【tips】本文是由梁老師精心收編整理，值得借鑒學習！【老會計經驗】個人住房租賃的稅收籌劃個人住房租賃的稅收籌劃為抑制投機和投資性購房需求，同時完善制度、加強征管，國家稅務總局2006年先后下發了《國家稅務總局關于加強住房營業稅征收管理有關問題的通知》（國稅發[2006]74號）和《國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》（國稅發[2006]108號），以進一步加強個人住房轉讓營業稅和個人所得稅的征收管理。許多人出于避稅的目的，把欲轉讓的住房轉而用于出租，在一定程度上促進了住房租賃市場的發展。本文中，筆者將結合現行稅收政策，談幾點個人住房租賃的稅收籌劃技巧。

一、熟悉稅收政策，充分享受相關稅收優惠

按照稅法規定，個人出租房屋主要涉及房產稅、營業稅、城市維護建設稅和教育費附加、印花稅、個人所得稅等稅種。對個人出租的住房，按租金收入征收12%的房產稅、5.5%的營業稅及附加；并按扣除相關費用后的凈收入征收20%的個人所得稅。依此計算，此類住房出租的整體稅收負擔為租金收入的17.5%-30%，如果再加上地方性的稅收附加，負擔更重。

鑒于稅收政策對房屋租賃市場的重大影響，2000年12月7日，財政部、國家稅務總局聯合下發了《關于調整住房租賃市場稅收政策的通知》（財稅[2000]125號）。根據財稅[2000]125號等文件精神：對個人住房出租用于居住的，暫減按3%的稅率繳納營業稅，暫減按4%的稅率繳納房產稅。對個人住房出租用于生產經營的，應按5%的稅率繳納營業稅，按12%的稅率繳納房產稅。這為人們進行稅收籌劃提供了空間。

案例一：甲有一套住房準備出租，現有乙、丙兩人分別出價3000元/月及2900元/月要求租用。其中，乙租入該房后將用于經營餐飲業，丙用于居住（當地個人出租房屋營業稅起征點為2000元）。如果從稅收角度考慮（不考慮相應附加及印花稅，同時由于居住和經營的個人所得稅適用稅率相同，在此不進行計算），租給誰更合算呢？

如果租給乙，按稅法對個人住房出租用于生產經營的相關規定，每月（取得租金收入）應繳納營業稅150元（3000×5%），繳納房產稅360元（3000×12%），則甲每月應納營業稅、房產稅合計510元（150360），每月實際收入為2490元（3000-510）；如果租給丙，按稅法對個人住房出租用于居住的相關規定，每月應繳納營業稅87元（2900×3%），繳納房產稅116元（2900×4%），則甲每月應納營業稅、房產稅合計203元（87116），每月實際收入為2697元（2900-203）。雖然每月租金少100元，卻因為承租人用途不同，租金收入分別適用不同的稅率，使得租給丙比租給乙每月節省稅收307元（510-203），反而增加了207元（2697-2490）的實際收入。顯然租給丙更合算。

二、控制月租金收入，利用“起征點”籌劃營業稅

根據《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》的規定，各省、自治區、直轄市人民政府所屬稅務機關可在規定的幅度內，根據實際情況確定本地區適用（營業稅）的起征點。據此，各地結合當地實際情況，對個人出租房屋的營業稅起征點進行了確定。如江西省的起征點全省統一為1000（含）元，南京市則確定為5000元。稅法同時規定：納稅人（個人，下同）的營業額末達到財政部規定的營業稅起征點的，免征營業稅；達到起征點的，應按營業額全額計算應納稅額。這為人們利用“起征點”進行納稅籌劃提供了便利。

案例二：張三和李四同為某市居民（該市個人出租房屋營業稅起征點為4000元），2006年7月份他們將各自的原有住房出租。其中，張三每月租金收入為4020元，而李四的每月租金收入為3980元。由于張三的月租金收入達到了該省的起征點，要按營業額全額計算應納營業稅額，則張三應納營業稅及附加為132.66元（4020×3.3%）；李四的月租金收入未達到該省的起征點，不用繳納營業稅。假設不考慮其它稅收，則張三實際收入為3887.34元（4020-132.66），李四實際收入為3980元（3980-0），張三多收了40元的租金，實際收入反而比李四少了92.66元（3980-3887.34）。

出現上述情況，正是由于起征點征免稅的原因引起的。假設當地個人出租房屋營業稅起征點為A，租金收入為X（城市維護建設稅稅率為7%，教育費附加3%）。對納稅人而言，若X財務會計的實際工作經驗和能力是日積月累、逐步提高的，絕不可能一朝一夕的事情;財務會計是一種各個領域融會貫通的工作，所以建議要全面地補充各個方面的知識