建筑面積10000㎡，一層6000㎡、二層4000㎡2008年10月職業種類112種建筑尺度實際尺度的70%所在區位：本項目所在區域為錢江新城的核心區——市民中心，周邊有大型的商業綜合體——萬象城，可以對其業態進行補充，產生規模效應項目背景：杭州市政府“城市東擴，旅游西進，跨江發展，沿江開發”的城市規劃戰略的實施及市民中心的建設成為DO都城依托，使其成為全國規模最大的少兒職業體驗中心，具有政策的優勢投資主體：由杭州政府投資、國內首家、場館規模亞洲最大、建設標準最高的少年兒童體驗類教育場館；目標人群：定位在3~12周歲的青少年兒童參與方式：孩子們可以像大人一樣，在安全互動的環境中嘗試各項工作，體驗真實的社會活動，理解通過勞動取得報酬的生存道理，為未來的健康成長和職業發展打下良好的認知基礎。業態組合：一共5層的裙樓內配備兒童體育館以及專業教育培訓。用職業體驗來帶動少兒培訓行業也是一種比較合適的業態組合。項目特色：商業體驗主題鮮明精神文明盈利模式專業的職業體驗發展主題類商業品牌引進與門票引領健康潮流兒童主題商業代表性項目：杭州Do都城2021/3/29星期一1現代汽車展廳休閑活動區火災現場工商銀行入口出口卡丁車場嘟嘟城大劇場主要節點車行道人行道規劃布局：采用環形流線布局，形成最大化臨街面，雙向業態布局業態形式：近百種職業體驗，滿足不同年齡階段孩童的夢想需求兒童主題商業代表性項目：杭州Do都城2021/3/29星期一2聚集效應健康生活體驗場館的商業模式不僅滿足了兒童日常娛樂需求，更能夠給我們祖國的下一代盡早地給自己一個社會定位，樹立自己努力方向，同時更能夠在體驗過程中及早糾正他們的不成熟社會心理，可避免許多社會問題。發展空間DO都城現僅開放了100個職業，日后經營上升空間大。循環的消費模式，增加了這種商業模式的壽命。因此在未來項目的升級上，擴充場地面積、擴大職業范圍、增加主題活動內容和規模、尋找更多不同的合作商家都是有效的升級手段。一共5層的裙樓內還配備的兒童體育館以及專業教育培訓。基本上來說這種職業體驗館也是為孩子在給自己定位之后選擇與之對口的培訓班服務的。用職業體驗來帶動少兒培訓行業也是一種比較合適的業態組合游泳館健身館游藝館舞蹈館體育館文藝部多功能廳外語部文學部科技部辦公區B13F4F（注：2F和3F為杭州DO都城）優勢分析：整合周邊兒童活動配套資源，城市商業功能定位準確，項目自身特色性強兒童主題商業代表性項目：杭州Do都城2021/3/29星期一3體驗中心計劃投入成本建筑裝修成本室內裝修成本約2500元/平方米（嘟嘟城總裝修投入約為2500萬）。設備成本設備整體引進總成本為1000萬元運營成本人力資源成本約700萬/年，包括70個現場輔導員、10個核心技術人員以及若干保全、環衛人員。品牌輸出成本官方公布的品牌輸出費用約為500萬，其中300萬為技術和人員支持（包括網站建設、軟件系統提供，后期的更新、升級，主題活動策劃案的提供，前期招商、采購建議），100萬為營運保證金。簽約合同期為10年，之后每年需要向官方提供50萬左右的資金援助（包括技術更新、設備維護等）。體驗中心收益表收益項目嘟嘟城具體收益改良模式后具體收益門票收益定價60/人（現時主要為節假日為高峰區，平時約為二天一輪）每段上限人數1200人，=60元/人次*(120天節假+(240閑時*0.3))*1000人/天=11520000元北京通州歡樂之都定價150元/人，上海星期8定價為200元/人次。小賣部收益約20萬（僅一、二層內部快餐和零食吧一年純利潤）增加零售項目、配備特色餐飲后可達到約100萬收益周邊商鋪出租租金收益無在場館外設置配套商鋪，以出租的方式給散戶經營，收取租金收益。盈利模式門票銷售商家入駐帶來資金回籠等候區家長消費引導來盈利建立客戶檔案、發行專用DO幣帶來循環消費盈利模式：杭州DO都城每周消費人口1500人，年營業經額1200萬，廣告收入400萬，總收入1600萬，運營成本約1000萬，其中人力成本700萬，年毛利潤約600萬。兒童主題商業代表性項目：杭州Do都城2021/3/29星期一4要保證成功運營，持續的客流量是關鍵。最大程度的整合政府和兒童教育系統的資源，聯合運營，保證持續人流。123案例借鑒點分析整合周邊兒童活動配套資源，只針對兒童這一細分市場，提供一站式的兒童消費環境，在業態規劃上保證人流連續性在產品和業態規劃上增加父母和子女互動的空間、為家長提供交流休息的空間，并增加主體性的消費空間等，提高商業坪效兒童主題商業代表性項目：杭州Do都城2021/3/29星期一5位置：莘莊地鐵南廣場仲盛世界商城5樓總面積：7000㎡發展商：童夢投資管理有限公司項目概述專為3-13歲孩子創建的角色扮演主題樂園，以2/3的比例打造真實生活場景，既有設施林立的街道，又有各式風格的建筑，更有各色不同品牌商店和工廠，是任孩子體驗、娛樂、創造、學習的小一號世界。兒童手持護照，“過關安檢”進入這個迷你的城市，可以從事40-70個左右的社會角色的真實體驗，自由選擇項目打工賺錢或消費。覆蓋各行業的仿真流程或者游戲設計，學習每個行業的知識點，可以充分發揮孩子們的想象力和團隊合作精神，注重對其的情商教育結合各類公益性愛心活動，兒童可以參加更多品牌的公益活動，從中學會幫助他人，奉獻愛心。兒童主題商業代表性項目：上海星期8小鎮2021/3/29星期一6項目業態：項目涵蓋8大領域、50類行業的70多種社會角色扮演內容，同時引進了數十家品牌贊助商。兒童主題商業代表性項目：上海星期8小鎮業態業態類別政府機關消防局/警察局/汽車駕校/職業介紹中心民生服務銀行/便利店/電力公司./郵政局/建筑工地/現代牧場/洗衣店美食餐飲快餐店/西點屋/中華美食/冰淇淋店/巧克力工廠/果汁店/糖果工廠文化藝術劇場/報社/電視臺/考古所/民族樂器廠衛生醫療醫院/齒科診所/母嬰護理/生物實驗室交通運輸Q版F1賽車/航空公司/汽車4S店/押運公司休閑娛樂酒店/照相館/美容沙龍/健身俱樂部創意設計繪畫室/服裝設計/家居創意DIY2021/3/29星期一7盈利模式：投入及贏利場館冠名收入（約占10%）門票收入（約占70%）場地零租收入（約占5%）兒童票180元/人，家長票50元/人獨一無二的冠名權，模仿洛杉磯奧運會模式，在一個行業只選一家知名商家冠名。目前冠名合作企業有樂高玩具（建筑館）、瑞爾齒科（牙防所）、中國銀行（銀行）、東方航空（航空館）、蒙牛（牛奶廠）、普利司通（F1館）、大眾（4S店）、香特莉（蛋糕屋）、DQ（冰淇淋店）、灣仔碼頭（水餃店）……

將場地出租給非長期合作單位，用于品牌推廣等。筆者看的時候，入口處正舉辦“匯豐保險”兒童環繪畫活動，譬如此類。

廣告植入收入（約占10%）諸如：門票采用仿真機票形式。標明承運方：東方航空。生日會派對等特殊活動收入

(約占5%)生日會派對以一個孩子家庭為發起人，為10組家庭提供包括常規活動和生日特別活動的增值服務。其他類似形式還有企業包場、團購等等。衍生商品銷售收入(當前正在籌劃)兒童品牌服飾、文具等

場地租金由于具備特殊的引入客流作用，場租較為低廉。

人員費用除少量管理人員及財務人員，其他員工部分由品牌企業派駐、部分采用義工形式，因此可以忽略不計。

設備維護更新費用廣告推廣費用每年2～3次的設備維護，并更新游戲內容，使游戲內容常玩常新。

前期需要大量的公共推廣及媒體費用，同時配合以各大品牌企業的合作推廣，創造巨量影響力、并帶來足夠的客流。后期通過品牌合作推廣、顧客的口碑宣傳及常客計劃等，保證穩定客流。

兒童主題商業代表性項目：上海星期8小鎮2021/3/29星期一8星期八小鎮：位于上海仲盛世界商城的星期八小鎮，作為主力店，帶動多種業態形成目的地型消費，保證了客流量和回頭率，起到相互帶動作用

購物、餐飲于一身的ShoppingMall尤其注重延長消費者逗留時間

以目的性消費來積聚人氣，而此類招數的理想境界應是消弭租金級差。以日本較為成熟的Mall如Canalcity等為例，完全打破“奢侈品、化妝品——女裝——男裝——童裝/玩具——餐飲/娛樂”的壁壘分明的業態分布，顛覆了租金與海拔的反比關系，就與大量布置目的性消費場所有關。主力店類面積主要品牌家樂福0.8萬平綜合莘莊百盛19萬平中高端綜合百思買4000平綜合星期八小鎮7000平餐飲類3萬平蕉葉咖喱、避風塘、采蝶軒、休閑類1.5萬平娛樂類1萬平CGV電影院消費人數人均消費時間單位時間消費次數人均單次消費金額消費總額xxx=其中，三大主力綜合購物中心的消費數據顯示，兒童類的商品消費金額和數量明顯比其它旗艦購物中心的量要高，星期八小鎮的帶動作用由此可見一斑目的地型場所帶來客流量以星期八的拉動作用帶來回頭客周邊商業帶動分析兒童主題商業代表性項目：上海星期8小鎮2021/3/29星期一9選擇場內活動家長的行為模式及商業效應：

星期八小鎮活動分上午、下午兩場，時間分別是上午：10：00～14：00、下午15：30～19：30。每場時間都橫跨一個用餐時段。這樣的安排為商場餐飲類商家帶來商機。

體驗每項工作需要時間為15分鐘左右，等待期間進入場館的家長可以聽一場親子教育課程、或是攝影講座、或是做個簡單的美甲，或是選購兒童商品。

選擇場外活動家長的行為模式及商業效應：

媽媽可以盡情購物2.5小時并作一次SPA（1.5小時，通常200元/次），或是做一場瑜伽（1小時，辦卡折合150元/次）+美發（1小時，200～500元）+購物（2小時，無法統計）；爸爸可以打幾場桌球（30元/小時）或是邊看書邊喝咖啡（50元/人）、或是酣暢玩一把電玩（無法統計）；或是父母一同享受難得的二人世界：一起看場電影（1.5小時，160元/兩人）……延伸到祖父母輩，主打養生保健，祖父母可以聽一次養生課程、或品茗選購茶葉或是做一次足療。

目標客群為3～13歲兒童，主力客群5～10周歲主力客群的家庭結構通常為：孩子、父母、祖父母（或外祖父母），家庭出游的結構通常為“1+1”至“1+4”兒童主題商業代表性項目：上海星期8小鎮2021/3/29星期一10對于陌生區商業項目，兒童體驗商業作為目的型主力商業，能拉動消費人流導入，啟動帶動商業的重要作用123案例借鑒點分析服務流程和接待水平、家長和孩子的休憩空間以及票價體系定價是影響客戶持續購買的關鍵要素選擇具有鮮明特色的業態，在現有的兒童業態上進行創新4利用自身優勢吸引贊助商加盟兒童主題商業代表性項目：上海星期8小鎮2021/3/29星期一11位置臺北信義區及松山區交界的京華城7樓商業模式租用新興商業街區的房屋，引進品牌贊助商參與建設體驗城，降低了成本，類似紅星美凱龍的發展模式。目標人群3~15歲兒童建筑形態2,300坪的歡樂空間（約7600平方米）項目立意從認識職場、深入工作精神中，追尋樂趣，發現孩童內心自我。避免摸索及受慣例誤導；也讓孩童建立“以工作換取酬勞”的觀念，培養正確金錢及價值觀。更重要者，項目是3-15歲孩童專屬城市，市民宣誓遵守“市民守則”，市民在歡樂中修煉教養、建樹團隊同心共識，籍以奠定未來進入真實社會的“teamwork”競爭實力。LOGO實景圖游戲流程兒童主題商業代表性項目：臺灣BABYBOSS2021/3/29星期一12如同迷你的城市般，有街道、店鋪、公園、政府機構、學校、各式各樣的車子穿梭如流。入口服務臺售票處精神堡壘餐飲部家長休息區禮品部活動公布欄區域面積職業體驗區約4300㎡商業區（餐飲、禮品）約500㎡服務區（家長休息區、醫務室等）約300㎡道路及“公建”約2500㎡合計7600㎡保健中心，醫護及哺乳服務兒童主題商業代表性項目：臺灣BABYBOSS2021/3/29星期一13多種多樣的餐飲服務：項目禁止攜帶外食，城內設有餐飲服務，提供各類熟食及飲料，可供游客選購。館內服務咨詢：

入口及出口處有游客咨詢服務臺，游客若需任何協助，可親至服務臺咨詢。公共休息區：

中央公共區及街道旁設有桌椅，可供游客休憩或用餐。

醫務室及哺乳服務：

設有專屬的醫務室，安駐全職的護士服務，醫務室內另提供給婦女及嬰兒哺乳空間。

置物服務：

城內設有多處置物柜，可以選擇上鎖付費置物或未上鎖免費置物柜。城內其他服務停車服務：憑每張門票可免費折抵1小時停車費，每張停車票卡最多可折抵5個小時。交通接駁車服務：購物中心備有忠孝線之生活巴士，往來于周邊重要交通節點之間。餐飲服務停車及交通服務兒童主題商業代表性項目：臺灣BABYBOSS2021/3/29星期一14多重收入共同經營盈利，分攤開發風險衍生商業收入吉祥物、玩具、文具以及各種紀念品單品折合人民幣8-40元各類配套服務收入場內各類餐飲（包括西餐、點心、各類套餐）門票收入分為平日票、假日票、大假日票、團隊票、VIP票、套票等