房地產基礎知識

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房地產基礎知識

-踏入房地產業的第一節課

僅供集團內部培訓使用

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什么是房地產？

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提問：中國房地產這個行業從什么時候有的？

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目錄CONTENTS

01房地產概念

02中國房地產發展歷程

03房地產核心名詞的概念及理解

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發展歷程：有多少年？經歷了幾個階段？就像我們一個人他的出生地

在哪里一樣，作為一個房產人，非常有必要去了解。

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01房地產基本概念

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提問：中國房地產這個行業從什么時候有的？

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房地產業是指從事土地和房地產開發、經營、管理和服務的行業。

A、我們從事的房地產行業是什么？

PART1

土地開發

PART2

房屋開發

PART3

房屋銷售

PART4

物業管理

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先說我們公司在房地產業里邊主要是一個從事什么樣的行業？代理、

銷售、服務，我們是服務板塊，不管是我們現在做的新房代理、二手

房、推廣公司、裝修公司、金融公司、所有的這幾個板塊都屬于房地

產行業中服務板塊，列舉職業（提問）

據不完全統計，跟房地產相關的行業附帶的其他行業有63個，包括

裝修、施工、綠化、景觀、樹木都屬于，63個之多，所以房地產是一

個影響國家大局的行業

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房地產業的范圍

1、國有土地使用權的出讓，房地產的開發和再開發，如征用土地、

拆遷安置、委托規劃設計、

舊城開發等；

2、房地產經營，包括土地使用權的轉讓、出租、抵押和房屋的買賣

租賃、抵押等；

3、房地產中介服務，包括房地產咨詢、估價和經紀代理、物業管理；

4、房地產的調控和管理，即建立房地產的資金市場、技術市場、勞

務市場、信息市場，制定合理

的房地產價格，建立和健全房地產法規，以實現國家對房地產

市場的宏觀調控。

A、我們從事的房地產行業是什么？

請列舉你所了解到的房地產業內的職業有哪些？

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先說我們公司在房地產業里邊主要是一個從事什么樣的行業？代理、

銷售、服務，我們是服務板塊，不管是我們現在做的新房代理、二手

房、推廣公司、裝修公司、金融公司、所有的這幾個板塊都屬于房地

產行業中服務板塊，列舉職業（提問）

據不完全統計，跟房地產相關的行業附帶的其他行業有63個，包括

裝修、施工、綠化、景觀、樹木都屬于，63個之多，所以房地產是一

個影響國家大局的行業

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房地產：房產和地產的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。

指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質實體和依托于物質實體

上的權益。

B、房地產基本概念

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提問：中國房地產這個行業從什么時候有的？

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房地產市場

一級市場即土地市場，

土地局通過協議、招標、拍賣的方式，將土地使用權轉讓給房地產開

發商

二級市場即新房市場，

房地產開發商在獲得土地使用權后，在土地上建房銷售

三級市場即存量房（二手房）市場，

指個人之間的買賣、租賃。

B、房地產基本概念

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提問：中國房地產這個行業從什么時候有的？

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土地使用權：是指土地使用權擁有者對土地使用的權限，包括開發權、

收益權、處置權。政府以協議、招標、拍賣的方式，將國有土地使用

權在一定年限內出讓給土地使用者。

房地產產權：是指產權人對房屋的所有權和對該房屋所占用土地的使

用權。

B、房地產基本概念

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提問：中國房地產這個行業從什么時候有的？

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思考：小產權房的土地所有權屬于哪種？

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在我們國家，土地只有兩種形式存在，一種是社會主義公有制的全民

所有制，另一種是集體所有制。小產權是集體土地

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出讓年限

B、我國現行土地制度一土地出讓

出讓方式

出讓年限

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所有制不允許個人買賣土地，我們現在開發商買的地是怎么回事呢？

通過招拍掛的形式把土地使用權轉讓給了土地使用者，不管是公司還

是一些法人這種形態，土地使用者以土地出讓金的形式來使用這土地,

土地使用權出讓的是由國家壟斷的，其他人是沒有權限的。

在出讓的時候，目前國家用的最多的就是招標、拍賣、掛牌，就目前

鄭州的這種情況來看，以拍賣為主，現在基本上是怎么拍賣的？一一

競價，怎么競價？現在已經不再面對面的拍賣，在某個機構或拍賣行

拍賣，而是網上競拍，所以現在出現了“熔斷”這個詞，也是因為土

地招拍掛這個情況隨之產生的。

公寓使用年限40年，屬于商業用地，不管它的物業、水電都是按照

商業標準收取的，未來在轉讓過程中所征收的轉讓稅費也是按照商業

來收的，這也是公寓和住宅最大的差別。

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C、根據土地性質進行房地產分類

房地產分類：

1.居住用地：普通住宅、別墅

2.工業用地：廠房

3.商業用地：商鋪、寫字樓、公寓

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所有制不允許個人買賣土地，我們現在開發商買的地是怎么回事呢？

通過招拍掛的形式把土地使用權轉讓給了土地使用者，不管是公司還

是一些法人這種形態，土地使用者以土地出讓金的形式來使用這土地,

土地使用權出讓的是由國家壟斷的，其他人是沒有權限的。

在出讓的時候，目前國家用的最多的就是招標、拍賣、掛牌，就目前

鄭州的這種情況來看，以拍賣為主，現在基本上是怎么拍賣的？一一

競價，怎么競價？現在已經不再面對面的拍賣，在某個機構或拍賣行

拍賣，而是網上競拍，所以現在出現了“熔斷”這個詞，也是因為土

地招拍掛這個情況隨之產生的。

公寓使用年限40年，屬于商業用地，不管它的物業、水電都是按照

商業標準收取的，未來在轉讓過程中所征收的轉讓稅費也是按照商業

來收的，這也是公寓和住宅最大的差別。

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出讓年限

C、根據土地性質進行房地產分類

居住用地和商業用地區別：

1、使用年限不同：居住70年、商業40年

2、市政配套不同：住宅：天然氣、暖氣均有；商業：部分商業擁有暖

氣，沒有天然氣

3、水電費征收標準不同

住宅：水費4.5元/噸，電費0.56元/度（第一階梯）

商業：水費5.95元/噸，電費0.77元/度（第一階梯）

4、房產交易稅費不同：

住宅：新房交易契稅有減免政策、二手房交易契稅、個稅、營業稅有

減免政策

商業：新房交易契稅全額征收、二手房交易契稅、個稅、營業稅全額

征收

5、拆遷賠付比例不同

住宅：1:1

商業：1:3

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所有制不允許個人買賣土地，我們現在開發商買的地是怎么回事呢？

通過招拍掛的形式把土地使用權轉讓給了土地使用者，不管是公司還

是一些法人這種形態，土地使用者以土地出讓金的形式來使用這土地,

土地使用權出讓的是由國家壟斷的，其他人是沒有權限的。

在出讓的時候，目前國家用的最多的就是招標、拍賣、掛牌，就目前

鄭州的這種情況來看，以拍賣為主，現在基本上是怎么拍賣的？一一

競價，怎么競價？現在已經不再面對面的拍賣，在某個機構或拍賣行

拍賣，而是網上競拍，所以現在出現了“熔斷”這個詞，也是因為土

地招拍掛這個情況隨之產生的。

公寓使用年限40年，屬于商業用地，不管它的物業、水電都是按照

商業標準收取的，未來在轉讓過程中所征收的轉讓稅費也是按照商業

來收的，這也是公寓和住宅最大的差別。

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02房地產行業發展

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提問：中國房地產這個行業從什么時候有的？

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房地產成為一個行業，允許上市交易，允許作為一種商品存在，最早

是在1978年

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第二階段（1996年至2000年）：

中國房地產整個行業的文化和產業，有思想的產品才出現，房地產作

為一個產業才真正產生。

第三階段（2000年至2007年）：

整個中國的房地產快速發展，這是不僅要有理念，還要有文化，還要

講產品，要求企業更有實力，更要把物質和精神做的更扎實，資源更

加要整合。

第四階段（2008年至今）：

整個中國房地產深化調控階段，房地產項目和產品發展多元化，產業

復合化。在調控之下，

房地產市場的熱度受到抑制，逐步走向成熟。

第一階段（1978至1996年）：

消費者對產品的要求不高，僅僅滿足于居住為主，對劣質產品、市場

需求不是太看重，但市場在起步，整體市場供應有限，總的來說是賣

方市場；

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全國第一個商品房小區1978年籌備，1979年開工建設。

1980年，鄧小平指出住房要進行商品化

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2018年

GDP中房地產投資占比

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星河灣行業內膜拜的一個項目

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鄭州在全國30個典型城市房地產投資與GDP占比排名第5,

占比達32.1%

2018房地產開發投資占GDP比重城市排行情況

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星河灣行業內膜拜的一個項目

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省會鄭州發展:

根據鄭州建設國家中心城市行動綱要(2017-2035)

(草案)規劃，2035年鄭州人口規模達到1350萬。

省會人口占比數據對比：鄭州目前占比不到10%,

而西安、武漢、合肥等省會人口占比超過20%。

國家中心城市：

國家中心城市是居于國家戰略地位、體現國家意志、肩負國家使命、

引領區域發展、

躋身國際競爭領域、代表國家形象的特大型都市。

北京、天津、上海、廣州、重慶、成都、武漢、關R州、西安

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星河灣行業內膜拜的一個項目

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03房地產核心名詞的概念及理解

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建設用地面積:

經城市規劃行政主管部門劃定的建設用地范圍內的土地面積。

基底面積：

指建筑物外墻或結構外圍水平投影的面積。

總建筑面積：

指在建設用地范圍內所有建筑物地面以上及地面以下各層建筑

面積之和。

（包括住宅建筑面積之和、地下車位面積之和、物業用房、設備用房

面積之和）

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用地面積：有沒有人見過開發商的土地證？看過土地證的看到附帶的

那一頁了沒有？這張圖就是用地面積的體現，我們叫它紅線圖，什么

是紅線圖？就是我們用地的邊界，我給你畫個圈你不能出這個圈，就

像孫悟空那個圈一樣，踏出這個紅線就死了，圈之外的地不是你的不

允許動，圈里邊的就是我們的用地面積。

建筑物基地面積：有的學員認為是一樓地基外圍范圍內的面積，對嗎?

舉個例子，一樓商業層，二樓以上標準層，三十二層頂層，如果我們

基礎層是2000平方，標準層是1800平方，中間有樓層是2100平方，

頂層面積是1500平方，基底面積是多少？是2100平方，是它的水平

投影面積，是最外圍的面積。

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控規：用地范圍內控制性詳細規劃

道路紅線：道路紅線是指城市道路含居住區級道路用地的規劃控制線。

退紅線：

在道路交叉口的建筑，其后退距離還應當滿足道路交通安全視距要求

城市快速路，20米以上

城市主次干路，15米以上

城市支路，10米以上

鎮主要道路，8米以上

鎮一般道路，5米以上

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用地面積：有沒有人見過開發商的土地證？看過土地證的看到附帶的

那一頁了沒有？這張圖就是用地面積的體現，我們叫它紅線圖，什么

是紅線圖？就是我們用地的邊界，我給你畫個圈你不能出這個圈，就

像孫悟空那個圈一樣，踏出這個紅線就死了，圈之外的地不是你的不

允許動，圈里邊的就是我們的用地面積。

建筑物基地面積：有的學員認為是一樓地基外圍范圍內的面積，對嗎?

舉個例子，一樓商業層，二樓以上標準層，三十二層頂層，如果我們

基礎層是2000平方，標準層是1800平方，中間有樓層是2100平方，

頂層面積是1500平方，基底面積是多少？是2100平方，是它的水平

投影面積，是最外圍的面積。

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建筑層數：

樓棟地面以上，層高大于2.2米的樓板結構分層層數。

建筑高度：

自建筑物場地地坪，至建筑物最高部分的垂直高度。

綠化率：

是指綠化垂直投影面積之和與建設用地的比值。

綠地率：

是指小區用地范圍內各類綠地的總和與小區用地的比率，主要包

括公共綠地、宅旁綠地、配套公建所屬綠地和道路綠地等。

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建筑層數：正常覺得有什么問題，不是就是1層、2層、3層嗎，但

是真正的層數是大于2.2的樓板結構分層層數，所有小于2.2米的都

不算一層。

有很多的電梯梯井層是不計入層數的，現在環內住宅限高是100米,

很多開發商會緊著100米盡量多擠出來一個樓層，所以很多開發商的

層高會建在2.9米，正常比較舒適的應該是3米?3.2米，擠出來的結

果就是基本可以建到34層，建出來34層基本上就是99.8左右，突

出來的電梯梯井層高大概是多少，也在2米多3米，這個時候突破了

100米的限制，其實是不超100米的，因為它不算層數，所以沒事。

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日照間距：

指前后兩排南向房屋之間，為保證后排房屋在大寒日底層獲得不低于

兩小時的滿窗日照而保持的最小間隔距離。

土地出讓金：

土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，向受讓人收取的土地

出讓的全部價款

（指土地出讓的交易總額）

建安成本：

房屋建筑成本和房屋設施設備安裝成本的簡稱

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容積率：作為房產人必須理解，網上搜搜一些圖片看看什么叫容積率,

有一張圖片很顯眼，一只雞，兩只雞，一群雞…有些客戶問，為什么

都說在買房的時候一定要問下小區的容積率，很多人不理解，如果說

買了這塊地是100畝，建了4棟樓，和建了6棟樓，住的人員是不一

樣的吧，如果這塊公共用地有5個人活動，和50個人活動空間能一

樣嗎？容積率越低的話，居住舒適度越高，一般的話在別墅、養老房

區體現，現在高層的話是很難很難，除非在三環以外，如果在三環之

內的話，容積率是非常高的。一個良好的居住小區，高層住宅容積率

應不超過5,多層住宅應不超過3,綠地率應不低于30%。但由于受

土地成本的限制，并不是所有項目都能做得到。

建筑密度越大，這個小區越擁擠，建筑密度越小，越舒適。

影響一個項目規劃的最大問題就是日照過不了，開發商總想多建一些

房子，密度建的更密一些，但是日照過不了。

冬至日：日照時間最短的一天，我們所處北半球。所以很多人在選擇

買房子的時候，選擇南戶、東南戶、西南戶，很少選擇東北戶、西北

戶，原因是什么，也是跟咱們中國的氣候有關的，所以在售價上三個

方位的房子價格也會比較高一些。

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容積率：

指地上總建筑面積與總用地面積的比。

例如，在1萬平方米的土地上，有4000平方米的地上總建筑面積，

其容積率為0.4o

建筑密度：

指在居住區用地內各類建筑的基底總面積和居住區用地的比，

它可以反映出一定用地范圍內的空地率和建筑密集程度。

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容積率：作為房產人必須理解，網上搜搜一些圖片看看什么叫容積率,

有一張圖片很顯眼，一只雞，兩只雞，一群雞…有些客戶問，為什么

都說在買房的時候一定要問下小區的容積率，很多人不理解，如果說

買了這塊地是100畝，建了4棟樓，和建了6棟樓，住的人員是不一

樣的吧，如果這塊公共用地有5個人活動，和50個人活動空間能一

樣嗎？容積率越低的話，居住舒適度越高，一般的話在別墅、養老房

區體現，現在高層的話是很難很難，除非在三環以外，如果在三環之

內的話，容積率是非常高的。一個良好的居住小區，高層住宅容積率

應不超過5,多層住宅應不超過3,綠地率應不低于30%。但由于受

土地成本的限制，并不是所有項目都能做得到。

建筑密度越大，這個小區越擁擠，建筑密度越小，越舒適。

影響一個項目規劃的最大問題就是日照過不了，開發商總想多建一些

房子，密度建的更密一些，但是日照過不了。

冬至日：日照時間最短的一天，我們所處北半球。所以很多人在選擇

買房子的時候，選擇南戶、東南戶、西南戶，很少選擇東北戶、西北

戶，原因是什么，也是跟咱們中國的氣候有關的，所以在售價上三個

方位的房子價格也會比較高一些。

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樓面價：

單位建筑面積分攤的土地出讓價格。

(土地總價格/建筑總面積)

例：假設一個小區土地價格為40萬/畝，容積率為18兩種方式得出

樓面價：

樓面地價=400000*0.0015/1.8=334元/平方米(().()()15畝是1平方米)。

&樓面地價=400000/(666.6*1.8)=334元/平方米(一畝約666.7平方

米)

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容積率：作為房產人必須理解，網上搜搜一些圖片看看什么叫容積率,

有一張圖片很顯眼，一只雞，兩只雞，一群雞…有些客戶問，為什么

都說在買房的時候一定要問下小區的容積率，很多人不理解，如果說

買了這塊地是100畝，建了4棟樓，和建了6棟樓，住的人員是不一

樣的吧，如果這塊公共用地有5個人活動，和50個人活動空間能一

樣嗎？容積率越低的話，居住舒適度越高，一般的話在別墅、養老房

區體現，現在高層的話是很難很難，除非在三環以外，如果在三環之

內的話，容積率是非常高的。一個良好的居住小區，高層住宅容積率

應不超過5,多層住宅應不超過3,綠地率應不低于30%。但由于受

土地成本的限制，并不是所有項目都能做得到。

建筑密度越大，這個小區越擁擠，建筑密度越小，越舒適。

影響一個項目規劃的最大問題就是日照過不了，開發商總想多建一些

房子，密度建的更密一些，但是日照過不了。

冬至日：日照時間最短的一天，我們所處北半球。所以很多人在選擇

買房子的時候，選擇南戶、東南戶、西南戶，很少選擇東北戶、西北

戶，原因是什么，也是跟咱們中國的氣候有關的，所以在售價上三個

方位的房子價格也會比較高一些。

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思考題：

1、某項目基本資料如下：

總用地面積：120畝總建筑面積：217480m2,其中：

計容積率建筑面積：20萬n?；

不計容積率建筑面積：174800?（地下車庫及設備用房）

建筑物占地面積：50000m2

容積率=?建筑密度=?

2、某項目占地120畝，容積率3.0,每畝單價650萬

樓面價=?

總

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容積率：地上有效建筑總面積/建筑用地面積=20000/5000=4

建筑密度二居住區用地內各類建筑基底總面積/居住區用地

=2500/5000=0.5

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生地：

還未開發，尚有青草，未規劃作用。

三通一平（凈地）：

是指土地具備水通、電通和道路通以及場地平整的條件

七通一平（熟地）：

是指土地（生地）在通過一級開發后，使其達到具備給水、排水、通電、

通路、通訊、通暖氣、通天然氣或煤氣以及場地平整的條件，使二級

開發商可以進場后迅速開發建設。

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五證：

《國有土地使用證》（市國土資源局）；

《建設用地規劃許可證》（市規劃委員會）；

《建設工程規劃許可證》（市規劃委員會）；

《建筑工程施工許可證》（市建委）；

《商品房預（銷）售許可證》（房屋管理局）;

兩書：

《住宅質量保證書》；

《住宅使用說明書》；

一表：

《商品房竣工驗收備案表》

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房地產分類：

住宅：別墅：獨棟、雙拼、聯排、疊加

普通住宅：退臺洋房（1?5層）、多層洋房（1?7層）、小高

層（7?18層）、圖層（18-33層）

商業：獨立商業/裙樓商業

標準寫字樓/商住寫字樓（公寓）

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根據中國《民用建筑設計通則》（GB50352—2005）將住宅建筑依層

數進行如上劃分。

小高層住宅一般指7層層的住宅，隨著社會的發展目前很多城市

廣義上把18層及以下的住宅也稱為小高層住宅，在建設部有關規定

中，沒有小高層這個概念，它是人們的通俗叫法，具體幾層叫小高層

沒有約定俗成的概念。

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獨棟別墅

獨門獨院，私密性極強的單體別墅

雙拼別墅

由兩戶住宅并靠組成

聯排別墅

由多個獨門獨戶的居住單元拼聯組成,

各戶在房前房后有專用的院子

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酒店式公寓

提供酒店式服務的住宅，如客房打掃、洗衣等，同時居室內配有全套

家具及廚房設備

疊加式別墅

一般四層，一、二層為一戶，三、四層為一戶，上下疊加而成

花園洋房

多層的一個特殊形式，6層以下多層住宅，強調景觀均好，綠化率比

較高，一般首層贈送花園，頂層贈送露臺。

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建筑結構：

指在建筑物（包括構筑物）中，由建筑材料做成用來承受各種荷載或

者作用