魯能物業前期管理工作步驟和文件北京魯能物業管理有限責任企業二零零二年九月目錄物業接管前期工作步驟圖．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第1頁物業接管前期工作步驟．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第3頁物業接管前期人員架構圖．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第17頁前期收樓工作步驟圖．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第18頁前期收樓工作步驟．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第19頁二次裝修施工步驟圖．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第24頁二次裝修施工步驟．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第27頁用戶入住步驟圖．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第39頁用戶入住步驟．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第40頁總經理致詞．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第44頁使用、管理、維修條約．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第45頁房屋質量確保書．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第65頁房屋使用說明書．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第71頁服務指南．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第79頁裝修辦理步驟說明．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第92頁裝修管理要求．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第95頁承諾書．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第104頁治安、消防協議書．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第107頁房屋交付（入住）通知．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第110頁收樓須知．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第114頁入伙授權書．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第118頁物業管理委托協議．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第121頁物業接管前期工作步驟圖簽署《物業管理委托協議》簽署《物業管理委托協議》委任總經理，招聘高、中級管理人員委任總經理，招聘高、中級管理人員籌備、編寫前期文件，并到相關政府部門立案籌備、編寫前期文件，并到相關政府部門立案聯絡政府部門、相關單位，辦理相關手續聯絡政府部門、相關單位，辦理相關手續和開發商協調入住前事宜，對關鍵資料進行交接和開發商協調入住前事宜，對關鍵資料進行交接對外委單位進行調研，簽定外委協議對外委單位進行調研，簽定外委協議辦理提前進行二裝工程，并和開發商、總包單位進行協調辦理提前進行二裝工程，并和開發商、總包單位進行協調開發商負責返修物業交竣驗收，正式接管No開發商負責返修物業交竣驗收，正式接管Yes業主進行室內二裝（見二裝步驟）業主辦理收樓、單元驗收（見收樓步驟）業主進行室內二裝（見二裝步驟）業主辦理收樓、單元驗收（見收樓步驟）業主入住，物業企業提供相關服務（見入住步驟）業主入住，物業企業提供相關服務（見入住步驟）物業前期接管工作步驟簽署《物業管理委托協議》由開發商選聘物業企業，并簽署《物業管理委托協議》。委任物業企業總經理，招聘高、中級管理人員由總部委任或對外招聘含有多年物業管理經驗總經理1名。招聘各部門經理、主管、職員綜合部：經理1名、行政主管1名、總經理秘書1名、采購員1名、文員（兼庫房管理員）2名；財務部：經理1名、會計1名、出納1名；管業部：經理1名、客務主管1名、內務主管1名、客務代表2名、前臺接待2名；保衛部：經理1名、消防主管1名、保安主管1名、消防執機員4名（含領班1－2名）、保安員4名（含領班1－2名）；工程部：經理1名、強電主管1名、弱電主管1名、空調（生活水）主管1名、土建主管1名、技工2－3名／專業（約12人）；提議：在招聘技工時，能夠選聘項目工地施工隊中對本物業項目（本專業）較為熟悉、了解，技術、素質水平較高人員，納入企業編制。說明：因物業企業組建之初，所招職員對本物業及大廈工程具體情況不很熟悉，招聘施工隊人員能夠從旁幫助工程部經理、主管立即了解大廈工程情況。“企業早期人員架構圖”附后籌備前期物資，編寫前期文件，并到相關政府部門立案各部門共同匯編文件：⑴．《房屋使用、管理、維修條約》⑵．《房屋質量確保書》⑶．《房屋使用說明書》⑷．《房屋交付（入?。┩ㄖ发桑度牖锸跈鄷发剩稑I主（使用人）服務指南》⑺．《裝修管理要求》⑻．《辦理裝修步驟說明》⑼．《治安、消防協議書》⑽．《二次裝修施工區域治安、消防承諾書》⑾．《二次裝修協議書》⑿．《業主聯絡資料記錄表》⒀．《收樓須知》⒁．《物業管理費收費標準》⒂．《條約承諾書》備注：《房屋使用、管理、維修條約》編制后需經開發商確定，并到北京市居住小區管理辦公室進行立案，立案生效后實施。提議：《條約承諾書》和《治安、消防協議書》可裝訂成一冊（一式三份），在業主收樓時發給業主，由業主簽字（蓋章）認可、實施；《條約》、《房屋質量確保書》、《房屋使用說明書》、《業主（使用人）服務指南》、《裝修管理要求》、《辦理裝修步驟說明》可合裝成一冊，作為業主收樓時《用戶手冊》。同時，在《用戶手冊》正文內容前增加：“總經理致辭”。2．各部門在前期階段編制文件、要求，和需要在前期辦理事宜?！骶C合部編制《職員手冊》，經企業領導同意后，統一印刷成冊。制訂《職員考勤制度》，建立“考勤記錄表”、“月考勤匯總臺帳報表”。制訂《職員獎懲條例》，建立“職員過失單”、“獎勵審批單”。制訂《職員聘用措施》，建立“應聘面試記錄表”、“入職循環單”、“轉正審批表”、“離職結算表”、“調動通知單”、“勞動協議續簽審批單”。制訂《職員培訓要求》、培訓計劃，建立“培訓審批表”、“培訓協議”。制訂《物資采購、驗收、入庫、報銷步驟》。制訂《職員工服管理要求》，建立“制作工服通知單”、“工服更換通知單”。制訂《職員請假制度》，建立“休假申請單”。制訂《薪金實施細則》，建立“工資報表”、“薪金明細表”。制訂《印章管理要求》，建立“公章啟用、報廢、移交記錄表”、“用印申請”；統計企業多種印章，經總經理審批后統一刻制（公章、管業部章、保衛部章、工程部章、財務專用章、文件傳閱章、審批合格章、餐票專用章、浴室專用章）。制訂《庫房管理要求》，建立“物品入庫登記單”、“物品領用單”、“物品入庫驗收單”、“庫存物品臺帳”、“月收、發、存報表”、“采購申請單”。制訂《內部行文管理要求》，建立“文件簽收表”、“內部請示匯報”。制訂《檔案管理要求》，建立“檔案分類表”、“檔案（一、二、三級）目錄表”、“檔案借閱記錄表”。制訂《部門運作手冊》：人員編制、崗位職責（經理、行政主管、總經理秘書、庫房管理員、文員）、工作程序、管理制度。聯絡印刷廠，對需要印刷多種表格、信封，經總經理審批后統一印刷。制訂《創辦費使用方案》，統計、制訂前期創辦物資配置內容、標準，并負責前期采購工作；建立“固定資產臺帳”、“個人辦公用具臺帳”。制訂《協議、協議審批制度》、《協議、協議管理措施》，建立“協議、協議審批單”、“協議、協議付款內簽單”。制訂《計劃性工作管理措施》，建立“年度（月度、周）工作計劃、總結報表”、“計劃、總結考評統計表”。△財務部制訂《財務報銷管理制度》，建立“付款申請及報銷單”。建立二次裝修“付款內簽單”、“裝修押金記錄表”、“裝修管理費統計表”制訂《現金支出管理要求》。編制《部門運作手冊》：人員編制、崗位職責（經理、會計、出納）、工作程序、管理制度、。制訂《預算管理制度》，建立“年度預算報表”。編制《固定資產購置方案》。制訂《庫存盤點制度》。制訂《內部收支報表制度》，建立“月度收支報表”。制訂《發票、收據有價票據管理制度》。△管業部制訂《物業管理收費標準明細》：物業管理費（押金）、車位費（押金）、租線費（押金）、裝修管理費（押金）。制訂《業主（使用人）收樓步驟》，建立“繳款通知單”、“工程返修單”、“返修工程驗收單”、“鑰匙交接表”、“備用鑰匙封存表”、“業主簽到表”、“業主檔案”，并通知此步驟中包含部門。制訂《業主（使用人）二次裝修管理步驟》，建立“業主（使用人）裝修施工申請表”、“裝修審批單”、“裝修施工許可證”、“驗收申請表”、“施工變更單”、“業主裝修區域巡檢表（管業部）”、“施工人員出入證”。制訂《有償服務價格表》：維修費、車位費、電話費、裝修管理費、能源費、特約服務費。制訂《部門運作手冊》：人員編制、崗位職責（經理、客務主管、內務主管、客務代表、前臺接待）、工作程序、管理制度。編寫《車位租賃（購置）協議書》、《電話租線（購置）協議書》。落實垃圾房位置，業主垃圾放置地（樓層垃圾間）。△保衛部制訂《停車場管理要求》、《自行車場管理制度》。制訂《巡視管理要求》，建立“治安巡視統計表（公共區域）”。制訂《物品出門管理要求》，建立“出門條”。制訂《鑰匙使用管理要求》，建立“鑰匙發放統計表”、“鑰匙使用記錄表”。制訂《備用鑰匙啟用管理要求》，建立“備用鑰匙啟封審批表”。制訂《一裝、二裝交叉施工管理方案》，建立“施工、裝修期間巡視表”、“夜間情況檢驗表”、“消防設備、設施日檢統計表（業主裝修區域）”、“二次裝修施工現場檢驗表”。制訂《滅火器租用管理措施》，確定租金費用（押金），建立“滅火器材配置統計表”。制訂《施工違規等級明細》，建立“違章通知單”。制訂《成保人員崗位職責》，建立“成保人員月度工作考評表”制訂《中控室（監控室）管理要求》，建立“錄像磁帶臺帳”、“消防中控系統統計表”、“治安監控系統統計表”。制訂《警具使用、管理措施》，建立“警具臺帳”、“警具啟用、報廢記錄表”、“特殊警具使用審批表”。制訂《部門運作手冊》：人員編制、崗位職責（經理、主管<治安、消防>、領班<保安、消防>、保安員、消防執機員）。制訂《明火使用管理要求》，建立“動火許可證”?！鞴こ滩恐朴啞段飿I接管前巡檢措施、計劃》，建立“工程遺留問題跟進統計”，并隨時將工程遺留問題通知開發商。制訂《專業機房管理要求》：強電專業（變配電室、柴油發電機房）、弱電專業（電話機房、電梯機房、衛星電視機房、電腦機房）、空調生活水專業（空調機房、新風機房、生活水箱間、中水處理機房、消防泵房、污水泵房、隔油池）。聯絡物業辦公用房，確定裝修方案，并負責跟進裝修施工進度。制訂《項目接管驗收細則》，建立“驗收單元交接書”，按專業、具體內容劃分。建立業主（使用人）二次裝修“裝修質量驗收表”。從項目工地施工隊中選拔對該項目工程了解全方面專業技術人員，聘用至工程部。經理率領部門主管、職員學習、熟悉物業內全部工程、設備內容。編制《部門運作手冊》：人員編制、崗位職責（經理、主管<強電、弱電、空調水、土建>、領班<強電、弱電、空調水、土建>、技工<強電、弱電、空調水、土建>、工作程序、管理制度）制訂《設備運行保養檢修計劃》（各專業設備），建立“設備保養卡”、“設備保養計劃表”聯絡政府部門、相關單位，辦理相關手續聯絡工商所，辦理企業營業執照聯絡稅務所，辦理稅務登記聯絡銀行，開通企業帳號聯絡勞動局，電梯審檢，領取合格證、特殊工種報檢（開發商）聯絡北京市居住小區辦公室，核準《條約》聯絡供電局，確定供電方案及價格（開發商）聯絡自來水企業，確定供水方案及價格（開發商）聯絡節水辦，確定節水方案（開發商）聯絡煤氣企業，確定通氣方案及價格（開發商）聯絡熱力企業，確定供熱方案及價格（開發商）聯絡電話局，電話報裝開通及產權分界聯絡交通大隊，報車場管理方案聯絡郵電局，為物業通郵聯絡環衛局，落實垃圾清運價格、方法聯絡綠化隊，確定綠化維護方案及總體費用（開發商）聯絡物價局，報物業管理收費標準（開發商）聯絡當地派出所，報小區門牌號碼（開發商）聯絡外管局，報涉外關系（開發商）聯絡廣電局，報光纜信號傳輸相關手續（開發商）聯絡公安局，報內保關系聯絡安全局，報衛星電視涉外節目（開發商）聯絡防疫站，報檢生活水箱，取合格證（開發商）和開發商協調入住前相關事宜，對關鍵資料進行交接確定收樓時間確定物管費起計日期前期工程遺留問題處理辦理大廈前期工作資料、關鍵文件、產品說明、各類證書移交和交接工作：△．產權資料房地產產權資料是國家房地產部門依法對各類房地產進行管理依據；是房地產管理部門確定產權，稅務部門依法征稅，司法部門處理產權糾紛必需憑證；也是產權人參與產權租賃、交易、抵押必需憑據；物業企業將以產權資料為依據，收取或分攤相關費用，行使管理職能，預防發生私拆、亂改、違章搭建，損壞房屋結構和公共設施等行為，維護公有設施，共有部位和綠地不受侵犯，維護廣大業主權益。接管驗收時檢索提交產權資料關鍵有：項目同意文件用地同意文件建筑執照拆遷安置資料房地產平面圖面積測繪匯報小業主姓名、產權、單元號、建筑面積清單△．市府驗收合格資料建設工程完工驗收證書市建筑消防驗收合格證市小區辦綜合驗收合格證用電許可證供用電協議書衛星地面接收設施許可證電視共用天線合格證電梯使用合格證△．工程技術資料技術資料是物業接管驗收時對物業進行質量檢驗依據。物業企業在接管驗收時，必需依據相關技術資料來進行檢驗。接管驗收時提交工程技術資料關鍵有：完工圖－包含總平面圖、建筑、結構、設備、給排水、通風空調、強電、弱電、隸屬工程及隱蔽管線全套圖紙地質勘察匯報工程協議及開工、完工匯報工程預決算清單圖紙會審統計工程設計變更通知（包含質量事故處理統計）隱蔽工程驗收簽證沉降觀察統計完工驗收證實書鋼材、水泥等關鍵材料質量確保書新材料、構配件判定合格證書水、電、采暖、衛生器具等設備檢驗合格證書砂漿、混凝土試塊試壓匯報供水、供暖試壓匯報園林綠化圖紙和清單設備清單、安裝調試統計、使用注意事項說明、質保書和保修單相關政府部門對分類項目標批文相關工程項目標其它關鍵技術決定和文件△．須移交物業企業管理資料用水申請審批表及月供水計劃實施表機電設備單臺說明書、調試、訂購協議分攤面積、建筑面積測繪匯報對外委單位進行調研，簽署外委協議從開發商處接管《成品保護協議》，對外現有成品保護人員進行管理。調研保險企業，對物業投?！柏敭a一切險”、“機器損壞險”、“公眾責任險”，簽署《保險協議》調研外委保潔企業（三家以上），簽署《保潔協議》調研外委綠植租擺企業（三家以上），簽署《綠植租擺協議》調研滅蟲、滅鼠企業（三家以上），簽署《消殺協議》調研保安企業（三家以上），簽署《外保協議》調研電梯企業，簽署《電梯維保協議》視物業具體情況，聯絡配電室對外承包單位，簽署《配電室承包協議》視物業具體情況，聯絡水處理對外承包單位，簽署《水處理協議》視物業具體情況，聯絡化糞池清掏單位，簽署《化糞池清掏協議》視物業具體情況，聯絡干、濕垃圾清運單位，簽署《垃圾清運協議》視物業具體情況，聯絡汽車清洗、保養單位，簽署《洗車臺租賃協議》視物業具體情況，聯絡樓宇系統維保單位，簽署《樓宇自控維保協議》物業交竣驗收，正式接管依據各項目標施工進度和小業主（或租戶）入住情況不一樣，開發商（或大業主）可視需要要求物業企業對其物業部分樓層建筑裝修、設備和系統進行驗收接管，但項目標最終移交是在經過政府相關職能部門和開發商驗收基礎上以物業企業驗收經過為準?！?物業驗收條件物業驗收移交，必需滿足以下條件：提供被驗收物業完工圖（若還未完成完工圖，必需提供最終施工圖，并附具體設計修改說明）提供被驗收設備、系統操作說明、保養手冊及其它相關資料提供和承包商（或供給商）簽署承包（供給）協議中相關技術條款出示政府相關職能部門驗收證實提供承包商、廠商及供給商地址、聯絡電話及聯絡人資料提供必需專業技術介紹和培訓提供全部測試、檢驗和分析匯報清潔被驗收場地、設備和機房△.拒絕驗收對以下情況，物業企業有權拒絕驗收接管物業：嚴重違反國家相關法規未能經過相關政府職能部門驗收工地和交付物業不能有效隔離機房不能完全獨立封閉其它可能危及設備正常運行和入住人身安全物業△.缺點整改對在驗收中發覺多種問題，包含工程未完事項、工程缺點及因為成品未能有效保養引發受損等情況，物業企業將會做具體缺點統計，以供開發商（或大業主）督促承包商（或供給商）進行整改，對不能進行整改缺點進行賠償交涉。對問題比較嚴重，則向開發商（或大業主）提議暫緩驗收，待整改完成后重新驗收?！?試運行若部分設備或整個系統還未經過最終驗收，但因為小業主（或租戶）入住需要必需開啟運行一些設備或系統，物業企業通常僅做實物驗收，并嚴格按開發商（或大業主）書面指令進行管理和操作，在此期間，技術上仍由承包商（或供給商）把關。若發生任何問題或意外，除物業企業人為原因外，責任由開發商（或大業主）及其承包商（或供給商）負責，對于關鍵設備或機房有必需簽署臨時試運行協議，清楚列明相關各方責任?！?驗收經過被驗收物業完好，設備及系統運行情況正常，全部指標均達成協議約定要求，場地、設備和機房均清潔潔凈，經相關各方書面確定驗收經過，開發商（或大業主）應督促承包商（或供給商）移交全部鑰匙、備品備件和專用工具，物業正式交由物業企業接收管理?！?保修期按正常情況，物業整體驗收結束，正式進入保修期，但物業驗收往往是一段相當長過程，在此期間，有些設備可能會因先期投入運行或其它原因已經進入保修期，故需要開發商（或大業主）和其承包商、供給商協議約定整個項目標保修期起始日期，書面通知物業企業，而在此之前進入保修期部分設備和系統，若需要簽續保協議，開發商（或大業主）應酌情給予賠償?！?通常操作和維修保養手冊遞交要求承包單位在物業移交前，須遞交設備／系統操作和維修保養手冊（以下簡稱“手冊”），以確保物業企業操作人員能立即掌握驗收設備／系統操作和管理，通常有以下要求：承包單位須在設備／系統驗收前30天遞交手冊，方便物業企業操作人員有時間了解該驗收設備／系統基礎情況。手冊內全部內容應以漢字編印，文字、插圖和表格等效果清楚。每一系統應獨立成冊，以降低每冊厚度，不一樣內容或章節應以塑料索引標簽分隔，并附有清楚目錄指示，方便操作人員翻查參考。為使手冊便于使用，并經得起日常維修工作環境下數次反復翻閱而不易破損，手冊應采取優質A4標準紙張編印，配上堅硬封面和書背，并以膠質塑料或其它耐磨損材料作保護。手冊須同時附有本項目標“完工圖”目錄，按所屬系統分列在相關系統章節內。如某一圖紙同時適適用于多個系統時，則需在每個相關系統章節內同時列出。若遞交手冊時還未完成完工圖，必需提供最終施工圖，并附具體設計修改說明，完工圖最遲必需在無償保修期開始后六個星期內呈交。系統操作需提供技術資料（最少包含以下內容）：系統正常運作程序和在不正常情況時應變程序。詳盡介紹每個獨立系統怎樣調整、控制、監察和調校說明。系統內全部管道和接線圖，并說明關鍵設備和部件規格和功效。提出每個系統可調整部件和保護裝置最初調校參數，并預留一定空位方便加插最終調定參數。系統中相關供電，配電屏和控制屏具體說明。7．設備操作需提供技術資料（最少包含以下內容）：設備正常啟閉程序和出現異常情況時停機程序。詳盡介紹每臺獨立設備怎樣調整、控制、監察和調校說明。全部設備原廠所發隨機文件、圖紙資料，包含每塊電路板電路圖，和全部電子元件部署圖。如有需要，還需提供部件分解圖，以顯示各部件位置。列出全部設備生產制造廠商、型號、系列編號、經調試運行后所設定參數。全部設備產品說明書、合格證書、生產廠測試匯報和性能指標圖表等資料。8．系統／設備維修保養需提供技術資料（最少包含以下內容）：全部系統／設備檢驗手冊。設備更換部件程序和要求。從整個系統到設備維修保養說明，調校操作程序和尋求故障方法。實施運作和維修保養程序時應尤其注意事項。常見故障處理和處理方法。提出系統／設備保養制度，列明關鍵設備天天、每七天、每個月、每季、每十二個月及五年需統計和維護保養內容和方法。9．安全保險需提供技術資料（最少包含以下內容）：各類設備保護操作程序。對各項系統操作時可能發生事故危險應作預防、應變和保護方法說明。－電氣事故保護－機械事故保護－火災和爆炸事故保護－化學事故保護－在處理燃料和化學物品時出現事故保護－搶救和事故匯報10．現在任何設備或控制系統所采取電腦專用軟件，需提供技術資料（最少包含以下內容）：軟件內容目錄表打印本。步驟圖、數據表和程序說明。特殊軟件和工具使用說明。程序設計和系統使用手冊。應用基礎軟件、專用工具和通用軟件資料，便于業主深入修改和發展軟件。11．列出每一個型號設備、材料和附件供給廠和代理商名單，并具體列明這些廠商地址、電話及圖文傳真號碼。12．列出承包單位提供給業主全部備品、備件和專用工具清單。業主辦理收樓、單元驗收（見收樓步驟）業主進行室內二裝（見二裝步驟）物業接管前期人員架構圖總經理總經理（一名）總經理秘書（一名）總經理秘書（一名）保衛部經理（一名）綜合部經理（一名）管業部經理保衛部經理（一名）綜合部經理（一名）管業部經理（一名）工程部經理（一名）財務部經理（一名）空水主管（一名）弱電主管（一名）強電主管（一名）土建主管（一名）保安主管（一名）消防主管（一名）客務主管空水主管（一名）弱電主管（一名）強電主管（一名）土建主管（一名）保安主管（一名）消防主管（一名）客務主管（一名）內務主管（一名）行政主管（一名）會計（一名）前臺接待（二名）前臺接待（二名）空水技工（三名）弱電技工（三名）強電技工（三名）土建技工（三名）空水技工（三名）弱電技工（三名）強電技工（三名）土建技工（三名）保安領班（二名）消防領班（二名）出納（一名）人事專員（一名）外委保潔企業客務代表（二名）外委保潔企業客務代表（二名）外委電梯維保企業外委變配電室企業保安員（二名）消防執機（二名）外委電梯維保企業外委變配電室企業保安員（二名）消防執機（二名）文員兼庫管（二名）外保外保前期收樓工作步驟圖開發商通知業主入住開發商通知業主入住入伙現場部署入伙現場部署現場辦理現場辦理業主交納費用業主交納費用返修驗房交接No返修驗房交接Yes交接鑰匙交接鑰匙前期收樓工作步驟資料簡稱全稱簡稱《**********房屋交付（入?。┩ㄖ獣贰锻ㄖ獣贰?*********入伙授權書》《授權書》《**********驗收單元交接書》《單元交接書》《**********房屋使用、管理、維修條約承諾書》《承諾書》《**********治安、消防協議書》《治安、消防協議書》《**********裝修辦理步驟說明》見《用戶手冊》《**********服務指南手冊》見《用戶手冊》《**********裝修管理要求》見《用戶手冊》《**********房屋使用、管理、維修條約》見《用戶手冊》《**********總經理致辭》見《用戶手冊》《**********物業管理繳費單》《物業管理繳費單》《**********工程返修單》《返修單》《**********返修工程驗收單》《返修工程驗收單》《**********業主（使用人）鑰匙交接表》《鑰匙交接表》《**********業主（使用人）備用鑰匙封存表》《鑰匙封存表》《**********業主聯絡資料記錄表》《聯絡記錄表》《**********用戶簽到表》《簽到表》《**********業主檔案目錄》《檔案目錄》接開發商業主入住書面通知。物業企業各部門召開協調會通告此事，并統一口徑。工程部于辦理入住前一天和開發商工程部聯絡對大廈外圍進行場地平整，做到場清路平，在施工部位進行圍擋，并設置警示牌。保衛部在東門設保安員2名，1名為業主引路：“先生／小姐您好！辦理入住，請您按路標指示上物業企業辦理?！比鐦I主開車，另1名保安員將其引至地上或地下停車位停放車輛。在二層至三層樓梯口設保安員一名，預防閑雜人員進入非辦理區。管業部于辦理入住前一天將引導路標放置醒目處（累計四處），并部署室內會場（詳見會場部署圖）。接待人員指導業主到管業部辦理相關手續，并提請準備好相關資料。檢驗、查對相關資料，查對后返還業主（使用人）或被委托人：業主（使用人）身份證原件；（如業主未到）被委托人身份證原件；購房契約或銀行貸款協議原件；購房發票原件。以上資料須齊全、完整、真實、有效，缺乏任何一份全部不予受理。4．接收相關資料（材料），和對應原件進行核實，存于業主（使用人）檔案，并填寫《檔案目錄表》A．《通知書》1份；B．《授權書》1份；C．業主（使用人）身份證復印件2份；D．（如業主未到）被委托人身份證復印件2份；E．公證證實（或委托書）1份；F．業主（使用人）照片1張；在被委托人身份證復印件背后注明“被委托人”字樣。以上資料（材料）缺乏任何一份全部不予受理。5．給業主發放相關資料（材料）：A．《用戶手冊》1份；B．《承諾書》3份（已蓋物業企業公章）；C．《治安、消防協議書》3份（已蓋物業企業公章）；D．聯絡記錄表1份；6．發放小禮品（單元．份）7．填寫《簽到表》中相關內容，并由業主（使用人）簽字。8．接到業主（使用人）簽署后：A．《承諾書》3份；B．《治安、消防協議書》3份；將其中一套返還業主（使用人），另外兩套存檔。9．核實該業主（使用人）首月物業管理費（．元／建筑平米／月＊協議注明面積）。10．核實物業確保金（？元／建筑平米／月＊3個月＊協議注明面積）。11．核實手續辦理費（？元／單元＊n單元）。12．填寫《物業管理繳費單》一式三聯，由業主（使用人）簽字確定。13．引導業主（使用人）到財務部辦理交費手續。財務部接到《物業管理繳費單》進行審核，并按表中注明內容收取相關費用。開具對應發票。如業主使用支票，暫開收據，款到帳5以后，由交費人憑收據原件換取發票。收費人在《物業管理繳費單》上簽字后返業主一聯，當日將其它一聯返回管業部，另一聯本部門留存。告之業主到工程部辦理驗收手續。工程部見到業主持財務部開據發票或收據原件，復印臨時留存。各專業人員持《單元交接書》陪同業主到所購房間進行交接驗收。驗收合格：…業主（使用人）確定驗收，填寫《單元交接書》中相關工程驗收內容，一式兩份?！瓗?把鑰匙，陪同業主持《單元交接書》2份到保衛部辦理鑰匙交接手續?！斎諏⑹論陀〖祷毓軜I部。4．驗收不合格：填寫《返修單》2份，業主簽字確定后，交保修單位，并要求返修時間不得超出48小時。保修單位接物業企業工程部《返修單》簽字確定，物業企業工程部、保修單位各執1份。保修單位到物業企業保衛部辦理返修入場手續后進行返修。返修后開據《返修工程驗收單》送至物業企業工程部。工程部接保修單位《修復通知單》后組織各專業進行復驗。驗收合格，在接到《修復通知單》二十四小時內，和業主約定時間進行復驗。合格后確定驗收，填寫《單元交接書》2份。驗收不合格，工程部填寫《限期修復通知書》一式兩份，送至保修單位1份，部門存檔1份。保衛部接到工程部送來鑰匙3把／單元。見到驗收合格《單元交接書》為其辦理鑰匙交接手續。鑰匙查對無誤后，填寫《鑰匙交接表》2份及《單元交接書》2份，業主、工程部三方簽字確定。發放業主房間鑰匙2把。封存房間鑰匙1把，并請業主（使用人）在封存信封封口處簽字，當面封存，并填寫《鑰匙封存統計表》，部門存檔。部門留存《鑰匙交接表》1張，另1張送至管業部。率領業主持《單元交接書》2份返回管業部。管業部接到工程部送來收據復印件1份，部門存檔。接到保衛部送來《鑰匙交接表》1張，部門存檔。接到業主《單元交接書》2份，核查其中內容全部合格后為其發放信箱鑰匙，業主簽字后，在“物業企業簽署”一欄上簽字確定。將其中一聯返還業主，另一聯存檔。整理業主資料，查對《檔案目錄表》：A．《授權書》1份（開發商）；B．《入住通知書》1份（開發商）；C．《聯絡記錄表》1份；D．《承諾書》2份；E．《治安、消防協議書》2份；F．業主身份證復印件2份；G．（如業主未到）被委托人身份證復印件2份；H．公證證實（或委托書）原件1份；I．《物業管理繳費單》1份；J．《單元交接書》1份K．《鑰匙交接表》1份。如有業主問詢裝修事宜，則按二裝步驟辦理。業主辦理完全部手續由接待人員引導其順原路返回，離開大廈。入住期辦理完成，整理現場。二次裝修施工步驟圖接收全部資料，將資料分類送至人事、工程接收全部資料，將資料分類送至人事、工程依據工程部審批結果，附相關資料下傳保衛部依據工程部審批結果，附相關資料下傳保衛部保衛部審批后，除《承諾書》存檔，其它資料返回管業部保衛部審批后，除《承諾書》存檔，其它資料返回管業部管業部通知施工方，重新報裝修申請。各部門審批是否合格管業部通知施工方，重新報裝修申請。各部門審批是否合格NoYes綜合部報總經理審批綜合部報總經理審批總經理審批是否合格總經理審批是否合格管業部通知業主，讓施工方領取相關資料，并將其它資料存檔No管業部通知業主，讓施工方領取相關資料，并將其它資料存檔Yes施工方到財務部交相關費用。施工方領取《許可證》、《施工證》進行施工。施工方到財務部交相關費用。施工方領取《許可證》、《施工證》進行施工。管業部統計施工方驗收申請，銷毀《許可證》，附驗收表送至保衛部管業部統計施工方驗收申請，銷毀《許可證》，附驗收表送至保衛部保衛部先銷毀《施工證》，再依據管業部送來驗收資料進行驗收，送工程部，保衛部先銷毀《施工證》，再依據管業部送來驗收資料進行驗收，送工程部，工程部接到保衛部送來驗收資料后進行驗收，并返回管業部。工程部接到保衛部送來驗收資料后進行驗收，并返回管業部。通知業主、施工方驗收是否合格通知業主、施工方驗收是否合格驗收不合格，請施工方領取《驗收表》進行整改。No驗收不合格，請施工方領取《驗收表》進行整改。Yes 綜合部接財務審核后《內簽單》，報總經理指示。驗收合格，管業部自動辦理退確保金手續。管業、保衛、工程、財務分別填寫《內簽單》相關內容，辦理退確保金手續綜合部接財務審核后《內簽單》，報總經理指示。驗收合格，管業部自動辦理退確保金手續。管業、保衛、工程、財務分別填寫《內簽單》相關內容，辦理退確保金手續No管業部通知施工方暫不能領取，待通知?？偨浝硎欠裢馔舜_保金管業部通知施工方暫不能領取，待通知?？偨浝硎欠裢馔舜_保金Yes管業部通知施工方帶相關資料、收據來物業企業領取退款。財務部收回原始收據及相關資料，辦理退款，并做好統計。管業部通知施工方帶相關資料、收據來物業企業領取退款。財務部收回原始收據及相關資料，辦理退款，并做好統計。二次裝修工作步驟資料簡稱全稱簡稱《**********裝修協議書》《協議書》《**********業主(使用人)裝修施工申請表》《申請表》《**********二次裝修工程區域治安、消防承諾書》《承諾書》《**********裝修審批單》《審批單》《**********用印申請》《用印申請》《**********裝修施工許可證》《許可證》《**********臨時施工證》胸卡《施工證》《**********驗收申請表》《驗收申請》《**********裝修質量驗收表》《驗收表》《**********付款申請內簽單》《內簽單》《**********違章通知單》《違章通知》《**********施工變更單》《變更單》裝修施工圖紙圖紙裝修企業營業執照副本復印件營業執照裝修企業企業資質證復印件資質證裝修企業和業主簽署裝修協議復印件裝修協議施工人員身份證復印件身份證施工人員1寸照片照片－裝修申請－＊施工方第一次到物業企業：管業部：發放相關資料：《**********裝修協議書》-3份；《**********裝修管理要求》-1份；《**********裝修辦理步驟說明》-1份；《**********業主(使用人)裝修施工申請表》-1份；《**********二次裝修工程區域治安、消防承諾書》-1份。施工方第二次到物業企業：管業部：檢驗施工方是否將以下資料備齊：①．《**********裝修協議書》－3份；②．《**********業主(使用人)裝修施工申請表》－1份；③．裝修施工全套圖紙－2套；④．裝修企業營業執照副本復印件(須加蓋企業原始公章，如是外地企業須持進京施工許可證)－1份；⑤．裝修企業企業資質證復印件(須加蓋企業原始公章)－1份；⑥．《**********二次裝修工程區域治安、消防承諾書》(有裝修單位公章)－1份；⑦．裝修企業和業主簽署裝修協議復印件(加蓋企業原始公章或帶協議正本作為參考)－1份；⑧．施工人員身份證復印件(如是外地人員須持務工證、暫住證)－1份；⑨．施工人員1寸照片各2張；⑩．施工進度表1份。于申請第1日填寫好《審批單》（見附表）－(1式5聯)相關內容；如缺乏其中任一資料，便不予受理裝修申請業務。接到申請第1日將《審批單》、《申請表》、圖紙交至工程部進行審批。將施工方送至《協議書》，填寫《用印申請》（見附表）后報至綜合部加蓋物業企業公章。將營業執照、裝修協議、資質證、《承諾書》、身份證、照片等資料全部臨時存在該業主檔案資料中。綜合部：接到管業部《用印申請》報總經理審批。于當日將《協議書》返回管業部。工程部：接到管業部送來《審批單》、《申請表》、圖紙。自接到以上資料2個工作日內完成裝修圖紙等審批工作。在申請第3個工作日結束前，將以上3份資料返回管業部。管業部：接到綜合部返回《協議書》，將其中1份存在該業主檔案資料中，其它2份準備在裝修審批合格后返回給施工單位及業主。接到工程部返回《審批單》、《申請表》、圖紙。工程部審批合格：于申請第3個工作日內將《審批單》、《申請單》、《承諾書》復印件、圖紙，及施工人員身份證、照片，送至保衛部進行審批。工程部審批不合格：于申請第3個工作日內將《審批單》、《申請單》、《承諾書》復印件、圖紙，(不附加身份證、照片)送至保衛部進行審批。保衛部：于申請第3個工作日內接到管業部送來《審批單》、《申請表》、圖紙、《承諾書》復印件，（或包含身份證、照片）四份（或六份）資料對圖紙進行審批。工程部、保衛部審批均合格：依據身份證、照片制作《施工證》（見附表），作好《施工證》暫留在保衛部，并于當日將《審批單》、《申請表》、圖紙、身份證、照片返回管業部；《承諾書》復印件本部門存檔。工程部審批不合格，保衛部審批合格：審批合格后，于當日將《審批單》、《申請表》、圖紙返回管業部；《承諾書》復印件本部門存檔。工程部審批合格，保衛部審批不合格：1．審批不合格，于當日將《審批單》、《申請表》、圖紙、身份證、照片返回管業部；《承諾書》復印件本部門存檔。工程部、保衛部審批均不合格：1．于當日將《審批單》、《申請表》、圖紙、返回管業部；《承諾書》復印件本部門存檔。管業部：審批不合格：于申請第4個工作日接到保衛部返回《審批單》、《申請表》、圖紙（或包含身份證、照片）。電話通知業主、施工方裝修施工審批不合格，并由施工方到物業企業管業部領取《審批單》業主、施工方各1聯、圖紙1套、《申請表》復印件1份。其它資料：①．《協議書》－1份，在管業部臨時存檔，以備第2次申請時繼續使用（另2份已返回業主、施工方）；②．《申請表》－1份，原件留存在管業部存檔，作為永久資料，不再使用；③．圖紙－1套，原件留存在管業部存檔，作為永久資料，不再使用（另一套返施工單位）；④．營業執照－1份，在管業部臨時存檔，以備第2次申請時繼續使用；⑤．資質證－1份，在管業部臨時存檔，以備第2次申請時繼續使用；⑥．《承諾書》－1份，在管業部臨時存檔，以備第2次申請時繼續使用；⑦．裝修協議復印件－1份，在管業部臨時存檔，以備第2次申請時繼續使用；⑧．身份證－1套，在管業部臨時存檔，以備第2次申請時繼續使用；⑨．照片－各2張共2套，在管業部臨時存檔，以備第2次申請時繼續使用。審批合格：于申請第4個工作日內接到保衛部返回《審批單》、《申請表》、圖紙、身份證、照片。將身份證、照片1套，連同以上①、④－⑦資料臨時存在該業主檔案資料中。將各部門審批過《審批單》、《申請表》、圖紙，附加上打印完整《許可證》（見附表），于申請第4個工作日內一并報至綜合部。綜合部：接到管業部上報《審批單》、《申請表》、圖紙、《許可證》。于上報當日將審批資料報至物業企業總經理?？偨浝砗炁灰粯右猓簩⒖偨浝砗炁蟆秾徟鷨巍?、《申請表》、圖紙、《許可證》返回管業部?？偨浝砗炁猓?．將總經理簽批后《審批單》、《申請表》、圖紙、《許可證》返回管業部，并在《許可證》上加蓋物業企業公章，在圖紙上加蓋“審圖合格”章。管業部：接到簽批過《審批單》、《申請表》、圖紙、《許可證》?？偨浝砗炁灰粯右猓弘娫捦ㄖ獦I主、施工方裝修施工審批不合格，到物業企業管業部領取《審批單》業主、施工單位各1聯、圖紙－1套、《申請表》復印件1份。其它資料同第六項中“審批不合格”第3條。將《審批單》各聯送至相關部門存檔，便于第二次申報作為附件?？偨浝砗炁猓航拥胶炁^《審批單》、《申請表》、圖紙、《許可證》。電話通知業主及施工方全部審批手續辦理完成，由施工方來物業企業辦理交費手續。給施工方《審批單》復印件1份，告之施工方帶《審批單》復印件到財務部交納相關費用。收到財務部給施工方開據相關費用收據復印件，發給施工單位《許可證》、《審批單》業主、施工方對應各1聯、加蓋“審圖合格”章圖紙1套。告之施工方到保衛部領取《施工證》。將《審批單》各聯送至相關部門存檔。九、保衛部：接到財務部給施工方開據相關費用收據復印件，發給施工方《施工證》，并將發放編號、數量和收據做好登記、存檔。十、財務部：接到施工方《審批單》復印件，收取施工方相關費用：A．裝修責任確保金：5000元／單元（現金）B．裝修管理費：0.2元／m2／天C．《施工證》胸卡押金20元／個D．《施工證》胸卡工本費10元／個做好收取費用登記統計，方便查詢，并將《審批單》復印件存檔。―完工驗收―*施工方提前三天到管業部申請完工驗收管業部請施工方出具業主驗收合格證實（原件），將復印件存檔。收回施工方《許可證》原件，做好回收統計后銷毀。填寫《驗收申請》（見附表）及回執，將回執交給施工方（回執上半聯臨時存檔，待用），并讓其到保衛部交回《施工證》。提取該裝修工程圖紙原件1份、《申請表》原件1份，并附上《驗收表》（見附表）1張送至保衛部。保衛部收回施工方全部《施工證》原件，查對后做好回收統計后銷毀。接到管業部送來圖紙、《申請表》、《驗收表》。于當日（既申請第1個工作日）內完成驗收。下班前送至工程部。三、工程部接到保衛部送來圖紙、《申請表》、《驗收表》。于次日（既申請第2個工作日）內完成驗收。下班前送至管業部。四、管業部接到工程部送來圖紙、《申請表》、《驗收表》。驗收不合格：當日（既申請第3個工作日）通知業主及施工方驗收不合格，施工方帶來管業部領取驗收表復印件。填寫《驗收申請》上驗收后需填寫內容。驗收合格：當日（既申請第3個工作日）通知業主及施工方驗收合格，管業部將自動為其辦理退確保金手續。填寫《驗收申請》上驗收后需填寫內容。將圖紙、《申請表》、《驗收申請》存檔?！舜_保金—一、管業部填寫《內簽單》上本部門相關內容，并注明相關收據復印件編號、已收回《許可證》統計、違章罰款統計（是否已交罰款，并附《違章通知》全部原件）。于當日下班前（既退款第1個工作日）將《內簽單》、《驗收表》、或附有《違章通知》送至保衛部會簽。二、保衛部接到管業部送來《內簽單》、《驗收表》、或附有《違章通知》。填寫《內簽單》上本部門相關內容，并注明相關收據復印件編號、已收回施工證統計、及違章罰款統計（是否已交罰款，并附《違章通知》全部原件）。退款第2個工作日下班前將《內簽單》、《驗收表》、或附有《違章通知》送至工程部會簽。三、工程部接到保衛部送來《內簽單》、《驗收表》、或附有《違章通知》。填寫《內簽單》上本部門相關內容、違章罰款統計（是否已交罰款，并附《違章通知》全部原件）。退款第3個工作日下班前將《內簽單》、《驗收表》、或附有《違章通知》送至財務部。四、財務部接到工程部送來《內簽單》、《驗收表》、或附有《違章通知》。審核付款金額，并填寫《內簽單》上本部門相關內容。退款第4個工作日下班前將《內簽單》、《驗收表》、或附有《違章通知》送至綜合部。五、綜合部接到財務部送來《內簽單》、《驗收單》、或附有《違章通知》。報至總經理簽批。于退款第5個工作日返回管業部。六、管業部接到綜合部返回《內簽單》、《驗收單》、或附有《違章通知》?？偨浝砗炁灰粯右猓喝鐬椤秲群瀱巍窌灣霈F錯誤，當日通知施工方暫不能領取確保金，待通知。如總經理指示驗收質量有疑問，需重新進行驗收，于當日通知施工方暫不能領取押金，等候物業企業再次驗收通知?？偨浝砗炁猓寒斎胀ㄖ┕し綆г际論焦軜I部辦理退確保金手續。將《驗收單》原件、《內簽單》復印件存在該業主檔案資料中。將《內簽單》原件給施工方，讓施工方帶其到財務部領取退款。七、財務部讓施工方在原始收據后面簽字確定，并收回原始收據及《內簽單》，為其辦理退款手續。依據《違章通知》上罰款數額，如施工方未交罰款，讓其交納現金，或從退款金額中扣除。做好確保金退還統計。―施工變更―＊施工方到物業企業申請施工延期一、管業部施工延期查驗施工方過期《許可證》使用期。依據過期《許可證》內容開據《變更單》（見附表），填寫相關內容。收回過期《許可證》，附在《變更單》后于當初送至保衛部。施工整改1．填寫《變更單》相關內容，并提取《驗收表》原件附后送至保衛部。二、保衛部接到管業部送來延期施工《變更單》和過期《許可證》，或整改施工《變更單》和《驗收表》。當初簽署相關意見。將《變更單》、過期《許可證》或《驗收表》送至工程部。三、工程部接到保衛部送來《變更單》、過期《許可證》或《驗收表》。當初簽署相關意見。將《變更單》、過期《許可證》或《驗收表》送回管業部。四、管業部接到工程部送回《變更單》、過期《許可證》或《驗收表》。同意延期：1．銷毀過期《許可證》，制作新《許可證》，做好收發統計。2．將新《許可證》后附《變更單》報至綜合部。不一樣意延期：銷毀過期《許可證》，做好統計，并將《變更單》存檔。讓施工方依據各部門簽署意見再報。同意整改：制作新《許可證》，做好發放統計。將新《許可證》后附《變更單》報至綜合部，《驗收表》存檔。不一樣意整改：讓施工方依據各部門簽署意見再報。將《變更單》、《驗收表》存檔。五、綜合部接到管業部送來《許可證》和《變更單》。報至總經理簽批。在《許可證》上加蓋物業企業公章，附《變更單》返回管業部。六、管業部接到綜合部返回《許可證》和《變更單》。讓施工方持新《許可證》到財務交《施工證》費用，然后帶《許可證》、收據原件及復印件到保衛部辦《施工證》。將《變更單》存檔，并做好變更統計。七、財務部見到總經理簽批后《許可證》，收取《施工證》相關費用。做好收費統計。八、保衛部接到施工方收據原件及復印件，并見到新《許可證》方可為其辦理《施工證》。將收據復印件存檔，并做好統計?！对S可證》原件、《施工證》返給施工方。―整改驗收―＊施工方到物業企業申請二次驗收一、管業部請施工方出具業主驗收合格證實（原件），將復印件存檔。收回施工方《許可證》原件，做好回收統計后銷毀。填寫《驗收申請》及回執，將回執交給施工方，讓其到保衛部交回《施工證》。提取圖紙1份、《申請表》原件、一次《驗收表》，并附此次驗收表送至保衛部。二、保衛部接到施工方交回《施工證》將其銷毀，并做好統計。接到管業部送來圖紙、《申請表》、一次《驗收表》及此次《驗收表》。于當日完成驗收工作，下班前將圖紙、《申請表》、兩次《驗收表》送至工程部。三、工程部接到保衛部送來圖紙、《申請表》、兩次《驗收表》。于次日（既申請第2個工作日）完成驗收。下班前將圖紙、《申請表》、兩次《驗收表》返回管業部。四、管業部接到工程部送來圖紙、《申請表》、兩次《驗收表》。驗收不合格：當日（既申請第3個工作日）通知業主及施工方驗收不合格，施工方來管業部領取驗收表復印件。填寫《驗收申請》上驗收后需填寫內容。驗收合格：當日（既申請第3個工作日）通知業主及施工方驗收合格，管業部將自動為其辦理退確保金手續。填寫《驗收申請》上驗收后需填寫內容。將圖紙、《申請表》、《驗收申請》存檔。用戶入住步驟圖接業主入住通知接業主入住通知確定遷居相關事宜確定遷居相關事宜依據入住通知單，各部門安排工作依據入住通知單，各部門安排工作遷居現場管理遷居現場管理管業部上門造訪管業部上門造訪用戶入住步驟業主通知入住管業部客務接到業主（使用人）正式入住電話通知（或傳真通知，需由管業部人員電話進行確定）。填寫《入住通知單》中相關內容。資料填寫完成后，將通知單送至工程部。查對業主（使用人）檔案資料：檔案齊全，同意入?。蝗缬腥表棧ㄖ獦I主（使用人）補齊缺項檔案資料再行正式入住。檔案明細入伙授權書1份房屋交付（入?。┩ㄖ獣?份業主聯絡記錄表1份承諾書2份治安、消防協議書2份業主身份證復印件或被委托人身份證復印件（注明被委托人字樣）各2份公證證實（或委托書）原件1份業主入住費用應收表1份驗收單元交接書1份鑰匙交接表1份裝修管理協議書1份裝修審批單1份二次裝修工程區域治安、消防承諾書1份裝修施工申請表1份裝修施工圖紙1套裝修企業資質證實1份業主和裝修企業裝修協議1份工程部：接到管業部入住通知單。填寫入住通知單中本部門相關內容。部門經理確定后，將入住通知單送至保衛部。保衛部：接到工程部送來入住通知單。填寫本部門相關內容。部門經理確定后送至綜合部。綜合部：接到保衛部送來入住通知單，填寫相關內容后，報總經理審批?？偨浝砗炁?，準備相關物品（指示牌、花籃等）。管業部：接到綜合部返回入住通知單。依據各部門簽署意見通知業主入住相關準備工作已就緒，能夠正式入住。入住當日保衛部：用顯著標志設置出卸貨區位置及臨時車位。車場人員指導遷居企業車輛進入臨時車位停車，并進行疏導。保安員指導遷居企業人員將貨物從指定貨梯（或路線）進行搬運，嚴禁進入其它區域。預防遷居人員出現大聲喧鬧、拖拉貨物、碰損公物、設施設備現象。如出現野蠻遷居現象，視情況進行對應處理。如發覺遷居物品中有易燃易爆品，對遷居人員進行提醒、監督。管業部：客務代表在相關樓層（或在大廈外）迎接業主（使用人），并進行指導。安排保潔人員立即打掃公共區域衛生，保持清潔。遷居企業離開大廈保衛部：檢驗公共區域內有沒有遺失物品，如有請業主（使用人）進行確定，并做好遺失物品登記、認領手續。工程部：檢驗公共區域、公共設施有沒有損壞，如有進行對應處理。管業部：檢驗公共區域清潔情況。造訪用戶，贈予花籃。填寫業主檔案目錄中相關內容?？偨浝碇略~尊敬各位業主（使用人）你們好：歷經二年多精雕細琢，最終以其超前功效設計，獨特建筑造型，良好工程品質展現在世人面前。在此請許可我代表牧業企業全體職員歡迎您到來。我們將繼續秉承“以人為本、業主至上、關注點滴、不停進取”服務理念，經過安全、舒適、溫暖、快捷、方便服務方法，全方位向您提供程序化、標準化、規范化高端物業服務。各位業主（使用人）讓我們共同負擔起相互責任和義務去發明美好明天。北京*****************企業總經理：*****年****月使用、管理、維修條約依據中國和北京市相關法律、法規，結合“----------”(以下簡稱“大廈”)實際情況，為維護大廈全體產權人、使用人、開發企業及物業管理企業正當權益，明確各自權利、義務和責任，從而達成對大廈統一管理，特制訂《----------使用、管理、維修條約》(以下簡稱“條約”)。本條約對開發企業、物業管理企業及全體產權人(包含其使用人、受讓人、繼承人、承租人或占用人)全部有約束力。物業概況物業名稱：----------宗地位置：----------物業四至： 東：---- 南：---- 西：---- 北：----占地面積：----m2建筑面積：----m2國有土地使用證：------------土地用途：商業、房屋可使用年限：商業--年、房屋--年公共地方：指不為單個產權人全部而為全體產權人全部并共同使用部位。其中包含大廈各出入口、行人道、通道、電梯大堂、外墻、屋面、綠化區、車道、公用車輛停泊及裝卸貨區域、電梯、消防通道、保安監控室、走廊、樓梯、臺階、共用衛生間、管理用房、電話機房、變配電室、熱力站、燃氣熱水間、隔油池、污水池、化糞池、泵房、中水處理房、水箱、中央空調設備機房及風機房、垃圾房、自動噴淋系統及消防設備控制室、電梯機房及為該大廈產權人、租戶及訪客而設置共用其它地方或范圍。公共設施：指不為單個產權人全部而為全體產權人全部并共同使用，為該大廈公眾利益而在大廈所屬地塊范圍內裝設多種器械、設備、裝置或種植物，包含衛星電視系統、可視對講系統、熱力系統、燃氣系統、給排水系統、中央空調系統、消防系統、通訊系統、電子監察保安系統、電梯、公共衛生間設備、玻璃幕墻、照明系統、供電系統、污水處理系統、下水道、溝渠、管道、槽溝、電線、電纜、綠化區之裝置及種植物、通告牌及其它機械、衛生設備。以上所列各類設備，均屬公共設施一部分。各主體基礎情況開發企業開發企業：----------注冊地址：----------郵編：------法人代表：------注冊資本：------聯絡電話：------產權人擁有該房屋單元產權人，包含其以后繼承人或轉讓人(包含但不限于變賣、贈和及互易等)，假如該單元已被抵押，則“產權人”應包含抵押人和抵押權人。物業管理企業物業管理委員會(以下簡稱“管委會”)成立前，由開發企業選聘物業管理企業對大廈進行管理。管委會成立后，由管委會選聘物業管理企業對大廈進行管理。物業管理企業應含有《北京市物業管理資質合格證書》。----------物業管理企業企業名稱：----------注冊地址：----------注冊資金：------郵政編碼：------法人代表：------聯絡電話：------定義本條約中除文義有所指示需另作解釋外，下列用語所指意義以下：管理規則指本條約及用戶守則內一切條款或要求，和開發企業或物業管理企業按本條約制訂各項和大廈管理相關規章制度。管理協議指開發企業(管委會成立后由管委會)為管理大廈而和物業管理企業簽定《物業管理委托協議》，其內容不能和本條約相違反。開發企業、管委會、物業管理企業、產權人及使用人等均須遵守。綠化區域指依據政府相關法令所要求或由開發企業所設計計劃在該土地上實施綠化地域，屬公共設施之一。停車場指大廈只限停放機動車、非機動車地方。外墻指大廈全部或部分墻，為公共地方之一。保留地方指全部在土地之上，除公共范圍及已售出單元之外，由開發企業保留全部權而非供產權人使用多種地方。業權份額指各單元產權人房屋在該大廈內所占份額。交付使用通知書指大廈能交付使用時開發企業給各產權人通知書。通常要求本條約對大廈開發企業、全體產權人、使用人及物業管理企業均含有約束力。本條約適適用于中國法律、法規和相關政策和北京市法律、法規、政府規章和相關政策。如政府相關部門頒發新法規和本條約相互抵觸時，將以最新頒發法規為準。若本條約內有任何條文在任何法律下成為無效、非法或不能實施時，本條約其它條文有效性、正當性及實施性并不所以而受損。本條約以漢字簡體書寫，印刷文字含有相同法律效力。本條約自北京市國土資源和房屋管理局核準并經購房人簽署遵守條約《承諾書》之日起生效。管委會擁有對條約解釋權，但在管委會成立前，由開發企業解釋。管委會成立前，不得對已經過北京市國土資源和房屋管理局核準條約進行修改。管委會成立后，可由管委會依據產權人大會決議對條約進行修改，條約修改版本須經北京市國土資源和房屋管理局核準。本條約送交北京市國土資源和房屋管理局市場一處一份，北京市居住小區管理辦公室一份，東城區房屋土地管理局居住小區管理辦公室一份，開發企業一份，含有相同法律效力。大廈單元購置者須按本管理條約要求簽署一份承諾書(見附件)，承諾遵守本管理條約各條款，其以后受讓人、繼承人、受贈人均受本管理條約各項條款約束。而大廈各產權人將共同享受及遵守本管理條約所載權利及義務。各產權人(下稱“原產權人”)承諾在將其物業出售、轉讓、饋贈或變賣同時，必需取得承受人或受讓人簽署遵守本條約承諾書。原產權人在物業管理企業接到承受人或受讓人簽署承諾書前，不管該單元是否已出售、轉讓、饋贈或變賣，原產權人仍要推行本條約責任，包含支付全部管理費用及其它相關費用直到其承受人或受讓人簽署本條約承諾書生效之日止。本條約所要求任何發給大廈各產權人通知，以送至相關產權人單元或所知產權人最終通訊地址為準；如經過郵局掛號信投送，則以郵局掛號收據為準；全部不以其單元為通訊地址產權人應將其選擇通訊地址事先通知物業管理企業。物業管理企業應在大廈合適公共范圍設置通告牌，以張貼管理規則及其它本管理條約要求通知及布告，通知或布告在通告牌上連續張貼三以后，即視為對全部產權人即使用人有效通知。開發企業/管委會及物業管理企業還能夠其它正當方法向各產權人及上述人士發出通知。產權人權利義務產權人依法對其名下單元享受占有、使用、收益和處分權。每個產權人對其單元享受全權處理權，包含出售、轉讓、抵押、按揭、出租、同意享用或以其它方法處理或變賣，而無須其它產權人或對大廈有任何權益人士同意，但該處理權須明確地受本條約限制和保障，若任何產權人出租其單元給任何租客或租戶，須就該租客或租戶推行及遵守本條約條款向其它產權人負責。產權人在出租、轉讓其所擁有單元時，應書面通知物業管理企業，并確保承租方和受讓方遵守本條約及物業管理要求。產權人在將其單元出租時，該產權人須對物業管理企業及其它產權人確保其或使用人遵守和推行本條約要求及一切守則，并對其租客或其使用人違約行為負擔責任。在不影響大廈建筑結構、機電設備及外貌下，并取得物業管理企業書面同意及符合政府相關要求情況下，能夠對其名下單元進行內部裝修工程。按本條約要求共同使用大廈共用設備、共用部位、公共設施和公共場所。產權人有權要求召開、參與產權人大會，有選舉權和被選舉權。產權人可依據本條約條款監督物業管理企業及管理人員工作。產權人無權直接處理任何管理人員，可向物業管理企業書面提出任何投訴，由物業管理企業采取其認為適宜、必需行為。各產權人在任何時侯須遵守和推行本條約所約定各項確保、要求及限制，并受其約束。產權人須遵守物業管理法規、政策和本條約要求及物業管理企業依條約簽訂《使用手冊》、《裝修守則》及其它規章制度。產權人須依據條約要求，負責依時繳納其名下應分擔管理費、管理費押金及其它費用等。產權人須按時繳納其名下單元應付稅項、水、電、暖氣等及相關公共設施費用。實施管委會及產權人大會決議。產權人須遵守物業管理法規、政策和本條約要求及依據本條約簽訂其它規章制度。產權人大會及管理委員會產權人大會開發企業或物業管理企業需在大廈經相關主管部門檢驗合格后并已交付使用，產權人入住率達百分之五十及以上時，在要求時間內，組織召開大廈產權人大會第一次全體會議，選舉產生物業管理委員會。產權人大會推行以下職責：選擇、免職管委會委員。制訂、修改管委會章程和管理條約。監督管委會工作。審議、同意物業管理企業年度預算。決定物業管理其它重大事項。管理委員會管理委員會經由各產權人依據中國相關法規于產權人大會選舉產生，并由第一次產權人大會會議決定管委會任職人數、任期等事宜，同時選舉管委會主席。管委會職責包含以下各項：選聘或解聘物業管理企業，和物業管理企業簽定或解除物業管理協議。審議物業管理企業提出物業管理服務標準、收費標準和年度計劃、財務預算。收取產權人、使用人意見和提議，監督物業管理企業管理服務活動。審議同意物業管理企業制訂物業管理規章制度。組織召開產權人大會或管理委員會會議。監督公共維修基金使用和管理。幫助物業管理企業開展各項工作。推行物業管理協議，監督條約和其它管理制度實施。對部分產權人、使用人違反條約或損害其它產權人、使用人正當權益行為，管委會有權代表產權人提起訴訟；在其它相關本物業法律訴訟中管委會可作為全體產權人代表，相關訴訟費用由各產權人分擔。條約、會議統計、簽到簿、出席委托書及相關文件由管委會保管，產權人或利害關系人如有書面請求閱覽，管委會不得拒絕。開發企業權利義務開發企業對其擁有單元，享受和其它產權人相同權利，并推行對應義務。管委會成立前，開發企業對大廈內任何使用權未轉讓、未出售部分、公共部分和公共設施進行安裝、架設、翻新、保養或拆去煙筒、招牌(包含霓虹燈光管招牌)、天線、梁柱、欄桿、照明及其它多種固定設施工程，必需事先書面通知各產權人，在取得同意后方可于合理時間進入上述部位，方便進行相關工程。開發企業有權依據合適條款準許、同意或授權其它人進行上述工程；上述工程不得不合理地妨礙其它產權人使用其所屬單元，而任何安裝于大廈天臺或其它地方招牌，不可阻礙或干擾升降機升降功效。開發企業在進行上述工程時，對所造成損失負有賠償責任。管委會成立前，開發企業有權直接或指定物業管理企業對物業進行管理，有權和物業管理企業簽署管理協議、簽訂管理職責范圍、年期及酬金等。以授權書形式書面授權物業管理企業向大廈各產權人收取物業管理費、物業管理押金及其它相關管理費用。可委派代理人行使本條約給開發企業任何權利。向政府相關部門申請對土地批文做出修改并就此事全權和政府進行磋商、達成協議，簽署任何相關文件。行使此項權利時，須不妨礙其它產權人使用其所屬單元或其現有權益。在受本條約限制和保障下，開發企業有全權轉讓、抵押、出租、同意她人占用或以其它任何方法處理大廈任何部分(已出售部分及公共部分、公共設施除外)?？删痛髲B管理事宜另行簽訂細則或規章制度，但不得抵觸本條約。在管委會成立前審核、同意或修訂大廈年度管理預算。物業交付使用時，開發企業應該向物業管理企業移交下列材料：新建項目完工總平面圖；單體建筑、結構、設備安裝完工圖；隸屬公建配套設施、地下管網工程完工圖；相關設施、設備安裝、使用和維護保養技術資料；各單項工程完工驗收證實材料；房屋質量確保文件和房屋使用說明文件；房屋銷售清單和產權資料；公共配套設施產權及收益歸屬清單；物業管理所必需其它資料。在保修期間開發企業應根據本市要求，保修期內、范圍內開發企業委托物業管理企業進行相關保修事宜。保修費用由開發企業負擔。保修期從入住通知單發放之日起計算。物業管理企業權利和義務通常事項----------是依據相關法律正式登記注冊企業，并含有《北京市物業管理資質合格證書》。在管委會成立前受開發企業委托，全方面負責統一管理大廈。管委會成立之前各產權人、使用人完全同意由開發企業全權選擇物業管理企業。物業管理企業可視為全部產權人代理人，而非部分代理，即每一產權人被視為全權及不可撤銷地任命物業管理企業為實施本條約要求代理人。物業管理企業權利及義務2.1對接收委托物業實施管理；依據大廈日常運作，建立一套完整管理工作程序，并在實施中不停完善。依據本條約制訂大廈用戶守則、裝修規則及其它必需規章制度，并以有效形式督促產權人和使用人遵守。責任人事管理工作，指導并監督所聘用職員完成各項管理工作和保障各項公共設施正常運作。依據大廈實際情況，負責建立、健全財務管理制度和編制大廈管理預算，建立物業管理收支帳目，定時向產權人公布，接收開發企業或管理委員會查詢帳收取管理費和代收水、電、燃氣、供暖、熱水費及電話等市政公用設施使用費并追討欠款，可收取欠款滯納金及手續費。處理全部對于大廈管理投訴及各項維修，并幫助調解產權人或使用人之間因大廈管理而引發糾紛和爭吵。負責大廈保安工作，保持大廈正常秩序和盡力使產權人、使用人免遭騷擾。對各項管理職責定時(每個月及每十二個月)或依據管委會合理要求時做出檢討和總結，并對改善大廈管理或增加服務項目等事宜向開發企業或管委會遞交匯報及做出提議。清除及拆去任何不符合管理規則要求建筑物、安裝物、擺放貨物及雜物，并向應負責人征收及追索清除費和所以而發生相關費用。控制該大廈全部車輛(包含機動車及非機動車)行駛、停放及行人交通。在相關大廈物業管理事宜法律訴訟中可作為全體產權人代表，由此而產生訴訟費用由各產權人分擔。預防任何人未經物業管理企業書面同意或未按本條約要求而占用或使用公共地方及公共服務設施。采取一切必需方法遵守政府對于大廈要求。代表全體產權人和政府部門、公共事業機構、承包商、專業服務機構及其它任何單元接觸、交涉、簽署協議或進行訴訟。預防任何人對大廈或公共設施進行有害變更或損壞，并對損壞者進行索償。節日期間可裝飾大廈幕墻(包含燈光及其它飾物)，并有權組織大廈內文娛活動。聘用、撤換及付酬金予物業管理相關律師、建筑師、會計師等專業顧問、承建商、工人、代理人、清潔工人或其它工作人員。采取一切必需方法(包含提出及進行訴訟)阻止各產權人違反、不遵守或不推行本條約或用戶守則要求，包含：在大廈內顯著地方公布違約產權人姓名連同其違約細節。經過民事訴訟向每名違約產權人追討本條約要求該產權人須繳納任何款項。物業管理企業采取正當其它方法。物業管理企業按實際運作需求安排及調整大廈中央空調開放時間。物業管理企業可依據實際情況，采取書面委托形式，將上述部分管理大廈職權及責任委托其它企業幫助管理。物業管理企業應妥善管理及維修大廈公共范圍、設施及提供各項服務，使大廈保持清潔、安全及正常運行。對大廈公共地方和公共設施進行維護和修繕，使其保持良好狀態。如：維修關鍵結構，幕墻、窗框、門、玻璃、設備、器材更換、修理、涂漆等。每十二個月或在有合理需要時，替大廈公共地方及外墻涂漆、清潔、鋪砌或視情況而施行其它