近年來，物業(yè)資產的管理也日益受到物業(yè)行業(yè)的關注，成為各物業(yè)企業(yè)的巨大商機。但是，在我國，許多企業(yè)的物業(yè)資產管理方面仍處在初級階段，仍然有許多不完善之處，與國外的成熟制度比較，尚且存在著許多問題。隨著我國城市化的加速和市場經濟的日趨完善，企業(yè)要想在經濟上取得持續(xù)的發(fā)展，就必須不斷地提升自身的經濟效益、降低企業(yè)的成本、增強企業(yè)的市場競爭力。在現(xiàn)代企業(yè)的物業(yè)管理工作中，稅務問題顯得日益重要，實施科學的稅務籌劃不僅可以降低企業(yè)的運營成本，而且可以有效地提升企業(yè)的管理水平和競爭能力，尤其對于涉稅種類繁多的物業(yè)管理企業(yè)來說，其重要性更為凸顯。因此，各企業(yè)要進行深入的稅務風險研究，尋找出行之有效的納稅籌劃方法，以提高企業(yè)的競爭力，促進企業(yè)的長遠發(fā)展。一、我國各企業(yè)物業(yè)資產管理(一)具體表現(xiàn)和內涵我國各企業(yè)的物業(yè)資產主要分為六大類：1.建筑物；2.正在建設的項目工程；3.土地；4.租金；5.自然資源；6.除上述5種以外的其他財產的工廠和設備的附屬部分。對于不同的地區(qū)，其定義和分類可能會有差異，但內容卻是大同小異。面對迅速變化的市場經濟，很多企業(yè)都做出了相應的戰(zhàn)略和結構調整，在此過程中，物業(yè)資產被視為繼資本、技術、人力和信息之后的第五大戰(zhàn)略資源。企業(yè)的物業(yè)資產管理是指規(guī)劃、使用、管理、處置、經營等活動，目的在于促進企業(yè)的資產管理與企業(yè)的總體戰(zhàn)略相適應，從而獲得資產增值[1]。(二)現(xiàn)狀與存在的問題1.市場不成熟或市場失靈目前，中國房地產市場化程度、專業(yè)化程度和產業(yè)化程度尚不完善，中國的物業(yè)資產管理業(yè)務仍以消費和自用為主，占據了全部資產總量的三分之二；而投資與經營的商業(yè)房地產，只占中國物業(yè)資產的10%—20%，不足三分之一[2]。這表明，我國的物業(yè)資產管理的市場化尚處于初級的萌芽期，其市場化程度并不高，市場總體上還處于不完全的競爭狀態(tài)，這就是所謂的競爭“失靈”。例如，具有投資型、經營型的辦公樓、商業(yè)用房、酒店及公寓等類型的投資者，仍是以“建設與管理”一體為主。從近幾年來物業(yè)項目的招投標情況來看，90%—95%的商業(yè)地產都處于“誰投資、誰管理、誰收益”的狀況。2.專業(yè)化人才匱乏根據不完全的數(shù)據統(tǒng)計，中國大部分的物業(yè)管理從業(yè)人員和大部分的物業(yè)企業(yè)，都從事基本的物業(yè)管理和物業(yè)維護工作，對物業(yè)資產管理有一定的認識，而從事實務操作物業(yè)資產管理的人員卻不到3萬人，較為系統(tǒng)地研究物業(yè)資產管理的專業(yè)人士不滿300人[3]。目前，我國物業(yè)資產管理專業(yè)研究尚處在初級階段，專業(yè)人員缺乏，專業(yè)知識、專業(yè)技能和專業(yè)培訓尚未形成，使得中國物業(yè)資產管理仍缺乏一定的專業(yè)性。3.缺乏必要的資本金中國房地產企業(yè)的發(fā)展極大地促進了中國經濟的發(fā)展，但盡管房地產企業(yè)取得了長足的發(fā)展和迅速的積累，物業(yè)企業(yè)的先天“營養(yǎng)”仍然很少，既沒有充足的資金，也沒有足夠的原始積累，甚至缺乏相應的金融資本，要想通過兼并、整合、收購等方式，實施物業(yè)投資、資產經營、設施管理、資產評估與處置以及財務管理等活動，其難度很大[4]。4.法律與政策不夠完善在我國，將不良資產交給專業(yè)機構進行大規(guī)模的處理是一項全新的業(yè)務，其中涉及的法律問題很多，而且缺乏法律與政策上的支持，甚至與現(xiàn)有的法律制度格格不入。同時，國內和國際資本市場的融資狀況也不容樂觀。二、物業(yè)資產相關的稅務風險分析(一)稅率偏高目前，物業(yè)管理企業(yè)仍然屬于服務業(yè)，稅率有5%，比其他產業(yè)的3%要高許多。但是，從企業(yè)盈利角度來看，物業(yè)管理企業(yè)的運營利潤要比其他服務部門低得多，所以把稅率定為5%顯然不太合適。如此高的稅收稅率、相對較低的收益，無疑是一個重大的稅收風險問題，嚴重地限制了物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展，給企業(yè)帶來了巨大的壓力。由于我國物業(yè)管理企業(yè)大多處于發(fā)展的初級階段，且其利潤空間較窄，加之稅率過高，以及國家并沒有出臺相關的稅收優(yōu)惠政策，使得物業(yè)企業(yè)的非盈利的經營程度達到40%以上[5]。(二)稅務管理人員能力不足物業(yè)管理是一個特殊的產業(yè)團體，它在城市的建設與發(fā)展中起到了積極的保障和服務的作用，而現(xiàn)行的物業(yè)資產稅制改革，則是政府政策的外在影響。只有對這種影響進行深入的分析，才能夠確定相關的政策對物業(yè)管理企業(yè)的影響，從而推動物業(yè)資產的發(fā)展，同時也可以提高相關從業(yè)人員的專業(yè)素養(yǎng)。財務人員的稅務籌劃，首先是監(jiān)督各個部門的經營活動的合法性和合理性，確保物業(yè)資產管理的合法、合理，同時也要防止稅務人員在稅務籌劃的時候出問題。另外，財務部必須嚴格按照相關的規(guī)定來處理稅務問題，絕不能放過任何不合理的行為。其次是要對企業(yè)的全部資產進行全面的監(jiān)控，確保企業(yè)的財產不被侵犯。由此可以看出，稅務籌劃是一個系統(tǒng)性的、綜合性的工程，它要求有先進的教育和高素質的人員，但目前，物業(yè)管理企業(yè)的財務主管還達不到這個程度，也不具備從各個方面來制定稅務籌劃計劃的能力。(三)管理層的重視不夠首先，管理的理念較為模糊是引起稅務風險的一大問題，大部分的企業(yè)僅僅把物業(yè)資產看作是一種生產性的資源，并沒有把它當作成本和利潤的核心。在這種情況下，企業(yè)的剩余財產不能充分發(fā)揮其作用，缺乏多元化投資所產生的利益。其次，對于物業(yè)資產的管理形式較為保守，目前，我國的物業(yè)資產管理機構大都與財務部門合并，雖然保留了物業(yè)產權的所有權，但在實行經營管理上仍然太過保守，經營收益也被推到了第二位，利益最大化不能達到，有時甚至會使企業(yè)分心，從而引起一定的稅務風險。此外，由于部分稅務主管部門對稅務籌劃工作缺乏深入的認識，將其與逃稅、漏稅等違法活動混淆在一起，不僅會給物業(yè)企業(yè)的稅務籌劃工作帶來很多問題，也會使管理層對物業(yè)資產的稅務籌劃工作產生阻力，誤導物業(yè)對稅收籌劃的理解。由于物業(yè)企業(yè)并沒有把物業(yè)資產的稅務籌劃放在很重要的地位，從而使企業(yè)的管理者對相應的稅務籌劃工作產生了偏差的認知。物業(yè)企業(yè)的領導們對稅務籌劃持偏見，覺得這樣做既不光彩，又會弄巧成拙，還不如把更多的精力放在推動生產力上[6]。(四)稅務籌劃方案缺乏科學性在進行稅收籌劃時，除了要具備健全知識儲備的財務管理人員外，還必須參與到物業(yè)企業(yè)的稅收籌劃方案的設計工作中。然而，企業(yè)在與其他部門的協(xié)作方面，卻存在著一種不協(xié)調的現(xiàn)象。由于物業(yè)原來是由財務主管自行完成，所以稅務籌劃方案設計不合理。現(xiàn)行的方案設計者在提出籌劃方案時，存在部分工作人員缺乏積極性，無法提出有建設性的建議的情況[7]。結果就是使物業(yè)主管不了解具體的業(yè)務流程，也就不能根據業(yè)務流程和稅務法律來制訂適當?shù)亩悇栈I劃方案。此外，因為財務主管忙于處理日常的金融事務，所以較少地將日常工作時間用于物業(yè)資產的稅務籌劃匯總，而研究稅務籌劃，大多數(shù)時候都需要和外部專家進行商談，雙方彼此推脫也會造成一定的稅務風險管理的不足。三、物業(yè)資產相關的納稅籌劃策略探討(一)組織財務團隊培訓，加強人才培養(yǎng)力度經營管理活動最終要靠人來完成，管理人員的職業(yè)素質與專業(yè)水平會直接影響到企業(yè)的資產經營效益。我國已逐步建立并實施了物業(yè)管理人員的資質認證，這不僅為企業(yè)招聘人才提供了一定的保證，而且為注冊資產管理師的誕生打下了良好的基礎。企業(yè)要加強對財務團隊的培訓力度，并定期考核，可以通過激勵員工參與職業(yè)評估，不斷更新自己的知識結構，從而為企業(yè)和社會帶來更多的效益。要想處理好物業(yè)資產的稅務方面的信息，企業(yè)管理人員必須有豐富的專業(yè)技能。所以，企業(yè)要注重培養(yǎng)目前的財會人才，全面提高員工的素質，引進適合物業(yè)資產發(fā)展的優(yōu)秀稅務人才。這些優(yōu)秀的人才可以帶領物業(yè)企業(yè)的不同部門，為物業(yè)資產制定合理的稅務籌劃方案，以減少各種費用，從而達到最大的經濟效益。(二)完善企業(yè)內部管理制度首先，資產管理必須要有一個良好的管理機制，接受客戶與社會各界的監(jiān)督，并建立一個公開、透明的金融體系；其次，財政收支清晰，設立相應一個監(jiān)察機構，以保證收支由不同的人員負責，這樣可以減少許多風險；第三，要進行年度審計，一切的賬目都要按照企業(yè)的規(guī)定來進行，審批流程、審計均按規(guī)范的樣板進行。從硬件上來看，企業(yè)要對物業(yè)資產種類進行精煉，對物業(yè)進行多樣化的投資。將閑置、未充分使用的物業(yè)資產與企業(yè)經營中的資產進行分離，以挖掘其潛在的投資價值，從而獲得更大的利潤。一方面，適時地對企業(yè)的資產進行適當?shù)奶幹茫热缈梢砸罁袌觥⒄叩淖兓瑢ζ溥M行適當?shù)耐顿Y組合或可盈利資產的剝離。另一方面，聘請專業(yè)咨詢人員，組建健全的物業(yè)資產管理組織。打破現(xiàn)有的管理體制，由各部門自行協(xié)商，形成內部租賃，從而有效地減少運營費用。甚至可以聘用具有一定經驗的外部專業(yè)咨詢人員，為企業(yè)的物業(yè)資產提供有效的建議。此外，在對硬件進行管理的同時，也要做好相應的軟件支持，為客戶提供豐富的后勤服務，讓客戶可以集中精力進行非核心業(yè)務的運營。專業(yè)的物業(yè)管理能經受住時代的檢驗，能使物業(yè)主的項目得到長久的增值和保值；另外，租賃也是一種管理，租賃不單指租出去，而是要給租客提供一個良好的工作環(huán)境[8]。此外，為客戶提供全方位的服務，例如，定期對顧客進行資產評估，改善硬件、軟件等方面的不足，從而提高客戶的投資收益。(三)建立良好的稅企關系企業(yè)在進行稅務籌劃的過程中，其實就是稅務局財政和法律執(zhí)行的一場博弈。物業(yè)企業(yè)所制訂的規(guī)劃，都是以私人利益為基礎，而稅務部門的執(zhí)行人員，基本上不會從整體上考慮稅制，而有時部分不違背稅法的行為，也會得到執(zhí)行機構的認同。如果企業(yè)所制訂的納稅籌劃方案沒有得到稅務部門的證實，那么物業(yè)就會被認為是偷稅漏稅，會受到一定警告，并有可能被稅務部門懲罰。所以，企業(yè)的稅務人員要認真看待與物業(yè)資產有關的稅收風險和稅務籌劃，以便與稅務機關、稅務部門、執(zhí)法機關形成良好的稅企關系[9]。(四)合理減稅、避稅企業(yè)稅務部門要根據國家相關稅務政策提交必要的減稅、退稅神申請，按照固定期限納稅選擇以1個月或1個季度的納稅期限。此外，通過大程度分攤費用可以達到減稅的目的。費用分攤是指物業(yè)企業(yè)在確保日常開支的同時，盡量將費用分攤到成本中，以達到最大程度地減稅的目的。此種形式可以選擇減少固定資產的折舊年限，也可以采用加速折舊方法進行折舊；另外，企業(yè)可以提高壞賬準備金的提款比例，因為壞賬準備金要計入管理成本，降低利潤，可以降低所得稅。除了運用現(xiàn)行的體制和費用分攤的方法，還可以采取合同的方法來進行合理的避稅。比如，如果租約的租金比較高，可以分成租金和管理費，這樣，稅收就會相對更低。另外，若合約為場地使用費，則可開具服務發(fā)票，以減少稅率。因此，運用合同進行稅收籌劃，對物業(yè)企業(yè)的稅收籌劃來說，是一種合理且行之有效的避稅手段。此外，還可應用轉移定價避稅，轉移定價是指在企業(yè)經營活動中，由于沒有按照市場價格進行交易，因此使得企業(yè)之間的利益成為一種自我定價的度量的方式。一般情況下，當稅收水平不同，并且有一定的關聯(lián)關系時使用，比如某物業(yè)企業(yè)將小區(qū)的綠化維護工作委托給下屬分公司，那么這個養(yǎng)護費物業(yè)管理公司作為成本列支沖減利潤后按25%的所得稅率繳稅，而分公司只按5%的稅率繳納稅款，由此可