吉林省城鎮居民住房消費能力分析一、城鎮居民住房的變化情況隨著房地產業的迅猛發展和住房分配貨幣化進程的加快，住房市場日趨完善和活躍。近幾年，城鎮居民消費重點已從吃、穿、用向住、行和教育等方面轉變，住房消費在居民消費中的比例顯著提高，城鎮居民的住房條件明顯改善。1、居住面積逐年增加住房面積是衡量居住水平的重要指標，其大小反映了人們居住條件的好壞和居住水平的高低。據調查資料顯示：我省城鎮人均住宅面積從2000年的9.14平方米增至2005年的19.4平方米，年均增長22.6%。人均購買商品住宅2000年為0.26平方米，2005年增加到0.63平方米，增長1.4倍，年均增長27.8%。2、住房條件得到改善過去老百姓居住在低矮、潮濕的平房較多，住宅商品化之后，居民居住樓房比重上升，住房的檔次大幅提高，近年來居民用于住宅消費的支出明顯增加，據調查資料顯示，2005年吉林省平均每戶住房間數（不包括廚房、廁所、廳）為2.32間，與2000年的2.03間相比，增加0.29間，增長14.29%。3、住房配套設施日趨完善目前，吉林省城鎮居民的住房成套率已達80%。居民從無房到有房，從住舊房到住新房，從住小房到換成大房，住宅設施明顯改善,居住條件更加舒適。據調查資料顯示，2005年吉林省城鎮居民住房內有廚房的占97.82%；超過51.37%的家庭使用自來水；城市1/4的家庭擁有洗澡設備；城鎮家庭有獨立使用廁所的比重為75.98%，使用管道煤氣或液化石油氣的居民戶達90%。二、城鎮居民住房消費能力分析1、總體住房消費能力分析房價收入比是衡量居民購房支付能力的主要標志，反映了居民家庭對住房的支付能力，按照世界銀行的標準，商品房的價格與居民家庭年收入之比在3～6倍的范圍內時，可以認為居民對住宅的價格是有承受能力的。據統計資料顯示，2006年我省城鎮居民人均可支配收入為9775.07元，按平均每戶家庭人口數2.97人計算，平均每戶家庭年可支配收入約為2.9萬元，按此推算，合理的房價區間應在9～18萬元。假定購買80平方米商品房，商品房平均銷售價格2000元計算，則需要16萬元,房價與居民家庭年收入比為5.5。說明目前我省商品房價格處于合理的價位區間，多數城市居民家庭具有承受能力。而根據世界銀行的統計數據，1998年全球中等收入家庭的房價收入比平均水平在5.4～9之間。這樣看來，我省當前的房價收入比不僅較低，而且還和國際同等水平相當。2、不同收入階層的住房消費能力針對不同收入層次居民的實際情況分別從房價收入比、住房消費比例兩個方面，分析不同收入層次居民的購房能力、住房負擔能力。（1）不同收入層次居民的房價收入比及住房和收入情況首先根據城鎮居民收入分組資料，分別計算出了2005年最低收入戶到最高收入戶共7個組的房價收入比。結果表明，我省不同收入群體的房價收入比差距很大，而且有越來越大的趨勢。主要表現在以下幾個方面：一是最低收入家庭的房價收入比很高，2005年達到了17.58，是全國平均水平的2.93倍；低收入戶的房價收入比也較高，2005年達到11.03，是全國平均水平的1.84倍。二是最高收入家庭的房價收入比很低，2005年只有2.56，僅為全國平均水平的36％；高收入戶的房價收入比也較低，2005年是3.86，是全國平均水平的64％。三是中等收入以下家庭的房價收入比呈現不斷增加的趨勢，而高收入以上家庭的房價收入比呈現不斷下降的趨勢。其次，從購房金額情況看，購房金額為12～14萬元左右的商品房，中等收入水平以上家庭才能接受；購房金額為16～19萬元左右的商品房，中等偏上收入水平以上家庭才能接受；購房金額20萬元左右的商品房，20%高收入戶家庭才能接受。第三、低收入戶因家庭收入低，居住條件差，對未來預期收入不高，家庭積累增長緩慢，購房能力較弱。從居住面積看，2005年10%的最低收入戶和10%的低收入戶家庭人均居住面積分別為13.78平方米、14.55平方米,分別低于平均水平5.82平方米、4.05平方米；從住房結構看，10%的最低收入戶和10%的低收入戶家庭以居住一居室和二居室居多；從家庭收入情況看，2005年全省最高收入戶組平均家庭年收入為62592.55元，中等收入戶組平均家庭年收入為24519.7元，最低收入戶組平均家庭年收入為9074.02元，最高收入戶組平均家庭收入比最低收入戶組高出近7倍。10%的最低收入戶和10%的低收入戶家庭，按吉林省平均，房價與家庭年收入比分別為17.58和11.03，這樣的房價收入比顯然大大超出了低收入居民家庭的承受能力。（2）用住房消費比例指標來反映不同收入組的人群現有住房的負擔能力住房消費比例是指住房消費開支占家庭收入的比例。其中，家庭總收入是指人均家庭可支配收入；住房性支出包括購房或者建房支出、居住支出和住宅公積金支出3部分。不同收入階層可從最高-最低分為7個層次，比例越大，住房消費的負擔能力越弱。從表中可看出：大部分人群住宅消費比例偏低，最低收入人群的消費支出相對收入占最高比例；最高收入人群由于住宅需求被滿足，消費彈性減小，因而住房消費比例較低，但實際支付能力最高；中低收入者的住宅消費比例偏低，較低收入以下人群的住宅消費比例偏高。從以上兩個指標來看，我省城鎮居民的住宅支付能力還需要提高。三、影響城鎮居民住房消費能力的因素1、居民收入水平城鎮居民的家庭可支配收入直接影響人們的購買能力。近年來，我省城鎮居民的人均可支配收入增長緩慢，年均增長遠遠低于房地產價格增長速度。雖然目前住房需求大，但房價高和收入水平偏低的問題直接制約著居民購買商品房的能力。2、房屋的質量與價格隨著社會的發展，居民的住房無論在質量方面、配套設施方面都有很大改進，必然導致建房成本提高，價格隨之上漲，從而對居民購房能力提出更高的要求。3、住房金融的發展水平影響居民住宅承受能力的不僅僅是收入積余，在銀行對個人住房貸款廣泛支持環境下，居民住宅負擔能力還與按揭利率、按揭期限和首付款比例有關。從現用的金融產品看，居民按揭貸款首付比例一般不低于30%，還款期限也比較短，還不能很好地滿足居民的需要。如果銀行要求的首付款比例下降、按揭期限延長，特別是銀行貸款利率的下調都將提高居民住宅負擔能力，縮小與現行房價的差距。4、國家政策一是國家在土地供應、稅收等方面采取了一系列的措施，以及開發成本的提高對住房的價格產生一定的影響；二是住宅開發與需求相脫節。在住宅供應中，由于政府的廉住房、經濟適用住房投資不足，中低價位住宅比例偏低，從而影響到居民的住房消費能力。四、提高城鎮居民住房消費能力的對策1、加大廉住房、經濟適用房的建設，解決低收入人群的住房困難問題（1）繼續大力建設經濟適用房。有效地控制住宅建設成本，對經濟適用房出售實行政府指導價，并對經濟適用房的購買對象和購買標準進行界定，以向中低收入戶提供經濟適用房，并以此為主擴大住房投資規模。（2）對低收入家庭提供廉租房的住房保障制度。由國家直接投資建設低造價住宅以滿足無力進入市場的低收入居民適當住房需求，改目前安居房以售為主變為售租并舉，保持一定數量的保障性出租用房，對享受安居工程或最低保障者實行動態管理，要根據其收入的變化適時進行調整。（3）各地規劃行政主管部門要在符合城市總體規劃的前提下，嚴格控制低密度、高檔住房的建設。大力發展省地型住房，在規劃審批、土地供應等方面，對中小套型、中低價位普通住房給予優惠政策支持；通過稅收、價格、信貸等經濟杠桿，鼓勵小套型、功能良好的經濟適用住房的建設。2、引導開發商提供多樣化的產品，滿足不同消費檔次居民的住房需求根據居民的需求，增加小戶型住房的供應。目前開發商以大戶型住房供應為主，而小于70平方米的小戶型住房供應太少，不能滿足中低收入居民的迫切需求。同時，隨著老齡化日益推進，老年人退休以后，他們往往會把原來面積較大的房子賣掉，去買一套面積較小、配套設備齊全、居住環境幽雅、舒適方便同時離子女較近的房子；較多的單身年輕人也對小房型有著強烈的需求。由此可以看出，小房型的商品房有著巨大的消費市場，根據供給與需求相均衡的原則，應該提供更多小面積的住房。3、開發更多的住房金融產品，提供更完善周到的金融服務（1）應積極擴大個人貸款的范圍，盡可能降低貸款利率和首次付款比例，開辦多種形式的貸款業務，來滿足不同層次居民的貸款要求，提高服務效率。（2）建立健全抵押貸款的擔保制度，降低貸款風險。建立商業性抵押貸款保險公司和其他多種與抵押貸款相關的保險險種為輔的住房抵押貸款保險體系。努力發展抵押貸款二級市場，建立以住房抵押貸款為核心的借貸機制，并使抵押貸款具有流動性，使金融機構的抵押貸款活起來，以降低這類貸款的風險。要采取有力措施，簡化貸款手續，降低住房貸款的中間費用，減輕借款人的貸款負擔。4、樹立理性的消費觀念，根據自己的收入情況，形成梯度消費應當加強對居民住房消費觀念的引導，逐步改善住房消費和供