一、物業服務企業收費管理背景我國物業服務企業從20世紀80年代起步至今歷經了近40多年的發展，從最初的單一商品房逐步發展至今，集住宅、商業購物中心、辦公樓、學校、工廠乃至市政設施為一體的綜合性的組合，一切都與人們的生活息息相關，密不可分，已成為現代社會生產、生活不可缺少的重要行業。物業服務費收費主要是物業企業按照物業服務合同的約定，對相關房屋及配套的設施設備和場地進行維修保養、維護公共區域內的衛生和秩序進行管理，向業主所收取的相關費用。為了規范相關收費行為，保障業主和物業服務企業的合法權益，物業服務企業應該根據《中華人民共和國價格法》和《物業服務管理條例》的相關規定來執行。物業服務企業如何做大做強自己，立足于現代社會，讓業主放心地將資產交給我們管理，讓業主體會到我們的貼心服務，實現物業服務企業與業主創造雙贏的目標去奮斗是真的值得我們去認真思考探索。二、物業服務企業加強收費管理的重要性（一）有利于了解收費管理的意義當今物業服務與資產管理似乎越來越難了，給人印象中的物業服務還停留在單純的保潔、綠化、安保、日常維修上，對提高資產管理的價值卻不曾意識到。只有真正了解資產管理的價值，使物業服務企業意識到服務與管理的重要性，才會在服務與管理當中提升自己的價值。物業服務企業的不斷發展，現代人法律思想文化的提高，使得業主越來越重視自己的合法權利，維權意識的提高，造成物業服務費收費的投訴糾紛日益增加，有個別小區出現了與物業服務企業相對立、起沖突的局面，甚至提出要求解雇物業服務企業的情景。業主與物業服務企業產生糾紛的最主要原因就是經濟利益的沖突，往往都是表現為收費問題，為了化解與業主的收費糾紛，構建規范的物業服務收費秩序，加強物業服務費收費的明碼標價工作及監督檢查力度，并在公共區域內立公示牌、樓層電梯廣告屏投放、宣傳欄等形式宣傳收費政策，使得收費政策家喻戶曉。這樣物業服務企業也可以隨時接受業主、使用人及物價局等政府部門相關人員的監督，提高自身收費的透明度，保證物業服務企業的收費管理發展順利進行，構建和諧的社會公區氛圍，促進物業服務企業行業的持續健康發展。（二）資產管理的保值增值促進收費為了收費管理的順利進行，物業服務企業首先要意識到只有通過對相關資產的管理，提高資產的使用效率，保護好一花一草，保潔做到“五無五凈”：無垃圾堆積、無積水積泥、無痰跡煙蒂、無果皮紙屑、無土石雜草；做好物業安保及消防的工作，維修做到“三好”：管好、用好、養好；從細節做起，細水長流，給人營造良好的氛圍，這樣才會吸引更多的陸陸續續的人流量，商圈的發展才會興旺發達，使得資產在較大層面上實現保值增值，從而提高業主繳費意識的積極性。房時代的迅猛發展，使得物業服務企業對資產的管理成了市場發展的趨向。一個好的物業服務企業，除了做好相應的硬件服務管理外，為業主及業主使用人提供配套的軟件后勤服務以及完善的高質量的服務水平，通過專業化管理實現資產的長期保值增值，幫助業主在投資決策過程中實現利潤最大化。當業主切身領悟到物業服務公司為提高資產管理的保值增值帶來收益后，明確了物業管理的創新服務概念，在一定的程度上降低物業管理收費的糾紛，為物業服務企業收費管理的便捷奠定了堅實的堡壘基礎，促進物業服務企業走向更大的社會舞臺，實現更好的社會經濟效益，從而帶動整個商圈發展走向現代化。（三）有利于實現雙方的共贏有競爭才會有進步，只有通過提高資產管理的保值增值，不斷創新產品服務，提升自己的精細化物業管理和優質物業服務態度，使自己取得跳躍般的發展，從而實現新的經濟增長點。物業服務企業的收入來源主要是物業服務費，但物業服務成本卻包括以下部分：管理服務人員的工資薪酬、五險一金、員工福利費、保潔費、消殺費、辦公費、設施設備維護費、綠化養護、公眾責任保險費等。原本的每月固定費用支出負擔就較大，如果再遇到防洪防災等突發性大支出，物業服務收費管理不好，就會加重企業的資金周轉負擔，使得運營不能按部就班，嚴重制約著企業的發展。因此物業服務企業要深入管理資產的細節進行內部整合，完善企業的內部流程管理制度，做好收賬管理的保障工作，通過制定一系列措施和對策以提升自己的管理服務質量水平，以創新的產品服務質量，視提高客戶的價值為首要目標，把客戶經濟利益放在首位，同發展，共進步，這樣才能實現雙方共贏的長久發展戰略。三、目前物業服務企業收費管理存在的問題（一）物業服務費、代收租金、代收水電費催收困難商業費用催收困難，主要是商圈人客流量較少，商戶生意淡薄，以及虛擬網絡店對實體的沖擊，商家資金周轉不到位，因此造成繳費困難。大商家畢竟是少數，多數商家都是自家小本經營，資金的主要來源是靠持續的經營回籠來維護，但在近幾年經濟環境蕭條、物價上漲的影響下，實體店的商家更是顯得無能為力，物業服務費、租金每個月都要在規定的時間之前交，繳費不及時的就要面對每日千分之一的違約金，因此商家怨聲重重，物業服務公司收費困難。代收的水電費是商家本月消費，次月才收回的，物業服務公司事先已為商家代墊了水電費上交給供電供水公司，由于商家沒有直接對接供電局及供水公司，不用預先繳款就可以進行消費，消費完后就以資金不足為借口延遲交水電費給物業公司。物業服務公司每月都代墊著幾十萬元的水電費，物業服務費也收不回，造成了物業服務公司資金周轉問題，商家不愿意積極繳費，物業公司只有采取像物業費和代收租金一樣的方式不停地進行催收，收費顯得困難重重。（二）商家承擔的費用相對較高例如，吳川作為一個5線的縣級市，但市民卻承擔著2線城市的消費水平，工資不高，消費卻不低，作為吳川一間集商業購物中心和住宅小區、省實學校為一體的大型綜合的商業場所，引領著吳川走向發達城市標志性的地標，大型超市、麥當勞、星巴克、海底撈、屈臣氏、大地影院等現代生活標志性商家的進駐，帶旺了整個商業住宅圈的發展，吸引著形形色色的商家們紛紛入駐，總想從中分得一杯羹，商家們的競爭入駐更是推動了租金、物業費的提升，相對其他商業圈租金、物業費顯得更高，大商家門庭若市，承擔費用相對輕松；而小商家門庭冷落，承擔費用更是雪上加霜，多數商家承受不了巨大費用的開銷，亦紛紛退出商圈，由于提前終止合同，入場所交的兩押一租的押金也被物業、房產公司所收回，更是進一步加劇了商家的沉重負擔。（三）物業公司催收費用工作一刀切物業服務公司作為中間方，一方面要代收房地產公司的商家租金，以及水電費的收回，另一方面也要收回屬于自己的物業費，因此物業服務公司在此起著承上啟下的作用，怎么樣才能協調好三方的關系對于物業服務公司來說更是顯得特別重要了，為了導演好這個角色，物業服務公司不敢行差踏錯，只能循規蹈矩一切嚴格按照合同來執行，理想是美好的，但是現實往往與理想相背道而行，商家資金周轉不暢導致不能準時準點交清費用，物業公司只能按照合同執行，超時交費的商家一律先扣除違約金后再收其他費用，甚至對超過3個月沒有交清費用的商家執行停水停電服務的通知。商家何曾不想自己能做到費用月月清，但是面對經濟環境的困境、高昂的費用、低落的市場，商家情何以堪，而物業服務公司卻堅持催收費用的堅定信念和按合同執行的收費政策，運營人員時而不斷地給商家打電話發信息進行費用的催收工作，任何商家都沒有情面可講，仍然堅持自己的管理制度一刀切，置商家的經營狀況視而不見。物業服務公司由此給商家留下的印象就是無情無義的，出現了商家開始對物業服務公司的運營人員冷語相對，商家與物業服務公司的關系可想而知。四、針對上述問題的對策措施（一）物業服務費、代收租金、代收水電費的催收探討眾多商家不愿意交，甚至交不出所欠費用，一方面在于商場的客流量少，沒有生意可談，商家看不到未來的經營出路；另一方面很多商家都是小本經營，前期已經在店鋪裝修以及入駐大商圈投入了大筆資金，資金池因此周轉不暢?？v使商家有自身的資金存在，但是在當前的市場環境的影響下，如何才能讓商家心甘情愿的自掏腰包墊付費用以維持經營，維護我們的大商圈真的是一個值得物業服務公司去探索的。很多商家每個都會因為種種原因而不能及時地在7號前繳清費用至財務部，而物業公司卻嚴格按照合同的違約時間按日加收千分之一的違約金，而不管金額大小，就比如商家欠費1000元來說，如果在當月的8號繳款的話就要收取1元的違約金，9號繳款的話就要收取2元的違約金，這種情況就造成很多商家吐嘈說：“欠這幾塊錢也要收，在這種環境下能拿出得出錢來交已經是很不錯的了，連這一點點違約金也要收，你們還想不想讓我們生存下去的呀？”有時候真的問到物業公司的財務人員啞口無言，公司的制度我們也不能不執行呀，不然都得自己承受。其實在這種情況，物業服務企業可以制度一個限制額度的收費政策，例如可以規定下限50元，當月所發生的違約金如果不超50元的話，都可以免除收取。這樣商家的心里就會感到物業服務公司也有仁慈的一面，就會減少與公司的摩擦，畢竟是自己違約在先的，如此一來就能感化商家。物業服務企業首先應該按部就班為大商圈出謀策劃，通過不斷的整合引流方案來帶旺商圈，讓商家從絕境中看到一絲希望，從中商家也能感受到物業服務公司也有為自己的出路出謀做出過貢獻，而不是一味地只顧著回收自己的費用，卻置商家于不顧的局面。商家心里舒暢了，對自己商鋪的未來看到了不是一個人在自己戰斗，而是和物業服務公司在一起奮斗，自然而然地就會提高繳納費用的積極性。（二）商家費用的“減負”當前商家費用負擔沉重是顯而易見的，代收租金每年都在提升，而市場環境的造就卻讓商家苦叫連天。最早的商家入駐商圈從2018年初開始至今還沒滿4年，很多商家明明想依靠春節的高峰人流消費來平衡維持這一年的成本費用的，但是經濟環境的蕭條卻嚴重阻礙了商家的發展，雖然地產公司和物業服務公司同時都提出了春節期間租金全免，3、4月份租金和物業服務費都減半的情況下，但是仍然有多數商家因承受不了打擊紛紛退出商圈，甚至有商家吐槽說短短幾年時間里虧損了幾十萬，可想而知商家為了維持自己的小本生意而付出的代價。一批批商家的離去，一批批商家的入駐如此循環復往，物業服務公司面臨的是如何去管理這一批批未知的商家，而新的商家的進駐前期都要投入人財物力，給外人的感覺這個商圈怎么就那么不穩定，甚至有一些客戶在商家已經充值儲存卡進行消費的，還沒消費完商家就已經倒閉了，因此物業服務公司又要協調客戶與商家的充值卡問題，真的是浪費人力物力。商家也有自己的難處，不是自己不想經營下去，確實是自己難以支撐下去，加之高昂的費用，沉重地打擊著各行各業的商家。如果物業服務公司能與房地產公司協商給予商家一定的費用“減負”，使商家能夠穩定的長期經營下去的話，減少商家的頻繁變動，這樣也能提高我們商圈的活躍度和名氣，帶動整個商圈的整體發展，帶旺地標性商業圈的前進做出貢獻。（三）物業公司催收費用工作切忌一刀切面對物業服務公司一味地只顧催收費用的各種方式，商家早已經厭倦了物業服務公司，甚至部分商家有這種想法：即使我有錢我也要等到到期前的最后一天才交，提前繳清費用對于我來說也沒什么好處，我就是要讓你們物業公司著急。擺明和物業服務公司對著干，而物業服務公司也奈何不了商家，只能干著急。也有部分商家確因種種原因導致資金回籠沒到位，受經濟環境的嚴重影響，地產公司為了給商家減負，在今年的6月份也給予不同行業的商家租金打7、8折的優惠，但是還是難以彌補環境變化所帶來的沉重打擊。還沒等商家緩解過來，次月的各種費用也要如期上繳物業服務公司，這無疑讓商家喘息的機會都沒有，物業服務公司還是照舊該催收的還是一切正常的進行，因此物業服務公司給商家留下了沒情沒義的印象，不少商家也因此無奈地退出了商圈。如果物業公司能在市道路的變遷下留下自己寬容的一面，幫助商家渡過最艱難的時刻，不要逼盡商家，這樣商家就會感受到物業公司的寬容大量，自己也就會全力以赴地支撐起這個商鋪，讓它持續經營下去。物業公司催收費用工作切忌一刀切，在最關鍵的時刻也不應不分青紅皂白地嚴格按制度執行，有時予人玫瑰