修的重置價格為500萬元，

平均壽命為5年，己使用3年；設備的重置價格為200萬元，平均壽命為10

年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%,

月租金為30元/m2,但如果在估價時點重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電

梯購置費用為180萬元，安裝費用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出

租率為85%,正常月租金為32元/m2,由于該寫字樓的層高較正常層高要高，

使其能耗增加，經測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費；同時由

于周邊環境的變化，該寫字樓的經濟折舊為40萬元。當地該類房地產的報酬率

為8%。請計算該建筑物的現時價值。（12分）

【答案】（1）計算重新購建價格C總：方法一：首先，計算單價

①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業費用：1200X8%=96（元/m2）；

③管理費用：（1200+96）X3%=38.88（元/m2）；④銷售費用：CX3%；

⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）X60%X[（1+6%）1.5-1]+

（1200+96+38.88+3%C）X40%X[（1+6%）0.5-1]=88.93-0.2%C；⑥銷

售稅費：CX6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3/C）

X35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價格

C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C46.5%C+467.208+1.

05%Co其次，計算總價①建安成本：1200X30000=3600（萬元）；

②專業費用：3600X8%=288（萬元）；

二、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格，

選取了三個可比實例，有關資料如下：（1）可比實例及其交易情況見下

表。假設美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民

幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率

2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30口為1元人

民幣等于1.226元港幣。試利用上述資料估算該公寓2016年9月30日用人民

幣計價的市場價格。

【答案】（1）建立比較基礎可比實例A1）建筑面積=60m2/0.72=

83.33m22）房地產價格=含有非房地產成分的房地產價格一非房地產成分

的價值=112萬元―3.5萬元=108.5萬元可比實例B1）統一計價單位

6.61X16.5萬美元=109.065萬元人民幣2）統一稅費負擔正常負擔下

的價格二賣方實得金額/（1-應由賣方繳納的稅費）=109.065萬/（1一

7%）=117.274萬元人民幣可比實例C1）統一計價單位115萬元

港幣+1.2=95.833萬元人民幣（解釋：因為價格變動指數是以人民幣為

基準的，取實際成交日的匯率）

三、某宗出租的房地產，建筑面積為40000m2,容積率為4,土地使用期限為

40年，自2005年10月1日起計算，約定不可續期。建筑物為鋼筋混凝土結

構，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70機根據市

場調查得知，2010年10月1日該類房地產的租金為每月40元/m2,年平均空

置率為20%,平均每月除稅費外的運營費用為30萬元，出租人承擔的稅費約占

租金收入的8樂該房地產現時土地單價為2100元/m2,土地報酬率為8%,建筑

物報酬率為10%。請計算該房地產在2010年10月1日的價值。（8分）

【答案】具體計算過程如下：（1）總有效毛收入：A=40000X0.7X（1

一20%）X40X12=1075.2（萬元）；（2）總運營費用：

C=30X12+1075.2X8%=446.02（萬元）；（3）年凈收益：a=A-C=1075.2

-446.02=629.18（萬元）：或a=4X0.7X（1-20%）X40X12X（1-

8%）-30X12=629.18（萬元）；（4）土地總價：L=40000/4X2100=2100

（萬元）；（5）年土地凈收益：aL=2100X8%/[1-1/（1+8%）40-5]

=180.19（萬元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a-aL=629.18-

180.19=448.99（萬元）；（7）建筑物總價：B=448.99/10%X[1-1/

（1+10%）40-5]=4330.13（萬元）；（8）房地產價值：

V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬元）。

四、某舊廠房的建筑面積26400m2,占地面積12500m2,經分析，有下列兩種可

能的利用方案：方案一：改造為批發市場出租10年后轉售，需補繳地價，取得

40年商業用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每

平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該

費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元

/m2天，可出租面積為建筑面積的60%,運營費用率為25%根據調查，10年持

有期類似房地產凈租金年增長率為

2.5%,批發市場10年后的轉售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉售稅費為轉

售價格的7樂房地產報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地

價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600成；預計改造期為

1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完

成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3機改造完

成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的

6%0根據調查，該廠房目前的工業用途土地單價為1500元/m2,現狀容積率條

件下40年期商業用地樓面地價為4500元/m2,70年期居住用地樓面地價為

4000元/m2；容積率每增加0.1,商業用地樓面地價下降5%,居民用地樓面地

價下降2以補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現率為

15%,改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內均勻投入。請根據上

述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）。

【答案】假設開發法方案一：（舊廠房-批發市場）第一年存租金收益=

3X365X26400X60%X（1-25%）=1300.86（萬元）開發完成后的價值Vl=

A/（Y-g）[1-（1+g）n/（1+Y）n]/（1+15%）+Vt/（1+R）n=1300.86/

（7.5%-

2.5%)[1-(1+

2.5%)10/(1+7.5%)10]/(1+15%)+1.6V1(1-7%)/(1+15%)11=857

2.35+0.32V1V1=12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才

能轉售）補地價=4500X26400-1500X12500=10005萬元報課咨詢電話：

站契稅=（補地價+舊廠房價值VO）X4%=400.2+0.04V0改

造建設成本及管理費用=1000X26400/（1+15%）0.5=2461.87萬元營銷費用

=1300.86X0.5/（1+15%）0.75=585.71萬元

五、某幢寫字樓，土地面積4000戶，總建筑面積為9000nf,建成于2002年

10月1日，土地使用權年限為2007年10月1日?2047年10月1日。現在獲

得類似的40余年土地使用權價格為5000元/nV,建筑物重建成本為3000元/

m2,建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關資料如下：（1）

門窗等損壞的修復費用為3萬元，裝修的重置價格為8

2.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調系統功能落后，必須更

換，舊系統己提折舊80萬元，拆除該空調費用為10萬元，可回收殘值30萬

元，重新構建價格（不含安裝費）為130萬元，安裝新的空調系統的費用為8

萬元，除空調以外的設備的重置價格為250萬元。平均壽命為15年，經過年數

為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導致與同類寫字

樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區域剛有一化工廠建成投

產，區域環境受到一定的污染，租金將長期受到負面影響，預計每年租金損失

為7萬元。（4）該類寫字樓的報酬率為10%,銀行貸款年利率為5%,土地報酬

率為8機（5）假設除空調以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10

月1日的折舊總額和現值。

【答案】

六、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格，

選取了三個可比實例，有關資料如下：（1）可比實例及其交易情況見下

表。假設美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民

幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率

2016年7月31日為1元人民幣等于L20元港幣，2016年9月30日為1元人

民幣等于1.226元港幣。試利用上述資料估算該公寓2016年9月30口用人民

幣計價的市場價格。

【答案】（1）建立比較基礎可比實例A1）建筑面積=60m2/0.72=

83.33m22）房地產價格=含有非房地產成分的房地產價格一非房地產成分

的價值=112萬元―3.5萬元=108.5萬元可比實例B1）統一計價單位

6.61X16.5萬美元=109.065萬元人民幣2）統一稅費負擔正常負擔下

的價格;賣方實得金額/（1-應由賣方繳納的稅費）=109.065萬/（1-

7%）=117.274萬元人民幣可比實例C1）統一計價單位115萬元

港幣2=95.833萬元人民幣（解釋：因為價格變動指數是以人民幣為

基準的，取實際成交日的匯率）

七、某舊廠房的建筑面積26400m2,占地面積12500m2,經分析，有下列兩種可

能的利用方案。方案一：改造為批發市場出租10年后轉售，需補繳地價，

取得40年商業用地土地使用雙，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用

為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費

用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租

金3元/m2?天，可出租面積為建筑面積的60%,運營費用率為25%,根據調

查，10年持有期類似房地產凈租金年增長率為

2.5%,批發市場10年后的轉售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉售稅費為轉

售價格的7肌房地產報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳

地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600x2；預計改造期為

1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完

成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3初改造完

成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的

6%。根據調查，該廠房目前的工業用途土地單價為1500元/m2,現狀容積

率條件下40年期商業用地樓面地價為4500元/m2,70年期居住用地樓面地價

為4000元/成；容積率每增加0.1,商業用地樓面地價下降5%,居住用地樓面

地價下降2脹補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納蜴的契稅，折現率為

15%,改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內均勻投入。請根

據上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）

【答案】假設開發法方案一：（從舊廠房到批發市場）從第2—11

年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價格第一年凈租金收益=

3X365X26400X60%X（1-25%）=1300.86（萬元）開發完成后的價值

V1=A/(Y-g)[1-(1+g)n/(1+Y)n]/(1+15%)+Vt/(1+R)n

1300.86/(7.5%-

2.5%)X[1-(1+

2.5%)10/(1+7.5%)10]/(1+15%)+1.6V1(1-7%)/(1+15%)11=857

2.35+0.32V1Vl=12606.39(萬元)(改造期1年，出租期10年，11

年后才能轉售。)補地價=4500X26400—1500X12500=10005萬元

契稅=(補地價+舊廠房價值VO)X4%=400.2+0.04V0改造建設成本及

管理費用=1000X26400/(1+15%)0.5=2461.81萬元營銷費用=

1300.86X0.5/(1+15%)0.75=585.71萬元舊廠房的價值V0=12606.39

-10005-400.2-0.04V0-2461.87-585.71V0=-813.83

(萬元)

八、某舊廠房的建筑面積26400m2,占地面積12500m2,經分析，有下列兩種可

能的利用方案：方案一：改造為批發市場出租10年后轉售，需補繳地價，取得

40年商業用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每

平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該

費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元

/成天，可出租面積為建筑面積的60%,運營費用率為25%,根據調查，10年持

有期類似房地產凈租金年增長率為

2.5%,批發市場10年后的轉售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉售稅費為轉

售價格的7%,房地產報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地

價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為

1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完

成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3羯改造完

成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的

6%o根據調查，該廠房目前的工業用途土地單價為1500元/m2,現狀容積率條

件下40年期商業用地樓面地價為4500元/m2,70年期居住用地樓面地價為

4000元/m2；容積率每增加0.1,商業用地樓面地價下降5%,居民用地樓面地

價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現率為

15%,改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內均勻投入。請根據上

述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）。

【答案】假設開發法方案一：(舊廠房一批發市場)第一年凈租金收益=

3X365X26400X60%X(1-25%)=1300.86(萬元)開發完成后的價值Vl=

A/(Y-g)[1-(1+g)n/(1+Y)n]/(1+15%)+Vt/(1+R)n=1300.86/

(7.5%-

2.5%)[1-(1+

2.5%)10/(1+7.5%)10]/(1+15%)+1.6V1(1-7%)/(1+15%)11=857

2.35+0.32VlVl=12606.39(萬元)(改造期1年，出租期10年，11年后才

能轉售)補地價=4500X26400—1500X12500=10005萬元報課咨詢電話：

契稅=(補地價+舊廠房價值VO)X4%=400.2+0.04V0改

造建設成本及管理費用=1000X26400/(1+15%)0.5=2461.87萬元營銷費用

=1300.86X0.5/(1+15%)0.75=585.71萬元

九、某舊廠房的建筑面積26400m2,占地面積12500n)2,經分析，有下列兩種可

能的利用方案。方案一：改造為批發市場出租10年后轉售，需補繳地價，

取得40年商業用地土地使用權，己知改造期為1年，改造建設成本及管理費用

為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費

用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租

金3元/m2?天，可出租面積為建筑面積的60%,運營費用率為25%,根據調

查，10年持有期類似房地產凈租金年增長率為

2.5%,批發市場10年后的轉售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉售稅費為轉

售價格的7%,房