帝全部花園尾房推廣及促銷方案目錄一、市場調研和分析…………（2）1)國家房產政策2)區域競爭對手分析3）尾房市場現實狀況二、項目分析和定位…………（2）1)項目資料2)項目劣勢分析3)項目優勢分析4)市場機會點5)市場威脅點6)市場定位三、企劃方案……（3）1)市場地位2)廣告策略3)媒體選擇4)廣告預算5)銷售道具四、銷售推廣……（4）1）廣告宣傳2）價格策略①定價標準②一房一價表③價格趨勢3）活動策劃五、案場實施……（6）正文一、市場調研和分析1)、國家房產政策：“國六條”提出，對大戶型住房銷售產生一定影響。2)、區域競爭對手分析：A.“金全部華庭”：價格稍低；建筑外立面明朗，但戶型設計不太合理。B.“南華康城”：小高層，溫泉入戶，電梯出入，但價格偏高。3）、尾房市場現實狀況：人氣不旺、客流量少、價位高去化難。二、項目分析和定位1)、項目（剩下房源5樓）資料：A.數量：(5F—21套，占65%；4F—9套，占28%；其它占7%)B.戶型及面積：（多為139㎡三室兩廳兩衛或復式）C.配置：車庫、儲藏室。D.分布：28#-（8套）、29#-（2套）、30#-(2套)、31#-(5套)、32#-(2套)、35#-(3套)、36#-（5套）、15#-（3）套E.剩下5樓朝向向陽，采光合理，戶型合理（局部不合理）F.用戶意向點：低樓層、配有車庫。G.未簽約原因：樓層高；位置偏；總價高；2)、項目劣勢分析：A.樓層高；B.位置不理想；C.價位高（尤其總價），無價位優勢，去化難；D.戶型面積偏大；部分房型設計不合理，廚房小，臥室和客廳偏大。E.用戶看房不方便（沒鑰匙、五樓和閣樓間沒有樓梯、看房通道不暢）3)、項目優勢分析：A．頂層有閣樓，無償贈予；B．高樓層采光好，空氣好，視野開闊，景觀好，私密性強；C．大客廳、大臥室、大露臺氣派；D．樓上樓下多個臥室并配有車庫，買房一步到位；E．住頂樓，上上下下有益健康；F．起居空間和居住空間分為上、下兩層，樓上樓下空間自由，生活有層次、有情趣；G．閣樓功效頗多，可依據自己喜好設置健身房、棋牌室、書房、娛樂室、收藏室；H．空中小復式，有性價比優勢；I．帝全部花園地處菏澤關鍵地段，升值潛力無限所以本項目有地段優勢。4)、市場機會點：買一層送一層，花單層樓房錢，得別墅般享受。5)、市場威脅點：A．樓層高不符合菏澤人民居住習慣；Ｂ．區域競爭（南華康成、金全部花庭）對手帶來壓力，競爭猛烈；Ｃ．套數多、抗性強；Ｄ．總價高。6)、市場定位：空中別墅，別致小復式，多層價格得別墅視野。三、企劃方案1)、市場地位：○帝全部花園屬高級住宅區，是社會高層人士之選擇○小復式為高尚住宅區內氣派房源。○小復式是一個身份、地位象征，住小復式業主是知道享受生活、有層次人。2)、廣告策略：著重宣傳“買一層送一層更送大露臺”“空中別墅”“別致小復式”等概念，給予閣樓生命、多用途，并引導用戶認識這一點，使它形象化。閣樓提議用途：健身房、棋牌室、書房、客臥、孩子愛好房、收藏室等。○擁有小復式，即擁有健康，又能夠欣賞無限美景，視野寬廣，心胸也會隨之開闊……○擁有小復式，可節省能源，迎合了國家“建設能源節省型社會”要求。○擁有小復式，拓寬了生活空間，生活能夠愈加豐富，滿足不一樣人不一樣需求。3)、媒體選擇：齊魯晚報、牡丹晚報、專業雜志、短信、宣傳單頁、條幅。A.報紙：齊魯晚報1/4版，彩色；牡丹晚報半版，彩色。報紙宣傳關鍵是引導優勢。提倡一個買閣樓享受生活方向，同時經過媒體渲染一個家庭溫馨和浪漫。經過親切生活畫面來增強和用戶溝通親和力，著重經過“家”來表現，暫有四個方案：○一家三口，妻子抱著孩子依偎在丈夫懷里在閣樓平臺上遙望、欣賞璀璨夜空畫面。——送家一個樓上大露臺，送你一片別樣天空，一個溫馨家。○一家三口爬樓梯，愉快追逐著/在健身房跑步機上鍛煉。——擁有樓梯，擁有更多健康和生活情趣。○父親和兒子在閣樓棋牌室里廝殺，婆婆在樓下廚房里張羅，妻子在琴房里教導孩子練琴。——生活其樂融融不是沒有理由，在這里她們有更多空間和自由來支配，生活、幸福就是這么簡單。○丈夫在書房平靜看書，妻子在樓下廚房愉快忙碌，兒子在自己天地——模型房里奮斗著，——在這里有你想要任何空間，輕松實現夢想未來。B.短信：帝全部花園高級小區，領秀菏澤居住新時尚，賀二期交房特推別致“小復式”大派送活動，買一層送一層、送健康，送南北大露臺，送更多幸福和愉快。貴賓熱線：0530—5056888、5056999C.宣傳單頁：宣傳單頁派送要有針對性，積累有效用戶，經過對前期用戶分析，抓住目標用戶。派送范圍：大型購物廣場、中高級餐飲場所及娛樂休閑場所。D.戶外巨幅、橫幅、展板、氣球○賀二期交房，精品小戶型，火爆銷售中!○賀二期交房，用多層價買“小復式”送面積74—95㎡○賀二期交房，“金帝坊”首期34套商鋪火爆預約中!○賀二期交房，尊貴別墅僅26套立即公開!○賀帝全部花園二期交房，推出精品小戶型，火爆銷售中！4)、廣告預算：A.短信：3000元以內，0.08元/條，≥3000條，0.08元/條，總金額10%反贈；（字數70個（含標點）；B.橫幅：(規格:0.7m×10m)：20條（5天）：1800元，20條（15天）：3400元，巨幅：（規格：10m×4m）：數量：4價格：400×4=1600元。5)、銷售道具：A.五樓、閣樓室內裝修效果圖，（古典、簡約等不一樣風格）可滿足不一樣層次用戶不一樣需求，B.五樓家俱配置圖，C.樓和閣樓間工藝樓梯，既美觀又便于用戶看房；室內樓梯作為一個裝飾，既實用，又給予居室以現代生活氣息。D.閣樓樣板房（若樣板房有難度可做模型）愈加直觀。E.海報POP促進性傳輸，在售樓現場使用POP吸引看樓人群，使用戶對帝全部花園形成深入認知、了解，促進購置決議形成。四、銷售推廣1）、廣告宣傳：報紙廣告，海報，短信，宣傳單頁，展板，易拉寶，巨幅、橫幅、噴繪廣告，加強累積性傳輸進行樓盤形象、賣點訴求，產生影響作用。條幅廣告尤其是掛在顯著地段巨幅應在同一天打出，這么比零碎出擊更有視覺沖擊力。2）、價格策略A.定價標準：○整個銷售推廣過程打著讓部分利給消費者旗幟，在降幅不大情況下我們必需配合宣傳，給消費者營造一個讓利售房不是關鍵目標，回饋用戶、并幫助用戶享受生活才是關鍵。提議4樓價格提升，和5樓價格拉平，在價格一樣情況下，買房人自然會選送閣樓5樓，從而達成先去化5樓目標，○價格不應有太大波動（差價太大這么不僅給已購用戶利益和精神上帶來沉重打擊，也損害了開發商市場形象，不便以后別墅和商鋪銷售。）○景觀房（30、31、32）價格要高于位置較偏35、36，尤其是32號樓。B.價格走勢：別致小復式是為五樓、閣樓新定位，應在它原來價位基礎上考慮到新定位，它價格走勢還要依據以后銷售情況。C.一房一價表（另附）3）、活動策劃（6月26——二期交房）A.戶外設點推廣：在人流量大南華購物廣場設點進行推廣，派發宣傳單，并經過贈予太陽帽、太陽傘、手提袋（帶有帝全部花園字樣）等小禮品吸引人，聚集人氣，達成擴大宣傳、提升著名度。時間：6月24、25；7月1、2、8、9、15、16、22、23、29、30。然后依據此活動對本月銷售情況影響決定是否繼續。活動道具：◆銷售員二名◆接待桌一個◆太陽傘兩把◆座椅二把◆飲用水數瓶◆宣傳單頁若干◆戶外展板多個◆小禮品若干個B.現場銷售：○隱性降價價格策略關鍵方法就是降價，不過降價也不能完全大張旗鼓降價，尾盤降價策略要采取更具人情味方法，就是所謂“隱性降價”，如降低首付款、送花園、送綠化、為用戶提供更周到便利服務等。具體以下：●用戶和親戚好友或銷售現場臨時配成多人集體購房方法，給不一樣首付款打折方法，調動用戶主動性，讓用戶去為我們找用戶。1人：98折

2人：98×98折

3人：98×98×98……○顯性降價分三個階段將優惠進行到底。·6.26—6.30內定房優惠25元/㎡最終優惠機會階段（一）·6.26—6.30內交定金優惠50元/㎡·7.1—7.10優惠活動贈小型家電………階段（二）99折·借二期交房開展活動（抽獎）98折………階段（三）95折（價格策略一定根據要求時間實施，讓用戶有緊迫感，切其切實感覺到這是最終機會。）○降價限購將C.營造口碑○好品牌不僅是修建出來，也是住出來，當有了口碑后，自然價值和人氣全部會上去，所以能夠借助一期業主來營造極好口碑。她們口碑是項目最好傳輸方法，以家庭為單位開展才藝、拔河、游泳比賽、答謝會、睦鄰活動、帝全部花園征文等形式活動，展示帝全部花園業主豐富文娛生活，增加業主間交流最關鍵是為樓盤做宣傳。在這個物欲橫流社會，氣氛是很關鍵，感染力也是不容忽略，我們經過一期業主營造生活氣氛使持幣觀望著感受到自己入住后感受能下決心來購房，而且也表現了開發商對已交出工程繼續關注，有利于提升開發商形象。○制造關聯性傳輸，提升著名度、美譽度：利用突發事件制造事件變新聞報道、專欄文章，形成口碑，聚集人氣。D.其它活動：○老業主帶意向用戶送神迷小禮品，最終簽下來可獎勵：一個1000，兩個……由老業主帶來享受優惠。○給用戶裝修提議或幫用戶聯絡專業室內設計顧問，無償贈予裝修方案或裝修打折。○在這個期間預定用戶另可贈予購物券、優惠券（如銀座、南華購物廣場或健身房、美容室）五、案場實施1）制作展板、小型布幅等裝飾售樓中心，增加銷售氣氛做一塊“倒計板”懸掛在售樓中心里，上面寫著“您還剩□□個選擇機會，只剩□□天能夠享受優惠”，天天修改一次，很多用戶購房主動情緒就這么被那些一天天降低數字調動起來；使那些持幣觀望者快點付諸行動。2)統一銷售說辭(能否成交關鍵在銷售現場)嚴格要求銷售人員，制訂15秒、30秒和2分鐘標準銷售說詞，每人一份并結合五樓家俱配置圖和閣樓裝修效果圖‘聲’、‘圖’并茂，加強傳輸力度。銷售人員要熱情有禮、百問不厭，讓消費者買到最適合自己且性價比最高房子，讓消費者切實感覺到我們真誠和貼心，有利于深入提升開發商形象。五樓銷售說詞這是理想和現實完美結合精巧戶型。在這里，生活理想主義和居家實用主義完美演繹。房型方正大氣，南北通透，采光、采氣、通風效果好，而且居于最高處潔凈、衛生且私密性高。享多層價，買一層送一層，房間利用率大大提升，能夠依據自己喜好將多出房間做視聽室、健身房、娛樂室、書房、棋牌室等愈加地