第一部分投標函沈陽新錦源行物業(yè)招投標服務有限公司：我公司正式投標關于沈陽“中乾商務花園”住宅區(qū)前期物業(yè)管理管控的招投標相關項目，并提交下述文件正本一份，副本六份。據(jù)此函，簽字代表宣布同意如下：1、在所附投標報價中規(guī)定提供相應的物業(yè)管理管控服務的基礎上，物業(yè)服務費標準為住宅每月每平方米建筑面積1.50元。（后附中乾商務花園住宅區(qū)管理管控費收費標準的測算）2、我公司已詳細閱讀全部招標文件、參考資料及有關附件，我們完全理解并同意放棄對任何方面不明及誤解的權利。3、如果在規(guī)定的開標時間內投標文件撤回，保證金將不要求貴方退回。4、同意按照貴方要求提供與投標有關的一切數(shù)據(jù)或資料。5、如在投標過程中有任何不正當?shù)纳虡I(yè)行為，或采取任何方式向招標人施加壓力與干擾，同意取消投標資格。6、我公司嚴格按照《投標須知》履行應盡義務，遵守招投標紀律。7、未盡事宜依照《中華人民共和國招投標閥》、《物業(yè)管理管控條例》、《前期物業(yè)管理管控招投標管理管控暫行辦法》和《沈陽市前期物業(yè)管理管控招投標管理管控規(guī)定》等相關法律法規(guī)執(zhí)行。8、與本投標有關的一切正式來往信函請寄至：地址：沈陽市于洪區(qū)鴨綠江街43號郵編：110032電話：25649508收件人：閆永偉投標人：沈陽麥恩物業(yè)有限公司（蓋章）2007年11月8日第二部分商務文件一、《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》副本復印件二、《物業(yè)管理管控企業(yè)資質證書》副本復印件三、法定代表人資格證明書孫杰系沈陽麥恩物業(yè)有限公司的法定代表人，負責簽署本投標文件、進行合同合約談判、簽署合同合約及處理與之有關的一切事務。附法定代表人情況：單位名稱沈陽市麥恩物業(yè)有限公司單位地址沈陽市和平區(qū)南經(jīng)南街150號姓名孫杰性別女年齡56民族漢職務董事長職稱身份證號21010619510430824特此證明！投標人：（公章）2007年11月8日四、授權委托書孫杰（姓名）系沈陽麥恩物業(yè)有限公司的法定代表人，現(xiàn)委派閆永偉（姓名）參加貴方組織的沈陽“中乾商務花園”住宅區(qū)前期物業(yè)管理管控招投標活動，全權代表我單位處理投標的有關事宜。代理人無轉委托權，特此委托。本授權書有效期：2007年11月8日至2007年12月8日附授權代表情況：姓名閆永偉職務經(jīng)理性別男年齡35身份證號碼21012119731013461電話86629994傳真通訊地址沈陽市于洪區(qū)鴨綠江街43甲郵編110032投標人：（公章）法定代表人：（簽字/蓋章）2007年11月8日第三部分技術文件一、企業(yè)概況項目內容企業(yè)名稱沈陽麥恩物業(yè)有限公司法定代表人孫杰注冊資本人民幣50萬元注冊地址沈陽市和平區(qū)南京南街150號411辦公地址沈陽市和平區(qū)南京南街150號411郵政編碼110005電話23370435經(jīng)營范圍：房屋租賃、經(jīng)營、維修、管理管控、服務；與房屋相關的服務設施的經(jīng)營管理管控。二、目前所管理管控物業(yè)相關項目情況一覽表序號物業(yè)相關項目名稱開發(fā)建設單位建筑面積業(yè)主戶數(shù)建筑形式物業(yè)費標準ISO9000認證接管時間1集智大廈南方集智房屋開發(fā)有限公司21，000169高層住：2.0/月/平米商：0.5/月/平米已通過2003.62祥和家園遼寧鴻祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司65，000564多層住：0.8/月/平米商：0.4/月/平米已通過2004.5.153人和雅園人和房地產(chǎn)開發(fā)公司6，00022多層2.0/月/平米已通過2001.34人和馨園人和房地產(chǎn)開發(fā)公司85，000633多層0.65/月/平米已通過2003.55桃園宏基偉業(yè)開發(fā)公司60，000607多層0.5/月/平米已通過2005.9編號：時間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學海無涯苦作舟頁碼：第頁三、近三年財務狀況表單位：元年份相關項目2005年末2006年末2007年上半年一、資產(chǎn)351487.72369,198.29605,717.891、流動資產(chǎn)160,884.26302,419.68、、、、、、、、571,122.56其中：應收款合計68,402.16112,207.5998,149.932、固定資產(chǎn)253000.00119101.00119101.00其中：固定資產(chǎn)凈值190,603.5266,778.6134,595.333、其他資產(chǎn)二、負債330,264.63254,255.64512,529.231、流動負債330,264.63254255.64512,529.23其中：應付款合計89117.0765300.00151998.002、長期負債三、營業(yè)收入總額250076.00423,426.50801674.00其中:物業(yè)管理管控費收入250076.00423,426.50801674.00四、成本費用總額230,684.09383,564.65758,564.52其中：人力成本130363.72150672.04251697.11五、稅前利潤19,391.9139,861.8543,109.48四、擬派管理管控相關項目經(jīng)理自然情況及主要經(jīng)歷姓名閆永偉性別男出生年月1973.10.13學歷大專專業(yè)建筑職稱經(jīng)理建設部物業(yè)管理管控經(jīng)理上崗證（有）獲證時間2005．9主要工作經(jīng)歷：2004年8月—2006年9月廣州頤和酒店物業(yè)管理管控有限公司職務：客服經(jīng)理2006年——至今沈陽麥恩物業(yè)有限公司相關項目經(jīng)理附經(jīng)理上崗證五、本管理管控相關項目管理管控人員配備情況表姓名職務年齡學歷專業(yè)管理管控經(jīng)驗物業(yè)管理管控資格證書王玉芳管理管控員45大專物業(yè)管理管控4年物業(yè)管理管控上崗證朱春山工程師40大專電氣4年電工證第四部分物業(yè)管理管控服務合適的方案及管理管控指標（一）物業(yè)公司簡介沈陽麥恩物業(yè)管理管控有限公司是經(jīng)工商部門批準成立的專業(yè)從事物業(yè)管理管控、物業(yè)代理具有獨立法人資格的企業(yè)，注冊資金伍拾萬人民幣。公司現(xiàn)有員工96人，其中大、中專以上學歷27人，物業(yè)管量為36萬平方米，供暖管量為3萬平方米，物業(yè)資質為三級，于2003年通過ISO9001質量管理管控體系認證。公司以物業(yè)管理管控和供暖為經(jīng)營主業(yè)，公司管理管控的人和馨園、祥和家園分別于2005年獲得了安全四星級物業(yè)小區(qū)；人和馨園被評為沈陽市50家業(yè)主滿意的物業(yè)小區(qū)榮譽稱號；祥和家園被沈陽市評為環(huán)保安靜小區(qū)稱號；集智大廈為公司管理管控的5A智能高檔商住寫字間，實施了保潔全方位、物業(yè)全天候，在高檔商住寫字間的管理管控方面實現(xiàn)了高檔次、高標準的管理管控典范。公司建立了科學、規(guī)范和系統(tǒng)的管理管控體系，并將以科學的管理管控、良好的形象，為振興和發(fā)展沈陽物業(yè)管理管控經(jīng)濟做出積極的貢獻。（二）中乾商務花園概況中乾商務花園（簡稱“小區(qū)”）是由遼寧中乾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設的中型智能化現(xiàn)代住宅小區(qū)，小區(qū)建筑設計與建造品位高，配套設施齊備，是沈陽二十一世紀初期具有代表性的住宅區(qū)。（三）設備設施情況1、供電：整個小區(qū)由單回路8KV供電，由電纜溝或橋架送到各住宅樓單元的應急電源箱。2、電梯：整個小區(qū)共9部電梯。3、消防：在住宅樓公共部位安裝感煙、感溫探測器、手報按扭等，由消防控制中心集中、聯(lián)動控制；消防泵、排煙風機等聯(lián)動控制。設中控消防廣播系統(tǒng)。4、安防：小區(qū)安防系統(tǒng)分為電視監(jiān)控系統(tǒng)和周界報警系統(tǒng)；對園區(qū)出入口、道路、廣場、周界及公共場所進行監(jiān)視并記錄。5、門禁：小區(qū)及單元的門禁系統(tǒng)與可視對講相結合，并由中控室監(jiān)控。6、有線電視：接到各戶，每戶一個端口。7、電話：每戶兩條電話線。8、寬帶：入小區(qū)100兆帶寬，入戶10兆帶寬。9、供水（1）生活供水情況（17kw）；分別由市政給水管網(wǎng)及小區(qū)自備井供給小區(qū)儲水池，通過小區(qū)微機變頻供水系統(tǒng)分高、低壓供水。設備有：低壓給水泵2臺高壓給水泵2臺井水提升水泵2臺變頻控制柜2臺（2）消防供水系統(tǒng)30kw小區(qū)設有獨立消防供水系統(tǒng)和自動噴淋供水系統(tǒng)。設有消防水泵2臺，自動噴淋消防水泵2臺，并設有高位消防水箱一個，消防氣壓罐一個，增壓水泵2臺。10、排水系統(tǒng)11、煤氣由煤氣公司提供管道煤氣。12、智能化系統(tǒng)概況中乾商務花園智能化系統(tǒng)包括：1）防盜、秩序維護與對講系統(tǒng)停車場及小區(qū)內主要出入口設攝像頭，并與秩序維護監(jiān)控中心聯(lián)網(wǎng)。2）火災自動報警系統(tǒng)按消防規(guī)范在住宅樓內設火災自動報警系統(tǒng)，并與防排煙、正壓送風、電梯等聯(lián)動控制。3）遠程抄表（水、電、煤氣、熱）預留接口。4）小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)。二、人員構成及招聘相關計劃小區(qū)管理管控處采取由總公司實行整體管理管控監(jiān)督的經(jīng)理責任制。小區(qū)管理管控處設立“4個部門”，1、客服部2、保潔部3、秩序維護部4、工程維修部。由管理管控處經(jīng)理直接對各部室的工作實施領導，以便全面、直接、及時掌握日常工作及人員表現(xiàn)，有效控制整個管理管控過程，減少失誤，提高工作效率。為了使管理管控處的各項工作能有效運作，切實完成物業(yè)公司對業(yè)主及各項指標的承諾，以及本著精干、一專多能的精神，公司將配備一批高學歷、有經(jīng)驗、有責任心的管理管控人員，結合經(jīng)過精心挑選、嚴格培訓后上崗的專業(yè)人員組成一個業(yè)務精、思想好、素質高的集體，總人數(shù)為28人，其中管理管控人員大專學歷占80%；所有工作人員分為兩期止崗：1、物業(yè)籌備期2、常規(guī)期。三、前期物業(yè)管理管控工作目標及合適的內容（一）籌備期工作合適的內容成立中乾商務花園物業(yè)管理管控處籌備組工作合適的內容：1、成立籌備組；2、物業(yè)人員招聘；3、人員培訓；4、管理管控處設備物資準備；5、購置用于提供專項服務的物資及裝備；6、編制中乾商務花園物業(yè)管理管控介紹彩頁；7、配合售樓部，從“物業(yè)創(chuàng)品牌、中乾添光彩”開展前期物業(yè)管理管控工作；8、進行中乾商務花園物業(yè)管理管控標識系統(tǒng)策劃；9、聯(lián)系將向中乾商務花園提供公共配套服務的經(jīng)營服務單位，如供水、供電、供氣、有線電視、，郵政、通訊，環(huán)衛(wèi)等部門，準確掌握開通服輸務的條件、方式及收費標準；10、聯(lián)系將對中乾商務花園實行公共管理管控的各種部門，如公安、消防、街道辦事處，與他們建立良好的公共關系。11、跟進小區(qū)建設和秩序維護工作。12、編寫印制中乾商務花園公眾制度，包括：●《前期物業(yè)管理管控服務合同合約》；●《臨時管理管控規(guī)約》；●《業(yè)主手冊》；●《裝修指南》14、完善管理管控處各項內部運作規(guī)章制度。15、跟進小區(qū)建設和秩序維護工作；16、參與中乾商務花園的房屋、機電、消防、智能系統(tǒng)的安裝、調試、竣工驗收工作。17、舉行一次以物業(yè)管理管控為主題的業(yè)主懇談會；18、攝制有關小區(qū)物業(yè)管理管控介紹的VCD碟；19、管理管控設備進場；20、智能系統(tǒng)操作、維護的專項培訓與實習演練；21、與沈陽福運房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進行物業(yè)移交工作；22、入住工作的全面準備和模擬管理管控；23、辦理入住。四常規(guī)期物業(yè)管理管控工作目標及合適的內容（一）物業(yè)公司的內部管理管控合適的方案1、公司運作機制由經(jīng)理下達工作指令，由各職能部門執(zhí)行指令，并把指令細化處理，由各管理管控人予以實施，各職能部門按分工對管理管控處的實施情況進行監(jiān)督并獲取反饋信息，反饋信息的另一來源由管理管控處自行發(fā)出，由各部門負責人協(xié)助經(jīng)理或直接出處理，再由經(jīng)理發(fā)出新的工作指令。指令指令經(jīng)理執(zhí)行職能部門反饋監(jiān)督各管理管控處實處理實施2、人員培訓相關計劃培訓，是麥恩物業(yè)內部管理管控一直推行的制度，不斷地對各級員工進行不同相關項目、不同階段的培訓，也將是中乾商務花園管理管控處圓滿完成合同合約期承諾管理管控目標的重要保證。因此，自管理管控處成立之日起，即實施一套有效的培訓相關計劃，并切實推行，以培養(yǎng)出一批有理想、有覺悟、有能力、有素質、有現(xiàn)代意識的專業(yè)物業(yè)管理管控人才，公司將依靠這樣的一批優(yōu)秀人才來完成中乾商務花園各項物業(yè)管理管控工作。（1）培訓形式1）培訓分三階段進行：★入住前培訓★入住后上崗培訓★正常管理管控期培訓（2）培訓分集中培訓和對各類專業(yè)人員單獨進行特別培訓1）集中培訓2）分類培訓★物業(yè)助理培訓★秩序維護員培訓★保潔員培訓★維修人員培訓3）重點培訓（2）培訓目標★管理管控人員持證上崗率100%；★特種工作人員持證上崗率100%；★其它員工達到崗位技術精通，50%以上人員熟悉2個部門以下工作；★完成公司下達的管理管控目標。（3）培訓相關計劃★中乾商務花園管理管控處管理管控人員培訓相關計劃★中乾商務花園管理管控處秩序維護員特別培訓相關計劃★中乾商務花園管理管控處保潔員特別培訓相關計劃★中乾商務花園管理管控處維修人員特別培訓相關計劃（4）人員管理管控1)招聘2)崗位責任制度3)考核與競爭考核:★日考核★月考核★季度考核★年度考核競爭：★管理管控處經(jīng)理競選聘任制★管理管控人員競爭上崗制4)末位淘汰制度3、管理管控規(guī)章制度和小區(qū)檔案的建立與管理管控住宅區(qū)檔案資料是住宅區(qū)財產(chǎn)的重要組成部分，管理管控好住宅區(qū)檔案資料是物業(yè)管理管控工作的重要合適的內容，中乾商務花園管理管控處將按小區(qū)工程建設資料、小區(qū)業(yè)主/住戶資料和日常管理管控資料三部分進行檔案的建立和集中管理管控，利用計算機這一現(xiàn)代化的管理管控手段，不斷更新完善提高管理管控檔次，開發(fā)多媒體信息查詢系統(tǒng)，方便管理管控及業(yè)主住戶的查詢工作。（1）管理管控制度的建立小區(qū)公眾制度為規(guī)范小區(qū)管理管控，維護小區(qū)公眾利益，明確業(yè)主/住戶公共行為指引，方便業(yè)主/住戶生活辦理，管理管控處根據(jù)市有關物業(yè)管理管控條例及法律法規(guī)制定出中乾商務花園一整套小區(qū)公眾管理管控制度，主要包括如下：★《中乾商務花園業(yè)主管理管控規(guī)定》★《中乾商務花園消防管理管控規(guī)定》★《中乾商務花園消防指南》★《中乾商務花園裝修管理管控規(guī)定》★《中乾商務花園停車場管理管控規(guī)定》★《中乾商務花園精神文明公約》★《中乾商務花園商鋪管理管控規(guī)定》小區(qū)檔案管理管控A：小區(qū)工程建設資料在管理管控處成立進駐中乾商務花園后，管理管控處將立即建立小區(qū)工程資料檔案，通過設計單位、施工單位，接收完整的小區(qū)建筑竣工圖紙資料，包括有結構、建筑、電氣、消防、給排水等圖紙資料。B:小區(qū)住戶資料小區(qū)入住后建立的住戶檔案屬于管理管控處要建立的重要資料，合適的內容包括業(yè)主/住戶家庭資料，居住人口變化情況等，主要以“麥恩物業(yè)管理管控軟件”來建立管理管控。C:日常管理管控資料本相關項目資料包括：裝修檔案、公用設備設施檔案、社區(qū)文化活動檔案、財務檔案、員工個人檔案、業(yè)主/住戶意見調查表、服務質量回訪、住戶投訴記錄及處理情況、重大事件等，以科學、完善地記錄小區(qū)的日常管理管控工作。D:保密工作在檔案資料的保管方面，管理管控處將本著安全、完整、保密、方便查閱的原則，設專人柜保管，制定完善管理管控、查閱制度，確保不丟失，不泄密。2）檔案目錄★樓于接管資料；★專業(yè)化管理管控資料；★企業(yè)發(fā)展規(guī)劃；★業(yè)主委員會資料；★委托合同合約；★目標責任制及有償服務；★爭創(chuàng)國優(yōu)規(guī)劃與實施合適的方案；★各項管理管控制度★現(xiàn)化代管理管控手段★人員素質與培訓★房屋管理管控及維修養(yǎng)護★設備管理管控★市政公用設施管理管控★環(huán)境衛(wèi)生管理管控★秩序維護管理管控★精神文明建設及社會文化活動★經(jīng)濟效益與便民服務★質量管理管控（二）物業(yè)管理管控工作合適的內容為配合中乾商務花園的現(xiàn)代化高檔次設計特點，管理管控處將通過推行一套完整的規(guī)范化、有重點、有特色的物業(yè)管理管控制度，以維護小區(qū)的房屋、設施，美化小區(qū)的環(huán)境面貌，創(chuàng)造一個安逸、舒適的生活樂園。1、入住管理管控小區(qū)交付管理管控后的入住工作，是管理管控處與業(yè)主/住戶正式接觸的時間，入住過程安排、控制的好壞，將直接影響業(yè)主/住戶對地產(chǎn)公司和物業(yè)公司的第一印象，對日后的管理管控工作、日后的服務管理管控關系帶來關鍵性的影響，所以，管理管控處在入住儀式和程序上特作妥善的安排，以護地產(chǎn)公司的影響，方便業(yè)主/住戶入住。入住儀式協(xié)助地產(chǎn)公司選擇中乾商務花園的入住儀式日期，邀請有關部門領導、同行及部分業(yè)主/住戶參加，邀請新聞媒介出席，開放現(xiàn)場報道，辦求擴大中乾商務花園——這個高檔次、配備齊全的現(xiàn)代住宅小區(qū)已順利建成并隆重入住的影響力，以促進銷售工作。入住程序1）業(yè)主/住戶提供入住資料：包括入住通知書、購房合同合約、身份證、相片、指定銀行存折及復印件、交款證明、前期物業(yè)管理管控協(xié)議。2)業(yè)主/住戶參加聽課，看VCD（約15分鐘）詳細了解小區(qū)情況，了解管理管控處的有關管理管控制度，運作制度。3)憑入住通知書領取入住資料，包括《住戶手冊》《管理管控公約》《裝修指南》入住通知書加蓋“已領資料”章。4)現(xiàn)場填寫簽訂《小區(qū)繳費協(xié)議書》、《消防安全責任書》、《入住登記表》、《小區(qū)入住合約》、《緊急情況聯(lián)絡表》、《業(yè)主證申請表》。5)攜入住繳費通知書一財務室交納有關費用。6)憑交費收據(jù)領取鑰匙，簽收，交回有資料歸檔。7)管理管控處安排維修人員協(xié)同業(yè)主/住戶驗收房屋，雙方簽名后交回驗收單歸檔。管理管控要點1)為使每位業(yè)主/住戶來管理管控處辦事方便，不出現(xiàn)混亂或無所適從的現(xiàn)象，管理管控處相關計劃分部門、分職能、分步驟、采用指引明確的一條龍流水作業(yè)方法為業(yè)主/住戶辦理入住手續(xù)。2)小區(qū)入口處掛橫幅，合適的內容有“歡迎您喬遷XXX”等，插彩旗，營造熱烈的氣氛；插指路牌，由入口處到管理管控處，指路牌標明“管理管控處→”字樣；標明管理管控處辦公地址和辦公時間。3)張貼大型宣傳單、入住流程圖、辦理手續(xù)窗口設置要求做到“一條龍服務”，各窗口標識清楚、一目了然，方便業(yè)主/住戶查閱了解。4)設立業(yè)主/住戶培訓課室，專門制作一輯VCD反復播放，向業(yè)主/住戶介紹小區(qū)的基本情況，房屋樓宇的特點，配備的各種公共設施和智能系統(tǒng)，管理管控處運作及中乾商務花園的管理管控制度，讓每一位業(yè)主/住戶從一開始對有關情況有一個清楚的認識。5)管理管控處辦公環(huán)境：掛燈籠，飄小彩帶，擺放花籃、盆景，給人以隆重、喜慶的感受。6)管理管控人員著裝整潔，精神飽滿；辦公室內資料擺放整齊有序。7)管理管控處的工作準則是入住事情一次辦完，不用多次往返，不用浪費時間。2、小區(qū)環(huán)境秩序1）中乾商務花園紅線范圍內的環(huán)境設施。2）會影響中乾商務花園的美觀、安全、交通、安寧的圍墻外圍。管理管控要點1）維持中乾商務花園的原設計風貌、獨特風格。2）使中乾商務花園環(huán)境清新宜人，干凈整潔。3）有一個安全、祥和、融洽、方便、舒適的生活空間。3、保潔管理管控保潔管理管控范圍1）中乾商務花園內公共環(huán)境的保潔工作。2）各樓宇房屋與公共樓梯、過道的清潔保潔工作。3）各種公共設施、公共設施設備房與配套設備的清潔、保潔工作。4）小區(qū)內的定期消殺、滅蟲害的工作。清潔衛(wèi)生●建立清掃保潔制度●房屋立面、公共樓道及區(qū)內道路整潔，無堆放雜物現(xiàn)象；●樓道內每天掃一次，拖一次，全天保持清潔。●水箱一年清洗一次，供水符合衛(wèi)生標準，無二次污染及隱患；●定期殺滅蚊、蠅、鼠，并做到無滋生源；●保潔班長必須對樓道及公共區(qū)域檢查一次，保證工作質量。●保潔班長組織保潔員每月二次園區(qū)大清掃，保持園區(qū)良好環(huán)境秩序。管理管控模式與作業(yè)要求A、管理管控模式：1）管理管控處設立保潔人員負責中乾商務花園的清潔、保潔工作。2）制定健全完善的操作規(guī)程，考核制度及激勵機制，規(guī)范化管理管控。B、作業(yè)要求：1）設施設備、樓梯走道、扶手圍欄等日掃日拖，保持干凈整潔，垃圾日產(chǎn)日潔，確保無亂扔亂放現(xiàn)象。2）小區(qū)內的消殺工作每年進行一次，做好事前通知工作。管理管控措施1）管理管控處經(jīng)理是管理管控工作的指揮者和監(jiān)督檢查者，每日必須對小區(qū)內和各項工作進行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題立即處理，減少漏洞，掃除管理管控盲點。2）所有管理管控人員、秩序維護員、保潔員都是小區(qū)環(huán)境與安全的維護員，各盡其責、互相配合，共同搞好小區(qū)管理管控。3）加強環(huán)境安全巡邏整治，確保大門、道路暢通，無公共設備設施損壞及不文明現(xiàn)象發(fā)生。4）建立制度、宣傳精神文明建設，使小區(qū)內業(yè)主/住戶自覺維修、自覺遵守，形成一個互動的大家庭。4、秩序維護管理管控安全是小區(qū)居民安居樂業(yè)的首要保證，也是中乾商務花園一貫相當重視的工作，中乾商務花園的秩序維護管理管控工作在嚴格堅持標準化管理管控的同時，還將有針對性、有重點地加強對防落應急措施和秩序維護員隊伍的建設，從而確保中乾商務花園秩序維護工作的萬無一失。業(yè)主/住戶被盜和車輛丟失的責任和承諾家居安全是每位業(yè)主/住戶最為關心的事情，也是管理管控處最為重視的首要工作，結合中乾商務花園的特點，安全的工作則更為重要。為使入住中乾商務花園的業(yè)主/住戶可以真正安居樂業(yè)，無后顧之憂，共享中乾商務花園大自然設計的環(huán)境和麥恩專業(yè)物業(yè)管理管控的優(yōu)越，另外，管理管控處在積極維護小區(qū)安全，撲滅犯罪因素的同時，為住戶提供一些額外的信心保證。對于不論是任何原因發(fā)生的有關被盜、失車案件，管理管控處必將全力協(xié)助有關部門破案。力求將業(yè)主/住戶的損失減至最低。管理管控要點：無“三無”閑雜人員進出，無可疑犯罪分子游蕩。無摩托車、機動車丟失。無搶劫、盜竊事件、火災發(fā)生。管理管控方式：采用相對獨立封閉式管理管控，交叉巡邏的安全管理管控辦法，力求掃除任何的治安盲點、黑點、死點。（1）建立三層立體交叉的巡查、檢查、監(jiān)控的秩序維護機制。1）設立門崗：★固定門崗：嚴格控制小區(qū)人員和車輛的進出。★流動巡邏崗：負責小區(qū)內環(huán)境、各樓層、地下室、商鋪的巡邏檢查，確保無犯案隱患存在，無犯罪案件發(fā)生。★機動快速反應崗：快速處理、控制突發(fā)事件的發(fā)生及檢查，聯(lián)系各崗位的工作。2）人員配置★固定門崗：配置合理適量秩序維護員。★流動巡邏崗：配置合理適量秩序維護員★機動快速反應崗：一般由秩序維護部主管或經(jīng)理擔任，起到調度、檢查、監(jiān)督的作用，利用配備的摩托車，不停地在區(qū)內各崗間穿插檢查。3）秩序維護員工作用具★各固定門崗配備對講機一部★流動巡邏崗配備對講機兩部。★機動快速反應崗和智能監(jiān)控值班室各配備對講機一部。★每位秩序維護員配備記事本、警棍，手電筒。（2）充分利用智能巡更系統(tǒng)，重點放在每一樓道、天臺、出入口、架空隱蔽處，圍墻四周均設立巡更登記點。（3）利用小區(qū)的智能監(jiān)控值班室24小時的閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，各崗秩序維護員的巡查，對講網(wǎng)形成一個全面嚴密、內外結合、立體交叉、動靜互補的全方位立體防范系統(tǒng)和突發(fā)事件快速處理系統(tǒng)。住宅區(qū)報警的應急處理信息收集處理以智能監(jiān)控值班室為主導的應急信息處理網(wǎng)絡，通過監(jiān)控值班室統(tǒng)一協(xié)調、調動所有部門力量，及時處理應急突發(fā)事情，并作出快速判斷，當內部力量不足時向社會有關公眾部門求助支援。居家報警監(jiān)控設備無線對講電話投訴居家報警監(jiān)控設備無線對講電話投訴巡邏員緊急求助線外控制外部轉達公司總部主管部門 主管部門管理管控處巡邏員社會部門智能監(jiān)控值班室（信息收集處理）相關崗位快速反應管理管控處巡邏員社會部門智能監(jiān)控值班室（信息收集處理）相關崗位快速反應安全緊急事件處理為了有效地防范盜竊、火災等惡性事故的發(fā)生，打擊犯罪活動，管理管控處在秩序維護方面的工作，特別制定出安全緊急事件處理流程。結合中乾商務花園的閉路電視智能監(jiān)控系統(tǒng)，流程制定就是要使每一位秩序維護員都能熟悉了解應急情況的作戰(zhàn)合適的方案，不致出現(xiàn)臨場混亂或處理不當延誤戰(zhàn)機的現(xiàn)象。確保中乾商務花園在沒有安裝防盜網(wǎng)的特色下，仍能使小區(qū)的每一位住戶放心工作、安心地生活。有關電話、報告有突發(fā)可疑情況遇緊急突發(fā)事件判斷性質以及是否可自行處理是否發(fā)現(xiàn)有關電話、報告有突發(fā)可疑情況遇緊急突發(fā)事件判斷性質以及是否可自行處理是否發(fā)現(xiàn)可疑突發(fā)情 況發(fā)現(xiàn)可疑突發(fā)情 況智能監(jiān)控值班室控制調動向公安消防等部門求助，并迅速報告相關部門通知快速反映哨開始行動疏通完成處理情況結果報告監(jiān)控室做好記錄（3）秩序維護服務，維持正常公共生活秩序。1）主要出入口24小時值班；2）秩序維護人員定時巡查；3）對入口、重要部位24小時監(jiān)控；4）無私充攤點、廣告牌、廣告字畫、亂貼亂畫現(xiàn)象；5）無小商小販高聲喊叫；6）危及住戶安全處設有明顯標志及防范措施；7）有應急處理相關計劃和措施，必要時能及時報警，并努力防止事態(tài)進一步惡化，協(xié)助保護現(xiàn)場；8）對外來訪探人員，建立詢問登記制度；（4）交通車輛管理管控1）摩托車、助力車和自行車存放指定地點；2）停車場以外區(qū)域禁止停放汽車；3）定期清理破舊、長期無人使用的自行車；5、車輛管理管控管理管控方式1）全面對小區(qū)實行規(guī)范化、合理化、專業(yè)化的統(tǒng)一管理管控。2）24小時值班制度，選派專職秩序維護員負責全面管理管控。3）全面實行車輛嚴格管理管控，車輛進出、檢查、登記、收費全部由電腦管理管控，避免人為出錯或作弊。4）規(guī)范車輛，確保停車位，各種標識指示齊全、確保車輛停放進出有序，無道路堵塞及亂放現(xiàn)象。5）確保人車分流，維持小區(qū)良好秩序。人員工作安排1）大門崗設秩序維護員，專職負責指揮車輛進出，檢查監(jiān)督車輛停放情況，確保大門主干道路的暢通。2）警衛(wèi)人員對停車場進行巡邏，檢查每輛存放車輛，避免出現(xiàn)被盜、被損及亂停放現(xiàn)象發(fā)生。管理管控要點1）制備完善的標識系統(tǒng)，小區(qū)內各種車輛指示指路標識，牌必須清楚齊全，讓每一位車主均能方便地通過上述標識，按規(guī)定停車輛。2）規(guī)范車輛，除了有健全的管理管控制度外，關鍵還要制定合理的措施，制度上規(guī)定每區(qū)域業(yè)主/住戶的車輛必須相應地停放，可以避免出現(xiàn)亂停亂放或爭車位等混亂現(xiàn)象。3）培訓秩序維護員熟悉小區(qū)車主情況，認真負責地指揮、疏導、確保行人安全。4）熟悉和充分利用智能化監(jiān)控系統(tǒng)，發(fā)現(xiàn)在混亂現(xiàn)象或盜、損車可疑情況，立即通過對講通知有關秩序維護員進行處理，利用人機的完美配合，有效地管理管控停車場和車輛。5）單車、摩托車、電動車的管理管控，考慮中乾商務花園建筑設計的特點，為保證業(yè)主/住戶有一個安全、寧靜的茶余、飯后散步環(huán)境、將限制單車、摩托車上道，兩車在相應的入口邊建造專用車棚，統(tǒng)一管理管控。6）整體規(guī)劃停車位，按不同情況，如出售車位、長租固定車位、零星臨時停放車位三種進行劃分管理管控，用不同顏色、標志明確標示，方便住戶車主使用，有利于管理管控，縮短檢查監(jiān)控的時間，減少事故的發(fā)生。7）保持與汽車維修部門的熱線聯(lián)系，一旦發(fā)生車輛故障或事故，隨時聯(lián)系維修拖車，確保停車場和道路的暢通無阻。6、公用設施與設備維護和管理管控中乾商務花園包括小高層、多層樓房，集智能安防、人文景觀于一身的住宅區(qū)，相應的各種各樣公用設計設備則數(shù)量繁多，如電梯、生活水泵房、防排煙風機、高低壓配電房、消防自動報警噴淋系統(tǒng)等等，非一般小區(qū)所能攀比。但是，也提高了維護保養(yǎng)的難度，因此對公用設施設備如何做好維護管理管控，于小區(qū)、于業(yè)主/住戶利益都十分重要和必要。據(jù)此，管理管控處的該項工作的管理管控上將重點加大力度，強化措施，力求盡善盡。設備三級人員管理管控1）保養(yǎng)責任人：各種設備設立專職維修保養(yǎng)責任人，全面負責設施、設備的維護保養(yǎng)。2）設備負責人：設立維修主管，對設施、設備的保養(yǎng)工作進行長期的監(jiān)督及指導工作，編制有關的維修保養(yǎng)相關計劃，確保工作的落實。3）專業(yè)保養(yǎng)責任人：與專業(yè)維修公司確定專人專職維修養(yǎng)護相關計劃，確保重大設施設備的正常運行。設備五級保養(yǎng)檢修1）日檢：每日由保養(yǎng)責任人對設備進行檢查、保養(yǎng)。2）月檢：每月由管理管控處設備維修主管協(xié)同具體設備保養(yǎng)責任人對設備進行檢查、保養(yǎng)。3）年檢：每年一次由公司品質管理管控部門設備主管牽頭號對設備進行年度檢查保養(yǎng)。4）大修保養(yǎng)：根據(jù)設備設施的技術要求、保養(yǎng)規(guī)格、由管理管控處工程維修部配合專業(yè)保養(yǎng)責任人定期對設備進行大修保養(yǎng)。5）承包專業(yè)保養(yǎng)：專項設施設備由專業(yè)承包方負責全面的保養(yǎng)，與專業(yè)維修保養(yǎng)單位簽訂合同合約，確保高尖技術的可靠性。設備管理管控要點1）落實設備設施從安裝、調試、驗收到日常維護，中、大修一條龍的全面跟蹤管理管控相關計劃，做到每項設備資料齊全、配件完整。2）制定嚴格、科學的設備管理管控制度、操作堆積，確保設備良好運作。3）制定完善的設備維修人員崗位責任，提高設備管理管控人員責任心，調動積極性，發(fā)揮潛能。4）定崗定員，落實責任，保養(yǎng)、維修、清潔，包干到底。5）加強培訓，掌握最新技術、技能、集維修、保養(yǎng)、多面全能于一身。7、消防安全管理管控1）設立三級人員管理管控制度，維修工、秩序維護員為消防責任人，主任為主管、公司領導層為最終監(jiān)督指導。2）成立義務消防隊，制度消防檢查相關計劃，培訓義務消防員，定期檢查，消除隱患，維護設施設備。3）創(chuàng)建“119”消防示范小區(qū)，建立義務消防大使，完全消防法規(guī)精神，共同維護消防安全。4）密切配合公安消防部門，定期舉行咨詢普查、消防演習活動，強化消防意識，提高應急能力，確保小區(qū)安全。管理管控措施1）充分發(fā)揮每位業(yè)主/住戶的消防防范意識，建議每戶配備滅火器，由管理管控處統(tǒng)一聯(lián)系代購，為消防安全提供最基礎的保證。2）每年制定全面的檢查、演練、施工、宣傳相關計劃，組織全體員工貫徹落實。3）建立健全的作業(yè)制度并予嚴格執(zhí)行。4）確保消防報警、自動噴淋系統(tǒng)完整良好，專人負責，定時檢測，定時演練。5）完善設備、設施保養(yǎng)、資料、標識，確保隨時處于良好待用狀態(tài)。6）積極參加培訓，提高業(yè)務能力水平。7）消防通道、是消防的薄弱點，確保無雜物堆放、堵塞或被占用。8）充分發(fā)揮智能監(jiān)控中內控制系統(tǒng)，人防物防共抓，將消防隱患減低為零。8、裝修及規(guī)范化管理管控由于小區(qū)在建筑設計上給業(yè)主/住戶留下了很大的居室裝修空間，我們根據(jù)經(jīng)驗預計，在入住后的1-2年間，小區(qū)必然要經(jīng)歷一個規(guī)模龐大、密度集中的住宅單位高峰裝修期。在這期間，小區(qū)會遇到裝修人流、車流、物流大，裝修垃圾多的情況，成為影響小區(qū)衛(wèi)生環(huán)境的客觀因素。為了使在歷時1-2年時間的大規(guī)模裝修期內，確保小區(qū)維持一個秩序井然，清潔衛(wèi)生良好的環(huán)境，擬在公司過去成功取得的管理管控經(jīng)驗上，加以進一步提煉，制定并實施一整套嚴格管理管控的措施，重點放在裝修材料進場、裝卸及裝修垃圾清運、存貯及裝修審批、監(jiān)管及控制糾正違章等各個環(huán)節(jié)的工作方面，務求確保小區(qū)在裝修期間內有一個良好的環(huán)境和維護小區(qū)房屋的正常使用。同時，公司將為業(yè)主住戶提供完善的裝修綜合服務。對裝修材料和運輸車輛的管理管控1）在小區(qū)門崗處進行嚴格檢查。2）對容易散落小區(qū)的材料，必須經(jīng)妥善包裝后方可進入小區(qū)。小區(qū)外開辟材料臨時堆放包裝區(qū)，管理管控處提供人力裝卸、包裝材料等服務。3）對容易污染小區(qū)的車輛，必須經(jīng)過清潔后方可進入小區(qū)。在區(qū)外設車輛清洗點，管理管控處提供洗車服務做配合。4）規(guī)定進入小區(qū)的裝修材料，不得在戶外堆放。管理管控處提供水平運輸車、搬運工具和人力裝卸搬運服務做配合。5）充分發(fā)揮管理管控處檢查、監(jiān)管與服務三重功能。對裝修垃圾的管理管控1）實行裝修垃圾袋裝化。2）實行裝修垃圾袋統(tǒng)一化、標識化，嚴防不潔包裝袋污染環(huán)境。3）實行袋裝裝修垃圾定時定點投放。小區(qū)分片各設立一個專用裝修垃圾房，管理管控提供水平運輸小區(qū)駁動工具和人力搬運服務做配合。4）實行裝修垃圾定時統(tǒng)一由管理管控處安排車輛清運工作。5）充分發(fā)揮管理管控處檢查、監(jiān)管與服務三重功能。裝修綜合服務1）設立裝修綜合服務咨詢處，提供裝修設計、選材、報價及工程質量咨詢服務。2）組織安排信譽良好，有實車的材料供應商在現(xiàn)場展銷產(chǎn)品。3）推薦口碑好、實力強的裝修單位。4）根據(jù)不同戶型，設計提供多種裝修合適的方案，供業(yè)主/住戶選擇。5）舉辦裝修知識講座會和業(yè)主/住戶裝修心得交流會。6）協(xié)助業(yè)主/住戶監(jiān)督材料質量和工程質量。7）對裝修人員按照區(qū)域，嚴格實行分區(qū)管理管控。9、物業(yè)維修養(yǎng)護相關計劃和實施房屋使用維護和管理管控為保持樓宇的完好美觀，使業(yè)主/住戶享有寧靜舒適的生活環(huán)境，管理管控處將從以下幾個方面對房屋的使用和維護進行管理管控。管理管控模式1）制度化管理管控：根據(jù)市、國家的法規(guī)要求，在小區(qū)接管前制定并在接管后嚴格執(zhí)行一整套樓宇房屋的接管、驗收、保養(yǎng)、維護等全面的管理管控制度和相關計劃，規(guī)范管理管控。2）裝修管理管控：從美化小區(qū)、統(tǒng)一外貌、保證結構安全方面考慮，重點做好入住后的首次裝修管理管控。由于大部門房子是毛壞房，并且嚴格要求不設防盜網(wǎng)、故對于防止拆墻、封陽臺、加裝防盜網(wǎng)、破壞紅外防盜智能系統(tǒng)等違章裝修的監(jiān)控特點重要，是房屋管理管控的首要問題，故將加強管理管控。3）人員管理管控：建立房屋維修三級人員管理管控制度：裝修監(jiān)管員、房屋維修員、主管（經(jīng)理）巡視員，全方位地共同維護房屋使用保養(yǎng)。管理管控要點1）裝修管理管控：★制定嚴格、科學、合理的裝修管理管控規(guī)定：★嚴格執(zhí)行裝修申請審批制度，控制違章裝修；★廣泛宣傳有關裝修的法規(guī)和違章裝修的害處，讓業(yè)主/住戶自愿、自覺維護房屋的安全使用。★設立裝修監(jiān)管員制度，專人專項，巡查復檢，層層把關，堅決杜絕安裝防盜網(wǎng)，違章搭建或因裝修而破壞紅外線防盜智能系統(tǒng)正常使用的現(xiàn)象。2）有相關計劃、有制度地對房屋維護：★每年制定年度的房屋維修保養(yǎng)相關計劃，逐級落實執(zhí)行；★定時、不定時地對房屋、樓道、樓層進行檢查清理，確保無亂堆放雜物，無亂寫亂貼廣告等現(xiàn)象。★完善房屋維修，保養(yǎng)及觀察記錄資料，建立健全房屋管理管控檔案。★重大問題處理均通報地產(chǎn)工程，使之隨時掌握小區(qū)的動態(tài)。智能系統(tǒng)的日常運作及維護1、日常運作1）建立以智能監(jiān)控值班室為中心、集設備監(jiān)控、消防監(jiān)控、閉路監(jiān)控、可視對講、緊急求助、快速反映、信息交流、網(wǎng)上服務、日常管理管控等一體的中乾商務花園全面、全方位的物業(yè)管理管控網(wǎng)絡。2）實施專人專職24小時值班監(jiān)控操作，全面負責小區(qū)運行狀況監(jiān)控、信息采集、傳遞、記錄、反饋等，作為小區(qū)總值班指揮中心，完成小區(qū)正常運作或應急姿態(tài)下的協(xié)調、高教育工作者的功能。3）辦公室作為小區(qū)接待住戶的一個窗口，與智能監(jiān)控值班室緊密聯(lián)系一體，互為補充。白天以辦公室為主接收業(yè)主住戶投拆、維修信息，晚上轉由該值班室承擔負責，利用本系統(tǒng)全面協(xié)調、高度管理管控處各部門的工作，為業(yè)主/住戶提供及時的優(yōu)質服務。2、維護1）加強業(yè)主住房裝修管理管控，嚴格執(zhí)行裝修審批制度，避免因業(yè)主住戶裝修原因而破壞智能系統(tǒng)的管線，特別如圍墻上的壓敏電纜，墻內地下的各種預埋管線，堅決杜絕隨意拆墻開洞而對智能系統(tǒng)有所損壞或降低其使用性能。2）設立六級維修保養(yǎng)規(guī)程：即日檢、季檢、年檢、大修、保養(yǎng)。并每日有記錄，嚴格保持系統(tǒng)規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。3）勤于檢查、巡視、隨時保持系統(tǒng)良好運作狀態(tài)。如紅外線報警系統(tǒng)、煤氣自動監(jiān)測系統(tǒng)等比較容易發(fā)生誤報，針對此情況，制定定期每半年清洗一次探頭號的制度，確保減少誤報，維持系統(tǒng)的正常使用。4）廣泛做好宣傳，發(fā)動廣大業(yè)主住戶自覺維修、正確使用，并協(xié)助做好智能系統(tǒng)的保養(yǎng)工作，以提高系統(tǒng)的可靠性。房屋及公用部位的維修養(yǎng)護：a)房屋完好率98%以上；b)房屋零修、急修及時率95%以上；c)房屋零修工程合格率98%以上；d)保持房屋外觀完好、整潔、沒有缺損現(xiàn)象；e)空調必須統(tǒng)一安裝在預留的位置上，不得私自隨意安裝。f)管線統(tǒng)一下地或入公共管道。房屋維修養(yǎng)護相關計劃序號養(yǎng)護相關項目周期/時間責任人房屋樓宇地基基礎的養(yǎng)護、降沉觀察每周一次工程維修部溝渠清理、沙井之沉積物清理每周二次保潔部清理天臺雨水筒及渠閘每周一次保潔部走廊及樓梯粉刷每三年一次工程維修部修補粉刷外墻每五年一次外協(xié)空置房開門檢查：是否漏水、開裂等問題每月一次工程維修部電氣設施、供水設施、開關電燈、電表每月一次工程維修部清潔、打開門窗通風每季一次保潔部機電設備供水系統(tǒng)：檢查、加油及調試各水泵每月二次工程維修部供水系統(tǒng)：檢查閘閥、止水閥、開關等每月一次工程維修部二次供水水池清洗每年二次工程維修部供電系統(tǒng)：高低壓配電柜清潔養(yǎng)護吸塵每周一次工程維修部供電系統(tǒng)：各種開關、電表檢查每月一次工程維修部供電系統(tǒng)：線路檢測、小修每年一次外協(xié)設備、護欄等油漆翻新每年一次工程維修部變壓器保養(yǎng)每年一次供電公司消防設備水泵試運行每周一次工程維修部水泵軸承加油、電機軸承加油每季一次工程維修部日常巡社及保養(yǎng)、自動報警系統(tǒng)測試每月一次工程維修部消防設備保養(yǎng)公共檢查及維修每年一次外協(xié)電梯例行抹沒及檢查每周一次工程維修部徹底檢查及大修每年一次工程維修部智能系統(tǒng)日常巡視保養(yǎng)、自動報警系統(tǒng)測試每周一次工程維修部智能系統(tǒng)各種監(jiān)視探頭、感應器清潔養(yǎng)護每月二次工程維修部全面檢查及測試每年二次工程維修部10、智能系統(tǒng)前期管理管控工作智能系統(tǒng)作為一種高新技術的產(chǎn)品，對管理管控人員以及業(yè)主/住戶來說是一個新生事物，要能充分發(fā)揮其作用，首先是要能了解、熟悉掌握及靈活運用，并進行必要的維護保養(yǎng)、才能使系統(tǒng)正常提供服務。因此，加強智能系統(tǒng)的前期管理管控工作就變得十分重要，如下是對前期工作的具體安排：1、選派一名智能通訊工程師參加工程的施工、調度、驗收等工作，提前介入，詳細了解整個系統(tǒng)的功能、布線管理管控、工程質量、操作要求，為入住后的日常保養(yǎng)打下堅實的基礎。2、根據(jù)物業(yè)管理管控的特點、要求、向招商地產(chǎn)及承建商提出合理建議，為日常管理管控服務開發(fā)做好準備。3、挑選若干名以上素質較高的秩序維護員及所有維修技術工參加智能系統(tǒng)的培訓學習班，了解、熟悉、掌握系統(tǒng)的使用及維護，以便在小區(qū)入住后肩負日常管理管控、日常宣傳教育義務的責任。4、注意收集保存相關資料檔案，保證管理管控維修的有效性。5、利用現(xiàn)場售樓處的陣地、廣泛向準業(yè)主宣傳教育智能系統(tǒng)的使用，讓業(yè)主/住戶有一個提前接受、熟悉的時間。11、開發(fā)智能系統(tǒng)功能的設想充分利用好智能系統(tǒng)，使其最大限度地為小區(qū)、為管理管控處服務就要求管理管控處智能化系統(tǒng)的功能進一步開發(fā)。根據(jù)智能系統(tǒng)的特點及現(xiàn)代物業(yè)管理管控的特點，管理管控處將從以下的幾個方面進行開發(fā)。１、辦公自動化、實現(xiàn)辦公無紙化、辦公信息網(wǎng)絡化。利用麥恩物業(yè)的現(xiàn)有電腦網(wǎng)絡軟件，與管理管控處的智能辦公系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，使辦公效率大大提高。２、通訊自動化：實現(xiàn)電訊通信、遠程訪問、遠程教育、網(wǎng)上娛樂、遠程交易等自動化。３、管理管控自動化：實現(xiàn)物業(yè)收費自動化、設施設備控制自動化三表遠程計量自動化等。4、安全自動化：實現(xiàn)現(xiàn)防盜自動化、煤氣煙霧監(jiān)測自動化、公共安防系統(tǒng)、緊急求助自動化等。總之，中乾商務花園裝備的智能系統(tǒng)是現(xiàn)代化的高科技新產(chǎn)品，管理管控及使用好它，對小區(qū)的整體服務、管理管控、影響均有十分重要的意義。12、便民服務為了更好地服務中乾商務花園的廣大業(yè)主/住戶，管理管控處堅持以做好管理管控工作之同時，積極開展各種無償與有償便民服務以及合適的內容豐富的特色管理管控服務。開展小區(qū)便民服務的工作方向是聯(lián)系有關專業(yè)服務企業(yè)，利用管理管控處的內部力量，使小區(qū)的業(yè)主/住戶足不出戶或省時便利就可以得到各項優(yōu)質服務，享受麥恩物業(yè)管理管控的優(yōu)越性。無償服務類別編號相關項目合適的內容家庭服務1居家守護2殘障人士特別服務3介紹保姆4代請家教5代租汽車商務服務6代購車船、飛機票7代辦旅游手續(xù)8代寄、代領郵件9代訂報刊、雜志10臨時代為保管小件物品禮儀服務11攝影、攝像12小區(qū)內代購、代送禮品、鮮花文化娛樂服務13提供圖書閱覽14組織圖書、章像制品交流15組織各種展銷活動16組織效游17開設棋類活動場所18開展氣功、太極拳、扭秧歌培訓19邀請有關展覽小型演出隊來社區(qū)服務有償服務相關項目租車保潔代售消防器材合適的方案電腦維修機電維修機電維修部簡單制作維修特色管理管控1）小區(qū)特色配套服務A：與醫(yī)院聯(lián)系共同建立小區(qū)業(yè)主/住戶保健中心B：開設小區(qū)培訓學校，主要培訓對象為業(yè)主、老人及保姆，其中對保結的培訓是一個全新的構思。C：成立小區(qū)老年人聯(lián)誼會并建立老年人康體活動中心。D：開設多種少兒興趣培訓班。E：建立小區(qū)閱覽室。F：開設汽車美容服務。G：開設衣物干洗服務。H：開設家政服服務。I：開設美容護理服務。2）特色便民服務●在小區(qū)大門入口處設置公示板，為業(yè)主/住戶及時提供天氣預報、小區(qū)公告、國內外大事新聞摘要及節(jié)日賀詞。●在小區(qū)各區(qū)域設立報紙欄，每天張貼報紙，供業(yè)主/住戶在庭院散步、休息時閱讀，增加小區(qū)文化品味。●在小區(qū)大門處設立便民服務、并常備雨傘和針線等便民用品。●在小區(qū)大門處提供業(yè)主/住戶物品臨時寄存服務。●提供小區(qū)小學生上放學接送服務，并免費向每位小學生發(fā)放印有中乾商務花園標志的小紅帽，從小培養(yǎng)小區(qū)居民的團隊精神。（三）各項指標的承諾及為完成指標采取的措施1、中乾商務花園管理管控目標承諾中乾商務花園在麥恩物業(yè)有限公司接管后，從入伙后開始就按照高標準、嚴要求，盡快在管理管控上完善。讓業(yè)主滿意，逐步達到優(yōu)秀小區(qū)標準。（1）住宅區(qū)檔案資料管理管控1）收集、保存有關小區(qū)物業(yè)管理管控的政策、法規(guī)、章程；2）收集整理有關住宅區(qū)的建筑圖紙、竣工驗收資料，房屋單體竣工程。3）收集、保存住戶檔案、裝修管理管控檔案、維修檔案；4）記錄住宅區(qū)域的巡視、門衛(wèi)情況、保存投訴與回訪資料；5）其他管理管控活動記錄及檔案；（2）服務質量及效果1）服務人員統(tǒng)一著裝，崗位職責上墻公布，服務相關項目及人格上墻公布；2）公共性服務費收支情況定期（一年2次以上）公布。3）維修基金帳務按規(guī)定報業(yè)主委員會審核，要定期向業(yè)主通報；4）認真接待群眾投訴，建立群眾投訴記錄，有效設訴辦理率98%以上，回訪率100%；5）業(yè)主意見反饋滿意率90%以上。（四）社區(qū)文化活動相關項目方式及組織管理管控方式1、社區(qū)文化活動宗旨社區(qū)文化活動作為物業(yè)管理管控工作的一部分，是有相當?shù)闹匾裕Y合中乾商務花園的設計風貌，功能配置，管理管控處將根據(jù)麥恩物業(yè)獨具有管理管控特色及中乾商務花園成功管理管控經(jīng)驗，配備專（兼）職文化工作人員，制定完善的規(guī)章制度，擬定豐富多彩的活動形式，以求增加小區(qū)的文化色彩，創(chuàng)建一個高品位的人文環(huán)境，營造出一個咱溫馨的親和氣氛，促進小區(qū)的精神文明建設，樹立小區(qū)的良好社會形象。積極開展中乾商務花園的社區(qū)文化活動，力求為業(yè)主住戶提供一種人文情調的生活方式，加深對完園的熱愛，加強人與人之間的溝通理解，營造文明、溫馨的生活空間。2、社區(qū)文化活動合適的內容與相關計劃●定期和不定期舉辦各種文化活動；包括圖書畫展、文藝匯演、歌詠比賽、球運動等等。在重大節(jié)假日；如元旦、春節(jié)、五一節(jié)、國慶節(jié)，舉行聯(lián)歡、燈會等，為小區(qū)帶來無盡歡樂的敢氛。●積極引導、扶植各種無序自發(fā)的活動，向健康、有益方向發(fā)展。●開辟各類宣傳欄，宣傳物業(yè)管理管控法規(guī)、好人好事，精神文明管理管控處工作匯報，增加住戶對管理管控處工作的了解和認可。同時利用宣傳欄公開違章住戶情況，發(fā)動群眾力量制止、教育有關的違章、不文明現(xiàn)象。●關心照顧好小區(qū)老人、小孩，解決業(yè)主住戶的后顧之憂。成立中老年聯(lián)誼會，參加小區(qū)的治安、防火、秩序巡查活動，發(fā)揮老年人的余熱，有所寄托。相關計劃成立小兒、學生托管中心，解決中千吃飯，課后做作業(yè)等難題。●開設圖書館、閱覽室，增加小區(qū)文化色彩，提高小區(qū)人文素質，搞好精神文明建設。●積極參與政府在小區(qū)居委會建設方面的探索。居掃會是政府部門的一個最基層的職能單位，中乾商務花園管理管控處將大力支持居發(fā)會的日常工作，發(fā)揮居委會的正常功能，在小區(qū)內積極開展人口管理管控，相關計劃生育等活動。●中乾商務花園社區(qū)文化活動相關計劃：項目人員目的注意事項棋類活動小區(qū)業(yè)主住戶將無自發(fā)變?yōu)橛杏薪M織，引起人關注牌類活動同上同上球類活動同上同上老年健身活動離退休人員同上１、提供音響等設施２、專人組織開放活動室管理管控處與業(yè)主住戶吸引大家以活動室為家，讀書、看報、飲茶、聊天１、可適當提供茶水２、愛惜公共設施處理住戶信件管理管控處有則改之無則加勉應讓業(yè)主住戶都知道溝通投訴信箱公告欄宣傳欄管理管控處與業(yè)主住戶宣傳安全、物業(yè)法、好人好事等對業(yè)主住戶有所啟迪球類及棋牌類比賽同上以比賽促友誼重在參與社區(qū)文化調查反饋活動管理管控處更好地開展社區(qū)文化工作調查面要廣泛迎新年活動同上讓居民過一個安全年配有消防專職人員檢查整改學雷鋒義務修理管理管控處與業(yè)主住戶培養(yǎng)公德心１、不走過場院２、長期化慶“五一”“五四”宣傳活動同上同上盡可能發(fā)動年青人慶“六一”少兒游戲活動少兒為主讓少兒熱愛中乾商務花園安全第一黨員為民做實事活動管理管控處與部分黨員業(yè)主住戶與居委會步調一致視具體情況而定慶國慶活動管理管控處與業(yè)主住戶宣傳愛國教育隆重熱烈舞會同上溝通、娛樂利節(jié)節(jié)假日宣傳獻血環(huán)保等公益活動同上培養(yǎng)公德心利用節(jié)假日少兒家教同上方便住戶少兒拉力賽、航模賽、圖書交換活動學生增進學生交流利用節(jié)假日大掃除同上美化中乾商務花園中乾商務花園“十佳”住戶評選業(yè)主住戶愛小區(qū)、愛家園３、活動場所●充分利用小區(qū)配套的會所，制定完善的會所管理管控制度，開展各種各樣的活動，充分發(fā)揮其功能，迎合廣大業(yè)主住戶的需求，使會所成為管理管控處與業(yè)主住戶之間溝通、聯(lián)絡的陣地。●充分利用小區(qū)內的特色景點、廣場等，積極引導業(yè)主住戶，組織有益身心的活動，使業(yè)主住戶享受中乾商務花園的自然美色，促進鄰里溝通，愛小區(qū)、愛家園。●制度合理收費標準，會所等設施，使業(yè)主住戶勞累之后有一個松馳、休閑、調節(jié)