【本資產評估報告依據中國資產評估準則編制】成都欣嘉物流有限公司擬股權轉讓所涉及的成都欣嘉物流有限公司股東全部權益價值資產評估報告閩中興評字(2024)第ARQ30044號(共一冊，第一冊)福建中興資產評估房地產土地估價有限責任公司二O二四年八月二十九日中國資產評估協會此報告涉密(可掃描二維碼查詢備案業務信息)說明：報告備案回執僅證明此報告已在業務報備管理系統進行了備案，不作為協會對該報告認證、認可的依據，也不作為資產評估機構及其簽字資產評估專業人員免除相關法律責任的依據。備案回執生成日期：2024年08月29日 成都欣嘉物流有限公司擬股權轉讓所涉及的成都欣嘉物流有限公司股東全部權益價值資產評估報告一、本資產評估報告依據財政部發布的資產評估基本準則和中國資產評估協會發布的資產評估執業準則和職業道德準則編制。二、委托人或者其他資產評估報告使用人應當按照法律、行政法規規定和本資產評估報告載明的使用范圍使用資產評估報告；委托人或者其他資產評估報告使用人違反前述規定使用資產評估報告的，本資產評估機構及資產評估專業人員不承擔責任。本資產評估報告僅供委托人、資產評估委托合同中約定的其他資產評估報告使用人和法律、行政法規規定的資產評估報告使用人使用；除此之外，其他任何機構和個人不能成為資產評估報告的使用人。本資產評估機構及資產評估師提示資產評估報告使用人應當正確理解評估結論，評估結論不等同于評估對象可實現價格，評估結論不應當被認為是對評估對象可實現價格的保證。三、本資產評估機構及資產評估專業人員遵守法律、行政法規和資產評估準則，堅持獨立、客觀和公正的原則，并對所出具的資產評估報告依法承擔責任。四、評估對象涉及的資產、負債清單由委托人、被評估單位申報并經其采用簽名、蓋章或法律允許的其他方式確認；委托人和其他相關當事人依法對其提供資料的真實性、完整性、合法性負責。五、本資產評估機構及資產評估專業人員與資產評估報告中的評估對象沒有現存或者預期的利益關系；與相關當事人沒有現存或者預期的利益關系，對相關當事人不存在偏見。六、資產評估專業人員已經對資產評估報告中的評估對象及其所涉及資產進行了現場調查，已經對評估對象及其所涉及資產的法律權屬狀況給予必要的關注，對評估對象及其所涉及資產的法律權屬資料進行了查驗，對已經發現的問題進行了如實披露。但我們僅對評估對象及其所涉及資產的價值發表意見，我們無權對它們的法律權屬作出任何形式的保證。本資產評估報告亦不得作為任何形式的產權證明文件使用。七、本資產評估機構出具的資產評估報告中的分析、判斷和結果受資產評估報告中的假設和限制條件的限制，資產評估報告使用人應當充分考慮資產評估報告中載明的假設、限制條件、特別事項說明及其對評估結論的影響。成都欣嘉物流有限公司擬股權轉讓所涉及的成都欣嘉物流有限公司股東全部權益價值資產評估報告資產評估報告目錄 1 4 6 6 7 8 8 福建中興資產評估房地產土地估價有限責任公司 成都欣嘉物流有限公司擬股權轉讓所涉及的成都欣嘉物流有限公司股東全部權益價值資產評估報告成都欣嘉物流有限公司擬股權轉讓所涉及的成都欣嘉物流有限公司股東全部權益價值資產評估報告摘要委托人(暨被評估單位):成都欣嘉物流有限公司報告僅供委托人和國家法律、法規規定的資產評估報告使用人使用，無其他資產評估報二、評估目的：本次資產評估是為成都欣嘉物流有限公司擬股權轉讓涉及的成都欣三、評估對象和評估范圍：本次評估對象為成都欣嘉物流有限公司股家全部權益價值。評估范圍為成都欣嘉物流有限公司申報的于2024年6月30日的資產和負債。五、評估基準日：本次資產評估基準日為2024年6月30日。七、評估結論及其使用有效期：在評估基準日2024年6月30日，成都欣嘉物流有限公司未經審計的股東全部權益(凈資產)賬面值為人民幣6,431.95萬元，經采用資產萬元(大寫人民幣貳億壹仟零柒拾伍萬壹仟元整),增值14,643.15萬元，增值率227.66%。12非流動資產34持有至到期投資56長期股權投資7投資性房地產8固定資產9工程物質固定資產清理生產性生物資產油氣資產無形資產開發支出商譽長期待攤費用資產總計非流動負債負債總計凈資產(股東全部權益)本資產評估報告使用有效期為一年，即自2024年6月30日至2025年6月29日。八、特別事項說明(一)擔保、租賃及其或有負債(或有資產)等事項的性質、金額及與評估對象的關1.截至評估基準日，被評估單位存有經營場所租賃情況如下：已出租面積(平方米)1倉庫1234倉庫4152.截至評估基準日，被評估單位存有抵押、擔保情況如下：2020年6月19日，成都欣嘉物流有限公司、佛山睿信物流管理有限公司與星展銀行(中國)有限公司上海分行簽訂借款協議，星展銀行上海分行授予成都欣嘉物流有限公司人民幣160,000,000.00元和佛山睿信人民幣442.000,000.00元，總計人民幣602,000,000.00元的借款額度，借款用途為直接或間接用于償還成都欣嘉物流有限公司和佛山睿信物流管理有限公司內現有貸款項下的全部未償還本金金額。借款期限自2020年6月29日起至2025年6月27日止，借款年利率為5年期以上LPR+0.6725%組成的貸款利率。成都欣嘉物流有限公司和佛山睿信物流管理有限公司對上述兩家公司的借款提供相互擔保保證。同時，上述銀行長期借款的抵押物、質押物包括：(1)成都欣嘉物流有限公司持有的的投資性房地產(川(2019)新津縣不動產權第0014004號不動產權證證 載土地使用權及房屋所有權)作為抵押物；(2)與成都欣嘉物流有限公司投資性房地產相關之未來應收租金權利作為質押物。本次評估未考慮上述抵押、擔保、租賃及或有負債(或有資產)等事項對評估結論的(二)其他事項估師認為是評估過程中不可缺少的資料，這些資料的真實性、正確性及來源合法性由成都欣嘉物流有限公司負責，資產評估師均假定這些資料是真實、正確及來源合法，本次資產評估的結果在一定程度上依賴于這些資料的真實性、正確性及來源合法性。結論受資產評估報告中評估假設和限定條件的限制，資產評估報告使用人應當知悉和充分考慮報告中載明的假設、限定條件及其對評估結論的影4.除非特別說明，本資產評估報告中的評估值以被利為基礎，同時未考慮由于被評估單位截至基準日的賬面未體現的尚未支付某些費用或5.根據《房屋租賃合同》記載，投資性房地產龍地成都東百新津物流園3#倉庫1-3單元(不含1、2單元辦公)及4單元局部(計租面積19041.36m2)租賃期為2023年12月8日至2024年12月7日，同時，合同約定了租約到期后續租一年的租金價格，根據被評估單位提供的情況，承租人已與其接洽續租事宜，本次評估考慮該合同約定租金與市場租金差異不大，同時項目續租可能性較大，因此本次評估按合同約定續租租金估算該房產未來的租金收益。6.本次簽名資產評估師執行本次資產評估業務的目的是對評估對象價值進行估算并發表專業意見，資產評估師及其所在資產評估機構并不承擔相關當事人決策的責任。評以上內容摘自資產評估報告正文，欲了解本評估業務的詳細情況和正確理解評估結論，應當閱讀資產評估報告正文。 成都欣嘉物流有限公司擬股權轉讓所涉及的成都欣嘉物流有限公司股東全部權益價值資產評估報告成都欣嘉物流有限公司：福建中興資產評估房地產土地估價有限責任公司(以下簡稱“本資產評估機構”)接受貴公司的委托，按照法律、行政法規和資產評估準則的規定，堅持獨立、客觀和公正的原則，采用資產基礎法，按照必要的評估程序，對成都欣嘉物流有限公司擬實施股權轉讓涉及的成都欣嘉物流有限公司股東全部權益在2024年6月80日的市場價值進行了評估。現將資產評估情況報告如下。(一)委托人(暨被評估單位):成都欣嘉物流有限公司(以下簡稱“成都欣嘉”)1.公司基本情況統一社會信用代碼：91510132050080889K注冊資本：1200萬元人民幣成立日期：2012年7月17日營業期限：2012年7月17日至長期經營范圍：一般項目：普通貨物倉儲服務(不含危險化學品等需許可審批的項目);低溫倉儲(不含危險化學品等需許可審批的項目);倉儲設備租賃服務；非居住房地產租賃；住房租賃；機械設備租賃；園區管理服務；物業管理；國內貨物運輸代理；裝卸搬運；包裝服務；信息咨詢服務(不含許可類信息咨詢服務);汽車零配件批發；日用 百貨銷售。(除依法須經批準的項目外，憑營業執照依法自主開展經營活動)(涉及國家規定實施準入特別管理措施的除外)成都欣嘉成立于2012年7月17日，成立時股東及股權情況見下表：出資額(人民幣萬元)出資比例葉曉郭會明經過歷年數次投資方變更，截至2018年12月31日止，平潭信智資產管理有限公司(以下簡稱“平潭信智”)持有成都欣嘉100%股份。于2019年12月27日，平潭信智將DCChengduHoldingsIILimited認繳出資人民幣9,600,000.00元，占80%;平潭信智認繳出資人民幣2,400,000.00元，占20%。出資額(人民幣萬元)出資比例平潭信智資產管理有限公司3.基準日股權結構出資額(人民幣萬元)出資比例平潭信智資產管理有限公司4.近三期資產、財務、經營狀況2022年12月31日2023年12月31日2024年6月30日流動資產非流動資產資產總計非流動負債負債合計 成都欣嘉物流有限公司擬股權轉讓所涉及的成都欣嘉物流有限公司股東全部權益價值資產評估報告股東權益(凈資產)2024年1-6月營業收入營業利潤凈利潤備注：2022年-2023年報表數據經德勤華永會計師事務所(特殊普通合伙)審計，并出具標準無保留意見審計報告；2024年1-6月報表數據未經審計。6.委托人與被評估單位之間的關系委托人成都欣嘉物流有限公司暨被評估單位。(三)資產評估委托合同約定的其他資產評估報告使用人根據資產評估委托合同約定，本報告僅供委托人和國家法律、法規規定的資產評估報告使用人使用，其他任何機構和個人不能成為本報告的使用人。二、評估目的本次資產評估是為成都欣嘉物流有限公司擬股權轉讓涉及的成都欣嘉物流有限公司股東全部權益提供價值參考。三、評估對象和評估范圍(一)評估對象與評估范圍內容本次委托評估對象為成都欣嘉物流有限公司股東全部權益價值；委托評估范圍為成都欣嘉物流有限公司申報的于2024年6月30日的資產和負債，其具體類型和賬面金額如四、流動負債合計貨幣資金預收款項預付款項一年內到期的非流動負債投資性房地產固定資產長期待攤費用七、股東權益(凈資產)經核實，委托評估對象和評估范圍與經濟行為涉及的評估對象和評估范圍一致，上述賬面金額未經審計。(二)納入本次評估范圍的主要資產情況介紹1.銀行存款：為4個銀行賬戶的人民幣存款。2.應收賬款：為應收租金及水電費等。3.預付賬款：為預付的電費及保險費等。4.其他流動資產：為預繳增值稅及待抵扣增值稅。5.投資性房地產：納入本次評估范圍的投資性房地產系指龍地成都東百新津物流園項目，項目位于四川省成都市新津縣金華鎮西新大道688號，土地總面積155,052.51m2,具體包括倉庫1、倉庫2、倉庫3、倉庫4和綜合樓以及消防水池及設備用房、門衛等輔助用房，建筑面積合計95,301.30m2,上述房產已辦理《不動產權證書》[川(2019)新津縣不動產權第m2,已出租面積97598.43m2。6.固定資產固定資產一房屋建筑物包括成都新津L0GO標牌和吸煙亭，為投資性房地產附屬建筑固定資產一電子設備包括排污設備、電腦、打印機、文件柜，以上設備購置用于2020年11月和2022年7月。現場查看之日，設備日常維護情況良好，設備未見異常。7.長期待攤費用長期待攤費用為中介傭金的攤余價值。(三)企業申報的賬面記錄或者未記錄的無形資產情況無。(四)企業申報的表外資產(如有申報)的類型、數量(不含無形資產)無。(五)引用其他機構出具的報告結論所涉及的資產類型、數量和賬面金額(或評估值)無。(一)本次資產評估所選取的價值類型為：市場價值類型。(二)價值定義表述：所謂市場價值，是指評估對象在評估基準日公開市場條件下進 行正常、公平交易可以實現的價值的估計數額。(三)價值類型選取的理由及依據：根據本次資產評估目的、特定市場條件及評估對象狀況，確定本次資產評估所選取的價值類型為市場價值。五、評估基準日本項目評估基準日是2024年6月30日。確定評估基準日的相關事項說明：(一)本項目評估基準日確定的理由：該日期經委托人書面確認。委托人預計該日期與評估目的實現的日期較近，因此，確定本項目資產評估基準日為2024年6月30日。(二)本次評估中采用的計價標準均為評估基準日有效的價格標準。六、評估依據(一)法律法規依據1.《中華人民共和國民法典》(中華人民共和國主席令第45號，2020年5月28日第十三屆全國人民代表大會第三次會議通過，自2021年1月1日起施行);2.《中華人民共和國資產評估法》(中華人民共和國主席令第46號);3.《中華人民共和國公司法》(2023年12月29日第平四屆全國人民代表大會常務委員會第七次會議第二次修訂);4.《中華人民共和國證券法》(2019年12月28日第十三屆全國人民代表大會常務委員會第十五次會議第二次修訂);5.《中華人民共和國企業所得稅法》(2018年12月29日第十三屆全國人民代表大會常務委員會第七次會議修正);6.《資產評估行業財政監督管理辦法》(中華人民共和國財政部令第97號，20197.《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》(2007年11月28日國務院第197次常務會議通過，2019年修訂);8.《中華人民共和國增值稅暫行條例》(國務院令第691號，2017年修訂);9.《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》(2011年財政部、國家稅務總局令第65號修訂);10.《關于深化增值稅改革有關事項的公告》(國家稅務總局公告2019年第14號);11.《關于深化增值稅改革有關政策的公告》(財政部稅務總局海關總署公告2019第39號);12.其他有關法律法規。(二)評估準則依據1.《資產評估基本準則》(財資(2017)43號);2.《資產評估職業道德準則》(中評協(2017)30號);3.《資產評估執業準則資產評估程序》(中評協(2018)36號);4.《資產評估執業準則資產評估報告》(中評協(2018)35號);5.《資產評估執業準則資產評估委托合同》(中評協(2017)33號);6.《資產評估執業準則——資產評估檔案》(中評協(2018)37號);7.《資產評估執業準則——資產評估方法》(中評協(2019)35號);8.《資產評估執業準則企業價值》(中評協(2018)38號);9.《資產評估執業準則機器設備》(中評協(2017)39號);10.《資產評估機構業務質量控制指南》(中評協(2017)46號)11.《資產評估價值類型指導意見》(中評協(2017)47號)12.《資產評估對象法律權屬指導意見》(中評協(2017)48號);13.《投資性房地產評估指導意見》(中評協(2017)53號);14.其他準則。(三)權屬依據1.企業法人營業執照、公司章程；2.其他權屬證明文件。(四)取價依據1.國家有關部門發布的統計資料、技術標準、政策文件等方面的資料；3.資產評估專業人員現場清查、取證、記錄等方面的資料；5.《資產評估常用數據與參數手冊》(機械工業出版社2011年版);6.《2024機電產品價格信息查詢系統》(機械工業信息研究院、機械工業出版社);8.從同花順iFinD收集的有關資料；9.其他有關參考資料。 (五)其他參考依據1.被評估單位提供的評估基準日及前三年會計報表、賬冊與憑證等資料；2.被評估單位提供的資產評估申報表；3.有關市場價格資料。七、評估方法(一)資產評估基本方法介紹依據《資產評估執業準則—企業價值》(中評協[2018]38號)和《資產評估執業準則一資產評估方法》(中評協[2019]35號)的規定，執行企業價值評估業務，應當根據評估目的、評估對象、價值類型、評估方法的適用條件、評估方法應用所依據數據的質量和數量等情況，分析市場法、收益法和資產基礎法三種基本方法的適用性，選擇評估1.資產基礎法企業價值評估中的資產基礎法，是指以被評估單位評估基準日的資產負債表為基礎，合理評估企業表內及可識別的表外各項資產、負債價值，確定評估對象價值的評估方法。采用資產基礎法的前提條件有：(1)應當具備可利用的歷史資料。(2)形成資產價值的耗費是必需的。(3)資產基礎法要求被評估資產處于或被假定處于繼續使用狀態。2.收益法收益法是指通過將評估對象的預期收益資本化或者折現，來確定其價值的各種評估方法的總稱。選擇和使用收益法時應當考慮收益法應用的前提條件：(1)評估對象的未來收益可以合理預期并用貨幣計量；(2)預期收益所對應的風險能夠度量；(3)收益期限能夠確定或者合理預期。3.市場法企業價值評估中的市場法，是指將評估對象與可比上市公司或者可比交易案例進行比較，確定評估對象價值的評估方法。市場法常用的兩種具體方法是上市公司比較法和交易案例比較法。 選擇和使用市場法時應當考慮市場法應用的前提條件：(1)評估對象的可比參照物具有公開的市場，以及活躍的交易；(2)有關交易的必要信息可以獲得。(二)評估方法的選用與被評估單位相關行業、相關規模企業符合條件的可比較交易案例很少，同時我國目前股權交易市場尚未完全公開，所以相關參考企業和交易案例的經營和財務信息等資料難于取得，無法取得符合條件的可比實例，故無法采用市場法進行評估；由于成都欣嘉物流有限公司的主要資產為投資性房地產，投資性房地產已采用收益法進行評估，故本次不再采用整體收益法進行資產評估。被評估單位各項資產、負債能夠根據會計政策、企業經營等情況合理加以識別，評估中有條件針對各項資產、負債的特點選擇適當、具體的評估方法，并具備實施這些評估方法的操作條件，因此本次資產評估適宜采用資產基礎法進行評估。(三)評估測算思路1.資產基礎法測算思路資產評估專業人員在對企業申報的各個單項資產和負債進行逐一評估，用各項資產評估值的合計扣減各項負債評估值的合計，得到凈資產的評估值作為被評估單位股東全部權益價值。在評估過程中，資產評估專業人員根據各項資產及負債的具體情況，分別采用不同的評估方法，具體介紹如下：(1)貨幣資金的評估貨幣資金為銀行存款。根據清查核實后的價值確認評估值。(2)應收款項的評估：資產評估專業人員將資產評估申報明細表中的相關項目、數據及其他信息與被評估單位的財務資料進行核對，抽查部分會計憑證等相關財務資料，借助歷史資料和現場的調查情況，核實各賬戶交易事項的真實性、以及業務內容和金額；分析各賬戶往來款項的發生頻繁、業務性質、數額、賬齡，并發函詢證，以了解欠款人資金、信用、經營管理現狀等，預計款項的可回收情況，以每筆款項可收回的數額確定評估值。(3)預付賬款的評估預付賬款為預付的電費及保險費等。資產評估專業人員將資產評估申報明細表中的相關項目、數據及其他信息與被評估單位的財務資料進行核對，并抽查有關會計憑證， 成都欣嘉物流有限公司擬股權轉讓所涉及的成都欣嘉物流有限公司股東全部權益價值資產評估報告通過發函詢證予以核實，了解對方單位的資信情況等。重要的項目，了解評估基準日至現場作業日收到貨物或接受服務的情況。根據清查核實后的價值確認評估值。(4)投資性房地產的評估投資性房地產包括投資性房地產一房屋及投資性房地產—土地使用權。資產評估專業人員將資產評估申報明細表中的相關項目、數據及其他信息與被評估單位的財務資料進行核對。收集、查閱相關的合同或協議，抽查賬面價值形成過程相關的會計憑證等。在核實無誤的基礎上，根據不同資產的特點選用相應的方法進行評估測①投資性房地產—房屋本次評估采用房地合一收益法進行評估。收益一般來源于租金收益，故本次評估選用全持有模式，即凈收益在未來不同持有期間內每年按不同租金增長比例遞增，穩定后凈收益在平穩期保持不變。收益法的基本公式為：其中：V—收益價值(元或元/平方米);A?—未來第i年的收益(元或元人平方來);本評估結果為房地合一價，即該投資性房地產價值內涵包括房屋建筑物價值和土地使用權價值。②投資性房地產一土地使用權投資性房地產一土地使用權，已經在投資性房地產一房屋進行房地合一進行評估，該(5)固定資產的評估固定資產包括房屋建(構)筑物類及設備類固定資產。①房屋建(構)筑物的評估根據被評估單位提供的建筑物明細清單，評估對象為投資性房地產附屬建筑物，故并入投資性房地產評估。②設備的評估 根據本次特定經濟行為所確定的評估目的及所采用的價值類型，評估對象、評估時的市場條件，數據資料收集情況及主要技術經濟指標參數的取值依據，由于無法取得充分相關類似資產的近期可比交易案例，無法采用市場法；由于委評資產的收益難以從企業收益中進行剝離，無法采用收益法；經適用性判斷，結合所評估的設備的特點，主要采用成本法進行評估。其基本計算公式為：評估值=重置成本×綜合成新率(6)長期待攤費用的評估長期待攤費用為中介傭金的攤余價值。資產評估專業人員將資產評估申報明細表中的數據及信息與被評估單位的財務進行核對；了解了長期待攤費用發生的原因，查閱了長期待攤費用的記賬憑證，核實了費用的發生日期、預計攤銷月數，已攤銷月數以及基準日后尚存受益月數。本次并入投資性房地產評估。(7)負債的評估納入本次評估的負債項目包括：應付賬款、預收賬款、其他應付款、一年內到期的非流動負債、其他流動負債、長期借款和遞延所得稅負債。負債評估值根據評估目的實現后的被評估單位實際需要承擔的負債項目及金額確認。八、評估程序實施過程和情況本資產評估機構接受評估委托后，根據國家有關資產評估的原則和規定，按照本資產評估機構與委托人簽訂的資產評估委托合同所約定的事項，組織資產評估專業人員對評估范圍內的資產進行了評估。先后經過接受委托、核實資產與驗證資料、選用評估方法進行評定估算、結果匯總、內部審核并出具報告等過程。具體步驟如下：(一)接受委托階段1.通過初步接洽，對項目進行調查并進行風險評估，明確評估業務基本事項，確定評估目的、評估對象和范圍、評估基準日等；2.接受委托人委托，簽訂資產評估委托合同；3.根據資產評估委托合同的要求及溝通情況，編制資產評估計劃；4.組成項目小組，并對項目組成員進行適當培訓。(二)資產核實階段1.評估機構根據資產評估工作的需要，向被評估單位提供資產評估申報表表樣，并指 導其進行資產清查、并準備評估所需的資料；2.現場了解被評估單位基本情況及委估資產狀況，收集相關資料；3.審查核對被評估單位提供的資產評估申報表和相關資料；4.根據資產評估申報表的內容進行現場調查，收集整理資產購建、運行、維修等相關資料，并對資產狀況進行勘查、記錄；5.收集整理委估資產的產權證、有關合同、發票等權屬證明資料，核實資產權屬情況；6.收集相關行業資料，了解被評估單位的競爭優勢和風險；7.收集并查驗資產評估所需的其他相關資料。(三)評定估算階段1.根據委估資產的實際情況和特點，制定各類資產的具體評估方法；2.收集市場信息；3.對委估資產的價值進行分析、估算；(四)結果匯總階段1.分析并匯總各項資產的評估結果，形成評估結論；2.編制初步資產評估報告；3.對初步資產評估報告提交內部審核；4.征求有關各方意見。(五)出具報告階段經過內部各級審核與修改、完善，并與委托人充分溝通后出具正式的資產評估報告。本資產評估報告的分析和結論僅在設定的以下假設條件下成立：1.企業持續經營假設企業持續經營假設是假定被評估企業的經營業務合法、穩定，不會出現不可預見的因素導致其無法持續經營；被評估資產按現有用途原地持續使用。2.交易假設交易假設是假定評估對象已經處在交易的過程中，資產評估專業人員根據評估對象的交易條件模擬市場進行估價。交易假設是資產評估得以進行的一個最基本的前提假設。3.公開市場假設 成都欣嘉物流有限公司擬股權轉讓所涉及的成都欣嘉物流有限公司股東全部權益價值資產評估報告彼此地位平等，彼此都有獲取足夠市場信息的機會和時間，以便于對資產的功能、用途及其交易價格等做出理智的判斷。公開市場假設以資產在市場(二)具體假設1.國家現行的有關法律法規及政策、國家宏觀經濟形勢無重大變化，本次交易各方3.被評估單位所屬行業的特點及產品市場需求狀況、價格狀況無重大變化和重大影4.除非另有說明，假設被評估單位完全遵守所有有關的法律法規；5.本次評估基準日財務報表未經審計，本報告假設被評估單位的財務報表符合我國企業會計準則的編制規定，公允反映了其財務狀況以及經營成果和現金流量。6.被評估單位的經營者是負責的，并且公司管理層有能力擔當其職7.被評估單位在現有的管理方式和管理水平的基礎上，經營范圍方式與目前方向8.委托人及被評估單位提供的全部文件材料真實、有效、準確。9.無其他人力不可抗拒因素及不可預見因素對被評估單位造成重大不利影響；10.除已知悉并披露的事項外，不存在其他未被申報的賬外資產和負債、抵押或擔保本資產評估報告及評估結論是依據上述評估假設，以及本評估報告中確定的原則、依據、條件、方法和程序得出的結果，若上述前提和假設條件發生變化時，本資產評估(一)評估結果在評估基準日2024年6月30日，成都欣嘉物流有限公司未經審計的股東全部權益(凈資產)賬面值為人民幣6,431.95萬元，經采用資產基礎法評估后，在滿足報告中所述的全部假設和限制條件下的評估值為人民幣21,075.10萬元(大寫人民幣貳億壹仟零柒拾伍萬壹仟元整),增值14,643.15萬元，增值率227.66%。 成都欣嘉物流有限公司擬股權轉讓所涉及的成都欣嘉物流有限公司股東全部權益價值資產評估報告1流動資產2非流動資產34持有至到期投資56長期股權投資7投資性房地產8固定資產9工程物質固定資產清理生產性生物資產油氣資產無形資產開發支出商譽長期待攤費用遞延所得稅資產其他非流動資產非流動負債負債總計凈資產(股東全部權益)評估結論詳細情況見評估明細表。(二)評估結果與賬面值比較變動情況及原因分析1.投資性房地產評估增值14,711.70萬元，增值原因：項目早期取得，土地取得成本較低，項目建成物流倉儲用房收益相對較高，形成較大的評估增值。2.固定資產評估減值3.11萬元，減值原因：排污設備作為投資性房地產的附屬配套設備并入投資性房地產評估導致。3.長期待攤費用評估減值65.45萬元，減值原因：并入投資性房地產評估導致。十一、特別事項說明(一)擔保、租賃及其或有負債(或有資產)等事項的性質、金額及與評估對象的關1.截至評估基準日，被評估單位存有經營場所租賃情況如下：已出租面積(平方米) 成都欣嘉物流有限公司擬股權轉讓所涉及的成都欣嘉物流有限公司股東全部權益價值資產評估報告1倉庫123452.截至評估基準日，被評估單位存有抵押、擔保情況如下：2020年6月19日，成都欣嘉物流有限公司、佛山睿信物流管理有限公司與星展銀行(中國)有限公司上海分行簽訂借款協議，星展銀行上海分行授予成都欣嘉物流有限公司人民幣160,000,000.00元和佛山睿信人民幣442.000,000.00元，總計人民幣602,000,000.00元的借款額度，借款用途為直接或間接用于償還成都欣嘉物流有限公司和佛山睿信物流管理有限公司內現有貸款項下的全部未償還本金金額。借款期限自2020年6月29日起至2025年6月27日止，借款年利率為5年期以上LPR+0.6725%組成的貸款利率。成都欣嘉物流有限公司和佛山睿信物流管理有限公司對上述兩家公司的借款提供相互擔保保證。同時，上述銀行長期借款的抵押物、質押物包括：(1)成都欣嘉物流有限公司持有的的投資性房地產(川(2019)新津縣不動產權第0014004號不動產權證證載土地使用權及房屋所有權)作為抵押物；(2)與成都欣嘉物流有限公司投資性房地產相關之未來應收租金權利作為質押物。本次評估未考慮上述抵押、擔保、租賃及或有負債(或有資)等事項對評估結論的影響。(二)其他事項1.本資產評估機構在評估過程中，接受了部分由成都欣嘉物流有限公司提供的資產評估師認為是評估過程中不可缺少的資料，這些資料的真實性、正確性及來源合法性由成都欣嘉物流有限公司負責，資產評估師均假定這些資料是真實、正確及來源合法，本次資產評估的結果在一定程度上依賴于這些資料的真實性、正確性及來源合法性。2.盡管我們實施的評估程序已經包括了對被評估資產的查勘，這種查勘工作僅限于對被評估資產的可見部分的觀察，未采用其他的專業檢測及鑒定手段、也未進行現場操作。3.本次簽名資產評估師及其所在資產評估機構出具的資產評估報告中的分析、判斷和結論受資產評估報告中評估假設和限定條件的限制，資產評估報告使用人應當知悉和充分考慮報告中載明的假設、限定條件及其對評估結論的影響。4.除非特別說明，本資產評估報告中的評估值以被評估單位對有關資產擁有完全的權利為基礎，同時未考慮由于被評估單位截至基準日的賬面未體現的尚未支付某些費用或尚未完成相關手續所形成的相關債務對本次資產評估結果的影響。 成都欣嘉物流有限公司擬股權轉讓所涉及的成都欣嘉物流有限公司股東全部權益價值資產評估報告5.根據《房屋租賃合同》記載，投資性房地產龍地成都東百新津物流園3#倉庫1-3單元(不含1、2單元辦公)及4單元局部(計租面積19041.36m2)租賃期為2023年12月8日至2024年12月7日，同時，合同約定了租約到期后續租一年的租金價格，根據被評估單位提供的情況，承租人已與其接洽續租事宜，本次評估考慮該合同約定租金與市場租金差異不大，同時項目續租可能性較大，因此本次評估按合同約定續租租金估算6.本次簽名資產評估師執行本次資產評估業務的目的是對評估對象價值進行估算并發表專業意見，資產評估師及其所在資產評估機構并不承擔相關當事人決策的責任。評估結論不應當被認為是對評估對象可實現價格的保十二、資產評估報告使用限制說明(一)本資產評估報告書僅供資產評估委托合同中載明的資產評估報告使用者使用，(二)委托人或者其他資產評估報告使用人未按照法律、行政法規規定和資產評估報告載明的使用范圍使用資產評估報告的，資產評估機構及其資產評估專業人員不承擔責(三)除委托人、資產評估委托合同中約定的其他資產評估報告使用人和法律、行政法規規定的資產評估報告使用人之外，其他任何機構和個人不能成為資產評估報告的使(四)資產評估報告使用人應當正確理解和使用評估結論。評估結論不等同于評估對象可實現價格，評估結論不應當被認為是對評估對象可實現價格的保證。(五)本資產評估報告有效期自評估基準日起一年有效；即自2024年6月30日至2025年6月29日止有效。(六)未征得資產評估機構同意，資產評估報告的內容不得被摘抄、引用或披露于公十三、資產評估報告日本次資產評估報告日為二○二四年八月二十九日，為資產評估專業人員形成評估結論【本資產評估報告書文號為閩中興評字(2024)第ARQ30044號，成都欣嘉物流有限公司擬股權轉讓所涉及的成都欣嘉物流有限公司股東全部權益價值評估值為人民幣21,075.10萬元(大寫人民幣貳億壹仟零柒拾伍萬壹仟元整)。】資產評估師：福建中興資產評估房地產土地估價有限責任公司二O二四年八月二十九日 成都欣嘉物流有限公司擬股權轉讓所涉及的成都欣嘉物流有限公司股東全部權益價值資產評估報告成都欣嘉物流有限公司擬股權轉讓所涉及的成都欣嘉物流有限公司股東全部權益價值資產評估報告附件閩中興評字(2024)第ARQ30044號福建中興資產評估房地產土地估價有限責任公司二O二四年八月二十九日福建中興資產評估房地產土地估價有限責任公司第20頁共21頁 成都欣嘉物流有限公司擬股權轉讓所涉及的成都欣嘉物流有限公司股東全部權益價值資產評估報告成都欣嘉物流有限公司擬股權轉讓所涉及的成都欣嘉物流有限公司股東全部權益價值資產評估報告附件清單1.委托人和被評估單位法人營業執照；2.委托人和其他相關當事人的承諾函；4.資產評估機構備案文件或者資格證明文件；5.資產評估機構法人營業執照副本；6.負責該評估業務的資產評估師資格證明文件。統一社會信用代碼統一社會信用代碼法定代表人成都欣嘉物流有限公司有限責任公司(臺港澳與境內合資)趙若川一般項目：普通貨物倉儲服務(不含危險化學品等需許可審批的項目);低溫倉儲(不含危險化學品等需許可審批的項目);倉儲設備租賃服務；非居住房地產租賃；住房租賃；機械設備租賃；園區管理服務；物業管理；國內貨物運輸代理；裝卸搬運；包裝服務；信息咨詢服務(不含許可類信息咨詢服務);汽車零配件批發；日用百貨銷售。(除依法須經批準的項目外，憑營業執照依法自主開展經營活動)(涉及國家規定實施準入特別管理措施的除外)住所1200.000000萬人民幣2012年07月17日2019年12月17日至2069年12月16日四川省成都市新津縣物流園區金華鎮興物5路北側2022年8月3日國家市場監督管理總局監制國家市場監督管理總局監制2024年08月29日中華人民共和國不動產權證書『不動產權利人申請登記的本證所列不動產登記機構(章)2019)新津縣不動產權第0014004號成都欣嘉物流有限公司國有建設用地使用權/房屋(構筑物)所有權權利性質出讓/普通共用宗地面積155052.51平方米/房圈建筑面積95301.使用期限國有建設用地使用權：2063年02月23日止權利其他狀況建筑菌和21919.93平方狀，零有建織面積21825.C平方米，分排論筑寬地宏共使用的土地為金保業主共金華鎮西新大道688號4棟1層-1層夾層1金華鎮西新大道688號3棟1層102號，用途：消防水池及設備用房華鎮西新大道688號2棟1層-1層夾層14新津縣不動產登記中心不動產登記樓盤表明細清單成都欣嘉物流有限公司號區門牌號附號棟號單元樓層用途結構(m2)(m2)性質鎮道11層層夾層牽鋼出讓/普通月23日0鎮道21層層庫2鋼出讓/普通月23日0鎮道31鋼出讓/普通月23日0鎮道31消防水池及設備用房出讓/普通月23日0鎮道41層層鋼出讓/普通月23日0鎮道5綜合樓出讓/普通月23日0鎮道61門衛出讓/普通月23日0總套數(套/間)7總面積打印日期宗地圖個所在圖幅：186.00-202.50宗地面積：155052.51平方米N成都市新津縣工業投資經營有限責任公司6臨2知知西新無J242372019年11月22日1:5000測量員：田傳冬統一統一社會信用代碼“國家企業信用信息公示系統”了解副本編號：2-1法定代表人福建中興資產評估房地產土地估價有限責任公司有限責任公司資產評估；房地產估價服務；土地調查評估服務；土地登記代理服務；企業管理咨詢服務；財務咨詢服務；市場調查。(依法須經批準的項目，經相關部門批準后方可開展經營活動)伍佰萬圓整2000年03月08日福州市湖東路152號中山大廈B座11層閩財委備(榕)2017【013】號變更法人代表的函2018年11月29日經財政部、中國證券監督管理委員會審查，批準福建中興序列號：000075掃碼查看詳細信息掃碼查看詳細信息掃碼查看詳細信息打印時間：2024年07月05日評估基準日：2024年06月30日12345678固定資產凈額9固定資產清理開發支出長期待攤費用資產總計負債總計凈資產(所有者權益)2評估基準日：2024年06月30日共2頁第1頁123交易性金融資產456789固定資產凈額固定資產清理開發支出長期待攤費用3評估基準日：2024年06月30日被評估單位：成都欣嘉物流有限公司金額單位：人民幣元四、流動負債合計應付股利(應付利潤)4評估基準日：2024年06月30日表31234567893填表日期：2024年08月28日5評估基準日：2024年06月30日被評估單位：成都欣嘉物流有限公司1234被評估單位填表人：藍文杰評估人員：錢仁煌、姚雯填表日期：2024年08月28日6評估基準日：2024年06月30日被評估單位：成都欣嘉物流有限公司幣種1人民幣2人民幣3人民幣4人民幣填表日期：2024年08月28日7評估基準日：2024年06月30日被評估單位：成都欣嘉物流有限公司金額單位：人民幣元欠款單位名稱(結算對象)12東方承啟(北京)商務科技有限公司3四川華騰聯創人力資源管理有限公司4四川順豐速運有限公司5四川順和豐快運有限公司67暫估水電費暫估水電費填表日期：2024年08月28日8評估基準日：2024年06月30日被評估單位：成都欣嘉物流有限公司收款單位名稱(結算對象)1國網四川省電力公司新津縣供電分公司電費234安盛天平財產保險有限公司上海分公司填表日期：2024年08月28日9評估基準日：2024年06月30日被評估單位：成都欣嘉物流有限公司發生日期12被評估單位填表人：藍文杰填表日期：2024年08月28日評估人員：錢仁煌、姚雯評估基準日：2024年06月30日被評估單位：成都欣嘉物流有限公司123456固定資產凈額789固定資產清理開發支出長期待攤費用4填表日期：2024年08月28日評估基準日：2024年06月30日被評估單位：成都欣嘉物流有限公司1234567被評估單位填表人：藍文杰評估人員：錢仁煌填表日期：2024年08月28日評估基準日：2024年06月30日建成年月成本單價(元/)1自建轉入鋼2019年8月2自建轉入鋼2019年8月3自建轉入鋼2019年8月4自建轉入鋼2019年8月5自建轉入鋼2019年8月6自建轉入2019年8月7門衛自建轉入2019年8月評估人員：錢仁煌填表日期：2024年08月28日評估基準日：2024年06月30日用地性質而積(m2)1自用轉入華鎮磚橋村1,2.3.6.出讓填表日期：2024年08月28日評估基準日：2024年06月30日被評估單位：成都欣嘉物流有限公司金額單位：人民幣元12固定資產一房屋建筑物3固定資產一構筑物及其他輔助設施4固定資產一管道和溝槽56固定資產一機器設備7固定資產一車輛8固定資產一電子設備9固定資產一土地固定資產合計6固定資產凈額填表日期：2024年08月28日評估人員：錢仁煌、姚雯評估基準日：2024年06月30