戰略管理萬科地產業務戰略分析報告開展歷程競爭力分析戰略選擇及實施萬科概況萬科概況成立于1984年，國內最大的住宅開發企業定位城市主流住宅市場引領行業節能減排，推進綠色建筑及住宅產業化開展歷程“加法”階段〔1984年-1992年〕“減法”階段〔1992年-2004年〕專業化經營階段〔2004年-今〕由多元化專注于群眾住宅開發階段開展歷程“減法”階段由單一貿易型企業向多元化經營轉變的階段由多元化經營向專業化經營調整的階段專業化經營階段“加法”階段競爭力分析萬科地產與五力模型企業間競爭者潛在的進入者替代產品的開發購置者的議價能力供給商的議價能力戰略選擇及實施差異化戰略目標聚集戰略業務層戰略差異化戰略住宅產業化做小戶型綠色環保住宅萬科其中一個產品趨勢是戶型做小，王石表示：針對國家“90/70”的政策，萬科一直在用技術手段來處理戶型問題，中國住宅超前的消費接下來一定要理性回歸，首先就表達在住宅面積的縮小。做小戶型

為了取得空間最大化的效果，合理方式是共享空間。消除各種空間之間的實際隔斷和心理界限，形成整體空間的效果，打造“一個人的豪宅”。綠色環保住宅中長期戰略中國房地產行業持續領跑者，卓越的綠色企業綠色定位溫室氣體減排的行業領先者綠色標準制定的推廣者綠色節能技術的廣泛應用者綠色社區生活的身體力行者綠色規劃全裝修工業化綠色建筑

住宅產業化質量穩定節能環保效率提升工業化平臺社會效應客戶效應2企業效應住宅產業化混凝土不需要在施工現場澆灌，既可以保持現場的干凈，而且大幅減少對水泥的浪費。采用住宅工業化生產方式可以節約水泥12%，模板消耗降低27.5%，節省手腳架鋼材85%。目標聚焦戰略區域聚焦戰略產品聚焦戰略業務減法打造產品聚焦產品聚焦戰略一方面，萬科從1992年開始做減法，逐步砍掉了所有與住宅不相干的業務，專注于房地產開發，走專業化道路。萬科品牌成立時間賣出時間怡寶蒸餾水1991年1996年萬科國企（廣告）1986年1998年萬佳百貨（零售）1992年2001年萬科工業1988年1997年萬科貿易1984年1999年精細化乘法領跑地產產品聚焦戰略另一方面，萬科在做乘法，走精細化開展道路，形成有特色的住宅產品體系，便于產品的標準化復制，實施規模擴張。實行更為準確的客戶細分戰略：開發一些針對不同人群的更加精細的住宅體系，建立萬科住宅標準。在產品策略的制定方面，表達其“效率+客戶”的核心理念。一方面：萬科一切以客戶需求為導向，分析客戶需求，制定客戶策略，再出臺土地策略，最后是產品戰略；另一方面，萬科根據處于不同生命周期的人群的居住需求進行豐富的產品聚焦分類研究，制定品牌戰略，形成品牌效應，獲得高度的品牌認可。產品定位：提供位于城市中的住宅，滿足客戶對便捷城市生活的追求。產品細分：商務住宅、城市改善型項目、城市棲居項目產品定位：提供位于城郊的住宅，既滿足客戶舒適居住追求，又保持與城市適當的交通距離。產品細分：城郊改善型項目產品定位：提供位于郊區的住宅，為客戶提供高性價比產品，實現客戶回歸自然的需求。產品細分：郊區棲居項目、郊區享受型項目產品定位：提供位于稀缺地段或占有稀缺景觀資源的住宅，滿足高端客戶對高品質生活和較深層次文化內涵的追求。產品細分：城市享受型項目產品聚焦戰略產品聚焦戰略主力細分客戶核心價值產品子系列產品系列商務人士（常年工作流動人士）注重工作便利關注產品服務及品質G1（商務住宅）金色家園（城市住宅）小太陽、后小太陽、孩子三代（客戶年齡以35-39為主）追求改善和品質G2（城市改善）青年之家、小太陽家庭（客戶年齡25-34為主）低總價優勢G3（城市棲居）后小太陽、小太陽、孩子三代（客戶年齡在35-44歲）舒適居住（第一居所）C（城郊改善）城市花園（城郊住宅）小太陽、青年之家、孩子三代（客戶年齡25-34為主）低價格T1（郊區棲居）四季花城（郊區棲居）客戶年齡以35-44為主舒適居住（第二居所）考慮父母養老或休閑T2（郊區享受）——占有稀缺資源TOP高檔區域聚焦戰略北京上海深圳成都萬科提出集約化經營的概念，采用區域聚焦戰略，持續推動區域集約化開展，以深圳、上海、北京、成都形成四大區域中心，考慮市場容量、距離因素，以區域為中心形成二級城市圈，兼顧四大區域外局部城市的開發，形成“4+X”區域布局。萬科業務區域形成四大區域中心，單個區域中心形成多個二級城市圈區域聚焦戰略上海等核心城市開始土地使用權的有償轉讓，舊公房開始了市場化的改革并逐步完成城市化進程拉動一二線城市需求，98年房改的推行是的長期積累的購置能力集中釋放2003年伊始，城市化的進程加快，一線城市住宅需求集中爆發，房屋價格大幅上揚，土地本錢、新建住宅本錢的上升是房價高居不下房地產市場受政策影響進入調整去，核心城市可供住宅開發的土地相對越來越少，土地本錢大幅上漲，但房屋供需矛盾仍然突出進入一線核心城市以核心城市為中心，向周邊城市輻射，搶占二線城市市場增加二線城市的投資比例，重點向三線城市輻射1995200020052010優勢劣勢分散風險業務規模資源整合決