2015年下半年北京房地產估價師制度與政策：房地產經紀人員職業資格制度模擬試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分,60分及格.一、單項選擇題（共25題,每題2分,每題的備選項中,只有1個事最符合題意)1、可比實例的房地產狀況一般是在__時的狀況。

A．估價時點

B．成交日期

C．交易登記

D．合同簽署2、城市基準地價是以一個城市為對象，在該城市一定區域范圍內，根據用途相似、地塊相連、地價相近的原則劃分地價區段，調查評估出的各地價區段在某一時點的__。

A．基準價格

B．平均價格

C．正常價格

D．市場價格3、張某擁有一套建筑面積78㎡的房地產，據調查,該地區此類房地產凈租金標準為700元／（月·㎡)，剩余使用年限46年,按季度在每季度第一月月初支付，第一次尚需交納半年押金，市場利率6%（單利)，折現率8%,則該房地產的價值為.

A:51。67萬元

B：54．35萬元

C:66．27萬元

D：90．13萬元

E：工業用地的監測點評估價格4、某臨街商鋪，投資者期望的自有資金資本化率為10％，銀行可提供6成、5年利率8％、按月等額償還的抵押貸款，則綜合資本化率為。

A：8.8％

B：10％

C：18％

D：18.6％

E：工業用地的監測點評估價格5、與銀行本票相比，不由銀行簽發,而是由存款人簽發。

A:本票

B：匯票

C:支票

D：銀行券

E:執行層的組織協調6、假設某項日年凈經營收益為60萬元,年經營成本為20萬元，該項目投資的資本價格為750萬元，則該項目的年投資收益率為__。

A．10。7%

B．8。0％

C．5.3%

D．2。7％7、關于房屋施工面積的說法，正確的是__。

A．房屋施工面積不包括本期竣工的房屋建筑面積

B．房屋施工面積不包括正在施工的非商品房建筑面積

C．房屋施工面積指報告期內施工的全部房屋建筑面積

D．房屋施工面積不包括報告期內開工后又停建、緩建的房屋建筑面積8、某房地產開發項目的總開發成本為2600萬元,竣工后的銷售收入為4500萬元,銷售稅金及附加為248萬元,應繳納的土地增值稅為370萬元，則該項目土地增值稅后的開發成本利潤率為。（2007年試題)

A:45。05％

B：49.31％

C：58。86％

D：63。6％

E：借款合同9、一廠房建成8年后被改造為超級市場，并補辦了土地使用權出讓手續，土地使用權出讓年限為40年，建筑物的經濟壽命為50年，則計算該建筑物折舊的經濟壽命為__年。

A．40

B．42

C．48

D．5010、已知某宗臨街土地的面積是5000m2,臨街寬度為80m，累計深度價格修正率為70％，其所在區段的標準臨街宗地的總價為500萬元，標準臨街寬度為100m，則這宗臨街土地的單價為（）元/m2。

A．560

B．700

C．437。5

D．280

11、房地產開發投資屬于典型的__房地產投資。

A．收益型

B．收益加增值型

C．機會型

D．博弈型12、假如w房地產開發公司分析測算其開發的住宅樓工程造價，已知該住宅樓土建工程直接費為800元／,間接費率為12％,房屋設備安裝工程直接費為300元／,其中人工費為80元／,間接費率為60％，則該住宅樓每平方米建筑面積的土建、安裝工程間接費為元。

A:144

B：276

C：324

D:1244

E:執行層的組織協調13、建筑物凈收益=×建筑物資本化率（凈收益每年不變且持續無限年期）.

A：建筑物重置價

B：建筑物現值

C:土地價格

D：房地產價格

E：工業用地的監測點評估價格14、下列不屬于衡量會計信息質量原則的是。

A：客觀性原則

B:不相關聯性原則

C:可比性原則

D:及時性原則

E：執行層的組織協調15、下列說法不屬于重新購建價格的求取思路的是.

A:房地產重新購建價格的求取思路

B：土地重新購建價格的求取思路

C：具體價格重新購建價格的求取思路

D:建筑物重新購建價格的求取思路

E:工業用地的監測點評估價格16、房地產市場供給壟斷性的原因不包括。

A:房地產市場需求的廣泛性

B：房地產市場供給的異質性

C：土地所有權的排他性

D:土地的有限性

E：借款合同17、收益法根據將未來預期收益轉換為價值的方式不同可分為__.

A．直接資本化法和報酬資本化法

B．直接資本化法和收益乘數法

C．毛租金收益乘數法和凈收益乘數法

D．收益乘數法和報酬資本化法18、關于房地產融資的意義的說法錯誤的是__。

A．就房地產開發投資而言，開發商已獲取了開發建設用地的土地使用權，就能運籌房地產業

B．對于置業投資來說,如果找不到金融機構提供長期抵押貸款，投資者的投資能力就會受到極大的制約

C．從金融機構角度來說，其擁有的資金如果不能及時融出，就會由于通貨膨脹的影響而貶值，如果這些資金是通過吸收儲蓄存款而匯集的，則還要墊付資金的利息

D．金融機構在融出資金時，要遵循流動性、安全性和盈利性原則19、下列對經濟成本的表述正確的一項是__。

A．經濟成本＝會計成本(顯見成本）+隱含成本

B．經濟成本＝銷售收入—會計成本-隱含成本

C．經濟成本＝總成本-會計成本

D．經濟成本＝會計成本(顯見成本）—隱含成本20、建筑排水系統按其排放的性質可以分為三類，其中不包括__。

A．生活污水

B．生產廢水

C．工業污水

D．雨水21、經批準的臨時用地，同農村集體經濟組織簽訂臨時用地協議,并按該土地前年平均年產值逐年給予補償.

A：1

B:2

C：3

D:5

E：房地產估價機構必須加蓋公章22、房地產開發項目的動工日期,超過土地使用權出讓合同約定滿一年未動工開發的，可以不征收土地閑置費，其原因是__。

A．發現地下文物

B．銀行貸款未按期到賬

C．相關建材供應缺貨

D．更改建筑設計23、零售商業物業的出租，一般以出租面積計算，可出租面積包括__。

A．外墻面積

B．營業面積

C．公用面積

D．建筑面積24、某寫字樓的建筑面積為540㎡,年有效毛收入為108萬元，年運營費用與建筑物凈收益之和為400元／㎡，土地資本化率為10．8%。假設收益期限無限，該寫字樓用地的價格為萬元。

A：500

B：750

C：800

D:1000

E：工業用地的監測點評估價格25、在__,我國經濟發展史上第一次提出了建立房地產市場,確立了房地產市場的地位，宣告了中國社會主義房地產市場的誕生。

A．1992年

B．2000年

C．1978年

D．1987年二、多項選擇題(共25題，每題2分，每題的備選項中,有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分)1、個人住房貸款的風險，主要表現為。

A：政策風險

B：操作風險

C:信用風險

D:市場風險

E：管理風險和法律風險2、《注冊房地產估價師管理辦法》規定，注冊房地產估價師的初始、變更、延續注冊,逐步實行。

A：網上申報

B:網上受理

C:網上審批

D:即時申報、受理和審批

E：直接申報、受理和審批3、對項目手冊的實施作用，以下說法正確的是.

A：加強對房地產市場的監測

B：及時了解和掌握房地產開發項目的進展情況

C：督促開發企業按城市規劃實施開發

D:督促開發企業按要求分期投入開發所需資金、進行配套建設、完成拆遷安置

E：不能有效地防止樓盤“爛尾"等現象的發生4、由縣級以上人民政府房地產行政主管部門責令其停止違法活動，并可處以違法所得3倍以下但不超過30000元的罰款;沒有違法所得的可處10000元以下罰款的情形有__。

A．同時在兩個或者兩個以上房地產估價機構執行業務的

B．未經注冊擅自以房地產估價師名義從事估價業務的

C．以注冊房地產估價師個人名義承接房地產估價業務并收取費用的

D．準許他人以自己的名義執行房地產估價師業務的

E．兩個房地產估價機構聯合投標獲得估價業務的5、下列關于《暫定資質證書》，表述正確的是__。

A．《暫定資質證書》有效期為3年

B．房地產開發主管部門可以視企業經營情況延長《暫定資質證書》的有效期

C．房地產開發主管部門延長《暫定資質證書》的有效期不能超過3年

D．自領取《暫定資質證書》之日起3年內無開發項目的，《暫定資質證書》的有效期不得延長

E．自領取《暫定資質證書》之日起1年內無開發項目的，《暫定資質證書》的有效期不得延長6、下列關于房地產價格影響因素的表述中,正確的是．【2005年考題】

A：不同的房地產價格影響因素，引起房地產價格變動的方向和程度是不盡相同的

B：房地產價格影響因素對房地產價格的影響與時間無關

C:理論上，房地產價格與房地產價格利率因素成負相關

D：房地產價格影響因素對房地產價格的影響均可用數學公式或者數學模型來量化

E：匯率因素對房地產價格影響的表現是：本幣匯率上升會導致房地產價格上漲;相反，則導致房地產價格下降7、下列關于個人住房公積金存款利率的說法中，錯誤的是__.

A．職工當年存繳的住房公積金按結息日掛牌公告的活期存款利率計算

B．上年結轉的按結息日掛牌公告的6個月整存整取存款利率計算

C．職工個人住房公積金存款利率，遇法定存款利率調整，分段計息

D．每年6月30日為職工住房公積金存款的結息日8、可比實例一般選取的數量范圍為__。

A．3~5

B．5～10

C．6～8

D．3～109、某房地產開發企業投資開發一占地面積為30000㎡的住宅項目，容積率為3．0,預計總開發成本為45000萬元，營業稅金及附加為銷售收入的5．5％,如要實現30％的成本利潤率,則住宅的平均銷售單價為元／㎡.

A：6500．00

B：6878．31

C：7142．86

D:7751．94

E：借款合同10、我國現行法律制度體系包括。

A：法律

B：行政法規

C：地方性法規

D:部門規章

E：技術規范

11、各投資方案凈現值的期望值不同時,以方案風險大小為投資方案比選的主要依據，此時應選擇的判別指標是。

A：凈現值

B：凈現值期望值

C：凈現值標準差

D:凈現值標準差系數

E:借款合同12、為了減少房地產中介從業人員在房地產估價、交易代理等方面由于疏忽、過失等造成他人的經濟損失而應負有的損害賠償責任,中介者可以投保__.

A．財產損失保險

B．職業責任保險

C．信用保險

D．第三者責任保險13、下列關于所有權的表述中，正確的有。（2007年試題)

A：所有權是從物權

B:所有權是自物權

C：可對所有權人的物設置他項權利

D:共有是確定份額的共同所有

E：建筑物區分所有權人僅擁有專有部分所有權14、《物業管理條例》確定的基本制度包括__。

A．業主大會制度

B．業主公約制度

C．住宅小區治安管理制度

D．住宅小區綜合驗收制度

E．住房專項維修資金制度15、為評估某住宅2004年10月1日的正常市場價格，在其附近收集公證機關的某可比實例的有關資料如下:成交價格為4000元/m2，成交日期為2004年5月1日,成交價格比正常價格低2%,房地產狀況調整系數為1。087，已知從2004年5月1日到10月1日該類住宅價格平均每月比上月上漲1％，則對該可比實例成交價格進行校正、調整得到的價格最接近于__。

A．3790元/m2

B．4238元/m2

C．4658元/m2

D．4663元/m216、在我國,下列屬于無民事行為能力人的是__。

A．10周歲以上的未成年人

B．16周歲以上的公民是成年人

C．不能完全辨認自己行為的精神病人

D．不滿10周歲的未成年人17、下述各項中，屬于房地產需求分析內容的是.

A:相關房地產類型的在建數量

B：吸納率分析

C：相關房地產類型的存量

D：改變用途數量

E：借款合同18、根據權利的作用，可將民事權利分為。

A：專屬權

B:支配權

C:請求權

D：形成權

E:抗辯權19、對于閑置土地的處置方式中，延長開發建設期限,最長不得超過年.

A：5

B：3

C:2

D：1

E：執行層的組織協調20、股票的基本特征包括。

A：盈利性

B：無風險性

C：價格的波動性

D：流通性

E：決策參與性21、下列關于商品房銷售的說法正確的是。

A:必須按套銷售

B：不得分割拆零銷售

C：不必按套銷售

D：可以分割拆零銷售

E:在按套銷售的基礎上，可以采取分割拆零銷售的方式22、金融機構進行項目貸款審查時，要進行__工作。

A．客戶評價

B．項目評估

C．擔保方式評價

D．貸款綜合評價

E．環境評價23、A市B房地產開發商于2006年6月取得A市城市規劃區內的一塊建設用地使用權,建設用地使用權出讓合同約定2006年10月動工，但因自身原因至2007年11月31日前一直未動工。截至2009年12月31日，經有關部門審計,B房地產開發商的資產總額為1200萬元,其中流動資產為500萬元,速動資產為250萬元，流動負債為300萬元，負債資產總額為400萬元，同時當年實現利潤額為400萬元，當年資本金總額為800萬元。B房地產開發商擬轉讓該建設用地使用權，受讓方欲改變原出讓合同約定的土地用途，下列表述正確的有。

A:必須取得出讓方同意并經土地