東莞二手房交易(jiāoyì)稅費參照(cānzhào)指南(zhǐnán)一、營業稅(gèrén)將購置(gòumǎi)的住房對外銷售，需要交納營業稅1.五年內出售的一般住宅=〔評估總值-原建購價〕x5%五年后出售〔含五年〕一般住宅免征五年內出售的非一般住宅〔144〕=評估總值×5%五年后出售〔含五年〕的非一般住宅=〔評估總值-原建購價〕x5%則營業稅=〔評估總值-原建購價〕x5%〔假設未供給原值，則按評估總值×5%計〕二、城建稅及教育費附加〔包括莞城、東城、南城、萬江、松山湖〕=營業稅×12%其他各鎮區=營業稅×10%三、印花稅×0.05%，個人銷售住房暫免征印花稅四、土地增值稅個人銷售住房，免征土地增值稅；有原建購價按國家規定征收；沒有原建購價20238192%，土地(托付國土局代征)5%，其他類型房產3%；核定征收率調整為非房地產企業及個人轉讓房地產5%，房地產企業銷售一般住房不低于5%，銷售其他類型房地產不低于6%。五、所得稅假設個人(gèrén)轉讓自用達五年以上，并且是唯一家庭生活用房取得的所得免征個人所得稅。假設有原建購價，則個人所得稅=〔評估(pínɡɡū)總值-原建購價-各項稅費〕×20%，假設沒有(méiyǒu)則個人所得稅=轉讓(zhuǎnràng)價格×帶征率〔假設3%，其他則為2%〕。六、交易手續費東莞二手房交易手續費為3/平方米七、堤圍防護費假設是個人不征，假設為企業評估總值×0.1%個人銷售不動產第一局部：稅收政策序號稅種序號稅種計稅依據對應稅率備注1當免征營業稅時，同2時免征城建稅、教育費附加和地方教育附3加。４5個人所得稅轉讓房地產所得20%適用納稅人能供給房屋購置合同、發票、契稅稅票或建筑成本、費用支出的有效憑證，或稅務部門征營業稅轉讓房地產收入5%城建稅營業稅稅額7%，5%教育費附加營業稅稅額3%地方教育附加營業稅稅額２%稅系統中有上次交易價格記錄等狀況轉讓房地產收入2%個人核定征收稅率。適用個人銷售除住房產權轉移書據所外的不動產，個人銷6印花稅0.05%載金額 售住房暫免征印花稅。7稅系統中有上次交易價格記錄等狀況轉讓房地產收入2%個人核定征收稅率。適用個人銷售除住房產權轉移書據所外的不動產，個人銷6印花稅0.05%載金額 售住房暫免征印花稅。7土地增值稅轉讓房地產收入5%個人核定征收稅率。2.能供給完整、準確的財產原值憑證的可按稅法(shuìfǎ)有關規定征收土地增值稅。具體規定(guīdìng)如下：一、個人(gèrén)銷售住房〔一〕個人將購置的住房(zhùfáng)對外銷售營業稅：缺乏5年的住房對外銷售，按轉讓價格全額計征營業稅。超過5年〔含5年〕的非一般住房對外銷售，按差額計征營業稅。超過5年〔含5年〕的一般(pǔtōng)住房對外銷售，免征營業稅。一般(pǔtōng)住房的標準：1、單層建筑套內建筑面積(jiànzhùmiànjī)120平方米以下〔含〕或建筑144平方米以下〔含〕；2、容積率在1.0以上(yǐshàng)〔含〕，容積率=總建筑面積/土地地塊(dìkuài)面積；3、單價符合東財[2023]412號文規定的標準，單價=轉讓價格/單層建筑面積。具體標準如下：依據各鎮街住房平均交易價格狀況，依據單套住房建筑面積計算，我市享受優待政策的一般住房實際成交價格按鎮街劃分為三類標準：一類標準：莞城、東城、南城、萬江、虎門、長安、厚街、寮步、塘廈鎮、松山湖產業園區，實際成交價格低于6000元／平方米以下〔含6000元／平方米〕;二類標準：石龍、常平、樟木頭、黃江、大朗、茶山、橫瀝、鳳崗、清溪、沙田、道窖、大嶺山鎮，實際成交價格低于5300元／平方米〔含5300元／平方米〕;三類標準：石褐、石排、橋頭、東坑、企石、中堂、高涉、望牛墩、洪梅、麻涌、謝崗鎮、實際(shíjì)成交價格低于4500元／平方米〔含4500元／平方米〕。2023年11月1日起〔以簽訂房屋買賣合同(hétong)日期為準〕在全市范圍內統一執行。留意(zhùyì)：轉讓價格由評估機構出具的評估報告上注明的評估價格和買賣合同上注明的成交價格兩者按孰高的原則(yuánzé)確定。屬于拍賣的按拍賣成交確認書上注明的價格確定。“按差額(chāé)計征”是指以轉讓價格減去購置價格的差額為計稅金額，購置價格指購房發票價格，不包括其他相關稅費。而且必需憑發票或法院文書進展抵減。法院文書是指：法院判決書、裁定書、調解書，以及可由人民法院執行的仲裁裁決書、公證債權文書。個人所得稅：個人轉讓自用達五年以上，并且是唯一家庭生活用房取得的所得免征個人所得稅。凡納稅人能供給房屋購置合同、發票、契稅稅票或建筑本錢、費用支出的有效憑證，或稅務部門征稅系統中有上次交易價格記錄的，均應依據核實征收方式計征個人所得稅。即：個人所得稅=〔轉讓價格－財產原值－合理費用〕×20%。財產原值是指購置或建筑該房產〔含土地出讓、轉讓金〕的價值，必需憑合法票據〔發票、財政票據〕或購房合同減除；合理費用是指本次繳納的營業稅、土地增值稅、印花稅等稅費、購置時支付的契稅和辦證費、住房裝修費用〔按比例扣除〕、住房貸款利息、手續費〔中介費〕、公證費、評估費等，合理費用必需憑合法票據〔發票、稅票或財政票據〕減除。裝修費發票不僅要求發票上所列付款人姓名與轉讓房屋產權人相全都，且發票上必需列明的裝修房號的具體地址，經稅務機關審核后，才可按規定比例扣除。納稅人不能供給房屋購置(gòumǎi)合同、發票或建筑本錢、費用支出的有效憑證，且稅務部門征稅系統中沒有上次交易價格記錄的，均應按全額帶征個人所得稅。即：個人所得稅=轉讓價格×帶征率〔目前(mùqián)2%〕。個人通過拍賣市場取得的房屋拍賣收入在計征個人所得稅時，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，統一按轉讓(zhuǎnràng)收入全額的3%計算繳納個人所得稅。個人銷售(xiāoshòu)住房暫免征收土地增值稅。個人銷售(xiāoshòu)或購置住房暫免征收印花稅。〔二〕個人自建自用住房首次銷售“首次(shǒucì)銷售”是指：第一次銷售。也就是說個人將自建住房繼承、贈與或夫妻財產分割給他人后，擁有(yōngyǒu)人再銷售，也是首次銷售，也可享受自建自用住房銷售的優待政策。營業稅：市區〔包括(bāokuò)莞城、東城、南城、萬江〕的每戶按占地面積減免50平方米，其它(qítā)各鎮每戶按占地面積減免60平方米。超出(chāochū)局部征收營業稅。個人所得稅：〔請參考上述“個人將購置的住房對外銷售”政策〕個人銷售住房暫免征收土地增值稅。個人銷售或購置住房暫免征收印花稅。〔三〕個人首次轉讓房改房“首次轉讓”是指：第一次銷售。也就是說擁有房改房的個人將房改房繼承、贈與或夫妻財產分割給他人后，擁有人再銷售，也是首次轉讓，也可享受房改房轉讓的優待政策。1.營業稅：免征。2、個人所得稅：個人轉讓自用達五年以上，并且是唯一家庭生活用房取得的所得(suǒdé)免征個人所得稅。假設能供給《東莞市職工購置公有住房申請審批書》及購置發票原件的，必需按稅法規定計算(jìsuàn)征收個人所得稅，即：個人所得稅=〔轉讓價格－財產原值－合理費用〕×20%。財產原值是指：原購房改房標準(biāozhǔn)面積局部房價〔標準面積局部房價=標準面積×2023元/每平方米〕，加上原購房改房超標準面積實際支付的房價款以及向財政部門〔或原產權(chǎnquán)單位〕交納的所得收益及相關稅費和合理費用，必需憑財政票據、稅票減除。不能供給《東莞市職工購置公有住房申請審批書》及購置發票原件的，按全額帶征個人所得稅，即：個人所得稅=轉讓(zhuǎnràng)價格×帶征率〔目前為2%〕。個人銷售住房暫免征收土地增值稅。個人銷售或購置住房暫免征收印花稅。二、個人銷售其他房產〔除住房外的廠房、商鋪、寫字樓等〕營業稅個人將購置的房產對外銷售，以全部收入減去不動產的購置原價的余額為營業額。個人所得稅自然人：A、凡納稅人能供給房產購置合同、發票、契稅稅票或建筑本錢、費用支出的有效憑證，或稅務部門征收系統中有上次交易價格(jiàgé)記錄的，均應依據核實征收方式計征個人所得稅。即：個人所得稅=〔轉讓價格－財產原值－合理費用〕×20%。財產原值是指購置或建筑該房產〔含土地出讓、轉讓金〕的價值，必需憑合法票據〔發票、財政票據〕或購房合同減除；合理費用是指本次繳納(jiǎonà)的營業稅、土地增值稅、印花稅等稅費、購置時支付的契稅，合理費用必需憑合法票據〔發票、稅票或財政票據〕減除。B、納稅人不能供給房產購置合同、發票或建筑本錢、費用支出的有效憑證(píngzhèng)，且稅務部門征收系統中沒有上次交易價格記錄的，均應按全額帶征個人所得稅。即：個人所得稅=轉讓價格×帶征率〔目前(mùqián)為2%〕。C、個人通過拍賣市場取得的房屋拍賣收入在計征個人所得稅時，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，統一按轉讓(zhuǎnràng)收入全額的3%計算繳納個人所得稅。個體工商戶：假設能供給購置〔自建〕發票原件的且購置〔自建〕原值大于等于轉讓價格時，不征收個人所得稅；否則，個人所得稅=轉讓價格×帶征率〔2%〕。土地增值稅個人轉讓舊房或建筑物，凡能供給購房發票的，可按發票所載金額并從購置年度起至轉讓年度止每年加計5%計算扣除工程，轉讓價格低于扣除工程的，不征土地增值稅。計算購房年度是否滿一年按實際擁有天數到達365天來推斷。個人轉讓自建建筑物的，能夠供給發票，當自建原值大于等于轉讓價格時，不征收(zhēngshōu)土地增值稅。不能供給購房〔自建〕發票的，可按轉讓價格的5%核定征收土地增值稅。印花稅房產(fángchǎn)銷售合同雙方都按合同所載金額按“產權(chǎnquán)轉移書據”萬分之五貼花(tiēhuā)。三．個人無償(wúcháng)贈與不動產及受贈后再轉讓的相關規定個人無償贈與不動產的分類一般贈與：是指房屋產權全部人將房屋產權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；房屋產權全部人將房屋產權無償贈與對其擔當直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人；房屋產權所有人死亡，依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。其他贈與：是指除一般贈與以外的行為。個人無償贈與不動產相關稅收政策視同銷售的原則征收營業稅，計稅銷售價格(jiàgé)可參照評估機構的評估價格確定。個人所得稅。個人一般(yībān贈與不動產不征收個人所得稅；過其他贈與方式將房屋產權無償贈與他人的，受贈人因無償受贈房屋取得(qǔdé)的受贈所得，依據“經國務院財政部門確定(quèdìng)征稅的其他所得”工程繳納(jiǎonà)20%。稅；個人其他贈與不動產〔非住房〕應按規定征收土地增值稅。〔非住房〕應按規定征收印花稅。個人將通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購置形式取得的不動產對外銷營業稅：住房：個人將取得住房時間缺乏5年的住房對外銷售，按全額計征營業稅；個人將取得住房時間超過5年〔含5年〕的一般住房對外銷售，免征營業稅；個人將取得住房時間超過5年〔含5年〕的非一般住房對外銷售，按差額計征營業稅，其購房價格按發生受贈、繼承、離婚財產分割前的購房原價確定。非住房：個人將受贈的不動產非住房對外銷售(xiāoshò)按銷售收入全額征收營業稅。個人所得稅：住房(zhùfáng)：個人將通過贈與方式〔包括一般贈與和其他贈與〕取得的住房對外銷售繳納個人所得稅時，不符合“自用達五年以上(yǐshàng)，并且是家庭唯一生活用房”條件的，以財產轉讓收入減除原捐贈人取得該房屋的實際購置本錢以及受贈、轉讓不動產過程中繳納的稅金及有關合理費用(fèiyong)后的余額為應納稅所得額，按20%的適用稅率計算繳納個人所得稅。其中個人(gèrén)轉讓離婚析產房屋所取得的收入在計算個人所得稅時，其對應的財產原值，為房屋初次購置全部原值和相關稅費之和乘以轉讓者占房屋全部權的比例。非住房：個人將受贈的不動產〔非住房〕對外銷售，個人所得稅征收方式請參考上面“二、個人銷售其他房產〔除住房外的廠房、商鋪、寫字樓等〕”中的個人所得稅征收規定。個人銷售住房暫免征收土地增值稅和印花稅。個人銷售除住房外的其他不動產按規定繳納土地增值稅。留意事項：“個人”的類型包括：國內個人、外籍個人〔含港澳臺〕、個體工商戶〔國內〕、個體工商戶〔涉外〕。個人購房是否足5年的購置住房和轉讓(zhuǎnràng)住房時間確實定：個人(gèrén)購房日期確實定：個人購置住房以取得的房地產權證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購置房屋的時間，房地產權證與契稅完稅證明上注明的時間不全都(yīzhì)時，按照孰先的原則處理。房地產權證上注明的時間是指：房地產權證核準登記日期；契稅完稅證明上注明的時間是指：契稅完稅證填發時間。個人將通過一般贈與方式取得的住房對外銷售時，計算營業稅的購房時間按發生贈與行為前的房地產權證或契稅完稅證明上注明的時間確定(quèdìng)，計算個人所得稅的購房時間按發生贈與行為后的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間確定；個人將通過其他贈與方式取得的住房對外銷售時，其購房時間按發生贈與行為后的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間確定。被拆遷戶銷售取得的拆遷補償住房時，其購置(gòumǎi)時間以該住房取得的房屋產權證或契稅完稅證明注明的時間為準。個人依據國家房改政策購置的公有住房，以其購房合同的生效時間、房款收據開具日期或房屋產權證上注明的時間，依照孰先原則確定。對自建住房，可按房屋檔案記載的竣工驗收時間為準。個人轉讓房屋日期確實定：以本次銷售發票(fāpiào)上注明的時間為準〔以分局受理時間為準〕。其次局部(bùfen)辦稅流程一、個人銷售(xiāoshòu)住房〔1〕所需資料(zīliào)①《東莞市個體(gètǐ)工商戶、個人住房轉讓申報表》；②《房地產買賣合同》原件及復印件；③納稅人個人身份證(個體工商戶供給稅務登記證副本)原件及復印件；〔未辦證的要出具購房合同、土地證或購地合同等證明產權所屬的資料原件和復印件〕；⑤契稅完稅證明原件及復印件；〔由拍賣行拍賣的住房需供給〕原件及復印件；⑦購房發票原件及復印件；住房貸款利息、手續費、公證費等合法票據原件及復印件；⑨購房合同、房款收據原件及復印件〔房改房供給〕；⑩托付書〔納稅人托付他人(tārén)辦理時〕。備注(bèizhù)：上述①、②、③、④、⑥項為必需供給的資料，原件審核(shěnhé)后退回。需要報送的有關證件和資料全部需用A4紙復印；其次代居民身份證應同時復印正、反兩面。〔2〕辦理(bànlǐ)程序第一步第一步納稅人備齊資料，提出申請其次步稅務機關審核資料，對符合減免稅條件的按規定程序辦理審批第三步納稅人繳納稅費第四步稅務機關開具《銷售不動產統一發票〔代開〕》和辦證證明二、個人向他人無償贈與(zènɡyǔ)房產〔1〕所需資料①《個人無償贈與不動產登記表》；②納稅人個人身份證(個體工商戶供給稅務登記證副本)原件及復印件；〔未辦證的要出具購房合同、土地證或購地合同等證明產權所屬的資料原件和復印件〕；④市公證處出具的公證書或法院文書的原件和復印件；⑤房地產評估機構出具的評估報告書原件；⑥托付書〔納稅人托付他人辦理時〕。備注：上述①、②、③、④項為必需供給的資料，原件審核后退回。需要報送的有關證件和資料全部需用A4紙復印；其次代居民身份證應同時復印正、反兩面。〔2〕辦理(bànlǐ)程序第一步第一步納稅人備齊資料，提出申請其次步稅務機關審核資料，對符合減免稅條件的按規定程序辦理審批第三步第三步納稅人繳納稅費第四步稅務機關開具辦證證明三、個人銷售房產(fángchǎn)〔除住房外〕〔1〕所需資料(zīliào)①《房地產買賣合同》原件(yuánjiàn)及復印件；②納稅人個人(gèrén)身份證(個體工商戶供給稅務登記證副本)原件及復印件；〔未辦證的要出具購房合同、土地證或購地合同等證明產權所屬的資料原件和復印件〕；〔由拍賣行拍賣的房產需供給〕原件及復印件；⑤購房發票或法院文書原件及復印件；⑥國土、房管部門收取的辦證費、土地出讓金票據原件及復印件；⑦托付書〔納稅人托付他人辦理時〕。備注：上述①、②、③、④項為必需供給的資料，原件審核后退回。需要報送的有關證件和資料全部需用A4紙復印；其次代居民身份證應同時復印正、