物業公司財務管理?制度物?業公司財務管理制?度（一）?根據集團公司?對物業公司各小區?實行指標管理、獨?立核算的要求，結?合公司業務管理的?需要，為了做好各?小區財務收支管理?工作，特制定本辦?法。?一、預算管理?1?、各小區物業部所?有收支以預算管理?為基礎，沒有預算?不得開支。??2、每月末?各小區物業部根據?年度經濟指標及下?月預計情況，編制?、上報下月收支預?算。?3、收支?預算由小區會計負?責編制，經小區物?業經理初審后，報?物業公司、集團財?務部審核，總裁批?準后執行。?4、各月?度支出計劃的編制?應以各小區年度經?濟指標為依據，可?在各月之間調節，?但各月總和不得超?過年度指標。?5、每?月初各小區物業會?計對上月預算執行?情況進行總結，編?制上月收支預算與?執行情況比較表，?報物業公司匯總后?報公司相關領導。??6、預算內支?出按公司規定流程?由小區物業部審核?支付，超預算支出?報物業公司、總裁?審批后各小區支付?。?二、收支規定?1、?收據、發票及公章?使用規定：1?）收據、定額停車?費發票，由物業公?司統一印制（或購?買）、統一管理，?設專人負責，建立?專門備查簿登記收?據購、存、領、銷?數量及號碼。?2）物業各小區設?專人負責收據及定?額停車費發票的領?用、保管和繳銷。?領用收據時檢查無?缺聯、缺號后加蓋?物業公司財務專用?章，并在登記簿上?登記領用時間、數?量、起止號碼及領?用人，同時交回前?期已使用收據的存?根聯，以備查對。?3）收據的保?管必須專人負責。?如有遺失，追究保?管人員責任。領用?收據的小區，如果?人員變動，需在變?動前到物業公司財?務部交回收據并結?清核銷。4）?各小區使用發票，?為便于管理，應到?物業公司財務部統?一開具。一般情況?下應以收據（第二?聯）換發票，所換?發票的內容應與收?據項目、金額完全?一致，用以換取發?票的收據作為發票?記賬聯的附件，留?物業公司統一保管?。對于需要先開發?票后付款的業主，?出納（或物業管理?員）根據收費通知?單開具發票，并在?物業財務部做好登?記，款項入賬后核?銷。5）收據?填寫要求：?①據實填?寫。即必須按實收?金額、項目、日期?如實填寫，不得弄?虛作假，做到準確?無誤。?②字跡清楚，?不得涂改。如有錯?誤，全部聯次蓋“?作廢”章或寫明“?作廢”字樣，再另?行開具。?③全部聯次一?次填開，上下聯的?內容金額一致。?6）各小區的收?費通知專用章只能?用于催款通知，不?能用做其它用途；?除此公章外，小區?不得再有其它公章?。?2?、收款規定1?）各小區收款必須?使用從物業公司領?用、加蓋物業公司?財務專用章的統一?票據。其他任何票?據或未加蓋財務專?用章的票據不得使?用。2）已收?現金款項必須在當?天交由出納核對、?辦理相關手續妥善?保管，并及時入賬?。3）以轉帳?方式收款應及時與?物業公司財務、集?團財務辦理進帳、?轉帳相關手續，并?及時做帳務處理。?4）物業公司?財務部可隨時檢查?使用票據的人員是?否及時將所收款項?按規定上交，并定?期對整本已使用完?的收據核查是否交?納入賬，并進行核?銷。?3、支出?規定1）工資?費用。各小區財務?人員根據本小區當?月考勤表，計算本?月員工的應付工資?，填制工資卡，交?小區經理簽字后，?報物業總公司人事?部門審核，人事部?門在對員工的出勤?及人員變動核對無?誤后，報物業公司?總經理審批，總經?理同意后方可發放?。2）員工福?利費。對于員工福?利品的發放，如：?防暑降溫品、節日?禮品等，各小區根?據自己實際情況，?本著節約原則，自?行擬定方案及所需?資金等情況呈報物?業公司總經理，同?意后方可實施。?3）維修費用。?小區工程維修費用?，審批程序是：物?業公司總經理→預?算部→總工辦→總?裁。4）差旅?費、辦公費、電話?費、清潔衛生費、?保安費、業務招待?費、綠化費、社會?保險費等以各小區?所報支出預算為依?據，預算內的此類?費用由經辦人填制?費用報銷單，小區?經理批準即可報銷?。會計人員應在原?始票據審核方面嚴?格把關，用于報銷?的原始票據應符合?國家有關法律法規?的規定，除特殊情?況外必須是發票，?單據項目必須填寫?齊全，特別是本公?司全稱、地點、費?用項目等必須準確?無誤，票據應整潔?，無涂抹修改。對?于不符合上述規定?的票據，財務人員?應拒收。對于超出?預算的上述費用項?目，應呈報物業公?司，說明情況，闡?明超支原因，經物?業公司總經理同意?后，報總裁批準，?總裁同意后方可實?施。5）水電?費。水電費屬于小?區的代收代繳項目?，應遵循?？顚Ｓ?原則，即本月收取?的水電費必須首先?用于保證該期水電?費的支付。小區不?得以此類收款支付?日常的費用開支，?以免影響水電費的?正常支付。6?）對于各小區需要?轉賬結算的各項支?出，經小區經理核?準簽字，送物業公?司財務審核后，在?支票簽發登記本上?進行登記，加蓋財?務專用章及法人章?進行支付。?4、資金?報表：1）每?天由各小區出納報?資金表給物業公司?財務，由物業公司?財務匯總后報公司?領導。2）報?表需注明當天款項?的增加、減少情況?說明。?三、會?計核算?1、統一設?置以下會計科目：?1）主營業務?收入：主要核算物?業小區向業主（或?物業使用人）收取?的物業管理費；?2）其他業務收?入：主要核算小區?收取的停車費、裝?修管理費、寬網費?、攤位費、特約維?修費等；3）?主營業務成本：主?要核算物業水電維?修、保潔及綠化等?部門發生的費用；?下設明細科目：工?資、福利費、維修?費、電話費、保潔?費、勞動保護費、?保安費、社保費及?其他。4）管?理費用：主要核算?行政管理部門發生?的費用。下設明細?科目：工資、福利?費、差旅費、辦公?費、電話費、業務?招待費、社會保險?費及其他；5?）其他應收（應付?）款：主要核算代?收代繳款項及裝修?期間的保證金等。??2、?會計報表1）?各小區財務結賬日?期為月末最后一天?。2）小區會?計人員應于次月的?3日以前將各小區?的會計報表經小區?經理簽字后報物業?總公司財務部，有?個人所得稅的小區?應將其扣繳的個人?所得稅的明細單附?后，以便總公司統?一申報。3）?小區會計每月25?日前根據年度指標?上報下月費用預算?，次月10日前編?報上月預算執行情?況報表。?四、檔案保?管?1、已使用的收?據記帳聯由各小區?財務保管，存根聯?繳銷后交由物業公?司財務進行保管。??2、?小區財務檔案應按?財政部《會計檔案?管理辦法》規范要?求進行整理、裝訂?、歸檔。?3、?當年會計檔案由小?區會計負責保管，?次年建立新帳后應?將上年全部財務檔?案移交物業公司財?務人員負責保管。?五、檢查控制??1、各小區會計每?月須對小區出納的?財務工作進行檢查?，包括收據的填開?、領用、繳銷；原?始單據的歸檔、保?管；賬簿登記、賬?證相符情況；現場?盤點庫存現金，賬?實相符情況。并對?檢查內容以書面形?式經雙方簽字確認?后上報物業公司財?務。??2、各小區出納應?對物業管理員的收?費工作進行檢查監?督，對于有不符合?“收據發票使用規?定”及“收款規定?”的行為，應及時?上報。?3、各?小區會計每月須與?集團公司核對往來?款，并簽署對帳單?，確保雙方帳務清?楚。?4、物業公司財?務應對各小區領用?、繳銷票據及時核?檢，發現問題應及?時上報有關領導。?5?、物業公司財務和?集團公司財務應對?各小區財務收支情?況進行不定期聯合?檢查或抽查。??6、根據公司領導?安排，聘請外部的?會計師事務所對物?業公司各小區財務?收支執行情況進行?年度專項審計。?六、相?關責任?1、物業小?區各出納對現金的?收支負有直接責任?，小區會計負有監?管責任，小區物業?經理負有管理責任?。?2?、禁止私設帳外帳?、收款不入帳等，?禁止不使用統一規?定票據收款、私刻?公章等，否則一經?發現直接上報總裁?嚴肅處理。?3?、會計檔案滅失追?究保管會計責任。?4?、由于不按本管理?辦法操作給公司造?成經濟損失的，由?相關責任人全額賠?償。本辦法由?公司由公司財務部?和物業公司負責解?釋。物業公司?財務管理制度?物?業公司財務管理制?度（二?）第一章總?則第一條?為了規范物業管理?企業財務行為，有?利于企業公平競爭?，加強財務管理和?經濟核算，結合物?業管理企業的特點?及管理要求，制定?本規定。除了?規定另有規定外，?物業管理企業執行?，《施工、房地產?開發企業財務制度?》。第二條?本規定適用于中華?人民共和國境內的?各類物業管理企業?（以下簡稱企業）?，也包括國有企業?、集體企業、私營?企業、外商投資企?業等各類經濟性質?的企業；有限責任?公司；股份有限公?司等各類組織形式?的企業。第二?章代管基金?第三條代管基金?是指企業接受業主?管理委員會或者物?業產權人、使用人?委托代管的房屋共?用部位維修基金和?共用設施設備維修?基金。房屋共?用部位維修基金是?指專項用于房屋共?用部位大修理的資?金。房屋的共用部?位，是指承重結構?部位（包括樓蓋、?屋頂、梁、柱、內?外墻體和基礎等）?、外墻面、樓梯間?、走廊通道、門廳?、樓內車庫等。?共用設施設備維?修基金是指專項用?于共用設施和共用?設備大修理的資金?。共用設施設備是?指共用的上下水管?道、公用水箱、加?壓水泵、電梯、公?用天線、供電干線?、共用照明、暖氣?干線、消防設施、?住宅區的道路、路?燈、溝渠、池、井?、室外停車場、游?泳池、各類球場等?。第四條代?管基金作為企業長?期負債管理。?代管基金應當專戶?存儲，專款專用，?并定期接受業主管?理委員會或者物業?產權人、使用人的?檢查與監督。?代管基金利息凈收?入應當經業主管理?委員會或者物業產?權人、使用人認可?后轉作代管基金滾?存使用和管理。?第五條企業有?償使用業主管理委?員會或者物業產權?人、使用人提供的?管理用房、商業用?房、共用設施設備?，應當設立備查帳?簿單獨進行實物管?理，并按照國家法?律、法規規定或者?雙方簽訂的合同、?協議支付有關費用?（如租賃費、承包?費等）。管理?用房是指業主管理?委員會或者物業產?權人、使用人向企?業提供的辦公用房?。商業用房是?指業主管理委員會?或者物業產權限、?使用人向企業提供?的經營用房。?第六條企業支付?速達軟件的管理?用房和商業用房有?償使用費，經業主?管理委員會或者物?鑿權人、使用人認?可后轉作企業代管?的房屋共用部位的?維修基金；企業支?付的共用設施設備?有償使用費，經業?主管理委員會或者?物業產權人、使用?人認可后轉作企業?代管的共用設施設?備維修基金。?第三章成本和費?用第七條企?業在從事物業管理?活動中，為物業產?權人、使用人提供?維修、管理和服務?等過程是發生的的?各項支出，按照國?家規定計入成本費?用。第八條?企業在從事物業管?理活動中發生的各?項直接支出，計入?營業成本。營業成?本包括直接人工費?、直接材料費和間?接費用等。實行一?級成本核算的企業?，可不設間接費用?，有關支出直接計?入管理費用。?直接人工費包括企?業直接從事物業管?理活動等人員的工?資、資金及職工福?利費等。直接?材料費包括企業在?物業管理活動中直?接消耗的各種材料?、輔助材料、燃料?和動力、構配件、?零件、低值易耗品?、包裝物等。?間接費用包括企業?所屬物業管理單位?管理人員的工資、?資金及職工福利費?、固定資產折舊費?及修理費、水電費?、取暖費、辦公費?、差旅費、郵電通?訊費、交通運輸費?、租賃費、財產保?險費、勞動保護費?、保安費、綠化維?護費、低值易耗品?攤銷及其他費用等?。第九條企?業經營共用設施設?備，支付的有償使?用費，計入營業成?本。第十條?企業支付的管理用?房有償使用費，計?入營業成本或者管?理費用。第十?一條企業對管理?用房進行裝飾裝修?發生的支出，計入?遞延資產，在有效?使用期限內，分期?攤入營業成本或者?管理費用。第?十二條企業可以?于年度終了，按照?年末應收帳款余額?的0.3%-0.?5%計提壞帳準備?金，計入管理費用?。企業發生的?壞帳損失，沖減壞?帳準備金。收回去?已核銷的壞帳，增?加壞帳準備金。?不計提壞帳準備?金的企業，發生的?壞帳損失，計入管?理費用。收回已核?銷的壞帳，沖減管?理費用。第四?章收入及利潤?第十三章營業?收入是指企業從事?物業管理和其他經?營活動所取得的各?項收入，包括主營?業務收入和其他業?務收入。第十?四章主營業務收?入是指企業在從事?物業管理活動中，?為物業產權人、使?用人提供維修、管?理和服務所取得的?收入，包括物業管?理收入、物業經營?收入和物業大維修?收入。物業管?理收入是指企業向?物業產權人、使用?人收取的公共性服?務收入、公從代辦?性服務費收入和特?約服務收入。?物業經營收入是指?企業經營業主管理?委員會或者物業產?權人、使用人提供?的房屋建筑物和共?用設施取得的收入?，如房屋出租收入?和經營停車場、游?泳池、各類球場等?共用設施收入。?物業大修收入是?指企業接受業主管?理委員會或者物業?產權人、使用人的?委托，對房屋共用?部位、共用設施設?備進行大修取得的?收入。第十五?條企業應當在勞?務已經提供，同時?收訖價款或取得收?取價款的憑證時確?為營業收入的實現?。物業大修收?入應當經業主管理?委員會或者物業產?權人、使用人簽證?認可后，確認為營?業收入的實現。?企業與業主管理?委員會或者物業產?權人、使