項目修建性詳細規劃設計說明現狀概況規劃背景某項目位于海滄區西側。海滄總體規劃將其定位為電子工業區。該方案地塊為T項目生活配套區。區域位置及現狀概況某工業配套項目用地分為兩個區域：配套東區：孚蓮路東側，用地范圍南起規劃8號路，北至規劃支路，東至天竺路，西至孚蓮路，用地面積約76.4ha，建設用地面積約54.2ha，道路用地約22.2ha，孚中央地塊為村莊改造及統籌發展用地。配套西區：一農湖頭用地，用地范圍北至規劃輕軌線，南至規劃翁角路，東至規劃次干道，西至規劃廈成高速路，用地面積約58ha，其中建設用地面積約27ha，道路，高壓走廊及山體綠帶面積31ha，湖頭地塊為村莊改造，山邊洪搬遷安置及一農發展用地。規劃依據海滄分區規劃（2007版總圖）城市規劃設計編制辦法（建設部）廈門市城市規劃管理技術規定（2006版）國家，省，市其他有關法規及設計規范規劃指導思想充分利用海滄“山、海、城”交融的城市形態，發揮規劃用地的區位及景觀優勢，塑造城市整體美感，為電子工業區配套服務。體現生態可持續發展的要求，體現以下原則：適用性原則：充分滿足特定人群的居住與使用性要求，創造既便于管理又舒適和諧的生活環境。生態性原則：追求貼近自然的空間格局，尊重自然的生態過程，體現自然景觀的延續和人文景觀的再創造的有機結合。地方性原則：充分利用本地的自然地形、地貌，結合本地材料、本地的建筑風格進行設計。經濟性原則：強調建設和使用過程中的經濟、實用、節約。現代性原則：體現時代特征，構思新穎的現代建筑。兼顧項目用地實際，探索在地塊細分情況下實現空間豐富、風格和諧的城市景觀的途徑和方法。前期思考首先，這是一個有多個地塊組成的工業配套區，有大量產業工人的生活居住區、地塊內及臨近地塊村民的拆遷安置區、鄰里中心及其他公建建設地塊。如何使得地塊既服從城市規劃，又能夠滿足海滄建設局對整體形象、空間連續、富于個性的要求是該項目最值得探討的問題。在功能分區合理的基礎上，利于形成有機共生體，使得產業工人與安置村民能和諧共存，共謀發展。為了能做到“形斷意連”，設計將切入點定在各地塊“連”上，以及如何解決拆遷安置、便于不同時間開發的銜接上。從海滄城市總體規劃看：兩個地塊分別位于電子工業區的東西兩側，東地塊的南側排洪渠結合景觀合理布置成水體景觀縱向軸，便于各地塊的景觀組織。三個自然村的拆遷安置總量為380戶，為了安置村民，需要將一期安置區社于沒有現存民房的地塊。因為村民總量不多，將三個小型自然村統一設置于一個小區，使得村民的原有生活形態得以保留，不致被外來人口完全同化。規劃設計構思契入點首先，這是一個有多個地塊組成的工業配套區，有大量產業工人的生活居住區，地塊內及臨近地塊村民的拆遷安置區、鄰里中心及其他公建建設地塊。其次，本項目是大型工業項目的配套區，對海滄的城市形象將產生重要影響。第三社會各界對本區的城市形態和空間關系上有較高的要求。設計構思及創意大型工業配套項目作為產業工人居住區要盡量避免產生工業化的尺度，要注重人性化的關懷，要擁有完善的配套設施、優美的環境，充滿人文情懷的社區文化，都是現代人所青睞的居住環境。因此，本方案在各地塊位置不變的前提下，使各地塊形成空間環境、配套設施等資源共享的大型社區。遵循“以人為本”的原則。以人的安全、便捷、舒適的規劃出發點，力求居住更符合人的各種需要。努力規劃豐富而多層次的交往空間，為未來創造具有人文情懷的社區文化打下基礎，形成本區特有的人文環境。從城市設計的角度出發，尋找本區與城市的脈絡關系，使之成為城市的有機組成部分，并為城市形象做出應有的貢獻。總平面布局配套區結構根據海滄的整體規劃，山、海、城的互動交融成為海滄的城市形態。本方案以此為出發點，研究本地塊與城市的脈絡關系，加強城市、自然與社區的空間連續性。本方案利用道路及軸線把本地塊分為多個次地塊，自然形成主次軸共有的多組團結構。東區主軸：以中心地塊為中心，縱向串連中心廣場，綠化軸以及水體，使得東區的多個組團串連起來，形成空間豐富的交往空間，是重要的視覺通道，也是東區的居民活動的主要“城市空間”。東區次軸：以中心地塊為中心，橫向延伸至南面水體，穿越工人居住區。南側水體軸：以地塊南側排洪渠為視覺通廊，結合水景，使得居住區的景觀軸更加豐富、立體。西區主軸：中心地塊布置公建，留出景觀軸線，使得從道路，景觀帶，乃至綠化山體視線串連。西區次軸：以中心地塊為中心，橫向連接南北兩個居住小區，使中心景觀帶與小區景觀綠化相互滲透。東西兩區的主次軸使得城市空間產生對話，使水體與山體與城市相互交融，是海滄城市“山、海、城”城市形態指導思想的直接體現。同時，縱橫方向的軸線給規劃區以嚴謹的秩序感和方向感，使得各建筑組團空間相互滲透，形成更為豐富的城市空間。多組團：各區被城市規劃道路、軸線空間、區內車道分割成多個地塊，自然形成多個組團。用地的中心組團因為其位置和視覺的關系，自然形成中心，對于其他地塊，規劃力求把它們構筑成一個居住組團，實現空間環境、配套資源的共享。組團強調庭院空間與外部空間的相通，人與自然的相融的氣氛，加強內部庭院與外部空間的連續性。2、交通組織小區出入口的確定：綜合居住區周邊環境及地塊的交通狀況，實行人、車出入口分離，確定車行入口設置在城市次道上，人行出入口結合景觀空間和地塊邊界設置，既照顧到人行出入口的安全性、舒適性又兼顧各地塊的方便。路網及人車分流：本方案交通組織充分考慮產業工人及居民的出入的安全性、方便性以及周邊的城市交通狀況，實現完全意義人車分流的交通組織。方案在產業工人居住地規劃平直車行道，解決居住區的機動車交通，一方面避免境外車輛的穿越，另一方面又可到達不同的地塊，顧及到不同的居住組團。組團內部除消防應急之外，平時不進車輛，讓組團內部成為純步行的環境，確保組團內部的安寧。停車場布置：大型地下停車場設置于中心地塊，結合廣場及宿舍地下室設置。獨立的地下停車場位置居中，使得各個組團方便到達，且對于地塊車輛流線干擾達到最小。地面停車場均布置在各組團機動車道兩側，減少機動車對小區的干擾，機動車兩側的建筑底層盡量架空作為架空停車，滿足小區內部的汽車、摩托車、自行車的地面停車要求。商業停車庫設有獨立的出入口。擁有較大面積地塊作為地面停車，并且擁有獨立的地下停車庫，便于管理和建設。（四）、景觀設計居住區景觀設計追求人、城市、居住區、自然資源的完美結合。居住區景觀以區內主軸、次軸、組團空間作為組織區內景觀的場所，并通過軸線、組團空間使生活配套區與城市、山體、水體資源相互交融。軸線空間：一方面軸線空間是居住區與城市、自然取得聯系的重要景觀通道，另一方面也是組織小區內部景觀的重要空間。保持主軸空間應有的寬度，并設有線性水景，水景設計通過對傳統水景藝術的繼承以及現代環境景觀藝術的融合，水景以“曲”為主，利用水的動與靜，設計豐富的水景。主軸空間的水體空間、次軸空間增設水景，讓多個組團的更方便的享受水體景觀資源，達到居住的均好性要求。景觀軸線借助水景、綠化、雕塑、小橋、鋪地及戶外座椅等設施，創造具有一定文化內涵，視覺豐富、自然舒適的社區環境；在軸線中部，設置景觀廣場，并把景觀廣場周邊小高層部分底層架空，擴大花園的尺度和活動空間，使得室內外活動空間融為一體，創造一流的小區活動場景，如有需要可增設網球場等體育設施。組團空間：組團空間追求生態消閑式的景觀設計，本方案采用全面綠化的手法，建設生態園林庭院，見縫插針，通過喬木、灌木、花草等不同高度的植被，組織綠化景觀，創造不同層次的綠化效果，營造自由、浪漫、休閑式的現代時尚居住氣氛。整個小區較好處理了建筑、道路、廣場、院落、綠地的相互關系，體現了“以人為本”、“以自然為本”的思想，使小區的生態環境與綠化環境達到布移景異、賞心悅目的整體效果。（五）、建筑設計單身公寓設計平面設計：單身公寓設計照顧到絕大多數公寓的為南向或偏南向，確保住戶的居住舒適度和通風采光的健康要求，集中服務區域，譬如集中盥洗、廁所間、洗衣房、淋浴間、活動室等輔助性用房位于東西方向，與南北向主要肢共同圍合成為半封閉建筑組團，便于集中管理。本方案較好的控制了各項經濟指標，長向疏散距離控制在最長范圍以內，空間使用經濟實用。２．建筑形象：單身公寓區立面采用典雅的淺色為主調，配以考究的細部，創造具有現代氣息的建筑形象。３．豎向設計：單身公寓長肢的端部或者轉折處布置交通體，兩部電梯與樓梯間結合設計，各部樓梯均通屋面。４．層數及層高：一期單身公寓最高層數為11層，二期單身公寓最高層數為18層，層高為3.3米。成套公寓設計1．平面設計：成套公寓設計占配套住宅總面積的10%，絕大多數為南向或偏南向，確保住戶的居住舒適度和通風采光的健康要求，建筑組團的形式趨于住宅的形式。戶型面積標準不大于保障型住房標準（二房45平方米，三房60平方米），本方案較好的控制了各項經濟指標，空間使用經濟實用。２．建筑形象：成套公寓區立面采用典雅的淺色為主調，配以考究的細部，創造具有現代氣息的建筑形象。３．豎向設計：小高層住宅每單元配置一部電梯，各部樓梯均通屋面，中高層住宅每單元配置二部電梯。４．層數及層高：一期單身公寓最高層數為11層，二期最高層數為18層，層高為3米。安置住宅設計１．平面設計：住宅設計照顧到絕大多數住戶的為南向或偏南向，確保住戶的居住舒適度和通風采光的健康要求。戶型面積標準不大于以下標準：二房50平方米，三房100平方米。本方案較好的控制了各項經濟指標，并使小區的綠化面積達到理想的效果。少數小高層多采用一梯三戶戶型，部分點式高層采用蝶形戶型，但通風采光都尤為理想。為達到理想的空間效果，中心花園周邊住宅部分底層架空，部分鄰街作為配套商業用房。局部屋面為架空構架，作為屋頂花園和活動平臺。２．建筑形象：居住區立面采用典雅的淺色為主調，配以考究的細部，創造具有現代氣息的建筑形象。立面采用坡屋面造型，以求得和西海域風情的協調，營造與眾不同的藝術效果。３．豎向設計：小高層住宅每單元配置一部電梯，各部樓梯均通屋面，中高層住宅每單元配置二部電梯。４．層數及層高：本案一期安置住宅最高層數為11層，住宅層高為3米。商業建筑設計本方案沿周邊道路部分設置商業店面，并在商業中心周圍，結合高層小型辦公或住宅的群樓，設置多層商店。A1地塊為鄰里中心商業集中區域，設置大型商業中心一座，生鮮市場、餐飲中心、老年活動中心、青少年活動中心、社區衛生服務中心、郵局，其他商業項目均設置于鄰里中心內。該地塊還設置200床旅館一座，另設一座200床旅館設于西區公建區域內。公共建筑設計東區按照產業工人10萬人的規模，按70%人數計入，每人面積0.7平方米的標準設置食堂，總面積為5萬平方米。在各地塊共設置大型食堂5座。東區西區內各配套建設36班小學1座、體育設施結合小學設置，東區設置12班幼兒園、9班幼兒園各一座，西區設12班幼兒園一座，管理中心、公廁、垃圾站、開閉所各兩個，組團中心小高層部分底層架空作為公共空間，中心組團可增設網球場等體育設施。（六）、分期建設時序安排東西區的一期建設用地沒有民房拆遷量，建筑層數不高于11層，便于快速建設。等到一期安置住宅建成投入使用后再開始進行現有民房的拆遷，使二期拆遷與建設能夠順利進行。設計取費a.建筑設計報價：（一、二期總建筑面積約243萬㎡，其中：地上部分233萬㎡，地下部分10萬㎡）1.11層住宅：約74萬平方米x13元/平方米=962萬元2.18層住宅：約28萬平方米x18元/平方米=504萬元3.32層住宅：約95萬平方米x21元/平方米=1995萬元4.多層公建：約32萬平方米x21元/平方米=672萬元5.高層公建：約4萬平方米x32元/平方米=128萬元1～5報價小計4261萬元b.修建性詳細規劃費：60萬元ab報價合計4321萬元為體現本院誠意，經慎重考慮，上述設計費還可根據項目需求再作優惠。工程造價與平方米造價指標總用地面積：92.19（萬㎡）建設用地面積：86.313萬㎡（扣除水面、水體、周邊道路面積）總建筑面積：243.0萬㎡（其中地下建筑面積10.0萬㎡）綠化工程面積：35.0萬㎡道路、硬地廣場、運動場面積：9.0萬㎡容積率：2.70總工程投資估算：19.52億元單方平均造價：803.3元/㎡具體分項如下：序號工程名字單位工程量單價（元）合價（萬元）工程費用萬元195200一一般土建安裝工程費用萬元1864301土建工程平米㎡24300006331537801.1獨立基礎工程平米㎡243000038.493201.2上部主體工程平米㎡24300005181258201.3二次裝修工程平米㎡243000076.7186402設備安裝工程平米㎡2430000134326502.1電器照明工程平米㎡243000057.5139802.2給排水工程平米㎡243000038.493202.3消防工程平米㎡243000019.246602.4弱電工程平米㎡243000019.24660二室外及配套工程萬元87701室外市政配套管線平米㎡863138.025.0021602廣場、硬地、道路工程平米㎡90000150.0013503綠地、綠化工程平米㎡35000030.0010504土方工程平米㎡280000205605化糞池個1004.004006消防水池立方米8007圍墻米6008路燈個3509外水外電接入項100010施工臨時用水用電接入項500設計工期：本工程設計按照修建性詳細規劃及一期建筑設計同步進行，總設計工期為55日歷日。具體分段完成時間如下：修建性詳細規劃時間（包括修改）：15天建筑設計時間要求：方案（包括修改）15天，施工圖40天九、分地塊技術指標表地塊分區序號地塊編號用地面積（單位：ha）建筑占地面積(單位：m2)建筑面積容積率建筑密度(%)綠地率(%)東地塊1A14.053615256.499338.72.4537.635.312A2+A36.13618631.32785014