科海物業管理標準作業規程

—機電維修篇一

1'機電維修組員工培訓管理標準作業規程

1.0目的

規范機電維修組員工培訓內容及程序，使員工培訓系統化、科學化，確保員工

具備工作所需的知識和技能。

2.0適用范圍

適用于物業管理公司機電維修組員工的培訓。

3.0職責

3.1公司品質部負責監督及抽查員工的培訓的實施情況、考核培訓效果以及對外

聯系培訓教師。

3.2機電維修組主任助理負責制定年度員工培訓計劃，并負責具體組織實施。

3.3機電維修組組長負責協助主任助理進行專業知識與專業技能的培訓。

4.0程序要點

1.1員工培訓計劃的制定

4.1.1機電維修組主任助理于每年的12月15日前制定出下年度的員工培訓計劃，并

上報公司審核批準。

4.1.2員工培訓計劃的內容應包括以下各方面：

a)不違反國家的有關法律、法規；

b)有明確的培訓內容；

c)有考核的標準；

d)有具體的培訓時間；

e)有培訓費用的預算。

4.2新入職員工的培訓

新員工入職后上崗前需進行3天的培訓，并經考核合格后方可正式上崗。

4.2.1第一天上午由主任助理負責介紹公司的基本情況，講解公司的各種制度+(考勤、

獎懲、后勤等)；介紹本部的工作性質、基本運作程序，講解各崗位的職責、安全作

業要求以及著裝規定、禮貌禮儀、文明用語等。帶領新員工熟悉小區的環境。

1

4.2.2第一天下午至第3天上午由主任助理安排組長帶領新員工試上崗，新員工在組

長的帶領下處理本崗位具有代表性的事例，從而熟悉本崗位運作程序。

4.2.3第三天下午由主任助理安排對新員工進行思想方面的小結及技術技能方面的考

試。

4.2.4新員工經考試合格后方可安排正式上崗，不合格者按辭退處理。

4.3專業基礎知識培訓

4.3.1專業基礎知識培訓由機電維修組主任助理(工程師)具體負責。

4.3.2專業基礎知識培訓每月進行一次，每次不少于90分鐘。

4.3.3培訓內容：

a)電工類：

——進網作業電工培訓教材；

——電工作業安全規程；

——維修電工技能培訓教材。

b)電梯類：

——電梯結構原理及安裝維修；

——電梯實用技術。

c)公共設施類，如建筑裝飾工程施工技術；

d)給排水類，如給排水設備設施使用及維修保養技術；

e)制冷類，如制冷設備原理及使用、維修技術；

f)弱電類，如電子技術基礎；

g)柴油機類，如柴油發電機使用及維修、保養技術；

h)鍋爐類，如常壓生活鍋爐使用及維修、保養技術。

4.3.4培訓形式：

a)分工種集中授課；

b)分工種集體討論。

4.3.5考試方式：

a)試卷考試；

b)課堂問答。

4.4專業技能培訓

4.4.1專業技能培訓由機電負責人具體負責。

4.4.2專業技能培訓每季度進行一次，每次不少于90分鐘。

4.4.3培訓內容：

a)電工類：

——進網作業電工培訓教材；

——電工作業安全規程；

2

——維修電工技能培訓教材。

b)電悌類：

——電梯結構原理及安裝維修；

——電梯實用技術。

c)公共設施類，如建筑裝飾工程施工技術；

d)給排水類，如給排水設備設施使用及維修保養技術；

e)制冷類，如制冷設備原理及使用、維修技術；

f)弱電類，如現電子技術基礎；

g)柴油機類，如柴油發電機使用及維修、保養技術；

h)鍋爐類，如常壓生活鍋爐使用及維修、保養技術。

4.4.4培訓形式：

a)分工種集中授課；

b)分工種集體討論。

4.4.5考試方式：

a)試卷考試；

b)課堂問答。

4.5專業技能培訓

4.2.1專業技能培訓由機電維修組主任助理(工程師)具體負責。

4.2.2專業技能培訓每季度進行一次，每次不少于90分鐘。

4.2.3培訓內容：

a)電工類：

——《供配電設備設施操作標準作業規程》；

——《供配電設備設施運行管理標準作業規程》；

—《供配電設備設施維修保養標準作業規程》；

——《客戶家庭安裝/維修標準作業規程》。

b)電梯類：

——《電梯運行管理標準作業規程》；

——《電梯維修保養標準作業規程》；

--《電梯故障維修標準作業規程》；

——《電梯困人救援標準作業規程》。

c)給排水類：

——《給排水設備設施操作標準作業規程》；

■—《給排水設備設施運行管理標準作業規程》；

——《給排水設備設施維修保養標準作業規程》；

——《二次供水管理標準作業規程》。

3

d)公共設施類，如《公共設施安裝/維修標準作業規程》；

e)制冷類：

——《中央空調操作標準作業規程》；

-《中央空調運行管理標準作業規程》；

-《中央空調維修保養標準作業規程》。

f)弱電類，如《弱電系統維修標準作業規程》；

g)鍋爐類：

——《常壓生活鍋爐操作標準作業規程》；

-《常壓生活鍋爐維修保養標準作業規程》；

——《常壓生活鍋爐運行管理標準作業規程》。

h)柴油發電機類：

——《柴油發電機運行管理標準作業規程》；

——《柴油發電機操作標準作業規程》；

——《柴油發電機維修保養標準作業規程》。

1)公共類：

——《工具管理標準作業規程》；

——《設備綜合管理標準作業規程》；

——《測量設備管理標準作業規程》；

——《值班管理標準作業規程》；

——《客戶家庭安裝/維修標準作業規程》。

j)其他相關規程。

4.4.4培訓形式：

a)分工種集體授課；

b)分工種集中討論。

4.4.5考試方式為現場實際動手能力評估。

4.3服務培訓

4.3.1服務培訓由公司安排授課人員講授。

4.3.2服務培訓每季度進行一次，每次不少于90分鐘。

4.3.3培訓內容:

a)文明用語；

b)儀表儀容；

c)禮貌禮節；

d)服務意識；

e)服務技能；

f)服務要求。

4

4.3.4培訓形式為集中授課。

4.3.5考試方式：

a)試卷考試；

b)課堂問答。

4.4物業管理知識培訓

4.4.1物業管理知識培訓由公司安排授課人員講授。

4.4.2物業管理知識培訓每季度進行一次，每次不少于90分鐘。

4.4.3培訓內容:

a)物業管理法律、法規。其中：《城市異產毗連房屋管理規定》、《城市房屋修繕

管理規定》為機電維修組水電維修組、公共設施維修組單獨培訓內容；

b)IS09002質量保證體系。

4.4.4培訓形式：

a)公司集中授課；

b)討論。

4.6.5考試方式：

a)試卷考試；

b)課堂問答。

4.5安全培訓

4.5.1安全培訓由機電維修組主任助理具體負責。

4.5.2安全培訓每季度進行一次，每次不少于60分鐘。

4.5.3培訓內容：

a)操作安全；

b)日常生活安全。

4.5.4培訓形式為集中授課形式。

4.5.5考試方式為課堂問答。

4.6思想及文化方面的培訓

4.6.1思想及文化方面的培訓由機電維修組主任助理具體負責。

4.6.2思想及文化方面的培訓每半年進行一次，每次不少于90分鐘。

4.6.3培訓內容：

a)思想品德；

b)行為準則；

c)語言表達能力(重點加強普通話方面的培訓)。

4.6.4培訓形式：

a)集中授課；

b)討論。

5

4.6.5考試方式為課堂問答。

4.7特種培訓。對于機電維修組的特殊工種（電梯、值班電工、制冷等）應由計劃

的選送員工出去培訓或請專業人事來授課。

4.8每次培訓后，應由機電維修組主任助理將培訓時間、培訓內容、評估成績等清

晰、完整、規格的記錄在《員工培訓登記表》內。

4.9培訓記錄應妥善保存，各類培訓計劃、《培訓記錄表》保存期為3年；《員工培

訓登記表》、《新員工考核記錄表》保存期為長期。

2.0記錄

3.0相關支持文件

機電維修組全部標準作業規程

2、機電維修組員工績效考評實施標準作業規程

1.0目的

規范員工績效考評工作，確保公平、公正、公開考評員工的德、績、能、勤。

2.0適用范圍

適用于物業管理公司物業部機電維修組員工的績效考評工作。

3.0職責

3.1機電維修組班組長負責依照本規程進行機電維修工的日檢工作。

3.2機電維修組主任助理負責依照本規程進行機電維修工和班組長的周檢工作。

3.3物業部分管主任負責依照本規程進行維修工和班組長的月檢，主任助理的周檢

工作。

3.4公司分管副總經理（總經理助理）負責依照本規程進行機電維修組主任助理的

月檢工作。

4.0程序要點

4.1機電維修組員工的工作標準

4.1.1值班電工每日當值工作應符合《供配電設施設備操作標準作業規程》、《供配電設

施設備運行管理標準作業規程》、《供配電設施設備維修保養標準作業規程》、

《值班管理標準作業規程》的要求。

4.1.2機電維修工在進行中央空調日常管理、常壓生活鍋爐日常管理、柴油發電機日

常管理、弱電系統、餐飲、娛樂設備、公共設施日常管理工作時，應當嚴格遵

守《中貽調操作標準作業規程》、《中蠟調運行管理標準作業規程》、《中蠟

調維修保養標準作業規程》、《常壓生流品爐操作標準作業規程》、《常壓生活^爐

運行管理標準作業規程》、《常壓生活^爐運行管理標準作業規程》、《常壓生濫另

爐維修（棘標準作業規程》、《柴油發電機操作標準作業規程》、《柴油發

6

電機運行管理標準作業規程》、《柴油發電枷維（I級呆養標準作業規程》、《弱電系統維

修保養標準作業規程》、《公共設施安裝、維修標準作業規程》的工作要求。

4.1.3電梯工在進行電梯日常管理時，應當嚴格按照《電梯運行管理標準作業規程》、

《卸犍修保養標準作岬程》、《鞭困人樹拆■隹作岬程》、《就糊障m修

標準作業規程》進行工作。

4.1.4水工在進行工作時應當嚴格按照《給排水設施設備操作標準作業規程》、《給排

水設施設備運行管理標準作業規程》、《給排水設施設備維修保養標準作業規程》

進行工作。

4.1.5機電維修組維修工在進行水池、水箱清洗工作時，應當完成符合《二次供水管

理標準作業規程》的要求。

4.1.6機電維修組維修工在進入客戶家庭進行安裝、維修工作時，必須嚴格按照《客

戶家庭維修安裝標準作業規程》進行工作。

4.1.7機電維修組全體維修工當值工作時的儀容儀表、言談舉止應當符合《物業部員

工服務標準作業規程》的要求。

4.1.8機電維修組全體維修工在接受培訓時，應當嚴格遵守《機電維修組員工培訓管

理標準作業規程》的要求。

4.1.9機電維修組維修工在使用機電維修工具時，應當遵守《機電維修組工具管理標

準作業規程》的要求。

4.1.10機電維修組主任助理/副主任助理、班組長應當嚴格執行上述各個標準作業規程，

嚴格按照上述所有標準作業規程的要求進行工作，履行自己的職責。

4.1.11機電維修組全體員工除應嚴格按照本部門的標準作業規程進行工作外，還應嚴

格遵守公司其他相關標準作業規程的要求。

4.2績效考核評分結構

4.2.1績效考核中的日檢、周檢、月檢、抽查均按百分制進行。各種檢查考評的要求

詳見《績效考核管理標準作業規程》。

4.2.2機電維修工的考評分值構成如下：

a）執行“操作規程”質量（滿分10分）；

b）執行“維修保養標準作業規程”質量（滿分10分）；

c）執行“維修保養標準作業規程”質量（滿分10分）；

d）服務質量（滿分10分）；

e）合理使用工具質量（滿分10分）；

f）培訓質量（滿分io分）；

g）值班質量（滿分io分）；

h）進入客戶家庭維修質量（滿分10分）；

1）執行公司相關標準作業規程質量（滿分10分）；

7

J）其他質量（滿分10分）。

4.2.3機電維修組主任助理/副主任助理、班組長績效考評的周檢、月檢、抽查分值構

成如下：

a）崗位標準作業規程執行質量（滿分10分）；

b）培訓質量（滿分10分）；

O自身工作技能（滿分10分）；

d）服務質量（滿分10分）；

e）工作效果（滿分10分）；

f）工作責任心（滿分10分）；

g）處事公正性（滿分10分）；

h）遵守公司其他相關作業規程質量（滿分10分）；

1）團結配合質量（滿分10分）；道德水準（滿分10分）。

4.3績效考評扣分細則

4.3.1機電維修工扣分細則：

a）機電維修工當值工作時，違反各類《設備操作標準作業規程》進行操作，每次

檢查發現以項輕微違規，扣減對應考評項目0.5-2分；嚴重違規扣3-10分；引

起不良后果的，視情況按《行政獎罰標準作業規程》進行處罰；

b）機電維修工當值工作時違反各類《運行管理標準作業規程》，每次檢查發現輕微

違規，扣減對應考評項目0.5-2分；嚴重違規扣減3-10分，引起不良后果的，

視情況按《行政獎罰標準作業規程》進行處罰；

c）機電維修工當值工作時違反各類《維修保養作業標準規程》進行設備維護的，

每次檢查每發現一項輕微違規，扣減對應考評項目0.5-2分；嚴重違規扣減3-10

分；引起不良后果的，視情況依據《行政獎罰標準作業規程》進行處罰；

d）機電維修工時的儀容儀表、言談舉止不符合《物業部員工服務標準作業規程》，

每次檢查每發現一次一般違規，扣減響應考評項目0.5-1分；嚴重違規扣減2-3

分；引起不良后果的，視情況扣減4-10分，扣完為止；

e）機電維修工當值工作使用工具時違反《機電維修組工具管理標準作業規程》，每

次檢查每發現一次一般違規，扣減對應考評項目0.5-2分；嚴重違規扣減4-10

分；引起不良后果的，視情況依據《行政獎罰標準作業規程》給予處罰；

f）機電維修工不按《機電維修組員工培訓管理標準作業規程》參加培訓或達不到

培訓要求，每次檢查每發現一項一般違規，扣減對應項目0.5-1分；嚴重違規

扣減2-3分；引起不良后果的，視情況扣減4-10分。扣完為止；

g）機電維修工當值時不按《值班管理標準作業規程》值班、交接班，每次檢查每

發現一項一般違規，扣減對應考評項目0.5-1分；嚴重違規扣減2-3分；引起不

良后果的，視情況扣減4-10分，扣完為止；

8

h）機電維修工進入客戶家庭進行安裝維修違反《客戶家庭維修安裝標準作業規

程》，每次檢查每發現一項一般違規，扣減對應考評項目1-3分；嚴重違規扣減

4-10分；引起不良后果的，視情況按《行政處罰標準作業規程》進行處罰。

i）機電維修工不遵守公司其他相關《標準作業規程》，每次檢查每發現一項T殳違規，

扣減對應考評項目0.5-1分；嚴重違規扣減2-3分；引起不良后果的，視情況扣

減4-10分，扣完為止；

J）進行機電維修工考評時，如發現同時違反兩個以上考評項目的違規行為，應同

時在對應項目同時進行扣減；

4.3.2機電維修組主任助理/副主任助理、班組長績效考評扣分細則：

a）嚴格按機電維修組所有標準作業規程進行工作，每次檢查每發現一項一般連規

扣減對應考評項目1-2分；嚴重違規扣減對應項目3-4分；引起不良后果的，

扣減5-10分，扣完為止；

b）機電維修主任助理/副主任助理、班組長當值時儀容儀表、言行舉止達不到《物

業部員工服務標準作業規程》要求，每次檢查每發現一項一般違規，扣減對應

考評項目1-2分；嚴重違規扣減3-4分；引起不良后果的，視情況扣減5-10分，

扣完為止；

c）機電維修主任助理/副主任助理、班組長安排、組織、檢查不力，員工工作或本

部門、本班組工作效果達不到相關標準作業規程要求的，每次檢查每發現一項

一般違規，扣減對應考評項目1-2分；嚴重違規扣減3-4分；引起不良后果的，

視情況扣減5-10分，扣完為止；

d）機電維修組主任助理/副主任助理、班組長不遵守公司其他相關標準作業規程，

每次檢查每發現一項一般違規，扣減對應考評項目1-2分；嚴重違規扣減3-4

分；引起不良后果的，視情況扣減5-10分，扣完為止；

e）上述各項考評，發現違規現象（行為）時，除應在上述對應考評項目內進行扣

分外，還應同時分析造成違規的原因，如屬因培訓不夠、不合格造成的，應同

時在“培訓”欄目內扣分（一般扣1-2分，嚴重扣3-10分）；如屬自身工作技能

低、素質差造成的，應同時在“工作技能”欄目內扣分（標準同上）；如屬工作責

任心不夠造成的，應同時在“工作責任心”欄目內扣分（標準同上）；如屬處事不

公正造成的，應同時在“公正處事”欄目內扣分（標準同上）；如屬團結配合不暢

造成的，應同時"團結配合”欄目內扣分（標準同上）；如屬道德水準不高造成的，

應同時在“道德水準”欄目內扣分（標準同上）；

f）考評時如發現違規行為同時觸犯兩個以上的考評項目，則應同時在對應的考評

項目中同時扣分，直至扣完對應欄目分數為止；

4.3.3一般違規、一般程度、一般情況是指偶發性的，因粗心大意引起的，或因記錄

簽名不清、不合要求或有一定的客觀因素（需經確認），造成的程度輕微不合格。

9

嚴重違規、嚴重程度是指明知故犯引起的不合格；造成不良后果是指引起連鎖

反應，造成實際損害、惡劣影響或引起其他工作質量受到連帶影響的結果。

4.3.4“其他”欄目是為公司相關作業規程所未包括，或超本規程4.3.1和4.3.2所列出

的原因造成的不合格所設置，如果未發生或未出現，該欄目考評時應當給出滿

分10分。

4.3.5檢查、考評時，如出現《行政獎罰標準作業規程》中所列明的應受嘉獎事件，

則應在視情節在正常考評完畢后在總分中追加1-20分（但總分不應超過100

分），另依據《行政獎罰標準作業規程》對受考人進行獎勵。

4.3.6獎評時受考人的行為造成的不良后果已觸犯《行政獎罰標準作業規程》所列出

的必須加以懲處的情形，則除在考評檢查表相應欄目內扣完相應的分值外，另

依據《行政獎罰標準作業規程》對受考人追加處罰。

4.3.7績效考評扣分細則的解釋權在公司品質部。

5.0記錄

5.1《機電維修工工作日檢、周檢、月檢、抽查考評表》

5.2《機電維修組主任助理/副主任助理、班組長周檢、月檢、抽查考評表》

6.0相關支持文件

6.1《績效考評管理標準作業規程》

6.2機電維修組所有標準作業規程

6.3公司所有相關標準作業規程

6.4《行政獎發標準作業規程》

6.5《員工工資、福利管理標準作業規程》

機電維修工日檢、周檢、月檢、抽查考評表

年月日NO：

運行維修工具相關

操服客戶安培值其檢

崗姓班管保使規總備

作務裝維訓班他查

位名次理養用程分注

1010修10101010人

10101010

10

審核人：日期：

機電維修組主任助理、班組長周檢、月檢、抽查考評表

年月日NO：

崗位工作責任公正團結道德服務培訓工作相關檢

崗姓總備

工作技能心處事配合水準質量質量效果規程查

位名分注

10分10分10分10分10分10分10分10分10分10分人

審核人：日期：

3、設備綜合管理標準作業規程

1.0目的

從總體上確立物業管理公司各類設備的管理要求，確保各類設備管理工作的統

一、完整和完善。

2.0適用范圍

適用于物業管理公司管理的各類

3.0職責

3.1機電維修組負責所轄小區的各類設備的日常管理工作

3.2公司辦公室負責各類設備檔案的管理工作。

4.0程序要點

4.1設備檔案的建立要求

4.1.1機電維修組在接管物業后一周內應將管轄范圍內的所有設備建立臺帳（見附表），

并在建檔后的3個月工作日將臺帳移交公司辦公室存檔。

4.1.2機電維修組應在接管物業后一周內將所轄物業內的所有設備進行設備標識及設

11

備編號：

a)所有設備應單機單臺或按功能系統進行“設備標識”；

b)“設備標識”用標牌形式予以實施，標牌應有下列內容：

----設備名稱；

——設備編號。

c)設備編號按下列規則編制：

注意事項：1.設備流水號按物業點的設備總數流水編制。

2.同類型同系統設備的流水號碼應保持相對的集中和連續性。

d)標識的制作規范：

——標識材質用金屬薄板制作，表面拋光呈本色；

——設備編號用凹形字體,涂黑色磁漆；

----尺寸長x寬x厚為70mmx20mmx0.5mm°

4.1.3所有設備應按單機單臺或功能系統建立《設備卡》。

4.1.4設備臺帳應保持與設備現行狀態一致，為此，設備管理人員應將諸如設備封存、

停用、限制適用范圍、調遷、報廢和更換零部件幾檢修情況及時分別在設備臺

帳或設備卡片上予以登錄。

4.1.5《設備臺帳》和設備出廠原件(合格證、說明書、保修協議等)統一由公司辦

公室保存。物業部保存復印件。

4.2設備的日常操作、運行、維修保養管理

詳見機電維修組各類設備操作、運行、維修保養管理標準作業規程。

4.3設備的購置管理

4.3.1設備的購置包括原有設備的更新和新添置設備的購置。

4.3.2設備購置應遵循滿足服務提供需要的原則。

4.3.3設備購置的資金來源按相關法規或規定執行。

4.3.4設備更新需在原設備辦理了報廢手續后進行。

4.3.5新添設備由機電維修組提出服務用途或配套功能以及主要技術指標的需求。

4.3.6采購設備應遵循《采購管理標準作業規程》的相關規定進行采購。

12

4.3.7采購設備到達公司后，由機電維修組進行清點核對，接受相關資料，并組織安

裝調試或試運行。符合要求的，按合同或公司相關規定辦理。

4.3.8經驗收符合要求的采購設備按本條例相關規定納入臺帳，建立卡片等進行日常

管理。

4.4設備狀態標識

4.4.1機電維修組對設備狀態進行標識，以防止因設備誤操作造成人員傷害和設備損

壞。

4.4.2設備狀態分為運行、備用、停用、封存、報廢、檢修及嚴禁合家閘等。

4.4.3正常運行中的設備可不予標識。

4.4.4標識的方式方法：

a)設備狀態用標識牌進行標識，標識牌用200mmxl50mmx3mm(長x寬x厚)的白色

塑料板制作，字體為紅色廣告粘紙粘于底板上；

b)設備狀態標識牌應在設備狀態確定后，由設備操作人員及時懸掛于應予標識設

備的顯眼位置；

c)設備狀態改變，標識應隨之改變。

4.5設備的停用和封存

4.5.1發現下列情況之一，設備應予停用或封存：

a)多余設備，含服務提供有再需要的設備；

b)設備功能已不能滿足提供服務需要的設備。

4.5.2停用或封存的設備應適當措施防止銹蝕、碰磕和其他形式對其狀態的損壞。

4.5.3機電維修組應定期(如一個季度)對停用或封存的設備進行檢查，以保持其適

用性。

4.5.4設備主任助理人員應填寫設備停用或封存的報批單，經物業部主任助理主任批

準后實施。

4.6設備的報廢

4.6.1無修復價值的設備應予報廢。

4.6.2報廢設備應由機電維修組組織鑒定。參與鑒定的人員應包括：設備主任助理人

員、運行人員、品質部代表、物業部主任助理主任等。

4.6.3設備主任助理人員應填寫《設備報廢審批表》，經公司總經理批準后實施。

4.6.4需報廢設備在未或報廢批準、實施前，應懸掛“待報廢”標識。

4.6.5報廢設備應及時撤離原安裝或使用場所，未撤離前應懸掛“報廢”標識。

4.6.6機電維修組應將批準的《設備報廢審批表》報公司財務部一份。

4.7紅旗機房評比

4.7.1機電維修組主任助理負責定期組織相關人員對各類機電設備房進行流動紅旗評

比。

13

4.7.2評比內容：地面潔凈度、墻面潔凈度、門窗潔凈度完好狀況、管道潔凈完好狀

況、設備表面潔凈度、設備性能完好狀況、檢修保養記錄、室內其他設備狀況、總

體印象。

5.0記錄

5.1《設備臺帳》

5.2《設備卡》

5.3《采購設備驗收表》

5.4《設備停用/封存/報廢/審批表》

5.0《設備定點管理檢查表》

6.0相關支持文件

機電維修組所有標準作業規程

設備卡

設備所在物業：設備統編號：

設備名稱設備編號設備型號

設備規格安裝日期安裝地點

制造商出廠年月出廠編號

額定電壓額定電流額定轉速

設備原值已提折舊設備凈值

設備圖號使用說明書冊技術資料份

額定功率工作介質使用年限一年，從___年一開始

主要附件

序號名稱型號及規格制造商數量主要性能參數

14

采購設備驗收表

設備名稱設備編號

型號產地及生產商出廠編號

供貨商

附屬設備'附代八工具'儀表等接收的有關資料

有關技術維修保養

名稱型號規格數量說明書冊冊

參數手冊

產品出廠

合格證

其他相關技術資料

公司經營部責任人意見

簽名：日期：

設備主任助理意見

簽名：日期：

設備主任助理意見

簽名：日期：

接管使用班組意見

簽名：日期：

15

品質部意見

簽名：日期：

機電維修組負責人意見

簽名：日期：

設備停用/封存/報廢審批表

設備所在物業：

設備名稱設備編號

型號已使用年限產地及出產商

原值三大修次數和修理費用

設備現狀和報廢

/停用/封存理由

填報人簽名/日期：

鑒定意見

鑒定人員簽名/日期：

品質部意見

簽名/日期：

機電維修組意見

簽名/日期：

16

主任助理主任審核

簽名/日期：

公司總經理審核

簽名/日期：

備注：

設備臺帳

設設出安安投使

卡制折

類備備型規裝裝運用原

片造r舊凈值

別號格值

編號名商HH地日年率

號稱期期點期限

制E導人/|m期：

17

設備定點管理檢查表

錄，“T”運行狀態及效果，“J”清潔衛生，“K”交才知f情況，“了”運行記錄。

2.每分項目檢查結果平分優良（A），合格（B），不合格（C）；“總評”分為優、

良'及格'不及格。

3.檢查方式采取每月28號定期抽查一次及隨機抽查檢兩種方式。

4.需要特別說明的情況記錄在“備注”一欄內。

4、值班管理標準作業規程

1.0目的

規范值班管理，確保值班質量。

2.0適用范圍

適用于物業管理公司物業部機電維修值班工作。

3.0職責

3.1機電維修組主任助理負責對值班工作的監控。

3.2機電維修組班組長負責值班工作的具體安排和檢查。

3.3機電維修組值班人員負責按此規程進行值班工作。

4.0程序要點

4.1交接班操作

4.1.1交接班人員提前20分鐘做好交班準備：

a）檢查設備并確保運行正常；

b）搞好值班室和設備房衛生工作。

18

4.1.2接班人員提前15分鐘到達值班崗位。

4.1.3值班人員首先認真仔細地檢查各設備的運行情況：

a)發現異常情況應立即采取有效措施，并通知交接班人處理，接班人協助；

b)確認無異常情況在回到值班室進行交接班程序。

4.1.4交班人員主動、簡要地向接班人介紹值班和設備運行情況，重點講明操作注意

事項；接班人應認真聆聽，如有疑問可向交班人提問，直至雙方清楚。

4.1.5接班人查看上一班的《機電運行值班記錄》，檢查儀器、工具等物品是否齊全完好。

4.1.6交接雙方認為無誤后共同在《機電運行交接班記錄》上簽名確認。

4.1.7交接完畢后所發生地問題由接班人負責。

4.1.8有下列情況之一不能交接班：

a)上一班運行情況未交代清楚，記錄不規范，配電室、值班室、操作室不清潔；

b)接班人未到崗，交班人不準下班；

c)接班人醉酒或其他情況而未找到接班人；

d)在倒閘操作和事故處理過程中；

e)若交接班過程中發生故障，應停止交接，由交班人負責處理事故，接班人協助。

4.2值班操作要點

4.2.1值班人應提前15分鐘到達值班崗位，按交接班程序進行交接班。

4.2.2堅守崗位，不得串崗。

4.2.3按有關運行管理標準作業規程對空調設備、電梯設備、供水、供電設備進行巡

查、保養、維修。

4.2.4如遇特殊事件，應按突發事件處理程序進行處理。

4.2.5值班人員特殊情況需要調班時，必須事前填寫調班表，并經機電維修組主任助

理同意并簽字方可調班。

4.3停送電操作要領

4.3.1正常情況下的倒閘操作：

a)機電維修組主任助理提前兩天書面通知運行組停、送電范圍(包括變壓器報停、

啟用);

b)運行組接到通知后，一天內完成以下工作：

一立即通知供配電專業人員即到現場，根據負荷分布情況實地考察其可行性；

——若不可行應立即匯報情況，并說明原因；

—若可行，則應明確停送、電時間、范圍'填好操作票后，由主任助理主任審批，

同時將停、送電情況書面通知物業部。

c)物業部接到通知后，提前一天貼處停電通知以告知客戶；

d)倒閘操作前，運行人員要做好相應地準備工作，電梯降至首層，如有必要可將

19

發電機操作開關置于停機位置；

e)在確定時間，在監護人的監護下，操作人員按操作票進行倒閘操作：

一停電：先停負荷開關，后停隔離開關；

——送電：先送隔離開吳，后送負荷開關。

f)倒閘操作完成后，運行人員要檢查電梯的運行情況，發電機操作開關置于自動

位置；

g)做好各項相關記錄。

4.3.2緊急狀態下的倒閘操作：

a)發現配電房有冒煙、短路等異常情況或發生火警等重大事故時，運行人員應當

立即進行全部或部分負荷停電操作；根據情況立即斷開低壓配電柜上電源開關，

或斷開高壓柜高壓開關；

b)停電后立即通知機電維修組主任助理，主任助理到現場后立即檢查事故原因，

在查出確定的原因后方恢復部分或全部供電。對損壞部分應盡快修復，以恢復

正常供電；

c)做好各種記錄，重大事故應立即報告物業部主任。

4.4值班房、設備房衛生管理制度

4.4.1各值班人員負責該班次值班室的衛生清潔工作，并保持值班室衛生。、

4.4.2各專業值班人員負責各自專業設備房的衛生清潔工作：

a)水電工負責配電房、水泵房衛生清潔工作；

b)空調工負責空調機房衛生清潔工作；

c)電梯工負責電梯房衛生清潔工作。

4.4.3接班人負責檢查上一班的清潔工作，對不合格衛生清潔工作可要求返工，直至

合格。

4.4.4各專業早班值班人員為該專業設備房安全衛生責任人。

4.4.5機電維修組主任助理負責本部衛生清潔工作的日常檢查和督導。

5.0記錄

《值班記錄表》

6.0相關記錄文件

《機電維修組員工績效考評實施標準作業規程》

值班記錄表

部門：年月日

早班中班晚班主任助

班次

08:00-16:0016:00-24:000:00-08:00理閱示

20

交接

班時時分時分時分

間

電梯（）電梯（）電梯（）

檢查

空調（）空調（）空調（）

記錄

水電（）水電（）水電（）

值班

記事

處理

意見

交班設備運行（）設備運行（）設備運行（）

人意衛生情況（）衛生情況（）衛生情況（）

見工具情況（）工具情況（）工具情況（）

接班設備運行（）設備運行（）設備運行（）

人意衛生情況（）衛生情況（）衛生情況（）

見工具情況（）工具情況（）工具情況（）

5、測量設備管理標準作業規程

1.0目的

確保測量設備的能力滿足使用的要求。

2.0適用范圍

適用與物業管理公司對測量設備從配置、校準、使用至管理各個環節的控制。

3.0職責

3.1總經理負責批準測量設備的采購計劃。

3.2物業部主任負責審核測量設備的采購計劃。

3.3物業部機電維修組負責提出測量設備的采購計劃或申請；負責測量設備的使用、

校準修和管理。

4.0程序要點

4.1測量設備的范圍

4.1.1按用途可分為向顧客計費用的；維護和檢修設備用的；對設備運行參數進行監視

用的。

4.1.2按裝置可分為安裝于固定管道、設備上的；移動使用的。

21

4.1.3按來源可分為公司原來已有的、新采購的'借用的。

4.1.4按形式可分為儀器、儀表、磅秤、天平、量具、測試軟件。

4.2測量設備配置的要求

4.2.1數量滿足使用需要。

4.2.2最大量程、最小分值和精度等級滿足被測對象精密度、準確度的要求。

4.3測量設備的采購

4.3.1機電維修組主任助理應根據測量設備的現狀和需要，提出采購計劃或申請，經物

業部主任審核，總經理批準后按《分供方評審與管理標準作業規程》和《采購

管理標準作業規程》規定進行采購。

4.3.2采購計劃或申請應詳列所需采購測量設備的下列資料：

a）名稱、型號或型號、規格、最大量程、最小分度值、精度等級；

b）數量、該產品的標準代號（盡可能做到）、用途、參考生產廠家或供應商名稱。

4.3.3采購人員應嚴格按采購資料進行采購，如有變動，應事先征詢機電維修組主任助

理的意見。

4.3.4測量設備采購進公司后，應按公司相關規定辦理交接手續。機電維修組主主任助

理應核對實物是否與所申報采購資料相符，并檢查驗證包裝、外觀及所帶證明、

證件。

4.4測量設備的管理

4.4.1機電維修組主任助理應指定專人負責管理測量設備，其職責為：

a）建立測量設備臺帳，其內容包括：出廠編號、公司編號、名稱、型