第十二章城市房屋管理制度

第一節(jié)城市私房管理一、城市私房管理概念所謂城市私有房屋，是指直轄市、市、鎮(zhèn)和未設(shè)鎮(zhèn)建制的縣城、工礦區(qū)內(nèi)的一切私有房屋。私有房屋包括個(gè)人所有、數(shù)人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房。二、私房所有權(quán)登記

城市私有房屋的所有人，須到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理所有權(quán)登記手續(xù)，經(jīng)審查核實(shí)后，領(lǐng)取房屋所有權(quán)證；房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更時(shí)，須到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù)。辦理城市私有房屋所有權(quán)登記或轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)時(shí)，須按《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》要求提交有關(guān)證件，其具體程序參照“房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理”一章。三、私房買賣私房買賣時(shí)，賣方須持房屋所有權(quán)證和身份證明，買方須持購買房屋證明和身份證明，到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理手續(xù)。任何單位或個(gè)人都不得私買私賣城市私有房屋。房屋所有人出賣共有房屋，須提交共有人同意的證明書。在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權(quán)。

房屋所有人出賣出租房屋，須提前三個(gè)月通知承租人。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵守《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》（建設(shè)部1999年4月19日）和《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的若干規(guī)定》（建設(shè)部1999年7月20日）。以低于房改政策規(guī)定的價(jià)格購買且沒有按照規(guī)定補(bǔ)足房價(jià)款的，不得上市交易。

四、私房租賃1．租金。租金由租賃雙方按照房屋所在地人民政府規(guī)定的私有房屋租金標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)商議定；沒有規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，由租賃雙方根據(jù)公平合理的原則，參照房屋所在地租金的實(shí)際水平協(xié)商議定，不得任意抬高。出租人除收取租金外，不得收取押租或其他額外費(fèi)用。承租人應(yīng)當(dāng)按照合同規(guī)定交租，不得拒交或拖欠。

2．換房。承租人需要與第三者互換住房時(shí)，應(yīng)當(dāng)事先征得出租人同意；出租人應(yīng)當(dāng)支持承租人的合理要求。換房后，原租賃合同即行終止，新承租人與出租人應(yīng)當(dāng)另行簽訂租賃合同。

3．修繕責(zé)任。修繕出租房屋是出租人的責(zé)任。出租人對房屋及其設(shè)備，應(yīng)當(dāng)及時(shí)、認(rèn)真地檢查、修繕，保障住房安全。房屋出租人對出租房屋確實(shí)無力修繕的，可以和出租人合修。承租人付出的修繕費(fèi)用可以折抵租金或由出租人分期償還。

4．租賃合同的解除。承租人有下列行為之一的，出租人有權(quán)解除租賃合同：（1）承租人擅自將承租的房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)借的；（2）承租人利用承租的房屋進(jìn)行非法活動(dòng)，損害公共利益的；（3）承租人累計(jì)六個(gè)月不交租金的。五、私房代管

城市私有房屋所有人因不在房屋所在地或其他原因不能管理其房屋時(shí)，可出具委托書委托代理人代為管理。代理人須按照代理權(quán)限行使代理權(quán)并履行應(yīng)盡的義務(wù)。

所有人下落不明又無合法代理人或所有權(quán)不清楚的城市私有房屋，由房屋所在地房管機(jī)關(guān)代管。該項(xiàng)代管房屋因天災(zāi)或其他不可抗力遭受損失的，房管機(jī)關(guān)不負(fù)賠償責(zé)任。城市私有房屋所有人申請發(fā)還由房管機(jī)關(guān)代管的房屋，必須證件齊備、無所有權(quán)糾紛，經(jīng)審查核實(shí)后，才能發(fā)還。第二節(jié)城市公房管理一、城市公房管理概念

所謂城市公有房屋，是指直轄市、市、建制鎮(zhèn)的公有房屋。公有房屋（即公房）系指國有房屋和集體所有的房屋。

國家機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體、企事業(yè)單位及部隊(duì)管理的國有房屋屬于國家財(cái)產(chǎn)，由國家授權(quán)的單位（產(chǎn)權(quán)人）依法行使經(jīng)營和管理的權(quán)利并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。集體所有的房屋，由集體組織（產(chǎn)權(quán)人）依法行使經(jīng)營和管理的權(quán)利并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。公有房屋產(chǎn)權(quán)人同時(shí)享有相應(yīng)的土地使用權(quán)。房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人對所管理和使用的房屋負(fù)有保護(hù)責(zé)任。任何單位和個(gè)人都不得侵占、損壞公有房屋，不得利用公有房屋獲取非法利益。二、公房所有權(quán)登記公有房屋產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當(dāng)在規(guī)定期限內(nèi)，到房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門辦理所有權(quán)登記手續(xù)，經(jīng)審查合格后領(lǐng)取《房屋所有權(quán)證》。三、公房使用

產(chǎn)權(quán)人和使用人應(yīng)當(dāng)按照房屋的用途合理使用房屋，不得擅自改變房屋的用途。確需改變用途的，應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù)。

可以通過調(diào)整、交換等方式，促進(jìn)公房的合理使用。交換公有房屋使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)遵循有利生產(chǎn)、方便生活的原則，由交換雙方簽訂書面協(xié)議。交換房屋使用權(quán)，使用人必須征得產(chǎn)權(quán)人的同意。產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當(dāng)支持使用人合理要求。四、公房租賃1．租金。公有住房的租賃必須執(zhí)行國家和房屋所在地城市人民政府規(guī)定的租賃政策和租金標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)營性房屋的租賃，由租賃雙方協(xié)商議定租賃價(jià)格。承租人必須按期交納租金，不得拖欠。拖欠租金的，出租人可以按規(guī)定收取滯納金。2．修繕。出租公有住房及其附屬設(shè)施的自然損壞或其他屬于出租人修繕范圍的，出租人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)。承租人發(fā)現(xiàn)房屋損壞，應(yīng)及時(shí)報(bào)修，出租人應(yīng)在規(guī)定期限內(nèi)修復(fù)。因承租人過錯(cuò)造成房屋及其附屬設(shè)施損壞的，由承租人修復(fù)或賠償。出租經(jīng)營性房屋的修繕責(zé)任，由租賃雙方在協(xié)議中議定。

3．租賃合同的終止。承租人有下列行為之一的，出租人有權(quán)終止租賃合同，收回房屋，并可索賠損失：（1）將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的；（2）擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用的；（3）擅自改變房屋用途；（4）無正當(dāng)理由拖欠房租累計(jì)六個(gè)月以上的；（5）住宅用房無正當(dāng)理由閑置六個(gè)月以上的；（6）利用承租房屋進(jìn)行非法活動(dòng)；（7）故意損壞公有房屋的；（8）擅自買賣公有房屋使用權(quán)；（9）其他嚴(yán)重?fù)p害出租人權(quán)益的。五、公房買賣

公有房屋買賣，買賣雙方必須持有房屋所在地城市人民政府規(guī)定的證明文件，任何單位和個(gè)人不得擅自買賣公有房屋。公有房屋買賣應(yīng)當(dāng)根據(jù)國家規(guī)定進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估。國有房屋實(shí)行有償轉(zhuǎn)讓，不得無償劃撥，國家另有規(guī)定除外。六、法律責(zé)任1．偽造、涂改房屋所有權(quán)證書的，注銷其證書，并處以房產(chǎn)價(jià)值1%以下的罰款。2．不按期申報(bào)辦理所有權(quán)登記的，責(zé)令限期補(bǔ)辦手續(xù)，并可處以房產(chǎn)價(jià)值1%以下的罰款。3．強(qiáng)占房屋的，責(zé)令其限期遷出，賠償損失，并可處以該房屋強(qiáng)占期間租金總額5倍以下的罰款。4．故意損壞、危害公有房屋造成損失的，責(zé)令其賠償損失，并可處以造成財(cái)產(chǎn)損失5倍以下的罰款。5．擅自提高公有住房租金標(biāo)準(zhǔn)的，沒收非法所得，并可處以非法所得5倍以下的罰款。6．擅自買賣公房的，經(jīng)審查允許買賣的，責(zé)令其補(bǔ)辦手續(xù)，繳納稅費(fèi)，并對賣方處以買賣金額5%以下的罰款。經(jīng)審查不允許買賣的，買賣合同無效，對賣方處以買賣金額10%以下的罰款。擅自買賣公房使用權(quán)的，買賣合同無效，沒收其非法所得，并對賣方處以買賣金額20%以下的罰款。7．擅自轉(zhuǎn)租公有住房的，轉(zhuǎn)租協(xié)議無效，收回房屋，沒收其非法所得，并可處以轉(zhuǎn)租人轉(zhuǎn)租租金總額5倍以下的罰款。8．因公有住房修繕責(zé)任人失職，給他人造成財(cái)產(chǎn)損失或人身傷亡的，責(zé)令賠償損失，并對修繕責(zé)任人處以房產(chǎn)價(jià)值5-10%的罰款。第三節(jié)城市異產(chǎn)毗連房屋管理一、異產(chǎn)毗連房屋概念

異產(chǎn)毗連房屋，系指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用設(shè)備和附屬建筑，而為不同所有人共有的房屋。異產(chǎn)毗連房屋與共有（按份共有、共同共有）不同。異產(chǎn)毗連房屋（或稱多業(yè)主大廈）屬于區(qū)分所有，即被分成數(shù)個(gè)部分，分別屬于不同的所有權(quán)人。分割的辦法有橫割、縱割和縱橫割。但也有些部分不分割，由不同所有人共有（一般是按份的），或者區(qū)分所有而共用。房屋異產(chǎn)毗連，會(huì)產(chǎn)生相鄰關(guān)系。但產(chǎn)生相鄰關(guān)系的場合不限于異產(chǎn)毗連。

二、異產(chǎn)毗連房屋處理原則所有人和使用人對房屋的使用和修繕，必須符合城市規(guī)劃、房地產(chǎn)管理、消防和環(huán)境保護(hù)等部門的要求，并應(yīng)按照有利使用、共同協(xié)商、公平合理的原則，正確處理毗連關(guān)系。三、共有、共用部位的使用

所有人和使用人對共有、共用的門廳、陽臺(tái)、屋面、樓道、廁所以及院落、上下水設(shè)施等，應(yīng)共同合理使用并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)；除另有約定外，任何一方不得多占、獨(dú)占。

異產(chǎn)毗連房屋所有人以外的人如需使用異產(chǎn)毗連房屋的共有部位時(shí)，應(yīng)取得各所有人一致同意，并簽訂書面協(xié)議。一方所有人如需改變共有部位的外形或結(jié)構(gòu)時(shí)，除須經(jīng)城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)外，還須征得其他所有人的書面同意。四、異產(chǎn)毗連房屋的修繕1．共有房屋主體結(jié)構(gòu)中的基礎(chǔ)、柱、梁、墻的修繕，由共有房屋所有人按份額比例分擔(dān)。2．共有墻體的修繕（包括因結(jié)構(gòu)需要而涉及的相鄰部分的修繕），按兩側(cè)均分后，再由每側(cè)房屋所有人按份額比例分擔(dān)。3．樓蓋的修繕，其樓面與頂棚的部分，由所在層房屋所有人負(fù)責(zé)；其結(jié)構(gòu)部位，由毗連層上下房屋所有人按份額比例分擔(dān)。4．屋蓋的修繕：（1）不上人屋蓋，由修繕?biāo)胺秶采w下各層的房屋所有人按份額比例分擔(dān)；（2）可上人屋蓋（包括屋面和周邊護(hù)欄），如為各層所共用，由修繕?biāo)胺秶采w下各層的房屋所有人按份額比例分擔(dān)；如僅為若干層使用，使用層的房屋所有人分擔(dān)一半，其余一半由修繕?biāo)胺秶采w下各層房屋所有人按份額比例分擔(dān)。

5．樓梯及樓梯間（包括出屋面部分）的修繕：（1）各層共用樓梯，由房屋所有人按份額比例分擔(dān)；（2）為某些層所專用的樓梯，由其專用的房屋所有人按份額比例分擔(dān)。6．房屋共有部分必要的裝飾，由受益的房屋所有人按份額比例分擔(dān)。7．房屋共有、共用的設(shè)備和附屬建筑（如電梯、水泵、暖氣、水衛(wèi)、電照、溝管、垃圾道、化糞池等）的修繕，由所有人按份額比例分擔(dān)。8．房屋拆除，其拆卸支付和殘值回收，由房屋所有人按份額比例分配。

異產(chǎn)毗連房屋的自然損壞，應(yīng)按上述規(guī)定及時(shí)修繕，不得拖延或拒絕；否則造成損失的責(zé)任人應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。異產(chǎn)毗連房屋因使用不當(dāng)造成損壞，由責(zé)任人負(fù)責(zé)。五、異產(chǎn)毗連房屋糾紛的處理

異產(chǎn)毗連房屋的一方所有人或使用人有造成房屋危險(xiǎn)行為時(shí)，他方有權(quán)采取必要措施，防止危險(xiǎn)發(fā)生；如造成損失，責(zé)任方應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。

異產(chǎn)毗連房屋的一方所有人或使用人超越權(quán)利范圍，侵害他方權(quán)益的，應(yīng)停止侵害，并賠償由此而造成的損失。發(fā)生糾紛時(shí)，糾紛的任何一方均可申請主管部門調(diào)處，也可直接起訴。第四節(jié)城市危房管理一、危險(xiǎn)房屋概念

危險(xiǎn)房屋，系指結(jié)構(gòu)已嚴(yán)重?fù)p壞或承重構(gòu)件已屬危險(xiǎn)構(gòu)件，隨時(shí)有可能喪失結(jié)構(gòu)穩(wěn)定和承載能力，不能保證居住和使用安全的房屋。二、危房的鑒定

市、縣房管部門設(shè)立房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)，一般稱為房屋安全鑒定站，統(tǒng)一啟用“房屋安全鑒定專用章”。

房屋安全的鑒定程序如下：（1）受理申請；（2）初始調(diào)查，摸清房屋的歷史和現(xiàn)狀；（3）現(xiàn)場查勘、測試、記錄各種損壞數(shù)據(jù)和狀況；（4）檢測驗(yàn)算，整理技術(shù)資料；（5）根據(jù)《危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》（CJ13-86），全面分析，論證定性，作出綜合判斷，提出處理建議；（6）簽發(fā)鑒定文書。經(jīng)鑒定屬危房的，鑒定機(jī)構(gòu)必須及時(shí)發(fā)出危房通知書；屬于非危房的，應(yīng)在鑒定文書上注明在正常使用條件下的有效時(shí)限，一般不超過一年。

對被鑒定為危房的，一般可分為以下四類進(jìn)行處理：（1）觀察使用。適用于采取適當(dāng)安全技術(shù)措施后，尚能短期使用，但需繼續(xù)觀察的房屋；（2）處理使用。適用于采取適當(dāng)技術(shù)措施后，可解除危險(xiǎn)的房屋；（3）停止使用。適用于無修繕價(jià)值，暫時(shí)不便拆除，又不危及相鄰建筑和影響他人安全的房屋；（4）整體拆除。適用于整幢危險(xiǎn)且已無修繕價(jià)值，需立即拆除的房屋。三、危房的治理

房屋所有人應(yīng)定期對其房屋進(jìn)行安全檢查。對危險(xiǎn)房屋能解危的，要及時(shí)解危；解危暫時(shí)有困難的，應(yīng)采取安全措施。

房屋所有人對鑒定的危房，必須按照鑒定機(jī)構(gòu)的處理建議，及時(shí)加固或修繕治理；如房屋所有人拒不修繕治理，或使用人有阻礙行為的，房地產(chǎn)行政主管部門有權(quán)指定有關(guān)部門代修，或采取其他強(qiáng)制措施。發(fā)生的費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

四、法律責(zé)任1．因有險(xiǎn)不查或破損不修，經(jīng)鑒定機(jī)構(gòu)鑒定為危房而未采取有效的解危措施而造成事故的，房屋所有人應(yīng)承擔(dān)民事或行政責(zé)任。2．因使用人擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、構(gòu)件、設(shè)備或使用性質(zhì)，阻礙房屋所有人對危房采取解危措施，行為人由于施工、堆物、碰撞等行為危及房屋而造成事故的，使用人、行為人應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任。3．因故意把非危險(xiǎn)房屋鑒定為危險(xiǎn)房屋而造成損失，過失把危險(xiǎn)房屋鑒定為非危險(xiǎn)房屋，并在有效時(shí)限內(nèi)發(fā)生事故；因拖延鑒定時(shí)間而發(fā)生事故的，鑒定機(jī)構(gòu)應(yīng)承擔(dān)民事或行政責(zé)任。4．構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。第五節(jié)城市房屋修繕管理一、房屋修繕概念房屋修繕，是指對已建成的房屋拆改、翻修和維護(hù)。二、房屋修繕責(zé)任1．依照國家和地方的有關(guān)規(guī)定修繕房屋，是房屋所有人應(yīng)當(dāng)履行的責(zé)任。異產(chǎn)毗連房屋的修繕，其所有人依照《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》承擔(dān)責(zé)任。2．租賃房屋的修繕，由租賃雙方依法約定修繕責(zé)任。3．因使用不當(dāng)或者人為造成房屋損壞的，由其行為人負(fù)責(zé)修復(fù)或者給予賠償。

4．在已經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)用地范圍內(nèi)，產(chǎn)權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移給建設(shè)單位的危險(xiǎn)房屋，其拆除前的修繕由建設(shè)單位負(fù)責(zé)。5．房屋所有人和其他負(fù)有房屋修繕責(zé)任的人（以下簡稱修繕責(zé)任人），應(yīng)定期查勘房屋，掌握房屋完損情況，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修繕。6．對于房屋所有人或者修繕責(zé)任人不及時(shí)修繕房屋，或者因他人阻礙，有可能導(dǎo)致房屋發(fā)生危險(xiǎn)的，當(dāng)?shù)厝嗣裾康禺a(chǎn)行政主管部門可以采取排險(xiǎn)解危的強(qiáng)制措施。排險(xiǎn)解危的費(fèi)用由當(dāng)事人承擔(dān)。第十三章房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度

第一節(jié)房地產(chǎn)權(quán)屬登記概述一、房地產(chǎn)權(quán)屬登記概念

房地產(chǎn)權(quán)屬登記，是房地產(chǎn)行政主管部門對各項(xiàng)房地產(chǎn)權(quán)利（主要是土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)）進(jìn)行審查、確認(rèn)、發(fā)證的職能活動(dòng)。

房地產(chǎn)權(quán)屬登記可分為土地權(quán)屬登記（即土地登記）和房屋權(quán)屬登記。二、房地產(chǎn)權(quán)屬登記意義1．有利于消除長期以來的房地產(chǎn)權(quán)屬不清的現(xiàn)象。2．有利于保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益。3．有利于減少、解決房地產(chǎn)權(quán)屬糾紛，維護(hù)社會(huì)安定團(tuán)結(jié)。4．有利于房地產(chǎn)行政管理和稅政的落實(shí)。三、房地產(chǎn)權(quán)屬登記效力（一）房地產(chǎn)權(quán)屬登記效力模式關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的效力主要有兩種模式，即設(shè)定要件主義（實(shí)質(zhì)主義）和對抗要件主義（形式主義）。設(shè)定要件主義

該模式認(rèn)為，在不動(dòng)產(chǎn)登記之前只存在特定當(dāng)事人之間的債權(quán)，經(jīng)過不動(dòng)產(chǎn)登記，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利才得以轉(zhuǎn)移和設(shè)定。在不動(dòng)產(chǎn)登記之前，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利受讓方只能得到債權(quán)的保護(hù)，在不動(dòng)產(chǎn)登記之后才得到物權(quán)的保護(hù)。

采取設(shè)定要件主義的立法模式，可分為德國法模式和托倫斯（RobertTorrens）模式。

前者起源于德國，后為瑞士和舊中國等所采納。

后者為澳大利亞托倫斯爵士設(shè)計(jì)。該模式強(qiáng)調(diào)登記對不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移或者設(shè)定的絕對效力，但登記方式與德國法略有不同。它規(guī)定將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利狀況記載于依法制成的地券上，一式兩份，一份由權(quán)利人保存，一份由登記機(jī)關(guān)存查，權(quán)屬狀況方式發(fā)生變化時(shí)，登記申請人應(yīng)將舊地券交回，由登記機(jī)關(guān)重新頒發(fā)新地券。該模式為大多數(shù)英美法系國家采納。對抗要件主義

該模式認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的變動(dòng)和設(shè)定，與債權(quán)的成立同步，即在不動(dòng)產(chǎn)登記之前，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利已經(jīng)轉(zhuǎn)移或設(shè)定，不動(dòng)產(chǎn)登記只是對抗第三人的要件，經(jīng)過登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利不僅在特定當(dāng)事人之間，而且對第三人具有效力。

法國法模式為采取對抗要件主義的立法模式。該模式也以登記作為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利狀況的公示方法，在登記方法上與德國法模式基本相同，所不同的是登記在當(dāng)事人之間并不具有絕對效力。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，依當(dāng)事人之間的合意即可產(chǎn)生效力，但非經(jīng)登記不能對抗第三人。法國、意大利、日本等國采納此模式。（二）我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記效力模式選擇

我國現(xiàn)行房地產(chǎn)法采用設(shè)定要件主義（實(shí)質(zhì)主義）模式。

《土地管理法》第十一條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地，由縣級(jí)人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認(rèn)所有權(quán)；農(nóng)民集體所有、依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的土地，由縣級(jí)人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)；單位和個(gè)人使用的國有土地，由縣級(jí)以上人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認(rèn)使用權(quán)。依法改變土地權(quán)屬和用途的，應(yīng)當(dāng)辦理土地變更登記手續(xù)。

《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條規(guī)定以出讓或者劃撥發(fā)生取得土地使用權(quán)的，在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更的，房地產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)申請房地產(chǎn)權(quán)屬登記。

《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》（建設(shè)部1997年10月27日）規(guī)定“房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證”，“凡未按照本辦法申請并辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的，其房屋產(chǎn)權(quán)的取得、轉(zhuǎn)移、變更和他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定，均為無效。”（三）房地產(chǎn)權(quán)屬登記生效時(shí)間

六種不同觀點(diǎn)：1．以房地產(chǎn)交易所辦理交易受理登記時(shí)間為生效時(shí)間；2．以交納稅費(fèi)、領(lǐng)取契證時(shí)間為生效時(shí)間；3．以房地產(chǎn)管理部門產(chǎn)權(quán)中心受理權(quán)屬登記即登記收件時(shí)間為生效時(shí)間；4．以房地產(chǎn)管理部門領(lǐng)導(dǎo)審批時(shí)間為生效時(shí)間；5．以在制作完成的房地產(chǎn)權(quán)屬證書上加蓋房地產(chǎn)管理部門發(fā)證專用章時(shí)間為生效時(shí)間；6．以權(quán)利人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書時(shí)間為為生效時(shí)間。

有的房地產(chǎn)交易所雖設(shè)于房地產(chǎn)管理部門，但它不是房地產(chǎn)權(quán)屬登記部門，故其辦理交易受理登記時(shí)間不能作為登記生效時(shí)間；

契證為依法完納契稅之憑證，并非完成權(quán)屬登記之憑證；

房地產(chǎn)管理部門產(chǎn)權(quán)中心受理權(quán)屬登記即登記收件，僅為房地產(chǎn)權(quán)屬登記程序之開始，房地產(chǎn)權(quán)屬尚未得到確認(rèn)，故登記收件時(shí)間也不能為生效時(shí)間；

房地產(chǎn)管理部門領(lǐng)導(dǎo)審批行為為房地產(chǎn)管理部門內(nèi)部進(jìn)行房地產(chǎn)權(quán)屬登記的一個(gè)重要步驟，但不能作為對房地產(chǎn)權(quán)屬的確認(rèn)行為；

在制作完成的房地產(chǎn)權(quán)屬證書上加蓋房地產(chǎn)管理部門發(fā)證專用章，是房地產(chǎn)權(quán)屬登記部門對當(dāng)事人擁有所記載房地產(chǎn)權(quán)利進(jìn)行確認(rèn)的集中體現(xiàn)和正式行為。未蓋章的房地產(chǎn)權(quán)屬證書不具有任何效力，已蓋章的房地產(chǎn)權(quán)屬證書即具有證明權(quán)利人擁有房地產(chǎn)權(quán)利的法定效力。

以蓋章作為完成房地產(chǎn)權(quán)屬登記的標(biāo)志，以蓋章時(shí)間為生效時(shí)間，有利于維護(hù)房地產(chǎn)權(quán)屬登記部門加蓋公章行為的嚴(yán)肅性和權(quán)威性，也有利于保護(hù)當(dāng)事人的正當(dāng)利益，是最合適的。

頒發(fā)和領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書，僅僅是房地產(chǎn)權(quán)屬登記部門向權(quán)利人移交已生效權(quán)屬證書的占有。以房地產(chǎn)權(quán)屬證書的領(lǐng)取時(shí)間（即房地產(chǎn)權(quán)利人實(shí)際占有房地產(chǎn)權(quán)屬證書時(shí)間）為生效時(shí)間，顯然缺乏說服力，且難以操作。四、房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度的完善（一）我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記存在的問題1．登記部門不統(tǒng)一。按照我國現(xiàn)行房地產(chǎn)管理體制，土地管理部門和房屋管理部門分別主管土地權(quán)屬登記和房屋權(quán)屬登記，給土地權(quán)屬登記工作帶來不便；2．城鄉(xiāng)房地產(chǎn)權(quán)屬登記不統(tǒng)一。城市市區(qū)房地產(chǎn)予以進(jìn)行權(quán)屬登記，而農(nóng)村僅對建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行登記，房屋權(quán)屬不予登記；3．登記規(guī)則不統(tǒng)一。由于土地、房屋管理部門分別制訂土地權(quán)屬登記和房屋權(quán)屬登記規(guī)則，導(dǎo)致登記規(guī)則不統(tǒng)一；除全國性的法律、法規(guī)和規(guī)章外，各省、自治區(qū)、直轄市及有地方立法權(quán)的市頒布了大量的地方性房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理法規(guī)和規(guī)章，產(chǎn)生混亂；4．房地產(chǎn)權(quán)屬登記從私權(quán)公示行為演變行政管理行為。多年來房地產(chǎn)權(quán)屬登記的管理功能被過分強(qiáng)調(diào)。（二）統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記制度的立法建議1．統(tǒng)一法律依據(jù)，即以物權(quán)法為基礎(chǔ)統(tǒng)一中國的不動(dòng)產(chǎn)登記法律制度。建議在實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)法統(tǒng)一的同時(shí)，也應(yīng)統(tǒng)一中國的不動(dòng)產(chǎn)登記法。與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)法的統(tǒng)一相適應(yīng)，中國只能制定一部統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法（稱為土地登記法或不動(dòng)產(chǎn)登記法）；2．統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)。建議中國采納法院統(tǒng)一登記的立法體例；3．統(tǒng)一登記效力。不動(dòng)產(chǎn)登記法應(yīng)當(dāng)依實(shí)質(zhì)主義登記的原則，即登記要件主義，而不采納登記的形式主義，即對抗主義；4．統(tǒng)一登記程序。在不動(dòng)產(chǎn)登記法中，應(yīng)該統(tǒng)一全國各地的登記程序，以滿足建立統(tǒng)一大市場的需要；5．統(tǒng)一權(quán)屬證書。第二節(jié)土地權(quán)屬登記管理一、土地權(quán)屬登記概念

土地權(quán)屬是指各種土地權(quán)利的歸屬，在我國是指是國有土地所有權(quán)、國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利的歸屬。所謂的土地他項(xiàng)權(quán)利，是指土地使用權(quán)和土地所有權(quán)以外的土地權(quán)利，包括抵押權(quán)、承租權(quán)以及法律、行政法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權(quán)利。土地權(quán)屬登記

土地權(quán)屬登記，即土地登記，是國家依法對國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利的登記。按規(guī)定，未確定使用權(quán)的國有土地，由縣級(jí)以上人民政府登記造冊（不發(fā)土地權(quán)屬證書），負(fù)責(zé)保護(hù)管理。土地權(quán)屬登記的種類

土地權(quán)屬登記分為初始土地登記和變更土地登記。其中，變更土地登記包括土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定登記，土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利變更登記，名稱、地址和土地用途變更登記，以及注銷土地登記。二、初始土地登記

初始土地登記，又稱土地總登記，是指在一定時(shí)間內(nèi)，對轄區(qū)全部土地或者特定區(qū)域的土地進(jìn)行的普遍登記。初始土地登記涉及土地使用權(quán)、土地所有權(quán)及他項(xiàng)權(quán)利。初始土地登記的程序（一）通告（二）土地登記申請1．申請；2．提交文件資料；3．收件。（三）地籍調(diào)查所謂地籍調(diào)查，是采用科學(xué)方法，依照法定程序，通過權(quán)屬調(diào)查和地籍測量，查清每一宗土地的位置、權(quán)屬、界線、數(shù)量和用途等情況。（四）權(quán)屬審核1．填寫審批表；2．公告；3．復(fù)查；4．權(quán)屬爭議處理。（五）注冊登記（六）頒發(fā)或者更換土地證書三、變更土地登記（一）土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定登記1．新開工的大中型建設(shè)項(xiàng)目使用劃撥國有土地的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)用地批準(zhǔn)書進(jìn)行土地預(yù)登記，竣工驗(yàn)收后持建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收報(bào)告和其他有關(guān)文件申請國有土地使用權(quán)設(shè)定登記。2．以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的，受讓方應(yīng)當(dāng)持出讓合同和土地使用權(quán)出讓金支付憑證申請國有土地使用權(quán)設(shè)定登記。

3．國家將國有土地使用權(quán)作價(jià)入股的，股份制企業(yè)應(yīng)當(dāng)持入股合同和有關(guān)證明文件申請國有土地使用權(quán)設(shè)定登記。4．依法向政府土地管理部門承租國有土地的，承租人應(yīng)當(dāng)持土地租賃合同和其他有關(guān)證明文件申請承租國有土地使用權(quán)登記。5．依法抵押土地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持抵押合同以及有關(guān)文件抵押登記。土地管理部門應(yīng)當(dāng)在被抵押土地的土地登記卡上登記，并向抵押權(quán)人頒發(fā)土地他項(xiàng)權(quán)利證明書。（二）土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利變更登記

劃撥土地使用權(quán)依法辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，土地使用者應(yīng)當(dāng)持出讓合同、出讓金繳納憑證及原《國有土地使用證》申請變更登記。

依法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，因買賣、轉(zhuǎn)讓地上建筑物、附著物等一并轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)的，雙方應(yīng)當(dāng)持轉(zhuǎn)讓合同、土地稅費(fèi)繳納憑證和原土地證書等申請變更登記；房屋所有權(quán)變更而使土地使用權(quán)變更的，申請時(shí)應(yīng)當(dāng)提交變更后的房屋所有權(quán)證書。

因處分抵押財(cái)產(chǎn)而取得土地使用權(quán)的，取得土地使用權(quán)的權(quán)利人和原抵押人應(yīng)當(dāng)持有關(guān)證明文件申請變更登記。商品房預(yù)售，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。（三）名稱、地址和土地用途變更登記

土地使用者、所有者和土地他項(xiàng)權(quán)利者更改名稱、地址的，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)證明文件申請變更登記。

國有土地的用途發(fā)生變更的，土地使用者應(yīng)當(dāng)持有關(guān)部門批準(zhǔn)文件和原《國有土地使用證》申請變更登記。以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的用途發(fā)生變更的，土地使用者還應(yīng)當(dāng)提交簽訂的出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂的出讓合同。（四）注銷土地登記

集體所有的土地被征用或者農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所屬成員成建制轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，政府依法收回國有土地使用權(quán)的，國有土地使用權(quán)出讓或者租賃期滿未申請續(xù)期或者續(xù)期未獲批準(zhǔn)的，土地滅失的，土地他項(xiàng)權(quán)利終止的，均辦理注銷登記。四、土地權(quán)屬證書土地權(quán)屬證書是土地所有權(quán)、土地使用權(quán)以及土地他項(xiàng)權(quán)利的法律憑證，由縣級(jí)以上人民政府頒發(fā)。分為《國有土地使用證》、《集體土地所有證》、《集體土地使用證》和《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書》等四種。五、土地登記文件資料我國的土地登記文件資料主要包括：土地登記申請書，土地登記收件單，土地權(quán)屬證明文件、資料，土地登記審批表，地籍圖，土地登記簿（卡），土地證書簽收簿，土地歸戶冊（卡），土地登記復(fù)查申請表，土地登記復(fù)查結(jié)果表，確權(quán)過程中形成的協(xié)議書、決定書等文件、資料。第三節(jié)房屋權(quán)屬登記管理一、房屋權(quán)屬登記概念

房屋權(quán)屬是指各種房屋權(quán)利的歸屬，在我國是指房屋所有權(quán)以及房屋他項(xiàng)權(quán)利的歸屬。

房屋權(quán)屬登記，是房屋行政主管部門代表政府對房屋所有權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)等房屋他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記，并依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬的行為。

《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》將房屋權(quán)屬登記分為房屋權(quán)屬總登記、房屋權(quán)屬初始登記、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記、房屋權(quán)屬變更登記、房屋他項(xiàng)權(quán)利登記和注銷登記。二、房屋權(quán)屬登記程序（一）申請登記（二）受理申請（三）勘丈繪圖

（四）權(quán)屬審核權(quán)屬審核以確認(rèn)房屋權(quán)屬為目的，要求做到層層把關(guān)、三審定案（即初審、復(fù)審和審批）。（五）公告

（六）核準(zhǔn)登記

（七）頒發(fā)證書三、房屋權(quán)屬登記分類（一）房屋權(quán)屬總登記

房屋權(quán)屬總登記是指政府根據(jù)需要，在一定期限內(nèi)對本行政區(qū)域內(nèi)的房屋進(jìn)行統(tǒng)一登記。（二）房屋權(quán)屬初始登記

房屋權(quán)屬初始登記是房屋所有權(quán)的初次設(shè)定登記。

在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書向縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門申請登記，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。

新建的房屋，申請人應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后的三個(gè)月內(nèi)向登記機(jī)關(guān)申請房屋所有權(quán)初始登記，并應(yīng)當(dāng)提交用地證明文件或者土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗(yàn)收資料以及其他有關(guān)的證明文件。集體土地上的房屋轉(zhuǎn)為國有土地上的房屋，申請人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起三十日內(nèi)向登記機(jī)關(guān)提交用地證明等有關(guān)文件，申請房屋所有權(quán)初始登記。（三）房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記

房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，是指房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)對房屋所有權(quán)因各種合法原因發(fā)生轉(zhuǎn)移所作的登記。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門申請房地產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級(jí)人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級(jí)人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級(jí)人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。

因房屋買賣、交換、贈(zèng)與、繼承、劃撥、轉(zhuǎn)讓、分割、合并、裁決等原因指使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起三十日內(nèi)申請轉(zhuǎn)移登記。（四）房屋權(quán)屬變更登記房屋權(quán)屬變更登記，是指房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)對房屋權(quán)利人名稱和房屋現(xiàn)狀發(fā)生變更所作的登記。房屋權(quán)利人名稱變更的，房屋坐落的街道、門牌號(hào)或者房屋名稱發(fā)生變更的，房屋面積增加或者減少的，房屋翻建的，以及發(fā)生法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形的，均應(yīng)當(dāng)申請變更登記。（五）房屋他項(xiàng)權(quán)利登記設(shè)定房屋抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利的，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起三十日內(nèi)申請他項(xiàng)權(quán)利登記。申請時(shí)須提交房屋權(quán)屬證書、設(shè)定房屋抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利的合同書以及相關(guān)的證明文件。（六）房屋權(quán)屬注銷登記

因房屋滅失、土地使用年限屆滿、他項(xiàng)權(quán)利終止等，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起三十日內(nèi)申請注銷登記。申請時(shí)，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)提交房屋權(quán)屬證書、他項(xiàng)權(quán)利證書，相關(guān)的合同、協(xié)議、證明等文件。四、房屋權(quán)屬證書

房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。

包括《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》和《房屋他項(xiàng)權(quán)證》。五、城市房屋產(chǎn)籍管理

城市房屋產(chǎn)籍，是指城市房屋的產(chǎn)權(quán)檔案、產(chǎn)籍圖紙以及帳冊、表卡等反映產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀和歷史情況的資料。（一）城市房屋產(chǎn)籍構(gòu)成

城市房屋產(chǎn)籍主要由圖（房地產(chǎn)平面圖）、檔（房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)檔案）、卡（房地產(chǎn)卡片）、冊（房地產(chǎn)登記簿冊）構(gòu)成。（二）城市房屋產(chǎn)籍管理城市房屋產(chǎn)籍管理是房屋行政主管部門對城市房屋產(chǎn)籍進(jìn)行收集、整理、建檔、保管、修正和利用等一系列活動(dòng)的統(tǒng)稱。第十四章房地產(chǎn)稅費(fèi)制度

第一節(jié)房地產(chǎn)稅一、房地產(chǎn)稅的概念和種類（一）房地產(chǎn)稅的概念

房地產(chǎn)稅是指國家為了實(shí)現(xiàn)其職能的需要，向房地產(chǎn)所有人（或經(jīng)營管理人）、使用人、經(jīng)營機(jī)構(gòu)和投資建設(shè)人就其房地產(chǎn)或與房地產(chǎn)有關(guān)行為所征的稅收。房地產(chǎn)稅收的特征

房地產(chǎn)稅收除了一般稅收所共同具有的無償性、強(qiáng)制性和固定性的特征以外，還它有自己所特有的，區(qū)別于其他稅收的特征：（1）納稅主體的多樣性。納稅主體既包括房地產(chǎn)的所有人（或經(jīng)營管理人）、使用人，又包括房地產(chǎn)投資建設(shè)人和房地產(chǎn)經(jīng)營機(jī)構(gòu)；（2）征稅對象的復(fù)雜性。既包括房地產(chǎn)，也包括與房地產(chǎn)有關(guān)的行為；（3）征稅目的的多重性。國家征收房地產(chǎn)稅收的目的，除了獲得財(cái)政收入，調(diào)節(jié)社會(huì)分配關(guān)系外，還在于強(qiáng)化對房地產(chǎn)市場的引導(dǎo)和管理，促進(jìn)合理地使用房地產(chǎn)，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)健康有序地發(fā)展。（二）房地產(chǎn)稅的種類

房地產(chǎn)稅的種類較多，按照征收對象的屬性，可將其分為：1．流轉(zhuǎn)稅。包括營業(yè)稅、土地增值稅；2．收益稅。包括個(gè)人所得稅、企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)所得稅、外國企業(yè)所得稅；3．財(cái)產(chǎn)稅。包括房產(chǎn)稅、契稅；4．行為稅。包括城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅和印花稅。

二、城鎮(zhèn)土地使用稅

城鎮(zhèn)土地使用稅是對城鎮(zhèn)、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)使用國有土地和集體土地的單位和個(gè)人征收的一種稅賦。

征收土地使用稅的法律依據(jù)是《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》。

（一）性質(zhì)

依稅收分類，本稅種屬于貨幣稅、從量稅、行為稅和地方稅。（二）納稅義務(wù)人（簡稱納稅人）

城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)人為在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人。（三）征稅對象

本稅的征稅對象是對城鎮(zhèn)土地的實(shí)際占用。（四）計(jì)稅依據(jù)

土地使用稅的計(jì)稅依據(jù)是納稅人實(shí)際占用的土地面積。（五）始征時(shí)間

對新征用的耕地，自批準(zhǔn)征用之日起滿一年時(shí)開始繳納土地使用稅；征用的非耕地，自批準(zhǔn)征用次月起繳納土地使用稅。三、耕地占用稅

耕地占用稅是指占用耕地建房或從事其它非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位或個(gè)人，按其實(shí)際占有耕地面積所征收的一種稅賦。

征收耕地占用稅的法律依據(jù)是《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》。

依稅收分類，耕地占用稅屬于貨幣稅、從量稅、行為稅和地方稅。

（一）納稅義務(wù)人

耕地占用稅的納稅義務(wù)人是占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個(gè)人。（二）征稅對象

本稅的征稅對象是對耕地的占用行為。占用魚塘、園地、菜地及其他農(nóng)業(yè)用地建房或者從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)，按本條例執(zhí)行。（三）計(jì)稅依據(jù)

本稅以納稅人實(shí)際占用的耕地面積為計(jì)稅依據(jù)，按照規(guī)定稅額一次性征收。四、土地增值稅

土地增值稅是指對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其所得的增值額計(jì)算征收的一種稅賦。

征收土地增值稅的法律依據(jù)是《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》。

依稅收分類，本稅種屬于貨幣稅、從價(jià)稅、流轉(zhuǎn)稅和地方稅。

（一）納稅義務(wù)人

轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。（二）納稅對象

本稅種的納稅對象為納稅義務(wù)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。

納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額。計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目如下：（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（2）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；（3）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（5）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。（三）稅率

土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率：（1）增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；（2）增