房地產法年月真題

0016920164

1、【單選題】形式意義上的房地產法是指（）。

《城市房地產管理法》

《土地管理法》

A:

《商品房銷售管理辦法》

B:

《城市房屋租賃管理辦法》

C:

答D:案：A

解析：【正確答案】A【答案解析】(P53)形式意義上的房地產法是指《城市房地產管理

法》。

2、【單選題】對新建房屋進行的權屬登記屬于（）。

轉移登記

初始登記

A:

總登記

B:

變更登記

C:

答D:案：B

解析：【正確答案】B【答案解析】(P68)對新建房屋進行的權屬登記屬于初始登記。

3、【單選題】按土地用途進行分類，我國的土地可以分為（）。

農用地、建設用地、未利用地

農用地、工業用地、商業用地

A:

住宅用地、工業用地、商業用地

B:

農用地、工商業用地、軍事用地

C:

答D:案：A

解析：【正確答案】A【答案解析】(P85)按土地用途進行分類，我國的土地可以分為農

用地、建設用地、未利用地。

4、【單選題】下列關于“小產權房”的說法中，正確的是（）。

小產權房的“小”強調的是城鎮居民不能取得房屋的所有權

小產權房的“小”強調的是城鎮居民不能取得房屋的使用權

A:

任何人不能取得小產權房的產權

B:

C:

農村居民都可以取得小產權房的所有權

答D:案：A

解析：【正確答案】A【答案解析】(P87)小產權房的“小”強調的是城鎮居民不能取得

房屋的所有權。

5、【單選題】以招標方式出讓國有建設用地使用權的主體是（）。

省、市、縣人民政府國土資源行政主管部門

市、縣人民政府國土資源行政主管部門

A:

市、縣人民政府

B:

市、縣、鄉鎮人民政府

C:

答D:案：B

解析：【正確答案】B【答案解析】(P104)招標出讓國有建設土地使用權，是指市、縣

人民政府國土資源行政主管部門發布招標公告，邀請特定或者不特定的自然人、法人和其

他組織參加國有土地使用權投標，根據投標結果確定國有建設用地使用權人的行為。

6、【單選題】建設用地使用權是指依法對國有土地享有的（）。

占有、使用、處分的權利

使用、收益、處分的權利

A:

占有、收益、處分的權利

B:

占有、使用、收益的權利

C:

答D:案：D

解析：【正確答案】D【答案解析】(P90)建設用地使用權是指依法對國有土地享有的占

有、使用、收益的權利。

7、【單選題】根據《房地產開發企業資質管理規定》的規定，新設立的房地產開發企業取得

的《暫定資質證書》的有效期為（）。

6個月

9個月

A:

1年

B:

2年

C:

答D:案：C

解析：【正確答案】C【答案解析】(P118)根據《房地產開發企業資質管理規定》的規

定，新設立的房地產開發企業取得的《暫定資質證書》的有效期為1年。

8、【單選題】申請人民法院強制執行征收補償決定的案件，其管轄的法院是（）。

申請人所在地基層人民法院

申請人所在地中級人民法院

A:

房屋所在地基層人民法院

B:

房屋所在地中級人民法院

C:

答D:案：C

解析：【正確答案】C【答案解析】(P101)申請人民法院強制執行征收補償決定的案件，

其管轄的法院是房屋所在地基層人民法院。

9、【單選題】下列建設用地中，可以以劃撥方式取得土地使用權的是（）。

住宅用地

工業用地

A:

商業用地

B:

城市基礎設施用地

C:

答D:案：D

解析：【正確答案】D【答案解析】(P102)根據《城市房地產管理法》第24條的規

定，下列建設用地的土地使用權，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥：

（1）國家機關用地和軍事用地；（2）城市基礎建設用地和公益事業用地；（3）國家重

點扶持的能源、交通、水利等項目用地；（4）法律、行政法規規定的其他用地。

10、【單選題】根據我國現行立法規定，教育、科技、文化用地的最高使用年限是（）。

40年

50年

A:

70年

B:

100年

C:

答D:案：B

解析：【正確答案】B【答案解析】(P92)出讓取得的建設用地使用權，依《城鎮國有土

地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條的規定，其最高年限按下列用途確定：（1）居

住用地70年；（2）工業用地50年；（3）教育、科技、文化、衛生、體育用地50

年；（4）商業、旅游、娛樂用地40年；（5）綜合或者其他用地50年。

11、【單選題】根據《建設工程質量管理條例》的規定，在正常使用條件下，電氣管線、給

排水管道、設備安裝和裝修工程的最低保修期為（）。

1年

A:

2年

3年

B:

5年

C:

答D:案：B

解析：【正確答案】B【答案解析】(P138)根據《建設工程質量管理條例》的規定，建

設工程的最低保修期限為：（1）基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工

程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；（2）屋面防水工程、有防水要求的衛生

間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；（3）供熱供冷系統，為2個采暖期、供冷期；

（4）電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。

12、【單選題】建設工程監理的現場監理工程師享有的權利是（）。

行政命令權

處罰權

A:

審批監督權

B:

起訴權

C:

答D:案：C

解析：【正確答案】C【答案解析】(P134)按照國際慣例，現場監理工程師應具有以下

權利：（1）決定權；（2）審批監督權；（3）建議權。

13、【單選題】下列各項中，屬于商品房預售條件之一的是（）。

已經開始施工建設

房屋已裝修完工

A:

已發布預售廣告

B:

已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書

C:

答D:案：D

解析：【正確答案】D【答案解析】(P143)商品房預售應當符合以下條件：（1）已交付

全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（2）持有建設工程規劃許可證和施工許

可證；（3）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%

以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。

14、【單選題】建設工程投標保證金最高不得超過人民幣（）。

10萬元

20萬元

A:

30萬元

B:

50萬元

C:

D:

答案：D

解析：建設工程投標擔?？梢圆捎猛稑吮：蛘咄稑吮ＷC金的方式，一般不得超過投標總

價的2%,最高不得超過50萬元。

15、【單選題】房地產抵押人的義務之一是（）。

將抵押的房地產交抵押權人管理

保持抵押的房地產價值

A:

就同一房地產不得再次設立抵押

B:

優先履行主債務

C:

答D:案：B

解析：【正確答案】B【答案解析】(P205)保持抵押的房地產價值是房地產抵押人的義務

之一。

16、【單選題】業主在物業管理活動中享有的權利之一是（）。

代表所在區、縣人民政府房地產主管部門指導業主委員會的工作

參加業主大會會議，但不一定有投票權

A:

管理業主委員會的工作

B:

提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議

C:

答D:案：D

解析：【正確答案】D【答案解析】(P184)依據《物權法》第76條和《物業管理條

例》第6條的規定，業主在物業管理活動中，享有提出制定和修改管理規約、業主大會

議事規則的建議，監督業主委員會的工作等諸多權利。

17、【單選題】我國推行住房公積金制度的起始時間是（）。

1994年

1996年

A:

1998年

B:

2000年

C:

答D:案：A

解析：【正確答案】A【答案解析】(P230)1994年11月23日，財政部、國務院住房

制度改革領導小組、中國人民銀行聯合下發了《建立住房公積金制度的暫行規定》，標志

著我國住房公積金制度的建立。

18、【單選題】物業管理的法律性質是（）。

行政管理

公共管理

A:

服務

B:

既管理，也服務

C:

答D:案：C

解析：【正確答案】C【答案解析】(P182)依據《物權法》第82條，物業服務企業或

者其他管理人根據業主的委托管理建筑區劃內的建筑物及其附屬設施，并接受業主的監

督。物業管理的主要內容是服務，而不是管理。

19、【單選題】下列不得設定抵押權的房地產是（）。

所有權、使用權有爭議的房地產

承包經營的農村土地

A:

城鎮居民的自有房屋

B:

其他地上附著物

C:

答D:案：A

解析：【正確答案】A【答案解析】(P202)依據《物權法》第184條，下列房地產不得

抵押：（1）土地所有權；（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用

權，但法律規定可以抵押的除外；（3）學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單

位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施；（4）所有權、使用權不

明或者有爭議的房地產；（5）依法被查封、扣押、監管的房地產；（6）法律、行政法

規規定不得抵押的其他房地產。

20、【單選題】房地產開發貸款不僅要符合貸款銀行貸款擔保的有關規定，而且要（）。

公開、公平、公正

合法、有效、足值

A:

充分、及時、有效

B:

合規、公開、有效

C:

答D:案：B

解析：【正確答案】B【答案解析】(P210)］房地產開發貸款擔保要合法、有效、足

值，并符合貸款銀行貸款擔保的有關規定。以在建工程作為抵押的，只能用已建成的工程

部分設定抵押權，且抵押率不得超過50%。

21、【單選題】業主委員會是業主大會的（）。

監督機構

A:

決策機構

權力機構

B:

執行機構

C:

答D:案：D

解析：【正確答案】D【答案解析】(P186)業主委員會是業主大會的執行機構，是經業

主大會選舉產生并經房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府備案，在物業管

理活動中代表和維護全體業主合法權益的組織。

22、【單選題】廉租房住戶退回廉租房的情形之一是無正當理由連續未在所承租的廉租房居

住的時間達到（）。

2個月以上

3個月以上

A:

6個月以上

B:

12個月以上

C:

答D:案：C

解析：【正確答案】C【答案解析】(P227)在下列情況下，享受實物配租的家庭應當按

合同約定退回廉租住房：（1）將所承租的廉租住房轉借、轉租或者改變用途的；（2）無

正當理由連續6個月以上未在所承租的廉租住房居住的；（3）無正當理由累積6個月

以上未繳納廉租住房租金的。

23、【單選題】下列屬于公共租賃住房出租對象的是（）。

城鄉低收入階層

城鎮單身職工

A:

家庭成員多的職工

B:

在城鎮穩定就業的外來務工人員

C:

答D:案：D

解析：【正確答案】D【答案解析】(P227)公共租賃住房是指由公共財政投資或企業或

其他機構投資建設，面向城鎮中等偏下收入住房困難家庭、新就業無房職工和在城鎮穩定

就業的外來務工人員出租的保障性住房。

24、【單選題】下列各項中，屬于住房公積金制度特征之一的是（）。

救濟性

互助性

A:

營利性

B:

扶助性

C:

D:

答案：B

解析：【正確答案】B【答案解析】(P230)住房公積金具有以下特征：（1）強制性和義

務性；（2）融資性、互助性；（3）保障性住房公積金是我國住房保障體系的一項重要制

度。

25、【單選題】下列關于住房公積金管理中心的表述，正確的是（）。

屬于事業單位

屬于政府機關

A:

不得設立分支機構

B:

不具體從事住房公積金的核算

C:

答D:案：A

解析：【正確答案】A【答案解析】(P231~232)住房公積金管理中心是直屬城市人民政

府的不以營利為目的的獨立的事業單位，負責住房公積金的管理運作?？h（市）不設立住

房公積金管理中心，有條件的縣（市）可以設立分支機構。住房公積金管理中心與其分支

機構應當實行統一的規律制度，進行統一核算。

26、【單選題】下列情形中，可以免征土地增值稅的是（）。

企業用于投資轉讓房屋

建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目的30％

A:

個人用于投資轉讓房屋

B:

個人居住滿5年，由于工作調動而轉讓原自用住房，經申報核準

C:

答D:案：D

解析：【正確答案】D【答案解析】(P241)個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自

用住房，經向稅務機關申報核準，凡居住滿5年或5年以上的，免予征收土地增值稅；

居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅。居住未滿3年的，按規定計征土地增

值稅。

27、【單選題】契稅的征稅對象是（）。

房屋租賃

房屋抵押

A:

房屋出售

B:

房屋繼承

C:

答D:案：C

解析：【正確答案】C【答案解析】(P243)契稅的征稅對象為轉移土地、房屋權屬的行

為，具體包括國有土地使用權的出讓、土地使用權轉讓（包括出售、贈與和交換）、房屋

買賣、房屋贈與和房屋交換。

28、【單選題】下列各項中，屬于商品房包銷的特征之一的是（）。

穩定性

風險性

A:

規范性

B:

收益性

C:

答D:案：B

解析：【正確答案】B【答案解析】(P174~175)商品房包銷具有以下特征：（1）合作性

和分工性；（2）風險性；（3）排他性；（4）包銷商權限的廣泛性。

29、【單選題】住房公積金管理中心經住房公積金管理委員會批準，可以將住房公積金用于

（）。

單位職工集體建房

擔保

A:

購買國債

B:

公共設施建設

C:

答D:案：C

解析：【正確答案】C【答案解析】(P233)住房公積金管理中心在保證住房公積金提取

和貸款的前提下，經住房公積金管理委員會批準，可以將住房公積金用于購買國債。住房

公積金管理中心不得向他人提供擔保。

30、【單選題】下列不屬于物業服務合同特點的是（）。

綜合性

單一性

A:

有償性

B:

雙務性

C:

答D:案：B

解析：【正確答案】B【答案解析】(P191)物業服務合同具有以下特點：（1）物業服務

合同是綜合性的合同；（2）物業服務合同是有償、雙務性質的合同；（3）物業服務合同

的標的是行為。

31、【多選題】國家征收集體土地的條件包括（）。

國家需要

集體同意

A:

公共利益需要

B:

足額補償，妥善安置

C:

遵循法定的程序

D:

答E:案：CDE

解析：【正確答案】CDE【答案解析】(P77)

32、【多選題】國有土地上的建設用地使用權的設立方式包括（）。

國有建設用地使用權出讓

國有土地租賃

A:

國有土地使用人作價出資

B:

國家對集體土地征收

C:

建設用地使用權劃撥

D:

答E:案：ABCE

解析：【正確答案】ABCE【答案解析】(P91~92)國家可以通過與建設用地使用權人的合

同設立建設用地使用權，也可以行政劃撥的方式設立建設用地使用權。其中合同設立包

括：（1）國有建設使用權出讓；（2）國有土地租賃；（3）國有土地使用權作價出資和

入股。

33、【多選題】《物業服務企業資質管理辦法》將物業服務企業資質等級分為（）。

特級

一級

A:

二級

B:

三級

C:

四級

D:

答E:案：BCD

解析：【正確答案】BCD【答案解析】(P188)《物業服務企業資質管理辦法》第3條把

物業服務企業資質等級分為一、二、三級。新設立的物業服務企業，其資質等級按照最低

等級核定，并設1年的暫定期。

34、【多選題】房地產信托融資與REITs的區別有（）。

REITs實質上是證券化的產業投資基金，而房地產信托融資主要是債權式投資

REITs可以直接持有運營不動產，并享有法律上的權屬，而房地產信托融資不轉移信托財產

A:

的權屬

B:

REITs通過專業化的管理，從事多樣化的投資，而房地產信托融資以單一項目為主

REITs產品周期較長，一般為10～15年，而房地產信托融資產品周期較短，一般為3—5年

C:

REITs的投資份額流動性較差，而房地產信托融資具有較高的流動性和變現性

D:

答E:案：ABC

解析：【正確答案】ABC【答案解析】(P220~221)

35、【多選題】房地產估價的原則包括（）。

獨立、客觀、公正原則

合法原則

A:

替代原則

B:

最高最佳原則

C:

估價時點原則

D:

答E:案：ABCDE

解析：【正確答案】ABCDE【答案解析】(P170)除了獨立、客觀、公正原則外，《房地

產估價規范》要求房地產估價還應遵循合法原則、最高最佳使用原則、替代原則和估價時

點原則。

36、【問答題】房地產

答案：是指可開發的土地及其地上定著物、建筑物，包括物質的實體和依托于物質實體上

的權益。

37、【問答題】商品房銷售廣告

答案：是指房地產開發企業、房地產權利人或房地產中介服務機構利用各種有形物質或者

無形媒介為載體，發布的房地產項目預售、預租、出售、出租、項目轉讓以及其他房地產

項目介紹的廣告。

38、【問答題】買賣不破租賃規則

答案：是指房屋在租賃期間，因贈與、析產、繼承或者買賣而發生的所有權的變動的，不

影響租賃合同的效力，原房屋租賃合同繼續有效。

39、【問答題】住房公積金

答案：是指國家機關、國有企業、城鎮集體企業、外商投資企業、城鎮私營企業及其他城

鎮企業、事業單位、民辦非企業單位、社會團體及其在職職工，依法繳存的長期住房儲

金。

40、【問答題】土地增值稅

答案：是指對轉讓房地產并取得收入的單位和個人，一起轉讓房地產所取得的增值額為計

稅依據而征收的一種房地產稅。

41、【問答題】簡述房屋登記與土地登記的關系。

答案：（1）在依法取得的房地產開發用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級

以上地方人民政府房產管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產管理部門核實并

頒發房屋所有權證書。（2）房地產轉讓或變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產管

理部門申請房產變更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或更

改土地使用權證書。

42、【問答題】簡述建設工程施工合同承包人的一般義務。

答案：（1）按照設計文件和施工合同嚴格施工，不得擅自修改工程設計，不得偷工減

料；（2）接受發包人的必要監督；（3）按期完成和交付合格工程；（4）保修責任和損

害賠償責任。

43、【問答題】簡述申請購買限價商品住房應符合的條件。

答案：（1）申請人須具有完全民事行為能力；（2）申請人具有本市戶籍或具有本市常住

戶籍并達到一定的年限；（3）單身家庭、離異家庭提出申請的，需滿足年齡、離異時間

上的要求；（4）申請家庭人均住房面積、家庭收入、家庭資產須符合規定標準；（5）申

請家庭成員在一定時限內沒有住房交易記錄。（1分）

44、【問答題】簡述作為居間人的房地產經紀機構的權利和義務。

答案：（1）在開展房地產居間活動時，房地產經紀機構作為居間人促成合同成立后，有

權向委托人收取約定的報酬；（2）未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求

委托人支付從事居間活動支出的必要費用；（3）居間人有如實報告的義務，應當就有關

訂立合同的事項向委托人如實報告；（4）故意隱瞞與訂立合同有關重要事實或者提供虛

假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應當承擔損害賠償責任。

45、【問答題】試述房地產開發項目運作中項目公司融資的類型及內容。

答案：（1）房地產開發項目是指在依法取得土地使用權的國有土地上進行基礎設施、房

屋建設的項目。它是一項高投入、高風險的投資經營項目，需要大量資金支持。許多房地

產開發項目都設立項目公司，以項目本身信用為基礎進行融資，已成為房地產開發及各種

工程資本運作的核心。（2）項目公司股權式融資，將投資者資產與項目資產獨立開來，

彼此沒有追索權。項目公司股權式融資主要有兩種方式：一種是由項目投資者設立一家專

門為一個特定項目而成立的公司，由該公司和其他投資者組成投資機構進行項目融資；二

是由項目的投資者共同出資設立一個項目公司，該項目公司對項目資產擁有所有權，并負

責項目的建設、經營和融資。（3）項目公司銀行貸款融資，以項目公司本身的現金流和

收益作為還款來源，以項目公司的資產作為貸款的擔保物，往往應用于現金流穩定的大型

基建項目。主要有兩種形式：一是無追索權的項目融資，貸款的還本付息完全依靠項目的

經營效益，貸款銀行以該項目擁有的全部資產做擔保。二是有限追索權的項目融資，貸款

銀行還要求有項目實體以外的第三方提供擔保，但擔保人僅以其提供的擔保金額為限承擔

責任。（4）項目公司股權轉讓，項目公司在運營一段時間后，通過股權轉讓來吸引新的

投資者，從而為項目開發注入新的資金。

46、【問答題】（1）馬某與孔某簽訂的房屋抵押合同是否有效?為什么?

答案：（1）馬某與孔某簽訂的房屋抵押合同有效。因為馬某將房屋出租給聶某僅僅轉移

了房屋的占有權和使用權，并沒有轉移所有權，因此，他有權將出租的房屋設定抵押權，

設定抵押權并不影響聶某對該房屋的繼續占用和使用。而且馬某與孔某是自愿訂立抵押合

同，亦并未違反法律和社會公共利益，且辦理了抵押登記手續，故該抵押合同有效。

47、【問答題】（2）馬某與孔某簽訂的房屋買賣合同是否有效?為什么?

答案：（2）馬