房地產市場調查完全手冊信息技術時代，信息關鍵和資金、材料、設備和人力列為管理五大資源，房地產市場由賣方市場向買方市場轉變，房地產市場競爭由價格向非價格競爭發展，房地產市場營銷信息需要比過去任何時候全部更為強烈，市場調查是企業營銷活動中必不可少關鍵組成部分，復雜和猛烈競爭經營環境，必需經過認真細致有效市場調查，制訂切實可行營銷戰略立于不敗之地。

第一部分房地產市場調查定義

房地產市場調查，就是以房地產為特定商品對象，對相關市場信息進行系統搜集、整理、統計和分析，進而對房地產市場進行研究和估計驗。因為土地和房屋位置固定性（不動產），房地產市場調查也烙有很深地域特征。我們對房地產市場切入，也習慣依據地域形態，由單個樓盤到區域市場。再由區域市場到宏觀環境，然后再從宏觀環境回復到單個樓盤、區域市場。不停循環往復，融會貫通，才可真正把握市場脈搏。一、狹義市場調查狹義市場調查：以商品本身消費者為對象，用科學方法搜集消費者購置和使用商品事實、意見、動機等相關資料，并給予分析研究手段；對于房地產市場，例行而關鍵市場調查就是公開個案現場做調查，并手機資料進行銷售及售后情況總結和分析；“消費者購置和使用商品事實”是指去調查房屋銷售率，購置用戶起源分布、購置時間、計劃偏好和面積偏好等事實資料；“消費者購置商品動機和使用商品意見”是指去調查、了解購房者購置該房屋原因是居住、還是投資，對該房屋滿意程度怎樣，包含價格、建材、格局、地點和環境等反應資料。二、廣義市場調查廣義市場調查：其調查對象除了消費者，還包含全部一切市場上營銷活動，即以科學方法搜集商品從生產者轉移到消費者間一切和市場營銷相關問題資料，并給予分析研究方法；房地產市場除了進行公開個案市場調查、研究之外，還包含企業營銷手段具體實施情況，目標市場情況，消費者購置動機、傾向、決議等心理過程分析，和廣告策略在目標市場中反應和收效怎樣；搜集并充足研究所搜集到資料，就能夠知道企業營銷計劃實施情況，和企業經營業績；就能夠隨時糾正營銷過程中偏差，確保企業在正常市場軌道中順利地運轉下去。三、房地產市場調查關鍵性企業生存環境是不停改變，既給企業帶來發展機遇，也帶來生存威脅，經過市場調查，不停發覺新市場機會，規避市場風險，美國企業界“非創新，即死亡”看成座右銘，馬斯洛“需要層次論”理論：大家需求也是不停改變；剛開始大家對住房要求：遮風、擋雨、睡覺、休息心滿足；伴隨生活水平提升，經濟條件改善，對住房又提出了部分功效要求：廚房、衛生設備俱全，房間布局合理，朝向位置很好；科技發展、新材料誕生，人口、家庭結構及大家活動范圍也全部發生了改變，今天大家不僅追求住房功效完善、舒適，著重考慮空間體系利用，家庭住房多功效性，室內家俱、裝修友好一體化等；中國住宅設計和建造一項重大改革（新支撐體模式出現），消費者新要求，江蘇無錫市完成試點工程，經過相關部門判定，必需經過市場調查了解消費者住房需求，和對現有住房意見，以引找住房開發最好市場切入點，不停開拓市場，提升市場擁有率。現代營銷理論認為企業制訂生產任何產品產品策略、價格策略、營銷渠道策略、促銷策略時，必需在認真搞好市場調查基礎上進行，了解消費者需要什么樣住房，需要多少，組織生產經營，建造好房屋符合消費者需求，銷路通暢，達成預先制訂效益目標。第二部分房地產市場調查內容（最關鍵）一、市場營銷環境宏觀方面調查包含政治、經濟、文化、自然、人口、技術1、政治法律環境調查（1）、國家、省、城市相關房地產開發經營方針政策：房改政策、開發區政策、房地產價格政策、房地產稅收費用政策、房地產金融政策、土地制度和土地政策、人口政策和產業發展政策、稅收政策等；（2）、相關房地產開發經營法律要求：《房地產開發經營管理條例》、《中國房地產管理法》、《中國土地管理法》；（3）、國民經濟社會發展計劃、發展計劃、土地利用總體計劃、城市建設計劃和區域計劃、城市發展戰略等。（4）、財政政策；貨幣政策；戶籍政策。2、經濟環境調查（1）、經濟增加方法；城市化進程；產業結構演化；經濟體制；通貨膨脹率；家庭收入和支出結構，首先保障必需消費，其次社會支出（身份、地位、時尚），自由支出部分（個人投資創業），個人發展基金支出。（2）、人口統計環境，地域人口過快增加，造成恩格爾系數上升，將影響住房消費支付能力降低和延緩對住房消費需求；人口年紀結構；家庭規模和結構；人口地理遷移，外來人口對住房需求（西部大開發）。（3）、技術環境，信息技術改變了房地產傳統觀念和開發過程，引發資本流動、投資評定和分析手段得以提升，交易過程便捷。（4、）國家、地域或城市經濟特征，包含經濟發展規模、趨勢、速度和效益；（5、）、項目所在地域經濟結構、人口及其就業情況、就學條件、基礎設施情況、地域內關鍵開發區域、同類競爭物業供給情況；（6）、通常利率水平，獲取貸款可能性和預期通貨膨脹率；（7）、國民經濟產業結構和主導產業；（8）、居民收入水平、消費結構和消費水平；（9）、項目所在地域對外開放程度和國際經濟合作情況，對外貿易和外商投資發展情況；（10）、和特定房地產開發類型和開發地點相關原因調查；（11）、財政收支，不一樣物業類型所調查經濟環境內容不一樣，結合具體項目情況展開有針對性調查。二、市場營銷環境微觀方面調查微觀環境包含企業、供給者、用戶、競爭者、公眾。小區環境直接影響著房地產產品價格，是房地產商品特有屬性，優良小區環境，發揮房地產商品效能，提升使用價值和經濟效益，包含：小區繁榮程度、購物條件、文化氣氛、居民素質、交通和教育便利、安全保障程度、衛生、空氣和水源質量及景觀等方面。1、房地產市場需求和消費行為調查（1）、消費者對某類房地產總需求量及其飽和點、房地產市場需求發展趨勢；（2）、房地產市場需求影響原因調查，如國家相關國民經濟結構和房地產產業結構調整和改變，消費者組成、分布及消費需求層次情況、現實需求和潛在需求情況、收入改變、購置能力和投向；（3）、需求動機調查，如消費者購置意向，影響消費者購置動機原因，消費者購置動機類型；（4）、購置行為調查，如不一樣消費者不一樣購置行為，消費者購置模式，影響消費者購置行為社會原因及心理原因。2、房地產產品Product調查（1）、房地產市場現有數量、質量、結構、性能、市場生命周期；（2）、現有房地產租售用戶和業主對房地產環境、功效、格局、售后服務意見及對某種房地產產品接收程度；（3）、新技術、新產品、新工藝、新材料出現及其有房地產產品上應用情況；（4）、本企業產品銷售潛力及市場擁有率；（5）、建筑設計及施工企業相關情況。3、房地產價格Prise調查（1）、影響房地產價格改變原因，尤其是政府價格政策對房地產企業定價影響；（2）、房地產市場供求情況改變總趨勢；（3）、房地產商品價格需求彈性和供給彈性大小；（4）、開發商多種不一樣價格策略和定價方法對房地產租售量影響；（5）、國際、中國相關房地產市場價格；（6）、開發個案所在城市及街區房地產市場價格；（7）、價格變動后消費者和開發商反應。4、房地產促銷組合Promotion調查（1）、房地產廣告時空分布及廣告效果測定；（2）、房地產廣告媒體使用情況調查；（3）、房地產廣告預算和代理企業調查；（4）、人員促銷配置情況；（5）、多種公關活動對租售績效影響；（6）、多種營業推廣活動租售績效。5、房地產營銷渠道Place調查（1）、房地產營銷渠道（直銷、聯營、中介）選擇、控制和調整情況；（2）、房地產市場營銷方法采取情況、發展趨勢及其原因；（3）、租售代理商數量、素質及其租售代理情況；（4）、房地產租售用戶對租售代理商評價。6、房地產市場競爭情況調查市場競爭對于房地產企業制訂市場營銷策略有著關鍵影響，制訂多種關鍵市場營銷決之前，必需認真調查和研究競爭對手可能作出種種反應，時刻注意競爭者多種動向：（1）、競爭者及潛在競爭者（以下統稱競爭者）實力和經營管理優劣勢調查；（2）、對競爭者商品房設計、室內部署、建材及隸屬設備選擇、服務優缺點調查和分析；（3）、對競爭者商品房價格調查和定價情況研究；（4）、對競爭者廣告監視和廣告費用、廣告策略研究；（5）、對兌爭情況銷售渠道使用情況調查和分析；（6）、對未來競爭情況分析和估量；（7）、整個城市同（類）街區同類型產品供給量、銷售量，本企業和競爭者市場擁有率；（8）、競爭性新產品投入時機和租售績效及其發展動向。三、房地產市場關鍵調查和研究1、消費者研究（1）、5W研究消費者購房行為，開發新市場營銷機會，有效地進行市場細分，買方市場消費者導向是房地產營銷主流，滿足消費者需求是房地產開發商和經營者能否生存理由和迫切需求，對消費者研究就是回復5W，分析誰是使用者和購置者，購置目標（Why），購置行為（例行性、沖動型、計劃性），其購置和使用什么類型房產，購置使用動機是什么，何時、何地和怎樣購置。Who何人：人口數量、性別百分比、年紀分布、教育程度、職業、收入、居住形態、社會階層、誰是使用者、誰是購置者、誰決定購置；Where何地：購置者地域分布（區域差異）、購置動機、購置理由、購置用途；What什么：產品計劃、

外觀造型、面積、環境、地點、格局（陽光、通風、朝向）、建材、公共設施、價格、貸款、付款方法；When何時：購置時機、購置時間、購置季節性（周期性）；How怎樣：用戶反應（價格、計劃、地點等）、銷售次序、購置頻度（購置者及銷售反復次數）。市場營銷環境刺激其它方法產品、價格、渠道、促銷經濟、技術、文化、政治購置者特征決議過程文化社會個人心理確定需求、信息搜集、方案評價、購置決議、購置行為購置者決議產品選擇、品牌、開發商、購置時機、購置數量（2）、動機研究應用社會科學技術發掘和評價市場造成某種行為力量，包含對消費者思想和態度深入分析，發覺消費者購置特定產品和品牌下意識原因，真正行為動機有時不付合社會規范、有時連她自己也沒有充足意識到，一個人真正動機難以利用一般問詢調查法，現在最常應用動機研究方法包含：聯句試驗、完句試驗、深度面談、集體面談和專題知覺試驗法等。（3）、影響消費者購置原因分析心理：動機，產品動機（感性、理智），地點動機；知覺，和開發商差異（價格、品牌）；學習；信息，態度和價值觀。個人特征：年紀（人生階段），家庭生命周期階段，職業，經濟情況，生活方法，個性和自我觀念。社會原因：社會階層（角色和地位），參考原因（參考群體），家庭。經濟原因：收入水平，房價水平高低，用戶支出模式和消費結構，文化原因：文化，亞文化，社會階層。（4）、住宅購置行為影響原因分析A、衣食住行排在第三，購房關鍵考慮價格、交通、設計、質量、增值、環境、其次考慮風景、空氣、噪音、鄰里；家庭收入；購置動機。B、消費者本身原因對住宅購置行為影響分析a、家庭結構關鍵家庭：關鍵夫婦+學齡兒女或婚齡兒女或老人+學齡兒女三代居：關鍵夫婦+老人+婚齡兒女或學齡兒女+婚齡弟兄姐妹純老人夫婦：一代或二代跨代居家庭：老人+學齡甥兒女或婚齡甥兒女獨居家庭：喪偶、失親、獨身體其它：和非直系親屬共同居住生活。b、離城市中心遠近，區域環境，樓盤本身品質，c、購置現房和期房風險分析。（5）、購置決議過程分析購置角色：首倡者、影響者、決議者、購置者、使用者；購置行為（復雜）：尋求平衡、習慣性、尋求改變；購置決議過程：確定需求、信息搜集、方案評價、購置決議、購置行為。2、市場研究房地產市場基礎特征：地域性（固定、特殊）、循環性（市場供求反經濟循環）、壟斷性、滯后性、層次性（產品和價格）、開發性、衍生性、雙重性（生產資料、生活資料消費），市場研究經過研究潛在市場和潛在銷售量，決定某種商品市場需要量，或計算每一個城市或交易地域市場擁有率，進而確定各地域銷售配額，并以此確定銷售區域。經過市場分析能夠明了應在那些地域加強廣告語促銷能夠分析未來趨勢，市場分析包含消費者需求多種原因調查，如總需求，相對需求，重度需求，市場飽和點及消費率，銷售指數是市場分析最基礎工具，了解每一銷售區域市場潛在需求量百分比，將其它企業總百分比進行比較和分析后，發覺企業市場營銷微弱步驟，作為改善營銷決議參考，估量市場潛力方法有直接資料法、肯定結果資料法、原因法。（1）、房地產供求市場分析房地產供給市場特點：市場供給缺乏彈性：供求彈性指開發商對市場需求或價格改變反應敏感程度，房地產產品本身位置稀缺不可替換，建設周期長，開發商短期內極難增加市場供給總量；市場供給異質性：房地產產品供給多樣性，不是批量供給，多個互不相同又相互關聯次級市場細分市場；市場供給地域性：由其固定性、稀缺性、永久性決定；市場調整不完全性：是一個次市場或準市場，含有單件性和不可同比性，交易雙方不易進出，含有壟斷性，多數情況為買方市場；房地產供需求市場特點：廣泛性、多樣性、融資性、長久性；房地產供求動機分析：供給動機（經營、投機、資金流動、遷移），需求動機（生產、生活、經營、保值）。（2）、需求估計：產品市場需求：Q1市場最低需求量（沒有任何刺激消費水平），Qm市場估計量，Q2市場潛量產品市場估計市場潛量：區域需求項目估計（3）、供求市場分析方法定性估計：經理人員意見法、銷售人員意見綜正當、用戶意見法、特爾菲（教授）法；定量法：時間序列法（時間、過去未來）、統計需求分析法（價格、人口、收入、促銷）。（4）、房地產市場細分析定義：不是簡單將市場分割，根據目標消費者對房地產產品需求差異性、相同性進行歸類，并將這一最為敏感特點集合歸類，細分出含有一定規模并能夠實現項目目標細分市場，分為潛在市場、有效市場、合格有效市場、目標市場、滲透市場；程序：選定產品市場范圍，列舉潛在用戶基礎要求，分析其不一樣需求，舍去其共同需求，測量多種分市場規模，選擇目標市場，設計好市場營銷策略。參數選定：家庭（戶數、結構、類型、代際數、收入、消費），地域（省內外、本市、市區、城郊、郊區），心理（動機、生活方法、家庭個性），行為（使用時機、追求利益、購前階段）。標準：可衡量性、穩定性、盈利性、可實施性。條件：可衡量性、可進入性、可盈利性、可行性。方法：單維原因法：以某一個變量劃分細分市場住宅市場細分圖細分原因細分市場細分原因細分市場用途住宅：低級、中等、高級、別墅消費者身份住宅：2S1T、3S2T、4S3T銷售方法出售：預售、現房寫字樓：A級、B級、C級、租賃：長久、短期商業用房：商店、餐館、購物中心、超市地理區域同城開發市場，異地開發市場：舊城區、新區、城郊結合部、郊區廠房：標準廠房、專用廠房其它：商住樓、綜合樓消費者偏好多層、小高層、高層購置力個人年收入：高、中、低綠化、物管、風格、名稱年純收入：高、中、低其它住宅市場細分圖（需求特點）分市場用戶設計良好經濟通常設備方便房間大小不受干擾內部裝修物管老成者△△好動△△△△△工作為主△△△度假△△△向往城市△△△△新婚△△△家庭△△△三維原因法：選擇三個細分變量劃分細分市場住宅面積（套）經濟收入、消費者年紀變量組正當：地理區域建筑類型功效銷售方法付款方法價格年紀性別文化職業收入婚煙市區多層住宅出售優惠折扣分期付款組合貸款最高高中等低30以下30-4040-5050以上男女文盲小學中學大學學生公務員私企白領低中中上高已未鰥寡離異結合部小高層寫字樓郊區商業用房新區高層租賃城鎮廠房地住愛好利益大城運動改散中城藝術工作小城學習保值郊區園藝投資實用目標市場策略：市場整體策略無差異，市場細分化策略有差異，市場密集型策略集中營銷。競爭對手分析：選定對手，分析對手形勢，識別對手現行戰略。3、銷售分析和控制企業組織銷售活動研究是市場研究中應用最廣泛部分，經過銷售分析和控制研究，能夠將浪費降至最低程度，避免錯誤方向，降低銷售成本增加利潤，銷售分析和控制應推廣到銷售組織中每一組員充足重視它。銷售分析和控制包含：銷售統計、市場和消費者研究評價、幫助建立有效銷售方案和銷售組織、建立銷售路線、分析產品和營銷活動成績、測度市場擁有率、分析產品和銷售人員利潤、和決定用戶、銷售商和銷售人員銷售傾向；銷售分析還包含下述問題：和用戶聯絡次數多少、和潛在市場比較銷售努力是否已發揮到最大極限、根據料客階層地域和產品分析銷售成本、第一線推銷活動深度；

4、產品研究是現代企業相當關鍵一環，產品不停研究改善，切合和滿足消費者需要，包含消費者使用和購置習慣、對產品設計偏好等問題研究，房地產業極為重視產品計劃，以何種形態設計（住宅、辦公樓等），面積分配百分比、外觀形勢處理方法（防潮、復古、線條處理、建材選擇和效果差異等）、格局和朝向怎樣、公共設施安排，注意以下標準：（1）、計劃符合地段特征、適合目前市場、發明土地價值；（2）、計劃特征：使建筑物使用合理化、完成企業經濟目標、滿足非特定多數人投資意向、使用有效空間，設計最有效應用、考慮居住者生活上多種機能。5、廣告研究廣告是營銷強有力工具，房地產市場營銷中廣告預算占據整個營銷成本大部分，是否能達成估計效果是發展商最為關心事情；廣告研究目標就是為了了解廣告能否正確地引發用戶購置欲望，研究吸引用戶廣告方法，選求合適媒體，決定應該在那一個市場中加強廣告，發明產品需要等，事先調查廣告計劃是否合適，發表哪一個媒體最為有效，發表后廣告效果測定，所使用方法有意見試驗法、銷售調查法、認識及回想法等。6、市場研究制約房地產市場營銷中市場調查和研究占有極其關鍵地位，受到一下原因限制和制約：（1）、費用限制市場研究者只能在其預算范圍內作調查和研究，常常會感到無法充裕地實施其研究計劃，造成研究結果受到多方面限制，中國房地產營銷歷史很短，業界對于市場調查和研究認識和了解尚處于初級階段，這方面投入費用較少，需要引發發展商足夠重視。（2）、時間限制市場研究是極費時間，提供給市場調查人員時間通常很短，短時間內提出一份客觀詳實市場匯報比較困難，需要市場調查人員做好充足籌備工作，包含和發展商聯絡，明確調查目標和步驟，并爭取發展商最有力支持。（3）、技能限制有經驗、經驗豐富市場調查人員和沒有經驗市場調查人員技巧和能力會相差很遠，這種個人市場分析能力和技能對其研究匯報可信度有直接影響，優異市場研究人員應該含有多方面機能（統計技術了解、思維邏輯方法、歸納和推定領悟和資料整理和取舍）。（4）、偏見限制

一個人全部會有主觀意識，或多或少先入為主成見將滲透其研究結果之中，遇事不冷靜、輕易激動和情緒話人全部不是合作市場調查和研究工作，市場研究目標在于提供關鍵資料和客觀匯報供決議當局參考，決不能主觀替換決議，精密客觀市場研究能夠幫助管理當局做出完善決議。第三部分房地產市場調查種類和方法一、房地產市場調查種類按房地產專業分工劃分通常性調查、目標用戶群調查、競爭性樓盤調查。（1）、通常性調查總體市場概況、各類物業銷售出租新產品新趨勢、新營銷推廣手段。（2）、目標用戶群調查針對各樓盤產品設計，主動爭取有可能購置目標用戶群體進行調查（居住區域、職業特點、產品要求、認知路徑、消費習慣）（3）、競爭性樓盤調查針對可能對本樓盤產品銷售含有競爭樓盤進行調查（產品設計、銷售價格、宣傳賣點、促銷手段、銷售情況、工程進度）二、房地產市場調查方法分類市場調查方法分為兩大類，第一類按選擇調查對象劃分：全方面普查、關鍵調查、隨機抽樣、非隨機抽樣等，第二類是按調查對象所采取具體方法劃分：問詢調查法、觀察調查法、試驗調查法、統計分析法，市場調查有很多方法，市場調查人員依據具體情況選擇不一樣方法。1、按調查對象劃分（1）、全方面普查全方面普查：對調查對象總體所包含全部個體全部進行調查，對市場進行全方面普查取得很全面數據，正確反應客觀實際效果顯著。城市人口、年紀、家庭結構、職業、收入分布情況系統調查對房地產開發將是十分有利，工作量大很大花費大量人力、物力、財力，調查周期較長，通常只在較小范圍內采取，有些資料能夠借用國家權威機關普查結果，借用全國人口普查所得到相關數據資料等。（2）、關鍵調查關鍵調查：以總體中有代表性單位或消費者作為調查對象，進而推斷出通常結論，被調查對象數目不多，企業能夠較少人力、物力、財力很短時期內完成，調查高級住宅需求情況，選擇部分購置大戶作為調查對象，往往這些大戶對住宅需求量，對住宅功效要求占整個高級商品住宅需求量絕大多數，推斷出整個市場對高級住宅需求量，所選對象并非全部，調查結果難免有一定誤差，市場調查人員應引發高度重視，尤其是當外部環境產生較大改變時，所選擇關鍵對象可能不含有代表性了，1993年國家加強了宏觀調控，部分房地產企業貸款受到限制資金不足，開工不正常，水泥等材料需求量急劇降低，應立即調整，重新選擇調查對象，對調查結果認真分析。（3）、隨機抽樣隨機抽樣：在總體中隨機任意抽取個體作為樣本進行調查，依據樣本推斷出一定概率下總體情況，市場調查中占相關鍵地位，實際工作中應用很廣泛，最關鍵特征是從母體中任意抽取樣本，每一樣本有相等機會（事件發生概率）是相等，能夠依據調查樣本機會（事件發生概率是相等），依據調查樣本空間結果來推斷母體情況，分為三種：簡單隨機抽樣：整體中全部個體全部有相等機會被選作樣本；分層隨機抽樣：對總體中所有個體全部有相等機會被選作樣本，按某種特征年紀、性別、職業分組織（分層），然后從各組中隨機抽取一定數量樣本；分群隨機抽樣：將總體按一定特征分成若干群體，隨機抽樣是將部分作為樣本）；分群抽樣和分層抽樣是有區分：分群抽樣是將樣本總體劃分為若干不一樣群體，這些群體間性質相同，然后將每個群體進行隨機抽樣，這么每個群體內部存在性質不一樣樣本；而分層抽樣是將樣本總體劃分為幾大類，這幾大類間是有差異，而每一類則是由性質相同樣本組成。（4）、非隨機抽樣法A、隨意抽樣調查法：市場調查人員依據最方便時間、地點任意選擇樣本，如在街頭任意找部分行人問詢其以其對某產品見解和印象，商圈調查中是常見方法。B、判定抽樣：經過市場調查人員，依據以往經驗來判定由哪些個體來作為樣本一種方法，樣本數目不多差異顯著時，采取此方法能起到一定效果。C、配額抽樣：市場調查人員經過部分控制特征，將樣本空間進行分類，然后由調查人員從各組中任意抽取一定數量樣本，消費者購置房屋潛力，尤其要了解中、低收入消費者購房欲望，現依據收入和年紀將消費者進行分，按收入分為高、中、低級，年紀依據中國國情劃定為27歲以下和28歲—35歲、36歲—55歲、55歲以上四組，調查人數為300人，在對每個標準分配不一樣百分比后，得出每個類別樣數。2、根據調查對象所采取具體方法（調查方法不一樣）來劃分（1）、問詢調查法最常見市場調查方法，將所擬調查事項采取面對面、電話或書面形式，向被調查者提出問詢并取得所需資料過程，能夠用于事實、意見和動機問詢，有效地利用個人訪問技巧是此方法成功關鍵，設計調查表調查表要反應企業決議思想，是本企業營銷部門最關心、最想得到關鍵信息起源之一，搞好調查必需設計好調查表。A、設計調查表步驟a、依據整個研究計劃目標，明確列出調查表所需搜集信息是什么，所投資地域消費者對購房愛好、消費者收入和購房承受能力，對住房標準要求；b、根據所需搜集信息寫出一連串問題，確定每個問題類型，占領市場了解現在該城市人口分布、年紀情況、家庭結構、住房面積、消費者擁有房子情況，居民收入水平（基礎工資、獎金收入，消費者購置生活必需品和部分耐用消費品以后隨意可支配貨幣有多少），消費者現在是否有存款，購房愛好、欲望和了解消費者對住房最低要求（設計方案、四面環境、建筑套型等）和當地政府對房產相關政策，銀行金融系統對消費者購房相關政；c、根據問題類型、難易程度，題型（單選填充，多選填充，是非判定，多項選擇題）并安排好問詢問題次序，選擇部分調查者作調查表初步測試，請她們做題，然后召開座談會或部分談話征求意見，根據測試結果再對調查表作必需修改，最終得出正式調查表；應注意事項：問題要短，較長問題輕易被調查者混淆，每一個問題只能包含一項內容，不要使用專門術語（容積率、框架結構、剪力墻結構、筒中筒結構），通常消費者搞不清楚這些專門術語。d、問題答案不宜過多，問題含義不要模棱兩可，一個問題只代表一件事，注意問問題方法，采取間接方法反而會得到愈加好答案，銷售某一處商品房做了不少廣告，調查員想知道、想了解這些廣告效果時，和其直接問詢被調查者見解怎樣，還不如用迂回方法去了解她們有多少人知道該處房產情況。B、訪問法形式調查表設計好以后，調查人員和被調查人員接觸方法不一樣，分為三種形式a、答卷法調查人員將被調查人員集中在一起要求每人答一份卷，要求時間答完，被調查人員不能相互交換意見，個人意見充足表示出來。b、談話法。市場調查人員和被調查人員進行面對面談話（召開座談會）暢所欲言，可針對某種關鍵調查對象進行部分談話深入調查，最大特點是十分靈活，能夠調查很多問題，包含部分看上去和事先準備好問題不太相關問題，填補調查表所遺漏部分關鍵問題，談話氣氛好，不受拘束。c、電話調查市場調查人員借助電話來了解消費者意見一個方法，定時問詢關鍵住戶對房產設計、設備、功效、環境、質量、服務感覺怎樣，有什么想法提出部分改善方法。（2）、觀察調查法由調查人員或機器在調查現場從旁邊觀察消費者動作，以該動作聚集作為調查結果被調查人可能沒有感覺到調查正在進行，這么能夠避免被調查人主觀意見對調查結果產生影響。調查人員不和被調查者正面接觸，旁邊觀察，被調查者無壓力，表現得自然，調查效果較理想，有三種形式：直接觀察法：派人到現場對調查對象進行觀察，派人到房地產交易所或工地觀察消費者選購房產行為和要求，調查消費本企業信賴程度；實際痕跡測量法：調查人員不是親自觀察購置者行為，觀察行為發生后痕跡，比較在不一樣報刊雜志上發表廣告效果很好；行為統計法：取得被調查同意以后，用一定裝置統計調查對象某一行為，一些家庭電視機里裝上一個監聽器，能夠統計電視機什么時候開，什么時候關，收哪一個電臺，收了多長時間等，幫助營銷管理人員以后選擇哪一家電視臺什么時間播廣告效果最好。采取觀察法關鍵是為了取得那些被觀察者不愿或不能提供信息，有些購置者不愿透露一些方面行為，經過觀察法便能夠較輕易地了解到，觀察事物表面現象不能得到另外部分信息，大家感情、態度、行為動機，通常將觀察法和其它方法組合起來使用。（3）、試驗調查法（試驗法）是研究因果關系一個關鍵方法，將調查范圍縮小到一個比較小規模上，進行試驗后取得一定結果，再推斷出總體可能結果，經過調查某種小規模推銷方法是否能夠收到預期銷售效果調查手段，先作某一項推銷方法小規模試驗，再用市場調查方法分析這種試驗型推銷方法是否值得大規模進行，實施技術上，要選擇市場條件相同試驗市場和比較市場極為困難，問題較多，無法廣泛應用；廣告效果調查選一消費者作為調查對象進行廣告宣傳，然后依據接收效果來改善廣告詞語、聲像；廣告對銷售影響，其它原因不變情況下銷售量增加完全是廣告原影響造成；當然市場情況受多個原因影響，市場試驗期間消費者偏好、競爭者策略全部可能有所改變，影響試驗結果。（4）、統計分析法依據企業內外現成資料，利用統計理論，分析市場及銷售改變情況，提供調查資料方法。其關鍵研究對象有：銷售額增減改變及未來趨勢、整體市場改變趨勢、影響改變原因等問題，能夠做趨勢分析和相關分析。第四部分房地產市場調查規模和技術條件了解消費者期望和購置行為房地產市場調查，其規模截止大，結果也就越令人信服，因為人力、物力、調查技術條件限制，不得不從以下四個方面來考慮調查規模。（1）、樣本數量調查樣本越大越好，依據統計學上大數定理，大樣本能夠降低誤差，大樣本不可避免地要大量增加調查成本，調查實務中大樣本也引進了額外誤差原因，諸如調查員疲乏、統計上錯誤、回收率難以控制等（2）、樣本涵蓋面廣度樣本涵蓋面和樣本數是相依，抽樣涵蓋面越廣，所需樣本數也越大，若樣本數不是伴隨增大，則屬于完全隨機抽樣法，即使在整體上樣本含有代表性。但對于各抽樣樣原來說，仍然不含有代表性（3）、問題涵蓋面廣度假如調查內容太少，掛一漏萬，就會失去調查本意；反之，假如盡可能加調查內容，問卷太長，會使得調查者失去耐心，降低整個調查可信度。另外，極可能因為一部通常有七個方面，確定問題及調研目標、搜集信息資料、初步調查、調查設計、制訂調查計劃、現場調查、資料分析、撰寫和提交調查匯報。分調查者失去耐心，降低整個調查可信度。另外，極可能因為一部分調查者拒絕合作，造成嚴重抽樣偏差。這二個方面全部使得調查結果量變引發了質變，使調查失去了意義。（4）、調查深度通常而言，深和廣二者就如同魚和熊掌，是難以兼得。越是深層調查，所要求調查員專業技術越多，所需時間越長，經費越高。第三節市場調查程序經過上面兩節敘述，已經知道了市場調查內容十分豐富，方法雙多個多樣。為了使市場調查工作順利進行，確保其質量，在進行市場調查時，應按一定程序來進行。第五部分房地產市場調查程序通常房地產市場調查關鍵程序、步驟能夠分為以下多個方面：確定問題及調研目標、搜集信息資料、初步調查、決定搜集資料方法、設計調查表、選樣、現場調查、調查設計、資料整理和分析、匯報準備和提出。一、確定調查目標這是進行市場調查時應首先明確問題。目標確定以后，市場調查就有了方向，不至于出現太大過失。也就是說，調查人員應明確為何要進行市場調查，經過調查要處理哪些問題，相關調查結果對于企業來說有什么作用。假如開始抓問題就不夠準，就使以后一系列市場調查工作成為浪費，造成損失。通常來說，確定調查目標要有一個過程，一下子是確定不下來。依據調查目標不一樣，能夠采取控測性調查、描述性調查、因果性調查來確定。（1）、探測性調查當企業對需要研究問題和范圍不明確，無法確定應該調查哪些內容時，能夠采取探測性調查來找出癥結所在，然后再作深入研究。比如某房地產企業近多個月來銷售下降，企業一時弄不清楚什么原因，是宏觀經濟形勢不好所致？還是廣告支出降低或是銷售代理效率低造成？還是消費者偏好轉變原因等等。在這種情況下，能夠采取探測性調查，從中間商或消費者那里搜集資料，方便找出最有可能原因。以后例能夠看出：探測性調查只是搜集部分相關資料，以確定問題所在。至于問題應怎樣處理，則有待于深入調查研究。（2）、描述性調查描述性調查只是從外部聯絡上找出多種相關原因，并不回復因果關系問題。比如在銷售過程中，發覺銷售量和廣告相關，并不說明何者為因，何者為果。也就是說描述性調查意在說明什么、何時、怎樣等問題，并不解釋為何問題。和探測性調查比較，描述性質調查需要有一事先確定計劃，需要確定搜集資料和搜集資料步驟，需要對某一專門問題提出答案。（3）、因果性調查這種調查是要找出事情原因和結果。比如價格和銷售之間因果關系怎樣？廣告和銷售間因果關系怎樣？通常對于一個房地產企業經營業務范圍來說，銷售、成本、利潤、市場占有量，皆為因變量。而自變量較為復雜，通常有兩種情況，一類是企業自己本身能夠加以控制變量，又稱內生變量，比如價格、廣告支出等；另一類是企業市場環境中不能控制變量，也稱外生變量，比如政府法律、法規、政策調控制變量，比如價格和銷售之間因果關系怎樣？廣告和銷售間因果關系怎樣？通常對于一個房地產企業經營業務范圍來說，銷售、成本、利潤、市場占有量，皆為因變量。而自變量較為復雜，通常有兩種情況，一類是企業自己本身能夠加以控制變量，又稱內生變量，比如價格、廣告支出等；另一類是企業市場環境中不能控制變量，也稱外生變量，比如政府法律、法規、政策調整、競爭者廣告支出和價格讓利等。因果關系研究目標在于了解以上這些自變量對某一因變量（比如對成本）關系。（4）、估計性調查估計性調查是經過搜集、分析、研究過去和現在多種市場情報資料，利用數學方法，估量未來王碼電腦企業軟件中心定時期內市場對某種產品需求量及其改變趨勢。因為市場情況復雜多變，不易正確發覺問題和提出問題。所以，在確定研究目標階段，可進行部分情況分析。比如前面所述房地產企業發覺近廣告沒有做好，造成消費者視線轉移。為此便可做若干假設，消費者認為該企業房屋設計方安較差，不如其它房地產企業廣告所講方案，售房廣告設計太通常，消費者認為該房屋四面環境不夠理想，確定假設關鍵目標是限制研究或調查范圍，方便使用以后搜集到資料來檢驗所作假設是否成立。二、搜集信息資料市場營銷調查需要搜集大量信息資料，其中有些資料需要常常不停地搜集，有些需要定時搜集，大多數是需要時才進行搜集。這能夠參見本章第五節“資料搜集和利用？敘述。三、初步調查初步調查目標是了解產生問題部分原因，初步調查是確定問題及研究范圍，并經過研究，確定出一套計劃。能夠分為三個步驟：（1）、情況分析（了解市場情況）：市場無情，消費者對本企業所開發經營房產態度，是反應企業市場營銷水平關鍵標志，是初步調查關鍵內容。如為何消費者不購置本企業商品房需要對用戶進行調查研究，確定正式調查計劃之前，市場調查人員必需對企業歷史、產品、競爭者、分配渠道和方法、消費者購置習慣、廣告、銷售和促銷方法等情況相加了解；（2）、預備調查（和企業相關領導進行非正式談話）：領導人談話尋求市場擁有率下降原因，如市場營銷經理可能認為房產價格訂得太高；工程部經理可能認為設計并不十分合理，材料供給質量不高；材料部經理可能認為，物價指數上漲太快，所劃撥經費不能全部采取進口或中國多種名牌材料等等，對現在調查范圍相關資料進行分析，分析同業和政府資料、教授意見等，分析調查本身問題及發展出來假設，作為正式調查基礎；（3）、決定研究范圍（研究搜集信息材料）：研究企業外部材料：從多種信息資料中，了解部分市場情況和競爭概況，從中了解現在市場上哪類房產最好銷？其價格怎樣？當地消費者對房產有什么偏愛？；分析企業內部資料：對企業多種統計、函件、訂貨單、年度報表等內部資料進行分析、從而找出產生問題原因線索；經過情況分析和非正式調查后，能夠使假設降低到多個、甚至一個，從而確定出研究計劃和范圍。同時對全部假設進行仔細且又系統分析，假如在研究計劃早期就能夠確定和處理索要研究問題，能夠節省深入人力、物力和財力。四、確定市場調查方法1、決定搜集資料方法

資料能夠分為兩類：初級資料（或原始資料），指專為某項計劃而搜集或試驗而得資料；次級資料（或二手資料），指原始資料經過整理后所形成可為她人利用資料。如有合適二手資料并加以利用，能夠節省大量人力、財力。（1）、次級資料起源①政府機關、金融機構所統計、公布資料，如各級政府公報，銀行結匯統計等；②同業公會、商會多個種職業團體所公布資料，如建工集團、房管機構等；③市場研究機構、自信機構或公民營企業所公布資料，如各經濟研究所、計劃研究院等；④廣告代理商及多種廣告媒體所公布資料；⑤中國外大學出版物；⑥多種基金會所實施研究計劃及匯報；⑦中國外公共圖書館所公布資料；⑧企業本身有多種資料。（2）、原始資料搜集方法能拿到合適而充足次級資料當然是最理想而寶貴，有時次級資料常常不完整或不能配合需要，應該設法搜集原始資料。原始資料搜集通常最常見方法：A、調查法：a、人員調查法：此方法是現在房地產業用最多而且被認為最必需和最有效調查方法。訪問對象關鍵是現場售樓處售樓先生或小姐，她們在銷售房屋過程中飾演了直接而關鍵角色，最能了解購房者需要和反應，同時也清楚地了解銷售率變動過程。對于有經驗市場調查人員，常能在閑聊和談笑風生中了解個案銷售情況和相關資料，給企業提供寶貴參考。在具體操作過程中，銷售率時每一個企業最機密資料，要取得真實情報比較困難；b、電話調查法：電話調查在時間上最為經濟，但大多只能作為調查人員訪問調查后輔助措施。電話調查能夠用來核實銷售率虛實，假借用戶購屋名義問詢，能夠得到不少有價值資料；c、通訊調查：給已經積累用戶發調查信函，對某一項事件進行調查，此種方法時效性較差，沒有相當必需理由較少用到。

B、觀察法：在銷售現場，敏銳市場調查人員經過對現場部署，人潮來往，現場銷售氣氛、銷售技巧利用等方面觀察后，通常能夠從部分現象中判定出該項目標成功和失敗，進而得到一般調查難以得出有意義資料。2、調查設計依據前面信息資料搜集和上面初步調查結果，能夠提出調查命題及實施計劃。比如近期房地產業不太景氣，資金積壓過多，建造好房子銷售不暢，什么原因呢？經過分析先確定問題產生原因有兩點：一點是國家宏觀控制，銀根收緊，消費者收入沒有好轉；另一點是廣告效果不大，沒有引發消費者足夠愛好，消費者儲蓄待購。為了證實此命題正確是否，決定采取關鍵調查法，并配合個人訪問法調查和電話調查和電話調查法來進行調查研究。在搜集原始資料時，通常需要被調查者填寫或回復多種調查表格或問卷。調查表及問卷設計既要含有科學性又要肯有藝術性，以利市場調查工作條理化、規范化。一項房地產市場調查工作最少應設計以下四種調查表格。（1）、當地房屋產資源統計表，包含房地產分布、面積、類型、單位價格、單位總價、開發程度、居住密度、交易情況和規模、使用期限、抵押保險、政策限制、競爭程度、發展遠景、其它具體情況和調查日期等項目。（2）、房地產出租市場統計表，包含出租房地產名稱、所在地域、出租面積、租金水平、出租房類型和等級、室內設備情況（暖氣、煤氣、電話、家用電器、廚衛設備）、環境條件（庭房租市場最大原因、具體房東統計、房地產出租企業資料和調查日期等項目。（3）、房地產出售統計表，包含已售和待售房地產名稱、地域、開發商、數量、結構類型、成交期、成交條件（預付款、貸款額和利率、償還約束、其它附加條款等）、出售時房齡和情況、用戶資料和調查日期等項目。（4）、房地產個案市調分析表，包含案名、區位、投資企業、產品計劃、推出日期、入伙日期、基地面積、建筑密度、土地使用年限、單位售價、付款方法、產品特色、銷售策略、客源分析、媒體廣告、調查日期等項目。房地產市場調查中一般采取抽樣調查，即從被調查總體中選擇部分樣本進行調查，并用樣本特征推斷總體特征。在實地調查前，調查人員應該選擇決定抽查對象、方法和樣本大小。一旦明確下來，參與實施地調查人員必需嚴格根據抽樣設計要求進行工作，以確保調查質量。（5）、調查表設計調查中，將調查表設計周密理想是極為關鍵一環，任何一條問題，措辭或語氣上稍有不妥，所得到結果往往會和事實相去甚遠，先將設計調查表程序和應注意問題列舉以下：A、決定調查方法調查人員利用訪問調查、電話調查或通訊調查時，對于調查表內容設計不一樣?，F在，業內市場調查，大部分全部忽略了市場調查表，造成調查結果不理想。在調查時前，針對不一樣調查內容，采取不一樣調查方法，設計不一樣調查表，設計有針對性調查問題，其結果會有很大使用價值；B、決定采取哪一個類型問題調查問題設計有很多個，不一樣目標有不一樣問題設計方法，常采取問題有以下多個類型：多項選擇問題，自由做答問題和雙面問題；C、設計調查表問題時應注意事項①問題要努力爭取簡單清楚，使被調查人一看就能明白問題內容。

②問題本身不用模棱兩可話語，利用簡單通俗文字。一個問題不能由兩個以上專題或內容。③問題文字間不要使用有引導性問句，不要含有暗示。

④避免提出包含私人問題，避免提出不合理問題。⑤注意問題排列次序。前多個問題設計要簡單有趣，以引發被調查人愛好和合作。問題銜接要合理而自然，避免因專題改變造成被調查人了解上混淆。3、選樣因為消費者數目龐大，想要調查全部消費者是不現實、不經濟。所以要在全部消費者中，選擇一部分含有代表性進行調查，即選樣或抽樣調查。抽樣調查方法很多，比較常見有：（1）、機抽樣法隨機抽樣是指在整個群體中隨機抽取若干個體作為樣本，抽樣者對于個體不做任何有目標選擇，全體中全部個體全部有被抽取機會。常見抽樣法有等距抽樣、任意抽樣、利用隨機號碼表；（2）、計劃抽樣法

計劃抽樣法是根據某種標準，從全體對象中選擇若干數目作為樣本。所謂標準，多數情況是指中等形狀，中等程度，中等品質或中等數量而言。比如地況調查表選擇中等價格不太高也不太低土地為調查對象；（3）、分層抽樣法分層抽樣法是將全體根據某種分類標準（如性別、職業、收入、家庭情況等級）分為若干組，每一組稱為一層。然后從每一組中選擇一部分個體作為樣本。五、現場調查現場調查即按調查計劃經過多種方法到調查現場獲取原始資料和搜集由她人整理過次級資料?，F場調查工作好壞，直接影響到調查結果正確性。為此，必需重視現場調查人員選拔和培訓工作，確保調查人員能按要求進度和方法取得所需資料。六、調查資料整理和分析這一步驟是將調查搜集到資料進行匯總整理、統計和分析。首先，要進行編輯整理。就是把零碎、雜亂、分散資料加以篩選，去粗取精，去偽存真，以確保資料和系統性、完整性和可靠性。在資料編輯整理過程中，要檢驗調查資料和誤差，剔除那些