資產(chǎn)管理公司成立物業(yè)公司方案 2019年10月11日，資產(chǎn)管理公司成立物業(yè)公司方案在北京發(fā)布。資產(chǎn)管理公司成立物業(yè)公司業(yè)務主要包括物業(yè)服務、園林綠化、設備租賃等。自成立以來，資產(chǎn)管理公司圍繞服務國有企業(yè)、優(yōu)化營商環(huán)境的目標和要求，不斷創(chuàng)新業(yè)務方式。目前已完成北京石景山資產(chǎn)管理項目、河北省承德市資產(chǎn)管理項目等。下一步，資產(chǎn)管理公司將按照《關于印發(fā)<河北省承德市<資產(chǎn)管理有限公司<物業(yè)管理中心>組建方案（試行）的通知》要求，按照資產(chǎn)管理公司要求加快物業(yè)服務項目成立物業(yè)公司工作進程。歡迎有意愿的朋友們咨詢。 一、成立物業(yè)公司的必要性 資產(chǎn)管理公司是在國務院國資委領導下，按照國家有關法律法規(guī)和政策要求組建的國有獨資或國有控股股份制企業(yè)。經(jīng)營范圍涵蓋企業(yè)股權收購、資產(chǎn)處置（不含金融資產(chǎn)）、租賃、實業(yè)投資項目管理等。公司主要業(yè)務為提供公共服務。服務范圍包括物業(yè)服務和園區(qū)管理業(yè)務，主要業(yè)務涵蓋物業(yè)管理、園林綠化、設備租賃等。其主要經(jīng)營項目是：物業(yè)服務、園林綠化經(jīng)營；園區(qū)綜合開發(fā)與物業(yè)管理；租賃房屋；機械設備出租出借（含經(jīng)營),房屋租售等。成立物業(yè)公司可以解決現(xiàn)有人才不足的問題，通過與其他公司合作或者外包等方式引入優(yōu)質(zhì)的社會工作人才為公司提供必要的專業(yè)技術和設備支撐，以減少專業(yè)團隊的建設成本投入和運營成本。降低資產(chǎn)出租所需費用，提高企業(yè)服務質(zhì)量和利潤水平，優(yōu)化項目資源配置，加強企業(yè)內(nèi)部資金鏈運行管理建設，提高項目運營效率與效益。增加經(jīng)營性收入；通過外部尋求合作伙伴形成新經(jīng)濟規(guī)模效益及抗風險能力。 1、組建物業(yè)公司的必要性 (1)便于資產(chǎn)交易和資產(chǎn)租賃業(yè)務。目前全國各大資產(chǎn)管理公司均存在著融資難和資產(chǎn)租賃的問題。資產(chǎn)租賃的實施首先要解決融資問題，其次要解決資產(chǎn)租賃所需固定資產(chǎn)及設備需要占用大量資金而又不能大量轉(zhuǎn)讓抵押等問題。組建物業(yè)公司可有效地解決這一問題。(2)有利于保證項目資金鏈的穩(wěn)定。 2、成立物業(yè)公司的目的和意義 在園區(qū)內(nèi)提供物業(yè)管理和服務，是資產(chǎn)管理公司在園區(qū)內(nèi)進行投資、建設及運營管理的主要業(yè)務之一。在園區(qū)內(nèi)服務是資產(chǎn)管理公司為園區(qū)服務提供的最基本的服務內(nèi)容。隨著園區(qū)運營管理水平和運營效率的不斷提高，園區(qū)公共設施設備將更加容易維護保養(yǎng)，園區(qū)服務質(zhì)量將進一步提升。降低資產(chǎn)出租所需費用，提高資產(chǎn)出租所需費用的效益；通過外部尋求合作伙伴形成新經(jīng)濟規(guī)模效益及抗風險能力；通過內(nèi)部尋找合作伙伴形成新經(jīng)濟規(guī)模效益及抗風險能力。 3、成立物業(yè)公司所需需費用與標準 (1)物業(yè)公司注冊資金：以100萬元為起點進行注冊。如果需要注冊物業(yè)公司的話，需要先成立一個物業(yè)服務有限公司，再加上公司成立所需要的人員費用、辦公場所、水電等。具體成本費用和標準請咨詢當?shù)叵嚓P部門進行預算。(2)物業(yè)出租場地費用：按照規(guī)定，必須在辦理營業(yè)執(zhí)照之前支付。如合同約定的租用場地費用為每天500元，則不需要繳納場地費。如果想獲得經(jīng)營權，則需要繳納一定的經(jīng)營權費用，不繳納場地費的話就會失去經(jīng)營權的資格，一般需要繳納一定的違約金。 4、員工數(shù)量及工作時間需求： 目前公司有在職員工20人，平均年齡30歲，均為中專及以上學歷。目前員工平均年齡為32歲。公司在原有兩個人員招聘平臺上已有較好的職位需求，隨著人員的增加，以及對管理崗位的要求，現(xiàn)有員工所需的工作時間將越來越長。公司需及時招人并儲備人才，同時配備合適的薪資水平。如果員工在原兩個崗位工作達不到相應的要求，或?qū)⒚媾R被解聘的風險。因此組建新的物業(yè)公司是一個較為現(xiàn)實的解決辦法。 二、組織架構 資產(chǎn)管理公司成立物業(yè)公司，需要具備一定的物業(yè)服務經(jīng)驗，并具備一定的專業(yè)知識。按照物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)標準建立了規(guī)范的法人治理結(jié)構。物業(yè)公司應設董事會及領導人員。物業(yè)公司總經(jīng)理為：一人，具有高級專業(yè)技術職稱，任職資格，具備10年以上從事物業(yè)管理工作經(jīng)驗，中共黨員或預備黨員，熟悉項目工程施工與運營，具有較強的溝通協(xié)調(diào)能力，熟悉物業(yè)管理相關法律法規(guī)條例和公司規(guī)章制度，熟悉各類專業(yè)技術，熟悉物業(yè)項目相關事務，具有從業(yè)資格或高級工程師以上職稱或具有高級專業(yè)技術職稱。能熟練操作計算機，熟悉計算機操作技術并具有一定經(jīng)驗和組織協(xié)調(diào)能力和相應崗位能力。熟悉物業(yè)的設計管理與施工，具備較強的市場開拓能力。熟悉相關法律法規(guī)及國家有關行業(yè)標準規(guī)范。熟悉物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展趨勢與要求以及相關法律法規(guī)、規(guī)章標準規(guī)范；熟悉物業(yè)項目的設計、施工合同及業(yè)主大會議事規(guī)則；了解并掌握物業(yè)相關法規(guī)及行業(yè)發(fā)展趨勢與動態(tài)；熟悉物業(yè)管理相關法律法規(guī)、政策要求、行業(yè)慣例以及同行業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理規(guī)則；了解行業(yè)市場競爭情況等內(nèi)容。具體事項可與當?shù)胤抗懿块T溝通協(xié)調(diào)后再行確定。通過參與公司或者物業(yè)服務企業(yè)的管理，對本物業(yè)公司作出評價，達到相關標準要求。具備相關專業(yè)知識與服務能力并對客戶服務有專業(yè)態(tài)度和意識。” 1、物業(yè)公司經(jīng)理 物業(yè)公司經(jīng)理應由物業(yè)公司董事長提名，經(jīng)過公司職工代表大會選舉產(chǎn)生。物業(yè)公司經(jīng)理應當對物業(yè)相關法律法規(guī)條例和物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展趨勢與要求以及相關行業(yè)標準規(guī)范了解透徹，熟悉物業(yè)項目相關事務，具備較強的溝通協(xié)調(diào)能力，熟悉物業(yè)項目相關事務。熟悉項目施工工程驗收與交付標準；熟悉消防、人防、水工設施、給排水等各專業(yè)的操作程序及標準；熟悉各類專業(yè)技術與設備的操作技能；熟悉物業(yè)工作有關法律、法規(guī)、規(guī)章、標準規(guī)范等相關文件及標準規(guī)范。熟悉物業(yè)管理相關法律法規(guī)條例、政策要求、行業(yè)慣例以及同行業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理規(guī)則；了解行業(yè)市場競爭情況、發(fā)展趨勢與動態(tài)以及國內(nèi)外其他物業(yè)管理專業(yè)人員的需求情況等內(nèi)容。 2、董事人數(shù)及人選 1、董事會：由董事長（一人）一名，副董事長、總經(jīng)理、副總經(jīng)理各1名。2、董事會下設獨立董事:1名。獨立董事包括一名獨立董事和若干名列席會議的非獨立董事。3、監(jiān)事會：一名，由監(jiān)事長（或股東代表監(jiān)事）提名，經(jīng)監(jiān)事會會議表決通過。4、審計委員會：由兩名獨立董事和若干名列席會議的非獨立董事組成，審計委員會的組成人員（包括會計專業(yè)人員、財務專業(yè)人員）組成。5、提名委員會：獨立董事5名，其中由公司委派1名董事兼任該委員。 3、董事會下設的執(zhí)行董事 執(zhí)行董事負責公司日常管理工作，代表董事會履行決策、監(jiān)督職責。按照有關規(guī)定，執(zhí)行董事須具備“五個一”：具備大學本科以上學歷、副高及以上專業(yè)技術職稱；具備4年以上從事物業(yè)管理的經(jīng)歷；具有獨立履行職責的能力。 4、總經(jīng)理、副總經(jīng)理、專職委員如下： 總經(jīng)理，是該物業(yè)公司的主要負責人，也是物業(yè)公司正常運轉(zhuǎn)的核心。是公司領導班子中重要的組成部分，應承擔起對公司領導班子成員的管理職責，協(xié)助董事長管理公司日常工作，確保公司工作正常開展。其職責包括按照總公司和董事會的工作部署，制定公司的經(jīng)營管理制度，并負責檢查考核公司經(jīng)營管理狀況。總經(jīng)理、副總經(jīng)理兼專職委員、專職財務負責人應定期參加企業(yè)總部組織的培訓學習，并參加相關部門組織的專業(yè)培訓。總經(jīng)理應定期向股東會匯報思想、經(jīng)營計劃、企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營和財務狀況、企業(yè)經(jīng)濟活動和經(jīng)營管理等情況，參與企業(yè)重大決策。分管副總要定期向董事會匯報分管工作情況；其他班子成員也應定期向總經(jīng)理匯報分管工作情況；其他班子成員要定期向董事會匯報分管工作情況；總經(jīng)理必須接受董事會的定期檢查指導和監(jiān)督；審計部門要按照《企業(yè)會計準則》對總經(jīng)理以及財務負責人進行審計監(jiān)督。 三、組建方案 成立物業(yè)公司，由原物業(yè)服務處（科）室與物業(yè)管理中心的物業(yè)管理工作人員組成。物業(yè)管理中心設在原資產(chǎn)事業(yè)部。為適應物業(yè)服務工作發(fā)展需要，決定將原物業(yè)服務中心的房屋出租給其他公司用于經(jīng)營，與物業(yè)公司共同組成物業(yè)管理中心（籌備組),負責物業(yè)管理工作。具體承擔以下工作：1.制定規(guī)章制度。成立工作領導小組，明確工作職責，對物業(yè)服務項目進行初步篩選，擬定成立物業(yè)公司的單位名稱。2.人員配備：以原物業(yè)服務中心工作人員為主、吸收新人員和原有人員參加組建，以老帶新方式進行。新人員原則上以原中心主任為法人代表，與新組建部門簽訂用工協(xié)議，對現(xiàn)有崗位進行調(diào)整，安排專人對接，做好溝通，確保組建工作順利推進。3.公司出資標準：總資產(chǎn)不低于3000萬元人民幣。其中：資產(chǎn)管理公司出資（或自籌資金）不低于總資產(chǎn)的50%;貨幣資金不低于500萬元人民幣（含500萬元),其中主要包括股權登記材料原件、開立銀行結(jié)算賬戶證明和身份證復印件各一份；企業(yè)章程約定的其他有效憑證3份原件及復印件1份（加蓋公章),經(jīng)營場所的房屋所有權證復印件1份。4.人員安排：擬選6人（具體以工商部門核定為準);員工主要包括：公司現(xiàn)有員工；退休職工。公司法定代表人不得兼任物業(yè)公司經(jīng)理；因個人原因不宜擔任單位負責人的，應當向主管部門提出書面申請，并經(jīng)同意后方可擔任物業(yè)管理中心領導班子成員；因工作需要直接從企業(yè)辭職或退休但仍在履行崗位職責的不得擔任物業(yè)公司經(jīng)理職務。5.人員薪酬分配辦法：以原物業(yè)服務中心內(nèi)部人員身份申報薪酬。不具備原物業(yè)服務中心工作條件又不愿意接受物業(yè)企業(yè)管理服務的個人以及新設單位的負責人不能確定為物業(yè)公司經(jīng)理身份的可由資產(chǎn)管理有限公司（以工商登記機關出具的名稱為準）選聘。其中:1.退休職工：退休人員請到原工作單位申請或由原單位按相關規(guī)定從企業(yè)領取退休金；人員未達到有關規(guī)定要求且不再符合退休條件的，解除勞動合同關系﹔ 1、企業(yè)法人代表： 根據(jù)物業(yè)公司管理項目需要，對現(xiàn)有人員薪酬進行合理分配，實行按勞分配為原則，體現(xiàn)獎勤罰懶，合理拉開收入差距。具體辦法由街道辦事處另行制定。5.其它事項：成立資本管理公司（籌）后可按照程序，依法申請設立其他公司或者新設的其他投資企業(yè)。6.主要職責：按照公司章程規(guī)定，對成立資本管理人作好各項工作準備，與股東大會，審議通過公司章程和各種規(guī)章制度，對公司章程和各類規(guī)章制度在原中心備案等有關事項。 2、原物業(yè)服務中心主任： 6.組建方式：根據(jù)《企業(yè)職工安置暫行辦法》和《物業(yè)服務中心與員工薪酬分配實施細則》及相關政策，經(jīng)董事會研究決定后組建新的物業(yè)管理中心。7.相關責任:1.按“一崗雙責”原則落實人員到崗。2.按照公司規(guī)定，簽訂勞動合同。3.嚴格執(zhí)行物業(yè)管理規(guī)范制度、標準、規(guī)范，建立員工健康檔案或建立員工疾病醫(yī)療保險制度并及時辦理醫(yī)保。 四、主要措施 組建物業(yè)公司，必須按照市場化原則組建物業(yè)管理中心。物業(yè)公司的組建是為了更好地為入駐項目提供優(yōu)質(zhì)的服務、提供高效便捷的物業(yè)服務，保障物業(yè)項目平穩(wěn)運營。資產(chǎn)管理公司將物業(yè)公司業(yè)務納入資產(chǎn)管理中心統(tǒng)一管理，物業(yè)公司設立及日常管理事項由物業(yè)管理中心負責運營，具體負責物業(yè)小區(qū)維修資金撥付和公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生保障等工作。物業(yè)公司需要配備1名專職物業(yè)人員+1名輔警配備。為有效推動物業(yè)公司的成立，我們將在人力資源方面給予全力支持。同時要通過組建國有企業(yè)的形式，創(chuàng)新物業(yè)行業(yè)發(fā)展模式，努力打造一支精干高效的物業(yè)事業(yè)集團。在充分調(diào)研業(yè)主訴求的基礎上，與業(yè)主委員會充分溝通，確定成立方案。按照“政府引導、市場運作”方式，通過引入社會資本等方式加大對成立物業(yè)公司項目投融資力度，積極引導社會資本參與國有企業(yè)改制重組。鼓勵具備條件的企業(yè)向上級產(chǎn)權主管部門進行申報工作，做好申報工作。 1、成立資產(chǎn)管理公司成立物業(yè)公司，資產(chǎn)管理中心為物業(yè)公司的管理人，負責物業(yè)公司的日常運營和重大事項的決策，具體負責物業(yè)公司的組建與管理。 物業(yè)公司日常管理工作由資產(chǎn)管理中心統(tǒng)一組織實施，物業(yè)公司可聘請專業(yè)機構和社會人員參與，資產(chǎn)管理公司具體負責物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營管理工作。資產(chǎn)管理公司要定期向資產(chǎn)管理公司匯報物業(yè)公司的運營情況和重大事項的決策進展情況，并對物業(yè)公司的管理工作進行監(jiān)督檢查。由于該項目為新建物業(yè)，在成立前業(yè)主委員會已成立，故可由業(yè)主委員會對該項目進行業(yè)主意見征詢和召開臨時業(yè)主大會，制定具體的工作計劃執(zhí)行方案，并與業(yè)主委員會進行溝通。成立物業(yè)公司，對該項目前期投入和后期運營費用負責，資產(chǎn)管理公司可根據(jù)項目具體情況提出費用支出方案和預算建議，與業(yè)主委員會協(xié)商確定項目收費標準，業(yè)主委員會確定費用分擔方案和合同后報業(yè)主委員會備案。雙方可按照國家有關物業(yè)服務收費標準進行合理分攤和結(jié)算收費，且雙方不存在違約情況的，資產(chǎn)管理中心可根據(jù)實際情況與物業(yè)公司協(xié)商約定收費標準并出具書面說明意見。物業(yè)公司不按規(guī)定收繳、使用管理費或擅自改變物業(yè)服務設施的使用性質(zhì)和用途的，由資產(chǎn)管理中心責令限期改正；逾期不改正的，依據(jù)有關規(guī)定嚴肅處理，并可向業(yè)主委員會和街道辦事處報告。 2、由資產(chǎn)管理中心作為業(yè)主委員會的執(zhí)行機構，由業(yè)主委員會代表業(yè)主委員會行使物業(yè)公司的法人職權，組建業(yè)主委員會負責具體管理物業(yè)經(jīng)營工作。 資產(chǎn)管理中心負責協(xié)調(diào)各方關系，為物業(yè)公司依法、依規(guī)開展工作創(chuàng)造良好的環(huán)境。業(yè)主委員會應積極發(fā)揮代表業(yè)主和政府、企業(yè)的橋梁紐帶作用，協(xié)助資產(chǎn)管理中心開展各項工作，協(xié)助資產(chǎn)管理中心落實本小區(qū)的各項事務決策和管理，并對物業(yè)公司進行監(jiān)督，對業(yè)主大會行使權力，制定決議。定期對物業(yè)項目進行檢查和督促整改。協(xié)助資產(chǎn)管理中心組織召開會議協(xié)商解決小區(qū)成立物管的事宜。業(yè)主委員會有權對本小區(qū)違反條例規(guī)定的行為進行監(jiān)督和建議。業(yè)主委員會應建立健全內(nèi)部治理機制，制定并嚴格執(zhí)行各項規(guī)章制度，并接受上級部門和相關部門的指導、監(jiān)督和檢查工作，同時，接受本小區(qū)業(yè)主委員會監(jiān)督和向社區(qū)或街道辦事處的反映。業(yè)主委員會每季度開展一次現(xiàn)場檢查整改情況匯總，于每月末提交給資產(chǎn)管理公司專題會議研究，業(yè)主委員會可根據(jù)需要將檢查結(jié)果向業(yè)主大會通報并提出整改意見反饋給業(yè)主委員會。 3、成立物業(yè)公司后，物業(yè)公司將聘請具有資質(zhì)的物業(yè)公司對社區(qū)內(nèi)的房屋和室內(nèi)裝修進行管理，并承擔公共區(qū)域的衛(wèi)生保潔和維修。 物業(yè)公司需具備“三級物業(yè)服務資質(zhì)”和“一級資質(zhì)物業(yè)服務企業(yè)”。物業(yè)公司需具備相關資質(zhì)證書。物業(yè)公司要對小區(qū)內(nèi)房屋和室內(nèi)裝修管理人員進行業(yè)務培訓，制定房屋和室內(nèi)裝修管理制度。對環(huán)境衛(wèi)生、安全防范、水電消防等日常管理要制定相應制度，并落實到人，責任到人。并嚴格按照物業(yè)標準進行收費，由業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂費用協(xié)議，繳納一定的管理費。 4、由企業(yè)依法承擔房屋漏水損壞、電梯故障等問題維修責任。 房屋維修主要是解決房屋存在的水、電、暖、氣、窗、墻等設施設備、設施維修問題。電梯故障主要是解決電梯停運造成人員、財產(chǎn)損失的問題，以及因故障造成業(yè)主投訴。房屋維修責任主體是物業(yè)公司的直接責任人，需要有明確的維修責任和義務。根據(jù)相關法律法規(guī)，在收取房屋維修基金時，應先將業(yè)主房屋及公共部位維修基金全額繳清，然后才可收取維修基金。根據(jù)實際情況實行分段維修。產(chǎn)權主管部門要加強對建筑物維修基金使用的監(jiān)督和指導，及時做好信息公開和費用支付有關工作。 5、為保障國有資產(chǎn)順利流轉(zhuǎn)，在成立的同時完成相關程序。 組建公司的同時，資產(chǎn)管理公司的股權就將正式變更為集團公司股東。產(chǎn)權變更前，資產(chǎn)管理公司與集團公司應在產(chǎn)權變更手續(xù)完成后簽