編號：時間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學海無涯苦作舟頁碼：第頁物業相關項目管理管控辦法（建議稿）二00九年五月編制說明根據公司規范性文件制定本管理管控辦法，主要針對物業相關項目的一些特殊性和專業性，是公司現行管理管控制度的外延和補充。本辦法條文中如發生和公司新頒布的制度等規范性文件相沖突時，本辦法將做出修改直至遵從公司規范，并隨著物業業務的發展逐步增刪、修訂和完善。物業相關項目管理管控辦公室王楠二00九年五月目錄一、物業相關項目組織架構示意圖 4二、崗位職責 5（一）物業主管（主辦）工作職責 5（二）招商專員崗位職責 6（三）物業專員崗位職責 7（四）車場專員崗位職責 8（五）物業內勤崗位職責 8（六）車管員崗位職責 10三、物業相關項目管理管控制度、流程 11（一）考勤管理管控制度 11（二）物業相關項目薪酬管理管控制度 12（三）物業相關項目考核制度 14（四）首問責任制 16（五）物業安全管理管控制度 17（六）停車場管理管控制度 18（七）物業值班制度 20（八）交接班制度及流程 211、車輛管理管控員交接班制度 212、物業交接班制度 213、交接班流程 22（九）巡查制度 23（十）房屋接管管理管控 23◆接收物業管理管控辦法 23◆設備機房接管驗收 28（十一）二次裝修管理管控制度及流程 30◆二次裝修管理管控制度 30◆裝修管理管控流程 32（十二）租賃管理管控辦法及流程 33◆租賃管理管控辦法 33◆租賃移交管理管控辦法 33◆流程 34四、安全應急預案 34（一）消防安全應急預案 34◆火災報警 34◆物業工作人員的任務： 35◆常見治安應急處理辦法 35（二）治安應急預案 36（三）水災害應急預案 36（四）疏散應急預案 37一、物業相關項目組織架構示意圖車管員車管員物業主管（主辦）車管專員招商專員員四海花園裕佳花園江南明珠物業專員物業內勤車管員車管員車管員物業主管（主辦）車管專員招商專員員四海花園裕佳花園江南明珠物業專員物業內勤車管員組織架構說明：按目前公司組織架構，物業相關項目辦公室隸屬公司人力資源部管轄，人事行政管理管控權、財務管理管控權均歸公司人力資源部、財務部直管，物業主管（主辦）履行物物業相關項目設辦公室主管（主辦）1人，下設招商專員、車管專員和招商專員可根據以后業務發展而設崗。二、崗位職責（一）物業主管（主辦）工作職責1、嚴格執行公司各項規章制度，并監督實施。2、根據上級部門下達的年度經營相關計劃，編制年度、物業出租、招商相關計劃書，并具體落實執行。3、負責產權物業的購入及出租出售，辦理相關手續及房屋交接管理管控。4、主要負責公司產權性物業的經營性管理管控工作，具體履行本公司物業產權的權利和義務，最大限度發揮物業價值，為公司增創效益。5、協助部門經理創立并完善內部管理管控制度、工作標準及流程等。6、負責與各物業管理管控公司和相關單位建立良好的溝通渠道，為物業的正常有序開展創造良好的外部條件。7、負責所有物業相關項目的日常管理管控。包括：建立安全保障體系，協助物業安全的檢查、相關工作的組織實施；初審與所在物業管理管控公司簽訂的管理管控協議；車場經營管理管控工作，物業招商管理管控工作并跟蹤、督導招商工作的進展及法律咨詢、合同合約的談判、簽訂。8、對本公司投資的物業附屬設備設施進行日常監管，按照上級批準的運行保養相關計劃落實責任。10、負責物業相關項目辦公室的具體行政、人事管理管控。如：規范日常辦公管理管控；規范員工行為管理管控；員工思想教育；員工職業技能培訓和指導；員工績效考核等。11、完成總經理和上級部門臨時交辦的其它工作。（二）招商專員崗位職責1、嚴格執行公司各項規章制度，服從管理管控。3、按照公司下達的招商任務編寫年度、月度招商相關計劃書并負責具體實施。4、協助收集、整理、歸納市場行情、價格，以及新相關項目、競爭對手、客源等信息資料，提出分析報告，為部門業務人員、領導決策提供參考。5、定期向物業主管（主辦）匯報工作情況和客戶跟蹤情況，定期進行工作總結，提高工作相關計劃性和有效性。6、負責招商的前期談判和招商書的起草、簽訂，并負責出租的后期管理管控及出租費用的按期收取。7、建立客戶數據庫，負責公司租賃合同合約及其他招商文件資料的管理管控、歸類、整理、建檔和保管工作。8、負責各類經營指標的月度、季度、年度統計報表和報告的制作、編寫，并隨時答復領導對銷售動態情況的質詢。9、負責監查客戶的意見或信息的記錄及回訪工作。10、具備較強的組織協調及溝通交際能力，勤奮敬業。11、完成領導交辦的其他工作。（三）物業專員崗位職責1、嚴格執行公司各項規章制度，服從管理管控。3、負責物業管理管控工作的組織實施，收集物業各類數據，為編制物業管理管控、租賃收支等相關計劃提供科學依據，具體執行物業管理管控相關計劃的編制工作。5、按時記錄并核對水電起止度、水電費的支出及收取，負責物業租賃費的催收。6、負責物業購入及出租出售的具體事務，嚴格按照房7、負責落實租賃產生的工程或維修事務初步合適的方案，并監督實施。8、每天不定期巡查物業的消防、安全、清潔及車庫智能系統的檢查，做好巡查記錄。9.處理前期物業相關項目的突發事件并及時上報領導。10負責下屬員的工作培訓及督導。6.完成領導臨時交辦的其它工作。（四）車場專員崗位職責1、嚴格執行公司各項規章制度，服從管理管控。3、負責車場管理管控工作的組織實施，按時提交年度、月度工作相關計劃及總結。4、負責與相關單位的協調，維護車庫經營正常運作。5、負責車場相關資料、圖紙的收集及保管。6、負責車場突發事件的前期處理并及時上報領導。7、負責車場智能系統操作的指導、監查管理管控并簡易維護，保證系統的正常運行。8、嚴格按照車庫管理管控制度每天不定期巡查各車場的消防、安全、清潔，檢查車輛的擺放情況，保證車庫及車輛的安全，做好巡查記錄。11、完成領導臨時交辦的其它工作。（五）物業內勤崗位職責1、嚴格執行公司各項規章制度，服從管理管控。2、接受物業相關項目主管（主辦）的直接管理管控，對其工作負責；涉及物業租金的收取及費用支出管理管控、物業維修維護費用的結算、辦公室日常費用管理管控等工作直接對財務負責，但要接受物業相關項目主管（主辦）的監督檢查，以保證資金的安全及相關項目的正常運轉。3、按時提交年度、月度工作相關計劃總結。4、負責物業租金的催收，保證資金及時到位。5、按照財務實施細則，嚴格執行收、付款手續，及時登記每一筆收、付款金額，建立收、付款日記帳和銀行票據登記臺帳，正確辦理票據結算和現金收付，按規定制作各類報表，并按時向總公司及相關人員填報各類賬務報表。6、負責印章管理管控和票據保管，建立發票領用登記臺帳，定期核對清理發票。7、負責物業相關項目備用金保管及明細帳目，嚴格按照公司財務制度及時報銷。8、負責員工工資及福利費等的發放。9、負責車庫智能系統月停續期工作。10、協助物業巡查工作，并做好巡查記錄。11、負責辦公用品的領用、登記、發放及保管。12、負責辦公室接待、接轉電話，傳真收發與電話登記等日常辦公事務。13、文件、會議資料的打印、復印、整理及歸檔。14、負責物業相關項目所有資料、公司發文、收文等的整理、歸檔，建立借閱制度，保證檔案資料的安全、完整，嚴格遵守公司的保密制度。15、完成領導臨時交辦的其它工作。（六）車管員崗位職責1、嚴格執行公司各項規章制度，服從管理管控。實行24小時輪流值班，服從統一安排調度，嚴格遵車庫(場)內及值班室的清潔工作。4、負責指揮區內車輛行駛和停放，提醒和指揮司機按路線行駛，按定位泊車，維持停車秩序，認真填寫《車輛出入登記表》，5、按規定和標準收費，開具發票，及時繳納營業款。6、8、維持道口交通秩序，保證道口暢通無阻。9、發現進場車輛有損壞時應向車主(司機)指出，并作好記錄，使責任分明。12、嚴守崗位，不得撤離職守，保持警惕，文明上崗，禮貌待人，妥善處理上崗時遇到的各種問題。13、完成領導交辦的其它工作。三、物業相關項目管理管控制度、流程（一）考勤管理管控制度物業相關項目辦公室全體員工的考勤管理管控，嚴格執行公司行政制度《員工考勤與休假制度》相關規定。針對物業相關項目的特殊性，增加以下幾點合適的內容。1、物業辦公室增加夜間巡查考勤：每周至少有一次不定期不定時的夜間巡查，巡查合適的內容：所有物業的安全、消防、清潔以及車管員相關工作記錄的檢查、核對等，做好巡查記錄以備查。物業相關項目主管（主辦）通過巡查記錄和車庫監控進行夜間巡查工作檢查。2、外出巡查或處理事情時需告知物業管（主辦），并要有巡查及處理事情的相關記錄及結果。3、車管員交接班時間為8：30，必需提前30分鐘到崗，做好交接班手續，進行物品清點，對車庫安全、停放車輛情況進行檢查確認，在交接記錄本上簽名確認。完成清潔工作。物業辦公室負責人每天對交接情況進行檢查核實。4、車管員要服從安排，嚴禁私自換班，一經查實按公司相關規定扣罰。5、車管員如需辭職者，需提前半月提出申請。臨時離職者當月獎金及福利費不予計發。6、車管員因事請假半小時-1小時內，可向車管專員請假，超出1小時須向物業相關項目主管（主辦）申請，獲得同意方可請假。扣款按照公司《員工考勤制度》執行。7、外出吃飯時間控制在1小時以內，超出10-30分鐘按遲到處理，超出30分鐘以上按無故曠工處理。（二）物業相關項目薪酬管理管控制度物業相關項目辦公室全體員工的考勤管理管控，嚴格執行公司行政制度《員工薪酬管理管控制度》相關規定。但因物業相關項目存在1、為激勵物業員工工作積極性，員工工資除按照公司的薪酬制度執行外，可將招商及銷售的業績按比例提成，在公司規定的薪酬上，按營業額的3%提成。2、物業安全工作是重中之重，公司設立安全獎，全年無重大安全事故，隱患查處率為100%，物業所有員工即可獲得200元安全獎。如果出現安全責任事故，則按照《績效考核辦法》扣罰。3、由于車管員職位較特殊，故薪酬制度單列車員管薪酬由四部分組成：基本工資＋工齡工資＋績效獎金＋福利費◆基本工資：755元/月◆工齡工資：按進入公司滿一年后始計，第二年開始每滿一年每月給予工齡工資20元。工齡工資以五年封頂，即入司工作滿五年后不再遞增計算工齡工資。◆績效獎金：◆獎金按如下標準計提以本車庫當月收到的臨停車收入為基數，其該收入在一萬元以內（含）則提取其中10%作為獎金，若該收入在一萬元以上則按超出部分再計提5%作為獎金，原則上由該車庫所為車庫新增月票停放客戶的，則每新增1個客戶按10元/人的標準獎勵給當值經辦車管員。公司將根據各車庫的運營情況保留每季度調整獎金計提比例的權利。◆獎金的發放管理管控每月5日前，物業相關項目辦公室將各車庫上月的臨停收入報總公司財務部核算，總公司行政辦公室于8日前按上述獎金計提標準算出當月應發獎金金額，并報總經理批簽后，由行政辦公室將此獎金平均分配至該車庫所有車管人員，在車管員工資中統一發放。每月5日前，物業辦公室將各車庫上月新增月票客戶的數據報總公司行政辦公室，由行政辦公室核算后，直接將該獎金計入經辦車管員的工資中予以發放。◆福利費：國家法定節假日：元旦、五一、端午、中秋及國慶，過節費50元/人；春節節日禮品50元/人（不發現金）。（考慮到各節日多在月初，為防止車管員未事先申請而臨時離職的原因，故以現金發放的過節費均納入車管員工資中，延遲一月發放。）◆關于節日加班費：車管員在國這法定節假日當班的按50元/天的標準給予節日加班費。車管員未提前半月度提出辭職者，取消當月應享受的任何獎金及福利資格。（三）物業相關項目考核制度嚴格遵照公司《人力資源部績效考核辦法》及行政執行考核，針對物業的特殊性，增加以下考核合適的內容。1、安全質量考核：公司物業發生安全質量事故，要在第一時間進行上報、處理，如因責任人工作懈怠、巡查不到位或其它主觀原因發生的安全質量事故，視其事故大小給予警告、記過、記大過等行政處分；如造成的影響和損失較大，除行政處分、績效扣罰等，對于所造成的損失承擔賠償責任。2、物業工作人員未按規定巡查，或未巡查而謊報已巡3、因車管員薪酬為單列，故對車管員的考核按以下標準執行：◆嚴格執行公司各項規章制度，服從管理管控。違者扣罰50元/次，三次以上勸其退職。◆車輛進出車庫不按規定登記或漏登、補登，扣罰當事人5元/次，如故意者，一經查實則按貪污處理，按未登記◆車輛進出車場，國車管員未按規定進行刷卡程序操作抬桿，而擅自抬桿放行無正當理由扣罰5元/次；凡電腦顯示有人工抬桿記錄，而車管員未做記錄者，扣罰5元/次。◆不得私自使用車庫智能系統配備的電腦做與工作無關的事，違者扣罰50元/次；如因違規操作或故意損毀電腦及車庫智能系統設施，按其市價雙倍賠償設備設施及由此造成的其它經濟損失，并予除名。◆未經物業辦公室主管（主辦）同意，私下換班，雙方各扣罰50元/次，正常當班者當天工資扣除。◆凡遺失IC卡一張，按工本費30元/張賠償。◆損壞公司財物，照價賠償。◆上班時間無故脫崗、離崗，半小時內50元/次，超出半小時按曠工處理（外出吃飯除外）。◆上班時間睡覺、做私事、閑聊、聽廣播等，違反一次扣罰10元/次。◆保持車庫清潔，違者扣罰5元/次。◆上班時間注意儀容儀表，不得穿背心、短褲、拖鞋，禮貌待人，如有違反，扣罰10元/次。◆對工作中出現的問題應及時溝通，如實反映，企圖欺上瞞下者，經查實一律除名。（四）首問責任制首問責任制：指首問責任人必須盡自己所能為客戶提供最佳和滿意的服務，直至問題最終解決或給予明確答復的責任制度。首問責任人：指當客戶到訪或致電辦公室要求提供服務(咨詢、申訴等)時所接觸到公司的第一位員工。2、屬首問責任人職責范圍且能夠準確答復的應及時予以答復、處理。3、非首問責任人職責范圍或不能準確答復的在第一時間報相關領導，并做好記錄，首問責任人不得以此為由予以搪塞、推諉、或敷衍了事。4、在完成上報義務后須對處理情況進行跟蹤，并告知客戶預計解決的時間。

5、首問責任人在接待或受理有關問題時，要認真聽取反映；按照有關規定和程序及時拿出處理意見，限期反饋；該轉交的立即辦理相關手續轉交給下一位接待者，問題轉到哪里，責任就到哪里。5、員工不僅要精通本職業務，而且要了解本部門業務辦理程序，以便能夠更好地履行首問責任。（五）物業安全管理管控制度1、建立消防安全巡查制度，物業主管（主辦）、物業專員、車管專員每天不定期不定時對所有物業進行巡查并做好記錄，發現問題及時處理并報物業主管（主辦）處理結果。2、嚴禁在辦公場地及車庫內使用瓦絲爐、電熱風扇等，易燃易爆等危險品嚴禁帶入車庫及辦公場地。3、車庫及辦公場地屬禁煙場所。4、工作人員應及時清理區域內易燃物品，以免造成火災隱患。5、未經批準，不得違規使用加長電線，嚴禁用電不使用安全保險裝置或擅自增加小負荷電器。6、對所轄工作區域內的消防消防設施、器材工經常巡查，不得擅自挪用消防設施、器材的位置或改為它用，如發現有過期的或無法使用的應及時報物業辦公室予以更換。7、保證車庫道口及車道的暢通、清潔，嚴禁遮擋安全指示標志。8、嚴格遵守公司職場安全相關規定，車庫必須嚴格按照安全管理管控和操作規程進行，保證車庫的安全運行。9、車管員對進出車輛特別是進入車輛進行安全檢查，如有損傷及其它問題及時提醒車主，做好記錄。10、禁止在車庫內進行試乘試駕，隨時巡查車輛停放情況，保證車輛安全。如發現車輛有漏水、漏油、車門及窗未關等現象應做好記錄，并及時通知車主到場處理。11、一般安全事件，及時處理，做好記錄報辦公室友備案。如發生火災、刑事案件或其它重大安全事故，需立即通知物業負責人，啟動安全預案。（六）停車場管理管控制度1.車場管理管控員必須熟悉停車場的車位分布情況，通過檢查車輛停車證，查驗車輛是否按指定車位停放。（車證號應與車位號相符）并按時填寫《車輛停放記錄表》。2.車場管理管控員指揮車輛正確分區停放整齊，車輛應在車位正中停放，不得壓車位線，不得隨意停放。要提醒司機關好車窗，鎖好車門。3.車場管理管控員認真檢查區域內是否有影響停車安全的因素存在，檢查車場設施、燈光、地面有無異物（如釘子、金屬片等）及衛生情況，保證車輛的停放安全。5.車場管理管控員檢查停車場內消防設施是否完好、有效，車場變配電等設備、施工現場等處要有明顯警示標識，有防護措施，如有損壞，要及時上報。6.車場管理管控員必須24小時有人值班,不得空崗。7.車場管理管控員熟悉車場管理管控系統一般性故障的處理程序，停車場管理管控系統發生故障時,立即通知工程部人員到場維修.平時主機顯示器保持在實時監控界面。8.車場管理管控員要如實詳盡地記錄當天發生的事件，發現問題及時向上級報告。9.車場管理管控員工作時應著裝整潔，舉止文明、禮貌待人、10.發生任何車輛事故時，及時上報看管好事故現場，疏導其它車輛繞行，確保道路通暢。11.接到火警報警信號時，值班員要按照制定的火警處置預案的程序報警，并通知有關人員到火警地點撲救。12..停車場內停放的車輛發生丟失，由車主報公安部門處理，管理管控處將配合公安部門為破案提供線索，不負責賠償。（七）物業值班制度1.2.熟悉業務，認真鉆研業務知識，提高業務水平，文明值班。妥善地做好職責范圍內的一切事務。3.對于重大、緊急和超出范圍內的事項，應及時向主管領導匯報和請示。4.加強安全責任，保守機密，不得向無關人員泄露有關公司內部的情況。5.保持室內清潔，禁止在工作時間大聲喧嘩。無關人員不得隨意進入值班室。6.非值班人員禁止在值班室留宿。7.愛護公物，杜絕浪費，互相尊重，禮貌待人。8.因有特殊情況需換班和代班時，必須經主管負責人批準，否則責任自負。9.按規定時間交接班，不得遲到、早退，并在交接班前按要求認真填寫值班記錄。（八）交接班制度及流程1、車輛管理管控員交接班制度（1）按時交接班，接班人員應提前30分鐘到達崗位，在接班人員未到達前，當班人員不能離崗。（2）接班時，要詳細了解上一班車輛出入和停放情況以及本班應注意事項。（3）向下一班移交值班記錄和《車輛出入登記表》。（4）交接班時應將上一班移交的值班物品及其他設備清點清楚，并在值班記錄上簽名。2、物業交接班制度(在物業業務發展壯大時可建立物業的值班制度)（1）交班者應在交班前15分鐘做好準備工作，工作人員提前10分鐘到崗接班，服裝整潔，身體狀況良好；（2）上一班次值班人員對接班人員陳述上班次運轉情況，重要注意事項，提前在記錄本上填寫本班運行狀況及特別事項并按要求填寫各種運行記錄表；（3）接班人員檢查對鑰匙及其它工具是否齊全；（4）交接班人員雙方應共同確認管轄區域運行狀況和方式是否良好；（5）保持辦公地面、桌椅、儲物柜架是否清潔，物品是否碼放整齊；（6）接班人員未準時到崗，交班人員需等接班人員到崗后問清原因，確認接班人員能保證正常工作，方可進行交接。如發現接班人員有醉酒現象或其他神志不清的表現不能交班，上班時不能吸煙、飲酒；（7）各種運行記錄表格、資料是否存放整齊完好。接班人員應認真查閱運行記錄、巡檢記錄，詢問相關情況，交接班后，雙方履行簽字手續，接班人員如發現違章和故障或可能造成不良后果的因素，經詢問交班人員，交班人員不能給予明確回答，可以拒絕簽字，并立即報告主管領導，由交班人員繼續處理、接班人員配合，解決問題后，再進行接班；（8）若發生引起不良后果的事故，應由當班工作人員在本班填寫統一格式的事故報告后，方能交接。3、交接班流程接班人員提前15分鐘到崗上班人員交接下傳工作事宜和工作用品雙方認可簽字確認接班人員接班后進入工作狀態接班人員提前15分鐘到崗上班人員交接下傳工作事宜和工作用品雙方認可簽字確認接班人員接班后進入工作狀態（九）巡查制度（1）物業相關項目辦公室主管（主辦）、物業專員、車管專員及車管員均為巡查人，負責對所有物業及樓道、樓梯、電梯及死角進行定期定時巡視，并將檢查時間、地點、巡視次數作詳細記錄，物業專員、車管專員巡視次數每天不少于一次。（2）在巡視中要注意發現不正常的現象，嚴禁走馬觀花。（3）發現問題后要及時處理并上報。（4）如遇緊急情況必須及時采取緊急措施。（5）物業專員、車管專員在巡視時，必須按照即定巡視路線進行巡視。（6）物業專員、車管專員必須按巡視路線簽到，原則上巡視應采取雙人巡視方式。（7）物業相關項目辦公室主辦將不定期檢查制度落實情況。（十）房屋接管管理管控◆接收物業管理管控辦法物業相關項目管理管控辦公室代表公司接收物業時，應主動向開發商索要以下文件，不得缺漏：（1）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等資料；（2）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；（3）物業質量保修文件和物業使用說明文件；（4）實施物業管理管控期間形成的有關維修、養護、更新、改造等的技術資料；（5）物業使用、維護、管理管控所必須的相關資料。如物業規劃、建設的有關資料等；（6）專項維修資金的使用情況（7）物業管理管控用房和物業共用部位、共用設施設備；（8）其他屬于物業管理管控區域的物品、圖紙和資料；接收物業時，對照購房合同合約及交接清單，嚴格按照以下標準辦理交接手續：1、主體結構：1)內、外墻不得滲水、開裂；2)屋面排水暢通、無積水、不滲漏；出口水、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴密、不滲漏。2、樓地面面層與基層粘結牢固，不空鼓；整體面層平整，無裂縫，無脫皮，起砂；塊料面層表面平整，接縫均勻順直，無缺棱掉角，粘帖牢固，色澤均勻一致，無明顯色差。3、內墻面：1)抹灰面平整，無空鼓、面層涂料均勻，無漏刷；無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬；2)塊料（如瓷磚）面層粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂紋損傷，色澤一致；對縫砂漿飽滿，線條順直。4、頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，無脫皮，無裂縫，無霉點，無污水痕跡，無污漬。5、衛生間、陽臺地面應低于相鄰地面至少2厘米左右，不應有積水，倒泛水和滲漏。6、木地板平整牢固，接縫連接牢固，色澤均勻、油漆完好光亮。7、門、窗：1)門、窗開啟自如，密封嚴密無滲漏，無晃動和裂縫，零配件齊全，位置準確，無翹曲變形；2)門鎖、窗銷連接牢固，開啟靈活；4)油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整；5)電子防盜門、可視對講系統圖象清楚、通話清晰、完好、無銹跡；6)不銹鋼防盜門光潔，線條順直，對縫嚴密、牢固；7)高檔裝飾門裝飾完整。8、樓梯、扶手：1)鋼木樓梯安裝牢固，無銹蝕、彎曲，油漆完好，色澤均勻，表面平滑；2)砼樓梯無裂縫，無表皮剝落。9、木裝修工程表面光潔，線條順直，對縫嚴密、牢固。10、飾面磚表面平整，無空鼓、裂縫、凸起和缺角，對縫平直。11、油漆、涂料色澤一致無脫皮、漏刷現象。12、漏電保護安全可靠，電器插座安裝平整、牢固，符合“左零右火”規定，電源已接通正常。13、有線電視已開通，信號良好。14、開關安裝平整、牢固，開關靈活，接觸良好。15、照明安裝牢固，完好無損，反應靈敏，發光正常。16、水表（表前安裝截止閥）、電表、氣表安裝牢固，讀數正常，無損傷。17、衛生潔具安裝牢固，配件齊全，無污漬和刮花，接口密實，無滲漏現象，無堵塞，排水通暢。18、給水設施安裝牢固，接口密實，無滲漏、無銹跡、無異味、流水通暢，有足夠壓力。19、地漏、排水管道安裝牢固，配件齊全，接口密實，無滲漏現象，無堵塞，排水通暢，完好無損。20、門鈴、對講電話安裝牢固，操作靈活，效果良好。21、防盜網、晾衣架安裝牢固，焊接密實，面漆完好均勻，無脫皮、銹跡，無裂紋、折損。22、暗埋線管及走向有明顯標識。24、其他配備設施要求齊全、完好，型號與設計相符，狀態正常。公共配套設施接管驗收標準3、屋面避雷設施連接牢固，油漆完好。4、路燈、裝飾燈安裝牢固，完好無損，工作正常；燈柱安裝牢固，油漆完好。5、綠化符合設計要求，不缺株少苗，無死株，無大面積雜草；綠化水管布局合理，閥門開關靈活，安裝穩固。6、道路：1）路面平整，無水泥塊，無積水，無起砂、斷裂；收縮縫大小均勻成直線；2）路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無缺角損傷；3）塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無明顯裂縫、缺棱掉角；4）交通標識線、路牌設置規范，清楚完好。7、室外消防栓：1）消防箱標識清楚，玻璃完好，箱內清潔干凈；2）消防設施配件齊全，擺放整齊；3）消防管安裝牢固，標識明顯，閥門完好，水壓充足。8、樓宇門牌、樓棟號牌安裝牢固，標識清楚。10、保安崗亭安裝完好無損，配件齊全，標識清晰。11、道閘安裝牢固，開啟靈活，標識清楚，完好無損。12、停車場地面平整，照明充足，交通標識清楚，安全設施齊全，排水設施良好。13、單車、摩托車棚安裝牢固，交通標識清楚，安全防護和排水設施良好。14、明溝、暗溝排水暢通，不積水，無斷裂，溝蓋板安裝牢固、平穩。15、沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無裂縫，池內無雜物。16、護坡、擋土墻泄水暢通，砌筑牢固。17、臺階、踏步砌筑平實、牢固，無裂縫。18、水池、水箱內壁光滑平整，衛生清潔，無滲漏；水池、水箱檢查井蓋板密封良好，無滲漏、無銹蝕。◆設備機房接管驗收1、電梯設備型號、數量與移交清單相符，運行平穩，安裝符合規范；有電梯運行準運證；機房設置合理，符合專業及運行管理管控要求，配件齊全，標識清楚，表面光潔平整、明亮，機房自然通風良好。2、變配電設備型號、數量與移交清單相符，工作狀態良好，安全防護裝置齊全，標識清楚，通風、采光良好，設備表面油漆完好，無損傷，消防設施齊全，具有防止老鼠等小動物出入的防護措施。3、中央空調設備型號、數量與移交清單相符，工作性能達到設計指標，配置齊全，標識清楚，機房通風、采光、防潮良好，符合專業及運行管理管控要求，設備表面油漆完好，無損傷。4、發電機型號與移交清單相符，工作狀態良好，配件齊全，設備表面油漆完好無損傷，設備安裝牢固，機房隔音，符合專業及運行管理管控要求，防護設置完好，通風，采光良好，消防設施齊全。5、消防監控設備型號與移交清單相符，工作性能良好，反應敏捷，標識清楚，表面完好無損，設備安裝牢固，具有良好的防雷措施，機房干燥、通風、采光良好，符合專業及運行管理管控要求。6、給排水設備型號、數量與移交清單相符，工作狀態良好，標識清楚，設備表面油漆完好無損，閥門開啟靈活，安裝牢固，無滲漏現象；機房配置完整，符合專業及運行管理管控要求，通風、采光、防潮良好。7、智能化系統與移交清單相符使用正常，工作性能良好，操作合理，具有良好的防雷（感應雷）措施，機房干燥、通風、采光良好，符合專業及運行管理管控要求。（三）對接收的物業，物業相關項目辦公室應按照檔案管理管控規定，完善資料歸檔。（十一）二次裝修管理管控制度及流程◆二次裝修管理管控制度1.施工人員進入相關項目施工，需出示物業相關項目辦公室發放的有效證件，隨時接受管理管控人員檢查，如發現沒有佩帶證件或冒用他人證件，物業專員有權對其進行處罰。2.物業相關項目辦公室特為施工人員指定出入通道及運送貨物的通道，施工人員需按指定通道出入，用水及衛生間都按管理管控指定地點。3.施工時應在工作范圍內工作，不得隨意進入其它區域，并對該工作范圍周邊地帶物業設備設施進行保護（如大理石地面，柱子及扶手等）凡施工時造成的物業設施損壞，物業相關項目辦公室視具體情況進行處罰，并在施工結束前予以修復，無法修復的按修復全部費用賠償。4.裝修單位必須指定一名現場施工負責人，如須24小時進行施工也須指定負責人在施工現場監督負責對該裝修單元的一切事宜，并留下聯系電話號碼。6.施工單位不能聘用“三無”人員，如有違反對施工單位進行處罰，并報治安當局處理及追究責任。7.工程垃圾及時清理，不得過夜，工程垃圾清出現場后應及時運走或放置指定的垃圾臨時存放處，現場內不隨地亂仍垃圾，如發現視情節輕重進行處罰。8.施工過程中需進行明火作業時，由專業人員操作，派專人現場看護（配滅火器），動火完畢后，檢查現場確認無隱患時方可離開，嚴禁與易燃工種同時操作。9.施工時嚴禁亂拉臨時電源，用電過程中應嚴格按國家規定及標準執行。10.施工人員不得攜帶易燃，易爆物品進入施工現場。11.現場發生發生爭吵，打架，抖毆現象，將視情節輕重對當事人進行處罰，情節嚴重的上報公安機關。12.對偷盜及故意破壞物業財產者，視情節輕重予以罰款，并上報公安部門。13.施工人員攜帶物品出物業，須得到物業相關項目辦公室的批準。持出門條，方可帶出。15.現場正常施工時間要明確。如需加班施工應提前向物業相關項目辦公室提出申請（包括時間、人數、現場負責人、加班原因）得到批準后，方可入出。16.各施工負責人須將上述規定轉達至本單位每名施工人員，教育施工人員嚴格教育，處罰，情節特別嚴重者物業相關項目辦公室有權沒收證件，清除出本施工現場。17.施工人員要服從本物業相關項目辦公室管理管控人員的管理管控，以及特殊情況下的特殊安排。18.如違反上述管理管控規定，視情節輕重給予處罰。◆裝修管理管控流程1.任何單位需進入本公司物業區域從事工程施工，必須首先在物業相關項目管理管控辦公室辦理有關手續。2.施工單位在進場前必須與物業相關項目管理管控辦公室簽定協議，遵守物業相關項目管理管控辦公室相關規章制度。3.協議上應清楚填寫工程相關項目、建設單位、施工工期、施工地點、動焊動火、施工單位、現場負責人、聯系電話以及要求相關項目處給與配合事項等。4.施工人員必須辦理“出入證”，憑證進入施工區域，施工人員應在指定施工區域施工，不得進入非施工區域。5.施工單位按規定繳納安全保證金，待施工完畢經驗收合格，物業區域設備設施無損壞，施工期間無違規等行為，方予以退還。6.涉及動焊動火的施工操作，施工單位必須辦理“動火證”，物業相關項目管理管控辦公室實施現場監督。7.施工單位在物業相關項目管理管控辦公室辦理完相關手續后，方可正式進場施工。8.物業相關項目管理管控辦公室按協議約定對施工現場進行監督檢查，以確保各類設備設施系統正常運行。9.物業相關項目管理管控辦公室做好施工相關配合工作。（十二）租賃管理管控辦法及流程◆租賃管理管控辦法1、凡將房屋出租給承租人居住或提供給他人從事經營活動及以合作方式與他人從事經營活動的，均應遵守本辦法。3、物業租賃當事人應當遵循自愿、平等、互利的原則。4、租用房屋從事生產、經營活動的，本公司一方應堅持租賃議定租金和其他租賃條約條款。5、公司物業租賃必須簽訂租賃合同合約，否則追究經辦人的經濟責任和行政責任；6、物業租賃合同合約應當具備條約條款（此處略）；◆租賃移交管理管控辦法租賃的移交工作，主要由物業相關項目辦公室主辦、物業專員、物業內勤共同協調、監督完成。1.按照租賃合同合約編制移交清單，移交清單盡可能簡化；2.移交文件包含主要文件（復印件）：建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等資料；物業質量保修文件和物業使用說明文件；物業管理管控用房和物業共用部位、共用設施設備；3.承租方認可物業現狀的簽收，必須現場履行簽收手續，退租時，要求恢復原貌的文件，必須簽字確認。4.對于不能更改的物業部位，要求承租