我國房地產上市公司股價波動的影響因素研究摘要作為我國市場經濟組成體系的重要部分，股票市場在一定程度上反映了國家經濟的發展狀況，股價波動折射著國民經濟的波動。隨著政府一系列調控政策的出臺，目前，我國房地產行業發展平穩，但是房地產上市公司的股票在股市上的發展卻不盡如人意，其影響是多方面的。本文采集近年的相關數據，研究我國房地產上市公司股票價格波動現象，從宏觀角度與微觀角度探究影響房地產上市公司股票價格波動的因素，如宏觀上的經濟因素及經濟政策因素，微觀上的行業因素及公司因素，發現了房地產上市公司股價的波動具有一定的隨機性、周期性和心理性，證明房地產上市公司股價的波動不僅受到經濟周期、通貨變動以及國際貿易收支等宏觀經濟因素的影響，更明顯地受到國家財政政策和貨幣政策等宏觀調控的影響，而且市場因素、行業因素和公司自身因素對股價波動的影響也不容忽視。最后提出，為了抑制房地產上市公司股價過度波動，建議國家合理使用財政政策和貨幣政策進行宏觀調控，同時要建立房地產行業協會，傳遞準確消息，正確引導股民，還要調整公司本身，使房地產市場機制更加完善，努力促進房地產公司股票價格的穩定，保障投資者的利益，更好地為國家經濟發展服務。關鍵詞：房地產公司；上市公司；股票價格；價格波動；影響因素ABSTRACTanimportantpartofChina'smarketeconomy,thestockmarketreflectsthedevelopmentofthenationaleconomytoacertainextent.Withtheintroductionofaseriesofgovernmentregulationpolicies,atpresent,China'srealestateindustryhasdevelopedsmoothly,buttherealestatelistedcompaniesinthestockmarketdevelopmentisnotsatisfactory,theimpactismultifaceted.Thispapercollectedtherelevantdatainrecentyears,theresearchofChina'srealestatelistedcompaniesstockpricefluctuation,exploretheinfluencingfactorsofrealestatelistedcompaniesstockpricevolatilityfromamacroperspectiveandmicroperspective,suchasmacroeconomicfactorsandeconomicpolicyfactors,industryfactorsandmicrofactorsonthecompany,foundtherealestatelistedthecompany'sstockpricevolatilityisstochastic,periodicandpsychological,proofofrealestatestockpricevolatilityisnotonlyinfluencedbytheeconomiccycle,inflationandinternationaltradebalanceandothermacroeconomicfactors,moresignificantlyaffectedbynationalfiscalpolicyandmonetarypolicyofmacro-control,andtheimpactofmarketfactors,industrythecompany'sownfactorsandfactorsonstockpricevolatilitycannotbeignored.Finally,inordertosuppresstherealestatestockpricevolatility,suggestionsfortherationaluseofthenationalfiscalpolicyandmonetarypolicyinmacroeconomicregulation,andtoestablishtherealestateindustryassociation,deliveringaccuratenews,correctlyguidetheinvestors,butalsotoadjustthecompanyitself,themoreperfectrealestatemarketmechanism,effortstopromotetheRealEstateCompany'sstockpricestability,securitytheinterestsofinvestors,tobetterservethenationaleconomicdevelopment.Keywords：RealEstateCompany;listedcompany;stockprice;pricefluctuation;influencing目錄TOC\o"1-3"\h\u1緒論 11.1研究的背景 11.2研究的目的及意義 11.2.1研究的目的 11.2.2研究的意義 11.3國內外研究綜述 21.3.1國外研究綜述 21.3.2國內研究綜述 31.4研究的內容與方法 31.4.1研究的內容 31.4.2研究的方法 32房地產上市公司及股價波動的特點 42.1房地產上市公司的特點 42.1.1經營規模擴大 42.1.2償債能力提高 42.1.3利潤率下滑 42.2房地產上市公司股價波動的特點 42.2.1波動的隨機性 42.2.2波動的周期性 52.2.3波動的心理性 53房地產上市公司股價波動的宏觀影響因素 53.1政治環境 53.2經濟環境 63.2.1經濟政策對房地產股價的影響 63.2.2經濟周期對房地產股價的影響 73.2.3通貨變動情況對房地產股價的影響 83.2.4國際貿易收支對房地產股價的影響 83.3社會環境 93.3.1供求關系 93.3.2市場消息影響 93.3.3投資者心理預期 103.4技術因素 104房地產上市公司股價波動的微觀影響因素 114.1行業因素 114.2公司因素 114.2.1公司業績及公司成長性 114.2.2公司的資本運營 115控制房地產上市公司股價過度波動建議 125.1宏觀角度 125.1.1政治環境 125.1.2經濟環境 125.1.3社會環境 135.1.4技術 135.2微觀角度 135.2.1行業因素 135.2.2公司因素 136案例分析:以萬科地產為例 147結論 15參考文獻 161緒論1.1研究的背景今日中國，經濟發展日新月異，經濟增長連年捷報頻傳。在這個大環境下，作為我國目前國民經濟的支柱之一，房地產行業蓬勃發展，因為其在經濟運營中獨一無二的地位和作用，上市公司數量激增，股票交易蒸蒸日上，吸引了國內外大量投資者的關注。作為我國市場經濟組成體系的重要部分，從某種意義上說，股票市場在一定程度上反映了國家經濟的發展狀況，股價波動折射著國民經濟的波動。隨著融資方式的改進，近幾年房地產股票市場快速發展，涉足房地產業務的上市公司數量激增，一度占到Ａ股上市公司總數的60.53％，地產股的重要地位由此可見一斑。因而，探究影響房地產上市公司股價波動的因素特別重要。1.2研究的目的及意義1.2.1研究的目的1989年，中國股票市場開始作為試點登上歷史舞臺，建立和發展二十多年來，其金融地位越來越重要，在我國經濟改革和發展中的作越來越大。通過上市公司發行股票，房地產股票市場很好地將房地產開發商和投資者聯系起來，開發商擁有了長期的穩定的資金來源，投資者獲得了靈活的可能很豐厚的回報；與此同時，更多資金不可避免地流向優秀公司的股票，其直接結果是公司兼并、資產重組，從現象來看，在一定限度內產生了股票價格的上下波動，從本質來看，促進了資金使用效率的提高，更好地發展了社會經濟。但是，在我國，由于股票市場的運行機制尚不夠成熟和完善，投機氣氛過厚,市場波動過強，交易量和交易價格起伏落差巨大，對經濟發展造成了一定影響。因此，全面考察、分析把握影響房地產股價波動的因素，可以有效控制股票市場波動，促進股票市場規范運行，對國家經濟發展起到重要作用。1.2.2研究的意義近幾年我國房地產公司靈活運用多種融資方式，加快了房地產股票市場發展，上市公司的數目有直線上升趨勢，地產股一家獨大，成就了股票市場中龍頭老大的江湖地位。地產股價格的波動，在經濟市場中可謂是牽一發而動全身。研究影響這種波動的因素，不僅有重要的學術理論意義，也有極為重要的實際意義。通過此研究，從理論層面上說，可以理解和把握房地產上市公司股票的市場運行規律，掌握房地產上市公司股票價格波動的規律，掌控其對我國經濟的影響機制以及影響程度，更好的把握貨幣政策傳導機制；從指導實踐這一層面上說，為了應對地產股劇烈的價格波動，政府應當有效地選擇和實施相應的貨幣政策，以此減輕和消除股市的不穩定因素，致力于提高宏觀經濟的運行質量。所以，全面考察、分析把握影響房地產股價波動的因素，可以有效控制股票市場波動，對國家經濟發展起到重要作用。1.3國內外研究綜述1.3.1國外研究綜述關于影響房地產上市公司股票價格波動的因素，國外大量學者做了相關研究，理論較為完善的當推美國學者的研究。查爾斯.P.金德伯格注意到房地產股價波動與投資者心理預期之間的關系。經濟學家查爾斯.P.金德伯格有過如此論述：如果房地產價格出現持續上漲，大家必然會預期它進一步上漲，新一輪的投資者和投機資本隨之進入，那時房地產股價就可能上升。他的結論是大眾的心理預期可以造成房地產股價波動。托馬斯?索維爾發現了房地產股價波動與政府政策之間的關系。在《房地產的繁榮與蕭條》一書中，托馬斯?索維爾分析了美聯儲各項利率政策對房價以及房地產上市公司股票價格的具體影響，認為寬松信用、房地產投機、降低抵押信貸標準以及一些突發因素共同造成了房地產股票價格的大幅波動。國外還發現了房地產股價波動與融資和投資之間的關系。曾經獲得過諾貝爾經濟學獎的WilliamF．Sharp和MertonM．Miller一起撰寫了《不動產證券化的主要形式》一文，詳細論證了未來商業房地產項目的主要融資工具，探討了不同的房地產投資信托基金的特點及其對房地產投資信托基金的回報產生影響的方式和結果[3]。帕利爾在《房地產投資信托：投資組合管理的新策略》也對房地產股市做出了新的研究[4]。總之，國外相關的研究結果表明，房地產股價波動與投資者心理預期、政府政策調控和融資形式有關，側重于理論研究層面。1.3.2國內研究綜述面對我國逐步開放的金融市場，房地產市場屢次出現了股價波動，中國學者也開始了對其影響因素積極的研究。與國外研究不同，國內的研究側重在實踐層面，運用研究成果對房地產股票市場進行有益指導。一方面，張躍龍和吳江兩位學者發現了房地產和股票兩個市場之間的相關性，認為房地產市場的繁榮與否是影響股票價格的因素之一，股價波動源于并滯后于房地產市場價格的波動[5]。另一方面，楊曉曼選取了2002年之后12個年頭的相關數據，研究了我國房地產景氣指數、上證綜合指數和房地產股票指數的波動性，發現了這三者之間的兩兩相關，特別是股票市場與房地產市場存在正相關，再度印證了股價波動與房地產價格波動是一脈相承的這一結論[6]。總的來看，現這階段國內研究，側重在把握房地產市場和股價之間的規律，引導和建議國家制定宏觀政策，決策者規避金融風險，投資人科學地合理地選擇資產，在實踐層面上很有指導性。1.4研究的內容與方法1.4.1研究的內容本文主要考察，近年來我國房地產上市公司股票價格波動的種種現象和相關數據,從研究其波動特點入手,對造成波動的因素進行宏觀和微觀的研究分析，具體研究宏觀的經濟因素、宏觀的經濟政策因素以及市場因素、行業因素和公司因素等等對股價波動帶來的影響，最后力求對控制房地產上市公司股價過度波動提出合理化建議。1.4.2研究的方法本文以觀察法、定性分析法和文獻研究法為主。主要采集房地產上市公司股市最近幾年的相關數據，通過觀察股價上下波動的特點，運用經濟學理論進行pest分析，尋找影響和造成股價波動的各種相關因素，探討其變化的規律，最后得出科學結論。2房地產上市公司及股價波動的特點2.1房地產上市公司的特點最近這幾年，伴隨經濟發展的日新月異，房地產行業抓住機遇，異軍突起并蒸蒸日上。中國實施的一系列調控政策，促使房地產市場越發成熟，相應的上市公司也日益增多。截至2016年上半年，從各家公司的規模效應、財務安全、發展潛力、經營效率以及采取的動態戰略等各個層面入手，某證券權威刊物深入細致地分析了我國房地產上市公司50強的相關情況，發現了我國房地產上市公司存在的一些特點[26]，包括下述諸方面：2.1.1經營規模擴大表現最明顯的首先是各大房地產上市公司的經營規模保持了越來越大的增長趨勢，可是隨之伴生的是業績的兩極分化也越來越大。2.1.2償債能力提高公司存在著各種程度的資金方面的壓力，需要持久地靠譜地穩定地融資。2.1.3利潤率下滑與早期市場的劇額收益和高利潤相比，近年利潤有一定的下調；同時，為了順應國家的戰略布局，在國家宏觀調控下，諸多公司已經轉型升級；最后一個特點是，越來越多的公司采取了并購重組等多項措施來確保市值增長，總體來說房地產市場保持了平穩發展。2.2房地產上市公司股價波動的特點商品價格總是圍繞其價值而波動的，房地產上市公司的股票價格也不例外，一直因為受供求關系等的影響而上下波動，表現出隨機性、周期性和心理性特點。2.2.1波動的隨機性因為現階段我國房地產市場的機制還不是特別完善，影響股票價格的因素既是復雜的又是數量比較多的，所以股票價格極不穩定，變化波動幅度也極大，表現比較隨機，缺乏規律。一些學者下苦功夫研究之后，即使能夠發現股票波動與某些因素有一定的相關性，也無法具體描述這種相關性。2015年，我國房地產市場一派繁榮，新建商品房銷售額累計同比增速14.4%，但是地產A股的表現平平，指數漲幅在各類行業中僅僅排列15位，并沒有出現股民們預想中的狂熱上漲；而有些時候，地產股是隨著房地產市場的暴漲而上升的。這就證明了影響股票價格的因素復雜多樣，股價波動具有隨機性。2.2.2波動的周期性就大環境而言，我國房地產的行業周期現在已經步入了穩定增長期，基于行業特點，房地產上市公司的股價波動必將具有一定的周期性。還是來看2015年的數據。當年，我國央行連續三次降息和降準，并且下調一年期存款基準利率至1.5%，于是2016年后房地產股價暴漲。等到2017年4月，我國銀監會明確限制銀行資金流入房地產，股價嚴重下跌。上漲-下跌，體現了股價波動的周期性。2.2.3波動的心理性中華民族具有深厚的文化積淀，社會文化觀念相對固化，對于股票大多數人有著很強的心理預期，股民們遵從“買漲不買跌”等傳統說法來進行交易買賣，這種心理預期也影響著上市公司股票價格的波動。再看2015年至今的相關數據。在2015年央行多次雙降后，次年房地產股價上漲，股民預期繼續上漲而跟風購買，更助長了其上漲勢頭。今年4月，銀監會控制了銀行資金的流向，股價下跌，股民預期跌幅很大就大量拋出，加劇了下跌速度，體現了股價波動的心理性。3房地產上市公司股價波動的宏觀影響因素對國家證券市場產生影響的多重因素中，排在第一位的，當屬宏觀經濟因素。宏觀經濟因素的巨大變化，決定著國家證券市場的繁榮或低迷，從而直接或間接的對房地產上市公司股票的獲利能力產生影響，同時也會在一定程度上影響到股民的心理預期，繼而使房地產上市公司的股價產生波動。3.1政治環境國家政治環境的穩定決定了房地產行業整體環境的穩定，政府經濟政策進一步刺激了房地產股票市場。2010年中國-東盟自由貿易區啟動后，我國對東盟產品的關稅水平5年之內削減34-47%，加快了經濟一體化進程。2011年，與東盟相關的股票市場愈加繁榮，以五洲交通（600368）為例，在通過收購資產進一步強化交通主業的同時，實行多元化投資，其麾下五洲房產項目成為公司利益的助推器。3.2經濟環境經濟環境特別重要，對房地產行業而言，因為其作為我國國民經濟的支柱性產業龍頭老大的地位，必將特別明顯地受到經濟政策、經濟周期、通貨膨脹或緊縮現象、國際貿易收支情況等影響。3.2.1經濟政策對房地產股價的影響進行宏觀調控的國家政策一般是財政政策和貨幣政策，在目前我國股票市場尚有待成熟完善之際，財政政策及貨幣政策對股價的影響則更為明顯與深遠[8]。(1)財政政策對股價的影響：為了對經濟進行調控，保障經濟的穩定，政府運用的政府支出、稅收以及國債等措施統稱為財政政策。財政政策包括擴張性和限制性兩種類型。當我國經濟發展處在低谷的時候，國家通常要采取擴張型的財政政策，來刺激經濟，使經濟快速得到發展，該種手段可能間接導致房地產股價上升，引發股市向上波動；反之，當我國出現財政赤字時，國家就會采取限制型的財政政策，該種政策能抑制股價的增長，導致房地產股價下降，引發股市向下波動。總之，當財政政策適度調控后，整個社會的經濟發展趨勢良好，所有上市公司盈利良好，所派發的股息變多，買股票獲得的收益豐厚，股價會上升。隨著國家財政政策的擴張和緊縮變化，經濟發展速度總會有恰當的加快或減速回應，全社會的股市資金總量也要相應的增加或減少，那么房地產股價就要隨之上漲或下跌。(2)貨幣政策對股價的影響：為了保障貨幣供應量的平衡，央行采用的利率調整、存款準備金率調整以及其他一系列措施，統稱為貨幣政策。和財政政策一樣，在通常情況下，貨幣政策也分為緊縮和擴張兩類。其中，調整存款準備金率，調控國家人民幣供應量，都將造成股價的一定波動[9]。就以利率為例，銀行利率是隨著銀行資本的供求情況而變化的，利率的升降調整常常掀起股市波濤，在房地產股市中作用明顯。銀行為了應對銀根緊縮，就要提高利率，吸引存款，收縮信貸；反之就降低利率，促進信貸。利率一升，在高利率時，運用股票做抵押貸款再買股票的股民立馬拋售，因為股息要比利息少。反之，在利率下降時，一是因為上市公司的貸款利息減少，支出相應減少；二是存款收益變低，股息遠超利息，會有部分資金轉移到股市來，而且降息代表央行的貨幣政策要寬松了，更多資金進入股市，拉動大盤漲停。繼續看2015年的數據。當年10月，中國央行本年度第三次雙降，降息0.25個百分點，降準0.5個百分點。此后，又把一年期存款基準利率調到1.5%，大大低于當時2.1%的CPI漲幅以及6%的年通貨膨脹增長，此舉引發2016年以后房地產市場回升，股價暴漲。而2017年4月，我國銀監會明確表態銀行資金不得流入房地產，房地產股價呈現跌勢。可見，無論是哪種貨幣政策，如果政策有利于貨幣的放松，增加整個社會或股市的資金總量，那么該政策就利于房地產股價上漲，反之亦然。3.2.2經濟周期對房地產股價的影響經濟周期存在四個階段，一般是從最初的收縮、漸次復蘇、重新繁榮到再度衰退，新一輪收縮繼而復蘇，周而復始地交替出現的，這種周期現象對房地產上市公司的股價有著很大的影響。參考中國統計年鑒的數據，可以發現，宏觀經濟周期波動前約半年左右，中國股市就會相應發生一定的波動。觀察滬市房地產2011-2015連續5年的統計數據，房地產與經濟周期的相關性顯而易見（具體數據見表3-1和表3-2[27]）。表3-1滬市地產宏觀經濟影響統計表年份數據20112012201320142015GDP增長8.1%8.2%9.3%9.5%9.9%固定資產投資增長10.3%14.1%16.3%27.3%26.1%居民消費價格指數100.8100.499.7100.6104.8零售商品價格指數98.599.598.396.899.8滬市地產指數增長—16.2%—24.1%—20.3%—26.2%—24.5%（數據來源：2010-2015中國統計年鑒）利用SPSS13.0統計分析軟件對滬市地產進行相關性分析，結果如表3-2：表3-2宏觀經濟因素與房地產指數的相關性統計表各項指數相關量GDP地產指數固定資產投資居民消費價格指數零售商品價格指數滬市地產指數0.20351.00000.79820.61310.6980GDP數據1.00000.20350.69770.44220.6095固定資產投資0.69770.79821.00000.67230.8349居民消費價格指數0.44220.61330.67231.00000.9234零售商品價格指數0.60950.6980.83490.92341.0000觀察表格進一步分析，零售商品價格指數與居民消費價格的相關性較高,滬市地產指數與GDP有相關的現象。股市可謂是實體經濟的一面鏡子，如果中國房地產市場趨向繁榮，房地產上市公司的股價一定會提前出現上升趨勢；反之，股價會在半年前下跌。因此，我們認為，股價明顯受到宏觀經濟因素的影響，與國家經濟情況呈正相關。近年來我國宏觀經濟繁榮昌盛，故房地產行業股票的整體走勢趨向利好而且相當均衡。3.2.3通貨變動情況對房地產股價的影響通貨變動一般會引發股民對財產的再分配現象，自然要影響到房地產上市公司的股價。當通貨膨脹的時候，物價上漲就會超出了股民預期，導致大家緊縮開支，減少對房地產股票的投入；反之，當通貨緊縮之際，又會極大地對國家整體經濟的發展消極影響，抑制房地產股價彈升[7]。1997年亞洲金融危機全面爆發后，至2003年年底我國零售物價總指數連續下降，出現了嚴重的通貨緊縮。之后是新一輪通貨膨脹，到2008年2月通貨膨脹率躍至8.7％，運行至12年來的最高點。與此同時，1998—2007年來我國房地產上市公司的股票價格也經歷了跌漲的巨大起伏。可見，股價波動和通貨膨脹有較高的相關性。3.2.4國際貿易收支對房地產股價的影響如果是貿易順差之時，出口大于進口，國內經濟越發繁榮，就會對股市產生正面影響，那么股價勢必大漲；反之，如果出現貿易逆差時，也就是進口超過了出口，導致國內各種資源大量地外流，國家對外債務增加，國民經濟就無法正常地運行，國家經濟發展受挫，房地產上市公司也要受到打擊，造成股價下跌。當然凡事有度，過猶不及。國際貿易支付也不例外，當順差太大時也會造成負面影響。2007年6月中國貿易順差曾經達到145億美元，創中國單月貿易順差歷史新高，給國家帶來很大壓力。外匯多了,民眾紛紛用外匯兌換人民幣,勢必增加人民幣投放量,容易引起通貨膨脹，進而導致房地產股價下跌。總之，國家政策、經濟周期、通貨變動以及國際貿易收支等國家宏觀經濟因素，極大地影響著房地產市場上市公司股價的波動。3.3社會環境3.3.1供求關系研究經濟學規律，因供求關系的影響，商品價格都會圍繞其價值而產生上下波動。一般商品在供不應求時價格會上升，吸引資金轉入此種商品，在供大于求價格下跌。房地產上市公司股票的價格波動同樣源于供求關系變化，當股票發行量超過認購量，即供過于求時，股價下跌；反之，當當股票發行量不能滿足認購量，即供不應求時，股價上升。盡管股票也是按一定價格買賣的，但因其屬于投資市場，也就有別于一般商品。我國房地產上市公司股票價格受供求關系影響較為嚴重，因為我國的股市是新興行業市場，管理機制尚欠完善，與此同時，市場供求關系的調節具有盲目性和自發性，這樣股票的價格漲幅或跌幅都會過大，從而使股票的價格變動較大。依據觀察2015年4月萬科A股和保利地產的數據，觀察其股價變動（具體數據見表3-3）。表3-3股票供應與股價趨勢對應統計表股票名稱股價增幅股票供應股民心態股價趨勢萬科地產（000002）A11.87元-1.10%供過于求謹慎操作股價下跌保利地產（600048）25.29元-4.66%;供過于求持幣觀望低位調整總之，房地產上市公司股票價格的波動受供求關系影響，當股票發行量超過認購量，即供過于求時，股價下跌；反之，當當股票發行量不能滿足認購量，即供不應求時，股價上升。3.3.2市場消息影響市場消息肯定來自不同的渠道，消息真實性無法得到保證，因而毀譽參半，良莠不分。不管其是何種來源的消息，也不管其是不是能夠證實的消息，一旦傳播開來，都會對人們的投資方向發生直接影響，進而促使股價發生變化。一是提前流出的消息會影響到股價變化。股票確切消息公布前夕，總會有小道消息流出，影響到股民的投資方向。一旦消息正式發布，股票出籠后可能出現兩種購買情況。如果購買者過多而股票偏少，股價勢必上漲；反之則跌。二是預測漲跌的消息會影響到股價變化。股價上漲的消息傳出，大部分股民的應對方法都是一致的，就是暫且不論消息真假而是立即搶購股票，可能立刻導致地產股票有上漲趨勢；反之亦然，一旦出現股價下跌的消息，大部分股民都會瘋狂地拋售，也許就導致地產股票真的下跌。三是突發性的消息導致可能股票價格在短期內漲幅降幅過大。總之，因為股票市場實際上屬于投機性市場的范疇，既然存在投機性，那么投資難免受到各種有關供求關系的消息的影響。好消息帶來股價上升，消極和負面的消息則會抑制股價上漲，使股市跌聲一片。3.3.3投資者心理預期投資者總會有一種心理預期，就是運用以往投資經驗，吸收當時當地的市場信息來購買股票。股票本身無使用價值，股民購買股票時愿意付出的價錢，依據于自己對未來收益的預測。所以，心理預期非常重要，它影響了購買的數量，很可能帶來股價波動。最明顯的是，投資者買股票時，不僅要從個人的角度進行考慮，還要考慮其它大多數人的看法，這就是所謂的羊群效應，也是從眾心理。投資者在交易時對信息了解不充分，很難對市場未來的不確定性做出合理的預期，往往“有樣學樣”，盲目跟風，在某段時期內和別人買賣相同的股票。這種信息在不斷傳遞中彼此強化，導致的集體的非理性行為。2004年，我國政府整頓土地市場，嚴格控制土地供給。股民馬上由此形成了一種心理預期，認定其是房地產價格上漲的信號，大量資金蜂擁而入，刺激了房地產市場的需求，從而造成房地產市場股票價格進一步上漲。總之，投資者總會有一種心理預期，就是運用以往投資經驗，吸收當時當地的市場信息來購買股票。當其預期與實際信息之間的誤差不明顯的時候，股價波動很小；反之，如果心理預期與實際信息產生大的誤差，就會引起股票價格的大幅波動。3.4技術因素新科技在產業化程度、未來市場的潛力、資本接入方式等方面推動著行業發展，科技創新的新產品和新技術如基因技術、VR技術等等出現之后，投資者受到新技術、新科技和新發明的影響，資金流向發生改變，也會對房地產股價帶來一些波動。4房地產上市公司股價波動的微觀影響因素4.1行業因素股票市場千變萬化，千萬財產轉瞬之間就可化為烏有，行業特點風險性很明顯。更因為我國房地產上市公司以房地產開發為主業，這就使得房地產市場具備了投入期較長、收入期較短等行業特點，投資者的風險也特別大。房地產行業的經濟周期在很大程度上影響著房地產上市公司股票價格，因為市場經濟有其本身的周期性，經濟周期與股票市場股價的變化關系極為密切[10]。房地產行業是否獲利主要取決于房地產上市公司具體的房地產項目，據相關數據統計，房地產項目周期通常在3-5年之間，銷售階段僅占整個周期的20%，在房地產開發業務本身的限制下，房地產行業的周期性波動對房地產上市公司的股票價格影響更為明顯。如果出現較好的項目，以及房地產行業整體處于繁榮階段，則房地產公司會盈利，過一段時間后股票價格就會上升，反之，則股票價格下降。2015年,全國新建商品房銷售額累計同比增速14.4%,地產股指數漲幅并不很領先，位居在28個行業的第15位；2016年,全國新建商品房銷售額累計同比增速34.8%,地產股指數下跌17.69%漲幅排倒數第6。這一小周期證明：房地產行業繁榮階段，地產A股的表現并不太出色，周期性變動有一定的滯后性。總之，房地產行業整體繁榮之后，過一段時間股票就會上升，反之則股價下跌。其行業特點是股價波動的微觀因素之一。4.2公司因素4.2.1公司業績及公司成長性通過財務各項指標，可以判斷出公司當前的業績水平以及發展潛力，若公司業績較好，公司經營能力較強，有較大的發展潛力，那么該公司盈利的可能性就比較高，公司盈利，則其股價也會相應提升。房地產公司也不例外，2016年度排名靠前的萬科、恒大、保利等地產企業50強，業績良好、成長性較強，因之而在2016年度呈股價上漲狀態。4.2.2公司的資本運營房地產上市公司每一次進行資本運營時，都會引起相應的股價波動。當房地產上市公司經營失當或管理不善，出現虧損情況時，或者是為了公司更好發展需要進行集群產生規模效應時，一般要通過并購重組對公司的組織進行變動。這時股市活力提升，帶動投資者投資方向，從而影響股價[11]。因為并購重組是利好消息，所以一般在停牌之前，股票就會漲。復牌之后，假如并購成功，股票肯定繼續漲；否則因為預計利好無法兌現，股票下跌。2015年7月，恒大地產用65億港元成功收購了華人置業的三個項目，取得了股民的一致認可，之后恒大股價連番上漲，兩周之內升幅超過30%，由此可見，公司對股價波動也有著重要的作用。公司的業績可以通過股票的現價來展現，公司的成長性則能夠堅定股票的長期走勢，而公司對資產的重組或收購措施，標志著對產業結構的調整和轉型，公司的業績、成長性和并購重組都會對股票的價格帶來在一定程度的影響，引起其相應的波動。房地產上市公司的業績、成長性以及公司的資本運營，都會對股票的波動產生一定程度的影響，該影響一般呈正相關。5控制房地產上市公司股價過度波動建議5.1宏觀角度5.1.1政治環境國家首先要維護良好穩定的政治環境，采取合適的行政政策，完善住房保障制度，主要是保障性住房政策以及限購政策。長期的限購政策可以使房價降低到收入可支撐的水平，政府適當調節公積金和土地供應政策來調整供求。保障性住房政策能帶動相關產業的發展，刺激消費。強化政策執行力度，增強調控的有效性。政府可以增加土地入市來規劃新的城區，配合相應的政策來穩定大城市房產價格，限制土地入市則可以緩解城市房產存貨過高的問題。5.1.2經濟環境要創建良好穩定的經濟環境，包括運用政府職能合理使用財政政策和貨幣政策作為經濟杠桿，準確預測以降低經濟衰退期對房地產市場的影響，控制通貨變動，平衡國際貿易收支。采取寬松的貨幣政策，使貨幣逐漸貶值、提高居民的收入，降低準備金率和貸款利率，刺激經濟增長，調控股價的上下波動達到相對穩定的狀態。采取緊縮的貨幣政策，控制社會和股市的資金總量。5.1.3社會環境保障良好穩定的社會環境，理順供求關系，力爭市場消息真實可靠，正確引導股民的心理預期避免沖動消費行為；進一步發展和應用新技術。以此來保證房地產股票市場平穩發展，盡量降低股票的價格波動，最大限度地保障投資者的利益。5.1.4技術技術方面應該大力支持技術科技的創新,開發房地產市場的新產業新能源，促進房地產產業的發展，有利于股票市場的活躍。5.2微觀角度5.2.1行業因素從微觀角度來看，針對行業特點，建議成立房地產行業協會，準確預估房地產行業經濟周期，降低本行業的高風險。5.2.2公司因素建議房地產上市公司積極調整公司本身，加強管理，提高自身經營能力，及時適當地進行并購重組，保證公司的業績、成長性越來越好，力求公司的資本運營良性發展，以期獲得投資者的信任和追捧，從而獲得更長久的發展。6案例分析:以萬科地產為例萬科企業有限公司作為一個房地產上市公司，在國內處于領先地位，這一公司因經營業績較好且極具穩定性在股市也遙遙領先，他的股份被業界人士定義為藍籌股。在1988年時，萬科開始涉足房地產行業，在1993年時，公司就將核心業務定為大眾住宅方向，直到2017年時，萬科已經經歷了歷時一年半的股權爭斗，萬科在這之后屬于深圳市，成為了國資房地產企業。近二十年，房地產行業歷經了很多變故，在市場具有極大的不可控因素的前提條件下，萬科針對這一情況根據自身情況做出了多次應對方案。良好的應對措施使得萬科在動蕩的房地產行業中仍處于領先地位，成為行業中的佼佼者。現在，萬科和上海建工集團已經有了密切的合作關系，中建總公司、中鐵建設總公司也和萬科企業有限公司有了合作。這三大公司都為了萬科企業有限公司的企業化進度做出努力，其中，上海建工集團為萬科企業創設了“萬科事業部”，旨在推進萬科的企業化進度。萬科從未停止過與各大國有背景的大建筑公司合作，小型的建筑隊在這一發展前景下將漸漸難以生存。在1994年時，萬科曾出現過停牌三天的情況，而這一情況出現的原因是眾所皆知的君萬之爭。引發這一事端的主要人員是君安證券的幾個大股東，他們為了搶奪萬科的管理權，在他們主導的發布會上對萬科的產業結構提出質疑，即認為萬科的持股分散的股權結構對公司資源和管理層的經營重心無法很好的把控和管理，在日益激烈的房地產市場競爭中無法生存，借此機會，君安證券的幾個大股東想要改變萬科的業務方向和管理層，并想在董事會中推入他們定下的8-10人董事候選人。萬科在這一情況出現后，緊急停牌三天，但度過這段風波后的萬科并沒有對股權結構做出調整，而是繼續維持大眾持股的方式。這一事件證明股權結構和資產重組對房地產上市公司股價會產生影響。觀察萬科2005年到2010年的財務報表，其同比增長率（具體數據見表6-1）表6-1萬科凈利潤同比增長率表年份2005年2006年2007年2008年2009年2010年同比增長率%140.07%62.85%49.27%17.28%7.05%46.54%2003年以前，萬科保持著20%左右的增長率，從2004年宏觀調控開始，萬科的發展速度提高到40%左右，07年更是達到新高。十一屆三中全會標志著我國進入改革開放社會，我國政府采用積極的財政政策，刺激和拉動了社會需求，特別是八十年代后期，經濟獲得了快馬加鞭式的發展。而當2002年我國已經出現財政赤字時候，國家立即采取緊縮性的限制性財政政策，保證國家財力保持平衡狀態。時過境遷，3年以后，限制性財政政策隨著時間變化而穩步放寬。在80年代初期到21世紀初20多年期間，伴隨著各種政策的變化，房地產股價有一種上升、下降再到上升的趨勢。房地產市場與政府的發展日益對立，快速上漲的房價抑制居民的其他消費，浪費社會資源，影響農村剩余勞動力穩定轉移，萬科卻在這種情況下實現了加速發展，充分配合利用宏觀調控機制，提高專業化水平，促進企業轉型和制度創新，提高市場占有率。市場具有不確定性，萬科在策略上做出了多次調整，近二十年以來，我國的房地產業經歷了多次的風雨，萬科仍有持續增長的趨勢，作為房地產行業的領跑者。7結論本文采集了多年的相關數據，對我國房地產上市公司股票價格波動的種種現象進行了觀察研究，發現了房地產上市公司股價的波動具有一定的隨機性、周期性和心理性，找到并分析了宏觀影響因素和微觀影響因素。證明房地產上市公司股價的波動不僅受到經濟周期、通貨變動以及國際貿易收支等宏觀經濟因素的影響，更明顯地受到國家財政政策和貨幣政策等宏觀調控的影響，而且市場因素、行業因素和公司自身因素對股價波動的影響也不容忽視。針對這些影響，筆者建議，為了控制房地產上市公司股價的過度波動，國家應當合理使用財政政策和貨幣政策進行宏觀調控，適當引進外資，同時要建立房地產行業協會，傳遞準確消息，正確引導股民，還要調整公司本身，使房地產市場機制更加完善，努力促進房地產公司股票價格的穩定，保障投資者的利益，更好地為國家經濟發展服務。參考文獻[1]托馬斯?索維爾.房地產的繁榮與蕭條[M].機械工業出版社，2013[2]伊特維爾、米爾蓋特等.新帕爾格雷夫經濟學大辭典[Z].經濟科學出版社，1996[3]WilliamF．Sharp，MertonM．Mille.諾貝爾經濟學獎獲得者叢書：投資學[M].中國人民大學出版社，2013[4]Parlier.RealEstateInvestmentTrusts[Z].NewStrategiesforPortfol