中國及深圳旅游酒店業市場研究和分析一、中國經濟形勢分析盡管全球經濟普遍下滑，亞太地域受日本全方面衰退及歐美經濟影響表現出不均衡發展。然而，中國大陸卻表現出一枝獨秀。，中國生產總值已實現116,694億元，同比增加9.1%。自1992年至今間，每十二個月增加率全部在7%以上，1991年到1998年平均增加率更是達成了9%以上。從1986年突破1萬億元，到突破9萬億元，中國只用了時間。各年GDP見下圖：中國國際競爭力總體排名居世界第31位，比上升了兩位，即使仍居世界中等偏下水平，但所表現出來競爭力連續上升情況也說明了多年來中國經濟連續穩步發展。二、中國旅游業形勢分析旅游業受非典疫情影響較大。整年入境人數9,166萬人次，比上年下降6.4%。其中，外國人1,140萬人次，下降15.2%；香港、澳門和臺灣同胞8,026萬人次，下降5.0%。在入境旅游者中，過夜人數3,297萬人次，下降10.4%。國際旅游外匯收入174億美元，下降14.6%。整年中國出境人數達2,022萬人次，增加21.8%。其中因私出境1,481萬人次，增加47.2%，占出境人數73.2%。中國旅游人數達8.7億人次，下降0.9%；旅游總收入3,442億元，下降11.2%。三、深圳市經濟形勢分析盡管受到東南亞金融危機、美國911事件和上六個月“非典”疫情等不利原因影響，深圳市國民經濟仍然保持了平穩快速增加，從1996年到8年間全市經濟年均增加14.88%，累計實現中國生產總值13,000多億元，僅深圳市中國生產總值就達成2,861多億元人民幣，增加率更是達成了1996年以來最高值17%。以下圖：在世界經濟復蘇加緊，內需擴大背景下，入世效應繼續顯現，本市進出口總額大幅增加，連續居全國23個大中城市之首，外貿進出口總額首次突破1,000億美元，達1,173.99億美元，同比增加34.6%，其中出口629.62億美元，增加35.2%，進口544.37億美元，增加33.8%，實現順差85.25億美元，比上年多26.42億美元，增加44.9%。外貿出口結構繼續優化，機電產品和高新技術產品出口保持快速增加，整年機電產品出口461.34億美元，占出口總值73.3%，同比增加43.1%，比重比上年提升4.1個百分點，增速提升13.0個百分點；以IT產品為主高新技術產品出口251.55億美元，占出口總值40.0%，同比增加60.3%，比重比上年提升6.3個百分點，增速比上年提升22.3個百分點。歷年來深圳市外貿進出口總額情況以下圖：歷年來深圳市固定資產投資逐年穩步提升，全市完成全社會固定資產投資946.49億元，同比增加20.1%，增速比上年提升9.1個百分點。其中基礎建設和更新改造投資大幅增加，累計完成投資358.36億元和62.09億元，分別增加25.3%和61.2%，房地產開發投資在政策調控下，速度顯著回落，累計完成投資410.06億元，增加5.6%，增速比上年回落11.8個百分點。按注冊登記類型看，國有經濟投資增速較快，比重提升，完成投資增加25.9%，比非國有投資快出9.9個百分點，占全社會投資比重從41.0%提升到43.0%。利用外資繼續增加，實際利用外資50.42億美元，同比增加2.9%，其中外商直接投資36.23億美元，增加13.6%；協議外資金額58.29億美元，增加12.4%。四、深圳市旅游業形勢分析1、深圳市旅游業情況依據深圳市旅游局公布數據，整年深圳市共接待游客總人數為4,283.60萬人次，同比下降15.38%，其中過夜游客1,448.82萬人次，一日游游客2,834.78萬人次；整年實現旅游業總收入294.63億元，同比下降17.12%，其中國際旅游（外匯）收入13.01億美元，同比下降24.49%，中國旅游收入187.04億元，同比下降12.17%。相關數據見以下圖表：2、歷年及未來深圳市旅游業發展情況依據《深圳市旅游發展"十五"計劃和遠景計劃》，其接待游客及創匯情況見下表：接待總人數(萬人次)過夜海外游客（萬人次）過夜外國人（萬人次）旅游總收入（億元）旅游創匯(億美元)4294.06397.3461.09301.6014.115480.43507.1289.76403.6119.79年增加率5.00%5.00%8.00%6.00%7.00%11393.421054.3284.74967.2754.60年增加率5.00%5.00%8.00%6.00%7.00%深圳市歷年接待游客及旅游業中國、國際收入情況見下表：1998年至間，伴隨旅游業不停發展，深圳市賓館飯店客房出租率也基礎保持了增加態勢，因為受“非典”疫情影響，館飯店客房出租率降到了1996年以來最低點55.20%，估計從起將逐年提升。第四部分深圳市酒店業市場分析一、酒店物業概況酒店物業在房地產各類型物業中屬特殊類物業。因為這類物業供求量在很大程度上和一個地域或城市流感人口、旅游業及經濟發展水平有直接關系，而且選址關鍵受交通及環境限制。由此，酒店劃分通常有五種類型，即商業旅游型、度假型、會議型、汽車旅館、招待所等。商業旅游型酒店客人是商業旅游者，是來酒店所在地辦事，所以入住酒店會選城市中心地段或經濟商務活動發生較多地段，這類客人對酒店服務項目、質量、水準有更多要求，而且有相當一部分是回頭客。這一類酒店受季節影響較小，但受經濟環境影響較大。度假型酒店則受季節影響較嚴重，通常全部有淡旺季之分。這類酒店會選景區周圍，且交通便利地方。會議型酒店最關鍵特點就是擁有多間規格不等會議室。汽車旅館則會依地域間交通要道路邊而建。至于招待所，因其客人只是以居住為目標，對其它服務要求較低，所以會散落在城市各個地方。因為酒店物業特殊性，所以位置、交通和酒店建筑及裝飾是成立酒店硬件，而酒店軟件是經營管理，這也是影響酒店能否成功關鍵原因。通常來說，酒店評選是經過星級來定，星級劃分標準是依據建筑、裝飾、設施、設備及管理服務水平等方面來確定。在中國，還分為旅游涉外飯店和對內酒店兩種，其關鍵區分是涉外飯店能夠評定星級標準，而對內酒店能夠參考星級標準來管理。通常而言，判定酒店行業市場情況，關鍵是依據出租率這項指標，出租率越高，表示酒店市場客源穩定，盈利機會較大，但出租率高并不表示酒店凈利潤就高，利潤率高低和酒店管理、經營水平直接相關。，中國星級酒店數量繼續保持較快增加。到末，全國共有星級酒店8,880家，比上年末增加1,522家，增加20.68%；擁有客房89.72萬間，比上年末增加8.10萬間，增加9.92%；擁有床位172.95萬張，比上年末增加19.64萬張，增加12.81%。

，全國星級酒店營業收入總額為914.43億元，比上年增加151.11億元；上繳營業稅48.65億元，比上年增加8.99億元；年平均客房出租率為60.15%，比上年提升1.7個百分點。二、深圳市酒店業市場分析1、深圳市酒店業市場概況據統計到末，深圳市納入統計賓館酒店270家，客房28,640間，增加2.65%，床位數50,645張，增加1.74%，接待游客661.30萬人次，比上年增加2.21%。從星級來看，到末，深圳市星級飯店共152家，其中，五星級飯店10家，四星級飯店14家，三星級飯店54家，二星級飯店72家，一星級飯店2家，未評星級飯店118家。即使相關深圳市酒店行業統計數據還未公布，但據估量和相比改變不大。從客房規模來看，到末，飯店客房數在500間以上有4家，300-499間有10家，200-299間有27家，100-199間有65家，1-99間有164家。，深圳市賓館酒店營業收入總額為44.98億元，比上年增加4.86%；實現利潤7481.68萬元，比上年下降0.81%；上繳營業稅金及附加為2.48億元，比上年增加6.90%；全員勞動生產率為9.83萬元/人，比去年增加13.77%。2、深圳市旅游業發展情況深圳市賓館酒店共接待游客620.13萬人次，賓館整年平均出租率為55.20%。三、深圳市高星級酒店概況現在，深圳四星級以上高星級酒店總數已達成23家，成為全國高級酒店最密集城市之一。其中五星級酒店首次達成10家，四星級酒店達13家。深圳在1986年3月建起了第一家五星級酒店——南海酒店，以后，南海酒店在整個八十年代曾一枝獨秀。進入90年代，五星級酒店一家接一家拔地而起，富臨大酒店、陽光酒店、香格里拉大酒店、富苑酒店、駿豪酒店、景軒酒店、彭年酒店等相繼建成，圣廷苑酒店、威尼斯酒店接連開業，并同時于去年評為預備五星級酒店（開業滿十二個月后轉正）。已評10家五星級酒店加上未參評五星級但以五星級標準建設和經營五洲賓館、麒麟山莊等，客房總數超出4,000間，每日可接待客人8,000多人。深圳灣大酒店是深圳第一家四星級酒店，于1984年開業，1990年評定為四星級酒店，以后，到之前，深圳經評定四星級酒店只有深圳灣酒店、新全部酒店、晶全部酒店和全部之全部大酒店。進入新世紀以后，一批新四星級酒店，包含新世紀酒店、東華假日酒店、廬山國際酒店、中南海濱大酒店、格蘭云天酒店、明華國際會議中心、寶民城花園酒店等快速崛起，去年東方之珠酒店僅開業四個月，即榮膺四星級酒店，至此，深圳四星級酒店上升為13家，客房總數靠近3,000間。在市各行政區域高星級酒店擁有量中，羅湖區居首位，其次是南山區。龍崗區和鹽田區現在暫無四、五星級酒店。各區高星級酒店統計情況見下表。深圳市四星級、五星級酒店客房數量、價格調查統計見下表：四、深圳市各區高星級酒店分析深圳市各區擁有高級星級酒店在位置分布、關鍵客源又各有不一樣特征。九十年代，羅湖是深圳發展最早、最為成熟區域，是當初市中心區。羅湖區高星級酒店關鍵集中分布在羅湖口岸周圍，羅湖口岸是深圳市火車站出入口，毗鄰香港，作為深圳對外交流關鍵窗口，配套設施完善，高樓林立，商業繁榮度高，多種商場、酒肆、娛樂消費場所等一應俱全，名噪一時國貿商圈吸引了中國大批旅游者，人流如鯽。羅湖區高級星級酒店早期關鍵客源以中國外旅游者、旅游團體、港人為主，后期因為商務活動日益頻繁，商務旅游客源也占有一定比率，出租率在73%左右。羅湖高級星級酒店早期經營情況普遍良好，但多年來受市中心區西移，高級星級酒店數量增加，和行業競爭日益加劇，酒店經營利潤存在普遍下滑趨勢。福田區高級酒店總體數量相對較少，分布較集中，關鍵在華強北、上海賓館一帶。該地域地處城市中心，交通十分便利，華強北已發展成為和羅湖“東門”并駕齊驅著名商圈，形成了電子產品、服裝、餐飲為特色商業街，吸引了大批客流。該片區商務活動集中，除了來深圳辦事商務人員外，還有很多長久租客將其用做寫字樓辦公。所以，福田高星級酒店通常定位在商務型酒店，客源關鍵以商業旅游者、商務人士為主，酒店服務項目、服務質量、服務水準全部比較高，所以客源穩定，出租率一直較高，平均為78%左右，經營情況良好。南山區在深圳經濟特區西部，依山傍海，環境優美，旅游資源十分豐富，是深圳市旅游資源最為集中地域之一。這里現有以現代專題公園為特色錦繡中華、民俗文化村、世界之窗、歡樂谷、未來時代、又有表現南山悠久歷史新安故城、天后宮、赤灣左炮臺等歷史人文景觀，還有表現生態旅游、度